房地产企业的财务分析-万科企业股份有限公司

摘 要

近年来我国房地产行业发展迅猛，房地产对我国经济的发展做出重大贡献。但由于我国房地产行业也存在起步晚、体制不健全、房地产企业对风险防范意识薄弱等原因，我国的房地产隐藏着巨大的财务风险。因此房地产企业要想持续发展就要加强自身对财务风险的防范和管理，有效的控制财务风险才能避免财务危机的发生，对房地产发展十分有利。万科企业股份有限公司随着实力的不断壮大，有着庞大的资金和范围较广的业务，因此选择万科股份有限公司作为财务分析对象。利用财务分析的方法，分析其营运能力、盈利能力与偿债能力的财务指标。利用自己查找到的相关数据客观的分析企业的经营状况，给出自己的评价以及就在分析过程中发现的问题给出自己的建议。

关键词：财务分析、房地产、万科

一、绪论

（一）选题的背景及目的

经济飞跃式的发展，众多企业加大了对财务工作的重视。本文通过运用财务分析的方法为投资者以及利益相关者提供可靠的决策信息，保持企业竞争优势，指引企业未来发展的道路。房地产行业的发展使得大型房企凭借自身品牌、融资以及优先的城市布局等优势，在销售业绩提升迅速，规模也一直扩大。万科企业股份有限公司更是在房地产行业中很具代表性。所以，本文财务分析的对象是万科公司，希望能给万科公司带来一点用处，企业发展更上一层楼。也希望给想要购买万科股票而又犹豫不决的一些股民提供一些通俗易懂的万科分析数据。

（二）国内外研究现状

1、国内研究现状

二十世纪尾，国内专家开始对痴迷于钻研国外的财务分析架构。

施国柱(2014)对财务指标的应用进行了深入分析，并指出企业的财务信息是企业进行财务管理和投资决策的依据，也是实现企业快速发展和价值快速增值的关键。选择适当的财务指标从动态和静态角度分析企业的获利能力。

张晓庆(2015)年对现代企业的财务分析进行了研究，认为财务分析为企业战略决策和企业管理等提供重要信息，只有综合运用各种重要的财务指标，不断提高财务分析人员的专业知识和基本素养，才能更加符合企业的实际需要。

王维.(2015)研究财务分析架构，得出了财务报表分析方法，深刻知道财务报表分析得作用，从资产负债表等多个方面切入，深入探讨、观察趋势找出公司问题的原因,给出合理的意见，为企业经营者者和报表使用者提供参考。

赖璐椋.(2016)就研究传统杜邦分析体系存在的多个漏洞，结合企业自身的状况对其进行补充，并利用资产负债表和利润表的数据添加现金流量指标后的杜邦分析体系。

李佩芫.(2018)研究杜邦分析法得出：杜邦分析法分析盈利能力只注重用资产负债表和利润表的信息，而缺少对现金流量作用的关注。由此她提出要重视现金流量对盈利能力发挥的作用。因为常有企业因缺少对现金流量指标的分析出现由于资金短缺导致自己陷入财务危机之中。因此对杜邦分析法的完善过程中要加入现金流量和可持续增长率等指标。

2、国外研究现状

1900 年，X学者汤姆思在《Railway Report Decomposition》一书中第一次提出了财务分析的概念。1908年金融机构为了保证评估企业的信用的准确性，防止过多的信贷风险，要求企业在其进行贷款申请或融资申请时要提交企业的资产负债表。1915年，联邦储备制度的建立促进了财务报表被认识和利用。

20世纪初，由wall发展形成比率分析体系、指数法与标准比率法，因此称wall为财务报表分析的创始者。

杰姆斯布利斯（1923）提出比较分析法于行业的设定的标准或者自己选定的标准准进行对比，缺点是对比过于局限。

斯蒂芬（1925）提出了趋势分析法，更加形象化动态化的展示经营成果，但是不能面面俱到具有局限性。

Donaldson Brown(1919)提出了杜邦分析体系，通过数据比较分析，帮助利益有关人知晓公司资产的营运效率，帮助实现股东利益最大化。企业经营成果的标准的考量是能不能实现最大净资产收益率。

伯温斯坦奥里伯德(1973)认为财务分析包括对数据的分析和运用财务指标对经营成果的分析。

Walter(1978)认为的财务分析步骤:一、对财务信息进行筛选，二、将筛选过的信息进行分类，发现相互联系财务信息。三、解释财务信息的作用。

Baud学者(1991)认为企业的财务分析评估就是对企业价值增值流向的评估。X注册会计师协会总裁巴瑞认为:在财务报表中体现无形资产顺应时代潮流。虽然每个人对财务管理理论观点和看法不同，但财务管理的基本原理在全世界都通用。

哈佛大学的佩普(2000)通过对钻研理论和案例分析提出了“哈佛分析框架”。

Susana Call (2002)认为随着经济全球化的发展，财务分析作为全世界都使用的方法，也受到五花八门的会计准则的影响。

X明尼苏达州立的学者(2003)认为财务分析查找财务信息对财务决策重现演示的过程。X纽约市立大学坦学者波恩思(2006)认为财务分析是对企业过去和现在的财务状况和经营结果和将来经营的展望。

对以上学者的研究回顾不难发现一些共同之处，例如信息的查找、分析和给出自己的看法，区别体现在个别的流程。

研究方法大学期间学习的有关财务分析方面的知识。进行社会实践，对万科股份公司的财务状况有一定的了解。利用数据库里资源搜集整理有关万科股份公司财务分析的案例。主要内容本文主要通过五个方向开展论述：第一部分，说明本文的选题的背景和目的，论述国内外研究的现状，介绍研究的内容和方法；第二部分，依次论述财务分析的概念、意义及方法；第三部分，介绍万科股份公司的背景，行业现状及万科股份公司的现状；第四部分，对万科股份公司进行财务分析，财务分析指标选取的原因，万科股份公司纵向横向的财务分析；第五部分，指出万科股份公司可能存在的问题，给出结论并提出建议。

二、财务分析概述

（一）财务分析概念

财务分析按照财务报表的资料和其余关联的资料，用专业的技巧分析营运能力等各项能力的成果，评价企业经营管理过动，为企业相关利益者全面认识企业过去、现状和展望未来提供信息。

（二）财务分析意义

财务分析是通过指标分析结果评价企业运营的好坏，财务状况是否良好及将来的走势，给企业经营者经济决策作参考。其作用有：

财务分析可以通过分析财务报表及经营过程的各种能力给经营业绩和财务的好坏下结论，帮助企业管理者了解经营过程中优势和不足，有助于企业改善经营决策和优化管理漏洞。有利于了解企业资金和资产周转的状况，改善企业财务状况、发掘企业资源和提高资源的利用率。有利于投资者做出投资决策有利于XX部门进行监管

（三）财务分析方法

财务分析的方法有：

比较分析法，将项目指标与设定的标准对比，分析其经营和财务的变化。比率分析法，将有联系的财务指标进行对比，算出比率来分析经营绩效和财务情状。趋势分析法，用持续几期财务报表的数据，将不同期间资料比较基期过去资料，计算相同项目不同期间与基期的趋势百分比或指数，反映各期经营及财务等状况的变化情况因素分析法，分解综合性指标为相互联系的各个因素，测定其对综合性指标差异影响程度

三、万科股份公司背景

（一）中国房地产行业现状

社会经济蓬勃向前，房地产行业在国民生产总值占比迅猛提升。土地出让金大大增加财政收入。商品房市场交易火热，出售面积大大增多，房屋价格稳中有涨。房子成为居住和理财的最佳物品。极大的提升了开发商建房的热情，但是受到市场环境政策以及微观调控的影响，企业之间进行着弱肉强食适者生存的竞争。2017年各大房企都交出来了十分出色的销售业绩，有十多家房企也达到千亿级别甚至数千亿的级别，销售合计金额高达四万亿人民币。小的房企逐步被大房企吞并。前百强房企在我市场占有率达到50%以上，销售门槛显著提升。大规模房企较小规模的房企发展迅速。未来，毋庸置疑排在前列的房企业绩会继续增长，行业的淘汰程度会更加激烈。

（二）万科股份公司简介与发展现状

1、万科企业股份有限公司于1984年成立，进入房地产行业较早，更是最早在证券交易所上市的企业之一。经过多年发展具备抢进的实力，业务范围涉及东南沿海以及内陆地区五十多个城市。2012年销售房产高达一千三百亿人民币。万科企业股份有限公司多次在中国500强榜单中出现且位于前列。更是于最近的品牌价值榜中排名第四十。万科具有独特魅力的企业文化，坚守底线抵御诱惑，受员工消费者的信赖，万科多次评选为最受尊敬企业。

2、万科的主要业务是房地产开发和所持物业。在增强原有业务基础上，多元化的发展服务百姓的其他业务。2017 年万科营业收入较上年增长缓慢，但股东的净利润较往年大幅提升；销售楼房占万科营业收入的95%以上，销售金额和市场份额不断提升，销售金额在二十二个城市位列第一。2017 年万科物业服务收入七十亿同步往年有显著提升。2018年初万科物业入驻八十个城市。万科充分利用自身的品牌、资金、产品优势，不断拓展合作，充分发掘市场潜力。

四、万科股份财务分析

（一）财务分析的指标

文章从营运能力、盈利能力、偿债能力方面入手对万科企业股份有限公司进行分析。本文指标的选取是同花顺财经网站万科经营能力分析所选取的指标。1、营运能力选取的指标：存货周转率、应收账款周转天数、营业周期、流动资产周转率。以上指标是短期营运能力的核心指标，它们的增减变化影响企业现金的回收速度，从而影响企业管理难度和复杂性以及经营的不确定性，固定资产周转率和周转天数体现企业长期营运能力，表现固定资产的利用情况。盈利能力选取的指标有：净资产收益率、营业毛利率、营业净利率、每股收益。通过对它们的数据进行解读，得知企业获益的大小，及时找出经营中存在的缺陷。偿债能力用到的指标：流动比率、速动比率、产权比率等。通过计算得出的结果知悉企业外债偿付能力和资金状况。

（二）万科企业股份有限公司的纵向分析

1、万科公司营运能力分析

营运能力是企业利用资源生钱的本领，知悉资源利用好坏。通俗说节约资源和时间尽最大限度的生产产品，增加销售收入。

营运能力分析的目的：

（1）评价企业资产是否流通。获取预期收益是企业经营的最低要求。企业资产闲置或停止工作没有收益，只有资产用于生产经营能取得收入。企业资产工作起来才会获得高额收益。

（2）评价企业资产使用程度。

（3）搜寻资产的潜在价值。对企业蕴藏的键能得到完全的开发和利用。

表4.1万科公司应收账款周转天数分析表（2014年-2017年）

　　图4.1万科限公司2014-2017年应收账款周转天数变动图（单位：天）

　　应收账款指企业销售商品或提供劳务等应向客户收取的款项。特征是一、现金未来才能收到。二、能否收回应收账款受付款方信用因素得影响。因为存在应收账款收不回来的风险，所以对对其要重点分析。

应收账款周转率是企业一段时间内销售收入净额比上平均应收账款余额。体现应收账款流动的速度。周转天数表示企业应收账款周转一次所需要的时间。

从图4.1中可以看出2014年——2017年应收账款的周转天数从6.11天缩短到2.6天，显而易见万科的应收账款回款增快，可以有效缓解内部的资金压力，将资金更多的投到项目中去以挣取更高回报，同时降低了坏账发生的可能性，也又利用外债的偿付，体现出优异的资产管理水平，有助于营运能力的提升。

表4.2万科公司存货周转率分析表（2014年-2017年）

　　图4.2万科公司2014-2017年存货周转率变动图（单位：次）

　　存货属占比较高变现偏差的流动资产。存货过量，会影整个流动资产的流动性，使其变现能力和外债偿付能力变小。过量存货会降低资金的周转，还会造成加大存储成本产生磨损及霉变等损失。

存货周转率是企业一段时间的营业成本除以平均存货。它反映企业购买、存储、生产、出售等流程的情况，也侧面的表现出销售货物的能力。

由图4.2可知从2014年——2016年的三年间存货的周转次数从0.32次增加到0.41次，存货周转迅速，反映万科房子卖的好，销售业绩好，收取现金速度加快，2017年万科的存货周转次数下降到0.3次，为往年的最低水平，这与万科全国各地的拿地建房有必然联系，买房刚需者看到高额的房价望而却步，买房理财者也因嗅到市场风险而选择观望，还有就是买房的心理趋于理性才致使销售没往年火热存货周转不动，存货的周转速度变慢会使存货的变现能力变弱，企业应该注意存货的占用水平增强流动性，通过打折优惠的手段降库存，提高现金回收的能力。

营业周期是存货周转天数加应收账款周转天数。

表4.3万科公司营业周期分析表（2014年-2017年）

　　图4.3万科企业股份有限公司2014-2017年营业周期变动图（单位：天数）

　　由图4.3反映出2014年——2016年这段时间万科公司的营业周期从1145天缩短到889.48天，这于万科加快建设缩短建设周期减少成本增加收益的决策有关，万科高级的管理制度，以及狼性的企业文化调动了格岗位员工的积极性，加上买房者的不理性消费使得周期缩短，资金转动的速度越来越快强获利能力变强，2017年营业周期1200.6天，较往年的营业周期最长，说明万科这一年资金中的压力较往年大，可能存在获利降低的风险。

表4.4万科企业股份有限公司流动资产周转率分析表（2014年-2017年）

流动资产周转率等于销售收入净额除以流动资产总额。流动资产周转率顾名思义体现的是其周转速度与应用效率。通常该指标越高表示其周转越快，应用的好。

通过上表4.4可知万科公司在2015年至2017年周转次数不断降低，周转天数不断变长。说明企业的周转速度和使用效率降低了，企业的营运能力减弱，2014年到2015年万科公司的流动资产周转率略有上升说明万科公司的周转速度和资产的利用效率得到了提升。

表4.5万科公司固定资产周转率分析表（2014年-2017年）

固定资产周转率等于销售收入除以固定资产。直接体现其周转好坏。

通常固定资产周转一次用时越少或周转次数越多说明其使用的更加完全，投资眼光精准，管理和维护的好。相反，则说明周转的慢，或许存留企业固定资产分布不合理和使用效率低，导致企业营运能力偏弱。

由上表4.5可知2014至2017年万科公司固定资产周转率从63.43次一直下滑34.22次，周转天数从5.68天变长至10.52天。推出万科的固定资产周转困难原因要么是固定资产增多而导致使用率低，要么是万科销售收入减少致使其周转的慢，最终反映的结果是营运能力下降。

2、万科公司盈利能力分析

盈利能力直接反映企业经营的结果。借助盈利能力分析能及时察觉经营中的错误和缺陷，采取有力的方法提高企业收益。

盈利能力的意义：

帮助投资人做出决定。投资人通常会将资金投入盈利能强的企业，所以，通过盈利能力分析投资人能够更好得判断企业盈利能力大小及趋势。帮助企业管理更加健全。盈利能力体现企业管理的效果，企业成长过程中如果不能顺应社会环境，就耽误发展机遇。如果及时进行盈利能力分析，那么企业经营者与管理者就能掌握精确的信息更好的发展企业。帮助XX对企业财务的监督。XX部门通过盈利能力的分析对企业经营活动进行监督，对经营活动中的缺陷给出意见，帮助企业的成长。同时也为XX的经济决策给出了依据。保障企业的不断成长。企业在不壮大的进程中，不仅要完成企业制定的经营计划，又要抢占市场份额，还要保持自己的优势及扩张领域利润的增长，保证企业有舒适的提升空间。企业盈利能力影响企业的信誉和决定企业成长高度。企业持续成长需要具备优异的盈利水平。企业盈利能力还关系到企业能否融到资金。投资人更注重高回报。债权人的角度，要考虑贷款的安全性而贷给盈利能力强的企业，站在管理者的角度，管理者的管理水平反映在企业的盈利上，企业发展的关键就是提高盈利能力和获取更高利润。企业持续发展能力又取决于企业的技术创新力和产品竞争力。所以，企业要加强技术的发明创造、不断优化自己的产品。盈利能力分析对补充企业绩效评价体系有很大意义。经济全球化，企业快速发展成为迫在眉睫的问题，建立完善企业绩效综合评价体系极为关键。企业盈利能力作为生产经营管理的结果而显得极为重要。经营环境的改变，使现有的指标体系不能满足企业的发展，想要完善绩效评价体系唯一的办法是更加深入的钻研营运能力。表4.6万科公司盈利能力指标分析表（2014年-2017年）

净资产收益率，净利润除以平均净资产的百分比。体现投资人投入资金赚取净收益的能力。

表4.6表明2015年——2017年万科公司的净资产收益率从19.17%一直增长到22.8%，万科用自己资金赚取利益的能力在增强，能够保证投资人和债权人的利益。

营业毛利率是营业收入与营业成本的差除以营业收入的百分比。

表4.6中显示万科的营业毛利率2014到2015年两年有小幅下降，往后三年从29.35%一直连续不断增长到34.1%，表示万科公司房屋销售开始赚钱的本领不断增强。

营业净利率是净利润除以营业收入净额的百分比。表示每元营业收入带来多少净利润。研究其变动趋势能帮助企业扩大销售、完善管理和提升利润。据表4.6得出2014年到2015年万科公司的净利率13.18%上升至13.27利润略微增加，2016年净利率下降至11.79%，盈利水平下降。2017年净利率快速升到15.32%，盈利能力提升显著。

每股收益等于（净利润-优先股股利）除以发行在外的普通股加权平均数，每股收益体现普通股的获利大小。就普通股东而言，每股收益越高得到的分红就越多，股票涨价越快取得的差价越大。就公司而言，每股收益提升表明公司的获利能力变强。通过表4.6中数据可以看出，2014至2017年，万科的每股收益从1.43不停增长到2.54，这说明企业的获利能力在不断增强，企业股票的成长性较好，资者通过股本获利的能力越来越强，企业股票的投资价值也越来越高。通过每股收益不断上升也可以看出企业的净利润不断增加，企业的盈利能力不断增强。

3、万科公司偿债能力分析

企业偿债能力指企业到期还债的能力。债权人关心企业偿债能力的高低因关系到本金利息收回问题。投资者关心企业偿债能力弱会导致资金用于还债而不用于日常经营进而影响自身利益。经营者关心偿债能力下降会引起企业财务危机。

偿债能力分析目的：

揭示财务状况，企业偿债付息能力的大小，帮助企业利益相关者清楚企业的经营状况再做决策。防范财务风险。举债的前提是能偿债，企业不能按时偿债付息，就会影响企业筹资的信誉。不仅企业正常生产经营会受到影响，而且可能会影响企业生存和发展。再大的企业也可能有因周转困难不能按时偿还债务而破产的风险。所以，负债的两个基本原则：一是要举债适度二是要风险和收益对等。负债规模控制在可控的范围里，以便企业能够按时偿还所欠的债务。预测企业的经济前景。企业维持日常经营活动首要条件是通过多种方法筹措现金，评估还债能力是决定信贷基本条件。企业偿债能力越强则表明企业财务状况越好，信誉越高，债权人钱能够得到保证。表4.7万科公司的偿债能力指标分析表（2014年-2017年）

短期偿债能力指企业用流动资产偿还流动负债的本领。管理者关心其大小决定机会数量与盈利水平。债权人关心其大小决定企业是否能偿债付息。供应商关心其大小决合同的履行。短期偿债能力常用的指标有：流动比率、速动比率和产权比率。

流动比率是流动资产除以流动负债，是短期偿债能力的指标。表明企业短期债务到期变现资产还债的能力。债权人认为流动比率越高债权越安全，企业的短期偿债能力越强。经营者认为流动比率过高可能会影响盈利能力。流动比率并非越高越好。一般来说，行业周期长存货量多和应收账款的周转慢是使企业流动比率增加的原因之一。相反则会使企业流动比率降低。由以上图表4.7可知从2014至2017年万科的流动比率从1.34一直在下降至1.2，从上边的分析可以看出致使其下降的原因使周期的变长和存货的增多，这跟万科全国各地到处拿地建房有很大关系，建房子到出售的时间本身就长又加上有大量的房屋没有出售才会使流动比率居高不下，当然偿债能力增强了。

速动比率等于速动资产除以流动负债。其体现流动资产马上变现产偿付流动负债的本事。

表4.7看出万科公司速动比率由2015至2017年间从0.33上升至0.41增加明显，万科公司偿债能力上升。其中包含万科应收账款回款好的功劳，使得万科公司有充沛的现金和具大的空间去抢占史市场份额。

产权比率等于负债总额除以所有者权益，如果大于1，表示企业清算时债权人的权益风险大小，指标小于100%就能对债权人投入的资金由安全的保证，一般也不会给债权人带来损失。由图表4.7可知2014到2017年产权比率不断上升，万科公司的长期偿债能力减弱。所有者权益不能完全保证债券人的权益。

资产负债率等于负债总额除以资产总额。资产负债率是权衡负债高低和风险大小。关系投资人和债权利益。站在所有者的角度来说，看总资产报酬率与借款利息率的大小，前者大于后者,负债的比例越大越好。反之越小越好。债权人更为在意贷出去的本金等按时还款问题。当所有者的钱在资本中份额很小时，风险将转嫁给债权人。债权人当然期待比例最小，这样才能放心贷款。企业适度的资产负债率能迎刃有余的使用债券人资金参与生产活动。也确保其资金安全，具备一定的偿债能力。由表格中的数据可知企业的资产负债率不断上升至83.98%，而且处于较高的水平，这样可能导致债权人提供的资金到期能否收回本金和利息得不到保证，同时也会导致企业的财务风险不断增大。

（三）万科企业股份有限公司的横向分析

表4.8万科与保利地产营运能力盈利能力偿债能力的指标分析表

1、营运能力方面的对比分析

通过上表4.8中对2017年万科股份有限公司的财务分析进行横向对比可以分析出以下内容：首先是营运能力面，万科的应收账款回收期为2.6天保利的应收账款回收期为4.27天，万科应收账款的平均收款期比保利应收账款的平均收款期要短，由此可以得出万科的应收账款回收的比保利快，万科应收账款的变现能力比保利强，因此万科发生坏账的可能性小于保利。万科的存货周转率为0.3次而保利的周转次数为0.27次，由此可以得出万科的存货的周转速度要快过保利。万科存货的周转速度比保利快，说明万科存货的占用水平比保利低，存货的变现能力比保利强。万科的流动资产周转率是0.27，保利的是0.23，这个环节万科更好一些，万科的流动资产周转速度快和使用效率高。固定资产周转率34.22略低于保利的35.69，说明万科的固定资产周转速度比保利慢，固定资产的分布和安排不合理，综合来看万科的营运能力较强。

2、盈利能力方面的对比分析

盈利能力方面，万科的净资产收益率为22.8%高于保利净资产收益率的16.32%，因此认为万科运用自有资产获利能力比保利强，运营相率比保利好，对企业投资人及债权人的保障程度比保利高。营业毛利率34.10%高于保利的营业毛利率32.05%，说明万科的销售能力强于保利，营业毛利率是形成营业净利的基础，因此万科营业净利的基础比保利高。万科营业净利率15.32%也高于保利的营业净利率13.45%，说明万科的净利高于保利，万科的获利能力强与保利。万科的每股收益2.54高于保利的每股收益1.32，说明投资者投资股票分得的股利高于保利，万科普通股票的投资价值也高于保利，通过对两家公司2017年的数据分析得出：万科的盈利能力比保利较强。

3、偿债能力方面的对比分析

偿债能力方面，万科的流动比率低于保利但速动比率比保利高。万科主要是建房出售，品牌影响范围广，业绩名列前茅，而保利业务复杂，所以这也是速动比率不及万科的一个原因，仅从数据来看万科在短期偿债能力强过保利。长期偿债能力上，万科的负债水平高过保利，财务风险也大过保利。万科的产权比率高于保利，产权比率大于1时，企业进行清算所有者权益不能保证债券人的利益，因此可以知道万科的长期偿债能力偏弱。

五、结论及建议

（一）万科财务状况的结论

万科在营运能力方面是各项指标都是比较平稳且不断提升的，从近几年的数据来看，万科的应收账款的周转天数不断变短，但存货的周转率下降，为近几年最低水平，存货的流动性变弱，存货的变现能力变差，不利于提高企业资金的使用率，营业周期变长且为近几年最长，资金周流动变慢，资产获利能力减弱。不过和行业中相同级别的保底地产对比数据来看还是较好的。万科的盈利能力较强，近三年来看，净资产收益率、营业毛利率、每股收益都是增长的，营业净利率2016年下降明显，但是2017年呈增长趋势。2017年营业净利率也是往年最高水平，2017年同保利相比，就分析的营利能力的四项指标来看都略强于保利。万科的短期偿债能力，近三年的流动比率下降，速动比率却不断上升，万科短期变现还债能力减弱但立即变现偿债的能力却不断增强。2017年同保利相比，短期变现偿债能力略弱，立即变现偿债能力强于保利。长期偿债能力来看，万科的资产负债率不断增大，伴随的财务风险也越来越大，产权比率也不断增加，与保利相比各项也都高于保利，因此，万科的长期偿债能力偏弱。

（二）关于财务方面的建议

经过对万科公司的财务分析我觉得企业应当特别关注企业的营运能力。

最近的2017年的存货周转次数下降且为往常年最低水平，这反映出企业的存货周转速度变慢，可能会使存货大量积压，而房地产的开发是非常要足量的现金，因此存货周转慢导致存货过多，存货无法快速的变现，不仅会影响资金的使用效率进而企业的快速发展，而且影响万科的偿债，同时也表明万科在管理方面有缺陷。因此，万科管理者应从管理下手，查出存货管理中出现的问题，并想出好的解决的对策。减少其管理成本，节约企业资金，使万科资金得到高效利用，从而帮助万科精进管理。流动资产周转率下降，流动资产周转天数增长，流动资产的流动性变差，也可能与存货积压有关，企业应注重流动资产的周转速度，使其保持在合理的水平上。固定资产周转率逐年下降，固定资产周转一次所用天数不断上升，可能会导致固定资产的使用效率下降，最终的结果会影响企业的营运能力导致企业营运能力下降。因此企业应当合理适当的安排分布固定资产，使其能都得到充分的利用。除此之外，我们更应该重视的是企业偿债能力尤其是长期偿债能力。

资产负债率逐年增加，带来的财务风险十分巨大，与此同时债权人贷给企业款项到期收回的安全程度也降低，偿债能力也会降低。产权比率都比行业同级别的保利地产偏高，而且产权比率较往年处于最高，所以，财务风险较保利地产偏高。产权比率过高，企业进行清算时就不能完全保证债券人的利益。企业也应当时刻关注长期的偿债能力，使与偿债能力有关的各项指标都能稳定在一个正常合理的水平，努力控制和降低财务风险。

6、短期偿债能力方面，万科的速动比率不断提升且比保利高，偿债能力不断提升。虽然万科流动比率也在不断提升，但是相较于保利还有一点偏低，万科的近几年流动比率不断降低，2017年更为往年最低，说明企业的短期偿债能力较弱，企业应当时刻注意企业的短期偿债能力，使其各项指标都保持在一个合理值上。

致 谢

大学时光即将过去，回首两年的在校时间，心中充满不舍。在学校的两年里，我收获了很多美好的回忆和感动。我要感谢我身边很多人给我的帮助。

首先向我的论文指导老师高真老师表达真诚的感谢。她时不时的询问我论文的进度，对我论文的内容、框架及格式进行指导，使我顺利的完成本次论文。

我要感谢我学校培养。在学校学习生活的这两年是我这些年来最为高兴的两年，我收获了丰富的专业知识，同时也收获了同学情，师生情。我在这里获得了一些我从来没想过自己能得到的荣誉，让我重新建立自信，从消极抑郁的生活中走出来，积极乐观的面对生活。我要感谢田瑞青老师，她总是在我无助的时候帮助我，她就像我的亲人让远出求学的我时刻感觉到家的温暖。最后，感谢评委老师的耐心阅读，也请老师对本文的缺点给出建议。

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房地产企业的财务分析-万科企业股份有限公司

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月19日

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