葫芦岛市房地产行业需求趋势分析——以兴城建筑有限公司为例

摘 要

随着住房体制改革以及现代城市化的进程加快，商品物价水平也在的不断提高，房地产逐渐成为大家关注的热点问题。因近几年人口剧增，房地产需求量增加，房市价格居高不下，连年攀升，中低收入人群购买力下降，只能望“房”兴叹。因此，必须了解低收入人群、中等收入人群、高收入人群的不同需求，才能更好的做出贴合大众需求的产品，调整并完善供给结构，促进房地产行业的蓬勃发展，同时稳定经济、安定民生。

潜熟消费者对房地产的需求也是企业自身发展的需要。企业应当增加有效供给，解决供需关系中的主要矛盾，使有能力支付的消费者都能买到心仪的住房，才能促进房地产市场的发展。同时XX深化住房体制改革，建立全市住房保障政策体系，建立完善的客户需求，规范房地产市场的秩序，才能尽可能的适应经济发展和市场竞争的需求，也能够为房地产市场经济迅速增长做出贡献。因此，对葫芦岛市房地产未来需求趋势进行分析，不仅可以帮助房地产产品更贴近消费者需求，促进房地产企业经济发展，而且对整个葫芦岛市的发展都具有极其重要的现实意义。

本文针对葫芦岛市房地产行业经济发展的现状以及房地产消费者的需求趋势进行分析，并且剖析房地产需求的影响因素并对房地产需求的问题做出对策建议，同时也为其他企业在制定营销策略时提供参考建议，为促进葫芦岛市房地产业健康发展出一份力。

关键词：房地产改革；政策体系；消费者的需求

引 言

随着城市经济的快速增长，葫芦岛市房地产行业已经无法满足自身的发展需求，也无法适应当前的经济竞争环境。如今，房地产企业之间的竞争方兴未艾，房地产企业若是想在竞争中脱颖而出，就需要了解消费者需求，降低产品成本，调整供给结构，使产品满足消费者的多样性需求，从而提高自身竞争力。然而葫芦岛市的房地产企业缺乏对消费者需求的了解和调查，使其无法在激烈的市场竞争中生存，从而导致了葫芦岛市房地产行业的经济衰退。又因为人们收入水平的提高以及人口的增加，居民对当前住房要求已经不仅仅局限于“住”了，更多的是追求生活的品质，房地产企业的关注度逐渐提高，已经成为人们的焦点问题。所以房地产企业是否能在房地产市场上拥有一席之地，基本决定于其消费者需求的了解。

由于房地产市场鱼龙混杂，增加购房条例、贸然提高物业费、攻击同行等不合理事件多如牛毛，XX开始加强了对房地产市场的监管调控，以促进房地产市场有规范有条理性。而作为房地产企业，应当遵守法律法规，遵循守法不犯法的原则，加强企业管理，保证自身的发展平稳，同时开创并遵守自身的企业宗旨，创新企业的营销理念，完善销售策略。坚持以满足消费者需求为目标，建设一个合理有效的运营模式。

由此看来，房地产企业仍有较大的成长空间，为了能够持续改善和增强企业的市场竞争力，就必须使企业内部结构更加明晰，完善用人机制，科学规范业务管理，增强市场需求调查能力，有效扩大服务群众的范围，提高企业的销售服务质量，形成自身的品牌效应，尽可能突破自身地域上的束缚，优化和完善供给结构。本文将对近几年葫芦岛市房地产产业的企业经营现状和经济发展状况进行探究，主要以兴城市四家建筑有限公司为例针对房地产需求趋势进行分析，探讨葫芦岛市房地产需求的影响因素并提出对策建议。

1葫芦岛市房地产的现状

1.1葫芦岛市房地产经济发展现状

在振兴东北经济的国家政策下，为了稳定房地产市场的平衡发展，近几年基本所有的关于房地产的国家政策都以稳健为主，持续坚持“房住不炒”“因城施策”等政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2018年3月两会召开，国家要求“房子是用来住的、不是用来炒的”，而后持续进行差别化调控。同年年底，中央经济工作会、全国住建工作会要求因城施策、分类指导，夯实城市XX主体责任，同时以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性。2019年4月中央政治局会议号召坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策。再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，落实房地产长效管理机制。2019年11月，十九届四中全会要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。[1]

宏观经济方面，2019年经济国内外承压，下行趋势明显，同时尽管央行多次启动货币调节工具来保障流动性的合理充裕，但是M2增速持续震荡在低位区间，M1增速超预期回落，实体经济流动性未有明显改善，货币派生能力受限。[2]2020年初，国内爆发疫情，葫芦岛市房地产的消费者都选择保护自身健康足不出户，这样就无法去购房销售处实地考察，消费需求量大大降低，短期内房地产需求受到了抑制，葫芦岛市的房地产成交额大打折扣，下滑严重。

图1.1葫芦岛市房地产产业近十年的市场周期情况

单位：万元

数据来源：辽宁省统计年鉴

如图1.1可知，葫芦岛市的房地产成交的繁荣时期一般都在每年的4月到8月份。根据CRIC监测，2020年1-4月份葫芦岛市的房地产产品成交额相比2018年1-4月份成交额减少63%，例如建昌县一些部分小县区几乎是零成交，成交量屈指可数。与此同时，国家开始要求货币政策进一步的调整。又因为 M1、M2 的同比增加速度已经开始显现一连放缓的走势。因此，XX应当更加注重深化货币政策传导机制，以确保流动性传导至实体经济中。

现如今葫芦岛市已经发展成为占地1.04万平方公里、居住280万人口、所辖261公里海岸线。又因为葫芦岛市临近渤海地区，是众所周知的旅游胜地，第三产业发展迅速，使葫芦岛市引来大量求职者定居，也有很多在外地求职的本地人回来造福家乡，葫芦岛常驻人口不断增多。如今葫芦岛又引入多家大型供热集团，葫芦岛市的年供热面积由1990年的227万平方米，提升到现如今2019年的3158万平方米，使“居者有其屋”迈向“居者优其屋”转变。从社会整体消费到个人衣食住行，葫芦岛市消费需求有了质的提升。

表1.1葫芦岛常驻人口及户籍人口情况

单位：（万人）

数据来源：葫芦岛市人口统计局

表1.2葫芦岛各区人口情况

单位：（万人）

数据来源：葫芦岛市民政部

近几年葫芦岛市的常住人口在不断增加，本地居民大多也都回到家乡造福人民，如表1.1，2019年葫芦岛市的常驻人口已经达到840万人；近20余年葫芦岛市重心一直以龙港区为主。建国初期，龙岗区就是葫芦岛市重工业的集中地，是经济发展较快的地区。从表1.2也可以看出，龙港区的居住人口在不断增多，以龙港区为中心向四周发展是沈阳发展主要方向，未来很长一段时间城市发展重心仍然会以龙港区为主。

1.2兴城市四家建筑公司经济发展现状

兴城市四家建筑公司是一家综合性的大型企业，其涉及房地产建设、机械制造、物业管理和供气设备等诸多领域。企业的注册资本在2019年超过五千万元，其总资产已达六亿元，2019年集团完成生产1.87亿元，比2018年高出9.8%，公司税达1.247亿元。掌握财务权力是营销策略的重要保证，可以企业运用更多的资金，实施更好的营销策略。但是短期内供需失衡可能危及房地产行业。

1.3葫芦岛市房地产经济发展特征

1.3.1“限购”政策短期内效果卓然

限购政策是非常适合短期内保持房地产市场平衡的手段，能对房地产价格起到保护作用，同时保证房地产的成交额平稳上升。例如2016年“930”政策，对国家一二线大城市实施限购限贷政策，使得房地产产品的价格和成交额得到保护，稳定了房地产市场。但是限购政策只可以维持短期内的市场平衡，政策实施一段期间后，还是有可能爆发价格战。该政策只是暂时的将消费者需求抑制。不能从根本上解决房地产价格战的问题。在“房住不炒”基调上，强调政策调控、经济支持、人才引进。[3]

表1.3 住宅政策现状

数据来源：辽宁省房产管理局网

1.3.2房地产产品成交额增长速度平稳回落

葫芦岛市房地产市场变化阴晴不定，而市场竞争压力大，消费者需求又“无可捉摸”，使得房地产市场发展出现了不平衡现象。随着国家政策调控，葫芦岛市XX深化住房体制改革，稳中求进，重申房住不炒，重申住房制度，而且还要加强优化葫芦岛市部分地区监管调控，保障消费者权利，保证房地产市场的平稳健康运行，促进有效需求的形成。但供需矛盾依然突出，仍然会出现不同程度的供给过剩，库存较高，房价下行压力较大，所以房地产市场发展依然会出现较大波动。

在葫芦岛市XX近几年多套的“组合拳”的限购政策下,已经开始出现大地回春的景象，房地产需求方面开始降温，不仅大大减少投资性购房事件,也使房地产市场回到了最开始的平衡性。消费者的购买观念也不再从众、攀比，符合政策制定者的预期。据统计，2019年全国商品房销售面积增速相比于2018年回落14.8%，同比增长约为7.7%。[4]

图1.3 葫芦岛市的房地产市场近一年房价走势情况

单位：元

数据来源：辽宁省统计年鉴

1.3.3商品房价格走势持续分化

二胎政策后，人口激增。如表1.2可知，2018年中国国内的房价开始暴涨。国家货币政策调整控制后，房地产价格开始持续稳定，又因为2019年全面落实“因城施策” “一城一策” 出现松紧分化；而2020年初期又爆发疫情，消费者需求开始更追求生活品质，人们开始追求完美的住房和工作地，房地产行情出现“一冷一热”的情况，又因为很多消费者追求热度高的房产，从众心理严重，使得关注度高的房子房价变高，而略显无人问津的房子的房价被迫一降再降。

表1.3 葫芦岛市2015-2019年土地成交楼面均价

单位：元

数据来源：辽宁省统计年鉴

2 葫芦岛市房地产行业需求趋势分析

2.1住房需求短期被抑制

随着2020年初疫情爆发，人们都在居家防疫，没有机会出行，导致实地看房无法进行，居民对自身短期内的收入水平的要求降低，难以做出购房决策，从而购房预期受到非常巨大的影响；短期内大多数消费者都会出现屯钱计划，基本不会有购房预期，很少有消费者愿意有借贷或者大额支出的想法。房地产有效需求降低，无效需求大幅增加，就会形成大众观望态度；由表2.1可以看出，在葫芦岛市有一些经济不发达的县区，部分房地产行业以及建筑行业在县区基本处于垄断地位，消费者的消费观念也较为落后，而且县区多数居民都是中低收入人群，消费者寻找不到适合自身的住宅，又买不起城市的房子，也只能持观望态度。

表2.1 2020年1-4月葫芦岛市的住房市场监测指标

数据来源：辽宁省房地产大数据

2.2供给结构不完善，需求波动大

现如今，市场监管较为放松，且建筑房地产企业大多数都思想单一，只关注房地产的质量而忽略了消费者的需求。房地产企业对产品的销售方式缺乏销售创意，不能有效率的吸引消费者关注。企业没有全面了解不同收入水平的消费者的消费需求。所以企业若不思进取，不寻找创意点子，就会被房地产市场淘汰。

近几年，兴城市四家建筑企业在销售活动中太过欠缺销售经验，没有进行完善的市场调研，销售策略偏离实际情况，销售方案仍然存在不全面的问题。产品销售环节应先对市场上行情和发展状况进行相对应的全面调查。不能只凭主观能动性进行营销策略的制定。[5]

图2.2 葫芦岛市房地产市场2020年房价结构状况

单位：元

数据来源：辽宁省统计年鉴

如果企业在生产产品时没有重视满足消费者需求，偏离实际情况，就会对企业带来不可恢复磨灭的代价，房地产产品会大量滞销，消费者对企业的关注度也会减少，企业知名度降低，时间一长企业就会被人们所淡忘。

需求和供给不平衡，造成了企业短期内资金不足。[6]所以，了解消费者需求，调整供求结构，才能经营好企业。

现如今大多数的房地产企业保留着最为原始的宣传方式进行售卖产品，在个人需求不断上升的时代，增加房地产企业竞争力不仅要了解消费者需求，也要保证服务的人性化和完整性，关注客户的需求变化。消费者的需求一般会锁定在居住的更加舒心，包括小区内外部环境质量、小区周边基础配套设施、附近交通环境等等。应该将客户需求贯穿到房地产开发的全过程中来，最大限度地满足消费者的愿望。[7]

然而房地产市场中的大多数企业并没有将消费者需求落实到房地产产品中来，也没有在销售方案的制定中倾注这一认识，因此，导致销售进度缓慢，营销体系不完善。除此之外，房地产企业的营销活动没有与前期的广告宣传联系起来形成一整套的宣传销售策略，导致中间缺失部分的消费人群流失，影响销售效果。

就兴城市四家建筑企业而言，企业还在使用发宣传单这类相对落后的宣传方式进行销售，吸引的消费者较少，没有促使消费者产生到销售处进一步了解的意识。所以宣传不到位，就会导致吸引的顾客较少，售前服务的周到性和完整性就无法向消费者展现，从而消费者体验不到完善的购房体验。四家建筑公司还有一个非常大的营销缺点，因为四家建筑公司原本就是一家综合性公司，但是公司并没有将建筑和装修有效的结合起来，建筑和装修分庭而立，公司至今也没有推出一些组合销售方案，满足不了消费者需求，公司优势没有发挥到最大，营销缺乏创新，导致销售不佳，产品滞销。

房地产企业自身产品的宣传是非常必要的，其广告应当涉及了多种的宣传媒介，尽可能促进消费者产生购买意愿。但是过于夸大房地产产品以及销售员过于商业化的营销方式会影响其企业的宣传力度，这样不仅不会使消费者有深刻的印象，甚至会有厌恶态度，宣传效果得不偿失。高产品销量的手段，也成为一个信息传播快捷迅速的平台。如今网络的实效性强于历史上所有媒体，每个关注新闻八卦的网络用户都是一个实时“记者”。

在2019年，兴城市四家建筑公司在执行项目前曾做过一次民意调查，但是上级并没有重视，只是在项目地点附近的小区、商店做了纸质版的调查问卷，不仅浪费时间，而且样本数据不够真实，导致公司不了解消费者的真实需求，产品也没有满足消费者多种多样的需求。最后导致销售进度慢，投资减少，资金周转困难。

2.3消费者更追求高品质产品

2.3.1以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发

葫芦岛市近几年来的住宅销售套均面积开始出现了稳步上升的态势。表明了随着原本的居住需求开始普遍得到满足后，消费者开始更加不断的追求居住空间增加。

葫芦岛市也不例外，葫芦岛市的房地产消费者的人均住房面积不断增长，但是现如今仍然有大量家庭居住面积较小，仍然需要改善优化。以2019年辽宁省统计局统计，葫芦岛市人均住房建筑面积低于50平方米、30平方米和18平方米的城镇家庭户占比分别高达 53.1%、29.4%和14.8%。[8]如表2.1所示，新增供应面积在稳步增加，而成交面积在加速升高，在2018年就提高了57%。

表2.3 葫芦岛市2015-2019年大型房产品占比情况

2.3.2住宅周基础完善、环境优美的楼盘更受喜爱

如今小区周边拥有较为完善的步行街、马路天桥等步行设施变得尤为重要。其中，商业基础设施主要包括蔬菜水果超市、购物商场和小吃饭店等必要设施，医疗基础设施包括小诊所、医院和药品齐全的药店，还有宠物诊所。2020年疫情结束后，凡是具备以上消费者的需求所配套的住房，特别是具有品牌效应的品质大盘和地处优势地段的黄金地区，会变得更加抢手。并且消费者的购房要求在不断增加，房地产产品也应当更加完善，才能满足消费者需求，住宅环境好更适合居民身心健康，让居民有家的感觉，从而提高自身的生活质量。比如有很多居民在选择住房时更倾向于离健身中心较近的房子，使健身变得更加便捷。

良好的园林绿化可以改善小区小环境，增加氧气浓度、湿度，调节气温，提供休憩活动的空间和赏心悦目的景观。[9]比如年初，各个小区长时间实行封闭式管理，使很多喜欢骑行、旅游的居民感到“心痒难耐”，部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性。中高收入人群会产生置换品质小区商品住房的需求。[10]

2.3.3洋房、别墅等低密度产品将受关注

购房群体多为青年，大多数都是20-30岁成家立业时出现购房需求，还有一部分00后也开始独立生活。90后，00后成为现如今房地产消费的主力军，消费潜力巨大。这类消费群体多追求优质的生活，消费需求也是多种多样，比如有人喜欢健身，倾向于距离健身房较近的小区；有的居民喜欢养宠物，就倾向于小区有较好的环境，可以带宠物跑步；还有的居民家里有小孩，就更倾向于学区房。凡此种种，消费需求可谓是多种多样。

另一方面，随着网络逐渐发达，消费者获取信息的能力大大增强，要求主动参与市场活动，这类青年消费群体相比较中老年消费群体，会更加有自己的主见，不会盲目的相信生产者的夸大宣传和建议，这类消费者大多会先在网络上做好功课，再去实地考察。

现如今很多企业仍然墨守成规，在生产产品上依然没有创新意识，而XX监管并不完善，市面上的房地产产品大多相同，时间一久消费者会产生视觉疲劳，从而会导致消费者购买力下降。房地产市场出现了越来越多的小高层、花园洋房等大面积产品，就连别墅也开始进一步的细分出叠拼、双拼、联排和独栋别墅等多类产品。尤其是2020年开始，房地产部分需求逐渐由传统的原始高层转向小楼房半高层、独立花园复式等各类别墅，低密住宅产品溢价显现。

2.3.4优质物业服务的楼盘备受关注

2020年全面小康形成后，人们的收入水平上升。[11]开始对完善的物业服务有很大的追求，然而不同物业的服务水平却差距显著。有一些建设时间早，较为老旧的小区，或者房地产企业对物业监管不当的小区，还比如缺乏物业人员分配及管理的公房还有回迁房等之前比较落后的小区，物业人力财力都有限，很多XX下发的对社区的号令，小区的物业人员都是尽量含糊过去，对人员监管散漫，甚至只是宣传了XX号令，并未实施。而服务水平高的小区会在小区门口的设立固定快递分发站点，充分做好快递接收服务，为业主快递代管理服务。

随着人们的需求不断提高，低水平的物业服务已经不满足居民要求，人们追求高品质的物业服务的需求会被高度激发。随着生活品质的提高，消费者的购房要求也在不断提高，住房周遭完善的基础设施不仅关系到平日的居住体验，甚至关乎自身健康。

3影响房地产需求的因素

房地产需求趋势的影响因素有很多种，但大体可以分为两类，一种就是外部环境因素，比如国家政策环境、房地产市场环境、自然环境等等。而这其中基本就是宏观政策手段、房产税、银行借贷政策、法律、企业之间的相处方法、城市发展、地质灾害等；另外一种影响因素就是消费者自身需求因素，比如人口分布、家庭人口变动、职业调动、自身收入水平、受教育水平等等。

3.1房地产市场环境

3.1.1政策环境

房地产行业发展的影响因素较多，且整体发展上带有了很大的不确定性，尤其是2020年初受疫情的影响，房地产需求量大幅度下降。但随着疫情得到控制后，XX也加大了住房融资的力度，房地产行业的关注度开始不断“升温”。在国家XX十分注重房地产行业发展的这一优势的推动下，经济开始复苏，排除体制障碍，调整消费政策，个人收入增加，从而提高了消费者购买房地产产品的支付能力，房地产行业发展的周期性和稳定性能够得到较大的安全保障。[12]从房地产行业经济发展的风险性上来看，不可控因素对房地产的经济发展影响巨大。譬如2020年初的新冠疫情可以看出，房地产需求因疫情而大大降低。在新的经济发展形势影响下，机遇与挑战并存，完善和发展房地产经济市场，并对各种机遇进行更好的利用，同时发展中的挑战进行有效规避，才能促进有效需求的形成，确保房地产总供给及总需求的相对平衡。

应该关注的是，政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。[13]这也是体现XX建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。2019年国家相继颁布限购及调控政策，金融监管加强，短中长线监控机制确立，加快长效机制建设，调控收紧，分城持续深化。[14]辽宁省2019年相继出台限购等调控政策，有效保证市场健康可持续发展，防止房价过快上涨。葫芦岛市房地产产业将继续跟随及延续辽宁省房地产市场的发展速度，保持自身的平稳态势，使房地产经济较健康稳定的发展。而兴城建筑有限公司借助这一背景，解决了需求紧缺问题，得到了稳定的融资，增加了公司利润，使企业在有效降低风险的同时，可以有扩张经营的机会。葫芦岛市XX此举大大促进了消费者的有效需求，从而加速了兴城建筑有限企业的经济发展，可见国家政策对房地产需求起着较大的影响。

3.1.2市场环境

随着房地产需求的不断增加，总供给和总需求出现不平衡的现象，导致市场竞争愈演愈烈，大多数企业开始加入到价格、广告等方面的战争中，并利用自身的营销经验和品牌效应进行竞争。在国家的宏观调控下，有些开发商开始打品牌战，通过提高自身的品牌意识，发展品牌效应，这种手段使得中小房地产企业在房地产市场中更加难以立足，消费者购房要求不断提高，低成本高质量的产品建设迫在眉睫。葫芦岛市的房地产市场竞争越来越激烈，虽不如一线城市，但是随着土地价格的提高，房地产投资逐渐收缩，还有一批新的房地产企业加入这场战争，很多企业不得不采取降价、坚决去库存的方式等营销方法来博取眼球。早在2018年，兴城市四家建筑公司就因为有众多实力雄厚的企业加入葫芦岛的土地开发项目，公司销售即将面临窘境，不得不降低楼盘售价，以保证自身的销售额。所谓“鹬蚌相争，渔翁得利”，这一举动刺激了消费需求，在2018年，四家建筑公司成交额相较2017年高出17.6%。

3.1.3自然环境

兴城四家建筑公司处于辽宁省葫芦岛市，利用葫芦岛周围261公里海岸线的区位优势发展其优势产业，进行多类项目建设，还利用地理优势和秦皇岛的开发商进行合作，减少了原材料的运输成本。因此，成本降低，销售价格也随之降低，而且有许多居民都喜欢度假生活，这样就引来了大量的消费者的关注。

现如今，消费者更倾向于周边基础设施完善的住宅，以休闲、度假、旅游、文化为主的小区更受消费者青睐。比如临近学校，会受到有学生的家庭的青睐；临近旅游景点、高尔夫球场等惬意的休闲场所，会受到高收入的消费者的关注。

3.2消费人群的喜好

不仅仅是国家政策会影响消费需求，如果多数消费者形成同样的需求倾向也会形成“随大流”现象。今年年初的疫情导致房地产需求下降，而后结束后人们会更倾向于与基础设施完善的住宅，让消费者深刻体会到住宅周边基础设施的完善、住宅屋内光照朝向等因素对日照、通风等居住体验是非常重要的。长期居家，室内采光也变成了选房的主要因素。

比如住宅的采光，要求房屋明亮通透；住宅的户型也要合理，各房间分离明确；还有小区的环境，站在窗边可以有怡人的风景，阳台也要有较大的空间。据调查，星空房在近几年开始成为热门，在顶楼制作天窗，不仅解决了顶楼销售滞销的困境，还使得很多消费者购买到了满意的产品。

4 房地产需求问题的解决措施

4.1强化对房地产经济发展的宏观调控

对于国家宏观调控政策，XX不应该只是一味效仿，要切合实际，制定适合地方发展的地方政策。[15]房地产市场的经济发展和立竿见影的宏观政策调控是息息相关的，为了更好的稳定房地产市场经济，就要加强对房地产经济发展的宏观政策调控，规范房地产市场秩序。当前，房地产市场依旧是炙手可热的项目，但是其在发展的同时也会遇到很多挑战，其潜在的危险性和风险也会逐步增多。[16]当下葫芦岛市市XX大力推进城中村改革和社会重新规划，给房地产公司带来了很多机会，房地产市场热度将会持续上升，葫芦岛市房地产公司发展空间十分巨大。[17]与此同时，XX对基础设施的建设也将日益完善，这有利于房地产项目的建设和落成，有利于满足消费者的高品质的生活体验，保持房地产市场供给结构的平衡。

4.2 改善供给结构

比如兴城四家建筑有限企业在2019年的销售策略中多采用以客户需求为中心的方案，重视客户的消费要求，尽可能满足消费者需求，分析其购买需求和购买意识，并快速推荐合适的房屋类型，提高消费者的购买效率，提高消费者的购买体验。了解消费者需求，使自身产品更贴合大众审美。2020年初的时候，受疫情影响，房地产的项目施工、管理、销售几乎无法进行。这对房地产产业是一次重大的挑战，应当合理应对，保持房地产市场的稳定发展。升级住房消费体系、升级房地产销售的能力、升级在房住不炒下支持居民自住需求的房地产政策。[18]

这就要求升级优化后的房地产业在走完善化道路的同时，也要发挥政策维持市场稳定的作用。需求是作为以盈利为目标的企业的销售依据，想要增加盈利，就必须确立正确的经营目标，积极寻求XX与市场的最佳结合，并且将需求与房地产产品结合起来。通过创新和发展房地产业支持服务，促进企业管理水平的提高，进一步促进房地产业支持服务的发展和扩大，最终形成经营与管理相辅相成的良性循环机制。相互依存和协调。从而实现房地产需求的社会效益和自身经济效益的双赢[21]。

4.3把握需求，策略创新

对于营销系统的各个环节来说，每个过程的推广都是举足轻重的，企业要获得成功，一定要很谨慎的把控营销过程的成功推广，同时，要保证各个环节在流转的阶段相辅相成。

4.3.1实现品牌策略

房地产产业应当做好品牌营销，在提高自身品牌的知名度的同时，提高自身的竞争力，提高产品的营销能力。让企业在房地产市场总有一席之地，形成自身的品牌影响力，建立自身的核心价值观，用自身完善的营销体系和优质的销售服务，提高产品的销售量。房地产企业应当目光长远，战略持久，用最为有效的以客户需求为重点的方式对市场营销进行合理规划，实现了项目的高盈利化。[19]

4.3.2实现文化策略

市场竞争如此激烈的情况下，产品项目应当多以人文传播优势为导向，结合周边的历史和人文环境，建设具有风情和文化底蕴的高档小区，满足消费者的精神需求的同时，实现产品的社会价值。[20]同时完善人力资源结构，重视打造销售团队。销售团队就是企业文化的“活旗帜”，那实现良好的业绩的营销人员就是团队的主力核心，因此，拥有专业、行动力强的销售团队至关重要。实现稳定的销售团队建设，既是企业经济稳定的保障，也是促进有效需求形成的依据。

4.3.3实现促销策略

房地产企业在营销策略中采取以客户需求为重点的方式，重视客户的消费需求，分析其购买需求和购买意识，推荐合适的房屋类型。自觉树立以市场为导向、以客户为中心的现代经营理念，积极培养员工的营销意识，完善市场调研制度，了解客户需求。[21]通过各种形式的社会活动，如发传单、组织展销会、看楼车接车送、购房赠礼品等进行辅助促销，以此刺激需求，使潜在需求转变为有效需求。

结 论

促进房地产需求的发展，既要把握总供给与总需求的结合，深化住房体制改革。同时要提高国民经济，提高国民收入水平，提高消费者的支付能力，从而增加消费者需求，使供给结构越来越完善。同时企业也应当完善自身的营销计划，以满足消费者需求为宗旨，建立销售、购买、安装、售后一条龙服务，让顾客体验到周到又有效率的购买体验。最近几年，建筑成本却在不断增长，房地产价格开始出现大幅度的上升，房地产经济起伏波动，房地产市场出现供应结构不平衡的现象。

总之，2020年房地产市场依旧是煊赫一时的，但是房地产市场在发展的同时也会遇到很多机遇和挑战，这其中潜在的损害性和危险性也会逐步增加。现如今葫芦岛市的市XX大力推进改革发展和进行XXX的社会规划，潜在集中式商业及改造升级项目整体将以区域型、社区型为主，以促进新城区的发展以及完善补充老城区的给房地产企业带来了很多机会。随着时间的推移，房地产市场关注度会持续提高，葫芦岛市房地产行业仍有上升空间。随着基础设施的建设日益完善，有利于增加产品类型，满足消费者多样化需求，同时可以使消费者得到高质量的生活体验，房地产市场的前景前途无量一片光明，但在发展的道路上依然需要再深化。所以企业应当了解不同消费群体的不同需求与自身条件，丰富产品种类。发展不是侃侃而谈，凭空想象，不能坐而论道，闭门造车，只要辽宁葫芦岛人继续以逢山开路，遇水搭桥的勇气积极作为，相信葫芦岛市房地产行业的明天会更好。

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葫芦岛市房地产行业需求趋势分析——以兴城建筑有限公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年6月6日

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