我国房地产行业上市公司投资收益分析——以万科集团为例

摘要

从目前市场经济发展的状况以及XX政策的改变来看，投资者能够从房地产行业中获取收益的机会越来越小，要想通过投资房地产来获得预期收益，企业除了自身要具备一定的综合经济实力之外，还需要依靠专业的人员对房地产项目进行详细的投资分析。因此，为了让房地产投资者能够更加了解房地产行业的现状及其投资收益，本文对房地产投资相关的知识做了详细的介绍，再引用房地产行业中具有代表性的万科集团作为案例，对万科集团的背景资料及其财务状况、投资收益等数据加以分析，以此推算出万科集团在全国范围内的各个区域中，将会取得更高收益及获得更好发展前景的区域及项目。在本文的分析中，主要运用毛利率、区域销售情况以及投资回报率的分析指标方法进行综合分析，以确保方案在一定基础上的准确性。

关键词：房地产投资收益；毛利率；投资回报率

一、绪论

（一）选题的意义及目的

对于任何的投资而言，风险和收益都是相对的，风险越低，收益就会相对较低；风险越高，收益也会相对升高，房地产投资也不例外。众所周知，房地产业，是一个高收益与高风险并存的行业，随着我国房地产行业的快速发展，市场的竞争愈加激烈，与此同时，影响房地产投资收益的不确定因素在不断增多，使得投资房地产行业的风险不断升高，获得投资收益的机会逐渐降低。因此，为了让投资者能够降低投资风险，提高投资房地产的收益，我们将从房地产投资的理论原理为出发点，为房地产投资者梳理清楚房地产行业的相关理论基础以及背景资料，再进一步让投资者了解关于影响房地产投资收益的相关因素。本文主要以万科企业为案例，分析万科企业的背景资料以及主要影响万科企业投资收益的因素，通过分析万科企业投资收益所得出结论，为投资者提供投资建议。

对于大部分房地产投资者而言，如果对房地产行业的理论知识和背景资料以及相关的投资收益指标缺乏系统的了解，盲目地投资必然会产生更多风险。因此，在进行房地产投资选择之前，投资者必须掌握各种行业相关信息，充分了解行业背景，同时也需要具备较强的综合经济实力以及敏锐的市场洞察力，对房地产业的投资收益分析有一个全面、清晰的认识和了解。只有这样，房地产投资者才能有效地规避投资中遇到的各种风险，并且选择有利的投资决策方案在房地产投资中获得预期的回报。

因此，本文的目的主要在于通过帮助投资者梳理房地产投资收益的理论原理，让投资者明确投资收益的含义及房地产的投资边界，并且为投资者理清房地产投资收益的逻辑关系，帮助投资者建立分析框架、并提供几种投资收益分析所运用的财务指标，让投资者在投资房地产项目时能够科学、系统地分析其所投资项目的投资收益。为了让投资者更好地理解房地产行业，本文将运用上述方法，结合万科集团的基本情况及财务状况，对万科集团的房地产投资进行实证分析，揭示该房地产行业投资收益的状况及其成因，提出提高投资收益、减少和防范低效和无效投资的方法，为企业建言献策。

（二）文献综述与研究现状

随着我国房地产业快速发展以及国内外宏观经济环境的发展变化，房地产已经成为了我们投资领域关注的焦点之一，为此，国内外学者对房地产行业的投资收益问题进行了广泛深入的研究，

其中，李鑫（2017）利用不用的投资类型项目及所对应的风险状况的方法指出，在进行实际房地产投资运营过程中，要想达到降低和规避投资风险的基本目的，在开展房地产投资活动时，国内的房地产运营主体应尽量将项目选在投资环境良好、地域经济发展速度较快的地区，而且要选择投资模式、选好房地产投资种类以及区域。陈沂（2019）提出，企业要不断完善管理制度，提升企业经济实力和竞争能力，提升风险预测水平，只有这样才能积极应对房地产可能存在的潜在风险，减少企业损失。投资的时候可以采取多样的投资模式，降低风险，这样才能获得更多的投资回报，让企业保持良性发展。张钰（2019）提出，根据利润驱动假说，房地产行业的高回报率将会吸引其他行业的投资者投资于房地产行业，在进行投资房地产时，应该认真衡量房地产投资所带来的收益与风险，重视房地产市场的波动性影响，根据市场环境和自身情况优化投资结构。

（三）创新思路

在众多的房地产投资文章中，关于对万科集团的房地产投资收益进行分析的资料很少，因此，本文的创新思路是主要以万科集团为例，结合该公司的经营情况，用近年来相关的财务指标，分析该公司的财务状况以及其投资收益状况，通过分析，揭示影响该集团投资收益的主要决定性因素，同时也反映该行业未来的发展前景需要考虑的决定性因素，进而提出投资该行业的收益、减少和防范低效、无效投资的措施及途径的方案。

二、房地产投资概述

（一）房地产投资的含义

投资是一个资金不断循环与周转的经济活动过程，它的含义是指社会上不同的投资主体为了获得预期收益而选择将拥有的货币或物资投入到生产经营活动或金融市场中去的运作过程。投资主要有几种形式，其中包括有股票投资、债券投资以及房地产投资等。从狭义上说，投资的目的就是为了获取预期的效益。

房地产即不动产，是一个共同构成体，主要包括土地以及依附在土地上的建筑物。其中，根据房地产的用途划分，房地产可划分为用于居民居住的住宅用房（使用期限一般为70年）、用于企业办公的商业用房（50年）、以及用于工业开发的工业用房（50年）。

房地产投资是指以房地产为投资对象，投投资者为了获取预期的投资收益，将一定的资金直接或间接地投入到房地产的开发、经营等经济活动的行为。从广义上说，随着经济主体的不同，房地产投资的目的也有所不同，例如，XX主体为了宏观的经济效益、社会效益以及环境效益而选择投资房地产；而企业选择投资房地产的目的主要是为了获取经营利润。狭义上说，房地产投资的目的就是指企业为了获取未来更高的经营利益而选择投资房地产。

（二）房地产投资的三要素

在实际进行房地产投资中，投资者最主要考虑的三要素分别为质量、时机和地段。

随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人对房屋的环境要求和质量要求都在不断地提高，甚至，相比于房屋的价格和地理位置，人们更注重于房屋的质量。因此，房地产投资者也需要根据客户的一般需求，建造提供有质量以及环境优美的房屋。

首先，投资者在进行房地产投资时，掌握有利的时机对投资获益而言十分重要。其次，房地产投资最有利的时机是指投资者能够在恰当的时间、合理的地点，对相应的房地产物业类型进行对应的投资，并且在能够获取高收益的同时，还能把成本以及风险都控制在最低的限度。最后，在进行房地产投资时，投资者要想投资收益最大化，就要把握好相应的时机，选择合适的时间进入房地产市场，降低投资带来的风险以及相应的成本。

在房地产投资当中，地段的选择尤为重要，价值越高的黄金地段，增值潜力越大。地段不仅仅是一个自然地理位置的概念，还伴随着交通地理状况以及环境的状况，不同的地理位置适用于建造不同用途类型的房地产。住宅型房地产用房应当选择在交通便利、购物方便以及服务设施齐全的场所；商业型房地产用房应选择在人口密集、经济繁华的商业中心地区；工业型房地产用房应当选择租金较低，偏离市中心但运输方便的郊外地区，选择偏远的郊外地区建造工业地区以便减少相应的环境污染。

（三）房地产投资的收益来源

房地产投资收益是指房地产投资者将一定的资金投入到房地产开发、经营和服务中去，以获得资本增值或取得未来更多收益的一种经济活动。其中，房地产投资的收益来源主要包括销售收益、增值收益、差价收益、所得税收入及租金收益等

1.销售收益

销售收益是房地产投资收益来源的重要组成部分，它的含义是指投资开发以及经营房地产时获得的销售收入与前期投入房地产的成本之间形成的差额，也称作房地产投资的利润。因此，房地产投资者需要把握有利的时机，选择合适的黄金地段投资建造优质的房屋来吸引大量的顾客消费，以便提高相应的销售收益。

2.增值收益

对于房地产投资而言，增值收益主要表现在土地自身的增值。首先，土地是一种不可再生的自然资源。其次，它的供应是有限的，只会不断减少，不会增加。因此，从长远的发展角度来看，随着人类对土地的需求不断地增加，土地供不应求，从而成为了社会上人们需要的一种稀缺资源，导致土地的价格不断上升。与此同时，依附于土地上的建筑物的价格也随着土地价格的上涨而不断地上涨，给房地产投资者的未来带来了巨大的增值收益。

3.所得税收益

在固定资产的投资开发、经营中，大部分固定资产的折旧费用都是可以从总收入中扣除的，房地产的投资也不例外。因此，在进行房地产投资时，房地产的折旧费用相当于营业成本，可以通过在总收入相应中扣除，以至于对应的营业利润也会相应减少，所得税也会随之减少，需要缴纳的税额就会减少，因此，这对于企业而言，是一个收益相对增加的情况；另外一方面，投资者投资房地产也可以通过贷款来获取一定的收益，因为从总收入中可以扣除相应的贷款利息，利息支出越多，所得税就低，需要缴纳的税额也就会相应地降低。因此，房地产投资者可以采取通过贷款的方式投资房地产，以便获取一定的所得税收益。此外，虽然成本的增加都会使得所得税收益相对增加，但是也要适度。

4.租金收益

租金是对购买者购买房地产时所付出投资成本的一种补偿。从理论上讲，当购买者购入房地产所花费的成本与租金总额相等的情况下，房地产的价值便为零，但实际情况下并非如此。例如，当收回所有投资所花费的成本后，房地产依然存在，并且仍持续供出租使用赚取租金收益，而此时的租金收入就可以作为该投资额外收益的一部分。因此，投资者在购买房地产时，即使该房地产的价格在市场上处于较高的水平，后续也可以利用租赁的方式来降低风险，并获取额外的租金收益。此外，投资者还可以通过物业服务与维修管理等降低营运成本方式增加收益。

（四）房地产投资特点

1.投资成本高、回收周期长

房地产投资是一个需耗费大量资金周转的经济活动，尤其是在房地产开发的前期，往往需投入大量的资金，但投资者一般很少完全是利用自有的资金去投资开发项目，在很大程度上往往会依赖金融机构部门的支持，或者是由XX给予的优惠政策。此外，房地产回收收益的周期一般需要经过投资前期、投资实施期、项目营销或经营期等多个阶段，并且经过这几个阶段需要1-5年的周期，有的甚至更长。

2.不确定因素多、风险高

房地产投资是一个受多种因素影响的高风险行业，其中，主要包括社会、经济、政治、自然环境以及法律等多种因素，导致房地产投资在长期的回收过程中，远远地增加了更多额外的风险。其中，房地产投资风险类型主要包括社会风险、购买力风险、变现风险、经营性风险以及自然风险等。

33.投资回报率高、收益好

房地产投资回报率高，一方面主要是由于随着人口的不断增加，以及土地自身不可再生性的性质，导致房地产供不应求，房地产价格上升；另外一方面是由于房地产行业的蓬勃发展对社会经济发展有着相当大的推动作用，各国XX便提供一定的优惠政策予以支持，从而使得房地产投资者投入的成本大大地降低。

（五）房地产投资类型

房地产投资有多种多样的类型，其中，根据房地产的用途来划分，主要包括住宅房地产投资、商业房地产投资以及工业房地产投资等类型。

1.住宅房地产投资

到目前为止，住宅投资一直都是房地产投资中重点研究的对象，其中，住宅可以分为多种类型，主要包括普通居民住宅、高档住宅和别墅等。随着社会经济的高速发展以及人口数量不断的增加，人们对住宅的需求也在不断地增加；与此同时，随着生活水平的提高和支付能力的增强，人们对住宅的要求也在往更高层次发展。因此，可以了解到，住宅房地产投资在未来的几十年里可创造的价值更高，市场潜力更大，几乎是所有房地产投资者的重点关注对象。

2.商业房地产投资

商业房地产投资收益虽高，但需要承担的风险更高。商业房地产主要建造写字楼、商场、酒店等商业大厦，并且商业房地产投资对其所在的区域条件和客流量要求也较高，需要投入的投资成本也相对较高。因此，一般而言，房地产投资者往往不会将资金大量投资建造商业房地产，以防给企业承担更高的风险。

3.工业房地产投资

工业房地产主要为工业的生产活动提供空间，所处的区域要求不高，只需要交通便利、能源动力供应充足等较低的条件即可，因而它所需要投入的成本也较低，相应地能够带来的收益也会较低。因此，工业房地产的投资成本虽低，但能够取得的收益也较低，房地产投资者一般也不会选择大量投资工业房地产投资。

（六）房地产投资的作用

房地产投资的增加起着相当重要的作用，不仅可以推动整个房地产行业的发展，而且还能带动其他行业甚至是整个国民经济的发展。积极增加对房地产的投资，不仅可以直接增加房地产业的经济产出，而且还能为建筑、建材等相关产业产品提供巨大的市场，同时，还能够带动金融、商业、旅游业等多种产业的经济发展。房地产投资，不仅仅是对建筑的投资建造，同时也会对建筑周围的环境以及基础设施进行优化地改善。

三、房地产投资收益分析

（一）房地产投资收益分析方法

房地产投资分析是一门理论性与应用性相结合的学科，其分析方法主要包括以下几种；

1.实际与理论相结合的方法

房地产投资分析是一门实际应用型学科，它的理论基础分析主要是以工程经济学与微观经济学为主。因此，只有将房地产投资理论原理与房地产投资实际操作紧密结合在起来，才能真正地解决房地产投资中所面临的实际问题。

2.定量和定性分析相结合

对房地产投资进行分析时，一般同时会使用两种方法，一种为定量分析，另外一种为定性分析，它们既相互联系又相互作用。在定性分析的基础上，针对房地产投资目的的实际情况和房地产市场的客观状况，分析房地产市场调研资料，确定一系列的评价指标，进行定量分析；在定量分析的基础上，进行投资方案的对比和优化，并做出投资决策或给予一定的决策建议。定量分析为定性分析服务，会直接影响定性分析的决策结果，因此，房地产投资分析的决策结果是通过两者的综合分析所得出的。

3.静态分析和动态分析相结合

静态分析和动态分析主要是考虑资金的时间价值，而在房地产投资分析中，有些情况可以考虑资金的时间价值，也可以不考虑。例如，土地竞拍时，需要考虑资金的时间价值；而投资者利用自有资金投资建成物业时，则不需要考虑资金的时间价值。

（二）房地产投资收益的分析指标

对房地产投资收益进行分析的指标主要有投资回报率法、净收益以及毛利率等。

1.房地产投资回报率法

投资回报率即投资收益率，是指对项目完成时累计收益与总投资额之间进行分析的一种经济效益分析方法。

房地产投资回报率的计算方法为：

2.净收益

净收益是指房地产投资获得营业总收入与营业总成本之间的差额。要想获得较高的净收益，房地产投资者不仅可以提高营业总收入，也可以选择减低或者控制营业总成本，或者企业可以同时兼顾两者，则会带来更大的收益。因此，要想提高房地产投资的总收入，投资者还需要把握一定的时机，例如选择一个合适的时间，以及选择一个良好、优质的地理位置或者区域，使得减低投入的成本，并且把风险控制在最低限度。

3.毛利率

毛利率是指毛利与营业收入之间的比例，其中，毛利是收入与相应的成本之间形成的差额，并且，若该项目的毛利率大于零，说明该项目经营盈利，否则，则亏损。毛利率的计算公式可以表示为：

毛利率=毛利/营业收入×100%

=（营业收入-营业成本）/营业收入×100%

四、以万科为例，利用财务指标综合分析房地产投资收益

（一）万科集团的公司简介以及背景资料

万科集团即万科企业股份有限公司，它的经营范围为房地产开发、国内商业以及物资供销业、兴办实业、进出口等业务；主营业务是以房地产、贸易及零售等为主，业务主要覆盖南方区域、上海区域、中西部区域以及北方区域，共计53个大中城市，年均住宅销售规模在6万套以上，销售规模持续居全球同行业首位。在经过三十多年的发展过程中，万科集团旗下的“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱，逐渐地万科集团已首居国内最大的住宅开发企业，确立了在住宅行业的竞争优势，与此同时，“万科”也已经成为了房地产行业中第一个中国驰名商标。

1984年，万科成立；1988年，万科在深圳率先成为进行股份制改造的企业。接着，万科通过投标等方式开始积蓄土地，其中，万科进入房地产行业的里程碑的主要形成原因是由于威登别墅与天景花园的开发。1991年，万科成为证券交易所第二家上市公司。随着90后甚至00后逐渐成为购房、租房的主流群体，为了顺应时代的趋势以及为了企业未来能够持续发展，2018年，万科将公司战略地位升级为“城乡建设与生活服务商”。

（二）万科集团的财务状况

1.营业收入、营业成本以及净利润的变化趋势

同行业对比，在2018年这一期间的房地产开发行业中，营业总收入的行业均值大概为168.8亿元。其中，绿地集团为3487亿，排名第一；万科集团为2977亿，排名第二；保利集团为1946亿，排名第三；绿景集团为1741万，排名第四；中房集团为223万，排名第五。同行业对比，在2018年这一期间房地产开发行业中，净利润的行业均值为20.89亿元，其中，万科集团排名最高，净利润为492.7亿；其次是保利集团，净利润为261.5亿；第三为招商集团，净利润为294.6亿。

　　图1 2014年-2018年万科集团的营业收入、营业成本以及净利润的变化趋势

根据图表的数据可以得出，五年以来，万科集团的总收入和净利润一直都是呈增长趋势，说明万科集团这五年的经营状况都比较良好，并且虽然营业总成本也基本呈上升趋势，但增长的速度相对较缓慢，而且在2017年，万科集团的营业成本是下降的同时，净利润也还呈上升趋势，这也侧面反映了万科集团的综合经济实力强大还有它背后团队的力量也不容小觑。因此，对于房地产投资者而言，要想获得较高的房地产投资收益，成本必须控制在一定的合理范围之内以及企业自身也应拥有一定的经济实力来应对必要的风险。

2.投资收益分析

（1）毛利率分析

　　图2五年以来三家房地产集团毛利率的变化情况

根据上图的数据可以得出，五年以来，万科集团和保利集团毛利率的变化趋势都是比较平缓的，而在2016年，万科集团的毛利率开始超过保利集团，在之后的三年时间毛利率始终高于保利集团。由图中数据可以知道，绿地集团在2014-2015年这期间中，毛利率突然大幅度下降，其中主要原因是在2015年中，它的营业成本处于一个较高的水平，以至于绿地集团的毛利率也开始大幅度下降，并在之后几年时间里，它的毛利率始终处于保利集团和万科集团之下。因此，也侧面反映了一个问题：要想获得预期的收益，不能只考虑收入的增加，同时也要做好相应的成本控制，否则不仅无法取得预期收益，还会造成更大的损失。

（2）2018年营业收入前五大项目的实际投资额以及对应的投资回报率

表1 2018年万科集团营业收入前五大项目区域性投资回报率

根据上表的数据可以得出，在2018年的营业收入前五大项目中，上海区域的投资回报率是最高的，其中的杭州万科中央公园的回报率高达50.33%；其次是南方区域，其中广州山景区的投资回报率也高达36.47%，最后为南方区域。

（3）2017年营业收入前五大项目的实际投资额以及对应的投资回报率

表2 2017年万科集团营业收入前五大项目区域性投资回报率

根据上表的数据可以得出，在2017年营业收入前五的项目中，都是在南方区域，并且珠海万科城这个项目的投资回报率高达144.69%；其次是东莞云广场，投资回报率高达61.36%。

（4）区域性分布的净利润

如下表所示，主要体现2014-2018年万科集团在不同区域开发的项目所对应的净利润分布情况

　　图3 2014-2018年万科集团在不同区域开发的项目所对应的净利润分布情况

根据上图的数据可以得出，在2014-2018年这五年的净利润中，较高的净利润都基本分布在南方区域和上海区域，这也说明了万科集团获取房地产投资收益的区域主要分布在南方区域和上海区域，并且在南方区域和上海区域这两个区域中，都是一些经济水平发展比较快、交通比较便利的大城市，因此才能够获得预期的高收益。

3.主要业态的区域分布以及结算收入情况

（1）2017营业收入前五的开发项目

表3 2017年项目主要业态的收入情况

根据上表的数据可以得出，在2017年营业收入前五项中，收入前两名都是分布在南方区域的商业房地产投资类型；其次是分布在其他区域的办公楼房地产投资类型。

（2）2018年营业收入前五的开发项目

表4 2018年项目主要业态的收入情况

根据上述表格的数据可以得出，在2018年营业收入前五的开发项目中，它们的主要业态是住宅房地产投资类型，并且分布在南方区域的收入合计也占据首位。

五、预测和决策

首先，通过对万科集团的公司状况、财务状况以及投资收益指标等方面的分析，我们可以清晰地了解到，万科集团是一间具备强大的综合经济实力的房地产公司，并且这个前提条件对绝大大部分投资者进行房地产投资起到很大的作用。任何的企业只要拥有了强大的综合经济实力背景，就必然地会减少了更多不必要的麻烦以及风险，以防在投资开发房地产期间由于资金不足而导致房地产建设的延期。

其次，万科集团的营业收入一直都是呈上升的状态，并且成本也还控制在一定的变化范围内，毛利也一直保持着上升的状态，这对万科集团未来的生存与发展起着极大的积极作用。对房地产进行投资开发的万科企业而言，保持利润的持续增长，是一个企业基本的具备要素，也是一个衡量房地产投资项目风险和收益的基础。

最后，从投资收益的数据分析结果可以推断出，万科集团在上海区域以及南方区域的销售收入和投资回报率都是较高的，说明这两个区域的地理位置以及环境对于万科集团进行房地产开发投资时，会带来较高的投资收益以及较好的发展前景。因此，要想获得较高的投资回报，万科集团可以选择南方和上海这两个区域的地理位置进行投资开发。

综上所述，通过对万科集团房地产投资收益的研究发现，在房地产行业中，要想获得预期的投资收益，房地产企业自身也得具备雄厚的经济实力，以防应对一些不可预测的风险；除此之外，企业在选择进行房地产投资时，把握一个恰当的时机相当重要，选择一个合适的时间、合理的地理位置，对相应的物业类型进行投资，与此同时还能够降低投入的成本以及把风险控制在最低限度，只有这样，才能够给企业带来预期的房地产投资收益。

六、结束语

本文主要以万科集团为案例，通过对万科集团的背景资料、财务状况和投资收益等方面进行综合分析推断出，万科集团能够保持持续性的盈利，不仅由于拥有强大的综合经济实力背景，也由于它能够准确把握相应的时机，选择有利的地理位置进行投资开发。

对于投资者而言，要想在房地产行业中进行投资并获得可观的预期收益，除了企业自身必备一定的综合经济实力之外，还需有一个专业的团队以及拥有专业的高端人才，把握恰当的时机进入房地产市场从而进行合理的投资。

最后，我想表达的是，本文也仅仅也是我分析的一些局部情况，也许还不够全面，但也可以给大家提供参考。

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致谢

本文是在老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了老师的热情帮助和精心指导。康老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向老师表示深深的敬意和感谢！

在此，还要感谢老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的《财务管理》、《投资学》等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了财务管理和投资分析的方法，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。衷心感谢老师给予的帮助！同时我还要感谢老师无微不至的关怀！感谢所有任课老师的精心授业和教辅人员的辛勤工作！

本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！

我国房地产行业上市公司投资收益分析——以万科集团为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年7月3日

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