龙湖地产有限公司盈利能力分析

摘　要

由于我国经济始终处于高速发展的阶段，越来越多的企业对经营状况给予了高度关注，从管理者的角度，高度重视盈利能力。越来越多的房产公司为了实现利润能力的显著提升，对企业能否健康平稳的发展给予高度重视，并以此作为提升企业盈利水平的基础。对于经营者而言，盈利能力作为其业绩不可缺少的一项衡量指标，作为发现问题、优化经营管理的最佳入手点。

本文以龙湖地产有限公司为例，通过查阅龙湖地产的大量数据，运用数据分析法、分析比较法分析企业的盈利能力，找到企业在经营发展过程中遇到的问题，提出解决对策，最后给出合理建议，让企业可以健康平稳地发展。

关键词：上市公司；房地产；盈利能力

1 绪论

　1.1选题的背景

随着我国市场经济的蓬勃发展企业与企业之间所产生的碰撞机会越来越多，这种碰撞更多的来自于企业在激烈市场竞争当中所面临的各种阻碍和威胁，与此同时也来源于一些竞争企业，为他们所制造的发展障碍和发展困境，在这样的环境之下，各家企业竞相争夺的不仅仅是有限的资源，更多的是希望能够通过把有限的资源利用起来，以获得更高的盈利可能，所以各大企业目前都非常关注自身的盈利能力，希望通过科学合理的分析手段来对过去的盈利能力进行总结并挖掘其中的问题，以达到提高未来企业盈利能力的目标。但也应当意识到的是当前很多企业，尤其是一些房地产企业在自身盈利能力的评估和分析方面都存在着一些缺失之处，不能利用科学的指标进行分析，也不能对分析出来的结果和问题进行及时整改反馈，所以致使部分房地产企业的盈利能力不仅没有提升，反而呈现出快速下降的趋势。基于这样的现实，背景论文选择了龙湖地产作为研究对象，进一步分析了该地产公司在盈利能力方面的现实表现和具体问题。

　1.2选题研究的意义

从研究意义上来看的话，论文的研究主要包括理论意义和现实意义两部分。

首先，理论意义指的是通过论文的研究，希望能够对盈利能力在现实企业当中的分析方法和应用途径进行，又一次说明能够对更多企业起到一定的理论指导作用，尤其是通过论文中对各项盈利能力指标的梳理和说明，能够丰富现有的学术资料文献，为后人学者的研究提供更坚实的保障；其次，从现实意义上来看的话，龙湖地产公司当前在盈利能力的现实表现上是非常不够良好的，甚至呈现出盈利能力逐渐下降的问题，而在对盈利能力进行分析的时候，该公司所使用的分析指标和分析手段也存在着一定的滞后性，这致使龙湖地产公司在近些年逐渐走向衰退，甚至陷入到了发展的困境之中。而论文基于多项盈利能力指标的分析，对龙湖地产当前在盈利水平方面所存在的一些问题进行了说明，并指出了相关的提升建议，有助于帮助龙湖地产摆脱经营限制，走向一个全新的发展高潮，更重要的是能够推动龙湖地产的盈利能力提升。

1.3选题的研究现状

Alexander Wall（1928）认为，盈利能力指的是一个企业获得利润的能力，也可被称之为是企业依靠自有资本或资源实现增值的水平，一般在评测企业盈利能力的时候，主要是将其限定在一个特定的时期和范围之内，考虑其最终的参数大小，这属于财务分析的范畴，也是这项工作的关键点。

Collies（1989）认为，不论是企业主、企业的投资方或是债权人，同样都十分关注企业的盈利能力——当主体为债权人时，可以通过对这项指标的分析，可以更好的评估企业的偿债能力及未来的发展情况，也可调整当前的投资决策，转移信贷风险等等；当主体为投资者时，则可通过这一指标的判定决定未来的投资方向，确保其已经进行的投资是否有盈利可能；当主体为企业领导时，考虑企业盈利水平，更多的是在考虑一个企业的发展情况和业绩水平。

商梦琦（2015）认为，作为企业财务工作者分析工作当中的一项重点，盈利能力的分析结果影响着多方的未来决策。例如盈利能力分析结果可为企业管理者提供未来的管理方向和发展趋势，也可为投资者的未来投资行为提供多个选项以供选择、并作出预警，而对企业的债权者来说，可判断他们未来的债务及利息是否可以如期收回，是否会存在应收账款风险等。

宋冠东（2011）认为，提升销售速度，开展存货管理信息和材料采购价格透明化，建立存货岗位管理职责制度，加强采购、验收与入库的控制，应该始终高度控制公司的存货数量，避免犹豫存货数量过高，造成公司在发展过程中资金链出现断裂。

沙牧（2015）认为，对于企业来说，应该高度重视企业的应收账款管理，也应该加强对相关人员的训练，任何一个企业的发展过程中都会存在应收账款，所以企业应该重视对应收账款的回收，来保证企业的经营效率来提高企业的经营质量，合理的利用应收账款，有利于企业规避市场的风险，维护与客户之间的良好关系，提高企业的竞争力。

欧阳静怡（2014）认为，在企业策划管理的领域进行控制，当企业成本降低到一定水平后，企业只有重视创新来提高自己的竞争力，技术创新上包括原材料的更换，工艺创新上，包括商品损耗的降低，只有不断的创新企业才能不断的进步和发展。

1.4论文的框架

本次论文的研究一共分为6个部分。在第1部分当中叙述了此次的选题背景，研究意义主要研究现状以及论文的主要框架。而在论文的第2部分当中提出了相关的学术资料内容，包括盈利能力分析，盈利能力指标分析，以及杜邦分析三个理论概念。在论文的第3部分当中，针对龙湖地产做出了简要说明，并分析了该公司的盈利能力，包括其各项指标分析以及杜邦分析。在论文的第4部分当中，分析了龙湖地产盈利能力存在的问题，包括存货周转率下降，应收账款周转率下降，成本极高，以及市场占有率不高这4方面。在论文的第5部分当中论述了提升龙湖地产盈利能力的相关策略建议，认为要加强对企业的存货管理和应收账款管理，同时还需要加强企业对成本费用的控制力度，进一步提高市场占有率，并且提升企业的综合毛利率。论文的第6部分则是结论部分，在这一部分当中对此次论文的研究做出了一些总结性的说明，也对未来将从事的研究进行了展望和期待。

2 盈利能力分析的理论基础

　2.1 盈利能力分析

在企业财务分析中，始终将盈利能力，运营能力与偿债能力等分析内容作为核心，利用种种财务分析，对企业当前运营存在的种种问题予以明确，并利用企业财务结构的优化与改善，实现企业经营能力的显著提升，推动企业长久健康发展。

2.2 盈利能力指标分析

盈利能力分析指标是指对企业各方面的指标进行分析，主要是企业的盈利能力对于企业来说盈利能力包括各种各样的数据。整个企业的毛利率，营业利润率，总资产利润率等等都属于企业盈利能力的范围。

（1）企业的毛利率是指企业的毛利与企业销售收入之间的比值企业的毛利也是企业收入和支出之间的差值。，用公式表示：

毛利率=毛利/营业收入×100%

从公式上看，我们可以发现企业的毛利是企业的收入和企业成本之间的差值，但是这种理解方法加毛利率的概念完全理解错误，其实企业的毛利率只是反映企业一个商品经过各种渠道后增值的那一部分，我们可以理解为如果企业商品增值部分越高，则证明企业的毛利越高，企业的一个产品通过研发过程中的差异性和特征性，对，比竞争对手可以增加一些功能，这样企业的性价比上升，企业的毛利润也就明显的增加。

净利销售净利率=（净利/销售收入）×100%

这一个指标反映出了一元的销售收入，为企业带来的净利润也可以反映出企业在销售收入水平中的收益，从销售净利润的方面来看，企业的净利润总额和企业的销售净利率呈现出正比关系，企业的销售收入和销售利率呈现出反比关系。公司在增加销售额的同时，必须重视利润程度的提高，才能保证净利率有所提高，通过分析一个公司净利率的波动情况，我们也可以分析出一个企业或公司的盈利水平。

（3）营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率，计算公式为：

营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)×100%

农业利润率可以衡量出一个企业的经营效率，也可以再不考虑营业成本的情况下，对企业的利润能力进行分析，一个企业拥有越高的营业利润率，说明企业每100元销售额能为企业提供的利润也就越多。这个物质与企业的盈利能力有着明显的关系，代表了企业盈利能力的强弱。

（4）总资产利润率代表的是一种企业利用资金进行盈利活动的基本能力，计算公式为：

总资产利润率=利润总额 / 资产平均总额。

企业要总资产，利率代表企业利用资金来进行不同活动的能力，这一个比值可以讨论企业资产的负债情况，也可以分析出企业的偿债能力，从企业的资产负债表中可以对这一个比值进行提取和计算。通过对这个比值的分析，也可以得到许多衡量企业经营的利润率指标，比如企业的净利润率，毛利率等等。企业的总资产利润率与企业的获利能力有一定的相关关系，但是并不能完全决定，在分析的过程中，还需要结合其他各方面的指标来进行分析，包括企业的财务杠杆

（5）净资产收益率

计算公式为：

净资产收益率=净利润/所有者权益平均余额×100%

企业拥有的净资产收益率越高，说明企业管理者拥有越强的盈利能力，影响这个指标的因素也是多方多面的，除了企业的盈利水平还与企业所有权的管理方式和管理权利有着明显的关系，对于企业的管理者来说，这一个比值升高则证明企的投资者盈利能力越强，在我国企业市场中所有的企业必须对这一个比值进行披露，这也是决定企业上市公司是否能进行股权融资的重要依据。

　2.3 杜邦分析

杜邦分析法最显著的特点就是将多个影响企业效率和经营能力的指标进行有机的结合，形成一个完整的体系，并且通过整个体系计算出的权益收益率来进行综合的显示。

　2.3.1 指标关系

净资产收益率(权益净利率)=销售净利率×资产周转率×权益乘数

　　2.3.2 杜邦分析法的基本思路

（1）企业的净资产收益率代表企业权益净利率的值，这也是企业的报酬率，利用这个指标可以综合分析企业各方面的能力，也是杜邦分析方法的核心。（2）企业的资产净利率反映出了企业的权益净利率具有很强的综合性，对于企业来说资产净利率与销售净利率和总资产周转率有着明显的相关关系，企业的总资产周转率反映出企业各方面资产的周转速度。企业的销售净利率反映出企业在不同时期的收益水平，企业可以通过扩大销售的收入提升销售额或者降低各方面的成本来提高销售利润率。

（2）企业的权益乘数反映出企业的负债大小，也反映出企业根据财务杠杆来进行经营活动的程度，对于企业来说，如果资产负债率较高，做企业的权益成熟也明显的增加，就说明企业在发展的过程中面临较高的负债，但是企业也就拥有更多的杠杆收益，如果企业的资产负债率较低，企业的杠杆利益也会有不同程度的下降，但是企业的杠杆能力也与企业的风险高低有着密切的联系。

3 龙湖地产的盈利能力分析

　3.1 龙湖公司简介

龙湖地产在1993年与四川重庆创立，经过十几年的发展，如今龙湖地产的公司已经遍布全国，业务十分广泛，在智慧服务房地产开发方面取得了巨大的成就，并且如今龙湖地也开始重视养老地域的开发。在2009年龙湖地产公司在香港正式上市，在2018年该集团的营业额超过了1100亿元，是我国目前最有利的投资公司。

在公司的运营过程中主要分为三个部门。物业发展部门，主要负责中国各种楼盘的销售以及不同住宅楼商业楼类型的开发。物业组织部主要负责对公司的产品进行合理的应用，用投资来赚取更多的租金来获取更高的收益。物业管理服务部门主要为公司的服务商或者公司的服务企业来提供各种精准化的服务，方便记载，中国竞相更加稳定化的管理服务。

　3.2 龙湖地产盈利能力分析

下文以龙湖地产近四年的财务数据做为研究对象，用单一的指标分析龙湖地产的盈利能力。

3.2.1 龙湖地产盈利指标分析

龙湖地产2016-2019年主要财务指标如下表2-1所示：

表2-1 利润表及盈利能力主要指 单位：亿元

对龙湖地产的盈利能力进行分析的过程中，包含的指标有以下几个方面，有毛利率，营业利润率，净资产收益以及企的资产利润率等等。

毛利率可以反映出公司在经营区域内的盈利空间，也能反映出公司对比与同行业竞争对手的优势和劣势，经过分析，龙湖地产在2016年至2019年毛利率基本维持在30%左右，虽然数值有一定的变化和波动，但是具体处于稳定的趋势，也就说明该公司有了较大的盈利空间。

销售利润率代表公司的销售收入在利润中占领的百分比，这一个比值最明显的含义就是一块钱销售收入能取得的净利润，这个利润越大，也就说明公司的盈利能力越强。龙湖地产近4年的销售利润率分别维持在20%左右，在2017年比较2016年同比上升了4.8个百分点，2018年比2017年同比下滑了4.8个百分点，并且我们可以发现在18年后公司的销售净利率一直处于下降的情况，总体来看公司的销售净利率波动情况明显。

总资产利润率代表一个公司盈利能力的指标，最简单的含义就是每亿元资产能为企业带来的利润，公司的总资产利润率指标越高，说明利用公司的总资产来进行赚钱的能力越强，从表中的所有数值我们可以分析出，龙湖地产近4年的盈利能力出现了很强烈的波动，并且整体有下滑的趋势。

净资产收益率是指在企业所有的净资产中利润所占的比值这个数值越大，说明企业股东的利润水平也就越高，龙湖地产在2019年的净资产收益率有15%，上升至22%，虽然在2019年又下滑了0.5%，总体来看公司的盈利能力有明显的上升趋势。

通过上述指标的分析，我们可以发现一个公司盈利能力的影响指标是多种多样的，我们应该从不同指标不同的数据进行对比的分析，在2016年至2018年龙湖地产的利润总额每年都出现了较大幅度的增长，但是仅仅依靠利润总额，无法对该公司的盈利能力和经营成果进行更加准确的评价，因为盈利总额仅仅是从一个角度对公司财务状况和经营状况的评分，两者之间没有任何关联，要对整个公司盈利能力进行全面的分析。相应的分析模型来进行关联性的分析，利用杜邦分析的方法，全面分析企业的财务状况，进一步理清各个指标之间的关系，找到影响整个公司能力的关键因素。

　3.3.2 龙湖地产的杜邦分析

通过对龙湖地产2015年至2018年财务报表的数据进行分析，我们可以发现利用财务指标可以对整个公司财务状况和经营成果进行深入的研究和分析，也能通过每一个指标来反映出该公司的财务情况和经营情况，有助于企业管理者做出更好的决策。

结合龙湖地产在2016年至2019年的财务报表情况，利用杜邦分析的方法，对企业各个方面的指标和各个方面的能力进行深入的分析这些指标的数值具体计算结果如下。

表2-2 龙湖近四年分析指标

从销售净利率、总资产周转率和权益乘数分析，运用传统的杜邦分析体系来分析评价企业的盈利能力、资产使用效率和资本结构是否恰当。

　　龙湖地产盈利指标趋势如下图2-1所示：

图2-1 龙湖盈利指标趋势图

首先，通过观察销售净利率指标，龙湖地产2016年销售利润率为18.13%，2017年上升4.73%，2018年比2017年下降了4.82%，2019年龙湖地产的销售净利率持续下滑到17.58%，说明龙湖地产公司2018年和2019年的盈利水平下降 ，管理层应该注意。

销售净利率反映出企业净利润和销售收入之间的关系，一个企业的盈利能力提升的基础在于企业要提高销售净利率的指标，在下图中对企业的销售净利率进行更新的分解和探讨，我们可以发现龙湖地产近几年的销售净利率有如下几个指标。

表2-3 龙湖地产2016-2019年销售净利率相关指标

图2-2 龙湖地产销售净利率相关指标趋势图

　　上图表显示销售利润指标上升平缓，在2019年该公司的营业利润约为660亿元，比较2018年以来公司的营业利润上升了，大约85亿元在2018年公司的营业利润为380亿元对比2017年，营业利润上升了109亿元。但是利润率却下降，说明龙湖地产在2019年对成本和费用的控制力下降，在市场竞争的激烈环境下获取同样的销售额，公司需要付出更高的成本。

另外进一步分析公司的总资产周转率，我们可以发现在2015年公司的周转率为27%，在2016年公司的周转率也为百分之二十几，只有在2017年出现了2%小幅度的下滑。总体来说，公司的资产使用效率几乎不变，既每元资产所能带来的销售收入的能力提升速度没变化。

净资产收益率的影响因素有总资产周转率，存货周转率，应收账款周转率，如下表2-4所示：

表2-4 龙湖2015-2018年资产周转率情况

上表中明确显示在2016年至2019年公司的资产周转率和存货周转率都有明显的下降趋势，但是公司的应收账款周转率却有了小幅度的上升对比，于2019年的各种数值进行分析，我们发现公司的应收账款周转率目前已经下降至5.4%左右，在2016年公司的总资产周转率为27%，在2017年这一个值出现了小幅度的下滑，直至2016年公司的总资产周转率下滑至26%，说明公司的盈利能力在不断的变差。

在2019年公司的存货周转率为35%对比2016年下降了0.08，说明公司的存货在销售过程中受到了一定的阻碍。

龙湖公司在2016年应收账款的周转率为5.4亿，在2019年应收账款的周转率下降至5.3，说明公司的应收账款化为销售收入更加困难，一般来说公司的应收账款周转率下降说明公司的债务人有一定的回款，但是这样也破坏了公司的资金使用体系，增加了公司坏账的风险。

从权益乘数方面，我们可以分析公司的权益乘数与公司的负债情况有着明显的联系，如果公司的总资产不变，适当的增加一些负债的比例，可以明显的发现公司经营方面有更高的优势公司也可以利用财务杠杆来获取更高的利润收入，但是财务杠杆和收入的应用也就让公司面临更大的财务风险，近几年公司的权益，有了明显的上升，说明公司的负债率有了明显的上升，随之负债率上升的有公司的收益水平和公司的财务风险。

总体来看，龙湖公司在2016年净资产收益率对比于2015年下滑了1.8个百分点，在2017年公司净资产收益率大约为19%，增长幅度为3.4%，在2018年公司的净资产收益率为22%对比于2017年增长了2.3%，说明了龙湖地产公司的盈利能力，有了较缓的增长速度。

通过对上述数值的分析，我们可以发现公司的净资产收益率有了明显的下降，主要是由于销售净利率的下降和公司总资产周转率的明显下滑，但是对于房地产行业来说，公司的特殊之处在于项目开发完后的竣工知识公司有明显的收入，但是传统的杜邦分析方法没有考虑这一个方面，也就让结果出现了一定的差异，对于一些具有经营特点的行业来说，传统杜邦的分析方法的应用程度值得我们去深入的探讨。我们在实际的分析过程中，要形成有效的评价体系，考虑到房地产行业的特殊性，公正的反映出企业各方面的经营数值，让企业的决策者可以根据各方面的数据做出更加适合企业发展的战略。

4 龙湖地产盈利能力存在的问题

对于一个公司的盈利能力来说，最主要的应该分析公司净资产的收益率，这也是与公司盈利能力联系最为密切的指标，我们在分析任何一个问题时，都可以从读报分析方法中找到一定的借鉴经验，从上文的分析过程中，我们对比公司的盈利能力指标，发现在公司的盈利能力方面存在以下几个问题。

　4.1 存货周转率下降

公司的固定资产中存货有较高的比重，并接近几年公司存货周转速度有了明显的下滑者，让公司的盈利能力受到了巨大的影响，公司的存货效率降低，会造成大量的存货堆积，也就进一步说明整个公司的管理体系出现了明显的漏洞。

　4.2 应收账款周转率下降

公司应收账款周转率越高，说明公司能够在短时间内收回应收账款，也就说明公司的资金运转不会受到一定的影响。

对于该公司来说，应收账款周转率连续三年都有明显的上升，说明公司的应收账款在转化为销售收入的过程中更加快速，对于公司来说应收账款的增长率和主营业务的增长速度，都可以在公司发展过程中对公司是否良性增长进行全面的分析，如果公司的应收账款率有明显的上升，则可以证明公司的坏账风险更低。

　　4.3 成本过高

一个企业营业收入增长率年年增长，则证明企业的毛利增长率速度逐渐变化。就进一步说明公司在发展过程中受到各方面的压力，对于该公司来说，近几年销售利润率不断下滑，并且在销售过程中盈利能力也出现了下滑。

如果公司的毛利润增长速度越快，则说明公司的收益上升幅度较大，也就说明公司的竞争能力在不断提升。通过分析在各个阶段的净利润增长率，进一步结合公司的销售增长率，我们可以发现公司的获利能力也正在不断升高，公司的盈利能力正在不断上升，综合来看目前该公司处于成长阶段。

　4.4 市场占有率不高

2019年，龙湖地产有限公司的市场上最大的三个竞争者万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6308、4775.6、5522亿元大关，而龙湖地产有限公司2019年的销售额仅为1510.3亿元。

　　龙湖地产市场占有率如下图3-1所示：

图3-1 龙湖地产市场占有率

龙湖地产有限公司的相对市场份额为 8%÷92%=8.7%，龙湖地产的市场占有率不高，很大程度地反应了企业的竞争地位不高，和其他龙头行业相比盈利能力不高。

在上面的分析对比过程中，我们发现龙湖地产在盈利方面存在的几种问题，为了能够解决这几个问题，进一步提高该公司的盈利能力，提高公司的核心竞争力，分析上文中的具体问题，进一步分析问题产生的原因和解决方案。

5 提升龙湖地产盈利能力的建议

对于一个企业来说，优秀与否与盈利能力有着十分密切的联系，如果企业在日益竞争激烈的环境下能够分析问题，找到自己的缺点从而进一步找到自己的利润增长点，就能明显增加自己的盈利能力。

结合上文中各个指标的分析，我们可以对企业存在的问题进行各方面的探讨，从而为龙湖地产提出以下几种解决方案。

5.1 加强企业的存货管理

对于湖地产来说，应该从战略角度重视自己的存货，对存货进行更加精准化的管理，同时公司的管理层也应该重视存货周转效率的提高，要开发一些精准化的战略，让公司的存货能够进行精准化的管理。提升销售速度，开展存货管理信息和材料采购价格透明化，建立存货岗位管理职责制度，加强采购、验收与入库的控制，应该始终高度控制公司的存货数量，避免犹豫存货数量过高，造成公司在发展过程中资金链出现断裂。对于一个企业来说，要想保证自己的良性循环，必须高度重视存货周转率，对于一个企业来说发展壮大的基础也是良好的成果管理。

　5.2 加强企业对应收账款的管理

任何一个企业都会有应收账款，应收账款对于企业来说既有好处也有坏处，好处在于可以维护与企业客户之间的良好关系，有利于企业库存的进攻，但是坏处在于企业无法面临应收账款的风险因素，也无法控制在经营过程中，由于应收账款产生的风险，所以任何一个企业都需要高度重视，对应收账款进行合理的管理，这也是每一个企业都应该具备的能力，在企业发展的过程中，应该重视产品竞争力的提高，对市场各方面各种数据进行深入的调研，制定出最合适与企业自身的发展战略，对于员工来说也应该提高应收账款的管理，完善相关的管理体系，从而为员工制定一些更有效的奖励和惩罚措施激励员工，从而进一步调动员工的生产积极性，在应收账款的管理方面，如果员工出现了损失，出现了错误，也应该对员工进行及时的警告。企业在发展的过程中，要重视员工责任感和归属感的提高，也应该锻炼员工管理应收账款的能力，防止企业出现坏账，在必要时刻企业可以采取一些措施来对客户进行催收。而降低企业在坏账方面的损失。

对于企业来说，应该高度重视企业的应收账款管理，也应该加强对相关人员的训练，任何一个企业的发展过程中都会存在应收账款，所以企业应该重视对应收账款的回收，来保证企业的经营效率来提高企业的经营质量，合理的利用应收账款，有利于企业规避市场的风险，维护与客户之间的良好关系，提高企业的竞争力

　5.3 加强企业对成本费用的控制力度

在企业管理过程中，要重视企业对成本费用的控制，尤其是对于企业的财务人员来说，要重视企业资金运作水平的提高，首先要开源节流，其次要对企业各种指出进行严密的监控，保证企业的资金可以正常的使用，同时企业也应该重视存货方面的管理，在企业管理过程中应该不断优化自己的资金结构，加快资金周转速度。

在企业策划管理的领域进行控制，当企业成本降低到一定水平后，企业只有重视创新来提高自己的竞争力，技术创新上包括原材料的更换，工艺创新上，包括商品损耗的降低，只有不断的创新企业才能不断的进步和发展。

在销售领域企业应该控制销售的成本。企业的负责部门应该不断扩大销售成果来提高市场的占有率。对于企业来说，自己的销售费用也要重视各方面的控制，首先对销售部门的专业人员要进行专业的培训，让其重视到企业销售能力的重要性，其次，要认真研究其他国家和地方的销售部门，对公司进行合理的规划，最后公司的销售部门要运用各种决策和方法，降低各方面的成本，加快企业的发展速度。

　　5.4 提高市场占有率

龙湖地产应该提高市场占有率，从质量和销售量的角度提高企业的知名度，一个企业良好的品牌可以带来丰富的竞争力，也可以让企业在市场中占领较大的优势。

企业的管理者如今不重视市场份额，主要是由于企业没有以客户为中心，没有形成现代营销管理体系，其次是市场份额为企业带来的收益，并不能完全确定企业的管理者对此心存疑虑。

在企业发展过程中应该重视的份额质量的提升，必须高度重视顾客的满意程度，花费大量的人力物力财力来推进各种工作的进行，由于企业在发展过程中投资数量巨大，并且也无法进行精准的计算，让不少企业在发展过程中不再重视市场份额。

对于企业领导来说，应该重视榜样作用，树立良好的形象，公司的董事会要规范自己的行为，在公司的发展过程中带来正能量，这样一来就能够提升整个公司的价值。

　5.5 提升企业综合毛利率

企业可以通过以下4个阶段来提升企业的毛利率水平，首先企的投标和中标过程中应该保证项目的盈利，在企业的施工过程中应该重视各种成本的控制，施工方案也要经过有关部门的探讨，确保能够符合实际过程的需要，在条件允许的情况下降低企业的成本，同时在项目实施过程中，企业要指派专业人员对其进行审核，后期要对工程进行审计和财务检查。最后严格控制成本责任制保证工程质量，控制人工费及材料费，最后调整营销策略，提高房地产销售费用比率，从而提升企业的综合毛利率。

结论

本文利用盈利能力指标分析和杜邦分析法针对龙湖地产的盈利能力进行了深入的分析与探讨，并得出结论如下所示：

杜邦分析体系，可针对企业的盈利能力进行综合性的财务分析与评价，在针对企业盈利能力进行分析的过程中，传统的分析方式，只能针对单项指标进行对比与分析，而杜邦分析模型的应用能够实现层次结构的清晰与明确，作为十分常用的一种财务分析评价方式，实现企业业务性能的深入探讨与剖析。其中，考虑到房地产行业的产品特殊性，往往选择预售制度进行产品的销售，与此同时，受到建设周期的影响，收入和成本的结算时间也发生改变，仅应用杜邦分析模型针对财务指标进行分析，无法将企业的运营成果和实际财务情况予以反馈。

以龙湖地产有限公司的近几年财务报表数据可知，与行业共同企业进行对比，发现龙湖地产有限公司具有较低的盈利能力，其主要原因是销售净利润率的差距，次要原因为总资产周转率的影响。通过对其财务数据进行深入的探讨与剖析，可知龙湖地产公司下述问题较为突出：不断下滑的存货周转率、属于下降趋势的应收账款周转率、过低的生产成本与期间费用的效率。

针对龙湖地产盈利能力出现的以上问题，本篇文章将具有针对性的建议予以提出：对企业的存货管理予以强化，提升企业存货周转速度，从而实现存货周转率的显著提升；对企业的应收账款管理予以强化，对坏账准备制度予以健全，实现坏账预测水平的显著提升，大大缩减坏账损失，对应收账款占据比例予以下调；大大提升企业成本费用的控制强度；拓展企业所占据的市场份额，好的品牌是开扩市场和占领市场的有力武器。

致 谢

从论文选题到收集资料，再到写提纲，其中经历了聒噪、痛苦和彷徨，在写论文的过程中心情是五味杂陈的。开始选题时很迷茫，不知该怎么选好，幸而在同学和任课老师的帮助下，才得以确定。然后就是最难的找资料，由于首次写论文，不懂该怎么着手去收集、归纳资料，因而花费了好多时间在这上面，但收集到的资料真正能用上的却没多少。这时得感谢我的指导老师，他始终给予我细心的指导和不懈的支持。从论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与建议。老师以其严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风和大胆创新的进取精神深深地感染和激励着我。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪，这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的。在此谨向老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

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龙湖地产有限公司盈利能力分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年8月23日

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