重庆中海万丽佳苑项目营销策划方案

　摘 要

随着我国经济的向好，房地产发展也进入了新的轨道，重庆市房地产得益于国家经济发展的红利，也取得了不错的发展成绩，本文以房地产营销理论为基础，通过对重庆房地产市场和经济发展的了解，分析了中海万丽佳苑的基本情况和运营的经济效果。本文的研究案例属于重庆市渝北区，是中海集团着眼与改善需求旺盛的市场大环境，结合疫情后重庆经济发展的现实状况，拓展渝北区市场的重要战略项目，本文分析了重庆市渝北区房地产发展的现状，并对重庆市区域经济发展环境与房地产市场总体发展前景进行了研究探讨，从宏观经济分析基于四个方面：城市宏观经济指标分析，人口分析，房地产市场供需分析和房地产政策分析等进行研究，进而完成了中海万丽佳苑项目的产品定位，包括市场定位，目标客户群定位等，并提出规划设计建议，完成了项目的初步规划。在重庆市中海万丽佳苑进行市场推广和战略实施过程中，通过重庆中海万丽佳苑的价值提升和形象定位，运用价格策略和现场管理计划来实现重庆中海万丽佳苑的销售环节计划，从而促进重庆中海万丽佳苑项目的发展。

　关键词：房地产；营销；策略；市场；政策

1 全国经济形势分析

到2021年，新冠肺炎的流行对我国的经济发展以及世界的政治和经济结构产生重大影响。一季度我国国内生产总值下降，购买和投资增速急剧下降。随着我国对新冠肺炎的有效预防和控制，大部分工作和生产在第二季度得以实现，购买，投资和工业利润的下降幅度有所缩小，经济处于复苏之中和稳定状态。同时，在全球新冠肺炎的影响下，不仅影响了中国的外贸增长速度，而且导致全球产业链和供应链的重新调整以及贸易保护主义的叠加，进一步加剧了经济下行压力。报告认为，在应对外部挑战的同时，中国应以形成大型国内消费循环为基础，建立新的发展模式。

　1.1 2017-2021我国GDP数据分析

图1-1 我国2017-2021GDP情况

由图1-1可知，2017年以来，我国GDP总量在不断的增加，从2017年的746395.1亿元增加到2021年的1015986.2亿元，GDP总量的不断攀升说明我国经济形势不断向好，有利于房地产行业的进一步发展。

图1-2 2021年我国三大产业情况

　　由图1-2可以看出，2021年，第一产业占GDP的比重为7.65%，第一产业产值77754.1亿元，同比增长3.3个百分点； 第二产业占GDP的比重为38.28％，第二产业产值384255.3亿元，同比增长0.94个百分点。 第三产业产值占国内生产总值的54.53％，第三产业产值553976.8亿元，同比增长3.48个百分点。

图1-3 2017-2021我国三大产业基本情况表

　　表1-1 2017-2021我国三大产业比重图

由图1-3和表1-1可知，2017-2020年，我国三大产业所占比重总体来看变化不大，但第三产业相比于第一第二产业有不断上升的趋势，从经济总量上看，我国三大产业在不断的上升，经济形势整体向好，有利于房地产的发展。

总体数据显示，第三产业在我国国民经济中所占比重最大，增长势头明显，房地产属于第三产业中重要一环，在国民经济中占有重要比重，发展势头良好，房地产业应把握机遇，抓住发展时机，占举有利地位，为国民经济发展助力。

　1.2 全国CPI数据分析

　　图1-4 居民消费价格指数

图1-4 居民消费价格指数 2020年3月至2020年5月，我国居民购买价格平稳上涨。之后一直到2021年11月份，整体上波动下降，说明受新

冠疫情的影响，我国居民购买价格指数受到影响，但从总体上看，下降幅度在可接受的范围内，从CPI上看对房地产的发展比较有利。

　1.3 全国固定资产投资

图1-5 全国固定资产投资数据:

　　图1-6 全国固定资产投资同比增长

　　由图1-5，图1-6可知，2020年4月-2021年11月份我国的全国固定资产投资总体上程下降趋势，受新冠疫情影响，2020年12月固定资产投资同比下降比例最多，同时可以看出2020年04月-2021年3月份之间，受国家宏观调控及限购政策的影响，固定资产投资同比均低于0，呈下降趋势，2021年3月至2021年11月份之间，固定资产投资表现出稳定态势，并有逐渐向好的趋势，可以判断受国家大力扶植经济，疫情后恢复民众信心的一系列政策性举动有关联，因此，从全国固定资产投资的形势可以看出，开发房地产的局势总体向好。

1.4 全国广义货币量（M2）分析

图1-7全国广义货币量M2

　　广义货币量（M2）是指社会流通货币总量（M1）加上活期存款以及定期存款与储蓄存款。由图1-7可知，从2020年9月份-2021年12月份，我国M2呈现整体上涨趋势，M2作为未来房价强有力的支撑点，为房地产企业的总体信心打下基础，市场中的流通货币增加，有利于居民购房能力与购房欲望的提升，同时流通中货币量的增加，对房地产企业获取贷款，加快房地产开发的步伐，提升经济周转效率有着重要的意义

1.5 全国房地产市场分析

图1-8 全国房地产投资分析

　　由图1-8可知，2021年8月-2021年12月份，房地产投资累计金额持续上升，房地产投资累计增长百分比持续增加，房地产住宅投资累计值也呈现平稳增长态势，由此可见我国房地产在稳定中增长，2021年8月-2021年12月份期间，随增速较慢，但总体向好。因此总体而言，尽管由于疫情，我国经济受到一定影响，但整体发展形势未受太大影响，经济体量整体稳定，因此此时的房地产开发具有市场价值。

2 重庆房地产市场分析

　　2.1 房地产开发投资完成情况

由图2-1可知，2021年1-11月份重庆房地产开发投资为397.52亿元，与2020年1-11月份同比下降1.5个百分点，降幅比2021年1-10月增加0.2个百分点。其中，住宅投资2911.53亿元，同比下降1.7个百分点。住房投资占房地产开发投资的73.2个百分点。

　　图2-1 重庆房地产开发投资与住宅投资增速

由图2-1可知，总体来看，重庆市房地产开发投资与住宅投资保持同步，2020年1月-11月份受限购政策的影响，重庆市房地产开发投资与住宅投资呈现增速放缓的态势，2020年12月-2021年4月受新冠疫情影响，重庆市房地产开发投资与住宅投资出现负增长；2021年4月-2021年11月份随着经济的平稳发展，房地产开发投资与住宅投资理性回归，但增长态势依旧缓慢。

2.2 商品房销售情况

由图2-2可知，2020年1月-11月，重庆商品房销售面积及住宅销售面积一直增速一直相对稳定，处于短期波动的范围。到2020年12月开始，重庆商品房销售面积及住宅面积增速出现断崖式下跌，这说明新冠肺炎对人们购房行为产生了重要影响，此后，房地产商品房销售和住宅销售面积的增长率逐渐回升，并超过了2021年1月至11月的初始水平，这说明疫情过后人们对房地产的需求逐步回升。

图2-2重庆商品房销售面积与住宅销售面积增速

　　2.3 重庆房地产价格走势

由图2-3可知，重庆2018年9月到2021年11月的房地产价格一直呈波动上升的趋势，受新冠疫情及房产限购政策的影响，2020年7月到2021年1月之间，重庆新房交易价格出现异常回落，随后随着经济的向好及疫情的稳定，重庆房地产销售价格又逐渐回归高位，并相比于之前有了更大幅度的提升。

图2-3 重庆房地产成交价格走势

　　2.4 社会环境分析

随着重庆市经济结构的不断优化，重庆市的城市化步伐正在加快。2021年，重庆市总人口将增加，自然增长与机械增长的比重将显着增加。注册人口734.4万人，比2019年增加40,000人，增长0.65个百分点。自21世纪初以来，重庆的登记人口增长略有放缓。“十二五”期间，将增加21万人，年均增长0.59个百分点。在“十三五”期间，将仅增加108,000人，年均增长0.30个百分点，仅是“十二五”期间的一半。在“十三五”规划的第一年，登记人口的增长呈回暖趋势，自然增长了800,000人，机械增长（净移民）达到了32,000人。2021年，重庆人口的自然和机械增长发生了可喜的变化。 可以看出，人口增长将不可避免地增加住房需求，必将促进房地产市场的发展。

近十年来，重庆市城市化水平发展迅速。但是，目前重庆的城市化发展还不完善和成熟。近年来，城市化水平的大幅提高更多地取决于城市规模的调整和扩大。 2018年3月，国家颁布了《国家新型城市化计划》。 “第十四个五年计划”是全面实施国家新城市化计划的五年期。重庆应该抓住机遇，从传统的城市化向新型的城市化发展，着力从速度型发展向质量型发展转变，使参与重庆城市化发展的每个人都能真正享受到城市化发展带来的好处。

　3 中海万丽佳苑本体分析

　　3.1 中海万丽佳苑项目主体分析

　　3.1.1 项目主体简介

中海万里佳家花园占地面积24万平方米； 建筑面积：480000平方米； 占地面积比：1.97; 绿化率：35％； 停车位：该项目分为6个阶段，总共约有1239个停车位。 一期总户数为780户，停车比为1.55； 总户数：780；物业公司：中海物业服务集团有限公司重庆分公司；物业费：2.3元/㎡·月 土地使用年限为70年。

　3.1.2 项目地形分析

项目所在地的土地比较平坦，地面上没有自然的沟渠或ft脉；该街区形状大致为梯形，在北部宽，在南部窄。地块的北边缘有一条高压线，东北角有一条煤气管道，南侧的长生路附近有一条地下电缆线，地块中有农舍和一些温室。无化工厂，河流，湖泊等污染。

　3.1.3 项目交通及区位

本案南侧道路对面是正在建设的渝北区中学和渝北中学。东侧是渝北区燃气公司。根据XX信息，长盛路将与开元通车，未来的交通将更加便捷。 一般来说，这种情况离市中心比较近，周围是渝北中学和渝北高中，居民的生活也比较方便。 随着该地区开发建设的逐步推进，相应的社区设施将得到进一步完善。 没有公交车经过项目现场，但它靠近市中心，小区业主可以在十分钟内步行到繁华的地区。如果长盛路将来与开元相连，周围居民的出行将更加方便。项目周边的教学设施齐全，渝北中学和渝北中学正在建设中，距离小学相对较近。距渝北区医院仅十分钟路程，交通非常顺畅，周围还有一些药店。此案位于渝北区与开元市之间的主要出口和繁华地段，交通便利。

　3.1.4 升值潜力

从地理上讲，它有潜力成为具有中档住房和高品质学区住房的高性能商业和住宅社区。渝北区的住宅市场急剧上升，但公园尚未成熟。将来，长盛路有望与开元连接。这将进一步刺激渝北区的发展势头，此案的未来规划有望带动渝北区的市场潜力。因此，可以预见中海万丽佳苑具有很大的升值潜力。

　3.2 中海万丽佳苑项目SWOT分析

中海万丽佳苑目前属于建设筹备状态，本人有幸接触到中海万丽佳苑项目的筹备情况，根据项目部内部资料及本人对项目周边竞品的了解，特做出以下分析，

　3.2.1 中海万丽佳苑优势分析

本文分析了万科璞园，嘉景湾，重庆融创壹号院，爱普新鸿府等周边竞争房地产的实际情况，包括建筑规模，单位比例，绿化覆盖率，社区配套服务等。发展中海万丽佳苑的竞品项目建筑物的规模和单元的比例很难延展，中海万丽佳苑项目的优势应在社区支持服务和绿化率方面得到充分利用。

（1）地块面积大，有足够的发展空间来开发和建设更完善的配套设施，以满足休闲，娱乐，健身等生活需求。

（2）该项目建筑密度大。由于计划的总体规划较大，因此有利于行业布局。可以开发地下车库，可以建立低密度社区，这对于建造较大的花园景观住宅非常方便，并且可以大大提高绿化率。绿色环保，营造良好的生态宜居之地。

（3）房地产产品的设计理念是新颖，动，静态的隔断设计，注重实用性，小房子里设计了阳光房，为购房者提供了舒适的居住体验。

（4）中海万里家园项目预计将建设一个绿树成荫的小径和绿色果园的宜居社区。社区绿化率将达到43％。在溪流和草坪的环境中，客户可以享受舒适的高品质生活。

（5）特色小区服务。通过对周边四个竞争性房地产的调查研究，发现没有一个房地产项目具有自己的特色社区服务。中海房地产开发公司决定在中海万丽佳苑项目中开辟一种实施改善小区的方式。改善服务项目的总体规划涵盖了居家改善的概念，使重庆这个罕见的社区成为独特而美丽的风景。

（6）良好的品牌声誉。这也是客户选择居住建筑的重要条件之一。由图3-2可知长期以来，中海房地产开发有限公司在该地区享有很高的品牌声誉。自成立以来，它每年都成为该地区主要的纳税人，因此已成为该行业的典范。 当中国海外房地产开发公司进入创新型商品房地产市场时，它以品牌魅力树立了自己的形象，并以其诚实的房地产形象赢得了市场的好评，并为其客户群所追捧。 无论在哪里开发房地产，它将成为客户购买的重点。

　　图3-2 中海集团发展地图

（7）土地具有很大的增值潜力。中海万丽佳苑项目具有巨大的区域升值潜力。由于渝北区北部刚刚开始大规模开发建设，开发商在XX的支持下节省了很多开发成本，因此商品房的销售价格相对较低。随着客户知名度指数的提高，后期会有更大的升值空间。

（8）开盘预售的时间恰到好处。中海万丽佳苑项目的开业销售期晚于“万科璞园”和“嘉景湾”。提前推出的其他房地产的规模和实力无法与中海万丽佳苑相提并论，未开工项目也比中海万丽佳苑落后了将近半年。因此，当中海万丽佳苑正式对外销售时，“万科璞园”和“嘉景湾”的销售已接近饱和，达到了“瓶颈”销售时期。通过各种宣传方式，中海万丽佳苑不仅可以吸引大量的参观者到该房屋，而且还可以实现“万科璞园”和“嘉景湾”竞品客户拦截。

　　3.2.2 中海万丽佳苑劣势分析

从周边万科璞园，嘉景湾，重庆融创壹号院，爱普新鸿府等竞争性建筑的实际情况分析，从现状看，交通不便，生活设施不完善，人口居住复杂。这是不可避免的缺点。

（1）社区周围的生活设施较差，缺乏公共汽车，该地区的生活设施也并不完善。中海万丽佳苑附近没有大型高端商场，大型医院和医疗机构，没有大型连锁超市，也没有大型综合娱乐休闲场所。 仅有几家简单的商店从事零售日用品，日用品，建筑材料，商业等。它只能满足居民的基本生活和购物需求，而不能满足居民的基本医疗和购物需求。 不得不长途驾驶或骑自行车会给日常生活带来更多不便。

（2）周边人口环境复杂。中海万丽佳苑的东部和北部是西式房屋的居住区，周围有许多小型作坊式商店。许多外国人在这里租房和工作，居民构成复杂。此外，项目周边配套的街道照明设施不完善，夜间道路贫瘠，公安形势将令客户担忧。

（3）周边建筑物竞争激烈。关于中海万丽佳苑房地产项目，除周边四大竞争房地产项目的竞争外，中海万丽佳苑地区的其他项目也在不断开发房地产。中海万丽佳苑房地产项目周围有许多在建和在建项目，房地产竞争异常激烈。由于社区在计划阶段被定位为高端社区，因此该案例的销售价格比其他周围项目略高，这将成为影响销售交易的不利因素。

　　3.2.3 中海万丽佳苑机会分析

由图3-3可知，随着成渝经济圈的不断深化，两地房地产市场率先按下了政策方面的综合“快进按钮”。 成渝双城经济圈的建设将继续提高成渝作为国家中心城市的地位。对人才和资本的吸引力将得到显着改善，这反过来将为房地产投资和购房需求带来重大利益。对于中海万丽佳苑来说，抓住这一重大历史机遇，将是企业在地产白银时代突出重围、实现高质量发展的关键。

图3-3 成渝经济圈发展图

　　3.2.4 中海万丽佳苑项目潜在威胁分析

中海万丽佳苑的现在威胁分析体现在以下几个方面：

（1）市场供应激增。在过去的两年中，渝北区的商品房供应量迅速增长，市场竞争日趋激烈。尤其是，围绕中海万丽佳苑的新建筑在雨后如雨后春笋般冒起，开发项目的竞争变得更加激烈。各种规模的房地产都有自己的特征和风格，高，中，低档次的销售价格也不同。在争夺现有买家的同时，他们也利用自己的优势争夺竞争对手的客户。因此，在正式推出中海万丽佳苑之前，中海万丽佳苑客户可能会被其他项目拦截，这是对中海万丽佳苑最大的潜在威胁。

（2）区域经济发展滞后。渝北区的早期经济发展非常落后，因此，估计该区域的公共支持设施短实践内无法得到很大改善，商业区域不受投资者青睐，经济难以快速发展。这就是为什么渝北区的开发项目不受客户群体青睐的主要原因。如果该地区想要快速发展经济，则只需要增加目标客户群即可。

　4 中海万丽佳苑竞品市场及客群分析

　　4.1 中海万丽佳苑周边竞品分析

为了更直观的分析周边竞争对手的情况。通过表可以分析以下问题：

　4.1.1 竞品项目的去化周期过长

　　从上表中可以看出，在开业后的平均月销售额中，最短的销售周期为2个月，最长的销售周期为19个月以上。中海万丽佳苑作为一个尚未开放的项目，仍无法在可预见的状态下满足银行和建设单位的资金需求。

　4.1.2 销售价格基本稳定

　　由表可知，最高均价为22000元/平方米，但中海万丽佳苑是经过精装修后出售的，装修标准为1000元。扣除精装修费用后，毛坯房单价为每平方米21000元。由于中海万丽佳苑位于重庆市渝北区核心地带，兆邦佳景，单价最高的毛坯房，价格最高。中海万丽佳苑东侧的香港置地云ft月售价为每平方米14700元，具有一定的参考价值。从数据可以看出，2019年至2021年，重庆市商品住宅价格将在13300元至15500元之间。

　　4.1.3 主体面积波动较大

最小面积为44平方米，最大面积为358平方米。中海万丽佳苑主要面积的70％以上为88平方米好以上。

　4.1.4 开盘时间

　　最早开盘时间为2020年1月，最晚开盘时间为2021年8月，开盘时间中间时间间隔较大，且均早于重庆中海万丽佳苑的开盘时间，会给重庆中海万丽佳苑的开盘客户量造成一定的压力。

4.1.5 30天销售量

由图可知，从30天销售情况来看，重庆融创壹号院与爱普新鸿府销售量最高，月销售43套，北大资源未名苑销售最低，月销售12套，说明该片区竞品销售情况差距较大，其中以品牌开发商为主的项目销售套数高于非品牌开发商的销售套数，从侧面说明了品牌对与房地产销售的重要性

　4.1.6.库存量

从库存量上看，整体库存量不是太大，但竞品库存之间存在较大差异，以万科濮园、嘉景湾、兆邦嘉璟与北大资源未名苑居多，重庆融创壹号院库存较少，重庆中海万丽佳苑属于未开发项目，面临很多未知的挑战

　　4.2 中海万丽佳苑客群分析

　　重庆渝北板块访客流入占比为20.33%，区域为高频活跃度。

　4.2.1 现行竞品客群分析

由图可知，当前客户群体以21-40岁客户群体为主，在改善型项目中41-50岁客户群体占有一定的权重比例，50岁以上的置业者占总体市场比例较小，因此在产品设计过程中应优先考虑21-40岁年龄群体的需求，适应该年龄阶段的产品应占较大权重，同时人性化考虑年龄偏大群体的置业需求。

　4.2.2 客户工作单位分析

有图可知，从消费群体上看，各竞品项目消费群体以私企为主，其次是国有企业及事业单位，个体户、退休人员及自由职业者置业需求不是太旺盛，所以重庆中海万丽佳苑营销的过程中应以私营企业及企事业单位为主。

　4.2.3 客户工作区域分析图

由图可知，本区域各竞品项目客户工作区域以渝中区及渝北区为主，因此产品设计过程中应优先考虑渝中区及渝北区客户

　4.2.4 客户置业情况对比

由图可知，该区域客户以首次置业为主，二次置业及多次置业所占比例较小，因此在产品设计中应优先考虑首次置业的客户群体

　　4.2.5 小结

由以上分析我们得出如下结论：

①当前客户群体以21-40岁客户群体为主

②各竞品项目消费群体以私企为主，其次是国有企业及事业单位 l客户工作区域以渝中区及渝北区为主

③客户以首次置业为主

因此，在考虑项目产品设计的过程中，应优先考虑以上群体需求，在结合具体客户需求情况的基础上，做到需求供给平衡，客户满意，进而打开销量。

5 中海万丽佳苑项目营销策划

　　5.1 中海万丽佳苑市场定位

　　5.1.1 定位思路

重庆中海万丽佳苑项目的市场定位首先需要明确的定位思路。从地理位置分析，它位于渝北板块，该地块周围的生活气氛一般，但弹性很强。通过初步的定位分析，区域优质项目在尽可能吸引区域客户关注的同时，积极向外拓展，扩大了项目的辐射范围，并将其邻近部分纳入目标部分。

　5.1.2 项目定位

根据地块的性质，将重庆中海万丽佳苑项目定位为郊区改造项目，应用于重庆地区的城市改造产品线；客户需求定位主要是更换新房；客户区域定位主要是根据地理客户，吸引周边地区的客户；

　5.1.3 产品定位

以生态为主题的绿色佳苑。通过对四座竞争性建筑的调查研究，发现客户对绿化的需求不断增长。因此，整个项目被设计为生态宜居的绿色家居风格，并且将来也将成为重庆的地标性建筑群。独特的景观设计项目的整体建筑密度仅为12％，绿化率高达40％，这表明社区绿化将占土地总面积的近50％，高端绿化将达到30％。完全显示并向业主开放。实用的房屋设计，通过对四个主要竞争房地产的调查研究，可以得出结论，中海万丽佳苑的设计以普通百姓买得起的住房为基础，而设计主要是中型项目，这样他们也可以享受优质的服务和超大面积美丽的风景。鉴于重庆融创壹号院的弊端，中海万丽佳苑房地产项目的布局设计是将房屋建在佳苑中，让业主随时享受大自然的感觉。重庆中海万丽佳苑项目位于渝北区，这是该地区的中高端房地产项目，并受到该地区目标客户的高度认可。 但是，由于该地区存在诸如碧桂园和万科等房地产公司，因此竞争非常激烈。

就购买目的而言，购房者的主要目的是居住。在重庆市中心地区拥有房屋的消费者选择在该地区投资休闲。 结合各种需求，该项目的产品定位为以住房为主体的高端住宅区。 主要设计方向可以为为高层小户型和大户型花园式住宅，以高地积率和低密度住宅为主，以满足不同的市场需求。

5.1.4 产品设计方向

产品设计必须基于消费者的需求。重庆中海万丽佳苑项目产品定位的目标人群是以住宅为主体的高端住宅区。主要单位可以设置为高层小公寓和大型花园洋房，重点是高容积率和低密度别墅；客户群主要是城市居民和周边郊区居民。在设计房地产时，重庆中海万丽佳苑需要考虑这些买家的需求。对于中高端客户而言，对房屋的追求主要体现在三个方面，包括合理的公寓类型，舒适的居住环境和合理的价格。合理的房屋类型是指合理的组合区域布局设计，不仅要考虑房屋面积分布的适用性，还要确保房屋的功能性，最大限度地利用面积并控制成本。例如，高层小公寓，由于室内面积的限制，在保证主要功能区域的同时，可以通过设计凸窗，储物室等区域来利用斜角区域，以满足年轻人的多样化需求；用于花园住宅，设计大型阳台和凸窗，放出顶层的凉亭和阳台，并充分利用开放空间。合理的价格主要是指重庆中海万丽佳苑项目的目标客户群体面积大，总价高，要考虑合理的性价比价格定位。

项目的产品形式，主要包括高层建筑物和房屋。高层项目区，主要80-90m的两居室（占30％），第二主要90-100m的小三居室（占40％）和100-120m的大三居室（占30％）；洋房面积分别为130-150平方米（45％），110-130平方米（35％）和150-170平方米（20％）。

　　图5-1 高层项目户型比例图

　　图5-2 洋房项目面积比例图

　5.1.5 价格定位

结合当前市场，综合考虑项目地价和地块因素，可承受的价格为：高层建筑15500元/平，洋房18800元/平。

　　5.2 户型设计

本项目规划一共29栋楼。有7栋小高层，21栋洋房。其中小高层总高18层，洋房总高8层。

　5.2.1 高层户型

　　（1）两居室80-90平

户型设计方正，功能布局合理，南北通透，采光通风性好，满足两房功能，动静分区。

（2）90-100平小三居

　　图5-4 重庆中海万丽佳苑高层小三居

满足三房功能，南北通透，端头户型，两卧朝南，功能分区完整

（3）100-120平大三居

　　图5-4 重庆中海万丽佳苑高层大三居

南北通透，厨卫全明采光，主卧套房设计

5.2.2 洋房户型

（1）100-130平大三居

　　图5-6 重庆中海万丽佳苑洋房大三居

改善的舒适度，动态和静态隔断，前排朝向中庭公园，具有良好的照明和视觉效果，约4.15米的起居室，主卧套房设计，极高的舒适度

（2）130-150平超大三居

　　图5-7 重庆中海万丽佳苑洋房超大三居

入户花园设计，集中卧室，超大阳台，南北通透，厨房与阳台一体化，观景效果极佳。

（3）150-170平超大四居

　　图5-8 重庆中海万丽佳苑洋房超大四居

方正户型，超大通透阳台，观景效果最佳，主卧+卫生间+更衣室设计，U型厨房与餐厅互连，居住体验极佳。

5.3 项目成本估算 1.项目经济指标

表5-1 重庆中海万丽佳苑各项经济指标

项目成本及投资收益测算:

表5-2 重庆中海万丽佳苑成本及投资收益测算

图5-9 各项成本占总成本的比重图表效益估算:

　　表5-3 重庆中海万丽佳苑经济效益估值

　5.4 中海万丽佳苑营销策略

　　5.4.1中海万丽营销方案具体内容

执行时间:和老带新政策一起执行，具体时间等待通知

全员营销范围:除代理销售公司内部员工外的所有人。

执行方法:老客户如有可介绍的客户，必须事先联系销售部经理，并由销售经理指定置业顾问进行接待。

提成政策:经老顾客（销售部员工除外）介绍的客户，介绍人的佣金标准为一套2099元。

佣金发放形式:①介绍人需带客户来案场，并报出自己的姓名、联系方式、已购房号。

②正确填写全面营销确认单:新顾客和介绍人填写来访当日日期并签字。

③本确认单必须在本活动时间内填报。

④新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款（按揭款到账）后，即可向介绍人兑现奖励。

　5.4.2 中海万丽佳苑品牌策略

品牌在成功的公司中起着至关重要的作用，其质量直接影响整个公司的成败。重庆中海万丽佳苑项目是中海集团重在重庆地区的高品质项目，也是中海十年来第四个进入重庆的项目。它也是由中海三进渝北区建设的700,000平方米的低密度生态城市住宅区。它位于城市北部未来发展战略的核心区域。以学区和改善居住为核心卖点，将竞争性产品与生活设施和产品实力区分开，立足重庆北部，大规模实施区域发展规划。整个项目旨在促进城市的未来规划，以增强该行业的竞争力，改善生活设施并增强区域意识。依托中海品牌的声誉及其在渝北的巨大影响力，社区商业和景观建筑的优势，高品质产品创造的动力，进行品牌策略营销。

5.4.3 中海万丽佳苑客户策略

中海万丽佳苑市场容量巨大，整个北部地区人口超过90万，房地产年营业量近200万平方米。该行业的发展潜力巨大。渝北段作为连接渝北老区，渝北居民区和经济技术开发区的“重要通道”，具有潜在的市场潜力，将来会吸引广泛的客户。

①老渝北人：搬迁市场

老渝北是指重庆渝北成长中的居民和定居于渝北的居民。在以家庭为中心的思想的影响下，这些群体中的大多数生活在其单位提供的福利院或住房改造房屋中。他们大多数都已经50岁了。房屋的结构和设计长期以来被社会淘汰，生活极为不便。但是，由于居住时间长，大多数居民不愿搬出目前的居住区。在城市化过程中，一些人已经获得了一定数量的房屋拆迁补偿，加上多年来的积蓄，他们基本上能够购买商品房。

②公务员和机构：改善住宅市场

重庆市渝北区有数百个市级机关，事业单位，医院，学校等单位。这些单位的员工收入水平很高，而且大多数人有福利住房。随着生活水平的不断提高和家庭人口的不断增长，住房置换已成为必然趋势。这些群体通常对工作区域中的美丽建筑印象深刻，并且该群体中的大多数购房者是中型和大型房屋。

③成功人士：享受投资市场

渝北区成功人士相对较多，这些人需要消耗的物品是大型项目或别墅。这样的人有很多资产，他们在努力工作时更加注重生活质量，更加关注项目产品的质量和价值。一些资金充裕，不在渝北居住的人对渝北区的发展前景持乐观态度。他们认为，重庆中海万丽佳苑项目的投资前景良好，并将购买中海万丽佳苑的产品作为商业投资。

④白领阶层：基本购买市场

重庆中海万丽佳苑项目位于一个区域，该区域包括来自渝北，渝北广场和渝北老城区的中青年顾客，以及经济开发区的产业工人，主要关注家庭人口新增和初期需求。这些人大多数受过良好教育，更愿意在自己的经济能力范围内过上舒适的生活。这些人大多数是社会新人，可以赚取相对较高的工资，并且具有强大的购买力和潜力。这些客户所占比例最高，需求最大。高层两居室产品可以满足此类客户的需求，但更注重舒适性和成本效益。对功能和空间有进一步要求的客户将考虑使用高层三居室产品。

　5.4.4 中海万丽佳苑产品策略

(1）中海万丽佳苑产品定位方向

在定位中海万丽佳苑产品时，首先要通过市场细分来满足目标购买群体的产品需求；其次，要在满足购买者需求的同时塑造中海万里家园独特的产品形象，实现产品差异化的目的，以便与竞争对手区分开来；最后，增强企业的核心竞争力。

(2）中海万丽佳苑产品设计方向

中海万丽佳苑的产品设计必须根据购买者的需求而定。中海万丽佳苑项目产品定位的目标受众是以住宅为主体的高端住宅区。主要单位可以设置为高层小住宅和大型花园洋房。在设计中海万里嘉园项目的产品时，有必要考虑这些买家的需求。对于中高端客户而言，对房屋的追求主要体现在三个方面，包括合理的住宅类型，舒适的居住环境和合理的价格。合理的住宅类型是指合理的组合区域布局设计，不仅要考虑房屋面积分布的适用性，还要确保房屋的功能性，最大限度地利用面积并控制成本。例如，高层住宅，由于室内面积的限制，在保证主要功能区域的同时，可以通过设计凸窗，储藏室等区域来利用斜角区域，以满足年轻人的多样化需求；对于花园洋房，有必要设计大阳台和凸窗，将顶层的凉亭和阳台摆出，并充分利用开放空间。根据市场调查结果，中海万丽佳苑项目的中高端客户对花园式住宅感兴趣，其中一楼为花园，顶层为阁楼。设计产品时，应综合考虑客户的需求。在社区的整体环境设计中，有必要通过将不同的植物，景观和景观结合起来形成一个舒适的外部环境，以增强整个社区的视觉效果和舒适度。合理的价格主要是指中海万里嘉园项目的目标客户群大，总价高，应考虑合理的价格定位。

（3）中海万丽佳苑产品策划

中海万丽佳苑产品可以分为三个层次，包括核心产品、正式产品和延伸产品。核心产品是中海万丽佳苑产品概念中最基本的层次，是指中海万丽佳苑产品能够为购房者提供的最基本的效用和利益。购房者购买中海万丽佳苑房屋，不仅是为了获得建筑材料的组合，也是为了提高生活质量，满足自己的居住、工作或舒适的生活要求。如果中海万丽佳苑核心产品缺乏实用性和实用价值，不能满足购房者的需求，就没有市场。简单来说，一个地处偏远，有房屋质量问题的楼盘，无论如何都不会卖。在现代营销环境下，中海万丽佳苑房地产产品的销售不仅要围绕核心产品，还要树立中海万丽佳苑产品的整体观念，将中海万丽佳苑产品的三个层次视为一个系统的整体，三个层次相互联系，相互支持。中海万丽佳苑正式产品价值和延伸产品价值的提升使得中海万丽佳苑核心产品价值更加突出。

　5.4.5 中海万丽佳苑渠道策略

（1）直接营销

在中海集团的发展项目中，经常使用直销。因此，直销也应成为重庆中海万丽佳苑项目的主要营销方式。项目销售人员需要直接与客户联系，以便有效地交流和激发客户的购买兴趣和愿望，传达有关中海万丽佳苑的高质量信息，并尽早消除所有客户对中海万丽佳苑的疑虑。应该注意的是，销售顾问必须接受统一的标准培训，并且无论谁咨询任何形式，答案都必须统一口径。同时，为确保接待和服务程序的标准化，详细的记录和熟悉所有来访客户的信息，定期回访以确保服务质量。最重要的是，销售人员必须清楚自己的定位，始终遵循高级房地产顾问的标准，并且在销售产品时不要给客户带来任何压力或不适。

（2）网络营销

重庆中海万丽佳苑项目需要根据自身产品的特点进行广泛推广，这恰恰需要网络营销的优势。因此，网络营销必将成为中海万丽佳苑必不可少的营销工具。中海万丽佳苑可以与58市，安居客，房天下等网络平台联系，广泛宣传中海万丽佳苑的优势和特点，有效地提高了项目产品的知名度，为项目产品的顺利销售提供了保证。

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　　致谢

四年的大学生活就快走入尾声，校园生活就要划上句号，心中是无尽的难舍与眷恋。从这里走出，对我的人生来说，将是踏上一个新的征程，要把所学的知识应用到实际工作中去。

回首四年，取得了些许成绩，生活中有快乐也有艰辛。感谢佘老师四年来对我孜孜不倦的教诲，对我成长的关心和爱护。

学友情深，情同兄妹。四年的风风雨雨，我们一同走过，充满着关爱，给我留下了值得珍藏的最美好的记忆。

在我的十几年求学历程里，离不开父母的鼓励和支持，是他们辛勤的劳作，无私的付出，为我创造良好的学习条件，我才能顺利完成学业，感激他们一直以来对我的抚养与培育。

最后，我要特别感谢我的指导教师。是他在我毕业的最后关头给了我巨大的帮助与鼓励，给了我很多解决问题的思路，在此表示衷心的感激。老师认真负责的工作态度，严谨的治学精神和深厚的理论水平都使我收益匪浅。他无论在理论上还是在实践中，都给与我很大的帮助，使我得到不少的提高这对于我以后的工作和学习都有一种巨大的帮助，感谢他耐心的辅导。在论文的撰写过程中老师给予我很大的帮助，帮助解决了不少的难点，使得论文能够及时完成，这里一并表示真诚的感谢。

感谢姚老师的耐心指导，祝老师身体健康，家庭美满！

重庆中海万丽佳苑项目营销策划方案

价格 ¥9.90 发布时间 2023年9月28日

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