基于债权人的财务风险管理研究-以西安天朗地产集团有限公司为例

内容摘要

财务风险是客观存在的，它是企业在财务管理中必须面对的一个现实问题。财务风险不能完全消除，想要降低财务风险，就需要企业管理者采取有效的措施。每年，都会有很多公司面临着破产的危机，主要的原因就是财务风险带给企业的巨大困难。由于各种难以预测或无法控制因素的影响，财务状况不透明，有可能给企业造成损失。因此，我们需要用合理的方式去规避这种风险。

房地产企业在我国占据着重要的地位，它为人民生活水平的提高做出了巨大的贡献，同时也推动着经济的高速发展。房地产企业发展迅速，规模越来越大，但快速发展的同时也出现了一系列新的财务风险管理问题。本文首先介绍了财务风险管理的相关概念，然后对我国房地产财务风险管理进行了分析，应用案例分析的方法，选取西安天朗地产集团为例，对该企业进行具体分析，指出该企业存在筹资能力差、资产管理混乱、意识不足这三方面的问题，最后对应这三个问题给出财务风险管理的建议。文章的结尾提出了论文的不足之处同时对全文做出了总结。

关键字:房地产财务风险筹资能力建议

一、绪论

　　（一）研究背景及意义

　　1.研究背景

对于一个国家的经济来说房地产行业是重要组成部分之一。近年来，我国房地产业发展迅速，住房储备量大幅度增加。解决了部分市场需求，解决了城市住宅水平。促进了经济的发展，大力提高地方财政收入，促进城镇化进程和城市的发展，稳步推进房地产市场相关制度建设。

经过十几年的快速发展，我国房地产开发销售市场已经从粗放快速的扩张期转入成熟稳定的成熟期。房地产行业不是独立的，它有许多相关联的行业。正是因为房地产处于重要而复杂的地位，房地产的发展才受到各方面的影响，同时也面临着许多挑战。在这个问题上，财务风险是很重要的一个，这也是每个企业都存在的问题。企业只要认识到自身的财务风险，并提出避免和减少这些风险的办法，就能在目前的环境中生存下来，继续促进我国经济发展。

　2.研究意义

房地产企业的特点是投资高、风险高、收益高[8]。中国的房地产业相比于外国的一些国家来说发育相对较晚，与之有关的法律和条例也不是很完善，并且没有夯实的基础。此外，我国的经济环境不是太好，经济体制也不够完善，许多企业面临着严重的财务风险。而且我国许多公司的资产负债率较高，尤其是房地产企业的预收账款较高。根据分析，银行贷款是许多房地产企业正常经营的主要资金来源，负债率的提高降低了企业的债务收入。如果企业的资金链被打破，银行的债务无法偿还，就会导致企业发生严重的财务风险。综上所述，我国房地产面临极大的财务风险，要实现持续发展，就必须重视财务风险。

　（二）国内外研究现状

　　1.国外研究现状

欧洲和X这样的国家最先开始风险研究，风险研究在这些地区得到发展，发展中国家在他们之后开始引入。各国对风险管理越来越重视，是在各国经济不断发展的前提之下开始的。

《企业管理》是马歇尔在1921年写的，这本书提出了风险消除和转移的方法，同时提出如何管理风险负担。

《Real EstateFinance And Investments》是X的布鲁格曼和费舍尔一起写的，建议扩大商业抵押证券范围，探索潜在因素的重要性，研究房地产风险和价值重要性的潜在影响。

《房地产投资决策分析》的作者是格里尔，他对X房地产行业的行为研究，从所得税、市场研究、风险因素等方面着手，由此证明实践经验、行动方法和基本原理是X房地产管理的方法。

虽然现在有很多分析理论和方法，但他们本质上没有明显的区别。在X、香港这些地区，有对房地产市场评估分析的公司。这些公司将风险决策呈现给房地产投资者最常用的就是应用科学的方法和手段。

　2.国内研究现状

迟缓是我国房地产业发展的特点，因此我国的房地产行业还处在初级阶段，对其投资风险的研究也是萌芽时期。“房地产市场结构不平衡”汪光熹是这样认为的，因此他提出了严格控制中、低收入家庭高档商品房建设的问题。建议企业加强规划设计，重视生态环境建设和内部功能设计，这些建议都是从住房质量和住宅建设科技含量等方面来考虑的。从而进一步调整和规范市场秩序，防止地方经济过热和全球化。

2004年，董辅鼐建议XX加强地价管理，监控整个行业，规范房地产投资结构，而这些建议都是从保护投资者利益的角度提出来的。

《房地产投资风险控制初探》分析了房地产投资的基础，提出房地产投资的前提是规避风险，界定了房地产投资风险控制。

近年来，人们对房地产项目的风险管理进行了分析和评价，并取得了不错的成绩。我国有必要建立一套房地产投资风险评估系统，并考虑国家的国情和房地产的特点。虽然我国在投资风险分析和评价研究方面取得了不错的进展，但我国的风险分析仍然处在表面状态。

（三）研究思路及研究方法

　　1.研究思路

本文首先详细介绍了选题的背景和意义，以及国内外相关文献；其次介绍了财务风险的相关理论，依次介绍了财务风险管理的涵义和管理的原则，为后续的研究提供了理论依据；紧接着，详细阐述了我国房地产企业财务风险管理的现状，为后文的财务分险管理分析做基础，然后有针对性的选取了某些指标；最后，本文以西安天朗地产集团有限公司为例，对公司的财务状况和存在的风险进行了详细分析，并根据发现的财务问题，提出了逐条回避的措施。最后，指出了本文的缺点，对全文进行了总结。

　2.研究方法

（1）案例分析法：选取西安天朗地产集团有限公司为研究对象来证明理论的可行性、有效性，从而达到理论与实践相结合的目标，得出其理论和实践意义。

（2）文献研究法：通过文献资料的收藏、整理、提炼、消化和吸收，为研究提供了理论参考。

（3）归纳总结法：整理案例，进行分析总结。

　二、财务风险管理相关理论

　　（一）财务风险及财务风险管理的涵义

财务风险管理是一个现代科学技术发展和风险管理经验相结合的新管理科学。它是指在对其识别、计量和分析评价各种风险的过程中，保证经济、效率和管理的正常发展，采取及时有效的措施，确保过程的有效性，以经济合理的方式处理并理解决金融活动的安全性[4]。这就是财务风险管理。要根据财务风险状态的变化及时纠正财务风险管理目标，调整财务风险管理计划；应该根据企业内外环境的变化，从而实施财务风险管理计划[11]。

（二）财务风险管理的原则

　　1.均衡性原则

均衡性原则是指权衡风险和收益之间的关系，当投资者面对风险项目的时候。伴随着收益的提高，风险水平也会增加。以便预期效用和原效用相等。均衡原则是由财务风险纯度与经济性的双重特征决定的。经济性是指风险的社会性质和主管不确定性对未来收益预期的产物。纯度意味着未来的财务活动不确定的结果会对人产生负面影响，这是风险的自然属性。

　2.独立性原则

独立性原则它需要有一个独立的组织和人员来客观地识别，它控制和测量企业发展中存在的风险。制约财务风险管理的关键是独立性，而且它也是财务风险管理权威的基本保障。企业可以根据独立原则，建立分级管理系统。各级人员应对企业基督和审计财务风险管理负责，应保持高度的权威性独立性。

　　3.适时性原则

一个企业应具有前瞻性的财务风险管理，这就是适时性原则。企业财务风险管理人员应密切关注在国家法律、法规和政策体系的变化，注重处在经济周期的企业，调整财务风险管理政策，以适应不断变化的环境。根据内外部环境的变化，应及时修改财务风险管理政策。影响企业财务行为和效率的因素是企业政策的选择，同时也决定着企业活动的方向和模式。

　（三）财务风险管理的一般方法

　　1.认真分析环境，提高能力，完善系统

企业应制定财务管理战略，完善财务风险管理规章制度，加强财务管理，建立高效的财务管理机构，由此来面对不断变化的财务管理环境。企业没有办法影响外面存在的宏观环境，但这并不能说明企业在环境变化面前处于亏损状态。企业应掌握其变化规律，来防范财务风险。分析环境变化对财务管理的影响，改变管理方法，制定各种应急措施，以此降低环境变化带来的财务风险[24]。

　2.提高决策水平，防止因决策失误产生的风险

工作成败的决定性因素是财务决策的准确性。失误的可能性增加的原因是主观决策和经验决策。企业必须采取科学解决的方法来防范财务风险。不能主观臆测各种方案的决策。要充分考虑到在决策过程中影响决策的各个因素，采用定量计算和分析方法，用科学决定模型来决定。

另外，决策者必须通过仔细分析投资项目的可行性来做出一个好的投资决策，因为投资决策也是企业重大经营决策的内容之一。全面评估可能从各种选项出现的财务风险是对财务险工作者的考验。确保实现财务风险管理目标的前提下，避免财务风险的有效方法就是选择低风险的解决方案。

　3.根据不同情况调整债务的资金比例

确定适当的负债与股东权益的比例是资本结构合理性的关键所在；企业资本结构的优化，财务杠杆水平是最大的优势[14]。影响财务风险的因素中最明显的表现就是资本结构的不平衡。在实践中，除财务杠杆方面，还应考虑以下因素：在属于经济上坡时期，企业应增加债务，抓住时机快速发展；在属于经济下坡时期，企业应尽量减少贷款。

　4.建立应收账款防范机制

要从根源控制收账款的管理，所以有必要建立一个防止机构[18]。具体来说，要点如下：一是加强应收账款的前期管理。之前的应收账款，合同谈判和签约阶段应加以管理，对客户的信用能力，应进行调查，用不同的交易方法和不同类型的客户交易。合同内容应详细和全面，严格的审查。二是加强事件发生前后应收账款管理，拖欠款由专人处理。一般来说，财务部门是拖欠款管理的主要部门。

5.完善企业财务风险对策的评估系统建设

基于财务风险分析数据，建立财务风险的文件，以指导今后的财务分析和预防。它包括两个方面：一种是不可避免的和现有的财务风险;另一种是风险防范对策。这需要进行评估和总结，并将结果写进历史数据库。随着财务风险的不断变化和新的财务风险的出现，原有的财务风险可能会减弱或消失，财务风险防范机制应根据环境的变化进行动态调整[17]。

　三、我国房地产财务风险管理的现状

　　（一）库存量大

2014年，我国房地产市场面临困难，全国宏观经济减速,,不动产销售进入低谷。自2014年下半年以来，中国XX采取包括像多次降低利率、降低公积金贷款门槛、放宽个人贷款的条件等一系列措施。促进实体经济持续发展，当时XX总XX提出了“去库存”的理念。2015年许多家庭产生了改换大房子的想法，是因为10月29日“全面二孩政策”的正式放开使得房地产市场开始逐步回升反弹。2005年之后，XX试图通过宏观调控措施来抑制近乎疯狂的房价上涨，采取的措施就是不断出台限购令。房地产是由结构性差异和城市分化所引起的问题，而不是因为产能过剩引起的问题，万科总裁郁亮这样说。大多数中小城市的房地产存量都很大，但是大城市的房地产市场供不应求。同时，房地产业对相关行业有很大影响，过度压制的房价将导致很多问题，如价格和就业问题。这让房地产企业举步维艰，使得XX进退两难。

　（二）负债率高

房地产管理需要大量的资金，并且要有足够的资金用于工程项目的正常运行，它在企业的生产和发展中具有重要作用[9]。然而，在融资过程中，房地产企业往往会通过自身的土地使用权从银行获得抵押贷款。如果借入资本比例过高，将导致资产负债率高，这样企业会面临更大的风险[6]。房地产企业在承接大项目时，必然会承担更高的负债成本[7]。

（三）快速扩张

2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，1-11月增速下降0.2个百分点，比上年同期增长2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，同比增长13.4%，比1-11月份下降0.2个百分点，比上年同期增长4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的70.8%。由上述资料可以知道，近期我国房地产规模的扩张还是比较明显的。

　四、基于西安天朗地产集团有限公司债权人的财务风险管理分析

　　（一）公司简介

西安天朗地产集团有限公司自2010年筹建以来聚集了一批具有“诚信打造品牌”经营理念的强大技术和管理人才。它发挥了先进的技术和管理优势，为客户提供了大量满意的产品。也是一家以房地产投资开发、投资和基础设施建设为主体的多元化、跨区域的大型企业。

“团结，创新，务实，锐意进取”是公司追求的目标。“用户的需求，我们的追求”是公司一贯坚持的服务宗旨。公司的发展理念是“管理创造价值，服务提升优势，质量第一，服务至上”。公司珍视一切，秉承”质量第一、客户第一、以质取胜”的经营宗旨，不断为社会贡献优质产品，互补优势，为各行业创造辉煌。

（二）西安天朗地产集团有限公司财务风险存在的问题

　　1.筹资能力差

资金不足是西安天朗地产集团有限公司发展过程中的主要问题，内源性融资是筹集资金的主要渠道。内源性融资的优点是：低融资成本；强烈的自主性；不用稀释每股收益和控制原股东收益；对股东的税收优惠政策。它的缺点是：融资规模是有限的，它不能进行大规模融资；由该公司的盈利能力和积累的影响。股东可以考虑自身的利益，对股利分配比例进行控制，从而进行股利分配。太少的分红可能影响未来外部融资。

因此筹资能力差的原因有两个方面，首先，房地产本身具有资金投入大，投资回收期长，难以兑现，易受政策影响的特点。因此，西安天朗地产集团有限公司具有较高的操作风险和较差的融资能力。其次，制度安排不合理，而且还缺乏政策性金融机构对房地产行业提供间接融资服务，造成资金不足。

　2.资产管理混乱

建立健全完善的财务管理制度，是为了使房地产企业的财务管理工作正常有序的进行。根据我国房地产行业的目前情况来看，仍然存在较多问题，即使有较多房地产企业已经开设了财务管理体系。西安天朗地产集团有限公司存在的问题是：现金管理混乱，内部人员长期不结算，不记录现金收支。现金管理的问题给企业的财务管理带来了隐患。现金管理的混乱，管理者不能管理固定资产，造成资产浪费严重。此外，有基本存款账户以外的大量资金存款。资金使用未达到有效运行和合理配置的目标，资金的使用有待提高。还有大量资金的流动没有严格的控制，特别是他们盲目的利用部分闲置资金外投资和借款。导致企业有了新的负担，破坏了资金的良性循环，而负担的因为就是这些高风险，低回报，回收期长的项目。

　3.意识不足

西安天朗地产集团有限公司管理层认为，国内房地产的实际发展不仅影响到各行各业的兴衰，而且与人们的就业生活息息相关。如果房地产一蹶不振了，国家一定会进行调控。此外，他们认为我国不会出现像X那样的金融危机,这就导致了管理层没有意识到财务风险的存在，在认识方面严重不足，做出的决定大多数都是形式上的。而且有一些管理者没有充分认识到财务风险管理对企业发展的重要性，在具体的管理中仅凭经验而缺少实在的理论依据，所以这给企业的财务风险管理埋下了隐患。在对公司管理人员财务风险管理意识的调查中发现，有51.4%的管理者不知道财务风险管理，有24.3%的管理者没听过，还有17.5%有一些了解，只有6.8%的管理者对其了解。

五、西安天朗地产集团有限公司财务风险的原因

　　（一）筹资风险

目前，银行贷款和其他借款是我国房地产建设资金的主要方式，短期贷款是银行贷款的主流，商业银行主要是短期和中期贷款。但房地产开发大多是长期经营，周期较长，因此，房地产企业缺乏长期稳定的资金来源，严重制约了企业的融资能力，带来了巨大的资金流动风险。

房地产在中国具有重要地位，影响中国经济的发展。房地产企业资监管力度的加大主要的因为是国家货币政策的收紧，也使得无法获得传统上的债务贷款。对银行贷款的过度依赖，导致了低程度的市场为基础的房地产企业融资。很难提高房地产企业的融资能力，对房地产企业资本市场的利率用不足。由于缺乏房地产融资能力，资本市场较低的房地产企业融资不能满足建设进度的发展需求，也不能满足房地产长期稳定的资金来源。

　　（二）投资风险

随着市场环境的变化，西安天朗地产集团有限公司面临的风险包括购买力风险、市场竞争风险、财务风险和利率风险。从开发商的角度看，由于类似性质的房地产市场和激烈的市场竞争供大于求，由房地产投资者带来的推广费用将最终增加或使得房地产市场滞销。造成这种现象的主要原因是开发商对市场的调查和分析不足，对市场把握能力不足。因此加大了西安天朗地产集团有限公司的财务管理风险。与此同时还存在着许多的风险，如社会风险、自然风险、经营风险等都会对房地产行业产生较大影响。

从2011年开始到2013年，西安天朗地产集团有限公司营业收入逐年下降。2012年下降59.1%，2013年下降15.43%。2011年至2013年，资金使用率的下降伴随着应收账款周转天数的逐年增加。2013年末，公司应收账款2.32亿，有大笔短期负债，并且还有未收回资金，这些都给公司经营带来巨大压力。2011年，净现金流量为2.44亿元,净流入；2012年，净现金流量为-3.84亿元，净流出，表明有资本缺口，需要负债才能正常运行。

（三）经营风险

西安天朗地产集团有限公司的经营风险主要有两个方面。一方面是财务管理人员素质不高引起的。房地产企业的重控制轻管理现象也存在于西安天朗地产集团有限公司中。企业的内部财务权力通常由关键人员控制，但它只是财务管理的一种形式。会计完整性和准确性不符合要求，有的财务人员素质不足以满足当前财务工作的管理需要。因此，企业财务管理长期处于较低水平，企业管理者很难从财务报表中获得真实可靠的信息，这对企业的决策产生了很大的负面影响，原因是财务管理制度不够完善。其开发项目具有周期性强、部门多、过程复杂的特点。在市场调查、土地获取、建设开发、销售租赁等一系列的开发过程中，需要与多个单位合作。同时，也需要多个部门的监督，使项目的进度、质量要求和投资更加难以掌握。只要其中一个节点存在料变化和工期问题，就会使工期变长、增加支出，最终导致盈利大幅下降，造成各种损失。

　六、西安天朗地产集团有限公司财务风险管理的建议

　　（一）拓宽渠道，建立新的企业关系

对西安天朗地产集团有限公司面临的筹资风险，可以通过拓宽渠道和建立新的企业关系来解决。开发多种融资渠道，并改造原有的银行贷款模式为多渠道融资，如信托计划，资产证券化，采购融资。可以在当前形势下最大限度地降低融资成本，减少财务费用，促进企业资产结构优化。企业推行的新型银企合作是以博弈学理论为指导，坚持“精诚合作”是博弈的精髓，通过细分企业业务需求，剖析金融企业发展策略，制定全新、超前的银企全面合作战略。新型的银企关系是一种相互依存、相互支持、紧密协作、密切配合、共同发展的关系。只有博弈双方达到双赢，这场博弈才能长期持久地继续下去。

（二）建立完善防范体系

房地产企业在发展过程中会受到如工程建设、社会、经济等外部因素的影响。因此，西安天朗地产集团有限公司要建立完善的风险防范体系。为了建立完善的风险防范体系，做的第一件事就是需要充分了解风险，建立风险意识，以足够高的水平才可以科学合理地预测可能的财务风险[5]。如再筹资风险、按期偿贷风险、利率变动风险等预测和规避房地产企业中可能存在的风险，可以最大限度的提高企业的利益。针对不同的风险施行不同的控制措施，最终能够促使企业在市场竞争中占得先机。

（三）加强人员素质

提高财务管理水平是房地产控制财务风险重点。由于房地产管理层对财务部门职能认识不足，导致工作的随意性变强，这样就加大了企业的财务风险，如果在没有相应的技术职称要求就招聘财务人员的话，会对公就司的发展产生负面影响，并且不能保证房地产行业财务工作的质量[10]。因此，公司应将财务人员的培训放在首要位置，使他们在获得与财务相关知识的同时建立财务风险意识，并且提高解决和预防财务风险的能力[1]。在面临财务风险的过程中，可以为决策者提供合理的建议，以避免财务风险。

　七、结论

　　（一）研究的不足

因本人学习能力和知识水平有限，对西安天朗地产集团有限公司的财务风险管理研究存在一些不足之处。在时间的影响下，对西安天朗地产集团有限公司没有深入的了解。只能从网络和报表获取数据和资料，所以数据不是很全面。通过对论文内容的审阅，发现有很多不够严谨的话，甚至存在逻辑思维混乱的现象，论文的深度也不够。即便如此，在撰写论文的整个过程中让我受益匪浅，让我从中学到了很多没有学到的东西。这不仅是一个学习的过程，还给我工作实践带来了很大的帮助。让我鼓足勇气，在自己专业的这条路上走的更远、更好。

（二）总结

随着经济的快速发展，房地产企业已经成为我国经济发展的重要组成部分，行业竞争日趋激烈，因此房地产企业必须提高自身的风险意识和防范意识，然后采取有效措施进行防御和控制。企业内部需要不断强化企业财务风险管理意识，加强内部制度建设，明确单位和个人的责任和义务。通过这种方式，我们可以更好地规避风险，为房地产企业的发展提了保障。

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　致谢

转眼间四年紧张而又充实的大学生生活即将画上句号。在这四年的学习期间，我得到了很多老师、同学和朋友的关怀和帮忙。在学位论文即将完成之际，我要向所有期间给予我支持、帮忙和鼓励的人表示我最诚挚的谢意。

首先，我要感谢我的指导老师对我的教导。从论文的选题、构思、撰写到最终的定稿，老师都给了我悉心的指导和热情的帮忙，使我的毕业论文能够顺利的完成。老师对工作的认真负责、对学术的钻研精神和严谨的学风，都是值得我终生学习的。

其次，感谢会计分院的全体领导和老师，由于他们的悉心教导，我学到了专业的经济学知识，掌握了扎实的专业技能。四年赛窗，所收获的不仅是愈加丰厚的知识，更重要的是在阅读。实践中所培养的思维方式、表达潜力和广阔视野。很庆幸这四年来我遇到了如此多的良师益友，无论在学习上、生活上，都给予了我无私的帮忙和热心的照顾，让我在一个充满温馨的环境中度过四年的大学生活。

最后，感谢我的家人在此期间给予我的包容、关爱和鼓励，以及所有陪我一路走来的同学和朋友，正是由于他们的支持和照顾，我才能安心学习，并顺利完成我的学业。毕业在即，在今后的工作和生活中，我会铭记师长们的教诲，继续不懈努力和追求，来报答所有支持和帮忙过我的人。