我国房地产企业财务风险分析及控制研究— 以绿城房地产集团有限公司为例

　内容摘要

绿城集团是1995年成立于杭州迄今为止是中国排名前十的房地产开发商之一，从绿城成立以后修建的大都是高档舒适住宅。绿城从2013年开始，获得的净利润比往年少了很多，特别是2015年，净利润下降的速度更是让人意想不到的快。通过对绿城集团的分析可知，它之所以会在2011年发生资金链断裂危机，是因为与绿城集团一直以来所奉行的经营策略有关。绿城集团“高负债，多拿地，快销售”的经营理念使得自2006年上市以来，绿城集团的流动比率便一直处于下降状态，雪上加霜的是，国家又出台了限制购房、限制贷款政策和货币政策调控让绿城集团再次步入了深渊，从而发生经营困难。近几年，绿城房地产集团资产负债率高达八成以上，比其他房地产多出不少。以总资产周转天数来看，万科、中海和保利房地产公司的总资产周转天数与绿城房地产集团总资产周转天数相比要低出3年的时间，万科、保利和中海几乎是绿城集团的三分之一。根据以上所描述的内容，绿城集团在财务风险方面存在的问题并结合绿城实际情况提出合理的建议。

　关键词：绿城集团财务风险房地产

绪论

　　（一）研究背景及意义

　　1.研究背景

随着我们国家的日益发展和人民生活水平不断提高，百姓对住房的需求也不断提高，从之前的仅仅满足于住房到现在的要求品质、环境等一系列要求，让房地产行业达到高潮。房地产行业是我们国家重要的产业链之一，经历了将近20年的漫长发展之后,我们国家房地产的行业在投入资金方面走向巅峰,经济虚增,住房属性减弱,一步一步演变成不可调控的局势，所以，当前对房地产行业来说能够有效控制和合理防范是迫在眉睫的。本论题根据财房地产行业财务现状的分析、房地产行业存在的问题、以及问题的解决途径进行论述。

　2.研究意义

可以让绿城集团控制亏损的水平有所提高，因此这篇文章将分析绿城集团的风险和问题进行研究，根据它自身暴露出来的特点去制定相应的建议，可以帮助他控制自身的理财风险，提出的建议对绿城集团有一定的帮助，能够帮助绿城集团对自身存在的问题进行改正，控制财务风险水平的能力，本文选取绿城集团为研究对象是因为它主要建造高层、洋房具有一定的代表性，更能直观的说明问题，对绿城提出的建议以及发现的问题对其他房地产公司也具有一定的帮助，也可以让其他房地产公司进行参考降低自身的风险，使其更好的发展。

　（二）文献综述

Beaver（1966）在论文Financial Ratios as Predictors of Failure中最先提出了单变量分析方法。[]Beaver选择了多个公司样本进行比对，他发现流动负债、总资产以及净利润等是最明显的判别变量。

Fitzpatrick（1932）认为，公司在经营中风险的高低程度能反映财务比率的大小。[]

张玲在各个行业中选取了上市公司作为研究对象，做出了财务风险识别的样本。[]

王璟璇（2013）在多个维度中，分析了公司的财务数据并在最后运用案例分析法总结了可能要面临的风险。[]

俞莹娟（2015）认为房地产行业存在特殊的财务风险，所以房地产行业应该从规范财务的行为、调整资本结构以及对资金进行合理的配比来制定一套适合房地产行业的专门的风险管理策略。[]

杨露露（2015）认为我国房地产行业的财务风险一直处于高升状态。需要采用多渠道的融资方式来多方位的降低公司的财务风险。[]

（三）研究的内容与方法

　　1.研究内容

本文主要针对我国房地产会出现的财务风险进行研究。以绿城房地产集团有限公司为例提出了它的财务现状，并根据财务现状分析所出现财务风险的前因后果和后期的补救措施。

本文共分为六个部分：

第一部分，绪论，首要表明了本篇论文的研究背景和意义以及研究的具体内容和所采用的研究方法。

第二部分，对房地产企业财务风险分析及控制有一个简单的的理论概述。

第三部分，描述了绿城房地产集团的公司概况、发展历程及公司的财务现状

第四部分，概括绿城房地产集团有限公司财务风险分析

第五部分，提出对绿城房地产集团有限公司财务风险控制的措施

第六部分，结论，对以上所描述的问题进行概括总结。

　2.研究方法

（1）网上收集：在网站搜索相关公司会计信息失真案例，搜集有价值的案例分析，综合自己的案例进行分析整理。

（2）文献整理法：对会计信息相关书籍进行查阅，博览精取，结合公司案例进行研究学习。

（3）调查观察法：通过广泛阅读，仔细研究，认真调查关于会计信息失真资料，结合实际案例进行观察分析得出结论。

　　一、房地产企业财务风险控制的基本理论

　　(一)财务风险的内涵

　　1、财务风险的概念

从企业财务风险的本质上看它就是一种隐藏在自身的经济风险，并且也是企业经济活动里面的的聚集性风险。从一方面来看，企业财务风险主要说的是欠债筹集资金的风险，意思就是企业在不用承担任何债务时就不会存在财务风险。从另一方面看，企业财务风险的内容具体是指在财务工作受到各种各样不确定因素的影响时，引起企业的收入及权益存在差距，进而使企业的损失加大，具体的风险表现为：投资风险、筹资风险以及资金回收风险等。

2、财务风险的分类

财务风险分类包括：企业发生投资活动所导致的风险、企业发生筹资活动所导致的风险、企业资金投入之后没有办法按约定时间回收所导致的风险、企业对于利润分配不合理所导致的风险。企业投资活动风险主要是指企业在实施项目投资时没有对项目进行严谨的分析所导致决策的人做出错误的决策，从而造成的损失。企业筹资活动风险主要是指企业在筹集资金之后，会受到各种因素而不能及时偿还资金所造成的损失。企业资金投入之后无法收回的风险是企业在日常经营投入的资金到期却不能及时收回所导致的损失。企业对于利润分配导致的风险是指企业对利润进行的股利分配不合理所造成的损失。

　3、财务风险的特征

房地产企业具有自身的特点，第一就是房地产企业从拿到地皮到项目完成需要投入大量的资金，但是自己的资金也有局限性可能需要大额举债，从而增加了他的融资难度和风险；第二就是房地产企业的项目从建设到销售时间较长导致企业资金周转随项目的周期延长；最后是因为国家政策的实施直接影响房地产企业的净利润，进而会影响其偿债能力、资金周转能力等。

(二)财务风险控制的内涵

　　1、财务风险控制的概念

财务风险控制说的是在财务活动中，企业为了不让财务风险给企业带来不良影响，就会通过对信息的掌握去采用特有的方法对企业的财务管理活动进行调整控制。根据时间的顺序可以将财务风险控制活动分为事前控制、事中控制和事后控制[]。

　2、财务风险控制的方法

财务风险控制的方法主要有：

（1）事前控制。是指全公司牢牢把控日常经营活动的整个环节，对于可能出现的财务风险进行提前预防。

（2）事中控制。是指公司在整个财务活动过程中，对于偏离财务目标的事项积极实施控制，把财务活动控制在合理范畴。

（3）事后控制。是指公司财务活动结束之后，对其结果和目标进行对比，找出偏差出现的原因，积极修改计划，从而达到公司财务目标。

　3、财务风险控制的内容

所有行业都存在财务风险，房地产行业也不例外，房地产行业资金使用量大、资金回收周期长、资金流动性差、财务杠杆偏高等特点，导致其财务风险普遍较高。房地产企业资金占用量大，从项目开始到后期的建设都在不断的投入资金，直到最终销售环节才开始回收资金，这也使得房地产企业的资产负债率普遍偏高，房地产企业与其他行业之间的强关联性导致其他行业的一举一动都会影响房地产企业的发展，因此房地产企业的财务风险控制有其独特的内容。[]

（1）筹资财务风险控制

房地产企业资金使用量大，项目从投资就开始支出巨额的款项，在随后的建设和销售过程中仍需要不断的投入大量的资金来保证企业的正常运转。中国房地产企业筹集资金的方式主要为银行信贷的方式，而随着国家政策的变化，银行利率也在不断变化，国家一旦开启紧缩的货币战略，那对于依赖银行借款周转资金的房地产企业来说就离破产又更近了一步。我国房地产企业不能仅仅依靠银行借款，应该拓宽筹资的渠道，采取多种融资方式。

（2）投资财务风险控制

（3）资金回收风险控制

房地产企业在投入资金之后，到后续销售阶段企业提供给消费者商品并收回相应的资金报酬。大多房地产企业为了快速的回拢资金，采取赊销的销售方式，这种策略在短期内快速的增加了企业的收入，但加大了企业应收款项的金额，企业如无法按时收回款项可能会造成企业现金流出现问题，由此造成财务风险。房地产企业不宜采取降低房产价格的手段促销，由于房地产行业本身的特殊性，消费者具有买涨不买跌的特点，一旦价格有下降的趋势，消费者就会持币观望。房地产企业减少存货可以有效降低因资金回收带来的财务风险。

　二、绿城房地产集团有限公司财务现状

　　(一)公司概况及发展历程

绿城房地产企业总部设立在杭州，于零六年在港交所上市并在同年转至为外商企业，经过多年发展，员工人数已达数万余人，连续多年在房地产行业中排行名列前茅；一直坚信以品质为先，共同发展其他战略为经营理念，为今后的发展奠定下夯实的基础。

（二）绿城房地产集团有限公司的财务现状

　　1、资产财务现状

绿城、万科、保利和中海四家房地产企业地产2006-2011年资产、负债及所有者权益变化情况如图2.1所示：

图2.1绿城房地产集团资产增长情况示意图图表来源：道客巴巴

136dff2795077421ce84d6eca08508ec 　　从图2.1中可以看出，2006-2011年为我国房地产行业发展的黄金时期，绿城房地产集团的资产总额由2006年年末的178.39亿元增长到了2011年年末的1279.76亿元，短短6年间，增长幅度超过7倍。从2007年开始，绿城房地产集团的业务主要集中在杭州、浙江、山东，以及北京、上海等少数几个城市，而且除杭州外，其他省会城市业务规模仅占绿城总业务规模的5%；2008年，这一数字增长到12%；2009年，绿城房地产集团业务迅速扩大到杭州、浙江（不含杭州）、长三角（不含浙江）、环渤海和其他区域5大区域，自此形成绿城房地产集团主要的业务布局。

图2.2四大房地产公司2006-2011年资产负债率情况示意图图标来源：道客巴巴

bfe38a5dbcc040354c151871f2e1a194 　　图2.2显示，2007-2011年，四大房地产公司的资产负债率基本上都呈现出增长趋势。除了绿城和中海地产在2011年资产负债率略有下降——绿城资产负债率的下降缘于其2011年年底的项目变卖，而且即使下降，仍在四大地产公司中处于最高位置。有两个原因可以解释这一趋势，第一，2007-2010年是我国房地产市场发展最为迅速的几年。第二，企业为了在房地产市场快速发展的阶段保持较快的增长速度，拥有足够的存货以供销售是十分重要的，在这种背景下，扩张土地储备成为企业近几年的一个主要经营策略。为了满足购地资金，发行债券、信托借款等债权融资成为企业融资的主要方式之一，这也构成了企业资产负债率呈上升趋势的一个原因。

绿城房地产集团不仅要面临房地产行业快速发展时期的高昂的土地成本，还要面临土地招拍挂市场上竞争对手的加入而产生的土地溢价。而同时我国房地产企业还面临的另外一个问题是，融资途径的相对单一。即使是对于绿城之类的上市房地产企业，融资途径也不外乎三种：增发新股、发行债券，向银行、信托公司等金融机构借款。增发新股和发行债券需要一系列的手续，而且最后是否能够成功还要看企业是否能够获得投资者的认可，时间周期相对过长。为了满足短时间内大额资金需求，发行信托产品和银行借款似乎成了绿城唯一的选择。这也是造成绿城房地产集团资产负债率居高不下的原因之一。

绿城房地产集团总资产和净资产增长情况如图2.3所示：

bde1a18031b274e9d5b74951f5164c10 　　图2.3:2006-2011绿城房地产集团资产及所有者权益增长情况走势图图片来源：道客巴巴

从图2.3可以看出，在绿城房地产集团资产规模迅速增长的同时，企业的所有者权益的增长速度相对较小，5年间，绿城房地产集团的净资产仅仅由47.39亿元增长到了176.43亿元，增长幅度不到4倍，说明股东并没有享受到绿城房地产集团规模增长所应该带来的收益，推动绿城房地产集团资产增加的主要动力来源于企业负债。而与其资产规模最为接近的保利地产，股东权益由2006年的40.18亿元增长到了2011年的420.64亿元，增长幅度超过10倍。

　2、损益财务现状

绿城、万科、保利和中海四家房地产公司2006-2011年营业收入情况如图2.4所示：

46b5d6df8ca84df43f0c70ac505a39dd 　　图2.4：四大房地产公司2006-2011年营业收入示意图图片来源：道客巴巴

从图2.4中可以看出，绿城房地产公司营业收入增长速度要远低于其他三家公司。这也和绿城房地产集团的产品定位脱不了干系。首先，绿城房地产集团一直致力于高端住宅，产品相对单一，消费群体有限；其次，绿城房地产集团早期主要是以杭州为中心；后来，逐渐扩展到浙江、山东，一直到2009才逐渐将业务扩展到长三角、环渤海和其他地区。可以说，在全国性区域布局上，绿城房地产集团的时间较保利地产晚了一到两年，而且，以高端住宅为主要产品的绿城房地产集团，很长时间内却一直没有真正的进入北京、上海和广州，这也在一定程度上限制了绿城房地产集团的发展。

　3、现金流量财务现状

绿城房地产集团2006-2011年6年间经营、投资、筹资和期末现金及现金等价物情况列示如下：

0392773a60557233c00020799ef88a24 　　图2.5绿城房地产集团现金流量情况表图片来源：道客巴巴

从图2.5可以看出，近几年，绿城房地产集团经营活动和投资活动现金净流量均为负值，说明目前绿城房地产集团正处于业务扩张阶段，同时，从现金及现金等价物为正值可以看出绿城房地产集团所筹集资金足够维持其住宅物业和商业物业的需要。但是，从其现金及现金等价物净额上还是可以看出绿城房地产集团的一些问题。从图4.5可以看到，除了2009和2010年，绿城房地产集团现金及现金等价物期末余额一直处于40亿以下，而对比同期的其他三家房地产集团，万科房地产集团连续6年现金及现金等价物金额都在100亿以上，2009-2011年3年更是达到220亿、351亿和336亿元；2006年，中海地产现金及现金等价物余额和绿城房地产集团相当，而到了2011年，中海地产现金及现金等价物余额为178.41亿元，是绿城房地产集团的5倍，保利地产也表现出和中海地产类似的情况。

结合之前对绿城房地产集团资产的分析可知，2010年是绿城房地产集团进行大规模企业扩张的一年，据调查，即使不进行大规模的企业扩张，绿城房地产集团的现金负债比都处于一个较低水平。对于2010年的绿城来说，其经营模式应该是“少拿地，快回款”，而非疯狂的规模扩张。可是绿城房地产集团不但没有加速销售、减缓拿地，反而采用了较为激进的经营方式，一年内将资产规模由754亿扩展到1254亿，造成了绿城房地产集团今天的局面。

　三、绿城房地产集团有限公司财务风险分析

　　（一)筹资财务风险分析

企业筹集资金要从两个方面来说,第一,企业筹集的资金是为了更好的实现财务管理的目标;其次，另一方面，虽然公司正在筹集资金以提高自身的经济效益，但他们自身利益的负担却会增加。公司的利润率和借款利率都是不确定的。当然，企业资本的利润率和借贷的利润率并不高。我们都知道，绿城的发展模式是高进高出、快进快出。在房地产监管背景下，绿城偿还不了到期的债务即将解散公司，能够反映出绿城资金链断裂的原因，以及绿城集团融资风险控制的紧迫性。

绿城2013的流动比率相比2012的流动比率上调了0.3个点，相比2012年有所好转,相比合理值2还不足。2013年货币资金除以流动负债比2012年货币资金除以流动负债的比值上升了8.1个点，还是比其他行业的现金比率低，不过,绿城还是有能力偿还债务的。由于房地产行业的存货占资产总值比较多,资产的周转缓慢,项目开发需要前期投入大量资金,因此,绿城必须寻求更为合理的财务结构,能够有效地控制风险。[]

（二)投资财务风险分析

企业之所以进行投资是因为可以取得投资收益，但是有投资收益必定会有投资风险的存在，投资收益越高风险就越大。2012-2013年间，绿城地产的净利润率上升了3.56个点，在净利润上升的同时净资产率下降了0.72个点。从净利率的上升和净资产率的下降可以得出的结论是绿城的盈利能力与万科和保利等房地产企业相比较还是稍差一些。绿城之所以盈利能力差是因为成本不足，没有合理的分配费用。并且在房地产企业的招聘过程中注重应聘人员的能力比学历更多，对综合素质的考核标准没有固定的说法，只是对财务人员进行能力测试却忽略了财务人员需要进行素质考核，这样一来就使财务人员的素质较低，没有能力适应房地产行业快速发展的步伐。房地产企业中财务人员极度缺乏风险控制能力，财务人员相关理论知识较为薄弱，不能及时规避企业将面临的风险。[]而在2009年时，绿城花了三百多个亿高价买地，正因为它盲目的高价买地使自身成本比其他房地产企业要大很多。在成本控制的方面，万科就做的很好，他一向坚持不盲目花大价钱买地，要成本与效益成正比的原则。本文选取以上数据来评价绿城地产的投资风险，发现绿城在盈利能力，存在着一定水平的投资风险，在一定程度上加大了企业的财务风险。

　（三）资金回收财务风险分析

资金回收对房地产企业的财务状况来说是很容易受到影响的。如果资金回收困难，将导致再生资金相对短缺。对于房地产公司而言，应收账款和存货是资本回收风险的主要方面。对于公司的应收账款，虽然它会在一定程度上增加公司的利润，事实上，公司的现金并没有增加，但公司需要转移部分流动资金来支付一笔没有的利润和税费。实际上已经实现了这加速了公司有限现金的流出。受经济环境和国家政策影响，中国有很多”空置”房地产。这些企业推迟了企业收入的实现，减少了企业的现金流入。股票长期使用资产导致公司缺乏足够的流动性来投资新项目。此外，由于房地产行业的特殊性，投资回收的风险明显高于其他投资项目，房地产投资受金融趋势，区域供需，需求消费趋势等影响。库存周转率缓慢会增加公司的财务风险。此外，对总资产周转率的分析显示，虽然2012年绿城0.30的指数值从2011年的0.17增加，但在整个行业中仅排名第13位，而新城实业的最高值为0.49。房地产。差距很大。这些数据表明，公司的资本回收速度相对较慢，这不利于公司资金的充分利用，导致公司自身的财务风险增加，即资本回收的风险。

　四、绿城房地产集团有限公司财务风险的措施

　　（一）筹资财务风险的措施

（二）投资财务风险的措施

房地产企业投资活动指企业在选择地皮项目之后进行投资的行为，是以期获得收益的经济活动。房地产企业日常经营中资金使用量大、资金从支付到收回间隔时间长，导致企业资金周转周期长，财务风险较大。企业选择投资项目时需仔细的分析项目的具体状况以及未来收益情况，决策一旦失误，将会影响企业的资金链，进一步发展成为财务风险。针对财务人员风险意识浅薄的情况企业可以为财务人员提供相关知识的培训，从而提高财务人员的理论基础，掌握更多的财务相关知识，提高自身应对与解决财务风险的能力。作为公司财务部门的一员，要提升自我职业素养以及知识技能以至于在面对财务风险时能提供给领导合理的建议。

　（三）资金回收财务风险的措施

房地产企业把资金投入到项目建设中，到项目完成向消费者销售时给消费者商品，并能收到消费者的资金。大多房地产企业为了快速的回拢资金，采取赊销的销售方式，这种策略在短期内快速的增加了企业的收入，但加大了企业应收款项的金额，企业如无法按时收回款项可能会造成企业现金流出现问题，由此造成财务风险。房地产企业不宜采取降低房产价格的手段促销，由于房地产行业本身的特殊性，消费者具有买涨不买跌的特点，一旦价格有下降的趋势，消费者就会持币观望。房地产企业减少存货可以有效降低因资金回收带来的财务风险。

　　五、结论

基于相关理论和财务风险控制的方法，本文分析了房地产企业在中国金融风险的现状，总结了中国房地产企业的发展过程和影响的金融风险形成的内部和外部因素，与房地产企业在中国的金融风险。原因分析分为，债务性能和原因，盈利能力表现和原因，经营业绩和事业，金融体系不完善，以及薄弱的金融员工的意识;根据相关财务数据进行分析,利用财务风险相关理论知识识别风险,从而严格控制风险的发生。如财务风险已发生,则积极采取措施遏制财务风险,从而保证企业正常运转。

对绿城房地产公司出现的问题进行深刻的刨析之后，我们从中可以看出，无论干哪个行业都会遇到不可估量的财务风险，并且会让公司受到不同程度的损失。但是，我们发现财务风险时可控的。只要方法得当，企业面临的财务风险就会达到可控范围之内。总而言之，企业可以通过对筹资风险的控制、投资风险的控制、资金回收财务风险的控制并建立健全财务管理制度以及提升财务人员的知识能力水平。总结了绿城房地产企业在财务风险控制方面经验上的不足和问题出现的原因，为相关行业在以后的运行中所面临的风险提供了一些借鉴和帮助为。本文中谈及对加强企业财务风险分析及控制的意见、建议仅处于于理论层面，其作用和效果还要通过实践进一论证。

　参考文献

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[10]赵纯才.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会学习,2018(09):43-4

致谢

时间飞瞬即使，转眼间，两年的学习生活即将接近尾声，感谢自己当初的坚持不懈与奋力拼搏，能有机会进入西安财经大学行知学院获得再一次提升自己学习的机会。

首先，要感谢在论文撰写的过程中我的论文指导老师，从选题开始，到论文大纲，初稿资料寻找方向，再到终稿定稿，从一开始论文选题时，老师就耐心及时的与我们沟通，到论文大纲老师是把出现的问题一一解释清楚，并且到初稿老师也是帮忙搜集材料，感谢老师的帮助，才能完成这篇文章，在此论文完成之际，我向我的好导师致以最诚挚的感谢，以及最深的敬意。

要感谢大学两年中所遇到的西安财经大学行知学院的老师和同学们，是他们给了我极大地帮助和鼓舞，让我在大学时期丰富了知识、充实了大学生活、开阔了视野，同时提高了我的能力和见识。

最后要特别感谢我的家人，是他们对我一如既往地支持与无条件的付出使我顺利的完成了人生中最重要的大学生涯。

师恩难忘，谨在此向恩师们到以最衷心的感谢与敬意，祝各位老师身体健康，工作顺利！