摘要
随着我国国民经济的增长，房地产行业已经成为了国民经济中重要的一部分，堪称国民经济的顶梁柱。但是由于房地产行业的发展加快，房地产项目的投资变得越来越多，许多城市都在房地产项目投资方面都出现了许多的问题，甚至在有些城市还出现了房地产泡沫，这给房地产投资带来了很大的风险。房地产投资是一个技术性很强的活动，而且也是十分专业的项目，同时它又是一个具有极高风险的行业。因此，投资者要想从中获利，就必须对这个行业有很深的了解，对该项目存在的风险进行透彻的分析，并且要未雨绸缪，提前做好防范措施。本文对富力地产项目的投资进行了分析，并且总结了房地产项目投资的风险，最后提出了该如何对房地产项目投资进行防范。
关键词：房地产项目投资；房地产行业；风险；防范策略
引言
房地产项目投资是我国经济建设的一项重要内容，而且是一项高风险的活动。由于房地产的收益模式是属于中长期的预期性的收益，也就是说，在房地产项目投资期间难以把握后期的收益，只能通过猜测和推断收益，所以既不能因为推测出风险大而突然撤资，又不能把预期想象的太好，沉迷于其中而忽略了极大的风险。因此有效的避开投资风险，降低财产的损失，做好防范措施已经是房地产项目投资管理的重要任务，也是本文的主要目的。而要想规避风险，首先要知道风险有哪些，要知道如何规避，更要知道规避风险最有效的措施是什么。
一、绪论
（一）研究背景
目前，随着经济全球化和市场竞争的加剧，可持续的商业发展面临着许多不确定的因素，以及如何在新经济环境中继续取得重大进展是商业发展的挑战。企业为追寻更多的经济利益，就会谋求新的投资机会，而由于部分企业经验较少，缺乏投资风险意识，一旦发生险情，虽然小规模的本地发展投资无法正常进行，但对整个公司的重大投资将会停止，甚至不会让公司摆脱困境。毕竟，这对企业来说是一个巨大的损失。因此，企业希望扩大投资，创造经济效益，就应不断加强对投资风险的控制，确保企业的长期发展。房地产市场自身暴露出某些弊端，XX对房地产行业在发展中暴露出来的这些问题进行了一定宏观调控，有利于为确保投资管理的精准、提升房地产企业及开发商经济效益、提升房地产企业开发商风险管理的水平的投资风险管理机制。进一步强化风险意识，强化风险理念，工程在开发过程中避险、防范、管理，对良好运行具有重要作用。为房地产企业投资决策提供理论依据、引导投资者投资行为，促进房地产企业自觉建立企业内部投资风险控制机制，只有当房地产公司真正降低了对企业本身的风险时，它们才能促进整个房地产行业的稳定发展。
（二）研究目的和意义
市场的竞争带来机遇和挑战，如何顺应新的市场形势，迫切需要采用科学的管理方法对房地产投资开发中的风险进行管理。同时降低财产的损失，做好防范措施。风险管理的意义不仅在于风险预测，而且在于通过科学的分析，合理的鉴别，通过实际风险管理行动，拟订了科学战略和预防和消除风险的措施。有效地管理风险不仅会导致不确定性发生的可能性降低、减少不必要的损失、降低成本、增加收益，还可以将已经发生的风险事件科学合理的应对和有效的处置、降低风险损失。
（三）国内外研究现状
目前国外的房地产投资有一个特点就是区域性，经过调查得来的数据可以明显的看出，在2018年到2019年这一年间，国外房地产投资增长率为52.9%，而且国外房地产投资相对于国内比较稳定。在风险分析和评价的技术与方法研究方面，西方国家也比较成熟。
（四）研究内容和方法
X建立了以平均值和标准差为基础的风险评价模型。随着计算机技术和数学研究的不断进步，专家和学者们提出了蒙特卡洛模拟、计划评审技术等技术模型，为进一步进行风险管理起到了很大的推动作用。X的教授提出的模糊集合概念解决了不确定因素无法用数字定量描述的问题，对模糊行为有了更深刻的研究。可见，国外对风险的研究已经到达了一个比较高的水平。
二、房地产项目投资风险的含义
对于“风险”的研究，可以总结出通俗点的对风险的定义——不好事情发生的概率，或者解释为出现损失的不确定性。房地产投资是把金钱投入到房地产开发、后期经营、行业管理和相关的服务等，即与房地产行业有关的所有基本的经济活动中去，然后希望获得不确定的收益，收入自己的囊中。而在这个过程中，房地产开发商对于未来的资本收益和损失也是不确定的，其损失的范围或者是幅度也同样具有不确定性。风险本身就具有不确定性，那么房地产投资项目的风险也就自然而然的具有不确定性。在房地产投资项目中可能会有国家经济政策的改变或者自然灾害的发生，这些都是事前无法确定的。但是房地产投资项目风险的不确定性，带来的不一定全是负面的影响，如果可以正确的对待并且充分的利用该风险，就有可能在很大程度上增加收益。房地产项目投资活动牵扯到了很多方面，例如社会方面、政治领域、经济市场、文化领域和技术，因此房地产项目投资风险是具有多样性的，而且这么多样的风险之间还有着复杂的关系。
三、富力地产投资风险的现状
（一）富力地产简介
富力集团总部位于广州市在1994年成立。经过20多年的迅速发展历史，集团已经成为了大型房地产开发、商业文化旅游、物流园区和商业贸易、医药医疗卫生、建筑业设计和建设、互联网创新形服务平台、甲级工程、甲级设计等专业产业。国家建设部门颁发的一级物业管理资格和一级房地产中介资格。
从广州开始，它扩展到北京、上海、杭州、海南等140个城市和地区,以及英国、澳大利亚、马来西亚和其他有潜力的国家，并于2013年开始进军全世界。至2017年富力地产，进入国家内外,累计450多个标准精品店,多年来被房地产行业协会授予“十大最具影响力企业称号中国房地产发展”以及“中国十大开发商”,综合实力国内房地产开发企业持续前行。
（二）现金周转速度较慢变现风险较高
现金周转率是指现金持有人主要商业的主营业务收入和资产负债表现金余额的平衡，其主要目的是满足日常交易需求，以满足进出不平衡的现金储备。
到2020年，受新冠疫情的影响，房地产的动工、修复、竣工、销售将受到限制。据2020年中期报告，富力房地产集团前6个月销售额为308.31亿元，如果要完成2020年的目标值1520亿元，需要在712月期间实现1211.69亿元，月均销售额201.94亿元。到2020年，对外营销任务也相当艰巨。对此库存变现风险、销售目标难以完成成为企业现金周转面临的一个重要问题。
表3-1 2017年－2020年富力集团流动资产单位：千元
由表可知，富力地产在2017-2020年持有流动资产分别为2136.80亿元、2710.76亿元、3237.18亿元、3277.75亿元；但其中受限现金分别为125.18亿元、149.24亿元、155.32亿元、142.75亿元；现金及现金等价物分别仅有196.97亿元、197.83亿元、229.04亿元、256.72亿元流动性显然较弱。
（三）资产负债率高偿债压力大
2021年4月18日富力地产公布2020年度财务报告有显示，2020年已确认的营业收入858.92亿元，较2019年已确定的营业收入908.14亿元下降5%；2020年总体毛利203.88亿元，比2019年总体毛利297.73亿元下降32%。总利润率为3.1%，相对比上年的32.8%下降了9.1个百分点。更引人注目的是富力房地产企业的高负债率。据中国房地产协会的报告书显示，2019年上市房地产企业的平均净负债比率达到92.52%，房地产企业大幅超过了业界平均值。2019年，富力房地产末负债总额3475.27亿元，资产负债率81.32%，净负债与总权益比例198.9%，其中利息负债债务1971.4亿元。2020年，富力房地产总负债额为3501亿87万元，资产负债率为79.19%，净负债与总权益比例为130.2%。
表3-2 2017年－2020年富力地产投资活动现金流量单位：千元
项目2017 2018 2019 2020
总负债233,215,286 296,333,346 347,527,193 350,179,872
资产负债率%78.23 80.92 81.31 79.19
净负债与总权益比率%169.6 184.1 198.9 130.2
数据来源：www.rfchina.com/富力集团年报2017年、2018年、2019年、2020年现金流量表。
根据上表可以直观看出，富力地产2017-2020年，总负债金额分别为2332.15亿元、2963.33亿元、3475.27亿元、3501.79亿元；资产负债率分别78.23%、80.92%、81.31%、79.19%；净负债与总权益比率分别为169.6%、184.1%、198.9%、130.2%。总负债金额，资产负债率，净负债与总权益比率连续增长。
四、富力地产投资风险分类
（一）市场竞争带来的风险
随着经济的日益发展和市场竞争力度的不断加大，房地产开发项目也在不断的加强，但是在房地产开发的发展过程中有着不稳定的波动。由于这些不稳定因素的存在，房地产项目引发了许多业内人士的共同关注，这其中有关房地产开发项目中的租赁问题更是获得企业的广泛关注。房屋租赁管理与房地产行业有着密不可分的关系，影响着房地产行业的发展，因此房屋租赁管理工作对房地产市场有着巨大而深远的影响。
而且在新时期下，社会发展十分迅速，我国房地产行业的市场竞争也是越来越激烈，在人民生活水平质量提高的同时房屋租赁市场的交易量也在不断的上升，这在无形中加大了有关房屋租赁的工作难度。进而促进房地产行业的健康持续发展。在这个过程中，房地产市场受到了不小的冲击，与此同时带来的就是房地产项目投资的风险增大。
（二）社会环境带来的风险
在房屋买卖和租赁管理工作做的很好的前提条件下，会使房屋工作进行的十分顺利，也会使房地产市场变的稳定，与此同时，房地产企业也获得了好的名声，提高了知名度，更进一步的影响就是在很大的程度上提高了房地产行业的消费水平。加强了房屋买卖和租赁管理工作，会使房屋买卖和租赁变得更加有序，以此也可以有效的刺激了消费者的购买欲望，最终实现房屋出售和租赁，这样的社会环境和市场环境对于房地产项目投资有很大的好处。但是当房屋租赁管理工作做的不好的时候或者是部分区域做的不好时，这种的社会环境会对房地产项目投资造成不好的影响，甚至出现投资者亏本的情况。
在当下的社会环境中，还存在着房屋买卖和租赁过程中合同签订的问题。企业在进行房屋买卖和租赁的过程中，应该选用统一的合同文本，按照流程开展有关业务，避免在租赁过程中出现拖欠租金、房屋违规占用的现象，在出现以上问题时，企业能够有据可依，依法办事。但是很多企业在开展房屋买卖和租赁业务的过程中，对于整个合同的签订流程，以及合同的具体内容都没有构建出较为完善的体系或制度，有些企业甚至在开展相关业务的过程中连合同都没有签订，这样的租赁模式会导致企业出现不同程度的固定资产损失，影响企业能够通过租赁业务所获取的经济效益。
合同签订上出现问题还有一个原因是合同双方的不重视，房屋租赁双方的管理意识也有待加强。现阶段在房屋租赁的过程中还存在着一些违法行为，例如合同的不规范、出现问题时无法追究责任、合同缺乏法律效益等问题。另外，由于租赁双方对房屋知之甚少，不知道房屋的产权形态，对房屋的功能了解的程度也不够，导致在合同签订过程中很容易产生纠纷，也会影响合同的最终签订。
（三）流动性带来的风险
从本质上来说，房屋租赁在我国是房地产市场的一个重要组成成分，同时房屋租赁管理工作又是房屋租赁的重要组成成分，如此分析便可以得知房屋租赁管理工作与房地产市场息息相关。
这两者的息息相关具体表现在两个方面：其一，当房屋租赁管理工作做的不到位时，就会直接损害房屋购买者的利益，导致房屋租赁不出去造成的财产损失，或者是出现多次转让导致经济利益没有到达最大化，又或者是降低了房屋的交易量对房屋名誉造成损伤等情况的发生。其二，国家政策对房屋租赁也有很大的影响。近年来我国推出了有关限制房屋买卖的政策，随着该政策的推行和实施，房地产相关企业为了保证经济的稳定，正在不断地活跃着房屋租赁市场，期待在现阶段下房屋租赁市场可以为房地产事业做出贡献。
在热门城市的房屋租赁也可以带动该地区的人口流动，促进当地的经济发展。在例如北上广深这些城市里，买房对于大部分人来说是比较困难的，而这些地区又是许多青年奋斗的起点，因此随着越来越多人口的流入，怎么“住”是流入人口必须面对的一个大众化的问题，在这种情况下房屋租赁对于他们来说是解决问题的最好方法。一个城市房屋租赁管理工作做得好，也会在一定程度上影响着居住率。因此房屋租赁具有流动性，那么与其息息相关的房地产投资也具有流动性。而流动性又充斥着不稳定性带来的风险，这些是由于人的主观意愿而造成的流动，因此流动性给房地产项目投资带来的风险是不容小觑的。
（四）变现性带来的风险
在房屋租赁价格方面，房屋租赁价格的确定应该在充分了解市场情况以及房屋实际状况的基础条件下，但是很多企业在房屋租赁业务中没有设立专业性较强的房屋租赁管理部门，导致管理工作人员在对租赁价格进行确认的过程中，定价与市场价格常常会出现不恰当的情形，高于市场价或低于市场价。同时房屋的租赁价格应该定期的根据市场价格变动情况而对其进行调整，若是企业内部的相关部门无法针对市场价格状况进行更加细化的分析，对房屋租金价格长期不作调整，那么企业在房屋租赁上能够获得的经济效益也会受到影响。这是变现性在一方面给投资带来的风险。
在租金收缴方面，个别企业在进行房屋租赁管理的过程中，存在着租金收纳不够及时的现象，个别工作人员将收纳上来的租金不会上交给单位的财务部门，财务部门无法入账，而将收纳上来的租金用于购置企业的办公用品以及支付差旅费和招待费上，在财务核算上不够准确真实。出现该现象的深层原因是房屋租赁管理的手段较为单一，在工作过程中对于不同的房屋租赁机构时，单单采取一种管理方式和运行手段，尤其是当涉及部门较多时，这种方式就不足以解决在租赁过程中出现的问题，而且管理方式单一也增加了工作的难度。而且当出现一些复杂的财产纠纷问题时，如果管理不到位、解决不及时，就很有可能导致市场混乱。这是变现性在另一个方面给投资带来的风险。
（五）利率带来的风险
房地产企业的利率是十分不稳定的，在投资的过程中，当出现资金运转不周时，开发商就会想办法筹到资金以维持企业的稳定发展，最常用的一种方法就是从银行借来资金，但是这样做导致的结果就是在接下来的投资过程中，银行就会对房地产的财务部门进行调控，在这种情况下，房地产投资的风险就变得更大。而当借入资金的利率低时，企业就可以想办法提高资金利润率，反之，当利率高时，房地产就面临着亏损的风险，有严重者会直接导致破产。
在房地产投资上，有一个很成功的案例，那就是新城控股集团股份有限公司。这家公司也成为了近两年的行业“增长王”，而且公司的规模大，利益也很高。这家公司最终取得成功的原因，可以总结为几点。第一就是公司找准时机，在长三角地区提前开始研究，避免了最大的经营风险，并且迅速地获得了收益。第二该公司还可以做到3个月开工，6个月开盘，12个月现金流回，大大的降低了利率带来的风险。
（六）购买力带来的风险
在房地产投资过程中存在着购买力风险，该风险是指在通货膨胀时期导致的房地产收益降低，资本回收减少的情况，而且通货膨胀是人为无法改变的，这导致购买力受到影响。在这种情况下人们会把购买力用到紧急和必须的消费上，在一定程度上降低了对房地产的购买力。
（七）财务带来的风险
在进行房屋租赁的财务工作过程中，房屋这类固定资产虽然短暂地脱离了企业，但是房屋的所有权并没有出现转移，财务工作人员需要综合这一特点来完成相应的财务核算工作，将整个房屋资金的收集状况和房屋的实际情况进行综合考量，随后再展开核算工作，避免出现账目与实际不符的情况。而且通过将企业未来可能会形成的潜在损失提前分摊到目前的经营过程中，企业能够面临的经济风险将会得到非常显著的约束。
（八）自然灾害带来的风险
自然灾害对房地产行业造成的影响是无法抗拒的，例如洪灾、地震等这些自然灾害，会给房地产行业带来影响。五、富力地产项目投资防范策略
1.了解行情，找好时机
综合现存的房屋租赁模式来分析，企业在房屋租赁上所用到的具体租赁方式主要包括两种，分别为经营租赁和及融资租赁，运用融资租赁的方式来开展租赁业务企业的目的为了运用房屋租赁业务来对企业实现融资，经营租赁模式则是运用房屋租赁业务来获取一定的经济利润。不管是哪种房屋租赁方式，房屋这种固定资产的产权以及所有权是不会在租赁过程中发生转移的，也就是说，与房屋这种固定资产所有权相关的经济效益以及风险都由企业出租方进行承担。在这种情况下，企业就需要预估风险，然后根据当下的房地产市场情况，寻找最好的投资点。
1.把握政策，认清方向
现阶段，相关法律法规不健全是影响房屋租赁成交量的一个关键性因素。我国虽然有许多关于房屋租赁的法律法规，但是随着时代的进步，这些法律已经不再适用，不能满足新时期下房屋租赁的需求，使现在的房屋租赁行业呈现出了一个无法可依的现状。在接下来的有关法律法规和国家政策发布时，及时的找到未来国家房地产的发展方向，快速的进入状态，会为接下来的房地产行业奠定一个好的发展基础。
3.监管到位，降低风险
针对企业的房屋租赁管理机构的重要性，企业应该组织审计部门、财务部门以及业务部门来参与到整个房屋的租赁管理工作中，同时通过各个部门的互相监督与协调，避免企业由于房屋租赁方式不当而损害自身的经济效益。当各个部门联系起来共同管理之后，也使不法分子“无机可乘”，保护了大众的权益，同时也使房屋租赁市场变的更加稳定。在完善房屋租赁机构的基础条件下，企业应该建立相应的房屋租赁管理机制。企业在实际的生产经营过程中，常常会由于生产经营的改革与变化需求或需要进行资金的筹集，通过房屋租赁的方式来获得生产经营所需要的资金。固定资产在企业的资产总额中会占据非常大的比例，因此企业需要进一步加强房屋这类固定资产的租赁管理和财务核算，才能够通过房屋租赁来获得相应的资金，实现企业的生产经营目标。
结束语
随着经济的日益发展和市场竞争力度的不断加大，房地产开发项目也在不断的加强，但是在房地产开发的发展过程中有着不稳定的波动。近些年以来，房地产投资已经可以说是一种非常有效的投资渠道，另外，由于现阶段股市的不稳定和低迷，而恰巧房地产的投资又算是相对稳定的。因此，越来越多的人都开始了对房地产的投资。由于房屋租赁是提高房屋价值的最有效的方法，因此房屋租赁管理就显得十分重要，只有当房屋租赁管理工作做的到位，才能让房屋租赁工作有效的进行下去。而且房屋租赁管理做得好，该房屋才能得以保值，并且帮助投资者们实现资本的回收。
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