房地产开发与环境以源河房地产开发有限公司为例

　摘要

房地产行业的发展一直都是国家和人民群众所关注的基本民生问题。解决房地产企业的经营管理问题对促进当地经济水平的稳步提高和房地产企业的健康发展都具有重大的意义。本文以源河房地产开发有限公司为研究对象，首先概述了该公司的基本情况和产品项目；其次，研究和分析了源河房地产开发有限公司的内外部经营环境；接着，对公司当前经营中存在的主要问题进行了详细的分析，最后，有针对性地提出了解决对策，以提高企业的经营管理水平和市场竞争力。

　　关键词：源河房地产有限公司经营环境经营对

　1前言

改革开放40年以来，随着我国社会主义市场经济体系的逐步完善，我国房地产行业由福利性分配住房转变为商品化住房，迅速成为了国民经济的支柱产业。在2016年“去库存”的基调下，政策面趋向宽松，此时，经营的重要性不断前置，有效的经营手段可以提高地产企业的竞争力，保证企业长期的生存与发展。

房地产公司如何能在日益激烈的竞争中获得发展生存空间，关键在于企业的经营管理发挥作用，其经营的成败关乎到房地产企业的生存和发展。因此，以源河房地产开发有限公司为例,分析其经营环境,指出其经营中存在的问题，进而提出针对性解决对策,对源河房地产开发公司完善经营管理、提高市场竞争力具有重要的现实意义。

2源河房地产开发有限公司概况

　　2.1基本情况介绍

阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称“源河地产”）于2012年注册，地址位于235国道与广东省阳江市阳西县西湖路交界处。自成立之日起，公司就确立了“一业为主、多元经营”的集团化发展战略，即以源河房地产开发经营为主业，石场、砖厂、混凝土厂等为辅业，依托核心产业，发挥集团各成员的群体优势和综合功能、优势互补、资源科学整合，实现规模经营和综合经营。

阳西县源河房地产开发有限公司旗下包括阳西县源河自来水有限公司、阳西县源河混凝土有限公司、东升石场、环保砖厂等产业，是目前阳西县规模最大，建设设备最齐全的房地产综合开发企业，形成资本为主要联结纽带的实业型企业集团。阳西县源河房地产开发有限公司始终秉承“诚信、专业”的经营理念,坚持用户至上、质量第一，经过不断的努力和超越已经成为一家在广东省房地产行业内具有相当规模、较大影响力、发展迅速的企业之一。本论文主要围绕源河房地产公司的主营业务——楼盘开发项目展开分析。

　2.2产品项目介绍

公司的目前的楼盘主要有鸿景、南湖新城两大楼盘，涉及住宅、别墅、公寓、商业等文化和配套设施，其中，鸿景占地面积为17.6万平方米，建筑面积61.7万平方米，总户数4500户，南湖新城占地面积16万平方米，建筑面积60万平方米，总户数4800户。

在公司发展前期阳西县楼盘较少，竞争压力小，源河地产凭借自身强大的资本，推出性价比高的刚需楼盘——鸿景楼盘，快速实现资本回拢，并在2015年开建南湖新城。但由于一期的鸿景在开发时监管不到位，导致屋子出现漏水、开裂、房顶陷落等质地毛病，使鸿景楼盘在如今价格飞涨的情况下只能较低价出售。二期的南湖新城项目汲取了之前的经验教训，在开发方面加强了监管力度，使南湖新城项目成为了阳西质量最好的地产项目之一，也是优质的楼盘之一。

3源河房地产开发有限公司经营环境分析

　　3.1行业竞争环境

随着房地产行业的迅猛发展，行业竞争越发激烈，在其销售、经营方面都日趋成熟,经营策划很大程度上会影响房地产项目的制胜[3]。阳西房地产市场发展很快，阳西高铁站的建立和碧桂园房地产的入驻使得市场竞争更加尖锐化，一些新兴的房地产开发企业逐渐在市场站稳脚跟，而源河地产在前期积累的优势在不断消失，加上住户关于鸿景楼盘质量的投诉，使得源河地产经营环境进一步恶化。

阳西县城比较大型的地产项目除了源河地产还有15家，大部分都是2012年后开盘入市的，目前对源河地产最具威胁性的楼盘主要有五家：

（1）碧桂园：占地面积70000平方米，建筑面积206857平方米。均价约6500元/平方米。优点：中国知名地产商，精修房，签约后可直接拎包入住，位于阳西新城区，发展潜力大，靠近办证服务中心，新325国道，交通便利。缺点：价格在当地算昂贵，户型140-277平方，户型略大，客户选择性较少。

(2)天宇城邦：占地面积200000平方米，建筑面积80000平方米，均价约5000元/平方米。优点：位于迎宾大道与新325国道交汇处,靠近高速路口，阳西特有楼盘内配有公共游泳池，靠近塘口镇，塘口镇消费者看房必经第一站，靠近工业区，附近就业岗位多，上下班路程近。缺点：楼盘北边约5公里为阳西陵园，当地人心理上有忌讳，靠近工业区，环境较差。

(3)阳西温泉城：均价约6400元/平方米，占地面积8386666平方米，建筑面积98864.86平方米。优点：楼盘位于东湖广场、温泉度假区，环境优雅，晚上商业繁华，靠近阳西著名的方正中、小学，推出平价房4000元/平方，跟源河地产拼最低价。缺点：位于阳西县城最东边，再往东为农田，位置偏僻，不能规模化发展。

（4）联城新世纪：均价4300元/平方米，占地面积100000平方米，建筑面积330000平方米。优点：毗邻粤丰广场综合商场，处于新城区，地段繁华，房价低。缺点：知名度不高，粤丰广场附近楼盘众多，销售中心隐蔽，不易发现。

（5）绿洲·凯德堡：均价4800元/平方米，占地面积130000平方米，建筑面积140000平方米。优点：靠近高铁站和凯旋商业街，发展潜力大。缺点：靠近国道，空气质量差。

以上五处楼盘无论从地段、知名度，还是价格方面都对源河地产的楼盘项目构成了实质性的威胁，源河地产应该选择合理的经营方式来进行扩大自身优势，弥补自身不足。

3.2优劣势分析

　　3.2.1企业优势

（1）质量优势。重视房地产的产品质量才是第一要素，不仅关乎到企业的生存发展，更重要的是关乎到人民的生命财产安全[4]。房产的品质包含建筑品质、服务品质、设计品质、绿化品质等，这些都是房地产产品价值的影响因素。源河地产开发的项目质量优势体现在三个方面：首先，建筑质量优。源河地产旗下的南湖新城几乎全部采用了自家生产的原材料，在经过鸿景一期的教训后，就把质量生产放在首位，楼盘所用的砖都为页岩多孔砖，即俗称的红砖，红砖比起一般的泡沫砖具有防水好、隔热强、隔音强的特点；楼盘都为17-31层的中高层，电梯采用了行业领先的西奥牌电梯，其提供给南湖新城的电梯具有平稳、快速的优势；南湖新城楼盘相应国家要求，每个楼层都安装了两扇防火门。其次，拥有一流的物业服务。在购房考虑时不能忽略的是配套物业，物业的好坏一定程度上能决定房子的作用能否发挥最大价值。源河地产楼盘引入了具有国家一级物业资质的雅居乐物业，小区配有羽毛球场、篮球场等运动设施，由沿街商铺围绕，有小学、市场、大酒店等生活教育配套设施。雅居乐物业遍布中国各大城市，通过系统化的管理打造出了雅居乐物业良好的口碑，有部分消费者在购置房产时就是看中雅居乐良好名声去的，也乐意支付较高的物业管理费。所以，源河地产自身质量加上雅居乐的物业，能够给消费者带来一种实实在在的高端感。最后，周边自然环境好。源河地产楼盘坐落于南湖公园北，周围拥有有氧绿化道，小区内高达33%的绿化率，楼盘由高竹河与织篢河两条活水河围绕，织篢河经过整治后水面清澈，水体质量优良。由于楼盘位于县城最南端，过往车辆相对较少，交通噪音小。对于居家环境要求高的消费者来说，源河地产的周边自然环境基本符合要求。

（2）价格优势。价格是客户最关心的问题，如何从各方面减少支出，降低整体房价水平、提高利润也是每个房产企业最关心的问题。源河地产的目标消费群定位于县城周边的乡镇居民和茂名、电白区域的外市消费群体，依靠自身旗下的砖厂、混凝土公司和石场等原材料供应原材料，有效地降低了建筑总成本，打造出阳西县城房价最低的楼盘之一，均价4100的价格让消费者下意识把源河与“性价比高”一词产生了有利联想，价格优势极大的提高了源河地产的市场竞争力。

（3）规模优势。如果房地产商实力较弱，设计的楼盘太小，户数太少，就会造成供小于求，不仅无法满足与日俱增的市面需要，也无法满足消费者的传统大型小区配套完善的心理，造成机会损失[6]。房地产住户多，楼盘大，如此规模就算地理位置再偏，也会在当地形成一小个商业圈，当地人买房除了考虑价格交通等因素也会考虑地产商的规模，规模大象征着实力雄厚，入住率的高低在一定程度上也会影响人们购房的选择。源河地产公司旗下的鸿景楼盘跟南湖新城楼盘加起来占地面积达到了33万平方米，住户数接近1万户，在阳西众多楼盘中算是大型楼盘，有利于在阳西南端打造出结合源河公司特点的商业圈。

（4）良好的企业信誉。房地产的名声跟成交量呈正比关系，最近这几年源河地产在公益方面、与XX合作工程投入了巨大精力。在鸿景一期开工前，源河地产投资50亿用于“三旧”改造项目中，包括修建道路、治理母亲河、拆迁老房区用于鸿景、南湖新城项目的建设，也承办了灯光节等春节活动，成为了阳西县春节又一大休闲娱乐亮

点。源河地产前期所做的公益项目为企业的形象打下了良好的基础，树立了企业的形象，获得了消费者的认同，同时也提高了自身品牌的价值，推动了产品的销售。

　3.2.2企业劣势

（1）地理位置偏远。处于县城的最南端,往南为新开发的南湖公园，西方向为农田，在国家实行的农田保护制度下，不可征收。现在阳西县城的发展主要集中往北，这就造成了源河地产升值的空间小、发展潜力小的局面。区域的成熟度不高，距离繁华地区隔一段距离，从项目开工到成熟，周围的配套还需花很长时间来进行完善，消费者可能需要花很长一段时间去接受。

（2）人事成本高。在薪酬方面，源河地产的基本工资在当地房地产公司中最低，房地产项目的特殊性决造成楼房成交量不稳定，导致了公司销售人员流失严重，新招聘的员工大部分为高中教育水平，在新员工的培训上要花费不少成本。

（3）房源单调，产品可选性不强。源河地产房源推出的顺序为湖景房、中间花园房、靠近市场房。最有吸引力的湖景房已经销售一空，还剩楼盘中间的花园房和北边靠近市场的房源和少量的鸿景尾盘，吸引度较低。

　4源河房地产开发有限公司经营中存在的问题

　　4.1宣传方式陈旧，公司知名度不高

一般来说，大多数楼盘都会采用街边外围拉客和印刷软文宣传单的宣传方式。实践研究表明，这种方法不仅快速，而且能达到最优效果。在国内地产项目开发不断运作过程中，各房地产公司不断创新自身的宣传手法，“酒深不怕巷子深”的年代已经一去不复还，如果企业还不采取适合自身的宣传手段来进行宣传，那么取得满意的销售目标将会变得很困难。源河地产近几年来宣传手段比较陈旧，主要采用线下派传单，线上电话销售、工作人员转发朋友圈和公众号推文等简单的宣传形式，其宣传方式稍显陈旧落后，推广面不大，切入不深，公司知名度不高，在与当地其他地产公司的竞争中处于下风。

　4.2前期产品质量差，竞争性不强

归根结底，对房地产开发企业而言，最重要的就是楼盘自身的质量。随着市场经济的增强,产品质量早已成为市场竞争的核心。现如今消费者宁愿买高价的好产品也不愿买低价的伪劣商品,质量不精就会淘汰。因此,企业必须重视产品质量发展的方向,切实树立优质品牌意识,拿出质量过硬的产品来赢得客户。相反，提供给消费者劣质产品，只会把消费者推向对立面，失去对企业的信任，令企业的声誉受损。

如前文提及，源河地产开发的鸿景一期质量问题已经成为公司永久的诟病，给消费者留下了极为不好的印象，导致鸿景一期清盘工作极为困难，不得不低价出售。不仅如此，鸿景一期较差的社会评价对公司新开发的南湖新城楼盘也造成了严重的负面影响，一些顾客听说南湖新城是源河地产旗下的楼盘就不再考虑，使得源河地产在竞争中处于非常被动的状态。

　4.3促销手段落后，促销力度不大

促销活动对于企业的发展有重要的影响，有效的促销活动不仅能加快商品的销售速度，还能起到宣传品牌、展示产品的作用。因此,提高对促销的重视程度,采取合适的促销策略对于扩大企业的产品销售,提高企业的竞争力具有深远意义[7]。源河地产的促销手段相对落后，在售盘的最佳黄金期，如农历新年、五一和国庆期间，采用的方式都只是“抽奖得家电”，促销力度小，没有嘘头，加之宣传范围不广，难以形成连带效应，效果不明显。4.4地理位置偏僻，限制了产品的销售地理环境对房地产营销来说是至关重要，房产不可移动的特殊性不仅会直接影响着楼盘的价格，还会直接影响消费者对楼盘的选择，在一定的程度上，地理位置对消费者的吸引程度、消费结构、消费者购买水平成正比关系。

　5源河房地产开发有限公司经营问题的解决对策

　　5.1创新宣传方式，提高公司知名度

对于房地产企业而言，其核心竞争力的要素包括企业文化因素、质量意识因素、设计水平以及品牌能力等方面的内容，只有将这些要素进行大力整合，有机结合，才能够使企业能够获得较强的竞争优势，核心竞争力能够得到全面提升。源河地产公司在宣传方面一直都是弱项，应该选择多种方式进行宣传，注意传统与创新结合，让消费者乐于接受，从而提升公司知名度，促进销售成交，具体而言，可以采用以下几种方式。

（1）老牌明星热度低，因而出场费相对合理。邀请老牌明星不一定要带有浓厚的商业目的，可以主打度假旅游目的，使明星乐于接受。早在2016年时，粤丰广场就以此形式邀请谭咏麟来为粤丰助阵，以购房成交可领取演唱会门票的方式，创下了一星期内同比销量增长300%的优越成绩，也极大提高了粤丰广场的知名度。

（2）派送实用物品。天气酷热时可印在扇子上进行街头派发，还可以提供具有公司Logo的衣服给广场舞大妈，这种做法成本不高，却能宣传企业产品，对于收入中等偏上的事业单位人员来说，还有转化为潜在客户的可能性。

充分利用网上媒体平台。房地产行业与其他行业一样，已被科技发展的主流所改变，应将社交网络、在线广告融入房地产宣传过程中[10]。随着时代的发展，互联网现已成为群众接触的主要媒体，它具有覆盖面广、成本低的特点，源河地产除了传统的媒体广告投放外，还可以制作一个自家门户的网站，在网站内发布楼盘信息，这种做法不仅能有效地宣传企业形象，还能在阳西县当地众多房地产宣传中脱颖而出。为了增加浏览量，源河地产可以在门户网站内增加一些吸引大众兴趣的模块，例如一些当地历史、景点，美食评论，实用的当地旅游路线等。

5.2增加配套设施的建设，提升产品的竞争力

楼盘周围的配套设施一直是人们购房所考虑的重要因素之一，配套设施齐全才能提高楼盘对消费者的吸引力。源河地产旗下的南湖新城楼盘属于新开发楼盘，相比于其他楼盘在设施配套上具有一定的劣势，配套设施的作用是为满足住户的日常需要，丰富居民日常生活。天宇城邦在小区内配有游泳池，让阳西本地的居民眼前一亮，暂不考虑卫生、实用性、管理方面，有胜过无，能作为楼盘独一无二的亮点宣传。源河地产应结合自身条件，引进、开发出相应的楼盘配套设施，提升产品的竞争力，可以考虑以下两个方面着手：

（1）引进公共交通线路或自建公共性交通设施。要解决地理位置偏远、出行难的问题，最佳的方式就是向XX提出申请，增设公交车站点；也可以考虑由公司牵头，多方集资，提供内部交通车，借鉴大润发的成功经验，连通阳西各大商场、学校、医院等机构，方便居民的出行，弥补地理位置偏远的缺点。

（2）利用楼盘附近的自然优势打造休闲景点。源河地产要充分利用所开发的楼盘靠近南湖和织篢河的自然优势，通过开发钓鱼坐台，游湖等设施来增加人流量，不仅可以促进自身楼盘销售，还可带动附近经济的发展，一举两得。

5.3实施价格优惠，加大促销力度

面对买方市场的形成，市场促销的手法日新月异。房地产开发商在把市场需求走向转变为产品项目开发的同时,使用有效的促销手法使顾客了解产品信息,引起消费者关注与肯定,并唤起顾客对产品的期盼[11]。

阳西当地的一些房产开发商的楼盘在特定时期都会对原房价给予一定价格优惠，以此吸引消费者，扩大销售。源河地产实行保守性促销战略，从不搞价格优惠活动，使自己在竞争中一直处于被动地位。为提高市场竞争性，源河地产必须加大促销力度，实施价格优惠，具体可以考虑采取以下方法：

(1)交少量认购金，减免部分尾款，这也是一些房地产开发商常用的套路，可以有效地促进销售，同时在一定程度上避免顾客流失。

(2)总房价进行打折。房子为大宗商品，可以普遍打99折、98折等，也可提高房子总价再进行打折，保持部分低价房价格不变，继续保持价格优势。

(3)实行老客带新客，给予一定的回扣。企业在注重自身发展同时也要充分让利于消费者，让消费者得到实在的好处。行内有一句话：“任销售磨破嘴皮都顶不上熟人的一句话”，要善于利用老顾客这一重要资源，可以直接返现，也可以通过减免物业费等多种方式给予回扣。

　结论

本文以源河房地产开发有限公司为研究对象，通过对该公司经营环境和经营现状的分析，指出了其当前经营中存在的一些突出问题，如宣传方式陈旧，公司知名度不高；前期产品质量差，竞争性不强；促销手段落后，促销力度不大；地理位置偏僻，限制了产品的销售。针对这些问题提出了相应的解决对策，创新宣传方式，提高公司知名度；增加配套设施的建设，提升产品的竞争力；实施价格优惠，加大促销力度；化偏远为优势，打造生态小区，以提高公司的市场竞争力和经营管理水平。

　参考文献

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[10]马利峰.房地产企业的经营与管理研究[J].地产,2019（07）：95-96.

[11]周新.房地产市场的概念促销策划[J].企业改革与管理,2019（12）：73-74.

致谢

无情的时光老人就像一阵风，在我们不经意之间带走了2021年，迎来了一个不平凡的2022年，同时也迎来了我们学生时代的尾声。时光匆匆，岁月苍苍，生活就像昨天一样，同学朋友的笑声，还在我耳边回荡。不久，我们就要加入社会，离别时刻，只有感恩与深深地不舍。

正值毕业时刻，我要向那些陪伴我们时光的老师表达深深地谢意。他们的栽培与教诲，是我们一生的财富与瑰宝，值得我们珍藏。我们遇到问题时，想起了老师的教诲，便不会轻言放弃，对知识学要问追根究底，去深层次的解读，一切的感激与不舍难以言说。不仅如此，我们还在老师们的身上看到了做人的基本要求，要严于律己，以身作则，他们为我们树立了好榜样，我们要积极向他们看齐。

最后，我要感谢那些默默帮助过我的同学、朋友和家人，给了我很多帮助，给予了很多温暖，在年时光中，收获了那么多的东西，谢谢你们的陪伴，谢谢你们的支持与理解，人生有缘再会，最后祝你们一切顺利，万事顺意！