我国居住权制度研究

摘要

居住权是一项全新的用益物权。我国物权编规定了居住权法律制度，促进了我国物权体系的完善，居住权法律制度不仅对于弱势群体的居住权益保障和丰富房屋多元化利用方式而言具有重大的意义，而且为我国司法判决提供了重要的法律依据。我国居住权法律制度仍存在一些不足：居住权主体客体的具体范围不明确、设立方式与消灭事由单一、权利与义务不明确、居住权与抵押权冲突的处置规则无规定。这些不足之处将影响居住权制度的有效实施。为了避免不必要的纠纷，完善我国居住权法律制度，应当明晰居住权的主客体范围、拓宽居住权设立方式和消灭事由、进一步明确权利义务以及确定抵押权与居住权的顺位。

　关键词：居住权；居住权制度；居住权规制

　一、绪论

　　(一)研究价值

居住权法律制度的设立不仅大大解决了弱势群体的住房需求，而且实现了房屋的多元化利用，同时响应了住有所居的政策，使得弱势群体的合法权益能够得到有效保障。这是我国住房保障制度的又一大进步，彰显了我国社会保障制度的特色，可以说是实现了“双赢”的局面。

在颁布《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)之前，我国司法实践中关于居住权的界定都只停留在债权范畴。由于没有统一的法律规范，法院对居住权纠纷所作的判决大多都是依据零散的司法解释等规定，这就容易导致同类案件出现不同判决的尴尬现象。而在《民法典》确立居住权的物权性质后，则有利于法院在判决此类案件时有法可依，有利于实现司法公平正义的价值，更有利于维护当事人的合法权益。因此，有必要进一步完善居住权法律制度。

作为一项新兴的用益物权，居住权在司法实践中适用甚广，产生的影响更是不小。所以，对居住权的具体适用问题、可能面临的纠纷以及如何进一步完善相关法律制度，这都是值得我们探讨的问题，也同时需要理论界和实务界来给予回应。

　(二)研究现状

我国居住权理论研究起源并不算早，其始于2001年钱明星教授在文章中对居住权的介绍。此后在《物权法》起草过程中，钱明星提议在物权法中把居住权设立为独立的用益物权，从而进一步增加房屋的利用方式[1]。而以梁慧星为首的反对者们则主张了相反的观点，他们认为居住权适用对象较为狭窄，无需将其专门制定在物权法当中，且东亚地区并没有设立人役权的做法，因此坚决反对居住权写入物权法[1]。在该背景下，《物权法》最后还是未能成功设立居住权这一权利。随后，在《民法典》出台之前，出现了更多的居住权理论研究者，基于社会现实需要，越来越多的学者主张居住权应当被明确规定在《民法典》当中。但是梁慧星仍然坚持认为居住权的适用主体是有限的，且其多存在于亲属朋友之间，所以法官可以直接以现有的法律规范作为案件审判的依据，居住权没有必要纳入《民法典》中。而以王利明为代表的学者们大力支持居住权纳入民法典，并同时提出扩大居住权适用范围的相关建议。居住权终于在经过长期立法准备和广泛的讨论之后，列入《民法典》物权编之中，成为了用益物权的类型之一。由于我国在居住权理论研究方面起步比较晚，居住权的相关法律制度的研究尚存在如下不足：第一，权利义务不明确。《民法典》对居住权人与所有权人的权利义务都没有作出明确的规定，这将导致双方当事人在履行合同过程中的行为不受法律的约束，进而更容易引发不必要的矛盾，不利于社会发展的稳定。第二，未涉及居住权与其他物权同时存在时的顺位。这将会造成同时享有物权的权利人在行使权利时的冲突，不利于居住权的有效行使，有违居住权设立的初衷。国外在居住权研究方面也取得了不少成果，其确立的居住权法律制度也较为完善，不乏借鉴之处。但是不同国家的现实发展需求存在差异，因此我国在研究居住权方面还应当仔细甄别，开展比较研究。

　二、居住权概述

　　(一)居住权的概念

早在2001年，我国就开始了对居住权的研究，2002年居住权就曾被写入过物权法草案的第十八章，但遗憾的是该草案最终仍然未能被成功通过。此后历经十几年，终于在2018年3月，我国《民法典》将居住权作为单独的一章列入了物权编中。此前，我国学者对居住权的概念存在不同的观点，有的学者认为居住权是指权利人基于生活居住的目的而对他人所有的房屋及其附属设施进行占有、使用；有的学者则认为，居住权的产生来源主要是基于婚姻家庭、继承关系而产生的赡养、抚养等义务，以此对他人所有的房屋享有居住使用的权利[3]。2020年5月28日，我国正式通过的《民法典》中第三百六十六条就对居住权作出了规定[1]。此次《民法典》将居住权规定在第二编物权编的第十四章，由此可见，居住权的性质属于物权中的用益物权，并且是一项仅包括占有和使用权能的独具特色的用益物权，其目的是保障弱势群体的居住权益。

　(二)居住权制度的价值

1.有利于房屋多元化利用

居住权产生的实质是房屋使用权与所有权的分开行使，即房屋所有权人可以通过合同或者遗嘱的方式将房屋让与居住权人居住，这样不但能够使双方当事人实现自身需求，而且有利于房屋多元化利用。在我国，居民大多通过购买或者租赁房屋来满足自身的居住需求，但是这两种方式都存在弊端。随着我国新时代的快速发展，各地房价均呈现上涨趋势。尤其是在大城市中，对于那些收入不高的人群而言，很难在短时间内支付房屋的款项，该方式则无法直接实现这些低收入群体的住房需求。即使这些收入低的人群还能通过签订租赁合同的方式获得暂时的居住权益，但由于租赁权本身是基于合同方式而取得，属于债权性质而非物权性质，不具有物权的对抗性且租赁的期限有限，则很难保障这些低收入群体长期稳定的住房需求。显然，居住权与租赁权的性质恰好相反，居住权是物权和绝对权，可以排除他人妨害，具有对抗性和长期性。同时，因为行使居住权的前提是必须经过登记，所以它对权利人能够起到更好的保护作用。而租赁权是债权和相对权，不具有上述列举的居住权的优势。因此，适用居住权法律制度不但满足了居住权人和房屋所有人的利益需求，同时还丰富了房屋的多元化利用方式。

2.为相关纠纷解决提供法律依据

在过去离婚案件的司法判决中，具有生活困难的一般是在离婚后没有自己住所的女方，即使我国法律有相关规定，离婚时对困难一方应当进行扶助。但这种扶助多表现为经济性补偿，并不能从根本上解决无房一方的居住需求，也不利于社会的稳定性。出于对困难一方权益的保护，部分法官会引用公序良俗原则作出判决：困难一方享有短暂居住在原有房屋的权利。但是由于没有确定的法律依据，就会容易造成优先适用法律原则的现象，也会使得法官的自由裁量权日益变大，从而导致诸多同案不同判的情形，不利于我国司法公平正义价值的体现。《民法典》关于居住权法律制度的明确规定，虽然不能让困难一方直接取得房屋的所有权，却能够保障其此后的居住需求。同时，适用居住权法律制度为司法判决提供了准确的法律依据，法官在作判决时自由裁量权就会受到约束，相关的居住权纠纷也能够得到更好的解决。

　三、我国居住权法律制度状况及其不足

　　(一)民法典关于居住权的基本规制

我国《民法典》中将居住权法律制度规定在第二编物权编下，一共包括六个法律条文，其中主要对居住权的设立方式、权能以及消灭事由等方面进行了明确的规定。

《民法典》第三百六十六条明确了居住权人的基本权利，即为了满足生活需求的居住权人，有权通过与房屋所有人签订合同或者遗嘱的方式获得居住权，从而享有占有和使用该房屋的权利。但居住权人的权利仅仅包括占有和使用两项权能，并不像所有权人一样享有收益、处分的权能，这也是居住权与所有权的重要区分。

《民法典》第三百六十七、三百六十八条规定了居住权的设立方式。根据这二条的规定，一方面，在一般情况下居住权通常是无偿设立的，但是如果双方当事人之间有另外约定的，也可以以有偿的方式设立居住权；另一方面，设立居住权时，应当采用书面合同的形式并进行登记。

《民法典》第三百六十九条规定了居住权的转让、继承和设立居住权的住宅的出租方式。其中明确规定居住权人不得将其居住权进行转让或者继承，但是没有完全禁止居住权人对该房屋进行出租，而是规定在双方当事人有特别约定的情况下，居住权人有权将该房屋出租，这也充分体现了民法意思自治的基本原则[5]。

《民法典》第三百七十条规定了居住权的法定消灭事由，该条文明确了居住权在居住期限届满或者居住人死亡时则消灭。同时还明确规定，在居住权消灭后应当及时办理注销登记，这也有利于房屋在居住权消灭后，仍然可以不受影响的被再次利用。

　(二)我国居住权法律规制的不足

1.居住权主客体的具体范围不明确

(1)居住权主体方面

根据上述居住权的概念可知，我国《民法典》中将居住权的主体规定为居住权人，但是并没有明确规定居住权主体的具体范围。这里的居住权主体指的是具有生活居住需求的特定主体，然而生活居住的需求是多方面的，同时与该居住权人一起居住的家庭成员和提供特定服务的人群是否也能成为实际意义上的居住权人仍存在不同的观点。若我国法律规范不界定居住权主体的具体范围，在往后司法实践中将面临许多难题，诸如当居住权人与其共同居住的其余人发生纠纷或者共同居住人与房屋所有人发生纠纷时应如何处理的问题；根据《民法典》规定，设立居住权应当进行登记，那么登记簿上应当记载居住权人和共同居住的成员还是仅记载居住权人即可，这也是居住权法律制度应当进一步明晰的问题之一。

同时，居住权人的“人”除了包括自然人，是否还包括法律拟制的“人”即法人组织和非法人组织？在这个问题上，我国学者也存在不同的观点：有的学者认为居住权人当然不应当包括法人以及非法人组织，因为根据《民法典》规定，立法者设立居住权的初衷是为了满足居住权主体的生活居住需求，而法人和非法人组织不可能具有该需求，所以不符合作为居住权人的条件；有的学者则认为法人与非法人组织是法律拟制而来的“人”，当然也属于人的范畴，因此认为居住权人的主体应当包含法人与非法人组织[6]。

(2)居住权客体方面

目前，我国《民法典》对居住权的客体作出了规定即“他人所有的住宅”。显然，这里初步限定了居住权客体的范围：只能是他人所有的住宅，而不包括自己所有的住宅。但是，“住宅”应当如何理解？在学术界中对此问题，大部分学者认为基于生活需要而设立居住权的居住主体为了满足自身生活基本需求，其行使居住权时必然涉及到除了住宅以外的其他附属设施，如必用的厨房、卫生间、阳台、电梯等等都与居住权人的日常生活需求息息相关。因此，居住权的客体当然应当包括与生活有关的附属设施。其中，部分学者提出应当根据生活需要对“附属设施”进行区分，从而确定居住权的客体能否包括住宅以外的附属设施，而不能一味地都主张把附属设施确定为居住权的客体。例如，在农村地区的住宅，车库、花坛、圈舍显然不是村民生活所必需的附属设施，而这些恰恰是在大城市的商品房生活所必需的其他附属设施；对于农村住宅而言，庭院、水井、柴棚等等才是村民生活更加需要的附属设施。由此可见，如果法律未对因生活需要而涉及到的其他附属设施是否也包含在居住权的客体范围之内作出明确规定，则有违设立居住权的初衷，影响了居住权人行使居住权满足生活需求的目的，也不利于保障居住权的有效行使。

2.居住权的设立方式与消灭事由单一

(1)居住权设立方面

根据现行法律规定，设立居住权只能凭借合同和遗嘱两种方式，这都属于意定的设立方式。在我国司法实践中，意定方式设立的居住权要求双方当事人在自愿协商一致达成订立居住权合同的约定。由于设立居住权的初衷是为了弱势群体的居住需求，若仅能通过这两种方式来设立居住权，恐怕很难实现弱势群体的居住需求。特别是在婚姻家庭纠纷实践中，双方当事人就房屋所有权的归属或居住权等问题通常无法达成一致的约定，同时具有居住需求的往往是有困难的弱势一方。那么双方当事人在设立居住权问题上无法协商一致的情况下，以合同的方式设立居住权就会变得不可行，处于弱势一方的当事人居住需求也将无法得到满足。由此可知，《民法典》对居住权的设立方式的规定十分单一，应当通过拓宽居住权的设立方式来发挥居住权的实际价值，继而使居住权人的权益得到更好的保障。

(2)居住权消灭方面

我国《民法典》对居住权的消灭事由作出了初步规定。根据居住权合同的基本条款可知，合同双方当事人有权在居住权合同中约定居住期限。因此，居住权的法定消灭事由仅仅包括以下两种情况：一种是当事人在合同中约定的居住期限届满，另一种是居住权人死亡。而这样的规定并不够完善，其未考虑一些现实适用过程中可能出现的客观事实：居住权人与房屋所有人对居住期限的问题未在合同中约定或者约定不明、房屋因意外原因灭失、居住权人主动购买所居住的房屋从而成为房屋所有人等等[5]。如果司法实践中发生了上述情况，又应该如何认定居住权的存续期间呢？居住权人的居住利益又该如何得到切实保障呢？显然，现行法律规范对居住权消灭事由的规定还不足以应对将来可能发生的相关纠纷，只有加强完善居住权消灭的情形，才能重视对居住权人的保护，体现法律的人文关怀，从而维护整个社会的稳定。

3.权利和义务不明确

居住权作为一项《民法典》最新规定的物权，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权均属于用益物权。正所谓“没有救济就没有权利”,任何一项权利的确立和行使都必须有相应的救济途径来保障其施行。我国《民法典》规定了居住权合同的基本条款，却没有明确规定居住权的具体内容即权利与义务，这将会直接影响居住权合同双方当事人行使权利和承担义务，不利于推动居住权在司法实践中的有效适用。假如第三人或者房屋所有权人故意侵害居住权人所居住的房屋，居住权人是否有权以居住权人的身份要求对方承担侵权责任？又或者居住权人在居住权有效期限内，未经房屋所有权人同意的情况下擅自扩建、故意毁坏房屋结构、破坏房屋质量等滥用居住权的现象发生时，房屋所有权人的物权又该如何得到救济？此外，若房屋所有权人在居住权合同存续期限内，违反合同约定的期限无正当理由提前收回已设立居住权的房屋，此时居住权人能否依据居住权合同追究房屋所有权人的违约责任或者是否可以通过其他法律条文来维护自身的合法权益呢？这些实践中最有可能发生的问题如未能真正得到解决，居住权人的合法权益则无法得到实际的保护，居住权法律制度的设立也将形同虚设。

4.居住权与抵押权冲突的处置规则无规定

按照《民法典》第三百九十四条规定，抵押权是基于债权产生的一种担保物权，主要的目的是担保主债务的履行；而居住权是基于生活居住需求产生的一种物权。单从目的上看，这两种权利貌似毫无关联，但实际上，由于抵押权和居住权都是他物权的一种，权利客体均为房屋，就可能导致同一个房屋上登记有抵押权和居住权的情况出现：可能是抵押权先登记，也可能是居住权先登记。因此，怎样解决两个物权同时存在时的顺序先后问题就显得尤为重要，这同时也给居住权法律制度的完善提出了挑战。众所周知，我国现行《民法典》对留置权、抵押权和质权发生冲突时的顺位问题已有明确规定，但对于抵押权与居住权同时存在时，应当如何确定权利先后的难题并无相关规定。抵押权与居住权的设立均需要办理登记手续，如果房屋所有权人将其房屋同时设有居住权和抵押权，那么抵押权人想要实现抵押权时，居住权人应当如何保护自己的居住权益？抵押权人对于已经设有居住权的房屋是否还能继续行使优先受偿权？也即应当如何保障抵押权人与居住权人的权益？此类问题不明确，不仅会给实务中房屋交易或者市场经济带来不良影响，而且会给“有心人”留下钻法律漏洞的空间，从而给民事纠纷的解决增加难度。为了避免权利冲突带来诸多社会矛盾，必须明确规定居住权与抵押权的顺位优先。

四、我国居住权法律制度的完善

　　(一)明晰居住权的主客体范围

1.居住权客体应当及于附属设施

居住权的客体范围不仅包括房屋本身，还应当包括与生活相关的附属设施，这样才能做到更好的实现居住权设立的初衷即维护弱势群体的居住权权益。就如生活中少不了的阳台、厨房、卫生间、电梯、走廊等等，这都属于居住权人实现居住需求的基础设施。倘若没有这些附属设施的存在，只有房屋才是行使居住权的客体，那还谈何满足居住权人的居住需求？反而只会使居住权的设立变成“空壳权利”，从而使居住权制度沦为“一纸空文”。因此，应当规定居住权的客体包括房屋的附属设施，才能使居住权人的居住权益得到充分的保障。

2.居住权主体应只限于居住权人

居住权主体的范围应当局限于居住权人本人，与居住权人一起居住的家庭成员或者提供特定服务的人群只具有居住的权利，而非完整的居住权。因为根据《民法典》规定，居住权的设立需要订立书面合同，那么与该房屋所有权人签订合同的居住权人才是该所有权人想要交易的对象，而假如实际居住的人也能成为居住权人，就违反了自愿的合同原则，不利于维护交易秩序的稳定。此外，居住权的主体应当只限于自然人，不能将法律拟制来的“人”也作为居住权的主体。因为《民法典》明确规定了设立居住权是为了满足居住权人的生活居住需求，而法律拟制的“人”并不具有居住需求，如果法律没有对此加以限制，将容易导致居住权被滥用的现象发生。因此，法律应当明确规定居住权的主体只包括居住权人，且仅限于自然人，这样才符合立法者设立居住权的初衷，才能更好的完善居住权法律制度。

　(二)拓宽居住权设立方式和消灭事由

目前，我国《民法典》只规定了居住权设立的意定方式，为了更好的实现设立居住权法律制度的初衷，可以将其设立方式拓宽到法定居住权。法定居住权是指在特定的关系中，由法律直接规定特定的主体享有居住权从而实现自身的居住需求，特定的主体是指基于法律规定产生的监护关系、抚养关系、赡养关系、继承关系、扶养关系等对应的法定赡养、扶养、抚养义务人，主要包括婚姻家庭关系的成员[11]。同时，还可以通过司法裁判的行为，使弱势群体在无法与房屋所有权人达成协商一致的情况下取得居住权，从而实现居住权的价值。通过法律强制设立居住权，更有利于全面实现弱势群体的居住需求，发挥立法者设立居住权法律制度的实用价值。

《民法典》对居住权的消灭事由的规定比较简单，还应当继续完善。由于居住权属于用益物权，所以《民法典》关于物权的规定也当然适用于居住权。虽然法律对物权的消灭事由并没有作出明确规定，但是在《民法典》第二百二十九条和第二百三十一条规定：“法院或仲裁机构的法律文书、XX的征收决定、拆除房屋等事实行为”将导致物权消灭。那么，法律也应当将以上事由作为居住权的消灭事由之一。同时，在当事人未对居住期限作出约定或者约定不明确时，法律应当明确：当事人应当遵循法定消灭事由的规定即居住权人死亡时居住权消灭。此外，法律还应明确：如果居住权人购买该房屋成为房屋所有权人，即房屋的主体混同的情况下，居住权自动消灭。这样做有利于维护法律规范的统一性，促进法律秩序的稳定。

　(三)进一步明确权利与义务

1.进一步明确居住权人的权利

第一，物上请求权。居住权的性质是用益物权，系他物权，具有排他性。按照《民法典》相关规定，物权人在其权利受到侵害后，有权向法院请求侵权人停止侵害。由此可知，居住权人也应当具有物上请求权，物上请求权的种类参照《民法典》的规定。

第二，优先购买权。居住权人大多属于弱势群体，为了保护其居住利益，在房屋所有权人打算出售该房屋时，居住权人应当与承租人一样在同等条件下享有优先购买该房屋的权利。如果存在多位优先购买人，由于承租人是债权人，居住权人是物权人，本着物权优先于债权的原则，应当由居住权人优先行使购买房屋的权利。

第三，占有与使用权。为了满足居住权人的居住需求，占有和使用房屋及其附属设施是居住权人最基础的权利。不过，占有与使用权不能超过生活需求的范围，如果居住权人有其他需求应当事先与房屋所有权人约定。总之，居住权人的占有与使用的权利应当限于合同约定的内容，合理占有和使用房屋及其附属设施。

2.进一步明确居住权人的义务

明确规定居住权人的义务是为了保护房屋整体结构和房屋所有权人物权不受侵害的需要。对于居住权人的义务，可以作出如下规定：

第一，合理使用房屋。居住权人在居住期间应当根据合同约定的用途使用房屋，不得随意毁坏房屋的主体结构及其附属设施，若违反约定，房屋所有权人有权要求居住权人恢复原状或者赔偿损失。

第二，妥善保管物品和日常维修。居住权人对房屋所包含的物品应当妥善保管，防止损害的行为发生；基于日常生活对房屋及其附属设施的使用，居住权人应当主动承担维修和支付维修费用的义务，否则应当向房屋所有权人承担赔偿责任。

第三，及时返还房屋。居住权的消灭事由发生时则意味着居住权人不再拥有居住权，因此，居住权人在居住权消灭后，应当立即向房屋所有权人返还房屋。若居住权人没有及时归还房屋的，房屋所有权人有权请求其承担赔偿责任。

3.所有权人的权利义务方面

第一，排除妨碍、损害赔偿请求权。居住权人在居住期间，未按照约定用途合理使用房屋或者故意毁坏房屋造成损害的，所有权人有权请求居住权人履行法定与约定的义务，请求其排除妨碍以及赔偿损失。这种权利实际上是在对居住权的物权性进行保护。

第二，房屋返还请求权。居住权消灭后，基于所有权的归属，房屋的所有权人自然有权请求居住权人及时返还该房屋。因此，自居住权消灭后，若居住权人未按照约定及时归还房屋，所有权人有权请求居住权人返还该房屋；若居住权人死亡的，所有权人有权基于物权要求居住权人的继承人返还房屋。

第三，交付房屋。所有权人与居住权人订立居住权合同后，所有权人应当按照合同约定的时间向居住权人交付房屋，并且不得在没有正当理由的情况下提前收回房屋，否则应当向居住权人承担违约责任。

第四，承担重大修缮的费用。基于重大修缮产生的费用应当由所有权人支付，所有权人未及时进行维修的，居住权人有权在维修后向所有权人主张返还维修费用。

　(四)确定居住权与抵押权的顺位

由于居住权和抵押权都属于物权，根据《民法典》第三百六十八条和第四百零二条规定，这两者都以登记作为行使权利的前提，都具有物权公示和对抗效力。因此，可以根据物权登记时间的先后来确定居住权和抵押权的优先顺序。

如果该房屋的抵押权设立在先，那么居住权人在设立居住权之前，就能在登记机关看到该房屋设有抵押权。即居住权人对房屋上的权利负担就是事先知情的，此时如果居住权人仍然想要设立居住权，就说明其已经做好承担风险的准备。所以，在这种情况下，抵押权应当优先于居住权，法律应当优先保护抵押权人的抵押权，设立在后的居住权人只能风险自负，而无权对抗设立在先的抵押权人。反之，如果是居住权设立在先，法律应当优先保护居住权，抵押权人无权对抗居住权人以实现自身的抵押权。

五、结论

在《民法典》中设立居住权法律制度，是我国物权体系的一大创新之举，彰显了我国法治发展的进步。居住权作为一项全新的用益物权，在一定程度上满足了弱势群体的居住需求，还为司法判决提供了法律依据，丰富了房屋的多元化利用方式。但不可否认的是，《民法典》中对居住权的规定仅包含六个法律条文，仍存在许多不完善的地方，诸如居住权主体客体具体范围不明确、其设立方式与消灭事由单一、权利义务不明确、居住权与抵押权冲突的处置规则无规定。要想真正发挥居住权在实务中的价值，更好的维护弱势群体的居住权益，还需我们在居住权的制度和理论层面不断开辟出新的天地，从而完善居住权法律制度的具体内容。

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