工商银行个人住房按揭贷风险防范研究——以淮南工商银行为例

　摘要

我国经济高速发展，个人信贷业务也随着快速发展，而个人信贷业务对提高内需，促进消费也有拉动作用。有正必有反，在个人信贷业务规模不断扩大的同时，信贷的违约等风险问题也日益突出，这些风险问题如果不对其加以防范，将不利于我国信贷市场的发展。

在工商银行中，个人住房贷款业务已经成为了银行非常重要的贷款业务及客户的重点消费种类。目前,个人住房贷款业务存在些许不足，虽然国家放宽住房按揭贷款的政策,工商银行在发放贷款及后期管理方面仍存在缺陷,这样会存在较多潜在风险。

政策的放宽实现了工商银行自身的壮大。但是为了规避潜在风险，,除了通过后期监管的制度化、业务操作的规范化、以及贷款抵押评估科学化等措施之外,还要在让银行服务于社会的同时,实现自身向更加高质量、迅速、科学化的方向发展。

本文认为淮南工商银行个人住房按揭贷款存在一定的风险，从淮南工商银行个人住房按揭贷款的发展现状，风险问题等方面展开研究，探索防范对策，加强对工商银行信贷的管理。

　关键词：按揭贷款；潜在风险；信贷管理

　一、引言

个人住房按揭贷款是专门指银行向购买住房的客户发放的用于购买自用新建住房的贷款，就是以新购买的住房作为抵押在银行或者贷款机构所作的贷款。个人住房按揭贷款具有投入少，资金活的特点，借款人在钱少的情况下也可以购买到房子。而且购买的房子更具有保障性，因为银行会提前进行审查。个人住房按揭贷款对象特殊，银行有详细的规定。且用途专一，贷款只能用于购买自住房。有贷款数量较大期限较长，偿还方式特殊等特点，决定了个人住房贷款手续复杂的滞后性。风险具有系统性，包括贷前审查，贷后管理等多方面分散性风险，给银行贷款工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务办理，因而加强对其风险防范对策的分析研究就显得尤为重要。

工商银行只有规避了贷前审查，贷后管理的风险，才能够有效提高贷款业务的效率，保障银行的权益。当前不良贷款率的逐年上升导致银行政策一再收紧。为了控制不良贷款率的上升，所以必须采取一些措施。

理论分析和实证研究均已表明，个人住房按揭贷款的风险防范具有重要意义。本文通过对淮南工商银行个人住房按揭贷款研究的理论基础，发展现状，风险问题的研究，结合国内外商业银行信贷流程改造的经验和做法，针对现有的风险弊端，提出工商银行个人住房按揭贷款流程的风险防范对策。

本论文在分析的时候采取搜查法、案例分析法、引用法、调查法。

工行从97年起率先在北京开展个人房贷业务。经过多年发展，房贷产品已比较全面，包括：一手房贷款、二手房贷款、转按揭、加按揭、公积金与商贷的组合贴息贷款、“房捷通”二手房交易资金监管、代办公积金贷款、直客式房贷、房产抵押消费/经营贷款等业务。客户购买新的、或二手的住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺，都能提供贷款支持。2021年2至9月个人按揭贷款增幅为9.8%，预收款同比增幅为4.3%，就显示投资占比增大，部分城市出现贷款炒房现象。

（一）国内外文献综述

　　1.国外研究综述

“按揭”一词源自英语“Mortgage”，其含义即为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”从国外文献看，20世纪70年代，而学者已经在研究按揭贷款。

Von Furstenberg1974年从微观经济学角度观察住房抵押贷款可能存在的违约因素以及所涉及到的物的影响，这个理论就反映了按揭贷款一直都存在风险。

Compbell和Dieterith（1983）对违约行为进行宏观方面的分析，微观和宏观方面都均显个人住房按揭贷款存在的风险包括信用风险。

Brennan和Schwartz（1985）7000理论引入按揭贷款风险，由此可见按揭贷款存在的风险很多。

Deng（2002）分别考察了FRM和ARM贷款的违约行为，提出风险受期权理论的影响，虽然国外文献大多数说的都是违约方面的风险，但足以说明前人已对按揭贷款的风险防范做出预判。

　2.国内研究综述

刘春红（2000）通过查的数据表明，家庭收入跟违约的风险率是挂钩的，以收入较多的家庭违约率可能较低，反之较高。

黄小彪（2004）认为，从道德方面分析了违约率的高低。

王福林等（2005）研究表明违约可能跟户口所在地，家庭收入比等有关。

国内外的研究综述大多数都是描述违约的风险，这也表明可能还有较多的风险层面等着去探索。

　（二）研究内容

通过对淮南工商银行个人住房贷款可能存在的风险问题的分析，找出降低风险的对策。

　（三）创新点

创新的研究内容:主要是具体到淮南银行，从一个支行反应的种种风险拓展延伸到整个工商银行个人住房按揭贷款可能存在的问题，有关个人住房按揭贷款方面的论文，写的大多数都是笼统介绍商业银行个人住房按揭贷款存在的风险，并没有具体到某一个银行。由于之前在淮南银行实习过，然后也确实是自己看到存在的一些风险，由此想借此银行研究个人住房按揭贷款整个业务过程中存在的风险和防范对策。

创新的研究视角:观察的案例都是具有代表性的群体，然后由案例分析存在的一些风险。结合了疫情期间的一些未知状况，然后分析可能存在的风险。

二、淮南工商银行个人住房按揭贷款研究的理论基础

　　（一）信用风险理论

信用风险在按揭贷款业务中，是指银行已经将房屋贷款给客户，客户也已经签了合同。但是由于客户个人原因，未能按合同履行义务，而产生的风险造成银行的损失。这种风险一般是由于银行没有做好贷前调查，贷后管理相关工作。因为银行在签订个人住房按揭贷款合同的时候，就应该对用户的个人征信，及还款能力做出相应了解。在银行实习的时候，一男子带其父亲去给女朋友贷款买房，是以父母的房屋作为抵押前提。这种情况下，如果该女子与男子分手。还款合同将落在父母的手上。但是父母并没有房屋的使用权，只是来做了担保。这种情况下，虽然满足有足够的抵押担保，担保人也在，收入水平也符合条件，但还是存在一定的风险，即信用风险。信用风险一般是指一些信用较低的人去申请贷款，而这部分人在申请之前一般是有还款意愿的，只是在借贷成功后由于消费过度或者生活遭遇导致还款能力下降等原因出现一系列的逾期行为，甚至最严重的出现坏账。信用风险较高的人群跟骗贷人群还是有点区别的，至少骗贷人群在一开始就没想着去还贷款。

　（二）风险控制理论

风险控制在个人住房按揭贷款业务中是指银行的管理者采取措施去应对风险事件发生，并提前做出预判，有效降低风险的发生，总结经验，规避风险，减少损失。风险是不可能完全控制的，但是只要能够减少风险发生的可能性，这样还是可以避免存在较大的损失。只有银行管理人员做好相关工作，风险控制才能够更有效率。作为银行管理者，应当将风险损失控制在一定范围，这样才能够避免银行难以承担的损失。我记得之前有一个亲戚在银行，也算是管理层，市里有一次有一个当官的向他贷款，然后由于资金额较大，他就拒绝了，避免给银行带来损失，但是后来他被远调了。其中原因心照不宣，那时不能了解为什么他要拒绝，看到风险控制理论，我想作为管理者，就应该把银行的利益放在首位。

　三、淮南工商银行个人住房按揭贷的发展现状

　　（一）贷款规模

截至2022年1月27日，淮南工商银行个人住房按揭贷款余额100亿，突破规模大关。2022年还有个人住房贷款业务中累计投放22亿元。新增13亿。

截至2021年12月31日，个人住房贷款中不良贷款占0.24%，约2435万，较年初下降了一点，不良资产年初实现双降。住户贷款保持稳定增长态势，淮南市房地产市场发展平稳，拉动了以住房贷款为主的住户贷款持续增长。2021年来，工商银行的个人住房贷款业务人员服务水平，银行管理者管理水平，客户的信用水平保持上升。使得个人住房贷款业务高速发展。改行截至12月底，个人住房贷款余额达千亿元，为几百万家庭提供优质的按揭服务，有力的支持贷款购房，且保持较低的不良率。由此可见，工商银行在发展此类业务时，对自身的要求较高。虽然个人住房按揭贷款的不良贷款比率下降。贷款用户增加，管理水平上升。业务水平高速发展，但是个人住房按揭贷款业务仍然存在很多问题，因为不良贷款率虽然在下降，但是仍然存在很多贷款信用问题，管理水平在上升，但是在快速发展的同时，一些新的问题被忽略，包括整个业务如何创新等。

　（二）疫情影响下的贷款现状

根据中研普华研究院《2022-2027年住房贷款行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：近期货币政策发力的侧重点或在于再贷款的扩面与增量、银行个人住房贷款利率的压降，以及更加强调财政政策的落实和房地产的因城施策等，降准、降息的可能性有所下降。3月新增社融4.65万亿元，新增人民币贷款3.13万亿元，M2货币供应量同比增长9.7%。受到疫情影响，部分居民的收入受到影响，房贷“断供”迫在眉睫，希望能够延缓房贷期限。在部分疫情严重地区，除了一些企业尤其是小微企业的经营受影响，更多人的生活、收入也被迫摁下暂停键。针对这些情况，工商银行正在这些地区相应推出举措，对部分受疫情影响尤其是参加疫情防控的医护人员、确诊患者、隔离人员等重点人群的个人按揭、消费贷款业务，采取延期还款、征信保护等金融便民措施。银行发声，以下几类受疫情影响较大的几类人员可以申请个贷、房贷延期还款，包括：因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员；参加疫情防控工作人员；受疫情影响暂时失去收入来源的客户。对于延期还款，银行出台了不同的政策。中国工商银行表示，工行高度重视个人贷款客户服务，对于受疫情影响的个人贷款客户，给予个人贷款延期还款服务支持。银行虽然推出了相关政策，便民服务，但是不外乎有一些人会利用这种捷径，可能有些人他是不受疫情影响，但是他依旧是不按时还款，享受疫情期间的这种福利，导致银行利益过多受损。

　（三）贷款的改进

淮南工商银行对个人住房贷款的业务一直在改进。包括服务和流程方面，由于个人住房按揭贷款业务存在手续繁杂问题，淮南工商银行为了提升服务，对业务做出了改善。为了满足市场和客户的需求，淮南工商银行加快了住房产品和服务的创新以及一些新产品和新服务。其中包括对于二手房的资金监管和直接贷款及个人住房贷款的固定利率，加快推进二手房交易，可以让客户自主选择购买房贷险等措施。突破传统的操作模式，以客户为中心，为客户构建优质服务，对于个人信贷管理的系统进行升级进一步加强对个人征信的了解，信用风险，提高银行管理的自动化，规范化水平。此外，银行还对个人住房按揭贷款的计息方式，贷款期限，还款方式等进行灵活组合，满足广大客户的多样性需求。

　(四）贷款的特点

活性较高，可提前还款以及修改还款期限。期限长，可以用来筹集资金。可自由选择固定利率,还是宏观政策下国家的利率,个人住房按揭贷款还具有便捷性的特点，用户将信息提交，短时间内就能将贷款批下，省去很多的人力精力。同时,个人住房贷款还具有快速性的特点，在短时间内能够满足许多用户的需求，前提是要提供完全的信息和相应的手续。个人住房按揭贷款还具有安全性特点，但是具体的安全性需要客户自己去衡量，包括后期的贷款说明等。虽然贷款具有很多的特点，但是同时也会存在很多问题，这些问题涉及多个方面，包括客户本身，银行本身以及房地产开发本身，这些问题值得我们去探索研究。

　四、淮南工商银行个人住房按揭贷款存在的风险问题

　　（一）系统风险

　　1.法律风险

法律风险包括在客户不能正常还贷的情况下，银行已将贷款款项拨出，采取法律措施去收回房屋或者资金，但是无效。以及抵押物损坏缺失，造成不能还款的时候，抵押无法变现。指债权已经到了清偿期却没有还完，然后银行想要收回抵押物，但是抵押物已经严重损失，不能作为抵押。担保人在法律范围内替债务人担保，但是却并不能替其履行义务。

　2.流动性风险

销售商业项目业务模式的风险：销售模式违反建设部《商品房销售管理办法》等规定引起的监管风险。销售模式，如“售后返租”，存在无法兑现承诺、关联方较多而带来一系列不确定性等，带来经济纠纷等风险。

合作机构的风险：房屋中介机构对不符合贷款条件的借款人进行恶意包装获取贷款的风险。房地产评估机构进行虚假评估导致抵押物价值虚高带来的风险。

贷款业务自身风险：借款人的信用风险，如还款能力不足、恶意欠款、遭遇重大变故等带来的风险。抵押物价值下跌、伪造抵押物信息、虚增抵押物价值等带来处置时的风险。

银行业务人员人员操作风险：包括贷前调查问题，如果在调查的时候不谨慎、不严谨，没有及时了解到客户的还款情况，会为后期的还款业务造成延缓。业务人员违背道德，替客户伪造资料来的风险，贷时审查疏忽，不能及时发现问题，对借款人提出要求，所带来的一系列风险。贷后管理未能按照流程按时告知客户还款，不能及时监督带来的风险。

法律风险大多数是指在法律范围内，借款人无法还款引起的风险。流动性风险主要是指各主体存在的风险，即房屋中介存在的风险，借款人存在的风险，银行业务人员存在的风险，这些都属于贷款之前需要进行调查规避的一些风险。

再者是疫情期间，这种风险都不是能提前预知的，也算流动性风险中的一种。

（二）银行后期管理风险

银行后期的管理很大程度上依据风险控制理论，有时候规避风险并不是唯一对策，有效的防范风险的产生，也是降低风险的有效措施。风险控制的需求与业务发展的冲动在贷后管理环节形成一个突出的矛盾点，贷后资源的投入难以短期内表现出明显的成效，使得管理人员很难真正的愿意大力投入。加之，业务发展的冲动、绩效考核的激励使得业务发展永远占据第一位，不过没有良好风险控制的发展犹如地基不稳的空中楼阁，一旦坍塌，将成为一片废墟。贷后管理问题的表象突出表现在贷后流于形式、虚假贷后等方面。但这些问题也仅仅只是表象而已，深层次的原因可能要追溯到业绩考核、绩效激励等问题，但除此之外贷后手段的缺失、贷后检查缺乏重点也是重要原因。2018年上半年，淮南市金融消费权益保护12363热线共受理金融咨询投诉443件。其中第一季度235件(咨询51件，投诉184件)，二季度20 8件(咨询73件，投诉135件)。与2017年上半年的302件相比，2018年上半年受理的咨询投诉增长近47%。

从投诉行业分布情况看，12363热线2018年上半年的投诉仍以银行业为主，有289件。贷款类、账户类业务投诉多银行业投诉情况主要集中在贷款类、账户类业务领域。第一季度投诉量分别为75件、62件，共计137件，占银行业全部投诉量的84%。第二季度投诉量分别为60件、41件，共计101件，占银行业全部投诉量的80.8%。

银行个人住房贷款业务贷后管理要求一季度业务20%。但实际中缺乏区别对待、也未考虑客户经理与贷后检查人员的工作量，使得客户经理与贷后检查人员疲于应付，即使有心做好，也难以达到良好的效果。此外，若是客户经理故意与客户联手xx，那依靠现有的贷后管理模式将很难发现其中存在的欺诈行为。那么贷后就急需一个着力点，用较小的力量去撬动较多的收益。

业内人士分析，自2017年第二季度以来，由于各家商业银行房贷额度不断紧缩，房贷投诉数量出现大幅度增长，成为了辖内银行业金融机构的纠纷热点，其中二手房贷款业务属于“重灾区”。按投诉原因分类，2018年第一季度淮南地区房贷投诉最主要的诱发因素是银行放款速度慢、耗时长，其数量占房贷投诉总量的77.8%，其次是部分银行贷款利率上浮比例调高引发消费者不满。针对此类投诉，各商业银行采取了向上级行申请应急额度、减少房贷接件量等对策，今年第二季度房贷投诉57件，环比减少20.8%。其中，与4、5月份相比，6月份的房贷投诉总量及房贷放款时长纠纷数量有较大幅度下降。

（三）开发商及地产中介带来的风险

1.开发商售房手续不齐全或不规范引起监管处理的风险。

2.开发项目因资金链断裂引起烂尾带来的风险。

3.开发商为摆脱资金困境，恶意骗取贷款的风险。

开发商靠地产中介售卖房屋。目前淮南房地产中介机构大量增加，但管理水平和经营规范性参差不齐，导致金融消费者容易受到信息不对称的误导。银行应当指定合作的中介机构让第三方担保的金融消费者了解收费项目和收费标准，这样遇到有关情况客户才能及时跟银行沟通，这样客户才能明白银行除借款人正常贷款利息外，是不会对借款人收取任何其它费用。

（四）项目存在的风险

项目中存在的风险包括市场因素变化:导致收益受到损失而承受的风险，例如市场利率波动和汇率造成的收益损失，银行应当关注各项利率的变化，有效避免此种风险造成的收益损失。由于我国的住房价格一路上涨，随着XX对房地产方面的宏观调控力度加大，市场逐渐回归理性，淮南的住房价格近几年逐年下降，因为很多人外出务工都在外地安家落户，导致淮南本市的购房需求下降，虽然住房价格在下降，但是如果大幅度下降的话，将会超出购买者的原有预算，就会对淮南工商银行的贷款造成一定的风险，这是属于住房贬值风险。

　（五）信用风险

针借款人收入波动而引起的信用风险：借款人可能会因为疫情造成大幅度的收入降低从而无法按时还款引发一系列道德风险。信用风险大多数是由于社会缺乏对个人信用的评估约束导致的嗯，其实就是一些贷款借款人他们就存在不信用的心理，当他们的条款和抵押物品的约束力比较差的时候，就会出现贷款人的风险。再者是有些借款人他们对于自身的实力预期过高，然后其实是无法满足还款要求，从而出现一种支付风险。还有就是贷款人他出现一些事故，然后导致身体出现一些问题无法还款，这就是属于意外的伤害风险。信用风险是需要依据信用风险理论，对此风险做出规避，降低最大损失。

（六）抵押风险和欺诈风险

如果银行前期没有对抵押物品进行调查审查，可能会导致抵押物品存在欺诈现象，就是抵押物品的价值可能会低于贷款的价值，类似于是说有些房子受损或者是说违规建筑等存在一些问题，就容易出现抵押物无效的风险。再者就是一些开发商他就是将贷款挪用，然后楼盘还无法按期完工，导致抵押物没有办法有效落实，导致的欺诈风险，借款人多头贷款或者透支。

由于银行机构之间缺乏信息互通机制，使得借款人同时从多个银行一起借款，增加了个人借贷的风险。个人住房按揭贷款业务依赖于个人的征信，系统显示无不良贷款，可能会让业务人员无法客观全面的了解其真实的信用，可能只是单纯的没有不良借贷，但是不一定能够按时还款。

（七）缺乏创新意识

个人住房按揭贷款品种缺乏创新。就贷款本身而言，数量，期限，金额，效率不可能有很大的突破。所以只能创新贷款种类，包括转按加按。

转贷案例：

王某有一套价值200万的房子在庐阳区，其中剩余未还房贷50W，利率5.25%。2020年的时候，王某的建材店需要大量资金周转，于是他在某惠贷款30万，信用卡12万，网贷合计8万。算上每月的房贷，老王每月要供2.7万多。房贷月供：2761元,

某惠月供：6825元,信用卡（倒卡）：10718元,网贷月供：7334元。用王某话来说：辛辛苦苦干一个月，扣除门店租金和其他固定开销后，也就勉强够还银行。

转贷后——王某抵押贷140万，利率4.4%，5年先息后本，月供5133元。不仅还清了其他高利率贷款，而且较大程度上减轻了月供压力,为啥不直接做抵押贷款，要知道抵押贷款利率最低能做到3.75%啊。他说银行告诉他按揭房不能做抵押贷款。

淮南工商银行没有做二抵（按揭房抵押贷款）的业务，因此应当考虑是否能创新一下，支持按揭贷款已还贷款部分支持二次抵押，降低客户的经济压力，从而拓展银行业务。

　五、淮南工商银行个人住房按揭贷款风险防范对策

　　（一）建立科学和严格的业务管理流程

想要规避法律风险就得把握客户准入原则：拒绝五类群体。

个人住房按揭贷款业务得规范客户。只有把握住客户的准入原则，才能够有效规避风险。包括包括银行的贷款放多少，放给谁，银行是有一定的内在评估流程。个人住房按揭贷款的客户准入，除了对风险模型评估外，以下五类群体应拒之门外。

游手好闲的社会人。判断一个人是否可以贷款，最重要的是看他的品行和信誉。如若他的品行和信誉极差，那么他按时还款的概率也会很小。银行贷款给这些人很容易产生风险。

月月没有余额的月光族。对于这种人个人住房贷款业务是不合适给予贷款的。因为这种人过于年轻，收入较低。而且根本不会存钱，一般根本没有钱去偿还住房贷款。这种即使父辈很有钱，也有一定的工作，但还是不适合放贷给他们。

没有成家立业的的生意人。这种人一般没有固定场所，可能也不是当地户口，淮南工商银行最新的政策表明，必须是当地户口或者是居住当地满一年，还可以办理个人住房按揭贷款的业务。由此可见，居住地也是很重要的。

没有斗志的机关人。这种机关干部一般都是不务正业的，即使是为XX工作，或多或少是有点不靠谱的，

大手大脚的企业主。这种企业主一般都很有钱，买豪车，豪房。但是一旦遭遇变故，或者是破产，是没有任何能力偿还的，可能会导致银行血本无归。

再者就是要多方面规避，借款人以及房地产开发商和银行自身的一些问题,下文会详细展开问题的防范对策，包括在疫情期间如何采取新的对策去应对。

　（二）加强银行业务人员的培训

提高个人住房信贷的业务人员具有的业务素质，即贷款审查工作的风险控制。

贷时审查要坚守五条底线，是风险控制的关键。贷款手续合不合规、授信条件是否落实、资金有没有监管到位，需要逐条比对，这是放贷审查的底线。

银行在办理个人住房按揭贷款业务的时候，一定要注意，在签理合同的时候要谨慎小心，后期藤写文件的时候也需要谨慎，因为有时候数额过大，如果不细心，可能会造成银行损失。在迁办合同的时候，需要保证个人资料齐全，及贷款办理的本人在现场当面签订相关合同。要核对其身份信息，查询其征信，确保合同内容无修改，无瑕疵，保证每个环节有据可查。。

银行人员在办理个人住房按揭款业务的时候，要严格把控制金的流向，贷款的用途及审批的要求是否一致。要做到全程监管，控制资金源头，认真查看购销合同，首付证明有没有虚构的地方，同时也要注意项目批文，交易流水有没有虚增的交易，以及对中介机构执行严格准入原则，防止篡改客户收入证明以及资金挪用等。

业务人员在办理该业务，应当仔细查看其抵押品的状况，查询税票系统，看起的发票记录与抵押品是否相符，查房管登记，看其有无虚假抵押，再者查看抵押品的食物，看有无改造或者是违规建造。一般来银行抵押的，大多数都是房屋抵押，有的是用公司抵押，这种一般都要在抵押之前做好调查。防止其抵押物的损坏及违法。

在办理个人住房按揭贷款业务的时候，银行人员应当注重，审查的和放款的工作应当分开，避免单人操作，避免虚假贷款，人情贷款，非法贷款。

在办理个人住房按揭贷款业务的时候，应当关注特殊客户，在办理贷款的额度越大的时候，就应该越注意。确保款人的背景是是否有真实性，有无虚假顶冒，再者要关注其至今的合法性以及抵押品是否落实。

　(三）加强银行对房地产开发企业的审查

1.将房地产信贷政策的执行情况作为宏观估的标准。

对房地产的贷款增加过快，占比过高强化政策约束。对于违法违规的房地产开发企业，应当严格查处打击。

1.工商银行应当落实房地产开发企业管理的各项要求。

开展文件的房地产贷款业务，保持个人住房贷款的稳定，对于较异常的房地产开发企业，应当重点关注，采取相应措施。

2.严格选择房地产开发企业。

工商银行抑制投资性购房需求，严格审查，强化地产开发商的标准，各管理部门应当对不良房地产开发企业进行举报

3.银行要严格审查房地产开发企业项目的合法性。

落实房地产开发商资金管理要求，严格杜绝超期限放款，防止资金被挪用。如若发现开发贷款回流至借款企业要及时采取相应措施。

4.加强合作机构的资质审核。

对房地产开发商进行合作准入和名单制管理，加强对房屋质量的监管。如若发现房地产开发商中介机构为购房者提供伪造证明应当及时终止合作。

　（四）在确定贷款的资金量时要结合外部环境的宏观政策

央行年中工作会议新增“引导贷款合理增长”的提法。但目前商业银行尤其是中小银行在房贷、经营贷、消费贷等方面的资金投放有限，而制造业和小微企业的信贷扩张难以完全填补房地产和城投的信贷收缩。贷款的资金供给量上升，不一定所有的贷款利率都会下降。降准后，市场上可供贷款的资金量更多，银行、信托等就会有更多的资金流向房贷、个贷、消费贷、公积金贷等各类贷款。因此市场上的平均贷款利率是跟随着市场货币供应量呈周期性变化的。2018年6月末，金融机构人民币各项贷款余额129.15万亿元，同比增长12.7%；上半年增加9.03万亿元。

总量虽然是增加的，但从统计报告来看，企业中长期贷款、普惠领域小微企业贷款和企业及机关团体贷款不断增加，消费贷、房贷和农村和农业贷款增速减缓。也就是说，大部分贷款资金都流向了前三者，因此前三者贷款利率更有倾向下降。但诸如房贷利率不一定会下降。在去杠杆和调控的双重因素下，房贷利率已经连续22个月上涨。最新数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%。

淮南工商银行在促进信贷投放的主要手段方面，可以考虑从以下三个方面着手：在宏观层面上要把握国家的政策导向。积极关注新产业和企业的发展，这样才能在放贷的时候，认真审核借款人的工作，考虑其是否有还款能力。在微观层面上要创新个人住房按揭贷款的模式，针对不同的人群，客户要积极运用金融手段，有效的筛选客户群体和风险的预测。这样才能实现风险可控基础上积极促进个人住房按揭贷款的发展。

淮南工商银行个人住房按揭贷款投放的领域选择上，围绕转型升级和高质量发展，一是有国家的政策支持，对金融业的支持。二是对“三农”、扶贫等领域普惠性，持续性的信贷支持。

（五）改善个人信用风险的识别与评估环境

贷前调查：做实五门功课。

改善个人信用风险的识别与评估环境的前提就是做好贷前调查，贷前调查是贷款决策的基础。借款人的借款背景是什么，偿债能力怎么样，到底能不能贷，有赖于贷前调查。贷前调查越深入，客情信息就越全面，贷款决策也就越“靠谱”。

1．在个人住房按揭贷款业务中，首先要了解客户的家庭背景，这样才能够反映他的还款能力，包括是打听他的生活作风好坏，不能单一的依靠他的抵押物。打听其单位，了解其工作状况，收入状况，不能只看他提供的收入证明。打听其亲戚朋友了解他的品性，爱好赌博，坑蒙拐骗的，要拒绝贷款，不能单一的看他的工作职位。

2．在办理个人住房按揭贷款业务时，银行的业务人员应当提前问其，对于贷款的了解，以及对于不能及时还款的了解，还有这款人对于未来的规划，能否在规定时限内将欠款清偿，是不是存在假大空现象。

3．银行业务人员在办理的时候就应当评估期还款能力。问清他的工资以及库存。再者他的抵押资产，产权是否有纠纷？有没有被查封？保证器个人资产状况正常。

4．业务人员要监控其资金的账户绑定，即让其办理该行的银行卡，用该行的银行卡还款，这样方便监督资金以及及时催借款人还款。

5．业务人员在办理的时候要严格查看其征信状况。只有看个人征信记录，才知他的信誉如何。看清借款人家庭的负债情况，理清借款人的担保关系，了解其总体偿还能力。

（六）加强银行内部的管控建设

贷后管理：把握五个关键。

加强银行内部的管控建设就要注重贷后管理的相关方面。个人住房按揭贷款风险的产生，很大程度是由于银行业务人员在贷款贷后没有加大管理造成的。因为在贷款时已经将合同签完毕，所以银行业务人员只在后期催他们还款，但并没有具体的深入措施。这样就不能了解借款人的财务状况现状如何，否有重大变故，抵押物是否损失等。很大程度上影响银行资金安全。

1．业务人员应当定期电话回访，虽然贷款发放了但是还是要按时短信回访，了解其还款是否正常。对于还款正常，资金较为充裕的客户，还可以向其推荐银行新业务。对于未能及时还款的客户，提出意见，让其在规定时限内还款。对于贷款金额大，逾期还款，以及利息的客户，可以采取电话回访以及上门回访，及时了解客户未能还款的情况。

2．业务人员应当总结分类各种客户。关注可能存在的集中风险，对于能够及时还款的客户分为一类，对于偶尔能够及时还款的客户分为一类，对于基本上不能及时还款的客户分为一类。分类总结可能存在的原因，把能够及时还款客户的方法传授给不能及时还款的客户。对这三种客户都予以关注，积极监管。

3．业务人员要考虑最坏的情况，就是借款客户逃避还款。首先要了解客户的资产是否减少，弄清其资产变化的原因。了解是经济债务追索还是刑事案件裁决。

4．业务人员要落实还款还贷的本源。只有这样才有利于客户资产提升，才能拥有更多的优秀客户群体，提高客户的忠诚度。控制资金使用效率，增强客户的偿还能力。

5．银行管理人员要提前预判到风险。对风险做出最佳的防范对策，要提前制定方案。首先是关注客户，了解客户状况，对于不能还贷的客户，要早诉讼，早查封，避免不必要的损失。对于可疑的抵押资产，要最大限度的收回。

　（七）提出针对性的创新对策

1.建立个人资信登记体系某一独立项目的融资。要建立信息披露制度，要对配套的信托税收、发现并及时处理；对逾期的贷款需要加强催收和抵押物处置的力度。制储蓄基础上开设综合性的信用账户。以身份证IC卡的名字为依准；

2.银行的管理人员在个人住房按揭贷款业务上，要积极建立内部的管理体系，以及加强信息的收集，这样才能够随时了解客户的情况。工商银行可以对于整体风险监控建立一个大的评估体系。其评估体系应当包括个人的身份信息，投资力以及还款能力，这种体系需要日渐增大，这样才能涵盖更多的客户信息。

3.开发出固定计、外汇信托、信息披露等专项信托管理办法。在办理住个人住房按揭贷款业务的时候，要考虑在合同规定的还款期限之内借款人所贷经营活动信息；商业信用记录信息；社会公共信息记录；影响个押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充参考文献：建立客户个人信用账户。主要指的是居民个人在商业银行实名的内部评级体系，可以采用内部的评级法，全面准确把握个人住房抵

4.发展可以调整利率的抵押贷款。银行发放个人贷款前，需要查询了解借款人的资信状况，按人号，在高度发达电子信息网络系统的基础上，将客户个人资金控制度一是要建立完善的法人治理制度；二是要建立起全面的内部控善借款人贷款的相关手续程序。在对手续简化的同时，还要完善借款款相关的还款情况进行跟踪监控，对有可能影响正常回收贷款的情况人信用状况的其他信息。同时还得考虑疫情情况下，如何有效的调整利率，采取新的措施，有效解决疫情期间顾客的还贷问题，这样才能既保障客户利益，又保障银行利益。

结论

本文多方面研究工商在个人住房按揭贷款流程中存在的一些风险，主要包括系统性风险，信用风险，内部管理风险等多方面，从客户及银行内部各自发现问题，从而寻找防范对策，风险的多样性不能一一采取防范措施，因此，银行在进行个人住房按揭贷款项目时，应当加强各方面的管理，包括对贷款人员的审核以及银行内部工作人员的培训，只有内外结合，才能进一步防范风险，降低银行信贷问题的出现频率，保障银行的各方面利益，促进银行信贷的发展健全。由于知识有限，研究课题时间较短，论文存在不足:论文有些内容可能过于口语化，缺少严谨性。本论文区局限在调查淮南工商银行，虽然能够以小映大，但是可能会存在些许出入。本论文提出的风险及对策可能只是该银行存在的一部分，只能起到规避作用。

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