[摘要]房地产业是国民经济重要支柱产业，也是地方税收收入的重要来源。加强房地产业税收征管，不仅能够增加地方财政收入，而且有利于国家宏观调控政策的正确贯彻落实，规范和调节房地产市场秩序，引导房地产市场向健康轨道快速发展。房地产业是依托土地资源进行的包括土地开发、房屋建设和销售等行为在内的新兴产业。1992年后房地产业开始步入一个快速发展的阶段，但房地产业的税收征管却一直处于一个不尽人意的、较低的水平上。本文将理论与实践相结合，从宏观和微观两个方面，对如何加强房地产业税收征管进行了分析和研究。本文是对房地产业税收征管所作的一项较为完整的理论探讨和现实分析，对于加强目前对房地产业热点行业的税收征管具有较强的理论指导意义和实际操作参考价值。
[关键词]房地产业：税收：征管
1绪论
1.1选题的背景及意义
近年来，房地产行业在我国发展的速度很快，已经成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用显得越来越重要。为了加强对房地产税收的征管，国家税务总局在2005年5月提出了实施一体化管理的要求。
我国房地产税收征管成立多年来，虽然取得了一定的成绩，但在实际征管中也出现了很多问题亟待解决，如税源控管漏洞多、税收执法不严等。这些问题不解决，必将给我国财政造成极大的损失。因此，全面分析我国房地产税收征管工作现状，找出我国房地产税收征管中存在的问题，对房地产税收的征管作一个比较深入的理论与现实分析，并相应提出完善我国房地产税收征管的思路与方法，以促进我国税收事业的发展，保证税收职能得以实现，保证国家财政收入的稳定，具有重要的理论意义与现实意义。
1.2研究思路及方法
1.2.1研究思路
本文的研究思路是:首先介绍了房地产业、房地产市场、房地产税收、税收征管的基本概念，房地产税收征管的理论综述，目前在房地产开发、房地产交易、房地产保有等环节所需征收的税收情况，我国房地产税收的地位与作用，国内外房地产税收征管的比较与借鉴。接着我国房地产税收征管现状调查分析，对房地产各个环节存在的税收征管问题逐一梳理，最后提出了强化我国房地产税收征管的的建议与对策。
1.2.2研究方法
文献研究法:通过中国期刊网、有关专著、XX网站等多种渠道，广泛了解和研读国内外关于房地产税收制度、征管模式的先进经验，为本研究的思路、框架、工具等提供借鉴和指导。
数量研究法:运用资料以及滁州市财政局、国家税务局、地方税务局以及土地、房产管理部门对房地产税收情况统计的一些数据、资料进行定量研究，定性分析存在的问题，对论文起到了一定的说明作用。
比较研究法:将国外房地产税收制度、征管模式与我国目前的房地产税收制度及征管模式作了一一比较，理清了强化滁州市房地产税收征管的思路。
经验总结法:通过对税收征管实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法，力求为提升滁州市房地产税收管理水平找出一些行之有效的方法。
2我国房地产业税收征管概况
2.1房地产税收征管的概念
房地产税收征收管理(以下简称房地产税收征管)是国家及其税务机关依照税收法律法规的规定行使征税权力，对房地产税收征收活动进行的组织、管理、监督、检查，促使纳税人正确履行纳税义务等一系列工作的总称。
房地产税收征管的根本目的就是正确执行税法，使税法的实际执行与法律规定中的要求相吻合，以保证税款及时足额入库。
2.2我国房地产业税收征管的现状
2.2.1房地产业是当前税收收入的重要来源
房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业。我国目前由地税部门征管的税种共涉及12个，包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税(城市房地产税)、土地使用税、土地增值税、车船使用税(车船使用牌照税)、印花税、个人所得税、投资方向调节税(已于2000年停征)。其中有些是在某一环节一次性征收，有些是随着开发和经营的活动而持续征收。
2.2.2我国现行房地产税收体系
1994年税制改革之后形成我国现行房地产税收体系，有11个税种，包括直接以房地产为课税对象的城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、契税、土地增值税、以及与房地产密切相关的营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。
2.2.3我国房地产税收的地位和作用
税收对于国家经济生活和社会文明起着重要作用。在当今世界各国，税收是最主要的公共收入形式，公共收入中有90%以上来自税收收入。房地产税收是国家对房地产经济领域进行干预的一种手段，我国的房地产税收在聚集财富，增加财政收入和宏观调控方面发挥着重要作用。
随着房地产开发投资额及其占国内生产总值比重逐年上升，房地产税收也是不断增加，在贡献财政收入方面发挥了越来越重要的作用，已经成为地方财政的重要来源。通过分析可以发现，与房地产市场直接相关的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种收入从1994年的141.08亿元增长到2009年的4812.02亿元。可以说，财政收入的增加，房地产交易和保有环节税收贡献起了很大作用。
3我国房地产业税收征管存在的问题
从我国成立房地产专业所以来，我国房地产税收征管质量有了较大的提高，税收每年递增，但在实际的征管中也暴露出征管中存在的问题。
3.1房地产税收征管模式陈旧
社会的发展对税收征管提出了更高要求，要求税务管理要进一步规范化。从我国地税税收征管的实际情况来看，目前的房地产税收征管模式已不适应税务现代化管理的要求，征管模式陈旧。
实际征管中的岗位设置与地税系统税收执法责任制岗位设置要求不一致，岗位设置落后。国家税务总局在2005年编辑了《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本（试行）》，对岗位职责和工作规程的规定很详细。我国国税局按照该范本的规定，结合我国实际情况，编制了税收执法责任制岗位职责和工作规程。如房地产税收管理岗位有：税源管理岗、纳税评估岗、一般税收违法行为处理岗、购票审核岗、税收票证管理岗、认定管理岗、待批事项核查岗、涉外税务管理岗、税收政策管理岗、欠税综合管理岗、领导岗、档案岗，岗位职责设置明确。但在实际征管中，由于受专管员制度管理经验的影响，岗位的设置仍保留有传统管理方式，实行的是一人多岗，税收执法责任制岗位职责未能有效运转。
3.2税费混谈
税费混谈、税种繁多,对房地产业的发展现状认识不足。“税”“费”混谈是房地产税费征收的一大弊端,即便是很有经验的开发商和业内人士也常被弄得一头雾水。将房地产税和费统一计算自然有其合理性,但作为上缴财政的“税”和各级XX及办公单位自行支配的“费”,其征收和使用途径多有不同。长时间“税费”混称,无助于房地产税费问题的澄清和解决,甚至会给房地产税费征管造成混乱。
另外,我国当前与房地产业有关的税种过多过杂,税务机关管理滞后,措施不力,征管不到位,造成税收流失,严重影响了税收征管效率的提高。而西方国家比如X,对不动产保有课税只设置单一的税种,称之为财产税。它是X地方XX重要的财政来源,是地方税的主体税种,占地方XX所有税收收入的比重一直超过80%,并形成系统的财产估价标准和估价方法体系,还建立了比较详细的财产信息管理制度。
3.3相关的税收法规制度不完善
据了解,我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改,但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求,尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全,而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够,影响了税收征管的力度,造成财产税收的流失。具体体现在三方面:
其一税收立法方面。依法治税的前提是有法可依,作为税法主体的征纳双方的权利和义务必须由法律来界定。如果税收立法缺位,将造成许多涉税问题的处理无法可依,无法保证执法的需要,从而增加征管成本,降低征管效率。另外,可能由此造成税务机关超越自身的职责权限,侵害纳税人的合法权益,诱发纳税人的不遵从,损害税收征管工作的效率;
其二税收执法方面。在有法可依的基础上,需要建立以公正和效率为根本价值取向的税收司法保障体系,因为如果涉税违法行为得不到制裁,将削弱税法的刚性和权威,使税收法律成为一纸空文;
其三执法环境方面。税收执法环境主要包括:各级XX对税收工作的重视和支持程度,相关部门的协作配合,民众的依法纳税观念,税务机关的整体形象和地位。执法环境越好,税收征管成本越低,税收征管效率也就越高。同时纳税人偷逃税的现象将越少,税收征管制度效率也将越高。
3.4房地产税收入规模偏小,不能满足地方财政的需要
我国现有的房地产税收,作为地方性税种,收入规模偏小,不能满足地方财政的需要。由于房地产税的课征对象无法隐藏,税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理,因此在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位。如X房产税占财产税的六成,其税收收入占地方税收收入的比重达到50%左右。而我国房地产税开征以来规模一直偏小,比如深圳特区2002年度房产税(深圳市已率先改革,内外资统一征收房产税)的入库额为84574万元,仅占地方税收总收入的3.4%,房地产税收的财政作用远未充分发挥出来。
3.5部门配合不到位
受行业自身特点影响，房地产业运行过程涉及方方面面。房地产开发企业在项目开发环节进行的项目立项、土地购置、投资计划、开发审批以及规划和施工许可等方面，需要土地、建设、规划、房管等多个部门的审批许可。由于涉及部门众多，各部门属于平级部门，各有不同的业务管理范围和程序，也给税收管理工作的增加了协调难度。尽管税收征收管理法对相关部门协税护税作出了明确规定，但在现实中，由于部门利益驱使以及配合不力，我国基层地税机关在与当地土地、建设、规划、房管等有关部门建立信息共享和沟通制度方面存在较大难度，很难及时获取各部门房地产业相关涉税信息。在房地产保有环节上，由于部门之间各自为政，信息传递渠道不畅，也造成了征管漏洞。
4国外房地产业税收征管对我国的启示和经验借鉴
4.1X房地产业税收征管情况
房地产业是X经济重要支柱之一，其产值大约占到X国民生产总值的10%一巧%，在各州地方财政收入中，房地产业税收约占50%一80%。经过多年实践，X的房地产税收制度在西方国家中已经较为完善，税收征管体系设置也较为科学合理。
在税制设置上，X在房地产保有环节对土地和房屋征收不动产税，以房地产评估值的20%一100%(各州比例不同)作为计税依据，平均税率约为1%到3%。此外，在房地产交易、继承、赠与以及所得等环节，分别征收交易税、遗产赠与税和所得税。交易税在房地产买卖时缴纳，税率约为2%。在所得税方面，个人与公司适用税率有所不同。其中，对房地产出租取得的收入征收个人所得税，适用15%一39.9%的超额累进税率;对出售房地产的获利征收资本利得税;对房地产公司的净利润按巧%、25%、34%、35%四档超额累计税率征收公司所得税。在房地产作为遗产或被赠与征收遗产赠与税。
在征收管理上，X的税收管理体制分为联邦、州及地方XX三级，三级XX都有自己的独立税收立法权和税收征管权。在税收收入比例上，联邦税、州税、地方税分别占税收总额的60%、25和巧%。地方XX税收收入的主要来源是财产税。
4.2日本房地产业税收征管情况
日本是我国近邻，也是世界经济强国之一，其房地产发展较为成熟，经济、环境、文化等方面也与我国有很多相似之处，其房地产税收征管经验对我国有重要借鉴意义。
在税制设置上，划分，日本按照房地产的课税环节，设置了约12个税种。具体包括房地产取得环节的不动产取得税、注册执照税、消费税、印花税、继承税与赠予税;房地产转让环节的国税和地方税;房地产保有环节的城市规划税和固定资产税。
在取得环节，房屋的买卖双方书立合同时要缴纳印花税，取得房地产的人在进行登记时要缴纳注册执照税和不动产取得税，该税属于都道府县税。继承税和赠予税采用10%一50%的6档累进税率，主要针对房屋、土地、现金、存款、有价证券征收，其来自房地产的收入约占6一7成，以房地产评估额为计税依据。
4.3启示和经验借鉴
4.3.1房地产税制体系、税负水平
国外房地产税制体系完善，税收负担水平合理。房地产税制设计原则“宽税基、少税种、低税率、严征管”;房地产税制结构体系“重保有环节，轻流通环节”;房地产税收是地方财政的重要税源;税率形式灵活，税负水平合理;鼓励国民置业，税收优惠较多;计税依据明确，适应市场变化;有完善的房地产产权登记制度和价值评估制度;高度重视房地产税收的立法。
4.3.2房地产税收征管机构设置
国外房地产税收征管机构设置合理，分工明细。税收征管必须依靠税务机构来实施，各国为了避免税款流失都有着分工明细的制度设计，主要有规范严格的纳税申报制度、严密的发票制度、严格的源泉扣缴制度和预付暂交制度。
4.3.3纳税申报制度和社会化办税水平
各国纳税申报制度完善，纳税服务呈现社会化趋势。自行申报纳税是通用的征收模式，纳税人必须按期申报纳税;税务代理制度完善。现在各国税收法律日宜复杂，除极少数纳税人能够自行申报外，大部分纳税人都是委托中介组织代为办理相关纳税事项。通过税务代理，有利于降低税收成本，提高税收征管效率，形成税务机关、税务代理人、纳税人三方相互监督制约的机制。4.3.4税务审计、税收违法行为处罚
国外税务审计专业化，对税务违法行为处罚严格，救济渠道完善。税务审计也称税务稽查，又称纳税评估。由于税种越来越多，计税方法越来越复杂，偷逃税越来越多，各国普遍重视税务审计，建立了专门的税务审计机构，配备了专业化的税务审计人员，并且建立了严格的税务审计程序。
5对我国房地产业税收征管的建议及对策
5.1改革房地产税收征管模式
根据税务管理现代化的要求，要提高管理效率和质量，税收征管模式要高效化。我国税收应进一步改革房地产税收征管模式，规范征管程序并借国外创新的房地产税收征管模式，强化税源控管，加强税务稽查。具体内容如下：
5.1.1规范征管程序
第一，要简化申报程序。要按照全国地税系统税收执法责任制岗位职责的要求，由纳税人直接到办税服务厅进行申报。税收管理员要做好催报催缴和税款的追征，纳税人有欠税的，在税务管理信息系统中做好预警，纳税人则不能直接申报。
第二，要调整建筑业代开发票的管理程序。可先由税管员（设置专门岗位）对外地建筑业纳税人的相关基础信息进行登记并把信息传递给办税服务厅。代开票纳税人到办税服务厅进行申报时，由办税服务厅人员根据税务管理信息提供审核、开票等“一窗式”服务。
第三，严格对本区建筑业的发票管理。要改变以前本地建筑企业既有代开又有自开发票的现象，由建筑业自行开票申报纳税（法律法规另有规定的除外）。税管员要及时认真地做好发票核销工作，每月进行发票与税款的比对，及时掌握信息。税务所所长要严格行使发票管理和监督权，对配售发票要认真地在税务管理信息系统中进行税款与发票的比对审核，并签字同意。
5.1.2强化税源控管
第一，取消委托房地产企业代征的方式，由XX牵头，与建设局、国土局、房产局、街道办事处等部门建立委托代征关系。具体操作可以借鉴沅江市创新的房地产税收征管模式，即与建设局、国土局、房产局、街道办事处等部门建立委托代征关系，签订《委托代征税款协议书》。“每一个房地产开发项目在依次办理国土使用、建筑规划、房产产权手续时分别开具完税证明，做到‘一证一税’，否则不能进入下一程序，在办理房产证时还必须有税务部门的房地产税收清算结论。”实施这一税收征管模式，可以使房地产企业自觉地去按属地管理原则取得建筑业发票，有利于税源的管控。
第二，掌握房地产税收的管理中房地产开发项目所处阶段，注意采集各阶段基础信息，主动掌握项目信息，以便监控税源。税管员要熟悉房地产开发工作流程，要特别注意在组织施工期要逐步向房地产开发企业或该项目的工程监理公司收取该项目与建筑相关的施工合同，主动掌握与建筑业相关税收的税源情况并做好监控，改变以前由建筑业来地税报到才纳入管理，不来的则不管理的方式。
5.2统一规范税制,科学设计房地产税收结构
在房地产税制体系设计中,应根据市场经济的要求科学地确定税费体系;理顺目前房地产业的税费关系,通过清费改税,减轻企业负担,扩大税收规模;对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目可考虑保留,其它属于管理性和建设性的收费项目一律取消或以税收形式代替。另外,在房地产保有环节,将房产税、城市房地产税与土地使用税合并,制定统一的房地产税;在房地产转让收益环节,统一内外资房地产企业所得税制,适当降低税率。土地增值税在国外很少征收,而我国也是在房地产过热的历史背景下开征此税的,应当适时取消;在房地产取得行为环节,将契税并入印花税中。通过提高保有环节的税负,降低转让和取得环节的税负,协调各环节的税负水平。
5.3健全法制,做到有法可依
税收立法是实现全部税收意义的依据,也是建立和完善社会主义统一大市场的客观要求。首先是尽快制定税收基本法,从总体上统领各项单行税法;其次是完善现有的税收规章制度,增强其刚性和权威。要逐步健全房地产估价制度,形成具有可操作性的评估手段和方法;进一步完善房地产产权登记制度,并以高水平的房地产勘查和高效率的信息管理手段,为房地产税收的顺利实施提供保障;健全房地产法规体系,规范房地产市场行为,消除房地产市场中存在的非法批租和非法转让房地产的现象,为房地产税收征管提供法律保障;第三是强化各级领导依法治税意识,摒弃税收管理的“人治”、“权治”,严格依法行政,保证税法统一和政令畅通。另外要建立独立的税务审计部门,负责税务的稽查。
5.4扩大房地产税的征收范围,增加国家财政收入
根据量能负担原则,扩大征税范围,实行普遍征收,进一步发挥房地产税收的作用。征税范围由当前税制框定的城市、县城、乡镇和工矿区拓展为“中华人民共和国境内”。这样不仅解决了城乡结合部、工矿区周边仅一路之隔的税负不平问题,而且乡村工商企业均纳入房地产征税范围,在更大范围内平衡了税负,扩大了税基。另外为了体现十六大提出的对“三农”的投入和支持,对直接用于农林牧副渔、种植业、养殖业的生产用房产可实行免税政策,以鼓励农业的开发建设。将城市居民自有居住用房和事业单位用房纳入房地产税的征税范围,农民自用的房产可暂不征收房地产税,但要将经营和出租房纳入征收范围。这主要是由于住房制度的改革,城镇住房已经普遍私有化,且个人占有房产的质和量明显拉开差距,房产占有贫富不均。因此要通过征收房地产税进行调节,节制财富的集中,提高财产的使用效果,增加国家的财政收入,加强国家对财产的监督和管理。
5.5完善税务机关内部配合机制
房地产业税收征管涉及税务机关内部多个部门，我国税收部门应在房地产业税收日常管理中建立和完善内部配合机制，加强内部信息交流。一是要在办税服务厅信息采集环节进行加强，确保信息的准确性和时效性，为管理科(股)和稽查局开展日常管理和税收稽查提供支持。作为涉税信息的采集和加工者，办税服务厅采集的信息是否准确、完整，将影响到管理科(股)和稽查局的信息利用效率。因此，应在现有基础上，进一步完善全省税收管理信息系统，减少手工操作环节，以保证信息的准确性和完整性。此外，要及时对基础资料和信息进行更新，使相关部门在第一时间掌握纳税人涉税信息变化情况。二是加强办税服务厅、管理科(股)以及稽查局之间的工作交流，以树立以查促管的理念，通过严格执法提高房地产业税收征管效率。要改变以前的管理科(股)向稽查局提出稽查工作意见时不通过征管部门的工作程序，以征管部门牵头开展房地产税收稽查分析会议，以促进稽查建议得到有效落实，征收、管理中的薄弱环节得到有效改善。
6总结
伴随着改革开放的进程，滁州市房地产市场从无到有，从小到大，房地产税收已成为地方财政的重要来源。当前，根据xxxx和省委、省XX建立“皖江城市带承接产业转移示范区”的重大战略部署，处在承接产业转移第一站和最前沿的滁州，迎来了千载难逢的发展机遇。新形势下，如何通过积极有效的房地产税收征管引导房地产市场的平稳健康发展，促进城市化建设，转化自身的区位优势、资源优势、生态人文优势，促进滁州经济社会跨越式发展，己成为迫切需要解决的问题。
在我国现有的体制下，我国地税房地产税收征管中出现的问题以及解决的办法主要集中在制度的建立、政策落实、执法监督三方面。税务人员综合素质的高低将会影响房地产税收的征管。税务人员不要片面掌握税收政策，要及时、全面掌握税收政策，用好、用足政策，改变旧观念，要有现代化的管理理念，履行好聚财为国、执法为民的职责，我国房地产税收征管质量和效率的提高需要每个部门的每一名税务人员用心去实现。
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