我国房产税开征经济效益研究——以重庆上海为例

第1章绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1房产税开征的背景分析

千禧年的第一个10年，我国经济高速增长达到历史的里程碑，这一年我国的国内生产总值（GDP）达到了41.21万亿元，超越日本成为世界第二大的经济体。以近十年发展来看,我国第三产业的规模和占比已大幅超过第二产业,房地产开发行业虽只是占第三产业结构比重中的一部分，但因其综合性较强，牵涉多种行业的发展如：服务业、商业、餐饮业、教育、公共服务等，对我国GDP增长有较大的影响。许多房地产开发商已经意识到房地产开发行业未来能够产生巨大的社会经济价值和收益,因而不断对自己的房产、地产进行大规模的开发,不断的炒作提高房价,造成如今病态的房价，本应满足人民日常起居的房子，成了遥不可及的奢侈品。

为了有效调控房地产市场，自1949 年以来，我国房产税的发展经历了多次变革，其发展周期相对较长，发展进度比较缓慢，这是因为征收房产税需要慎重的考虑。xxx在1986年9月颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，直至2011年1月，重庆上海被列为试点城市，房产税开始了新的改革，重庆首笔个人住房房产税6154.83元按规定缴纳。针对我国房价居高不下的情况，为了更好的维护人民对购房的需求，平衡购房者与房地产市场之间的供需关系，房产税将会成为一项必不可少的税种之一，对比国外已有的健全的房产税政策，我国房产税政策仍在起步阶段，需要进一步的完善和改进。

1.1.2本课题的研究意义

在中国的传统里，家的概念非常深远，是抽象的，而房屋便是它的载体。从古自今，一间间房屋承载了一个个家族的繁荣衰败，也留下了一个个家庭的美满幸福，它是人类的向往，“有瓦遮头”成了人们最基本的生活需求。所谓“安居乐业”，安定地住在一起，愉快地从事自己的事业，也是中国传统的精神向往。但在如今高房价愈演愈烈的情况下，买房成了新一代年轻人遥不可及的梦想。现阶段房产税在中国仍面临着许多问题和挑战，由于我国国土辽阔，房产税普及全国是一项巨大的工程。若可以借鉴发达国家的相关经验，结合我国房产的不同情况，对完善税制进而平衡稳定房地产市场都有很好的参考作用。

上海、重庆作为示范城市其试点成果将为我国房产税的出台做出重要示范。作为地方XX调节房地产市场的重要税制之一，房产税不仅能控制疯涨的房价，还能为地方XX紧缺的财政得到调解，将房地产开发的税收集中在售后和持有的环节，相比于开发前征收有更多益处，克服地方税收过于依赖房地产业的现状。

财政部相关人员表示，作为地方税重要组成部分，房产税的主要作用在于调节收入分配，提高土地利用效率，研究房产税开征带来的经济效益能对房价进行更有效地调控，具有切实的社会意义。影响如此重大的地方税，其配套税制的制定必然需要深思熟虑。

1.2文献综述

1.2.1国内研究

在我国，由于实施房产税税收政策起步较晚，仍处于初级阶段，容易存在大量的问题需要解决。郭将、许泽庆等（2019）对房产税有深刻的理解：征收房产税是抑制房价过快上涨、引导房地产市场健康发展的一个重要举措，也会对居民消费行为生产新的引导。一方面，房产税作为税收的一种，会直接影响居民的可支配收入，进而影响其消费支出，存在“直接作用”; 另一方面，房产税的目的是引导房价在合理区间运行，而房价的变化将影响居民的消费行为，因而房产税可通过影响房价对消费产生“间接作用”。

牛欣欣（2013）认为通过房产税的收入效应，一方面可以增加地方XX的财政效应，另一方面可以通过税收转移支付实现资源的再分配，进而调节居民收入，房产税的替代效应是房产税的征收引起了房产相对价格的变化以及供需双方经济决策行为的变化，从而引起房地产市场的住房供求变化，进而引起房地产价格的波动。

蔡书等（2020）从财富再分配效应角度进一步对房产税进行分析，根据边际消费递减规律，财富的升值对于消费而言作用不明显。而对于租房者，要面临房产税纳税主体将房产税转嫁到租房者身上的风险。在租房者每期收入不变的情况下，租房者只有减少对其他商品的开支来缩紧预算。根据以往经验，一个国家消费需求主要来源于中低层消费，那么房产税的增收不利于我国消费需求的提高。

1.2.2国外研究

根据( 文莉萍，2014) 对X、日本、新加坡三个发达国家房产税的分析，发现发达国家的房产税制更完善，房产税的目的聚焦于收入分配。

Man（2011）提供了一个预测，中国房地产市场会因住宅房产税政策而发生转变，这件事被讨论已有些时间了。Bahl和Bird（2008）指出，在中国，房产税有很大一部分是分散的，实际上没有独立的征税机构，也就是说房产税属于地方政策，中央调控会有所困难。Wong（2013）提出，中国必须明确收入分配和责任，这样激励措施和房产税才能更好的结合起来。

Nikolai Stähler（2019）提到尽管财产税对住房市场产生了负面影响，但在福利方面，财产税作为融资工具的表现优于所有其他工具。这一发现是让家庭决定是否购买或租赁住房的结果，也是在这种情况下，他们从购买转向租赁更多住房的结果。

1.3课题研究方法和内容

1.3.1研究方法

本论文将通过以下三种研究方法进行撰写：

1.文献研究法。通过与房产税开征相关的文献对其进行阅读和研究，筛选和整理，结合文献中的观点对房产税的现状进行分析，并通过理论与实际相结合从多方面研究问题的存在，对问题想出相应的对策。所获资料来自于知网文献、各校知识论坛和各期刊报纸等。

2.比较分析法。对重庆和上海两个试点城市的房产税政策进行对比，对房产税开征前和开征后，房价的变化，居民对房产税态度的变化，地方财政的变化等进行对比，通过这些比较分析来研究房产税对经济效益的影响。

3.案例分析法：以重庆、上海两个试点城市为例，结合近十年来的相关数据，揭示房产税所带来的经济效益及其存在的问题，结合两个城市的实际情况，对房产税开征产生的经济效益进行评析。

1.3.2研究内容

通过了解重庆和上海两个试点城市出台的房产税政策，在第3章阐述了我国房产税的现状，探讨其经济效益带来的影响并发现其存在的问题，在第4章中对我国房产税开征带来的经济效益存在的问题想出相应的对策。在第5章以重庆、上海为例分析的房产税改革现状和存在的问题，提出导致房产税对房价影响甚小原因，如：征收范围过小且不合理，税率低且没有累进，对房产税定位逐渐偏移，不清晰等，结合参考文献和案例分析，对以上存在的问题作出相应的解决办法，如：扩大征收范围，采用超额累进税率合理提高税率，减少重复征税，与土地出让金合并能产生怎样经济效益等。研究合理的房产税税收政策，使我国房地产市场稳定健康的发展，并且获得最大的经济效益。

第2章房产税和经济效益的概述

2.1房产税的概述

2.1.1房产税的概念

房产税是于上世纪80年代末开始，根据我国颁布房产税征收条例以房屋为征税对象，以租金收入或房屋计税余值作为计税依据，对房屋所有者征收的一种财产税。XX作为开征房产税的载体，以税务收入作为动力臂，撬高房地产市场的发展态势、以提高固定资产投资的增长，保障消费者剩余和供给者剩余达到相对公平的状态，达到稳定管理房地产市场的目的。由于历史原因，过去制定的房产税相关政策，不能满足市场经济的需求。现有的房产税征收主要在开发环节，在持有的房产上并未有完善的税制，对于征收的对象以及范围，还有税率的幅度没有明确的细分，导致税制结构不平衡，引发不能有效调节社会财富格局、影响土地资源的配置效率等问题。

2.1.2房产税的历史

房产税作为全球性征收的一大税种，早在1千多年前就已存在。在欧洲中世纪时期，封建社会的君主和贵族以房产税作为征收货币的重要工具，有许多税种，如“窗口税”、“烟囱税”、“厨房税”等，这些税种大多使用房屋的某些外部标志作为确定负担的标准；中国古书《周礼》称之为“廛布”，即是中国最古老的财产税，唐代的间架税、清代和民国时期的房捐，均属财产税性质。房产税虽有悠远的历史，但在新中国成立以来，房产税经历了实施开征、简化税制、改革工商税制等，可谓是一波三折，终于在2011年开始改革路程，试点城市分别为重庆和上海。

2.2经济效益的概述

2.2.1经济效益的含义

经济效益是衡量一切经济活动的最终的综合指标，是通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约，是资金占用、成本支出与有用的生产成果之间的比较，也就是以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果，或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果。

顾名思义，经济效益是带有正向促进元素的作用，是有益投入与有效产出的比值。用公式的方式表达为：经济效应*生产成本=生产总值。生产成本和生产总值呈反比例关系，即要想经济效益的提高，可以提高生产总值或降低生产成本。所谓的经济效应高，就是在投入付出方面削弱，即资本金的利用时间少，有效产出提高，因而人类经济发展所带来的经济效益是不可小觑的。

2.2.2提高经济效益的重要性

提高经济效益，首先对于中国在世界经济中保持第二大经济体中占有重要的地位，经济效益的提高意味着排除无关因素影响在生产成本固定的条件下，生产总值的有着显著的提升，这不仅仅有利于国家社会稳定和谐的发展，在信息高速发达的时代，经济犹如建筑工程的基石，经济基础决定上层建筑，这对发展科技、研究科学有偌大的影响力，是在国际上增强国家的竞争力和保持世界经济的地位。

其次，为了创造更多的社会财富，尽快达到全面小康，可以通过充分提高房产税经济效益而获得。如今，社会的主要矛盾已经历三次变化，仅仅是平房瓦房已不能满足人们的需求，人人都希望住在交通便利、风景优美、地段优秀的好房子里，但房产的过度开发、房价的高不可攀让人们渐渐降低对房子的购买力，导致许多房产只成了摆设或炒房工具，无人购买居住。房产税不仅仅调控房地产市场的价格失衡，提高房产的使用率，也可以为地方财政带来更多税收，但也会有人们抱怨税负加重，消极缴税。因此，提高房产税的经济效益对房地产市场稳定发展有重大的作用，也有利于平衡对房屋所有者与经营者的经济利益。

第3章我国房产税与经济效益目前的状况

3.1我国房产税现状

早在上世纪50年代初，我国房产税开启征收历程。于2011年1月底，重庆和上海这两个城市首当其冲，成为房产税改革的起点。可是房产税的立法仍未有实际的着陆，直到7年后，才在国家5年立法规划中有所提及，拟定的方案经过多轮商讨和修改。房产税命运多舛，但仍在曲折前进当中。目前，我国房产税一大利好消息是个人的居住用房免征，即为非营利性，主要针对的房产税是写字楼和商铺用作经营的房屋，而纳税有困难者也可申请定期减征、免征，对于房产时间上的溢价部分，不被记入征税范畴。可见我国房产税政策较为宽松，并不是主要的财政收入。

按照购房需求不同，主要就有自住和投资两个方式，自住需求是居民把房屋作为自己的刚需，或者二套改善型住房，核心点体现在自我消费上；投资需求是指居民购买房产用来提高自己的经济收益，俗称“炒房”，如利用房租收益、房价增长来获得非实体经济的利益，对于房市别无益处，甚至可能导致房地产泡沫,对房地产业发展产生负面影响。目前我国房地产市场是典型的非完全竞争市场，房价虚高，炒作的现象层出不穷，可见，我国的房产税改革和落地必须尽快实施，对症下药。除了重庆和上海以外，杭州、广州也成为将要落实房产税试点的城市，逐渐将房产税开征范围扩散到全国各地，形成一市一治的专有政策。

上文说到房地产的改革推进从几个试点城市，扩散到全国的范围，表明了对房产税的试点工作不再局限于地区，而是把目标定在扩大全国范围。市场专业人士对此做出判断，房产税作为一大税收政策，作为一大宏观调控的子手段，必定起到长期稳定的房市的作用。从长远的发展看来，为了使房产税能够成为预期影响房价的有效工具，必须加快推动房产税改革并推行至全国范围。但许多业内人士对房产税“打压房价”并不抱有很大的期望，或许能对热情投资的现象有所打压，使资金的流动有望促进房市稳定发展的方向流动，但是归根到底，房价还是由供需决定，在需求持续旺盛的条件下，供应的不足会导致房价处于一个较高的平衡点，甚至变成一个“吉芬”商品继续恶化。确实，部分专业学者也认为房产税对房价的作用有限，起到的是调控的作用，而不是根本性改变的作用。

最后，我国房产税仍存在许多需要攻克的技术障碍，例如和其他税种相辅相成，减少重复征税，形成规范统一的税种，减少人民的税赋压力。但是我国房地产行业涉及若干税种，如契税、印花税、增值税等等，短时间难以相互协调。对于像是土地出让金这种对市级县级政策的财政起着重大影响力的收入，一旦出现税与课的断层，很容易就会导致财政收入的锐减，使XX倍受压力。因此，要使房产税在税收政策中站稳立场，对于与其相关的其他税目建议进行合并或是删减，减少数量，也就减少重复征收的可能性，减少计算税收的复杂性。

3.2房产税的经济效益现状

3.2.1我国房产税税收变化

我国房产税开征经济效益研究——以重庆上海为例

通过上方折线图的数据分析，自我国房产税在2011年开始征收后，相比于2010年及以前呈现一个坡度较大的增长，在2010年至2016年七年间房产税税收增长较为平稳，增长幅度较小但没有出现负增长，在国家财政收入中没有特别亮眼的表现，甚至毫不突出，要在未来想要像X日本等国家将房产税作为主要税种纳税，需要经历数十年的发展，是一项长远的计划。

3.2.2我国房产税收入效应和替代效应

在房产税的征收开展过程中，通常会产生收入效应和替代效应两个效应。房产税的收入效应是指XX通过征收房产税增加财政税收从而实现资源再分配。房产税的替代效应是房价因房产税开征而产生波动，对购房者、房地产开发商、XX的三方所做出的决策会造成一定的改变，从而引起市场的波动和供求的变化。

对于我国，房产税对自住房征收，特别的，对重庆上海这两个城市则着重于增量房。无论如何，都是为了对房地产市场的投资型行为进行有效控制。房产价格的高低直接影响居民收入分配，房价过高纳税人的购房负担加重，房产税的税收替代效应会导致价格的变化。我国现在对房产税的征收主要通过住高档住房的高消费人群或房产投资人群，对于住房刚需人群的弱势群体，提供了减税、免税的优惠政策和对不同阶段的差别税率。这会对社会的财富起着二次、三次甚至多次再分配的作用，从而缩小我国居民的财富差距。

所以，通过征收房产税，使得投资者减少投资行为，在投资型需求和消费型需求之间重新权衡，起到转移投资者对房产投资的注意力的作用，进而抑制投资热的现象，这对于缓解我国房产投资造成人民财富收入差距过大的现象是有百益而无一害的。

3.3现状中存在的问题

3.3.1房产价值评估系统存在不足

房屋剩余价值有居住价值和建筑成本，房屋剩余价值和租金收入一起将这两者作为计税依据实为欠妥，不足以反映房屋的真正价值，房屋可以作为投资品以获得额外的投资收益，那么其存在的市场价值远远大于其剩余的价值，在人口越来越多的情况下，对房屋的需求也愈演愈烈，像许多欧X家计税依据是由“市场评估价值”所决定，中国也有可以学习的对象，如新加波模式，因地制宜建立房价评估系统，公平合理的评估体系对房产价值进行准确的评估，考虑综合因素，对房产的地段、商圈、服务等给予准确的评估。做好房地产市场价格的协调一致，有效影响当地XX的税收和收入再分配。

3.3.2监控机制不健全，配套制度不完善

我国房产税的监管预警机制仍处于初步试探的阶段，尚未完善，仍然存在许多缺点，如制度宽松不够严谨，缺乏有效的考核制度，征收信息建设落后，公民纳税意识薄弱等。导致征收人员对于零星分散的征收管理工作难以进行细致的分类、协作。地税部门难以和房地产市场及时处理并收集有效的房产数据信息和其变动状态，地方XX和各部门协作不够配合，导致房产税的缴纳易形成漏洞，居民可能存在偷税逃税的现象。

3.3.3宣传工作不到位，易形成逃税漏税

目前我国房价仍居高不下，投资型消费人群仍占据房地产市场的大部分，许多个体户认为房产税不是像增值税、所得税、消费税一样是主要税种，税制没有四大税种完善且细致，没有引起纳税人的重视，可交可不交的想法导致许多个体户做出不按期缴税，甚至逃税、漏税的行为。而对于刚需型人群则会认为未来房产税包含增量房和存量房的话会加重自己的税赋压力，从而对房产税抱有回避、不支持的态度。

第4章我国房产税与经济效益问题的解决策略

4.1完善房产评估体系

在X，XX会定期为房产价值做出及时的评估，其公允价值具有实时性，计税依据也会随着公允价值的波动而灵活变动，在房屋过剩、供过于求时适当降低税率，鼓励居民投资房产市场；相反，房屋紧缩、供过于求时，加大税率以便更好地调节房地产市场。我国可以依据市场给予的房屋的地段、商圈、服务等信息，对存量房和增量房的纳税范围给予合理的细分，如高档住宅和商品房的存量房按照不同的税率征税，对增量房的数量、面积、家庭人数按照数量的不同划分各档税率。适时地对新旧房屋做出合理的公允价值评估，以公允价值作为计税基础。

4.2优化各部门合作，协作有效信息传递

征收管理机构和房产评估部门应相互独立，各司其职。征收管理机构建立健全的管理体系和严格的考核制度；评估部门完善房产信息数据体系，提供及时有效的房产信息，部门间相互协作，协调一致，以实现房地产市场稳定发展为核心，以强化奖惩制度为保障，明确各部门专业人士所负责的具体工作事项，安排专业的税收人员对房产税征税工作进行细化和合理的安排，以负责严谨的态度对待征税工作，建立一套完善的税收管理体系。

4.3做好纳税宣传，多收集民意

在电视、广播、网络、报纸等平台，加大力度宣传房产税的作用和经济效益。联系居委会、街道办对社区里的个体户、私营企业等对他们进行有效的宣传，详细介绍房产税的征收范围、征收税率、征税对象等，对纳税人做好纳税的沟通交流，解决他们的疑问，让纳税人理解税收的强制性和无偿性。多征收居民意见和建议，采纳有效的意见对完善房产税税收政策也有帮助。

第5章以重庆上海为例研究房产税开征的经济效益

5.1重庆上海房产税现状

5.1.1重庆和上海房产税税收差异

我国房产税开征经济效益研究——以重庆上海为例

图 1重庆与上海房产税实施细则比较

重庆和上海分别在征税对象、房产税率、税额计算、免税面积有显著的差异，最主要的不同是以存量房征收还是以增量房征收。上海征税对象以增量房的数量面积为标准，而重庆的征税对象则包括存量房和增量，这令两地在财富分配上有着本质的不同。上海针对新购住房征税也就意味着在政策实施前的存量房不予征收房产税，大大降低了税收的严谨性，而重庆则将房产税政策实施前购买的住房也纳入了征收对象之中，相比之下重庆的标准更为严格公平。

如图 1所示，重庆的征税对象主要是高消费人群拥有的高端住房和多套住房（包括存量房），也就是说房子不是他们的必需品，而是提升生活质量的附加品；上海的征税对象主要针对的是增量房以及非本市的家庭购房，可以看出上海对本地居民住房管制非常宽松，除非是商业性住房否则基本不用缴纳房产税；在税率上，上海不仅低于重庆且税额减免30%；在免税面积上，重庆按照家庭为单位对一套应税住房进行抵扣，而上海按照家庭住房的人均面积进行抵扣(这就有可能导致上海本地户籍的居民以家庭为单位可以拥有多套免税住房)。综上所述，重庆的税收政策要比上海的更加细致、更加严格且更加公平合理，而上海没有考虑到高档住宅和商品房的划分，而对本地居民和外地居民采取了不一样的标准，这对来沪打拼的外来务工是一项沉重打击。

5.1.2居民对试点推行的看法

根据上海市网络大数据调查表示，约有54.7%的网民对上海开征有房产税持有反对态度，在理由的选择上普遍在“认为会增加纳税负担”选项上；约有36.5%的网民对上海开征有房产税持有赞同态度，他们广泛认为房产税是使房价下跌的有利政策；除此之外还有约8.8%的网民对是否征收房产税持有“不关心、不在意”的态度。

根据基于上海民众房产税实行差别化税率的网络调查，超过一半的网民认为房产税税率偏高，被调查者们最关心的是房产税征收的各项细节。调查还显示，约50% 的网民对改革新出台的征税面积应以“居住面积”征收更为合理，对于起征点应适度提高到70平方米更为合适，甚至有小于10%网民希望以90平方米的居住面积为起征点。此外，约有30% 的被调查者认为应该以房产数量为标准，从第二套开始征收，而按房产价值征收的支持者则占不到10%。

综上所述，人民对房产税的征收数量和征收面积都有很大的争议，他们有期望说房产税可以控制到房价的增长，但更多的是担心税负的加重和引起社会的不平，对于现有的征收标准不够满意，认为应小幅度地提高征收面积或征收数量，对于普通民众有个合适的购房空间。由于居民缴纳的税收与获得的公共服务直接联系，纳税人也需较高积极性去监督XX的收支行为，从而真正建立起以全民监督为基础的社会问责。

5.1.3对当前收入分配的调节效益

由于我国人口众多，社会构成复杂多样，资源的合理调配在我国成为难以克服的难题，要保证居民收入分配的合理性，当中存在很大阻碍。近年来人民群众对收入分配不公、贫富差距过大等问题存在很大的争议，许多民众对此抱有许多的意见。通过房产税试点改革，利用税收手段产生的收入效应对最初的收入分配进行优化调整，逐步将原本不公平的政策进行改善，以免这些问题对社会造成巨大的负面影响。人民收入分配公平对社会秩序的稳定和平起到重要作用，给人民的生活带来更大更安全的保障，各行各业的社会人士对此能报以更大的热忱参加工作，为社会和国家创造出更高的经济效益，对于社会经济的发展具有重大意义，对国家社会的高速发展极其重要。

5.2重庆、上海房产税经济效益现状

5.2.1重庆、上海商品房销售均价

我国房产税开征经济效益研究——以重庆上海为例

图 2重庆、上海商品房平均销售价格走势图

如图 2所示，自房产税试点实施的2011到2019年间，重庆和上海商品房的平均销售价格都呈上升趋势。重庆房价的涨幅较为平稳，上海房价涨幅较大，特别是在2015至2016 年间上涨了70.806%，伴随着土地总体供过于求，土地资源系统性风险积累，需要收缩供给，上海作为一线城市为打破这一现象，资本汇集在房地产市场，房价因此暴增。

房产税开征后，上海和重庆的房价并未有出现回落。许多民众对于房产税抱有“只要开征了，房价就能短时间得到有效的调控”这样的期望，然而以重庆和上海实行房产税改革九年间的情况来看，还远远达不到这一期望，或许还需要更多的时间。房产税对房价的影响相比于其他因素而言，显得如此微不足道，需要更加长久的时间积累和完善，才能得到预想的效果。

根据中国指数研究院发布的报告，重庆、上海两地的住房交易量在房产税改革三个月后有一定幅度的下降，但平均交易价格却没有出现明显下跌，在紧接着的第二年，两地住房交易量出现了大幅度的增长，在接下来的几年里，重庆、上海房产税的试点改革对当地房价的影响逐渐减小以至于可以忽略不计。

5.2.2重庆、上海房产税对地方财政收入的影响

我国房产税开征经济效益研究——以重庆上海为例

图 3重庆市地方财政收入和房产税收入对比

由图 3我们了解到，自房产税改革开征以来，重庆市房产税收入占地方财政税收收入的比例由原来的2.256%涨到了4.200%，大概两倍左右。可见重庆市较高的房产税税率对于财政收入有一定的影响，即使所占比例较小，但随着时间慢慢推移，在财政税收方面所占比重会逐步增加，在2010年至2018年里，房产税税收由原来的14.02亿元增长到67.33亿元，上涨了接近5倍，这对于地方财政收入的提高提供了有利的帮助。

我国房产税开征经济效益研究——以重庆上海为例

图 4上海市地方财政收入和房产税收入对比

根据图 4提供的数据显示，2018年上海房产税与2010年相比，增长了3.43倍，占财政税收收入的比重也从2.168%涨到3.008%，与重庆相比涨幅较小，低税率和免税面积或成主要原因。值得注意的是，在2015-2016年间，上海房价大暴增的情况下，房产税收入也有了明显的增长约1.5倍。房地产税作为我国分税制下地方税体系的一部分，其征收目的是利于地方XX筹集财政资金、适度调节收入分配和加强房地产的管理。从短期来看，房产税确实可以起到一时的震慑和威胁的作用，对于地方财政收入也是有起到一定的正面影响，但从长远的发展来看，以“调整房价”为目的其作用真的是微乎其微，恐怕会失去其开征时最初的意义。

5.2.3对土地财政的影响

近几年我国土地财政对地方XX产生越来越紧密的影响，2009年，全国土地出让金收入已达到1.4万亿元，相比于2008年大幅增长43%，占地方本级财政收入约44%的比例，在2010年达到2.7万亿，占地方本级财政收入约66.8%的比例，房产税改革或成为减少土地财政对地方XX依赖的有效途径，房产税的开征确实能为地方XX带来可观的稳定收入，但通过上述各项数据分析可知，依照重庆、上海目前的纳税政策，房产税规模较小以至于难以进行增收，在制度性因素未能有效解决的情况下，单纯依靠房产税个税的改革，弱化地方XX对土地财政的依赖的效应将非常有限。

5.3存在的问题

5.3.1征税范围不够完善

首先，从上海的征税范围与重庆市进行比较，上海市并没有针对高消费人群的高档住房进行划分，重庆市有对存量房产进行征税，但上海市主要针对增量房产税，在政策实施前购入的存量房不在征收范围内，这导致许多存量房就成为了避免缴税的漏洞，也可以以好几倍的价格进行交易买卖，这样是否会对来上海落脚的外来人口新购的、刚需的房子存在不公平呢。房产税本是为低收入人群控制房价而开征实施，应实现高收入者多交税，低收入者少交税，贫困者不交税，进而调节公民所拥有的财富，为渴望拥有住房的人减轻负担，但不合理的征税范围反而弄巧成拙，增加了为房子的纳税负担。其次，重庆的房产税征收模式让具有刚性需求的普通居民得以免交税款，对那些拥有多套住房的投机性炒房者则采用高税率 1. 2% ，而上海模式一方面未有效针对炒房投机者。

5.3.2征收税率较低

根据图 1所示，重庆和上海两地的试点方案里所制定的税率都不高。上海市规定“交易价格低于本市上年度新建商品房平均售价的，暂减税率”，上海的实际房产税税率为交易价格。由于是初次试点，为照顾民众情绪而政策温和，上海市所采取的房产税税率较低。与上海方案相比，重庆方案采用差别税率较为严谨，表面上看，重庆确实比上海更加公平。然而，重庆市征税的前提是“住房价格达到平均价格4倍以上”，目前重庆的平均房价约为1.2万元，那么征税起点达到6万元，能负担得起这种高房价的业主大多是富人，而且对低税率税收不敏感。即便重庆房地产税主要针对高档住宅业主和投资者，但从目前的情况来看，房产税难以发挥其对投资型消费行为的调控作用。

5.3.3可能构成重复征税

居民必须向国家缴纳部分土地出让金，才能获得相应的土地使用权，这通常构成较大部分的购房成本。目前的房产税改革，在已缴纳土地出让金的基础上，向房屋所有者征收房产税，容易引起公众不满。首先，针对同一住房主体，可能同时对房屋所有者征收土地出让金和房产税，这不符合法律的公平原则。其次，目前计算房产税的依据已包括土地出让金，这将构成对购房者的双重征税，并导致税收重叠。在房产税改革过程中，公众对重复征税问题的认识将通过舆论的增加进一步加大房产税改革的难度。

5.4解决策略

5.4.1增大征收范围

从目前的的税收政策来看，重庆和上海两地的征收范围相对较小，尤其是上海方案中并没有将存量房纳入征收范围，这就容易导致税收的不公，大大削弱对房地产市场的调控作用。为了促进房产税税收的公平发展，应将存量房也纳入征收范围内，在一定程度上可以增加地方财政税收收入，对普通购房的民众也能起到激励作用，保证地方XX职能的发挥。在扩大征收范围的同时，对房屋的不同也应做出合理的区分，房产的造价和估价在不同时期也有所不同，旧房产承担的税收通常会比新房产高。按照不同性质的房产设定不同的征收范围，以上海的小洋房和弄堂为例，对小洋房存量房征收房产税会更加合理公平。

5.4.2适当提高征收税率

以上海市的税率0.4%~0.6%来看，如此低的税率对于投资者和炒房的房地产商根本不痛不痒，可以采用超额累进税率并把税率提高在0.5%~1%左右，根据无收入不征、收入少少征、收入多多征的税收原则，公平对待纳税人的税收负担。选取房产面积的某一数值为起征点，按照起征点面积的大小划分成若干个有层次的等级，并分别规定每一个等级的税率。根据房屋的居住性质、地段、所在商圈等，其免税面积和起征点也要有所不同，对于高档住宅区、别墅可以适当减少免税面积且不按照人均面积计算。

5.4.3明确房产税的定位，减少重复征税

期初，房产税开征具有显而易见的目的，主要为了调控房地产市场，顺带为地方财政带来一部分收入，然而自房产税改革试点以来，从上文可知对房价的抑制作用非常小，对地方财政收入的益处显然比对调控房价还高，导致本末倒置。房地产业与土地财政之间存在密不可分的联系，若未来实施的房产税改革能够稳固房地产行业发展，减少XX对土地财政依赖，也不会发生因房产发展缺陷而导致的财政危机，存在着长期经济效益。

改变土地出让金一次性缴纳的纳税期限，将房产税和以按年缴纳的土地出让金相辅相成，不仅能大大减少土地出让金对地方XX的影响，地价变成由房屋使用者承担，开发商减少了开发房地产的成本，房价也因此而有所下调。如果房产税的改革涉及土地出让金，将一次性收取的土地出让金分摊至70年内，这意味着应届XX短期收入将会减少，主要作用重新成为调控房地产市场。

第6章总结

房产税开征所产生的经济效益，短期来看是微乎其微的，需要长时间的观察、试点和改革，现有的房产税政策依旧存在很多不足，但面对如猛虎一样高涨的房价，采用房产税调控也未免不是一个好方法，只是需要更多的时间积累，少不了走很多弯路。

通过对重庆、上海两个先行城市的房产税改革现状，可以了解到其对我国现如今的房地产市场的影响较小，更多是对财政收入的辅助。现行的征收范围还不够细致比较狭窄，征收税率过低也不足以起到震慑作用，房产税主要针对高档住房这点应保持不变，对于用作刚需的房子，应有适当的税收优惠。对于未来房产税的发展，我还是报有一定的期待，因为税收存在强制性和固定性，在明确了房产税的定位之后，相信再过十年、二十年，房产税对房地产市场能起到一定的调控作用并推动房地产业更好的发展。

参考文献：

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[2]郭将,许泽庆.不同房产税政策对地区消费的异质性影响研究——基于沪、渝房产税试点的机制探讨与经验证据[J].西部论坛,2019,29(06):25-34.

[3]牛欢欢.沪渝房产税改革及其经济效应分析[D].山东:山东大学,2013. DOI:10.7666/d.Y2331617.

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致谢

四年大学生活时光犹如白驹过隙，当初懵懵懂懂进入大学校园的我，现在即将成为为祖国为社会贡献自己一份力量的栋梁。感谢广州大学松田学院四年的悉心栽培，感谢在校老师对我的循循诱导，感谢在四年里认识的伙伴和挚友，让我更深刻的体会到人生的意义。我本以为自己与会计学毫不相干，甚至有点排斥，但四年的学习让我也从中获得的许多有用的知识，对于税收法律有了更深层次的理解。希望踏出校园的我以后从事财务工作时，还能保持现在的热情和信心，我对未来充满了向往，满怀着心中热血，展望那不可预知的未来。