荔园地产企业投资管理的调研报告

　　摘要：

当下，我国房地产企业投资具有明显的盲目性和投机性。同时，由于缺乏必要的投资流程、科学的决策和有效的监管，导致整个行业出现了资产负债率高、资本利用率低的各种问题。这严重影响了房地产企业的可持续发展。面对激烈的市场竞争，房地产企业必须加强投资管理，实现持续、健康、快速的发展，完善房地产企业的投资管理业务是实现长远发展的重中之重。本文首先论述了调研背景、调研意义与调研方法；其次论述了荔园地产企业投资管理现状；再次对荔园地产企业投资管理存在的问题及原因进行详细分析，找出荔园地产企业投资管理存在的问题及原因；继而提出提高荔园地产企业投资管理水平的对策；最后得出结论。希望通过研究，可以对未来房地产企业的投资管理提出些许建议。

　　关键词：房地产企业；投资管理；荔园地产企业

　　一、引言

　　（一）调研背景

改革开放以来，我国社会经济发展迅速，各行各业都取得了长足的进步。特别是近年来，房地产业发展迅速，已成为我国国民经济的支柱产业之一。但是，发展的势头越快，问题就越突出，许多房地产企业没有执行合理科学的投资决策及有效监管，投资具有盲目性和投机性，导致企业盲目高价拿地，现金流紧张，资产负债率高，资金周转慢，对企业的长期持久发展产生影响。不仅如此随着房价的不断攀升，越来越多的地方企业密集出台限购限贷政策，旨在抑制房地产泡沫进一步膨胀。促进房地产市场的稳健发展。再次背景下，房地产公司的投资管理研究具有很强的时效性，研究其投资的合理性能够找出投资中存在的问题，为房地产市场的长久发展和社会的平稳发展提供借鉴。

　　（二）调研意义

1.理论意义

投资是中国房地产企业发展的必要手段。如何将资金投入到具有良好效益的项目中，对于未来房地产企业的生存和发展具有重要意义。因此，研究房地产投资管理报告并分析其存在的问题具有重要的理论意义和参考价值。

2.现实意义

在分析中，综合考虑未来房地产投资的方向和资源的相应配置，在投资过程中采取有效的管理措施，是实现房地产企业生产发展模式的重要变革。资本管理，然后促进房地产企业的稳步发展，这也是本研究的意义。

通过对荔园地产公司的调查，本文编制了投资管理调查报告，对其进行了分析和解释，并找出了存在的问题。然后结合相关信息和文献，得出相应的解决方案和解决方案，并提出合理的建议。

　　（三）调研方法

本文将综合采用几种研究方法对荔园地产企业进行研究，方法如下：

（1）查看文献法：通过查阅大量有关于“房地产投资”的文献，了解近几年在这方面的历史与现状的理论研究，有助于本文的深入观察与研究。

（2）个案研究法：以荔园地产研究对象，对其具体的实际数据进行深入的考察与分析，多方位、多层面的研究其投资存在的问题，从而得出更有价值的结论。

（3）实地调研法：通过实地走访调研，撰写调研报告，保障提出问题与结论的真实性。

　　二、荔园地产企业投资管理现状

　　（一）荔园地产公司投资概况

荔园地产集团有限公司（以下简称荔园地产），是我国著名开发商之一，其房产质量在业内占据领先水平，并获得中国房地产百强企业称号。经过20多年的不断发展和扩张，荔园地产已经在全国30多个城市开展房地产项目，其中北京、上海、广州等一线城市核心项目众多。并将布局重点放在一线城市及优秀二线城市，励志打造绿色生态的物业。荔园地产公司作为房产投资公司的先锋企业，将环保、绿色、创新、人文引入到地产项目中，为业主打造更加美好健康的生活。

一直到2018年3月31日，荔园地产企业用来出租的投资性房地产项目状况为下表：

表1用于出租的投资性房地产项目表计量单位：万元

荔园地产持有投资性房地产大部分在完善的商业区，上述房地产具有价值增长效率高，具备较高的增值潜力此外预估此局势会始终维持。然而使用成本模式开展计量时，因为需要如期对其计提折旧与摊销，如此，投资性房地产不仅缺少增值，此外促使其在账面上的价值持续缩减，造成企业价值被过低预估，导致企业财务情况无法被全面呈现出来，导致公司无法得到投资。所以，公司在基于对应会计准则要求改变政策，把后续计量模式变成公允价值模式。

　　（二）荔园地产的数据分析

起初，荔园地产有很高的财务风险，资本结构不平衡，分配能力也很差：报表显示有高达90.57%的资产负债率；短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款这三项之和达到了6.05亿元，而包括了少数股东权益在内的股东权益总和不过为1.93亿元，母公司所有者权益只有9252万元；股东权益中，未分配利润为-5411万元。

但在房地产改变其计量模型后，2018年第一季度末账面净值增加了5.02亿元，几乎增长了两倍;增加值为股东权益的2.6倍，母公司所有者权益的5.43倍。扣除1.26亿元递延所得税负债后，未分配利润增加3.17亿元，扭转了公司未分配利润的负面情况。

荔园地产更改计量模式的优点不仅于此，公司的财务状况也同样被改善。在会计政策变更之前，公司的资产负债率一直在90%左右。由于企业的高负债率，资金的使用紧张，偿债压力较大。而依据其2018年第一季度末的资产负债表中所体现的数据，单看计量模式的转变，公司的资产负债率减少了12.9%，降低到了77.66%。尽管市场及业务的实际变化会使企业的利润增加，但是不可否认的是更改计量模式也给公司带来了很大的盈利空间，很大程度的改善了公司的资产负债率等财务指标，使公司的财务报告表现更加完美，有利于企业进一步的进行融资或是保持当前的贷款水平。

另一方面，采用公允价值模型测算投资性房地产后，无需对投资性房地产进行折旧或摊销，调整投资性房地产前五个月的折旧和摊销。资产负债表日投资性房地产的账面价值，按照投资性房地产的公允价值进行调整。公允价值与原账面价值之间的差额，计入当期损益，降低折旧和摊销成本有助于提高未来绩效。

根据荔园地产2018年的财务报告显示：

表3荔园地产企业2018年财务报告表单位：万元

资产评估报告中，公司2018年末相关投资性房地产的公允价值为1722.9721万元，本期公允价值变动收益为1375.4万元。扣除递延所得税的影响后，2018年归属于母公司所有者的本公司净利润将增加10315万元。

房地产企业在关键时刻将投资性房地产项目的计量模式转变为公允价值计量模式。本办法改变了财务报表中反映的公司财务状况。这也证明了公允价值计量模型在一定程度上有助于提高公司的利润率。

　　（三）荔园地产企业投资管理的现状

2015年，荔园地产企业收入22亿元，集团总销售面积约390万平方米，合同销售额约719亿元，年销售目标600亿元超过目标年初设定为20%，平均销售价格约为每平方米18449元。2015年，房地产收入较去年同期下降22.5%。这主要是由于荔园地产投资销售面积减少至1610.8万平方米，投资项目的一定比例位于三，四线城市，过去几年受影响通过中国XX对房地产行业的调控政策，导致销售价格相对较低。2016年初，随着房地产市场风险的增加，我国房地产市场出现了两极分化的趋势。各种方式表明，房地产公司将从2016年开始进行非常严峻的环境测试，这将给其生存，发展和投资管理带来更多不确定性。

国家实施金融紧缩、银根紧缩政策会导致金融市场的利率变动，影响房地产企业的资金链，引发房地产企业的筹资风险。使得企业难以应对资金短缺的问题，导致企业亏损甚至破产。近年来，房地产企业的建设资金主要是来源于银行贷款和其他机构贷款，银行贷款大多是短期贷款，而商业银行贷款大多是短期和中期贷款，但房地产项目的发展大多是长期的和周期性的。因此，长期缺乏稳定的资金来源，严重制约了企业的融资水平，导致明显的流动性风险。伴随XX强化对此类企业债务融资的监管，传统的融资渠道变得非常困难。过度的依赖银行贷款融资,导致企业的市场化融资程度低，对资本市场的利用不足，不足以满足企业提高融资能力和扩大建设规模的需要。目前，房地产企业的资产负债率太高，导致其缩减了债权人的债务偿还，提升了其后续融资的难度。此类企业的发展资金通常源自银行贷款，但随着国家存款准备金率的不断提高，商业银行面临着资本运营的压力。商业银行把房地产行业作为控制贷款的对象。这无疑加大了房地产企业再融资的难度，使企业面临再融资的风险。此外，上市房地产企业,在资金使用无效时，息税前利润不足以弥补债务利息支付，资金风险的出现,企业发行可转换债券等方式融资的困难也将增大。

目前，管理技术水平正在快速发展，对企业投资管理人员的综合能力提出了更高的要求。事实上，大多数企业都存在专业基础薄弱、工作经验不足、后续教育不足等问题。这严重制约了所有投资活动的有效部署。投资管理人的投资决策也往往导致企业的投资失败。企业应当在投资前进行可行性分析，对投资项目、投资风险和效益进行研究，作出投资决策。然而，在实际过程中，许多公司依靠自己的主观判断来进行无目的的投资，明显阻碍资金的合理使用,降低了公司的整体经济效益。目前市场上，普通住宅供不应求，高级住宅供过于求，企业应该根据市场的需求进行合理投资。

设计风险是由于设计凭证、参数和相关方案的挑选出现问题,进而造成建筑工程无法彰显安全性与适用性,不能达到外观标准,促使设计进度无法达到标准;也可能是由于受房地产租赁没有引起收入下降造成的不合理的设计。因此在设计以前,需要查看现场情况，且全面了解需要使用的信息,之后确定符合的设计方案。另外,强化设计监理与评估，缩减不必要的设计变更,减少风险的出现。开发人员最重视的就是此项目是否可以产生效益,所以控制成本是提升效益的重要方式。在项目的变化,成本超支、施工条件的变化和原材料价格的变化都会导致成本的增加。此外,在整个过程中出现大量因素作用于工期,涵盖技术、环境、资金等部分。这些因素的出现会导致项目总工期的延长,使开发商失去最佳的销售时间,降低利润。

在大部分公司的运作管理中，都缺少团队合作的观念，公司内部并未修订高效的团队管理体制。在公司销售人员内心身处都具有竞争观念，对承担单独销售工作与安排有非常明显得渴望。乃至为了提升房产销售业绩，公司管理高层主动激励提升个人业绩，因此就造成销售内部人员缺乏交流，缺少团队合作理念，分工清晰，销售信息不足等问题，导致公司销售率持续降低，真实销售成果不符合预期。公司在聘请销售人员的时候并未对其具备的销售与技术能力进行良好考核，导致销售人员专业素养不高，销售水平不高等问题。此外在公司并未使用高效的培训管理方式，销售人员自身工作心态不好，对公司运作并不关注，因此就造成销售业绩不断降低，销售效益降低，甚至有可能出现销售滞留的现象，从而影响房地产企业的发展。

　　三、荔园地产企业投资管理存在的问题及原因分析

　　（一）荔园地产企业投资管理存在的问题

1.普遍缺乏高素质的投资管理人才

通过对荔园地产地产公司的访谈和新闻搜集可以看到，房地产投资管理中人才起到了非常重要的因素。失败的投资管理案例中，往往由于人才因素造成。而从荔园地产投资管理的形式上看，投资管理人在整个投资项目中占有了十分重要的地位，其参与了整个投资活动。而投资管理是一项十分复杂的工作，涉及到资金的运转和资源的调配，是一项十分具有综合性的活动。整个投资活动要涉及到房地产行业的方方面面，并且需要很系统和复杂的研究过程，伴随着现代化科技的发展，投资者的综合素质要求更好。而在现实中的房地产投资管理这中，专业基础性差、工作经验少、缺乏实战经验、职业素养地下的管理者比比皆是，严重影响了企业投资活动的运行效率，很多投资不当导致的投资失败往往给企业带来了较大的损失。

2.投资缺乏科学的规划

决定房地产项目投资质量的一个重要因素是项目投资前是否有可行的项目计划，投资项目是否具有投资价值以及是否有利可图。通过多年来房地产企业的投资项目，发现企业在做出投资决策时没有做出合理的规划，投资决策往往是企业领导根据主观判断做出的。例如，2013年上海新湖珍珠城项目房地产项目，2005年开发项目一期，根据XX的优惠政策，与XX的棚户区改造计划合作，赢得了新湖珍珠城的第三期项目位于上海市普陀区东新路88弄。然而，棚户区的旧房屋尚未拆除，土地上覆盖着大小不一的棚户区。一些不情愿的拆迁居民拒绝办理拆迁，导致荔园地产企业无法开展项目开发。这是一个房地产公司在项目投资的初始阶段没有做出良好的投资决策，并没有完全预见到未来发展中遇到的不确定性以做出仓促的决定。因此，在投资决策过程中，投资项目应进行深入的决策和分析，收集全面的投资信息，了解项目的最终利润点和利润来源，以确保项目的顺利有序进展。项目。只有这样，房地产投资项目才能顺利运作，风险最小，利润最大，周期最短。

　　（二）荔园地产企业投资管理存在问题的原因分析

房地产市场的投点较为鲜明，其具有很强的周期性，受到政策和人口的影响较深远。而从企业的投资角度来说，房地产市场还具有较大的规模，对资金的占用较多，且一次性特征十分明显，具有稀缺性。

1.资金需要量巨大

房地产业是一个资金密集型的行业，投资项目的资金少则数百万多则数亿，资金需求巨大。这些资金主要用于土地购买和房屋建筑等支付。首先，土地购买是房地产项目中资金占用量的首位。土地作为依然资源由于其稀缺性因素以及地理位置因素，不同地段价格不同，人口密集经济达到的城市土地价格高昂，人们需要支付巨大的资金换取土地的使用权。并且随着经济的不断发展和城市范围的扩张，土地价格持续上涨，资金投入量逐年增加。其次，建筑物建设也是资金需求中的一项大额支出。由于房屋建设需要投入建筑材料，人工成本和各项费用，并在整个建筑周期内占用大量资金，导致机会成本增高。不仅如此，房地产项目还涉及到许多其他相关费用的影响，交易费用种类众多，如土地，税务，规划，消防，水务，电力，天然气，城管，工商等各个部门，所需要花费的资金也十分繁杂。需要投入大量的人力物力处理各项繁杂事务。

2.投资回收期长

房地产投资项目是一个周期十分漫长的过程。从项目的最初调查、到项目的决策、再到项目的招投标、开发商进场及项目的运营。而从最开始的土地使用权的购买，建筑物的修建，项目的出售，资金的回笼，短则需要二年，长则需要五六年。不仅如此，房地产与其他商品的区别在于其交易时间也很长，少则一个月，多则半年，而交易业务中间还涉及到土地、税务等一系列问题，使得资金投入之后很难在短时间内变现，导致投资的流动性较低。

3.投资风险大

占用资金的比例高，收回资金所需的交易时间长是房地产市场投资风险高的根本原因。由于房地产企业需要大量的资金投入，而且时间长，企业损失的机会成本非常高，利息成本负担也很大，这也无形地增加了运营成本，提高了杠杆率。企业然而，房地产项目的开发是一个非常复杂的系统，受资本市场，金融市场，土地市场，建材市场等各种因素的影响。市场的任何变化都会对房地产市场产生影响，因此房地产项目的投资具有投资高，长期不确定的特点。不仅如此，房地产市场还有更多的贷款和投资，而杠杆操作应该依赖于完整的资本链。一旦资金链断裂，风险就会增加。而中国的房地产投资大多是投机成本，投资者效仿导致房地产市场泡沫的积累，一旦泡沫破灭，投资企业将面临巨大的风险。

　　四、提高荔园地产企业投资管理水平的对策

　　（一）培养投资管理人才

随着社会的发展，最终竞争的核心还是人才竞争。为了使企业的发展更加顺利，投资的收益回报率稳定且高效，人才是最大的因素。管理者在投资管理中所起到的作用则更加重要。荔园地产公司要加强企业的管理，广泛吸纳有经验的人才参与到投资管理的当中。荔园地产公司要加大对人才的队伍建设，加强管理层的素质和管理能力，提高管理效率，加强企业的管理能力，不断培养优秀人才并且留用优秀人才。除了加强对投资管理人才的培养意外，还要组建管理人才团队，将组织的工作能效发挥到最大，整个各方面的人才培养资源，开放公司的学习平台供公司的管理人才学习和锻炼，加强管理层与员工的交流，加强企业的员工与其他企业之间的交流和互动，打造XXX下顺应房地产快速发展的管理型人才。

　　（二）重视投资可行性研究

人才是企业中不可缺少的部分，想要获得良好的投资管理收益，缺少不了人才在其中发货的效用。好的投资管理团队能够对项目投资的方向进行赛选，投资规模进行设定，并能够准确预测投资的回报率，将投资的风险精确把控。从项目立项、规划、建设到运营，整个经营过程人才都发挥重大的作用。因此，荔园地产公司应该充分重视人才的培养和留用，将人才与企业的发展有效结合，通过人才的激励和升职。人才的留用和人才的培养等方面进行强化和拓展，增加人才的培训、人才的辅助、人才的福利建设，强化人才管理对投资管理的作用，全面提升荔园地产管理者团队的能力和业务素质，为企业创造更多的价值。

　　（三）强化自有资本约束，抑制过度投资

对于企业的投资风险和经营风险，房地产企业应具备一定的抗风险能力。为了获得房地产投资回报，企业必须承担相应的投资风险。风险和回报是成比例的。高回报伴随着高风险。低回报不可避免地带来低风险。因此，企业应该采取预防措施，衡量自己的风险，根据自身的风险情况，选择房地产企业可以适应的房地产项目。如果他们自己的风险控制能力强，他们可以选择风险较高的项目，以获得更高的投资回报，如果企业的抗风险能力差，他们可以选择强大的房地产投资项目，加快营业额资金以获取利润。房地产企业应将风险防范放在企业经营的首位，通过风险计量制定风险防范对策，采取风险控制和风险应对方案，将风险控制纳入企业内部控制和管理。通过有效的风险防范意识，风险管理和控制将深入参与企业的管理，使员工在日常工作中进行基本的风险管理和控制。通过风险的识别、风险的评估、风险的防范、风险的管控等方式，对风险和项目进行防范和管理降低企业的风险。

　　（四）充分利用短期闲置资金理财

由于近几年企业的房地产市场的火爆销售，资金回笼较前几年较快。荔园地产由于其优质的地产项目近几年积累了大量的闲置资金，但由于资金的不确定性，导致活期存款较多存在账上，没有充分利用。如何将公司的资金盘活，给公司创造更多的利润是现阶段荔园地产公司面对的问题。如果荔园地产公司自身具有投资管理的能力，则可以运用限制资金进行投资和贷款，设立金融公司，对高利润风险适当的项目进行投资。但是在这种形势下虽然收益全部归荔园地产所有，但要耗费大量的人力物力，还要自己聘请专业的团队，承担投资所带来的风险。其次，荔园地产公司可以选择基金或证券公司进行投资理财，依托专业的团队进行资金的投资和管理，房地产公司收取适当的投资利润，并且通过专业技术人员进行风险的降低，但要承担高额的中介费用。再者，荔园地产公司可以选择投资理财银行，购买银行理财产品，在金融机构的指导下购买银行理财产品以获取稳定的投资收益，但该笔投资收益比例较低，保证稳健的企业风险。这种将固有资金盘活的方式可以将闲置资金有效利用起来，提供资金的回报率，为企业增加利润。现阶段，随着前期房产市场的火爆和最近供地的紧张，荔园地产公司有大量的资金存于账上，将资金委托给金融机构，规避不可可测的市场风险是企业的明智之选。荔园地产公司应该充分利用好公司的每一分资金，以将每一分资金达到最大化效用，为企业创造价值，使得企业能够更加长远的发展。

　　五、结论

本文主要参考大量相关文献，掌握与企业投资管理相关的知识的理论基础，分析房地产企业投资的现状和存在的问题，同时深入分析其存在问题的原因。并在此基础上提出相应的解决方案，以改善房地产企业的投资管理。

考虑到当前的市场发展，房地产市场的供需矛盾将在未来很长一段时间内持续存在，房地产市场仍有很大的发展潜力。同时，由于中国各地区经济发展的巨大差异，各个城市的功能定位不同，这意味着未来房地产市场的城市差异化特征将越来越重要。另外，房地产企业在其投资管理过程当中还需考虑到宏观货币政策调控这一影响因素。

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　　致谢

写下这篇致谢时，我的心情是复杂和释然的，历时多月的论文写作终于结束了。从最初的查阅资料、确定题目，到后来的开题报告、初稿、定稿，我花了很多时间和精力来完成这份毕业论文。我要说我最感谢的人就是自己，大概从过完年开始，我就在毕业实习、找工作、写论文三者之间忙得脱不开身。但很庆幸，最终我圆满的结束了所有事情，为我四年的大学生涯画了一个句号。

其次，我衷心感谢我的论文指导老师，感谢您的长达半年的教诲和关怀。在选题阶段，老师就早早催促我们快点选好题目拟好大纲。在我在家实习期间，老师打电话提醒我开题报告出现的问题，给我提出修改意见。在我撰写初稿至定稿期间，老师严格要求，给了我很多宝贵的意见，虽然我的观点被批驳但我很受益。当然，还要感谢大学期间遇到的所有老师，他们有的人思维敏捷、勤于思考，有的人满腹经纶、出口成章，有的人实践经验丰富，充满人生智慧。谢谢你们让我在学习理论知识的同时，也学会了做人应有的精神，你们的言传身教将让我受用一生。最后，感谢我的好朋友们，在我最慌乱的时光里最真心的鼓励我、陪伴我，让我在黑夜里也能感到温暖看到希望。