摘要：我国的房产税自古有之，随着时代变迁，征收政策也在不断的改进与完善。从理论上讲，不同的房产税征收政策将对房地产市场产生一定的影响，并进而影响房地产行业的发展。科学地制定我国的房产税征收政策，探究房产税的征收对我国房地产业发展的影响，对房地产业的健康发展具有重要现实意义。文章从我国近十年来房地产业的各项数据着手，结合当年相关部门出台的各项房产税征收政策，重点以上海为例，选择与之较强可比性的北京市进行对比分析，探讨房产税的征收对于我国房地产市场以及房地产业发展的影响，从而为我国房产税征收制度体系的完善提出合理有效的建议。得出结论：从长期来看，房产税的征收对我国一线城市房地产业的发展影响并不显著，要想构建完善的房产税征收制度体系，我国还有很多的问题要去解决。XX应当根据我国房地产业发展的情况，借鉴国外征收房产税的经验，及时出台合理有效的房产税征收政策，不断地完善我国的房产税征收制度体系，从而确保我国房地产业未来平稳的发展。
关键词：房产税；房地产业；房地产市场；房价
一、我国房产税和房地产业的发展
（一）房产税的概念
房产税以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税。房产税采取从价计征和从租计征两种计税依据。从价计征的,按房产帐面原值扣除10%～30%后的余值计算纳税,税率为1.2%;从租计征的,以房屋的租金收入为计税依据,税率为12%。按我国国家税务总局的规定，在以原值为计税依据时计征的房产税，房屋原值应将地价包含在内，地价包括为取得土地使用权而支付的土地出让金、后期开发土地的费用等[]。
（二）房产税的作用
1、实现再分配，缩小贫富差距
我国过大的贫富差距已经对经济发展水平和社会健康稳定的发展产生了严重的影响，而税收则是缩小贫富差距、实现公平的一个重要手段。房产税作为一种税收，可以对社会财富进行再分配，调节房地产市场的不合理因素，促进市场公平竞争。
2、抑制投资性需求，规范房地产市场
近年来随着房地产业的迅速发展，房地产市场出现严重的泡沫，开征房产税增加了投资型购房的购房成本，降低了持有房屋的预期收益，削弱了投资型购房的需求。房产税的开征起到了引导理性购房的作用，稳定房地产业的发展，促进房价回归合理。
3、完善税收体系，确保国家财政收入
XX公共设施、公共服务的提供以及各项投资都需要足够的财政收入来维持，房产税作为普遍征税的一种财产税，是国家财政收入的一大来源。我国的房产税征税制度体系还不够健全，存在房产税税率低、征税范围不全面等问题，需要相关部门根据国家实际情况并借鉴国外的经验不断对我国的税收体系进行完善。
（三）我国房产税的发展
1、我国房产税的征收历史
房产税在中外各国都是一个古老的税种，自古有之，而我国房产税的征收历史甚至可以追溯到周公摄政时期，中国古籍《周礼》中所提到的“廛布[]”便是我国房产税最早的雏形。从周朝的“廛布”开始，直至清代、民国时期的“房捐”，我国各朝各代都有针对征收房产税的相关规定，征收房产税已经成为国家税收收入的主要来源之一。
中华人民共和国成立后，我国XX于50年代颁布的《全国税政实施要则》，规定了全国统一征收房产税，此要则颁布后，我国XX根据国情对征收房产税的相关法律不断进行补充和改善。
2、我国房产税的发展现状
目前我国征税房产税的条例规定如下：(1)房产税属于财产税中的个别财产税，其征收对象只是房屋；(2)我国房产税的征收范围仅限于城镇的经营性用房，不涉及农村的房屋；(3)按照区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用房屋按房产计税余额征收，对于出租房屋按租金收入征收[]。
近年来，房价高的问题已经成为我国的一大民生问题。而我国的房地产市场并不是一个完全竞争的市场，是一个以政策为主导的XX市场，房产税征收政策会对我国的房地产市场产生调节作用，因此，老百姓对我国房产税的征收政策也愈发关注。
为了解决居民的住房问题，相关部门根据国情在不断地补充并完善我国的房产税法。2010年xxxx通过的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出了要逐步推进房产税改革，预示了我国的房产税改革必定会分阶段、分步骤地进行，这一改革方法也是由我国国情决定的，目前我国的房产税法并不完善，而我国人口众多，房产税改革想要在全国范围内全面实施有很大的困难，开始从个别城市试点。
《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围，随着我国房产税改革试点范围的不断扩大以及相关部门对我国房产税法的调整，XX正在逐步完善我国的房产税征收制度体系。
（四）我国房地产行业的发展
1、我国房地产业的发展历史
中华文明至今已有五千年的历史，我国的房地产行业便是源于人类文明的初始。在远古时期，人类住在天然洞穴里，或是在野外群居，随着文明的进化，人类慢慢学会了搭建房屋，随后伴随着封建王朝的建立，我国社会逐渐出现大量的房屋，慢慢出现了房屋买卖和占有的情况，这便是我国房地产行业的开端。
起先，人们并不在意房地产这个行业，到了西汉时期，我国社会才开始出现相对正规的房屋买卖，然而这仅仅是我国房地产行业的萌芽时期，直到唐宋年间，我国的房屋买卖才开始了比较广泛的发展。近代社会以后，由于我国长期处于战乱当中，更多的资本家将眼光放到金银珠宝上，我国的房地产行业几近灭绝。
中华人民共和国成立后，我国XX想要创建一个公有制国家，废除了房地产私有制，严格禁止个人买卖房屋或是对外租赁，在法律制度的影响下，我国的房地产行业逐渐消失。随着改革开放，我国的房地产行业逐渐苏醒，1980年以后，国家在坚持土地依旧公有制的前提下，开始允许个人房屋自由买卖。1981年，深圳和广州两个城市开始搞商品房开发的试点，1992年xxxx同志南巡时发现，深圳的房地产开发非常成功，在很大程度上改变着城市面貌，认为这一经验值得在全国推广，我国房地产开发的号角就此吹响。1993年xxxxxxxx在视察时发现，海南的土地市场出现了非常严重的泡沫、房地产市场已然失控，于是下令停止银行贷款。这一举措导致刚刚发展起来的房地产市场遭到重创，1993年下半年到1998年上半年，我国的房地产市场一直处于萎靡状态。
2、我国房地产行业的发展现状
1998年下半年，形势出现变化，XX出台了一系列刺激我国房地产发展的政策，其中一项取消福利分房的政策更是使得有效需求在短期内爆发，并且大幅上涨。1999年到2003年，我国的房地产市场繁荣发展，房地产行业进入高速增长期，房地产行业成为我国经济的支柱行业之一。2003年，我国房地产行业的发展到达一个高峰，出现了房价过高、居民住房难的现象，导致了严重的社会矛盾。2004年开始，XX开始对房地产市场进行宏观调控，为了稳定我国房地产行业的发展，xxxx出台了一系列新政，收效却不甚明显，房价依旧居高不下，甚至持续大幅上涨，居民住房难的问题依然存在。
2008年，金融危机爆发后，银行收紧借贷，众多中小企业资金链断裂，进而引发倒闭潮，失业率上升，进而影响到我国的房地产市场，此前不断升温的房价开始快速回落，甚至一度下跌，然而还是阻止不了商品房成交量的大幅下降。为应对金融危机，我国开始实行适度宽松的货币政策，在XX的宏观调控下，我国的国民经济很快出现复苏的迹象，逐渐开始全面地回暖，随着近几年经济的发展，我国的房地产行业也走出低谷，房价回升、商品房交易量变大，楼市再次出现抢购现象。
2010年以来，相关部门相继出台了一系列以阻止房价过快上涨、稳定房地产上涨的发展为目的宏观调控政策。房地产投资带来的巨额利润吸引了大量资金进入房地产业，形成了大量的泡沫，导致了巨大的库存压力。2015年，中央提出房地产业“去库存”纳入经济任务之一，此时，我国的房地产市场已经不复以往的繁荣。
3、我国房地产行业现今存在的问题
自改革开放以来，我国的房地产行业经过了三十多年的发展，已经成为我国国民经济的支柱产业，但是目前我国的房地产行业也存在着许多不容忽视的问题，会影响到该行业未来的发展，主要有以下几个方面：
（1）商品房供求结构不合理
房地产市场结构不合理是会在很大程度上阻碍我国房地产行业的持续健康发展。目前我国XX出台的住房政策是：高收入家庭的住房通过市场解决，中等收入家庭的住房依靠现价商品房和经济适用房的方法解决，低收入家庭的住房通过廉租房和经济适用房解决。然而市面上占较大比率的商业营业用房、别墅和高档公寓，中低收入消费者的购房需求无法满足，导致了房地产市场供求关系的失衡。
（2）商品房价格过高
目前我国社会的贫富两极分化的问题仍然普遍存在，当富人在投资消费住房时，中低收入者却只能负债消费，通过按揭贷款的方式偿还房价，造成了大量房奴的存在，不利于我国扩大内需。过高的房价给我国的中低收入家庭带来很大的生活压力，这已经成为一大民生问题。
（3）潜藏着极大的金融风险
我国房地产行业的融资主要依赖于银行，且融资金额巨大，银行信贷政策的每一次变化和调整都会对其产生巨大的影响。如果房价出现大幅下跌的情况，贷款人的还款意愿将会降低，一旦退房和断供的现象增加，必定会导致按揭纠纷。房地产产品本身很容易出现投机性，而且有很大的“泡沫价值”，一旦商品房的价格大幅下跌，将会导致银行出现大量的不良债权，如果银行出现危机情况，将会直接影响到我国的股票市场，进而影响到我国整个的金融系统，使国家经济迈入萧条。
4、我国房地产行业的发展前景
城市化不仅仅是农民进城，更是人口从中小型城市向大中型城市的迁移。据2015年10月26日至29日召开的中国xxxx第十八届中央委员会第五次全体会议中对我国的“十二五”规划的总结数据显示，我国目前的城市化水平为54.77%，我国的城市化进程刚刚过半。尽管近年来我国的城市化进程不断加快，但我国的城市化水平离发达国家还是相距甚远，积极稳健地推进城市化进程，是21世纪我国的一个重大课题。目前我国正处于城市化进城加速期，大量的人口从农村向城镇迁移、从中小城市向大中城市迁移，大量人口的涌入，必将会造成人口迁入地商品房的旺盛需求。要想城市化达到发达国家的水平，我国还有很长一段路要走，这预示着我国在未来一段时间对住房的需求量依旧很大。然而从2011年起，每年我国的商品房待销售面积都会新增长大概一亿平方米，目前我国房地产业的库存压力巨大。
二、国外房产税征收的发展历程及经验借鉴
（一）X房产税的发展
X可以算得上是西方国家中房产税征收制度体系最完善的国家，房产税是地方XX最主要的税种和最重要的收入来源，征收税率由各地方XX根据当地所需要的财政支出来决定。即便在一个城市，由于公共投入不同，税率也不尽相同。即使有较为成熟的房产税征收制度体系以及完备的保障房制度，X的房地产行业仍遵循着周期性发展规律。在过去的一百多年里，X的房地产行业基本保持着平稳向上的发展态势，与宏观经济的发展相协调，出现了三次显著的泡沫。X房产税征收政策虽然对房地产行业有所影响，却无法阻止其周期性发展的规律。
（二）德国房产税的发展
德国现今房产税的征收有如下几个特点：严格抑制投资与投机性住房，XX对其征收高额土地购置税和资本利得税，控制高端住房市场，对其征收高税率。在实施房产税改革之前，德国的房价上涨速度也很快，1996年房产税制改革后，当年的房价年增长率为-5.7%，此后房地产住房价格趋于平稳。据WIND数据库的数据显示，2000年-2010年十年间，德国房价仅仅上涨了9%左右，如果扣除物价上涨的因素，房价不仅没有上涨，反而在以每年1%的速度下跌，房地产行业的发展进入平稳期。
（三）韩国房产税的发展
2000年左右，韩国的房地产行业投资不断膨胀，房价持续并且快速地上涨，三年间的涨幅超过50%。2005年，韩国XX加强了对房产税的征收和管理，大大提高了非第一套住房的转让交易税，以此来打压炒房投机的行为。随着一系列调控政策的颁布，近年来韩国的房地产价格基本保持平稳。
（四）国外房产税征收的经验借鉴
各个国家的房产税征收政策虽然都是根据本国国情制定的，但是都有其各自的特点和优势，我国在进行房产税改革的过程中，可以借鉴各国房产税征收政策的优点，根据我国的实际情况加以利用，也许可以取得事半功倍的效果。在对国外的房产税征收制度体系进行比较分析后，总结可借鉴的经验如下：
1、适当的税收奖惩措施
各个国家的税收都有其相对应的优惠政策和惩罚手段，XX应当根据本国、本地甚至具体纳税人的不同情况，制定相关的房产税征收政策。XX可以按纳税人的经济收入和家庭情况适当给予相应的减免政策，比如法国，XX对有子女家庭、老人、低收入人群都有相应的减免措施。
有很多国家为了抑制房地产投资者的投机行为对第二套及以上住房征收高税率，甚至有地区还出台了惩罚措施。比如巴黎，对空置十年以上的房屋在原有税额上增加了50%作为惩罚。
2、取之民，用之于民
大部分国家都将房产税地方主要税种之一，房产税税收也成为地方XX税收收入的主要来源，在房产税税收的利用上，可以效仿X，将征收上来的房产税用于房产周边公共设施的改良、环境的改造等方面，使纳税人能够切实感受到他们所缴纳的税收有利于改善他们的生活，可以促进房产税的征收并消除纳税人对缴纳房产税的抵触。
3、宽税基、低税率
国外房产税的税基和税率的确定一般都有其一定的标准，但是基本上都具备“宽税基、低税率”的特点。一些国家不但以房屋为计税依据，而且还将赠送等行为也纳入房产税的纳税范围，虽然各国房产税的税率有些差距，但是大多数国家都坚持着“较低税率”的原则，这样可以保证纳税人税收负担的承受能力，与此同时，要想抑制房地产投资行为，XX可以对居民家庭购买的第二套及以上住房征收高税率的房产税。
三、我国试点区上海的房产税政策对当地房地产行业的影响分析
（一）上海房产税征收细则
2011年1月28号，上海和重庆成为我国第一批试点城市。上海市房产税改革的内容如下：在上海市行政区域，以暂行办法实行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房为征收对象，以应税住房产权所有人为纳税人，以应税住房的市场交易价格作为计税依据，以住房市场交易价格的70%计征，适用税率为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。减免政策如下：本市家庭全部住房面积加总，人均不超过60平方米的暂时免征房产税；本市居民因子女婚姻等首次新购住房且是唯一住房的，暂免征税；引进的高精尖人才新购的唯一住房免税；本市居民新购第一套住房后，出售其唯一住房的，可退回其已纳房产税；在上海工作满3年，有居住证且新购的是唯一住房的免税[]。
（二）上海试点前后房地产市场的变化情况及对比分析
上海和北京是中国目前的现代化水平是最高的，这两个城市的综合实力最强，在经济实力、经济结构的合理、教育论，科学，文化，卫生，发展，对外贸易，利用外资等方面力量相当。因此，试点房产税改革后，对上海市和北京市前后的房价和房屋销售的分析有一定的研究意义。
图4-1、4-2和表4-1、4-2显示：在上海市成为试点城市进行房产税改革前，北京和上海的房价大体上保持着大幅上涨的趋势，波动幅度较大，而房屋销售面积大体上保持着下跌的趋势，而且波动幅度很大，由此看出，2005年-2010年间，北京和上海的房地产市场不太稳定。
图4-1和表4-2显示了2005年-2014年这十年间上海市和北京市房价的变化情况，从图4-1可以看出，虽然北京市和上海市的商品房屋售价和住宅售价有个别年份出现了小幅下跌，但大体上还是保持着大幅上涨的趋势。从表4-1可以看出，虽然上海市在2011成为试点城市后进行了房产税改革，当年的房屋成交均价较之2010年下跌了1.78%，但是同年北京市的房屋成交均价下跌了6.97%。2014年上海市的房屋成交均价为16615.83元/平方米，较之2010年的14385.83元/平方米，上涨了15.50%[]，2014年北京市的房屋成交均价为18686.70元/平方米，较之2010年的17515.03元/平方米，上涨了6.69%[]，由此看出，上海市2011年进行的房产税改革在控制房价上涨这方面并没有明显的效果。
图4-2和表4-2显示了2005年-2014年这十年间北京市和上海市商品房屋和住宅的销售情况，从图4-2可以看出，北京和上海两个城市的房屋销售情况波动较大，2014年的房屋销售面积较之2005年都有大幅的下跌。从表4-2可以看出，2011年上海市进行房产税改革后，当年的房屋销售面积比2010年下跌了12.29%，同年，北京市的房屋销售面积较之2010年下跌了12.91%。2014年上海市的房屋销售面积为2590.72万平方米，比起2010年的2840.92万平方米下跌了8.81%[]，2014年北京市的房屋销售面积为3865.57万平方米，较之2010年的3751.78万平方米上涨了3.03%[]。但是从整体数据来看，我们并不能得出2011年上海市的房产税改革在控制房屋销售面积这方面起到积极作用这一结论。
从表4-3可以看出，在2015年5月至2016年4月期间，北京市和上海市的房屋成交均价都保持着逐月上涨的趋势，上海市2016年4月的房屋成交均价为36175元/平方米，较之2015年5月的房屋成交均价上涨了11.65%[]，北京市2016年4月的房屋成交均价为39394元/平方米，较之2015年5月的房屋成交均价上涨了18.43%[]。虽然在2015年5月至2016年4月这十二个月间上海市的房屋成交均价上涨幅度没有北京市的房屋成交均价上涨幅度大，但是单从这一数据我们无法得出上海的房产税改革在抑制房价上涨这方面有明显效果。
（三）上海试点成效评价
从上文可知，上海市2011年至2014年房屋成交均价的年平均涨幅为5.55%，北京市2011年至2014年房屋成交均价的年平均涨幅为4.67%。
由此可以看出，上海市在2011年成为试点城市进行房产税改革后的4年里房屋成交均价的年平均涨幅大于没有进行房产税改革的北京市的房屋成交均价的年平均涨幅，由此得出结论：上海市进行房产税改革的效果并不明显。
在2011年上海市成为试点城市进行房产税改革后，2010年至2014年这五年间的房价上涨幅度比没有进行试点的北京市同一期间的上涨幅度更大。目前显示的数据显示：上海市的房产税改革效果并不明显，这说明房产税征收政策在设计上还存在一定的问题，需要相关部门不断完善征收方案和有关技术手段，从而制定出更合理的房产税征收政策并且更好地实施，正确引导居民对房屋的合理消费。积极发挥房产税征收的意义，确保房地产行业的平稳发展。
四、房产税调控对房地产市场影响的研究
（一）房产税的征收对房地产市场的影响
面对我国房地产行业近年来各项数据波动幅度较大的情况，XX不断根据当年房地产市场的具体情况出台相应的措施，以期控制我国房价不断上涨的势头，稳定房地产市场，保证房地产业的健康发展。
从图1-1和表1-1可以看出，除了2008-2009年房地产市场受到经济大危机的影响，这一年的全国房屋销售均价及销售面积较之前一年没有上涨外，其他年间的房屋均价相比前一年都或多或少地有所上涨，虽然没有太大的波动，没有出现失控的情况，但是我国的房屋价格仍保持着每年持续上涨的趋势。全国房屋销售面积也是在2008-2009年受经济危机的影响变化幅度较大，其他年间的房屋销售面积有一定程度的波动，2013年的房屋销售面积比起2012年上涨幅度高达17.40%，而在2014年房屋销售面积较之2013年又突然下跌了8.30%，波动相对较大。由此看出，我国的房地产市场不太稳定，XX出台的房产税征收政策对控制房价大幅上涨、确保房地产市场的平稳运行以及房地产业的健康发展没有明显的促进作用。
从近年来我国出台的房产税征收政策来看，XX通过对居民第二套及以上房屋征税高税率房产税希望遏制住居民的炒房投机行为，试图缓解我国房屋供求不平衡的问题，以期阻止房屋价格的大幅上涨。但我国仍存在居民住房难的问题，这主要是由房价过高导致房价与收入不匹配而引起的，一线城市居民买房难、住房难的问题更是显著，我国XX仍需根据国家的实际情况不断、及时地对房产税进行改革，通过房产税的征收对房地产市场进行调控，确保我国房地产业的平稳发展。
（二）房产税的征收没能对房地产市场产生积极影响的原因分析
随着我国房地产业的兴起，相关部门根据国情出台了一系列房产税的征收政策，以期调控我国的房地产市场，从而保证房地产业的良好发展。然而，从上文的数据分析中我们可以看出，目前我国的房产税征收政策对房地产业的调控作用并不明显，总结了如下几点原因：
1、税率低
XX虽对居民第二套及以上住房征收比第一套住房高的税率，试图以此提高投资型房屋的购房成本，降低投资者的投资收入，从而减少“炒房”现象。然而在房地产市场繁荣期，即使投资型房屋的购房成本提高了，投资者仍然有利可图，我国目前的房产税征收税率无法阻止投资型房屋的买卖，这一政策就没有充分发挥它的作用。
2、居民缴税积极性不高、财产登记制度不完善
税收是国家财政收入的主要来源，用于社会公共服务的支出，但是更多时候纳税人无法切身感受到税收用之于民，再加之我国的财产登记制度不完善，各环节的征税并不能得到有效执行，存在偷税漏税的现象，如此一来，房产税的征税效果大打折扣。
3、相关部门完善房产税征税制度体系的进程太慢
相关部门出台的房产税征税政策都是根据最新统计出来的房地产行业的各项数据反应出的房地产市场的情况制定的，但是信息具有时效性，我国幅员辽阔，信息统计耗时长久，更何况房地产业的发展除了受房产税的征税政策影响外，还受到各种因素的影响，房地产市场的情况多变，当新政策出台时，往往已经无法适应房地产市场的最新情况。
（三）结论与对策建议
随着城市化进程的加快，我国城市的商品住房需求旺盛，房屋价格不断上涨，与当前的经济不相适应，很多城市房价收入比例严重偏离正常，我国XX急需对房地产市场进行调控。
然而，从近十年来我国房地产业的房屋价格、销售面积等各项数据来看，在这十年中，尽管XX接连出台了一系列以阻止房价过快上涨、抑制房地产市场过热为目的的房产税征税政策，然而，收效甚微。数据表明，我国的房屋价格仍旧持续大幅上涨，全国的房屋交易量也保持着逐年上涨的态势，房地产投资行为依然存在，与此同时，我国房地产业的库存压力巨大，不利于我国房地产业未来的稳定发展。
从前面的分析来看，我国的房地产市场存在严重的投资行为，针对这一现象，国家必须对投资性购房进行调控，抑制投资性需求。然而，通过我国目前的房产税征收制度体系来调控投资性购房需求，必定收效甚微。根据我国的实际情况，对此，提出几条抑制投资性购房和完善房产税征收制度体系的建议。
1、积极稳妥地推进房产税改革，完善房产税征收制度体系
在推行房产税改革的过程中，充分考虑我国的国情和改革过程可能出现的各种问题，借鉴国外的经验，可以先通过试点的办法，根据成效吸收经验并不断改进，逐渐推广试点的范围。
2、完善财产登记制度，构建信息共享平台
通过建立完善的个人财产登记制度，向社会共享住房、户籍、土地的管理信息，明确纳税主体，使房地产开发、保有、使用各环节的征税都能得到有效执行。
3、加大保障性住房投资，分流部分刚性需求[]
通过加大保障性住房的投资，提供大量的保障性住房，满足中低收入家庭对住房的需求，减少市场上对商品住房的需求，从而减少投资性房屋的买卖。
4、建立科学的房地产价值评估体系
为了保证相对准确客观的房地产评估价值，必须建立健全的房地产价值评估体系，完善相关的法律制度和法规，设立专门的评估机构并且配备专业的评估人员。
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