个人住房贷款风险和防范问题的分析

　　内容摘要：个人住房贷款从1985年开展至今已经成为商业银行最重要的贷款品种,也是商业银行最重要的经济利益增长点。众所周知,个人住房贷款持续健康发展,将给商业银行带来可观的经济利益,但是,个人住房贷款风险一旦暴露出来,将给商业银行带来巨大的经济损失。因此,在商业银行风险管理中,个人住房贷款风险防范不可避免的成为最重要的一部分研究内容。近几年,我国个人住房贷款在迅速发展的同时其风险也在逐渐暴露,为了保障现有市场环境下个人住房贷款的稳定健康发展,商业银行对其风险的防范越来越重要。对国内商业银行个人住房贷款风险及防范进行研究,目的是加深对个人住房贷款风险的认知,加强对个人住房贷款风险的防范。本文首先描述我国商业银行个人住房贷款风险的现状,并论述其成因,其次分析我国现阶段面临的主要风险类型,最后在借鉴X和香港个人住房贷款风险防范成功经验的基础上,从商业银行的角度考虑,建议针对借款人、开发商、利率、抵押物和银行内部等五方面进行风险防范。

　　关键词：商业银行；住房贷款；风险防范

　　截至2017年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高15.9个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。2017年末，我国个人购房贷款余额为11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。 

　　随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。从目前我国的情况看,由于个人住房贷款具有风险低、收益高的优点,同时又受到国家政策的支持和鼓励,各商业银行都纷纷进入该市场,因此,业务发展十分迅速。伴随个人住房贷款的快速增长房贷不良贷款率也开始有所上升。XX对房市的调控力度越来越强,未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭,由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。

　　当前，在实体经济增速放缓和经济结构调整转型两方面因素的交互作用下，外部环境的不确定性依然很大，经济存在下行压力，部分行业和领域风险上升，潜在风险隐患加快显露，并逐渐呈现出向银行业传导的趋势，风险防控形势较为严峻。当前个人住房贷款受到国内外经济形势的影响、借款人信用的影响，使得银行面临可能不能及时收回贷款，影响银行资本流动性的危机；银行过度的追求业绩利润，使得很多银行的资产负债比例失调。在当前复杂多变的经济环境下，个人住房贷款资产质量要在业务高速发展过程中保持平稳，风险防控工作仍任重而道远。

　　近年来，面对我国房价飞速上涨的现状，国家出台多项措施促进房地产市场走势回稳。一是出台货币信贷政策:调整存款准备金率、调整基准利率、调整二套房首付比例及贷款利率;二是加快推进保障房安居工程，缓解供求矛盾上述一系列配套调控政策的出台，表明了国家促进房地产市场供需平衡与整体优化、确保房地产业与国民经济协调发展的坚定决心;同时，也对各商业银行的自我约束、风险预警、市场应变和风险缓释能力提出了更高的要求和期待。

　　个人住房贷款很容易受到市场的影响，当经济处于繁荣期时，市场对个人住房贷款的需求量比较大，当经济处于萧条期时，市场对个人住房贷款的需求量较少。个人住房贷款易受到政策调控的影响，当宏观经济情况出现不利变化，国家将出台政策对房地产行业进行调控。房地产市场的发展及房地产市场改革的方向与个人住房贷款密切相关，因此商业银行在应对个人住房贷款风险时需做好房地产市场前景分析与研究，同时还需对国家近期出台的房地产宏观调控措施加以及时关注。

　　个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。个人住房贷款中，信用风险往往是来自购房者的风险，如购房者故意违约，本来没有还款能力而骗取银行贷款;或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。从数据来看，银行这些年的不良贷款余额和不良贷款率都是增长的，可见面临的信用风险不断加大。不良贷款中，个人住房贷款的不良贷款金额和不良率都在不断提高。信用风险会对银行最终的贷款收益造成影响，使银行遭受损失。

　　流动性风险，是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险，具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融人现金的手段和渠道。从农行的2013年来的贷款利率中可以看出，个人住房公积金贷款的年利率逐步下降，因此可能会加大中长期贷款在总贷款中的比重，从而带来流动性风险。

　　从数据分析中可知，个人住房贷款一直是个人贷款中占比最大的一部分，一直保持在60%以上，2016年比重更是突破了70%。个人贷款中，资金的流向是单一的，其他的贷款项目减少，个人贷款快速增长。这会带来一定的风险，大部分个人贷款都集中在个人住房贷款上，不利于风险分散的原则;限制了个人贷款的总量，其他贷款的需求和发展空间则受到挤压，不利于长期结构的改善。

　　流动性风险是个人住房贷款风险中致命风险之一，主要从两个方面来防范流动性风险。首先，短期资金和长期资金的匹配状况。在我国，短期存款的最长期限和房贷的最长期限相比，差异很大，从而导致我国短期资金和长期资金的匹配问题困难重重。商业银行应该开发一种专门的软件，在特定经济形势和不同的经济预期下，将现在的短期资金和长期资金的匹配状况去模拟未来的资金状况，如果存在资金缺口，商业银行需要评估目前的贷款结构是不是存在问题。其次，调整个人住房贷款集中度。目前，我国商业银行个人住房贷款的集中度很高，如果未来经济没有持续健康发展，一旦房价大幅度下跌，流动性风险就有可能爆发。

　　目前商业银行普遍面临的流动性问题是银行资产结构比较单一，贷款在总资产比重较高，流动性资产储备相对不足。所以我国商业银行应该优化配置资产结构，提高国债、央行票据、国库券、信用等级高的公司债券等资产，降低个人住房贷款资产的比重。同时应该尽可能地使负债来源多元化，提高外部融资的能力，确保手中流动现金充值。商业银行可以创新信贷产品，使贷款业务多元化，优化信贷资产组合，同时通过资信较高的机构担保和客户使用财产抵押，管控好住房抵押贷款期限合同，以此防范住房抵押贷款的流动性风险。商业银行可以通过货币市场解决流动性需求，利用票据贴现和回购协议的优点积极发展票据业务和回购协议，增强资产的流动性。商业银行应重视资产证券化对自身流动性风险控制带来的好处，将个人住房贷款业务通过资产证券化化解自身流动性风险。

　　在国内金融业逐渐开放的同时,商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额,纷纷打起“擦边球”,有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争,纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户,大大提升了日后不良贷款的发生率。

　　违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放贷款要求而造成的业务风险，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段。容易形成管理和决策风险。银行粗放经营的风险的典型特征是只求数量扩张不求质量提高，在房地产贷款方面，这种粗放经营会导致不良贷款比率上升，风险资产增大，可以说这是银行发展房地产贷款业务面临最主要的风险。 

　　我国商业银行在开展个人住房贷款时，其实际操作过程为:贷款人申请、上级审批、发放房贷和贷后管理。在业务实际操作过程中，商业银行还没有建立一套完整的风险识别标准，对于风险识别和风险控制能力仍然很弱，比如:商业银行在审批个人住房贷款时，只根据借款人提供的相关资料进行判断和作出决策，缺乏专业的风险评估报告，容易引发借款人信用风险;商业银行规定的贷后管理操作内容简单，跟踪和检查的范围、频率及考核标准不明确，以及商业银行对于贷后借款人的收入变动等等情况不了解，使得贷后管理制度在风险控制和防范上没有起到很大的作用。个人住房贷款业务凭借其低风险性和高回报性成为我国商业银行的优质资产。个人住房贷款业务经营中，商业银行为了获得可观的经济收益，在不顾个人住房贷款风险或风险估计不足的情况下仍然致力于不断抢占市场份额，扩大经营规模。这种对个人住房贷款风险辨识和控制不及时、不到位，是个人住房贷款风险防范意识淡薄的表现。这种表现使得个人住房贷款风险不断积累，甚至逐渐暴露出来。同时，个人住房贷款业务开展过程中，商业银行部分相关工作人员由于缺乏风险防范意识，在发放贷款之前没有认真做好调查工作;发放贷款时没有对债务人提供的收入证明、学历证明、婚姻证明、首付收据等资料进行仔细审查，没有对房地产开发商为了获取项目通过而向商业银行提供的资料进行严格审查;发放贷款之后没有及时检查合约的规范性和完整性，没有跟踪和监督借款人的贷款去向。

　　借款人由于其家庭、收入、工作、健康等因素的变化，或不可预见的不可抗力因素不，能按期履行还款义务。随着社会经济的发展、单位劳动用工制度的改革、员工的工作频繁变动、企业的经营状况不断改变等，都会影响到借款人的收入稳定，影响还贷的顺利进行;也有可能随着借款人的资信状况发生变化。除此之外，有的借款人在申请个人住房贷款时就存在着诈骗的动机，导致到期不会归还贷款。借款人的欺诈行为是指其违反金融管理的法规，捏造购买事实、隐瞒真相，采取不正当的手段骗取银行的资金，包括:重复抵押、虚拟交易、产权有瑕疵，或提供虚假的收入证明、伪造身份证件等。上述这些情况贷款人都可能不能及时的还款，给银行带来贷款无法收回的风险。

　　保险金额的确定应当改变目前以房屋购置价格来确定保险金额的做法，而在能够切实保障风险的条件下给予借款人自主选择保险金额的权利，真正做到有险才保，维护借款人权益。笔者认为人保财险在关于保险金额的确定上所采取的做法值得国内其他开展住房抵押贷款保险的公司借鉴。保险费率的厘定我国目前房贷保险的费率为5%0左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过l万元。相比个人住房贷款保险相当成熟、保险费率只有不到0.5%0的X和加拿大等国，我国房贷险的费率显然有过高的嫌疑，借款人对此抵触颇大。因此，保险公司有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。保险期限对期房抵押贷款保险的保险期限应区别现房抵押贷款的保险期限另作规定，这是因为贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，这段时间内，房屋尚未验收交付，如果要求借款人承担保险义务，显然缺乏公平。受益人规定根据我国《担保法洗在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的赔偿金优先受偿。依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。况且根所我国《保险法》，只有人身保险合同才涉及到受益人问题，财产保险合同是没有受益人这一说的。国内各家保险公司大多把个人住房抵押贷款保险归为家庭财产保险责任范围，但又接受银行将其设为第一受益人的要求，也是不符合保险习惯的。所以，在房贷保险中必须指定银行为第一受益人完全没有必要，应该废除这一条款。

　　西方发达国家的经验告诉我们,保险业介入住房按揭市场,能对其发展起巨大作用。然而,我国房地产保险险种单一,仅限于抵押住房保险,这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险,抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔负,其实这是购房者花钱保障银行的利益;与此同时,很多房贷借款人认为,住房作为一种不动产不可能丢失,风险非常小,并且银行是受益者,投保也应由银行支付保险费。这就导致了个人住房贷款相关保险制度发展的缓慢甚至滞后,相关部门应在借鉴西方发达国家经验的基础上,结合我国国情构建真正实用和满足需要的按揭保险体系及配套服务,从而使我国的住房按揭保险走上健康有序的发展轨道。

　　商业银行应该开发一种专门的软件，在特定经济形势和不同的经济预期下，将现在的短期资金和长期资金的匹配状况去模拟未来的资金状况，如果存在资金缺口，商业银行需要评估目前的贷款结构是不是存在问题。其次，调整个人住房贷款集中度。目前，我国商业银行个人住房贷款的集中度很高，如果未来经济没有持续健康发展，一旦房价大幅度下跌，流动性风险就有可能爆发。因此，商业银行需要调整个人住房贷款集中度，规避流动性风险的产生。

　　我国可以借鉴国外发达国家在个人信用信息处理方面的先进经验,通过立法的形式,将个人收入、纳税情况、信用记录等资料有效整合,形成完善的公民个人信用档案体系。同时,商业银行要建立完善的客户信用评级系统,对贷款客户的经济实力、信誉情况要加以分析,并通过各金融机构内部信息资源库的资源共享走向信息集中,在区域性个人信用评级机构基础上发展成为全国性个人信用评级权威机构,最终完成个人征信体系的建立。消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保做还款保证显得十分重要。X的次贷危机给我们警示：及时有效地分析我国个人住房抵押贷款的风险，对保证贷款安全，防范金融风险的发生有着十分重要的意义。 

　　在开展房贷业务过程中，工作人员是非常重要的一环，他们的专业素质和工作态度等等也会对个人住房贷款风险的形成产生影响。因此，商业银行应该严格挑选个人住房贷款的工作人员，要求他们必须了解经济和金融等相关理论基础，并定期对工作人员进行业务培训，使得工作人员通过学习，不断提高个人住房贷款业务水平，掌握个人住房贷款有关的法律法规，甚至及时更新陈旧知识和技能，以适应个人住房贷款业务发展的需要。同时，商业银行要严格要求工作人员按章操作，准确把握每个步骤、每个环节，并建立公开激励的奖惩制度，从而充分发挥员工工作的积极性，养成认真负责的态度。另外，商业银行也要注意对工作人员综合素质的培养，形成正确的业务竞争意识，树立个人住房贷款风险和防范意识，防止粗心大意、不正当竞争和违规操作等消极行为给商业银行带来操作风险，以提高商业银行防御风险的能力，促进个人住房贷款业务稳定和健康的向前发展。

　　在国内金融业逐渐开放的同时,商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额,纷纷打起“擦边球”,有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争,纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户,大大提升了日后不良贷款的发生率。

　　(1)各银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等,相应确定全行的房地产贷款总量和比例,适度控制房地产贷款规模,在积极优化存量贷款的基础上,严格控制和用好增量贷款。

　　(2)各银行要加强内控管理,规范业务操作。商业银行应加强对借款人借款资格和偿债能力的审查,如个人住房贷款人的年龄、职业、家庭成员构成、收入和个人诚信的审查。此外,在“简化手续”的同时,要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续,加强贷款合同、档案等基础管理工作。

　　对虚假骗贷的开发商或个人通过法律手段尽快挽回损失，追究其法律责任。加大对失信方的法律惩罚力度，完善公正的法律制度，不仅可以保障社会的公平，还能提高社会经济运行的效率。所以，应该尽快建立和完善对失信行为的惩罚机制，明确在社会经济中，失信的法律界限是什么，失信到哪种程度将给予什么形式和的程度的制裁。通过这种对失信行为给予惩罚机制的设立，加大担保人或个人失信的成本，迫使其趋于诚实守信。

　　我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度，以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，XX应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给与适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

　　中国经济正经历改革开放以来一次前所未有的考验,房地产行业作为其重要支柱行业之一,对于中国未来经济发展起着举足轻重的作用。与此同时,我国商业银行在这场博弈中始终扮演着重要的角色。商业银行应以日本房产泡沫及X次贷危机为鉴,从我国宏观经济发展的实际出发,根据各商业银行房地产贷款市场的实际情况,认真分析我国商业银行所面临的风险,并制定相关的应对措施,完善相关的体制机制,以保证房地产行业的健康成长,维护个人按揭市场的有序发展。

　　目前建行个贷中心仅负责个人住房贷款业务运营，房地产项目营销、房地产开发贷款业务多放在公司部门，造成个贷中心对项目运营情况缺乏直接的掌控，这容易导致一旦项目运营出现问题，个贷中心可能无法及时获取信息，采取相关风控措施；针对这个问题，个人贷款中心与公司业务部针对房地产开发贷款与个人贷款联合营运，统筹考虑。个贷中心须具体负责审查项目开发及销售的合法性、确保项目资金足额、项目“五证齐全”，备案手续合法合规，确保项目无烂尾风险；与合作方签订贷款资金封闭协议，确保房地产开发贷款资金和个人住房贷款资金均用于本项目的开发，防止贷款资金挪用，并将房地产开发贷款及个贷项目的贷后检查内容，如工程进度、销售情况、办证情况的检查协调统一起来，既避免部间的重复劳动，也让个贷中心掌握第一手的项目运营情况。

　　完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体系及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。

　　我的论文能够准时完成，除了自身的努力之外，还得益于许多老师、同学、朋友及家人的帮助和支持。我的论文是在我的导师老师李老师的悉心指导下完成的。在论文写作过程中，李老师始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此，我向李老师致以我诚挚的谢意。同时，在写作的过程中，老师的建议、同学的帮助、朋友的支持、家人的鼓励，都是我能按时完成论文的一大动力，我也在此向他们表达我深深的谢意。

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