房产税新政下对评估业的思考

　　摘要：房产税的计税依据以应税住房的市场价格确定的评估值为参照。可以肯定的是，实施房产税肯定会给资产评估行业带来一定的市场机遇。本文主要分析了房产税新政的内容和实施状况，同时分析了新房产税下房产评估业面临的问题，进而提出了新房产税下更好发展房产评估业几点建议，旨在更好的发展房产评估业。

　　关键词：房产税新政；房产评估业；对策建议

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，xxxx正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

　　重庆上海相继出台房产税试行征收方案，成为我国首批对居民个人住房保有环节征税的试点城市，目的在于加强房地产市场财税调节，抑制房价过快上涨。重庆市对本地居民个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税。税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。上海市对本地居民家庭第二套及以上的住房以及外地居民在本市新购的住房征收0.6%的房产税。两地出台的房产税征收方案侧重点不相同。重庆市主要抑制高档房的消费，上海市的侧重点在于二套房的消费。共同的目标是打击炒房投机控制房价过快上涨，调节收入分配，实现社会公平。

　　1、在不征收房产税的情况下，住房消费成本低，住房选择就会偏向大的房子；在征收房产税的情况下，住房消费成本提高，住房选择就会偏向更小的房子。如果对非经营性房产不再免税，对住房消费的节约有促进作用，有利于节约住房资源，减少那种住房消费贪大求洋的倾向，有利于节约土地资源。房产税税负越高，这种作用就越显著.土地资源和住房资源总是有限的，房产税带来的节约有利于让更多的人有房住，对住房基本消费平等化、促进住房公平显然是有积极意义的。

　　2、征税增大了交易成本，包括持有成本和出售成本，将会打消一些人炒房的念头。通过税收拿走炒房者的一块收益，得利少了，炒房的人才会减少。

　　3、征税会扩大住房持有成本，迫使一些持有几套住房的人“吐出”一部分房子，这样可扩大住房供应，从而抑制房价上涨。

　　4、房产税是基层XX的主体税种和稳定的税收来源。

　　5、征收成本却很高,按照房产价值征收，需要评估.所以按现在的规则房价越高，需要征收的税就越多。当然还会有很多没有总结到的，以后想到或看到会再与大家分享。房产税的出台必然会对房地产价格，市场造成不小的影响。

　　房产税的征收增加了二套房的持有成本，使购房投机者犹豫不前，同时拥有二套房或以上房产的所有者为了合理避税，将房产出售投入市场。结果使买房的人减少但房源的数量增加，供求发生了变化，可以起到抑制房价的作用。但是现实中的情况往往不是这样简单，存在很多问题。

　　征收房产税的目的是抑制投机性需求，那么最具针对性的征收对象是投机购房者而非自住，可是如何将投机性需求从刚性需求分离出来是一个难题，哪些征、哪些免，哪些属于自住房哪些属于非自住房实难划清界限。从试点地区的征收细则中可以看出，认为第二套及以上的住房或异地购房大部分属于投机性需求。但是这样的划分极有可能误伤中低收入家庭，没有充分考虑房产所有人的纳税能力。房产税不同于其他税种，是税基和税源分离的，如个人所得税的来源是个人收入，营业税的来源是营业额。房产税的征税依据是房屋的估价值，虽然房屋是增值的，但是增值不能马上变现，房产税需要人们从个人收入中扣除，当然增加了人们的负担。尤其对中低收入家庭来说是不小的支出，然而对高收入家庭来说负担相对较小，这样看来有悖于实现社会公平的初衷。

　　房地产需求正处于需求旺盛阶段，二套房的所有这不担心房子难出手，所以在进行二手方交易时卖方会将房产税转嫁给下一位购房者。对于房屋租赁市场来说，由于房屋持有成本加大，房租也可能水涨船高。人们持有二套房的数量减少，会影响到房屋租赁市场的供给，配合限购令外地人买房受限制，导致租房需求增加，最终也会使房屋租赁价格上涨。从这种意义上讲，房产税的征收可能又推高了二手房交易价格和房屋租金。此消彼长，难以达到从根本上抑制房价的目的。

　　面对于房产税开征的洪流，在城市和农村夹缝中生存的小产权房被排除在了征收范围之外，在房产税的激论声中，小产权房的所有者采取冷眼旁观的态度。以目前的政策来看，无论拥有多少套小产权房，国家都不会征一分钱的房产税，在一定程度上会使小产权房市场红火起来。但是如果国家对小产权房开征房产税是否代表这给小产权房披上了合理、合法的外衣。小产权房是农村集体与地方XX利益抗衡的产物，但是却造成了土地资源的低效配置，所以应该在明晰农村土地产权的基础上，将农村房产纳入到房产税的征收范围之内。

　　房产税一个人所得税不同，需要房屋所有者自行申报，自行缴税。但是现阶段国民自行缴税的习惯还没有完全形成，导致房产税不能按时足额征收，那么房产税的调控政策便成了一纸空文。有学者建议对于没有按时缴纳房产税的家庭，在卖房时一并征收，但是这样房产税便无异于营业税，而且极容易转嫁到购房者的身上，再次推高房价。再者，房产税与其他税种的不同还在于，房产税并不是由企业或单位代缴，而是要个人自行申报缴费，这种逐人缴税的方式，税收成本较高，而且逃税的比例可能较大。

　　据上海住房保障和房屋管理局网站公布的数据，目前上海注册房地产估价师有1351名。而根据中房信提供的数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。有专家据此得出数据，如果按评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天才能评估完。上海市的房产税试点暂行办法明确了征收对象是指“办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。”也就是说只有纳入交易范围的住房才会涉及到评估，不会对4.98亿平方米的所有存量房面积评估。况且，评估师也不应该只统计注册房地产估价师，应该把归属于中国资产评估协会的注册资产评估师、归属于住房和城乡建设部的房地产估价师和归属于国土资源部的土地估价师合并计算，因为现实中的房产交易不只会涉及房屋、土地，还会涉及股权转让、收购转让以及无形资产等。相比上海市的规定，重庆市的暂行办法给评估师带来的市场机遇更大。重庆市规定对个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的高档住房征收房产税。由于独栋和高档住房的价格较高，评估费用自然也就水涨船高。“这对改变目前评估一套房子评估师只能得到200-300元收入的尴尬现状会有很大好处，也会改变三套评估机构低价竞争的不正当行为。”“拆除围栏，不搞恶性竞争。

　　有关部门应该站在发展中国现代服务业的角度考虑中介行业的整体发展，整合各方力量，发挥集群效应。把分属于三家的评估机构合并，不应该以部门利益为由割裂中介行业，摒弃小而全，培育大而全的评估机构。

　　如果按每套房子100平方米、评估费200元至300元计算，房产税开征后上海市4.98亿平方米的存量房带来的评估收益有望达到10亿元至15亿元。“但2009年上海市资产评估市场的份额只有3亿元至4亿元，其中房地产评估只占其中的20%-30%。房产税的实施有望改变资产评估市场片面注重对上市公司评估的现状。由于财政部和证监会规定公司上市前对房屋、设备等资产必须评估，所以对上市公司评估属于资产评估机构的法定业务，但和会计师事务所一样，目前的资产评估机构业务较单一，法定业务所占比重较高，不利于行业的长远发展。

　　拓展评估机构的新业务，解决生存问题，借助房产税实施的契机先把业务量做上去，毕竟先有量才能有质，公司壮大了，就不容易受市场利诱，具备抵御市场风险的能力，拓展房产税评估新业务离不开相关机构的支持。

　　目前，评估市场虽然有最低收费标准限制，但市场还没有达到完善和透明，一些小的评估机构为了生存大打价格战，造成行业混乱。目前评估一套房子，评估师要到现场实地勘察，再结合周边市场的行情给出评估价格，如果被评估的房子距离较远，评估师现场勘测就要花费一天的时间，而目前的收费只有区区几百元，付出和收入差别很大导致很多评估师不愿意从事房地产评估，如果确实要评估，也只好靠连续揽几个房子的业务凑够1000元后“打包”做评估。

　　房地产评估行业除了市场环境差以外，还存在人为的障碍。目前在房地产抵押、评估市场，银行往往会每年公布中介名单数据库，只有入围银行数据库的中介机构才能开展指定业务，如何进入银行的数据库，进入数据库的标准是怎样出台的？如果这些“门槛”不透明就会有寻租空间。“应该加强监督的力量，保证竞争的公开、公平和公正，如果做不到这一点，就应撤掉‘门槛’，让大家都有平等机会开展评估业务。”“评估行业的经营理念、市场环境需要每个评估师更新和开拓，评估机构也应有长远的发展观念，不要急功近利。但整个行业的大发展更离不开XX、行业协会的支持。目前房地产评估市场还没有形成几个著名的品牌，有关部门应把握房产税开征时机，在政策上鼓励评估机构兼并重组，打造几个好的品牌，形成品牌效应。

　　房子用于抵押时高估、纳税时低估，这是目前房地产评估时遇到的普遍问题。要想改变这种现状就需要行业协会与房地产交易部门联手建立房屋评估数据库，评估师以周边房屋价格的平均值为依据，结合交易房屋的具体情况，给出的评估值才会更加客观。目前评估师大多靠“单打独斗”，评估师的经验和职业道德直接影响评估质量。

　　仅靠某个评估机构积累的数据无法覆盖整个城市的房屋交易情况，而且重复建设数据库也会造成资源和资金的浪费，协会和XX部门建立的数据库更容易让人信服。鉴于房子的价格基数很大，波动剧烈，重估周期应设为一年，数据每年更新一次，及时正确地反映房屋的实际价值，重估以及数据库维护费用由协会或XX买单。评估师开展房产税评估业务时可以通过付费或会员等方式开展对数据库的查询。

　　数据库建立后，如何运用就涉及到评估师的素质问题。房产税评估这项新业务要求评估师在评估时不仅要熟悉房地产、评估业务，还要懂得税务业务，所以评估机构还应注重人才的培养和积累。“评估行业目前缺人才、缺规范的市场，缺一批叫得响的中介机构。评估行业要想发展不能盲目照搬外国经验，要立足国内打出中国特色，积极发现和培育市场，做大做强。房产税的开征对评估机构是机遇也是挑战。

　　前期准备_T作包括软件和硬件的准备，如房地产信息库、评估软件和模型、评估人员等。目前我国各地的信息系统还不完备，各地各部门如财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等几乎是背靠背在运作。因此目前，相关数据的收集难度相对较大，而要想较好地采用批量评估技术，建立符合我国国情和当地的房地产情况的模型、开发相应的软件所花费的人力和财力相对也比较多。为了最大限度地利用市场信息，保障评估结果的准确性和公正性，批量评估往往要使用50个～500个销售数据和20个～30个属性变量，利用桶关软件进行趋势分析并确定多维变量之间的关系。因此，为了使批量评估技术达到人们预期的效果，前期要花费的大量的时间、人力、物力和财力。由于房地产市场是动态的市场，凶此，还要有专人跟踪市场动态，随时更新信息系统，信息系统越完善，投入就越多，系统维护和升级的工作量和成本也越高。

　　由于机制体制问题，我国还存在信息化水平较低、管理方法比较落后、国内个人征信系统还不够完善、有些房地产的交易证据不全、相关部门之间的数据没有完全实现联网、还没有比较完善的房地产信息系统等问题。因为没有全面的影响房地产价格的参数作为支撑，评估的结果就会不够准确。由于房地产所在区位不同，房产价值存在着较大差异。又如有的房屋过去在城郊，但现在随着城市扩张，位于城中，价值也得到了很大的提升。凶此如何合理没置参数以动态地评估日标房产的价值也是一项浩大的、复杂的工程，目前看来，这些参数的选取需要大量细致的T作。如果上作没有到位，只是大体分区来确定目标房产的基础价格，就容易因为评估结果不公正而招致业主的反对。要做好批量评估，不仅需要完善各部门内部的信息，还需要各部门之间沟通、协调，完善部门之间的平台信息，使房地产信息资源能够共享。目前应致力于建立一个立足于结果公平、准确的房地产信息系统数据库，使得房产税的计税依据和税率的确定要适当，以确保评估结果的公正、准确。

　　批量评估技术对评估人员的执业素质和技术要求较高，但国内评估机构普遍存在专业技术人才力量薄弱、专业技术人才储备不足等问题，这些先天不足客观上制约了批量评估技术的推广和应用。

　　对工作的细致程度要求较高目前，目标房地产分区、基准物业的确定、修正系数的确定工作量较大，对工作的细致程度要求较高。另外，批量评估模式下，地方XX相关部门町能失去对评估过程、财产重估的实际控制从而影响财政分权的目标。这些都是目前采用批量评估技术遇到的困难。因此，在采用批量评估前，一定要采取有效措施，克服这些困难，以保证批量评估技术的顺利运用。

　　是否到位是批量评估技术能否成功运用的前提性工作。因此，要制定切实可行的现场勘察方案，调动充分的人力资源实地到每一处目标房地产小区对每一栋物业进行现场勘察、拍照，登记地址牌，对影响物业价格的主要区位因素等进行详细的调查，如区位状况、土地的用途和类型、交通条件、配套设施、小区环境等，还要完善房屋性质、层数、类型、建成年份、房屋朝向、楼层、建筑结构、建筑类型、房屋质量、建筑外观、建筑风格、户型、装修、开发商品牌、物业管理等资料，摸清和掌握每栋物业的第一手信息，填写现场勘察表，并把这些信息输入数据库备用。在拥有以上信息的每一个小区的数据库系统中，还要完善个人住房信息，如房屋所有权人、所有权人身份证件号码、产权共有情况、联系电话、房屋坐落、户型图、建筑面积、房地产项目(楼盘)名称、楼栋号、合同交易价格、房产权属登记日期、房地产及其所有人的法律描述等。有些信息可以从比较权威的房地产嘲站或中介公司获取。但是同样的地块，房地产类似，如果土地类型不一样．如出让地和划拨地，房地产的价格也有所不同，因此，在前期调查时，不能单纯地看物业所处地块，还要调查所在地块土地的类型。在前期工作中，不仅要搜集房地产本身的基本信息，还要通过各部门收集市场信息。如国土部门可以提供土地出让的数据共享、房管部门可以提供房屋交易登记信息的共享、规划部门可以提供社区规划信息、民政部门可以提供地名登记信息等。还要建立存量房交易价格比对系统以供日后使用。

　　批量评估技术要求计税价格系统具自．完善的税基评估数据库，要自．科学的数学模型、设置合理的参数、准确可靠的数据，以保证批量评估结果的准确性和公正性。因此，在采用批量评估技术前，应根据我国和各地的实际情况，建立和完善共享的房地产信息平台，要考虑不同类型的房产价格影响因素，尽可能全面地设置影响价格参数，参数越伞面，评估结果就越准确。鉴于影响房地产价格的因素非常多，而且这些凶素对于不同的房地产的价值，其贡献大小不同。因此，应当针对每个具体的小区，选择合适的价格变量，建立相应的价格模型，使基准价定位到每一栋物业，从而可以根据每栋房屋的计税基准价，结合每套房屋的建筑特征，由系统自动计算该套房屋的计税基准价，从而使评估价格更接近于市场价格。建立市场变化及时更新基准价的动态调整模型，确定房屋基准价与销售时间的关系，使系统能够根据交易时间、市场行情的变化而自动更新，不断完善数据库，尽可能减少人为工作量。运用地理信息系统进行空问信息测量分析和数据的收集，把所评估房产的特征，如准确的区位、精确的空问坐标位置、交通状况等清楚地表达出来，绘制尽可能精确的、能够覆盖整个评估区域的土地价值地图，并将其传到网上，方便公众查阅地籍图、地籍编号、相应的房地产的平均市场价值及价值来源依据等。

　　房产税基评估涉及到多门学科的知识，如税收、房地产估价、计算机、数理统计、地理信息技术等，而目前我国国内的评估师专业程度还不够，因此，要保证房地产税基评估工作能够顺利地开展，非常有必要对目前的房地产估价人员进行专业培训，使他们成为具有多种知识背景和素养的、能够胜任房地产税基评估工作的专业人才。也可以以委托培养的方式，由高校定向培养专业的评估人才，以胜任批量评估工作。

　　有的业主可能会对批量评估的结果不满意，因此为了更好地实施批量评估，还需建立健伞争议处理机制。借鉴国外、香港等地的经验，建立健全多层次的争议处理机构，促使评税争议成功解决，使得每个纳税人能够公平合理纳税、心平气和地纳税。可以设立一个组织(如估价委员会)或网络平台，该组织和网络平台由XX相关部门主管，下设领导小组，这一组织或平台能够提供和业主谈判、业主上诉、对业主澄清的机会，使业手能够表达他们的观点和主要关注点，让估价委员会的人员能够进行直接沟通，当评估价格出来后，业主如不满意该评估值，可以在一定时间内向征税部fJ提交《反对通知》，提出反对意见。征税部门收到《反对通知》后，将责成估价委员会对物业重新复核或估价，业主可以任意选择二个以上可进行比较的房产，由评估委员会免费提供信息，然后根据这些信息重新进行评估。评估委员会在二次评估价格做出后，和业主沟通，进行解释和澄清，同时，需向业主发放书面的通知，通知业主不做修改的理由，或做哪些修改。房产税的征收是一项系统工程，还有许多问题需要解决。在我同，批量评估技术是一门新的技术，需要各部门和相关人员紧密团结、良好沟通、通力协作能使房产税的征收工作顺利开展。

　　房产税的计税依据以应税住房的市场价格确定的评估值为参照。可以肯定的是，实施房产税肯定会给资产评估行业带来一定的市场机遇。但是在实际操作过程中，由于政策的变化，肯定会给房产评估业带来一定的影响，所以我们既要抓住机遇，更要认清问题的严峻性，这样才能更好的促进房产评估业的发展。

　　参考文献：

　　[1]程敏．基于税收征管目的不动产批量评估研究【J】-消费导刊，2008(12)．

　　[2]纪益成．批量评估。从价税的税基评估方法【J1_中国资产评估，2006

　　[3]陈小悦．关于建寺中国房地产税批量评估系统的几点思考【J】．财政研究，2007(12)．

　　[4]张一童．税基批量评估方法应用的难点【J】．合作经济与科技，2009(6)．

　　[5]李玉庆、沈甫明，《房产税税收征管的调查与建议》，‘税务研究》，2005年第3期．

　　[6]徐壮，《完善房产税政策的几点建议》，《税务研究》，2004年第4期．

　　[7]王金波，‘对我国个人房产开征房产税的几点看法》，《涉外税务》，2004年第4期．

　　[8]张永忠，<我国房产税的改革取向》，《发展》，2003年第4期．

　　[9]贾康、白景明等，《我国房产税税制改革研究》，《财贸经济》，2002年

　　[10]漆亮亮，《房产税的历史沿革》，《涉外税务》，2002年第4期．

　　[11]殷琳，《房产税计税依据必须改革》，《税务研究》，2002年第7期．

　　[12]潘益友，《浅谈加强房产税的征收管理》，《税务研究》，2001年第1l期．

　　[13]杨雄文，《完善房产税的一个设想》，《税务与经济》，2001年第4期．