摘要：近年来，随着人类文明的进步,广州经济持续快速发展，在国内主要城市中经济总量保持第三的位置，居民收入不断增加。人民生活水平有了明显提高，住房作为人类生存不可替代的必需品,人人都应享有合适的居所这一观点已经得到普遍的认可，所以说有必要对我市居民的住房消费进行分析和研讨，然后因势利导，发挥优势，推陈出新，以更好地提升居民的生活质量，促进人的全面发展和市民综合素质的不断提高，并对广州市住房消费的未来发展趋势进行一下展望。
关键词：广州市；住房消费；调查
引言
虽然在新世纪里，人们的生活状况发生了天翻地覆的变化，我们也知道一个环境良好、适宜人居的住所是所有居民的基本权利。但是我国住房制度改革十几年来,改革的步伐依然是走走停停,房地产市场的发展骤冷骤热,住房消费的热潮并不是像人们所想象的那样如期而至,就是因为住房消费行为不同于其他消费行为,它牵扯的要素多,涉及的范围广,行为的复杂程度高,在众多要素的共同作用下,住房消费就被蒙上一层朦胧的色彩。尤其是在因城市化快速发展而使得房价上涨过快,以致广大中低收入人群的住房支付能力与住房市场价格之间出现巨大落差的情况下。本文通过对广州市的住房消费现状进行调查研究，加以分析，在结合住房消费影响因素加以分析对广州市的消费住房的趋势进行一下展望。
一、广州市的住房消费现状
（一）问卷调查对象情况概述
本次调查对象以广州城市户口居民为主,占74.46%;年龄分布比较均匀,26~50岁居民比例接近60%;职业有年轻白领、事业单位职工、个体私营企业职工、私营企业主、下岗职工等;家庭月收入以751~4500元为主;家庭组合以2~3人为主;本次调查覆盖面比较广,具有一定的代表性和广泛性,基本反映了广州市居民,特别是中低收入居民和外来人员的住房现状和住房需求。
（二）城市居民住房现状调查
1.住房性质:被访者人群的住房性质以房改房为主,占了39.5%,一手商品房、农民房和其他住房(大部分为公房和城市私房)分别占了18.5%、15.94%和16%。
2.住房来源:被访者中以自有住房者占比例最高,为52.66%;其次是租房,占了34.30%。
3.现居住房建筑面积:被访者的现居住房建筑面积分布均匀,31~40m2、71~80m2、61~70m2、21~30m2的居多,分别占15.12%、12.2%、11.22%、10.24%,80m2以下的占回答人数的78.54%,60m2以下的也占了55.12%,居住面积以小户型为主。
4.居住人数:被访者的居住人数基本上集中在2~4人之间,在作答的131人中,回答3人的占了48.85%,其次是4人的,占16.79%,再其次是2人的,占14.5%,三者合计为80.15%。
5.人均居住面积:基本集中在25平方米以下,此数据是根据现居住房建筑面积与现居人数的比得出来的。在129位回答者中,有106人的人均居住面积集中在25m2以下,占了82.17%。20m2以下占了65.12%,10m2以下的占了20.93%,25m2以上的占了34.88%。
6.现居住房楼龄:大部分集中在20年之下,其中楼龄在11~20年的占35.29%,6~10年的占25%,在5年以下的占15.2%,21年以上的占24.51%。从上面住房性质统计分析可知,住房大部分是房改房,楼龄的长短基本上与房屋性质的分布情况相一致。
7.对现居住房的满意情况:大部分居民对现居住房处于基本满意到满意状态,分别占38.35%和24.27%,而处于不满意状态的有26.7%,非常不满意的占6.31%。
（三）居民住房需求状况调查
1.购房意向:以“不确定”和“从不考虑”在广州购房者居多。其中,不确定者79人,占40.72%;从不考虑者67人,占34.54%;考虑购房者占24.74%。通过深度访谈和问卷的交叉分析可知,他们不是没有购房欲望,而是欲望非常强烈,只是因为经济收入、住房价格等方面的原因,使其认为很难通过购房来解决自己的住房问题。另外还有一小部分人认为自己不会长期留在广州,所以不考虑在广州购房。购房意向与被访者家庭月收入交叉分析情况。
2.能接受的住房单价:大部分回答者接受3500元/m2以下的住房单价,详情见表2。
3.能接受的住房总价:回答者能够接受40万以下的住房总价,其中又以20万元以下的居多。
4.能接受的住房面积:回答者更愿意选择90m2以下的小户型,尤其是40~80m2的小户型(见表3)。
5.长期租房意向:76.24%的绝大多数被访者不愿意在广州长期租房,理由是自己拥有住房产权才能有保障,传统的观念上也倾向于拥有自己的房子。同时,他们认为房租和月供的金额相差不大,购房比较划算
二、住房消费影响因素
近年来，广州经济持续快速发展，加上国民生活水平的提高还有国家住房改革政策的实施，我国房地产市场也开始迅速发展，各种各样的房地产产品也层出不穷。开发商为了鼓励消费者购买自己的房地产产品，都不同程度的为各自的房地产产品附加上了不同的概念。在这一背景喜爱，广州住房消费依然不是很乐观，究竟是什么因素影响了消费者购买住房呢？经过对现有市场数据和资料的分析，消费者购买住房主要是受如下因素影响：影响消费者购买行为主要是国家经济发展因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等
（一）消费者自身因素
1.消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等
消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需求层次和购买能力。消费者经济状况较好，就可能产生较高层次的需求，购买较高档次的商品房，享受较为高级的消费。相反，消费者经济状况较差，通常只能优先满足基本生活居住需求，选择安居房或价格较低的商品房。居民的收入水平无疑是影响其消费行为的重要因素，经过调查得出在居民家庭收入构成中呈现两个特点：一是工薪收入是城市居民收入的主要来源。最近几年，广州城市居民人均工薪收入占家庭总收入的比重达77.3%；二是转移性收入和经营净收入占家庭总收入的比重稳步上升。2005年，转移性收入（主要包括养老金或离退休金、赡养收入、捐赠收入、提取住房公积金、亲友搭伙费等收入）占家庭总收入的比重为17.4%；经营净收入占家庭总收入的比重为3.6%。经过调查广州市的家庭年人均可支配收入为15357元。其中，以家庭为单位调查的，其年人均可支配收入较低，只有12654元，而单身调查对象的年人均可支配收入较高，为21823元/年。但总体而言收入水平较低，无论哪一个群体，这一数值都远低于2010年广州市城市居民家庭年人均可支配收入30658元。广州同时作为繁荣的商都，在交通、购物、饮食、住宿、旅游、服务等方面为居民提供了宽松、便利的消费环境，自然这些消费费用固然也不会低。
2.消费者的职业和地位
不同职业的消费者，对于商品房的需求与爱好往往不尽一致。一个从事教师职业的消费者，一般会较多地选择文化色彩较为浓厚的商品房产；而对于IT行业的金领来说，时尚、个性和宽带更为需要。消费者的地位不同也影响着其对商品房的购买。经济实力雄厚、有一定社会地位的消费者，通常会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品房或者别墅。
3.消费者的年龄与性别
消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。如在幼年期，需要婴儿食品、玩具等；而在老年期，则更多需要保健和延年益寿产品。不同性别的消费者，其购房行为也有很大差异。在看房人群中，通常男性消费者更关注会所、客厅、阳台、书房等部分，女性消费者更关注厨房、卫生间的实用性和舒适性。年轻的消费者比较注意楼房的外部环境及交通便利程度；年长的消费者则更关注小区内部的环境。
4.消费者的性格与自我观念
性格是指一个人特有的心理素质，通常用冲动或理性、外向或内向、创意或保守等去描述。不同性格的消费者具有不同的购买行为。冲动的消费者在购买中表现出大胆自信，而理性的消费者在挑选商品房中往往货比三家、择优选择。
（二）社会因素
1.社会文化因素对消费者购买行为的影响
文化通常是指人类在长期生活实践中建立起来的价值观念，道德观念以及其他行为准则和生活习俗。若不研究、不了解消费者所处的文化背景，往往会导致营销活动的失败。
任何文化还都包含着一些较小的群体或所谓的亚文化群。它们以特定的认同感和影响力将各成员联系在一起，使之持有特定的价值观念、生活格调与行为方式。这种亚文化群有许多不同类型，其中影响购买行为最显著的主要有：一是民族亚文化群。在广州有着深厚的岭南文化底蕴，除了占人口多数的汉族外，还有其他民族，他们在食品、服饰、娱乐等方面仍保留着各自民族的许多传统情趣和喜好。二是宗教亚文化群。以我国来说，就同时存在着伊斯兰教、佛教、天主教等。他们特有的信仰、偏好和禁忌在购买行为和购买种类上表现出许多特征。
2.社会相关群体对消费者购房行为的影响
相关群体是指对消费者的态度和购买行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等。消费者作为社会一员，在日常生活中要经常与家庭、学校、工作单位、左邻右舍、社会团体等发生各种各样的联系。
家庭是消费者最基本的相关群体，因而家庭成员对消费者购买行为的影响显然最强烈。现在大多数房地产营销人员都很注意研究家庭不同成员，如丈夫、妻子、子女在商品房购买中所起的作用和影响。一般来说，夫妻购买的参与程度大都因产品的不同而有所区别。当然在家庭的购买活动中，其决策并不总是由丈夫或妻子单方面做出的，实际上有些商品房的选购，往往是由夫妻双方包括已长大的孩子共同作出购买决定的。
亲戚、朋友、同学、同事、邻居等也是影响消费者购买行为的重要相关群体。这些相关群体是消费者经常接触，关系较为密切的一些人。由于经常在一起学习、工作、聊天等，使消费者在购买商品房时，往往受到这些人对商品房评价的影响，有时甚至是决定性的影响。房地产二次营销中采用的以老客户带新客户购买的策略就是利用了这种影响力。所以在分期开发的房地产项目中，首期物业的销售及管理对后期的项目开发、销售有重要影响。（三）其他影响因素
影响消费者购房行为的主要因素，除消费者自身因素、社会因素之外，还有企业和产品因素，如广州某某房地产公司的品牌、物业服务的优劣、楼盘的质量、宣传策略、推广模式和销售中的促销工作等。
三、广州市住房消费的未来趋势
2011年，世界经济呈现新兴经济体复苏较快、通货膨胀压力增大，但发达经济体复苏乏力、失业率居高不下的分化走势，国内经济出现经济增速同比下降但物价涨幅同比上升的复杂局面。我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，宏观调控取得积极成效，物价上涨势头初步得到控制，经济增长减速平稳。2012年，受发达国家债务危机拖累，世界经济延续缓慢复苏、低速增长走势，国内外因素要求我国加快经济结构调整的压力进一步增大，我国应继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，更加着力调整经济结构，将进一步激发自主增长活力。这些都影响着广州市住房消费的发展趋势。
（一）高收入住房消费者需求得到满足
广州的房地产开发了已经有30多年将近40年的历程。这几十年来，广州的房地产一直走“平民化消费”的路线。开发的普通产品、草根产品太多，优质物业、高档物业偏少。高收入人群的需求一直得不到满足。未来广州新中心城区的发展将有效提高广州房地产的开发水平。
（二）更多外来投资群体
广州楼市供应量中，住宅类约占85%。购房客户中，投资类客户比例约占10%左右。在“万元房”时代来临后，常规型产品的销售量将有较大幅度下降。投资型买家将成为主导力量。能否更大范围地“国际化”和“国内化”。现在广州楼市要升级，要走出广州人自己消费为主的现状困境所以会招揽更多的“外资”，使广州楼市进入新高。
（三）从“住得下”向住得宽敞转变
一直以来广州住宅消费比较高，一直存在着居住拥挤的问题。现在，随着收入的提高，人们越来越要求住得宽敞，卧室、客厅、卫生、厨房、阳台等面积扩展，要求功能齐全。从2000年的销售情况看，两室一厅、三室一厅、每套120平方米的住房热销，“十五”期间将进一步扩展到每套150平方米左右。
（四）从居住保障型、安居型向舒适型、享受型转变
在现代社会中，住宅的享受功能日益上升到主要地位，讲究居住质量、提高居住水平成为人们追求的目标。由此对居住的舒适度、居住环境、居住文化的要求越来越高，房型好、环境好的住宅热销也证明了这一点。而且随着科技进步、信息产业的发展以及因特网的普及，小区的智能化设施已成为人们选购住房时所考虑的一个重要因素。如宽带上网、智能化保安设施、智能化物业管理等等，已是中高档楼盘的必备设施，智能化住宅也越来越受到购房者的青睐。
（五）从追求住地靠单位近，向居住环境好转变
随着环保意识的增强，地铁、轻轨、隧道等交通设施的完善，交通便捷度的提高，人们对居住区的环境越来越重视。由此，在广州郊区那些宁静、空气清新、绿色覆盖率高的一些小区楼盘，大受购房者的欢迎。过去不少居民往往以住在市中心为荣，贪图购物方便。近年来情况有了很大变化，随着郊区经济发展、商业网点增多、农村城市化进程加快、交通通讯便捷，加上郊区宁静、环境好、房价便宜，越来越多的居民喜爱到近郊购房入住。优质的品牌住房，质量上乘、档次高、物业管理到位，既是放心房，又是代表住户身份的上档次房，可以满足物质的、精神的享受。如今的购房者越来越倾向于品牌住房，以至出现少见的排队抢购现象。
（六）从公寓式住宅向花园别墅转变
近年来随着高收入者的增多，联体别墅、单体别墅销售趋旺。花园别墅具有情趣高尚、清静、私密性强、环境好、单家独户、人与自然融合等优点，单位面积售价不高，总价适宜，同高收入者身份相称，成为白领阶层追求据住目标。今后的发展必然会有越来越多的人趋向购买花园别墅。
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