商业银行房贷风险与防范

　　摘要：有关个体住房抵押借贷风险的分析始终是数十年间国家金融组织与房产组织探讨的一个主要内容。现在，伴随中国福利分房机制逐渐的被取缔，开始运用住房消费货币化制度，中国金融借贷活动逐渐面向个体，商业银行也逐渐的实施个体住房质押借贷活动，为居民购买个人住房提供经济支持，商业银行房贷业务得到了蓬勃发展，使得商业银行收入的主要增长点变为了个人房贷业务。然而，我国房地产市场价格上涨过快，存在着许多不合理的因素，伴随着国家对楼市的宏观调控，商业银行个人贷款显现出许多问题，同样个人房贷风险也显得尤为重要。本文通过分析商业银行个体住房活动的风险及其住房借贷要迎接的挑战问题着手分析，提出相应的风险防范措施。我们的国家、社会、银行、个人等共同付出彼此百分百的努力，才能更好更快地共同构建一个完善的、统一的风险防范体系，才能未雨绸缪，才能促进中国房产市场良性、平稳的运作。

　　关键词：商业银行；个人住房；贷款风险；防范措施

　　众所周知，在2008年，X发生了一场前所未有的金融风暴，即次贷危机，瞬间就对全世界发生重要影响，众多的金融组织逐渐的退出市场，全球经济迅速衰退萧条，甚至出现瘫痪的恶劣现象，并严重祸及到了实体经济，这个真实的事例告诉我们一个刻骨铭心的道理:即使个人住房贷款相对比较安全，但是其风险出现，就会快速的发展，且存在规模较大的金融危机，在很大程度上影响金融活动与经济运作。

　　但是在我国这种特殊的国情和市场环境下，个人住房贷款中的金融风险主要还是集中在商业银行这块，社会上普遍把住房贷款业务看作低风险的优质资产品种，因此越是随着数量的增长，其累积的风险也就越来越多，除此对于分散和转移风险的方法，不仅存在着局限而且还缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范的同时个人信用体制还不够完善，较为欠缺，造成个人住房贷款风险越来越明显，所以加强防范个体住房借贷的风险是比较关键的。本文主要研讨我国商业银行住房借贷存在的难题，且按照或许会产生的风险作出相应的防范措施，对此提出合理有效的建议，对防范金融风险和维护市场平稳做出一份贡献。

　　中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》是这样定义个人住房贷款的：它指的是债权者对借贷者发出的运用在采买自己居住的一般性房屋的借贷住房的款项。借贷者提供个体住房借贷的时候，借贷者一定要有质押。借贷者在期限结束之后不能清偿借贷本金和利息的时候，债权者能够按照法律的规定对质押物品进行处理，或者让担保者担负清偿本金和利息的连带职责[]。

　　商业银行个人住房借贷包括委托借贷、自营借贷、组合借贷的类别。委托借贷是公积金借贷的正式名称，为借助委托商业银行提供的个体住房借贷。它是一项政策型的个体住房借贷，不但存有较小的利率，而且其上缴主要是员工自身来供应的。自营借贷主要是商业银行发放的诚信借贷资本，对于采买房屋的个体提供信贷资本，或者被叫作商业型的个体住房借贷。组合借贷是指公积金借贷与信贷资本一同对相同借贷者提供的运用在采买房屋的借贷，即个人住房组合借贷。

　　在20十世纪90年代，伴随着中国房地产行业的逐步发展，个人住房贷款成为银行的一项新兴业务，开始迅速发展壮大。经过近10年的努力，个人住房贷款业务在各大商业银行中的地位日趋重要，并且迅速成为商业银行的一项重要收入来源。同时，伴随着国家经济的快速发展、经济形势的持续改变与我国宏观调控的不断发展，商业银行个人住房借贷活动面临着新的挑战和机遇。

　　实际上，个人住房借贷属于消费型的借贷，其和银行的另外借贷进行对比，存在下列特征：第一，零售性，商业银行个人住房贷款是向自然人发放的用于购买普通住房的，贷款人数众多，以致于贷款相对分散，每笔住房贷款资金相对较少，相当于零售业务性质[]。第二，地区性。银行对于借贷者的资本、诚信情况了解的全面性和对借贷者资本、诚信情况的改变实施跟进、监管等，在某种水平上对于借贷的平稳水平具有关键性的作用。假如想调研跟进其他区域借贷者的资本、诚信情况，不是一件简单的事，银行若要做好这些工作势必要投入相当多的精力，过程较为复杂繁琐，从而导致银行房贷业务没有多少利润，甚至是入不敷出，这就在客观造成了住房贷款具有很强的区域性。第三，长期性。用发展的眼光来看，因为住房本身具有比较明确的价值，且居住时间较久，个体采买房屋常常要累积较长时间的资本，使得个体住房借贷周期通常是几年、十几年，有的长达三十年。

　　信用风险也被叫作违反合约的风险，指的是对方没有执行合约中给出的有关职责导致经济受到损害的风险。在漫长的贷款期间，因为住房借贷活动隶属时间较久的借贷活动，所有的不被预期的事件都会给房屋借贷产生某种水平的风险与作用，导致银行面临直接或间接的伤害。

　　信用风险还包括下列一些方式：第一，被动违反约定，即被动的违约，当借款人因为某些原因造成自身财力问题，便不能按期偿还到期债务。在我国市场经济的大环境下，各行业之间竞争激烈，不论是哪方面出差错，都可能导致借款人无力偿还自己分债务，以致不得已违约。另外，我国目前对借款人的审查力度有所欠缺，主要还是集中在静态审查，就借款人借款时的还款能力一方面重点审查，但是对于以后是否能够按时偿还本息考虑的比较少，这一点有失稳妥，这也就在无形中增强了信用风险产生的概率。第二，理性违约。是借款人主动的违约，如果借款人认为违约可能会为自己带来较少的损失，便会选择理性违约。通俗点说就是当利率上升较快或者房价下跌迅速时，选择继续还款会给自己带来更多的损失，借款人会选择理性违约。第三，提早清还借贷，隶属主动违约，也就是借贷者并未根据合约的时间与数量，选取尽早清偿一些或所有的借贷。

　　市场风险是指因未来市场价格的不利变动而可能给商业银行造成伤害的风险。和另外领域进行比较，经济发展的周期运作会为房产行业产生较为灵敏的作用。一旦经济形势比较好的时候，民众收益就会提升，市场对于房产的需要也会增加，一定会导致借贷数目的不断增多；然而面对经济衰退情况时，必然会产生大量的“呆坏账损失”现象。

　　由于宏观经济周期的约束，房产市场一样也面临某种程度的周期。经济发展形势大好的时候，公司数目不断增多，个体收益逐渐增加，一定会使得个体采买水平提升，对生产或商业型的房产需求水平增多。而且，市场投机者对于商品性住房的需求，会让其需要数量逐渐增多，使得房产市场出现供求不平衡的情况，让房屋价格逐渐上升。当经济形势不好的时候，个体收益被削弱，社会采买水平下滑，市场投机者急切的想要出手已有的房产，这时候的房屋价格是不断下滑的。如此便增强了商业银行的房贷危机。

　　政策性风险指的是国家出台的有关货币、财政、房产产业等方面的规定对于房产市场产生的作用。XX会依据当前的市场行情适当得改变经济发展规定，一定会给房产市场产生一定的作用，会商业银行产生经济层面的伤害。然而，一旦房产市场快速运作，有时越出个体的消费水平，产生泡沫与投资较热的情况，和XX宏观政策要求存在不一致的状况，这时XX会运用一定的措施对房产市场进行管控。例如，2010年4月的时候，国家出台房产新政国十条来抑制泡沫盒投资过热等现象，不久针对房地产的政策陆陆续续得出台，比如提高贷款利息、限制购房、相关土地政策……这些措施都能够表现XX不断强化对于房产市场的管控，抵制房屋价值上升速率较快的意志，主动指引房产市场良性运作。

　　随着XX不断地调整和收缩房地产业，商业银行将不得不采取切实可行的措施来面临可能出现的政策风险，尽量减少自身的损失，其主要表现为在现行的规定中，早期投资购买房屋的人员的投资活动，有时并没有什么利益，还可能会导致一定的亏损。如此一来便会有更多的人选择违约，进而给贷款银行带来损失。

　　按照巴塞尔银行监管委员会颁布的《巴塞尔新资本协议》，操作风险指的是因为不健全且失去灵敏性的内在流程、员工、体系或者外在事件产生伤害的风险[]。个人住房借贷的运作流程涉及借贷之前的审核、借贷过程中的审核与借贷之后的管理。运作风险的出现，集中体现在下列层面：第一，借贷之前审核，借贷银行对于借贷者的相关情况了解的并不全面，或者借款人信息xxxx，以及放贷时的错误操作或违规操作；第二，贷后监管，员工的操作水平或者素养不高，这个过程中不管什么流程存在问题，皆会让借贷银行存在一定的风险与伤害。此外，当前市场竞争比较剧烈，商业银行间也具有各种竞争，如扩大自身的业务范围，出台一些吸引购房者的优惠政策，降低贷款人的贷款门槛，争夺竞争对手的客户……这些都可能导致运作风险的出现。我们知道，汇丰银行始终是世界银行的一个领军人物，是世界获益水平比较好、风险监控较强的银行，即使是这样，2006年X按揭借贷活动赊账高至106亿美元，出现风险错误判断的困境，给银行甚至社会造成了严重的后果。

　　流动性风险指的是银行中长期限的借贷和资本架构的对比比较明显，短期借贷较多的集中在中长期借贷方面，在较短的周期中难以达成变成现金的需求，且不能尽早处理资本不足的难题所导致的风险。银行若要维持信贷资金正常运转，经营的业务较好地发展，只有保持流动性，才能有大量的资金来源。

　　对于商业银行来说，普遍开展个人住房贷款业务和他在商业银行活动中所占比例的提升，这一中长期借贷的增加就会出现流动性风险。现在，个体住房借贷内的流动性风险，体现在下列层面：一是中国商业银行个体房屋借贷变现水平较为困难，主要是由于个体住房借贷隶属零售型活动，所有借贷的完成时间与借贷利率等都不同，商业银行难以对他进行规范化监管，再加上现在二级市场房屋并不完善，借贷质押很难进行变现操作，住房贷款变现也随之困难。二是现在民众的存款为中国商业银行提供个体住房借贷资本的一个重要资本出处，存款时间一般会少于5年，时间不长，然而住房借贷周期常常比较久，通常是5、10、20年或30年。这一短存长贷的活动，容易削弱商业银行的资本流通，导致流动性风险的出现，从而干扰商业银行资金流动问题。那么就很有可能导致两方面严重后果：第一，商业银行自身的利益遭受损失，即大大减少了其在金融市场上更加有利可图的投资机会；第二，当债权人要求银行清偿债务或者存款人出现大片的挤提存款现象时，商业银行便会很难调控内部资金，从而直接导致银行的破产和倒闭。

　　法律风险指的是法律规定机制并不健全，针对失去诚信、违反约定活动的惩处规定并不明确，落实水平较弱，让商业银行存在较大的伤害。一旦出现一定要借助法律手段处理难题时，由于中国当前的法律规定并不健全，无法保障一定能够确保商业银行权益不受到伤害，也会让商业银行出现直接或者间接的伤害。在商业银行中，个人住房贷款面临的法律风险主要来源于其支持的商品，即住房本身的某些特殊性。例如交易的特殊性，由于目前个人住房贷款介入房地产消费环节时，通常还是期房交易期间，期房本身就存在着许多法律上的问题和难点，特别是期房抵押，它所涉及到的法律问题尤其复杂。更加令人烦扰的是，开发商与购房者之间的法律纠纷通常少不了商业银行。

　　尽管在我国家，住房制度改革已有近20年，房地产市场得到了充分发展，但是房地产的法制建设仍然显得很落后，形形色色的法律纠纷此起彼伏，商业银行作为房地产市场中重要的资金供应者，往往面临很多的法律风险。然而发生在房地产市场中的法律问题总是涉及到银行，又总是让所有银行面临着最直接的风险，即贷款无法按期收回。

　　商业银行能够构建信息资源库，并且以数据库的方式构建个体房屋借贷诚信档案，涉及顾客身份、账号、收益、资本数目、保险状况等，确保档案信息的真实性，能够给个人今后的房贷提供信用基础信息，同时还可以根据个人信用情况，进行信用分级，另外借助汇总有关指数，全方位并科学的掌握个体房屋借贷的诚信情况，对于今后或许会出现的风险给予科学预估。

　　自然，信息库的构建一定要得到XX的扶持，且商业银行和XX组织间一定要实现信息的共享。信息库还能够为商业组织与XX组织的另外活动供应一定的参考价值。另外，商业银行通过XX组织借助税收、财政等组织的信息，可以得到比较准确、正确且全方位的顾客材料。除此之外，商业银行之间也可以彼此共同分享信用信息。毕竟商业银行自身的水平存在一定的不足，得到的顾客情况很难面对不断增多的房屋借贷顾客人群。所以，各个商议银行要强化配合，实现信息的分享，借助构建个体诚信信息分享平台的形式，共同维护房贷市场的健康发展。

　　商业银行对贷款抵押物的审查必不可少，首当其冲的是要明确借贷质押事物的科学性。假如借贷质押物品为房屋，一定要审核其质押的房屋的过户情况，保障相关流程是完备的，情况属实，且和有关产权组织实施协作，从而健全担保流程。此外，针对质押物品实施价值的预估，对质押物品价值变动进行有效风险监控，度量质押率之后实施借贷数额的审核。

　　个人住房借贷的质押物品被当作第二还款来源，一旦还款期限结束的时候，借贷者假如不能清偿借贷的本金与利息，借贷银行要按照法律规定处理，且享有优先接受偿还的权利。然而，因为质押事物本身具有某种风险，所以应严密审核质押物，保障削弱借贷风险。此外，借贷质押物的审核流程要实现：一是保障质押的房屋是正当的，被质押也是有效的；二是一旦出售房屋的组织到达一定的期限时，一定要尽早进行产权过户，给予有关连带职责的承诺，和产权质押登记组织进行商谈，保障质押流程是完备的；三是监控质押率，防止质押物品市价调整出现的变现危机；四是真正落实担保法，针对没有根据协议进行债务偿还的状况尽快给予落实按照法律规定拍卖质押房屋的行动。

　　贷款人申请房贷时，商业银行势必会对房贷申请进行严格审查，以此来防范风险，确保贷款万无一失，能够更好的削弱借贷者的诚信风险。对于请求房屋借贷资质的审核，要实现：一是将借贷者的现金收益当作借贷资质审核的前提，实施全面的借贷审核与风险评价，整体思考借贷者的工作平稳状况、家庭可承受水平等。二是全方位核实借贷调研情况的科学性、有效性与正确性，重点关注借款人的诚信状况、偿还能力、担保情况等；第三，对于贷款银行而言，应进行谨慎操作，确保和规范审批操作流程，明确贷款责任权限，确保贷款审批人员依据合法程序放贷；第四，贷款银行要紧追XX步伐，密关注XX经济要闻，掌握第一手情况，据此适度调节借贷规定，尽早且有效的调节审核规定，强化借贷的监管。

　　我国按照市场情况，持续颁布各项新的规定，从而防止出现房屋价格较高产生的投资过热的情况，持续运用新的规定对房产购置与房贷进行调控，对不同购房者采取不同的购房规定。针对购买房屋个体首付的比重也采取多元化的策略，将购房家庭当作一个单元，如果购买第二套房或者更多，则其购买房屋的首付数量和借贷利率会提升，从而防止采取其他方式实施投资或者炒作的活动。

　　在2010年4月，国家出台的房产新政国十条中，对于购买的第一套自用住房并且建筑面积多于90平米的家庭，借贷首付金额比重要高于30%；针对借贷采买第二套房屋的，借贷首付金额比重要高于50%，且借贷利率要高于基准利率的1.1倍；针对借贷购买不少于三套的，借贷首付比重与借贷比例要不断提升，详细比重是商业银行按照风险监管要求自行明确的。

　　人民银行与银监会应引导并监管商业银行住房消费借贷监管规定，严密约束各个投机性购买与炒作。假如一些区域的商品房屋的价格不断上涨、增加速率较大、提供较少，商业银行能够按照风险情况，在符合国家相关规定的情况下，停止提供采买不少于第三套的房屋借贷。此外，对于不能供应多于1年的本次缴税证明或社保证明的非当地民众不应提供采买住房的借贷。而且，商业银行应严密落实国家房屋借贷的最新政策，采取多元化的价格制定方式，适当提升首付的比重，严密预防个体投资失利导致的违反合约的危机出现。

　　商业银行实施监管阶段，一定要仔细核实和其配合的开发者的能力、资格与信用情况，综合考虑该开发商的实力，尽量避免烂尾楼现象的出现，以防部分开发商为了自身的利益，不惜损害银行利益，套取银行资金实行“假个贷”。对于开发者实施核实的时候，应重视审核员工是不是和开发者存在一定的权益联系，进而干扰审核结果的正确性与公平性。

　　房产活动是否科学和民众生活水准存在紧密联系。假如想要科学开展房产活动，各个XX、组织一定要全面体现其功能与作用，合理使用经济、行政与法律等方式，给商业银行等金融组织构建优质的宏观生态，不断推动且保障房产金融的良性与平稳运作。自然，健全法律系统是比较关键的内容。法律是房屋借贷风险预防的一个重要方式，存在较好的平稳性、确定性、限制性。法律方式给个体形成科学的活动原则与标准，从而对个体借贷活动进行限制，调节房屋借贷联系，将房屋借贷行为置于法律范畴中，进而更好的预防房贷危机。

　　中国房产市场的调整、有关政策规定的完善，皆会作用于个体房屋借贷风险。商业银行进行贷款发放的时候，务必加强自身风险防范意识，从银行内部开始做起，完善银行自身管理体制，严密核实借贷审核的所有流程，也应对开发者与借贷者实施严格调研，从而保障借贷者与开发者的借贷资格是不是正当的，保障进行商业银行房屋借贷活动的时候，能够规避一定的风险，减少不必要的损失。除此要健全法律规定的构建，完善银行制度建设，严肃个体借贷审核环节，借贷之后的风险监控也非常重要，尽力保障借贷是安全的，确保商业银行房屋借贷活动能够长久运作，强化提升商业银行的风险预防水平，确保房产活动能够正常运作，房屋借贷活动可以良好平稳的发展，为国民经济的平稳运行营造一个良好的氛围。

　　参考文献

　　1.1998年5月9日中国人民银行颁布实施《个人住房贷款管理办法》

　　2.王丙国.个人住房贷款主要分析分析及控制研究

　　3.2010年9月12日《巴塞尔协议》