摘要：自金融危机以来房价居高不下，2009年楼市的火爆更让所有人感到意外，几乎所有的房地产指标都创下了历史记录，作为衣食住用行的重要组成成分，住房状况在一定程度上反映了居民的生活水平和整个经济的发展程度，由于房价的高位运行，使得老百姓怨声载道，XX也频出政策干预房价，效果甚微，一方面人们迫切需要房子，另一方面又由于现在的房地产市场的不稳定而使人们处于观望的状态.2011年1月26日，xxxxxxxxxxxx主持召开xxxx常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作.会议提出的新国八条要求各地公布今年房价控制目标，绝大部分地方XX都已陆续公布了自己的调控目标.随着国家各项宏观调控措施的陆续出台，房价也在一定程度上有所波动.为了更好的把握居民的购房心理需求，以及新国八条和十二五规划出台一系列稳定房价的举措后居民对购房的心理变化问题，本文采用问卷调查方法，以国内网络居民为研究总体进行问卷调查，来了解在国家宏观调控下，人们对当前房地产市场的焦虑，购房心理需求的变化，购房意愿的影响因素，以及具有购房需求的普通百姓在购房时间选择上的主要影响因素，这同时也给房产市场和XX提供了一个参考，为了尽量满足购房者的需求，应更多的关注哪些影响百姓购房的因素，这不仅是关注民生的一种体现，也有利于国家的长治久安.
关键词：购房者；购房心理；购房焦虑；购房决策
1前言
房地产市场最近又起风波，各种现象表征已经表明市场开始触底反弹，比如排队买房、投资客开始入市、二手房主开始抬价等等，数据也显示环比在上涨。房地产之所以又成为当期的焦点，主要原因是购房者与卖房者都是非常焦虑的。一方面是政策预期并不明朗，一方面是市场并没有真正的方向。如果说近期房价上涨属于乱流式的波动，那么，未来这种趋势该如何演绎，将是整个房地产市场的焦点。[1]回顾自1998年国家把房地产做为国民经济支柱产业以来的十多年里，深圳房地产行业更是到达一个巅峰的时期。本研究将视角对准中国房地产比较典型的深圳地区，是因为深圳在中国的地产行业发展中扮演了重要角色。2010年开始的各项严厉调控，“国十条”、“限购令”、“限贷令”等等，给2011年的楼市带来了寒冬，房价松动和回落，开发商和购房者无不人心惶惶。[2]时至2012，有了新的楼市现象，房价的波动常态，众开发商大力推动楼市发展、购房者刚需解放等。本研究关注于购房者心理具体的购房决策焦虑。通过选取购房者进行问卷调查，进行心理层面的具体研究和剖析。[3]
2决策和焦虑的定义
2.1决策的定义
决策是人们在政治、经济、技术和日常生活中普遍存在的一种行为;决策是管理中经常发生的一种活动;决策是决定的意思,它是为了实现特定的目标,根据客观的可能性,在占有一定信息和经验的基础上,借助一定的工具、技巧和方法,对影响目标实现的诸因素进行分析、计算和判断选优后,对未来行动作出决定。决策分析是一门与经济学、数学、心理学和组织行为学有密切相关的综合性学科。它的研究对象是决策,它的研究目的是帮助人们提高决策质量,减少决策的时间和成本。因此,决策分析是一门创造性的管理技术。它包括发现问题、确定目标、确定评价标准、方案制定、方案选优和方案实施等过程。
2.2焦虑的定义
弗洛伊德最早从心理学角度重视并探讨焦虑的问题。他把焦虑分为客观性焦虑和神经症性焦虑，前者是对环境中真实危险的反应，与害怕一词同义；后者是潜意识中矛盾的结果。学习理论和精神分析理论对焦虑问题的研究有较大影响。有些学习理论家或行为主义者认为，焦虑是一种获得性行为，是遵循学习的规律并与某些情境形成联系的结果。精神分析学家根据精神动力学的观点认为，焦虑是潜意识中矛盾斗争的结果，其原因和过程不为本人所认识。弗洛伊德在其早期著作中确信，焦虑是受压抑的里比多的一种发泄方式，后来他又认为焦虑是自我和本我之间、本能欲望和现实调节之间冲突的结果。当本能的能量聚集太多以致不能用习惯的方式应付时，就会造成精神创伤。弗洛伊德把这时体验到的不愉快情绪状态称为焦虑。焦虑对自我来说是一种信号，其真实的意义就是提醒即将有危险来临。自我只要察觉真实的或潜在的危险便会引起焦虑，在焦虑产生之后，又会动员防御机制来斗争或躲避。以后的许多精神分析学家曾对焦虑理论加以修订,如H.S.沙利文认为,焦虑是一个人的生理需要未能以社会许可的方式得到满足的结果。
3关于购房者的决策焦虑现状调查
3.1调查对象内容及方法
本次调查采用网上调查以及现场问卷形式，共收到回答问卷152份，其中年龄在20～60岁之间、拥有初中及以上学历、具有一定家庭收入的受访者填写的问卷146份，样本有效率达到96%。从受访者结构来看，一是年轻人较多，45岁以下占七成；二是高学历居多，大专及本科以上学历占近八成；三是家庭年收入5万元以上的占近三分之二，其中家庭年收入在5～10万元的约占三分之一（见表1）。受访者构成显示，参与此次网上调查的，主要是正值购房需求高峰期的，具有一定收入水平的中青年群体，他们的看法大致反映了本市市民主流购房意愿和需求。
本研究问卷采用不记名的方式施测，数据处理在SPSS17.0统计软件上完成。设计问卷《深圳市民购房意愿调查问卷》，问卷共有20个条目，被试根据项目内容陈述自己的认识和态度，对问卷中列出的事件进行等级选择。
调查问卷的评价体系是以量表形式来体现的，通过Alpha信度系数法，我们得出信度系数在0.92，表示量表的信度很好。
同时也利用了SPSS软件进行信度分析，对量表进行纬度划分，将量表分为购买需求，购买能力，购买意愿和考虑因素四个纬度，通过每一纬度的Alpha系数来考察每一项得分间的一致性。得出问卷总的内部一致性信度系数为0.9001，说明量表的信度非常好，具有可用性和可信性。[4]
3.2调查数据分析
（1）二成多受访者计划在三年内购房：
调查显示，大部分市民有在本市购房的意愿，计划在未来3年内购房的占23.4%，其中意愿明确、计划一年内购房的占12.6%；而想要购房但近3年暂无计划的占50.7%；25.9%无购房计划。这表明，在目前宏观房市调控的大背景下，本市市民购房观望气氛仍浓。30岁以下和60岁以上受访者购房意愿较强本市购房需求呈现年轻化和老龄化趋势。30岁以下和60岁以上的受访者购房意愿较为强烈，计划三年内购房的比重均在27%～28%。[5]
30岁以下人群，正值成家立业阶段，购房是他们面临的迫在眉睫的现实问题，因此购房意愿强烈。其中，工作年限短、学历高、职业相对稳定者购房意愿更为强烈。调查显示，工作年限5年以下的年轻人中，有30.5%计划三年内购房，其中16.9%计划一年内购房；本科及以上学历者，近三分之一计划三年内购房，其中17.4%计划一年内购房；从事管理岗位和专业技术岗位工作者，有36.7%计划三年内购房，其中22%计划一年内购房。
60岁以上受访者的购房意愿高且较为明确，有27.9%计划三年内购房，其中约20%计划一年内购房。这部分人群购房意愿强的主要原因与其适龄子女即将进入婚嫁阶段有关。
（2）改善型或安家置业型的刚性需求超过七成：
改善现有住房、安家置业等刚性需求是市民购房的主要动力。调查显示，计划三年内购房的受访者中，有44.2%是为了改善现有居住条件，31%是为了购置婚房、成家立业，两者合计为75.2%；14.3%是为子女购房，仅3.8%纯粹为投资升值购房。这表明，改善现有住房条件，购置婚房、成家立业，以及为子女购房是购房的三大主因，市民购房刚性需求仍占主导地位。[6]
（3）不同年龄段群体的购房目的特征明显：
计划三年内购房的受访者，除了改善居住条件这一普遍需求外，其购房目的呈现明显的年龄特征。45岁以下主要是购置婚房、成家立业，而45岁以上则偏向于为子女购房。调查显示，30岁以下，有63.9%是为了购置婚房、安家置业，其中八成表示计划一年内实现，其次有23.5%是为了改善现有住房条件；30～45岁，有55%是为了改善现有居住条件，其次有22.5%是为了购置婚房，成家立业；45～60岁，有52.9%是为了为改善现有居住条件，其次有35.7%是为子女购房；60岁及以上，有62.5%是为了改善现有居住条件，其次有20.8%是为子女购房。[8]
（4）中高收入家庭投资性和一年内购房比重相对较高：
中高收入群体投资意愿和购房目的与一般收入家庭相比存在较明显的投资性和短期性倾向。家庭年收入20万元以上的受访者中计划三年内购房的，除了改善和置业需求，有14.3%是为了投资升值，投资性购房比重高出平均水平10.5百分点；且购房意愿更倾向于短期内实现。调查中，这部分群体中计划一年内购房的比重达21.8%，高出平均水平近10个百分点。虽然网上调查中由于各类收入群体的参与程度不均，中高收入群体参与度不高，但也一定程度上反映出其购房倾向。
（5）约半数受访者在观望,另四分之一不打算购房：
家庭年收入20万元以上的受访者近六成在观望，有50.7%的受访者表示有需求、但近三年无购房计划。这部分群体主要是目前已经具备一定的住房条件、拥有一定的积累，但在目前国家出台多项政策、加强房市调控的环境下，对于购房往往有等等看看的想法，希望房价有所下降时再出手。调查中，在工作年限在10～20年间和家庭年收入超过20万元的两类受访者中，观望心态较为普遍，表示想购房但近三年无计划的比重分别占到56%和58.2%。
不打算购房者，收入低、负担重是主因，有25.9%的受访者表示目前无购房计划。其中，有53.1%表示房价高、无力负担首付，17.5%表示还贷压力过重、影响正常生活。因此，对于大多数无计划购房者而言，面对房价高、负担重的现实，打消购房念头实属无奈之举。
（6）“以租代购”仍是解决住房问题的权益之计:
值得注意的是，此次调查中，仅有8人（占不打算购房者的2.7%）是出于“租房更经济实惠”而不打算购房；即使在30岁以下人群中，此比重也仅为4.5%。在长期以来形成的置业安家的住房观念下，以租代购目前只是市民解决住房问题的“权宜之计”。
房价因素对投资投机性购房影响相对较小。调查中，仅有4.8%的受访者不购房是因为房价过高，升值潜力不大。[7]
（7）生活便利、配套成熟是低收入居民对公共租赁房的首要期待：
收入低、无法承受目前高房价的人群迫切希望本市扩大保障性住房范围，尤其是早日实现公租房的建设与分配，以改善居住条件。调查显示，在不打算购房的受访者中，有14%盼望通过各类保障性住房政策解决住房问题。其中，家庭年收入在2万元以下和60岁以上的受访者，由于通过提高收入增强购房能力的可能性较小，分别有36.6%和52.6%寄希望于保障性住房政策。他们对于本市即将推出的公共租赁房政策充满期待。受访者对如何使公租房更贴近百姓的实际需求，提出不少的意见和建议。其中，市民反映最为集中的是希望公租房的选址能考虑居住者日常生活便利，近六成受访者建议“在生活便利、公共交通沿线区域发展建设公租房”；约五成受访者希望“在配套成熟的普通商品住房小区中配建公租房”[8]
（8）买不买房成为购房人焦虑：
调查显示，68.2%的受访者感觉到因购房问题而焦虑，其中过半数已经影响了现有的生活，更有23.7%已经产生严重影响。
大多数产生焦虑的情况是因为房价过高，无力承受首付及月供。部分受访者是因为关注房价走势而无法做出投资决策。无论是被房子“绑架”，还是由于自身的过于焦虑，当城市白领的蜗居式生存成为一种普遍情形，甚至引发极大的共鸣时，恐怕还不能全拿国人的购房观念说事儿。无论如何，居有定所的愿望恐怕算不上奢侈，安居心切更不能被扣上焦虑的帽子，这些愿望其实不过是朴素的生活观念。某种程度上，既然国人存在着购房焦虑，恐怕也更多与住房保障的缺失不无关系，房子可以不买，但却不能不住。在新加坡等国，廉租房的供应相当充沛，大学毕业生即便不买房，也可以低成本地享用环境、条件各方面都相当不错的廉租房，而我们的大学毕业生要想租上相对宽松、环境好点的房子，每个月的开支恐怕不会低于一千元，如此成本，还真是接近购房贷款了。从经济角度讲，与其花大笔钱去租房，不如一鼓作气买房。
3．3购房者意愿影响因素分析
（1）房地产市场的预期对购房意向的影响
房价是房地产市场预期的主要体现。随着人们收入的增长，城市化进程的加快以及住房分配制度的改革，居民对住房的刚性需求增大导致房价的上涨。房价的上涨又刺激了人们的投资欲望，更多的投机者加入炒房的行列，投资需求成为推动房价上涨的重要力量。对于不同需求类型的消费者来说，房价的涨跌对他们的购房意向产生不同的影响。当房价上升时，成本的增加使得基本性需求和改善性需求的消费者的购房热情降低；但对投资性需求的消费者来说由于未来升值的可能性的存在，使得他们的投资热情上涨。根据目前的状况，预期未来本市的房价还会上涨，原因大致可以分为以下几点。从购房者年龄结构我们可以看出，目前成交客户的构成中，30岁以下的年轻客户群所占比重超过一半，成为主流分子。这说明，新兴城市人口仍然是潜在购房者增长的主渠道。近几年本市经济发展迅猛，大量的外来人口涌入，外来人口的需求拉动房价。据调查，在本市工作的外地客户、其他地市客户以及省外的投资商和投机商已经占到60%左右。[9]中国现阶段存在的通胀，土地、建材、人力等成本拉动房价上涨。通过这一结果，可以看大多数消费者对XX的调控还是持有一定的信心的。面对现阶段的高房价，唯有XX加大调控力度才能有效地抑制房价的飙升。房地产商迷信暴利一直会一直延续下去，人为炒高房价的动机没有取消。
（2）XX政策对购房意愿的影响
为了调控房地产市场，XX出台了不少与房地产市场有关的政策，主要有：土地政策、税收政策、金融政策以及行政政策等，如土地增值税、保障性住房政策、房产税、交易税率变动等。2010年是我国房地产宏观调控频次最密集的一年，4月的“国十条”和9月的“二次调控”力度都不小，但房地产业依然高歌猛进。对于去年颁布的“新国八条”，35%的被访者认为十分有效；32%的被访者认为有一定的效果；23%的被访者认为效果不明显；10%的被访者认为没有效果。由此可见，绝大多数民众认为“新国八条”在一定程度上还是起到了调节作用的。调查结果显示，57%的被访者认为未来房价会下降，大多数被访者认为持续高位的房价会有下降的趋势。据统计资料显示2010年本市商品房均价为5548元/m2，2011年商品房均价为5989元/m2，增长了近8%，可以看出2010-2011年本市房价相较于前几年106.2%的增长速度而言增速基本稳定。但房地产市场的调控是一个长期的过程，政策的效果也不可能立竿见影，房价的下跌还需要XX进一步加大调控力度。不过，也有人为XX延续性和长期效果担忧。一是担心国家由于房控政策影响了经济增长和内需。在政绩目标的压力下，选择放松房控而保增长。[10]
4购房者的决策焦虑分析
房价连年上涨，最近XX又开始调控，让市民对房产增值产生了心理期待。可人一旦对某件事情的期待过于急切，就会变得患得患失：听说涨价就欢呼雀跃，听到下跌就愁云满面，甚至后悔当初不该买房。正是对未来房价走势的不确定性，造成了一些心理素质不佳的购房人在心理上的慢性折磨。近期受到微调、降息的影响，一部分观望者准备出手，同时不少楼盘折扣和优惠也有所减少。作为全国楼市的风向标，深圳近期再现久违的千人排队买房盛况。降息以来，深圳首个开盘的项目“水榭春天”5期，昨日推出近千套房源，当天售出820多套，销售率超过八成，认购金额达16亿元。
目前，购房者最关心的问题是“何时出手购房？”待购者纷纷表示，微调、降息等政策吹暖楼市，最担心下半年房价上涨让自己多花冤枉钱。面对购房者的疑虑，业内人士表示，目前开发商仍面临不小的库存和资金压力，“以价换量”仍将是主基调，市场不会出现恐慌性购房。焦虑情绪会对购房者的决策行为及其结果产生深刻的影响，其中最突出的表现是，焦虑水平的提高会使决策者倾向于回避风险，做出保守的选择。
几种可能的影响因素包括认知资源因素、信息加工因素、概率偏向因素与情绪取向因素等。这些因素的提出，促进了对焦虑影响决策的机制的认识。它们间虽有密切联系，但有待于整合成为一个统一的体系。
购房焦虑是易传染的心理问题，很多人在房价的升降中，在看房、选房、买房的过程中，其焦虑、担心、着急、犹豫、无助等情绪随时可能侵袭而来。买不起房会焦虑，买不到房也焦虑，买了房为还贷照样还会焦虑。这类情绪如果长时间存在，会导致寝食不安，严重的则会患上购房抑郁症、后悔综合征。
开发商着力打造的从众效应、权威效应、稀缺效应，利用了消费者焦虑的心理，已经在客观上影响了消费者的决策，这是目前造成抢购潮重现的重要原因。
5焦虑情绪对决策的影响
焦虑情绪往往会对人类的决策行为以及结果产生深刻的影响，往往会使决策者倾向于回避风险，做出保守的选择。这在购房者中表现得尤为突出。近年来，研究者越来越重视情绪因素对人类决策所产生的影响。其中焦虑情绪对决策的影响也是更加的突出。在购房的过程之中，许多购房者不可避免地感到焦虑。而这种焦虑对购房者行为以及结果，会产生广泛而又深刻的影响。这种影响在近几年有逐渐增加的趋势。而在这一领域的最重要发现就是购房者的焦虑情绪与风险回避趋向之间的关系。经研究表明，高特质焦虑者在做出决策会比一般人更加的保守。所以分析焦虑情绪对决策的影响至关重要。
结论
本文从当前人们购房心理变化这一实际问题出发，结合当前国内房产市场状况和国家调控房价政策情况，分别设计了的相关调查问卷，通过网络调查方法和现场问卷形式收集数据，节约了调查经费和调查周期，得到的数据真实可靠，并且有效的控制了收集到的数据的质量.在对收集到的数据进行初步整理后，采用描述性分析方法研究了被调查者的个体特征及人们对房子的相关敏感问题的看法，并对调查问卷进行了分析，观察人们对购房的决策焦虑，研究表明部分购房者有焦虑心理产生，并且影响了是否购房的决策。
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