论房价泡沫问题

　　内容摘要：近几年来国内房价连续上涨，尤其是一些大城市房价暴涨现象严重。很多人认为中国房价出现了严重的泡沫，直接影响到了构架经济的正常运行。随着居民收入的高速增加和城市化进程的加快，中国房地产市场出现了巨大的真实的需求。我认为目前房价的上涨趋势，总体二轮并非是房价泡沫，而是经济发展的必然结果。

　　但房价异常上扬除了表明民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层次的原因。我们必须认真探索放假的形成机制。为什么会出现房价暴涨？如果任由房价继续飞涨，将给中国经济带来什么危害？我们应该采取哪些措施有效控制房价泡沫的产生？

　　结合自己对经济知识的学习，写此文以提出对目前我国房价的看法以及有效控制房价泡沫产生的方法的几点建议。

　　关键词：宏观经济；房价；经济泡沫

　　亚洲金融风暴已经过去十年之久了。前车后辄，后者之师。为什么当初亚洲邻国的金融体系如此脆弱？泡沫经济是导致金融危机的一个非常重要的原因。股市和房地产泡沫经济在短期内制造出虚假繁荣景象，却从根本上动摇了金融体制的稳定性，一旦遭遇外来冲击，极易崩溃。毫无疑问，中国并不具备对金融危机的先天免疫力。我们必须如临深渊，如履薄冰。认真分析房价泡沫可能引发的问题，防范出现房地产泡沫经济。

　　随着我国改革开放的不断深入，百姓的居住条件有了显著的改善。1978年，中国城市居民的人均住房面积只有6.7平方米，祖孙三代挤在一间斗室之听情况比比皆是。自改革开放以来，中国经济高速增长，人民生活水平逐步提高。在基本解决了吃穿问题之后，人们逐渐把注意力转移到行和住上。汽车市场，从无到有，迅速热了起来；房地产市场，后来居上，很快也成了国民经济中的热点。近年来，随着居民人均可支配收入的增长，城镇居民的人均住房面积人逐年上升。人们的居住条件获得了显著改善。城镇居民人均住房面积平均每年增长4.8%。2004年中国的城镇人均住房面积达到了24.97平方米。在2005年城镇居民人均住房面积超过了26平方米。①

　　随着百姓对房地产需求的增加，2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨。2004年全国平均房价上涨19.08%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75%。在个别地段房价上涨超过了50%。2005年全国房价继续上涨15.2%。各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9%，中部地区10.2%，西部地区7.6%。2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3%。北京市的房价在2006年第一季度猛涨了17%。迅速上涨的房价引起了各个方面的关注。②

　　由于房价变动趋势关系到广大民众的切身利益，理所当然地吸引了人们的注意。有关房价涨跌的议论充斥各种新闻媒体，有的人说房价还要大涨，有的人说房地产市场很快就要崩溃，房价非大跌不可。各种各样的预测让人们无所适从。显然，全国房价在2004年突然飞涨绝对不是一个正常现象。“月晕知风，础润知雨“，房价异常上扬除了表明民众对改善住房条件的需求继续保持强劲之外，还有更深层的原因。房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。为何房价暴涨？如果听任房价继续飞涨，将给中国经济带来什么危害？

　　判断房价是否出现泡沫，不能单纯得看房价的高低，要从多个角度进行分析评估，才能做出科学的判断。

　　1、决定房价的主要因素

　　由于房地产地理位置的特殊性和惟一性，房价在拥有和其他商品价格相同的性质之外还有许多特性，有许多要素会显著地影响房价。

　　地理位置。房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使永恒的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。

　　自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。

　　周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。

　　人口因素。如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动对房地产的需求。

　　物价水平。在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。

　　居民收入水平。如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后的时期内会有越来越多的居民购买住宅，对房地产需求的增加势必推高房价。

　　货币政策。当央行采取紧缩货币政策的时候，银行利率上升，增加了购房者的贷款成本，抑制了房地产市场的需求，从而是减缓房价上升速度。当按揭贷款利率降低时，购买住宅的成本降低了，对房地产的需求上升，从而推动房价上扬。

　　税收政策。当XX增加房地产交易税费的时候，将提高房地产交易费用，降低房地产市场的热度，从而减缓房价上升速度。

　　2、推动房价上涨的动力

　　城镇人口增加，引致对住宅需求的增长。

　　居民收入增加。

　　可用土地资源减少。

　　建筑业投机也促使地租提高。

　　3、导致房价下跌的原因

　　产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。

　　环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房价下降。

　　在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。

　　利率或税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。

　　4、判断房价是否正常的标准

　　推动房价上涨的原因有可能来自于经济体内部基本要素的变化，也可能来自于投机性炒作。前者是真实需求，后者是投机需求。在很多情况下，真实需求和投机需求二者并存。

　　进入新千年以后，中国的房地产需求非常旺盛。在其他经济发达国家，例如X、英国等，房地产真实需求也非常强劲。譬如，在2004年，X人当中68%拥有自己的房屋，租房的大多是年轻人，他们当中有许多人打算在近期内购买住宅。居高不下的房地产真实需求是推动房价上扬的重要原因。

　　在市场经济环境下，任何时候都有可能出现投机活动，更何况随着金融衍生工具的发展，房地产市场和金融市场结合得更加紧密，房地产投机活动比以前更为活跃。房地产投机需求变幻莫测，对房价的推动作用绝对不能等闲视之。

　　如果是真实需求导致房价上升，属于正常的商业周期。通过相应的政策调整，甚至无须调整，房地产市场就可以回归常态。如果是由于投机过度导致的房地产泡沫经济，问题就比较严重了，需要尽快采取对策防止过度投机，防止因泡沫崩溃而导致灾难。无论如何，只有弄清楚病因才能对症下药。

　　判定房地产市场是否泡沫化的核心在于研究是否存在严重的投机行为，或者说，是否因为房地产投机炒作使得房价严重背离了价值。我们还仅需要严格区分真实需求和投机需求，还要建立一个可供比较的客观的参照体系。当人们说房价还合理的时候，一定要找出一个相对合理的标准。首先要确定什么是房地产市场的正常状态。如果争论双方没有就房价的正常状态达成共识，就很难将讨论深入下去。

　　在讨论房价变化规律的时候特别要注意以下两点：

　　第一、都市经济学理论表明，房价取决于多种因素，特别是和住宅所在的地点有关。由于房地产在位置上的惟一性，人们很难比较不同地点的房价。房地产是没有流动性的，绝对不可能通过流动来拉平房价。不能单凭房价绝对值高低来判断是否存在着地产泡沫。实际上由于横向比较没有一个客观的标准，往往会带来误解。简单地横向比较不同城市的房价是没有意义的。

　　第二、判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是看房价波动是否超出了历史常规。众所周知，泡沫经济和投机活动相关，投机活动最显著的特点是短期。来得快，去得也快。世界上没有任何投机活动可以延续很长时间。没有理由把长期稳定的趋势称为投机活动。在历史上有一些典型的泡沫经济安全，例如，日本在1990年前后的泡沫经济，中国X在1992年前后的房地产和股市泡沫，泰国在1990年前的泡沫经济等。这些泡沫经济从形成到破灭，短则3年，长还到5年。借用黑格尔的名言，“存在的就是合理的。“一个城市的长期平均房价必定具有内在的合理性。无论房价高低，既然人们几十年居住在某个城市中，就一定有它的道理。因此，有理由认为长期的平均房价具有逻辑上的合理性。泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价和其他指标的长期平均值作为比较基准。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值，才可能称为泡沫经济。

　　1、破坏稳定的宏观经济环境

　　在房地产泡沫经济泛起之际，房地产业表面上兴旺繁荣。房地产指数节节上扬，银行账面上的资产也越来越多，XX的财税收入也日渐上升。XX官员们得意忘形，谈起政绩来似乎形势空前大好。许多人在房地产市场上轻而易举地发了大财，经过新闻媒体渲染夸张，一派纸醉金迷，仿佛天上都会掉下金子来。在报纸、电视上经常有人在传授快速发财的“捷径“，即使有些经济学家警告人们这是一种极不正常的病态，但是大多数人不愿意听见这种和经济景气还协调的声音，至少他们希望在经济还景气来临之前自己也能捞上一把。

　　当泡沫经济崩溃的时候，市场一片萧条，到处是破产、倒闭的坏消息。随着股票和房地产指数下跌，人们对未来的预期也一个跟斗从九霄云端跌进了十八层地狱。悲观失望的情绪蔓延于社会的各个角落。泡沫经济破坏了稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系。凡是泡沫经济严重的国家，尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快，最终都会遭遇到严重的经济危机。

　　2、降低社会生产和资源配置效率

　　根据物质不变定律，静态来看，房地产泡沫经济具有财富再分配的作用。有的人发了财，有的人破了产。泡沫经济把破产者的财富以及银行的一部分财富转移给了发财的人。实际上，泡沫经济的危害远远还止这些。在发展中国家，资金是稀缺资源。但是，由于泡沫经济的泛滥，房地产占用了大量资金，实际上是无效占用或低效使用稀缺资源，从总体上降低了社会生产效率。从动态来看，泡沫经济降低了社会资源，特别是金融资源的配置效率，严重扭曲了生产资源的配置效率。在泡沫经济兴起阶段，投资于房地产可以得到很高的回报率，甚至可以比正常的产业投资高出几倍。高回报率必然会把社会上的大量资金吸引到房地产市场当中。由于基本生产投资的回报率远远不及房地产投资，所以，在房地产经济表面繁荣期间，不仅很少有新的生产投资项目，就是原来已经计划好的生产资金也会被合法或非法地抽出去。房地产投机活动的盛行必然会产生很强烈的排挤作用，使得生产和基础建设因缺乏必要的资金投入而得不到应有的发展。淘金缺乏导致实质经济领域生产效率下降，基础设施老化、落后。在泡沫经济期间，虚假繁荣掩盖了这些信息，没有多少人关心实质生产部门和基础建设的相对衰退。从长期来看，实质生产部门的萎缩和基础建设设施的落后将在不同程度上制约国家的经济增长。等到泡沫经济崩溃时人们才发现，泡沫经济所导致的资源分配扭曲已经严重地损害了国家的综合国力。从亚洲和世界上遭遇到金融风暴袭击的国家的案例来看，泡沫经济不仅具有表态的资源再分配效果，而且在动态上削弱了整个国家的竞争能力，造成了巨大的效率损失。

　　3、助长地下经济和非法活动

　　泡沫经济泛滥会助长地下经济和非法活动蔓延。在20世纪80年代末，北海、深圳等地的房地产价格上涨速度惊人，简直让人眼花缭乱，不敢置信。地还是原来那块地，什么变化都没有，只要在买主和卖主之间转手几次，价格就直线上升。不论要价多高，马上就有人买。原来，一亩地的价格不过几千元，陡然之间就被炒到100万元以上。有些人听到这个信息马上就打了如意算盘：如果当初投入10万元，转眼就升值为100万元，投入100万元，岂不是升值为1000万元？贪婪使得许多人鬼迷心窍，于是，四面八方掀起了房地产开发狂热。为了筹集炒股票和房地产的资本，中国大陆出现了一股集资风。许下天花乱坠的诺言。既然在股市和房地产市场上转瞬之间就可以获得数倍暴利，他们有恃无恐地向参加筹资者许愿，承诺支付20%、30%或更高的利率。因为在集资中可以得到比存入银行高几倍的回报，所以许多人纷纷从银行中提出自己的积蓄，交给了形形色色的集资公司，在地下经济猖獗之中，有一些人是在做黄粱美梦的财迷，他们自己上当不算，还把自己的亲戚、朋友拉下了泥淖。

　　4、加大贫富差距和国民收入不平等

　　泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大了社会贫富差距。从X的数据来看，在1951~1980年间，X的国民收入分配趋于均等化，贫富差距始终被控制在较低的水平。从1981年开始，X的贫富差距逐渐加大，但是，贫富向两个极端分化的速度并不快。自1987年起，X的房地产价格飙涨，幅度最大的是那些靠近都市的池塘和山坡地。如果一块农田用地获准改为工商业用地和住宅用地，其价格成倍增加。因此，拥有这些土地的地主无不在瞬间成巨富。在20世纪80年代末的股市和房地产泡沫经济疯狂中，有些人在房地产和股市上发了横财，一夜之间成富豪。许多老百姓追风而上，把自己多年积蓄或者退休养老的本钱都投入房地产和股市交易，最后输了个一干二净。这些人势必要成为社会保障系统的包袱。股市和房地产市场的泡沫经济会增大社会的贫富差距，增大维持社会稳定的成本，带来许多社会问题。

　　5、破坏金融秩序，导致银行危机

　　在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在漩涡的中心。股票和房地产投机使得人们对资金的需求量陡然增加，产生利率上扬的压力。即使提高利率，需求量依然有增无减。银行必然通过提高利率来获得更高的利润。高利率加上高交易量使得银行进入一个基金时期，利润倍增。为了谋取高利润，银行必然会扩大信贷，放松对贷款的限制。通常人们希望能够通过银行借贷实现对企业运行的监督，通过国家法规和银行间的相互竞争来实现对银行本身的监督。可是，泡沫经济打乱了这些监督程序。是否给企业发放贷款，通常需要对投资的可行性进行研究，要看看项目投资预期的利润率，还要看看企业提供的抵押品的价值。可是，在泡沫经济中银行推动了这些监督的标准。在银行总贷款金额有限的前提下，贷款一定会优先发给那些增值最快的项目。由于股票和房地产的价格猛涨，投资于股市和房地产的项目看起来都有利可图，而作为抵押品的股票和房地产价值不仅超过了贷款额，还在迅速增值。于是，银行发放贷款的标准被彻底扭曲了。由于失去了一个公平竞争的标准，在银行之间也必然出现了争相给股票和房地产投机放贷的现象。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的人和企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话，可能避免受到直接的影响。但是，无论如何，银行系统都是泡沫经济的直接受害者，而且是重灾区。不管是谁为泡沫经济殉葬，在银行的账目上必然出现大量呆帐，从而出现全面的金融危机。

　　由于大户型、高档次的住宅利润较高，因此，在没有任何约束的情况下，房地产商必然倾向于修建高档住宅和别墅。XX可以在土地批租的时候就规定好每套住宅的面积，还可以规定单位面积的建筑成本上限，然后交给众多的房地产企业竞拉。违反规定的房地产企业一经查处，不仅要重罚，而且永远取消其土地竞拍的资格。住宅面积大小很容易查清，用不着专家，看一眼就差不多有数了。只要事先提出这些规定，大部分房地产商是不会以身试法的。有人担心房地产商会不会搞些可以连接起来的小房型住宅，将来让住户自己去拆墙连通？“道高一尺，魔高一丈”，法规和制度就是在这样的博弈中健全发展起来的。出现新的问题再寻求新的解决办法，设定新的制度。总之，在设计政策的时候，一方面要规范房地产市场秩序，另一方面要注意发挥竞争机制的作用。房价暴涨失控的原因是市场失灵，因此，XX政策的目标应当针对市场失灵，设法修补或恢复市场竞争秩序而还是扼杀市场机制。

　　房地产商扭曲房价的基础是信息不对称。购房者高度分散，在市场上处于竞争弱势。保护真实需求的一项重要内容就是要加强房价成本的透明度，严惩利用虚假信息进行欺诈的房地产商。房地产行业的利润有多少？房价当中有多少属于成本，有多少属于XX税费收入，有多少属于房地产企业的正常利润，还有多少是见还得人的部分？福州、浙江等地的物价部门已经开始努力弄清楚这些问题，这是一个良好的开端。可以预料，房价信息的澄清有助于规范房地产市场的竞争秩序，恢复房地产企业的信誉，更重要的是有助于建立互信互助的社会风气，反对依法腐败和偷税漏税。为了保护广大购房者的利益，降低他们取得真实信息的成本，对于房地产企业必须实行强制信息披露政策，并且建立专门机构监管房价成本。应当由XX出面支持独立的高水平的房地产研究机构，尽可能为购房者提供客观、准确的房价信息。

　　必须通过XX财政转移支付来保护和帮助社会弱势群体，让贫困户有房可住。需要由XX拨款兴建廉租房、社会福利房，直接提供给贫困户。在世界各国都有一些穷人买不起房子。为了维持社会稳定，体现社会公平，XX应当从财政税收中拿出一部分钱来，以转移支付的形式解决贫困居民的住房问题。由于XX财政转移支付动用的是全体纳税人的钱，显然，XX转移支付并不属于市场行为，务必要和市场行为分开。如果将XX的转移支付和市场交易混杂在一起，很可能产生xxxx腐败。除了廉租房和社会福利房之外，还有必要运用XX转移支付来帮助在那些兴建公共工程和旧城区改造过程中的拆迁户，因为他们的搬迁是被动的，他们为社会福利做出了牺牲和贡献，理应得到合理的安置。对于负有社会公益责任而收入普遍较低的一些特殊行业，例如小学教师、护士、警察、消防人员等，应当给予特殊照顾。

　　房地产政策很重要的一点在于防止房地产泡沫冲击银行体系。假如房价大起大落，在房价暴涨的时候，人们买涨不买落，将房价越抬越高。拿这些房地产作为担保，银行发放的按揭贷款越来越多。一旦房地产泡沫崩溃，房价一落千丈，银行按揭贷款的担保品价值下降到一定程度之后必定会转化为银行的风险。为了防范房地产泡沫经济对银行体系的冲击，可以采取一系列信贷政策的组合。

　　首先，控制按揭贷款的首付款。居民购买的第一套住宅的首期支付比例设定为20%。在房地产价格上涨过快的城市或地区，购买第二套住宅首期支付的比例可以提高到30%。2005年12月27日央行决定将高档住宅、别墅和非第一套住宅的首付款比例提高到40%。

　　其次，在投机活动非常猖獗的时候，可以考虑对购买第二套住房实行不同的按揭贷款利率。例如，购买第一套住房的贷款利率是5.51%，而购买第二套住房的贷款利率就上升到6.12%，同时将购买第二套住房首付门槛提高到30%。实践证明，房贷利率调整对于房地产投机活动的抑制作用并不明显，而首期支付比例的调整对于投机活动的抑制作用要强得多。

　　第三，在投机活动猖獗之际停止新房预售，禁止期房交易或转让。

　　第四，在投机风气盛行之际停止转按揭服务，给过热的房地产市场降温。凡有抵押的房屋转让或出售，卖出方（上家）应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方（下家）共同申请转移登记，办理产权证明。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的贷款的抵押权登记。实践证明，上述信贷政策对于房地产投机需求有着显著的抑制作用，而对于正常购买住房的民众并没有很大的影响。房地产信贷政策与利率调整不同。房贷政策的调整并不影响到其他国民经济部门。也就是说，在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策，而在风平浪静之后可以适当放松。

　　在进行住房制度改革之后，新兴的房地产市场迅速成长起来。房地产业相关的制度正在创建和完善之中，有关房地产的税制改革尚处于起步阶段。房地产税制改革除了为国家财政增加收入和缩小贫富差距之外，还有另外一个非常重要的目标：稳定房地产市场，抑制过度投机，预防金融风险。鉴于房地产市场很容易出现投机活动，因此应当特别注意研究转让阶段的税收政策，通过财税政策来提高投机活动的交易成本。第一，征收房地产交易增值所得税。第二，如果购买住房之后不足2年就要出售，应当全额征收营业税。第三，开征物业税。世界上大多数国家都征收房地产税，房地产税在XX财税收入中占据相当大的比例。X征收的房地产税占国家财政收入总额的14%。房地产税作为一项重要的税收，必须保持稳定。征收房地产税和房价高低并没有直接的联系。目前，财政部已明确表示将在“十一五”期间开征物业税。由于世界各国经济体制不同，税收制度也有很大的差别。“他山之石，可以攻玉”，我们应当借鉴各国的经验，加快研究适合中国国情的房地产税收制度。

　　根据目前中国房地产市场状况分析，至今还没有形成房地产泡沫经济。在这种情况下，虽然局部地区房价出现了下跌，但从全国整体水平而言不可能出现急剧下跌。房价飞涨，其中必有原因，未必一定是由于房地产投机造成的泡沫经济。北欧的挪威在7年前房价涨了3倍，也没有人说是泡沫经济，依然看好房地产市场。说中国房地产市场马上就要崩溃，毫无根据。

　　但是且不可以掉以轻心。如果政策失误，要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。当年，日本、泰国及中国的X和香港地区都有国惨痛的教训。这是一个事物的两个方面。一方面，我们不要捕风捉影，夸大其词，不可轻易断言房地产市场已经出现了泡沫经济。而另一方面，目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以高枕无忧，听任房地产投机活动肆意猖獗。房价涨跌不是核心，关键是要防止房地产泡沫经济崩溃时微机银行系统，切断房地产泡沫通往银行的渠道是当务之急。

　　综上所述，我们可以得出如下结论：

　　第一，高房价并不等于泡沫经济。从各种数据来分析，说中国已经出现了房地产泡沫经济未免夸大其词、言之过甚。

　　第二，由于利率仍然处于相当低的水平，房地产的真实需求非常旺盛。尽管局部地区的房价目前出现波动，但是从全局来看，房价将继续保持上升态势。

　　第三，即使房价不会大跌，房价暴涨也绝对不是件好事。在房价暴涨的背后隐藏着xxxx腐败和偷税漏税等不法行为。我们应该从各种角度采取有效的方法措施，要防止因房价暴涨而可能导致的泡沫经济，以免危及金融体系安全。

　　第四，平抑房价的关键在于房地产市场秩序，防范房地产泡沫经济，应但鼓励、保护真实需求而打击限制投机需求。加大投机需求的交易成本是房地产政策的着力点。