浅谈海南旅游房地产价格变化趋势

　　摘要：改革开放以来，我国的经济得到迅速的成长与发展，人民的生活水平和生活质量都得到了极大的改善和提高。在强调物质生活发展的同时，人们也越来越注重精神文化生活的提高，而旅游业作为人们提高精神文化生活质量的首要选择，也越来越成为我国国民经济发展的有效助推力。海南作为热门旅游胜地的首选，其房地产的市场价格也随着旅游行业的发展变化而变化。在我国房地产经济发展的重要关节，海南旅游房地产价格的变化趋势也越来越受到社会大众和房地产企业的重视。

　　本文以海南旅游房地产价格的变化为论文的研究对象，从海南旅游房地产的目前的市场发展现状来总结其价格变化发展的特征，与此同时，也从海南旅游房地产的类别与开发模式来对价格的影响进行分析，把握住影响海南旅游房地产价格变化的主要因素，比如人口特征、经济状况和供求关系等方面进行全面深入的分析。在分析海南旅游房地产未来价格变化趋势的情况下对海南旅游房地产的发展从XX、企业和民众三个不同的角度提出改善的对策和措施，使海南旅游业的发展能够突破自身发展的瓶颈和局限，在改善海南旅游房地产发展的同时对我国其他地方旅游房地产的可持续发展也有极大的借鉴意义。

　　关键词：海南旅游业；房地产；价格变化；发展趋势

　　改革开放以来，我国的经济得到迅速的成长与发展，人民的生活水平和生活质量都得到了极大的改善和提高。在强调物质生活发展的同时，人们也越来越注重精神文化生活的提高，而旅游业作为人们提高精神文化生活质量的首要选择，也越来越成为我国国民经济发展的有效助推力。海南作为热门旅游胜地的首选，其房地产的市场价格也随着旅游行业的发展变化而变化。在我国房地产经济发展的重要关节，海南旅游房地产价格的变化趋势也越来越受到社会大众和房地产企业的重视,故对这个课题产生了研究的兴趣。

　　本文以海南旅游房地产价格的变化为论文的研究对象，运用定性与定量的方法从海南旅游房地产的目前的市场发展的有效数据和现状来总结其价格变化发展的特征，与此同时，也从海南旅游房地产的类别与开发模式来对价格的影响进行分析，把握住影响海南旅游房地产价格变化的主要因素，比如人口特征、经济状况和供求关系等方面进行全面深入的分析。在分析海南旅游房地产未来价格变化趋势的情况下对海南旅游房地产的发展从XX、企业和民众三个不同的角度提出改善的对策和措施。在研究海南旅游房地产价格变化的同时，也能够使海南旅游业的发展能够突破自身发展的瓶颈和局限，促进海南旅游房地产发展的产业结构升级和改变，促进海南旅游房地产的进一步深入发展，在改善海南旅游房地产发展的同时对我国其他地方旅游房地产的可持续发展也有极大的借鉴意义。

　　2040年至2014年，海南房地产开发投资累计完成4545亿元，占全省固定资产投资总额的43．9%，年均増长33．1%高出全国12．7个百分点。2010-2014年，海南房地产业增加值占GDP比值年均为10%从上，比全国同期占比高出5-6个百分点。

　　以2014年为例，根据国家统计局海南调查总队统计，2014年,海南共有3项主要经济指标增速位列全国第一。分别是：房地产开发投资排名第一；第三产业增速排名第一；第一城镇居民年人均可支配收入增速排名第一。其中,房地产投资增速也在海南省的房地产开发领域中迅速扩展,房地产从东部向中西部、由沿海向腹地加快推进,中西部地区房地产开发投资快速增长。2014年,东部地区房地产开发投资1098．02化元，同比増长17．0％，占海南房地产开发投资总额的83．0％；中部地区投资75.33亿元，增长25．8％，占6％；西部地区投资249．10亿元，增长24．4％，占11％。东部地区房地产开发投资仍占据主导地位，但中西部等旅游新兴市甚増速更快。分投资用途看，商品住宅投资为1135．21亿元，与去年同期相比增长13．4％，增速回落15．9个百分点；住宅投资占房地产投资总额的77．3％，比重比上年同期回落5．6个百分点。

　　1.主要区域的市场分析

　　（1）三亚

　　三亚位于海南岛的最南端，她不仅是中国的热带门户，也是东方的度假天堂。终年明媚的阳光和宜人的气候为她赢得了广阔的旅游市场和发展前景。近年来，随着三亚旅游品牌国际化的程度的不断深化和人民生活水平和质量的不断提高，人们的消费观念也因此有了较大的变化，在此基础上，三亚的旅游房地产市场不断的活跃起来。

　　据图1-1统计数据显示，年三亚市房地产投资总额以同比均在25%的幅度上逐年递增，且均占全市固定资产投资总额50%以上。这说明三亚市房地产投资占比大，且成为我市固定资产投资的重要组成部分。

　　图1-2是三亚旅游房地产在2010年至2014年这五年里旅游房地产地产供应量、成交面积、成交均价情况分析。从图中我们可以看出三亚旅游房地产成交均价有明显的增长趋势，客户群体的极大程度涌入三亚，成交面积持续增加，有良好的发展趋势。

　　三亚作为旅游度假城市，其旅游房地产具有典型的“候鸟城市”的独特市场特征，总结起来有六个方面。一是三亚旅游房地产市场消费的主体主要来自于岛外的群体，因为三亚独特的旅游资源，吸引了不少外地的投资者在此买房。二是三亚旅游房地产市场与旅游业联系紧密，销售曲线随着季节成U字型分布，冬季的游客更为多一点。三是三亚旅游房地产中商品房的使用率并不是很高，小户型因其安逸舒适，成为了市场的主角。四是三亚的旅游房地产经济周期具有明显的滞后性。五是购房客户来源两极分化较为严重。六是三亚旅游房地产的价格与低价的高低和距离具有紧密的相关性。

　　（2）海口

　　海南省的海口市又被称为椰城，是海南省政治经济文化的交流中心，终年温暖的阳光和特定的热带岛屿季风气候也会海口市赢得了一大批游客。其旅游市场发展特征主要有一下几点：一是与三亚旅游房地产市场相同的是消费的主体都是主要来自于岛外的群体。二是海口旅游房地产市场与旅游业联系紧密，且其发展的季节性弹性较大。三是海口旅游房地产的价格与旅游资源的距离有极大的关联性。

　　从图1-3里我们分析出，2015年海口楼市持续去年的旺销态势。在该市销售商品房58.5万平方米，同比增长74.4%；商品房销售金额44亿元，同比增长56%。据海口市住建局网站数据显示，近年海口市销售面积约占全省总量的38.28%，销售金额约占全省总额的31.22%。海口市的销售量同比往年年有大幅增长，销售环比也有所增长。这延续了该市之前房地产旺销的态势，2015年海口全市成交均价在8950元，同比增长4.7%；

　　（3）儋州

　　儋州位于海南省的西北部，濒临北部湾，是海南省西部地区的经济交通和通信文化中心。儋州虽然没有三亚的热烈与张扬，也没有海口的喧嚣与拥挤，在儋州这片宁静的土地上，生长着旖旎迷人的自然风光，生活着淳朴善良的渔民，是海南西部地区悠然闲适的城市。

　　儋州旅游房地产的发展特征有三点：一是儋州作为旅游开发的新兴城市，其旅游房地产开发的资源较多，旅游房地产发展的前景较大。二是儋州目前的旅游房地产的种类繁多，涵盖旅游房地产所需要的各种类型。三是在儋州目前的旅游房地产发展中，高端产品备受关注，中小户型也能与高端户型的销售齐头并进。

　　（4）琼海

　　琼海作为海南省的第三大旅游热点城市，其旅游房地产市场的发展特征有如下几点：一是琼海旅游房地产的类型越来越丰富，小户型产品是其市场发展的主力军。二是琼海的旅游房地产市场价格相较于三亚、海口和儋州，有其独特的价格竞争优势。三是琼海的旅游房地产发展也格外注重与养老价值的结合与体现。

　　2.总体特征

　　（1）海南旅游房地产的发展越来越成为促进海南经济有效增长的主力军

　　随着海南省旅游资源的不断开发，海南的经济也借助这一有效推动力在近几年来持续增长。旅游业和房地产业已经成为相互依存和共同发展的两个整体，旅游业促进房地产业的有效开发，房地产业促进旅游业的兴盛发展。据有效数据统计，从2011年到2014年海南省这四年的发展中，海南省旅游房地产开发的投资总额不断的提高，从一开始的126.95亿元到287.96亿元，旅游房地产开发增长的速度也从42.3%转变为2014年的44.5%，在海南省旅游房地产注重量的积累的同时，也积极寻求在旅游房地产版块中质的突破与发展。海南省的旅游房地产行业的不断发展，促进了海南省XX整体财政收入的提高，从2011年的9.73%的增长到2014年的15.8%的增长。其中，海南省旅游房地产行业对海南省经济的发展也有较大的贡献，从2011年的28.9%到现在的35.3%，这也能够有效推动海南省经济结构的有效改善。

　　（2）海南省旅游房地产消费的主体主要以岛外的人民为主

　　海南省以其特有的旅游资源，吸引了不少岛外的群体来海南省内进行房地产方面的消费。其中，大部分购买者为岛外的富裕人群，在海南房地产购买群体的调查中，岛外富裕人群的消费占真个海南省旅游房地产的65%以上。随着国际旅游的开展，海南岛的发展前景广阔，不少投资者看到这一情况都开始纷纷加大对房地产的购买需求量。到2015年5月份为止的数据显示，海南省岛外旅游房地产消费比例占到90%以上。

　　（3）海南旅游房地产的房价近几年来成一个快速增长的趋势

　　海南省借助其独特的旅游资源，经济在近几年中有效的高速发展。经济的发展也促进了海南当地人民生活条件和水平的有效改善和提高。岛外人民的购房需求旺盛，岛内的房地产供求关系也日趋紧张，在供不应求的状况下，旅游房地产的土地成本也在短时间内急剧增加，因而海南旅游房地产价格也呈现出一个快速增长的趋势。在2011年，海南省商品房的销售面积达到了294.93万平方米，同比上涨了221.67%；商品房的平均的销售价格也有所增长，达到了9692.63元/平方米，同比也有较大的上涨，上涨了49.59%。虽然XX针对旅游房地产价格迅速上涨的现状及时做出了调整的措施，但旅游房地产价格的上升势头依然强劲。

　　（4）海南旅游房地产的购买需求量大，但使用效率不高

　　因海南经济发展的独特性，旅游房地产逐渐成为海南房地产发展中的主要推动力。在海南旅游房地产的发展中，90%以上是岛外的人民消费和购买，岛外人民来往海南存在着较大的季节性，与此同时，各种炒房和投机的行为也使得海南旅游房地产的房价在短时间内被太高，这也使得海南的旅游房地产的使用效率不高，出现了大面积的楼盘空置。在2011年的访问调查中，有部分小区的口盘空置率达到了70%以上，有些离海岸有一定距离的地区甚至达到了90%以上。

　　1.三亚

　　三亚旅游房地产在近几年的发展中，楼市销量持续低迷，但价格依旧坚挺。受到国家房地产政策调控的影响，消费者对三亚的旅游房地产未来的发展持一个观望的态度，其旅游房地产销量相较于2010年也有所下降，处于低迷期，但价格依旧处于比较高端的位置。三亚旅游房地产的特征之一也是其目前市场的现状体现就是三亚的旅游房地产的房子空置率较高，三亚商品房作为岛外客户的第二居所、第三居所，房子的使用率较低，主要用于冬季避寒或者在黄金周度假，物业管理费收缴较为困难。目前三亚的旅游房地产基础设施配套并不完善，三亚作为一个国际知名的旅游城市，在其房屋的周围并没有完善的小学、幼儿园或者托儿所等基础设施，据2011年三亚房地产基础设施建筑调查中的数据显示，三亚旅游房地产的基础设计完善程度只有37.6%。三亚旅游房地产市场目前较为混乱，缺乏诚信。建设单位不按工程建设程序办事，强行要求垫资承包，明招暗定，拖欠工程款；与此同时，承包企业层层转包工程，偷工减料，导致工程出现质量和安全问题；房地产中介违背诚信原则，一房两卖等扰乱了三亚旅游房地产的正常发展秩序。三亚目前的旅游房地产市场出现了房地产泡沫这一现象。随着三亚国际旅游城市进程的不断深化，三亚旅游房地产价格持续上升，外来资金大量的涌入三亚导致了银行大规模房贷推出各种房地产优惠贷款，国内的炒房团也瞄准实际投机地产，三亚的旅游房地产价格超规模同比增长幅度达到了49.59%。

　　2.海口

　　海口市旅游房地产在近几年中，楼市销量持续低迷，但价格依旧处于比较高端的位置。以海口较为著名的国瑞花园房地产2014年的销售成矿来分析海口目前的市场发展现状，在2014年的12月前四周，海南楼市成交均价、成交量对比2014年11的总量有所下降。在2014年12月国瑞花园第一周的销售情况中，成交的房屋数量为572套，环比下跌8.25；成交均价为977.31元/平方米，环比下跌5.1%。在2014年12月第二周中，海口楼市成交量持续下跌，成交的房屋数量为500套，环比下跌12.6%；海口市商品房住宅签约235套，面积约为24930.9平方米，环比下跌2.1%。在第三周中，海口楼市成交持续走低，第三周成交478套，环比下跌4.4%，成交均价回落，市场环境进一步恶劣，成交价格进一步走低。从国瑞花园2014年12月房屋销售的分析中，不难发现海口市的旅游房地产的发展市场也不景气。

　　3.儋州

　　儋州滨海新区占地59万平方公里，白马井是儋州“三区三基地一城一中心”发展战略的重要一区。滨海温泉小镇处在该区的一个绝佳的低段位，区域发展前景良好。依托城市规划的优势，地产价值将不断提升。儋州的房地产已经进入国际旅游岛的后时代，低价高涨，一类地段的楼面地价高达两三千元/平；二类和三类也在千元上下，规划报建费用达到160-260多元/平，建材人工价格高涨。综合开发成本原先最低可按制在2500-3000/平，加上开发商起码的利润、税费、财务成本及营销成本，儋州旅游房地产已经进入万元时代。

　　4.琼海

　　近几年来，琼海市旅游房地产的投资逐年增加，发展前景和势头都比较充足。博鳌论坛的开展带动了琼海市公共基础设施的完善与发展，虽然琼海市旅游房地产发展的脚步跟不上三亚和海口的发展速度，但是后来居上，琼海的旅游房地产未来发展的空间是远在三亚和海口之上的。加之在2012年琼海市的社会建筑的投资值已经达到了78542万元，比上年增长了14.5%，各大房地产商也看重了琼海未来的发展趋势，都纷纷开展旅游房地产的建设，房屋建筑施工面积达到了301.7万平方米，同比增长了12.5%。

　　1.观光类旅游房地产开发

　　观光类旅游房地产的开发主要是海南旅游房地产开发模式中的初级阶段，这种类型的旅游房地产开发往往是近海开发，达到海陆结合，方便临海旅游。主要有三种产品类型，一是观光酒店、水族馆、海水世界等简单形态的海洋旅游项目。二是临海旅游文化开发，开设带有海洋特色的旅游景点等。三是临海居住产品开发，依托陆地享受海洋。这种开发模式的每平米的楼面地价在三亚和海口这种热门旅游城市大约8000多元/平。

　　2.景观性旅游房地产

　　这类的开发模式属于海南旅游房地产中较为中期的开发手段，景观性旅游房地产的开发主要注重的是岛屿及深海的开发与大盘城镇的综合开发。这类开发模式主要把握两个重要的建设点，一是近海岛屿的开发，包括人工岛、自然到的开发，360度拥有海洋，近邻陆地，拥抱海洋。二是深度海洋的开发，全立体感知海洋，海底餐厅别墅、酒店、写字楼和住宅区等。这类房地产规划报建的费用为260元/平，小区的建设费用也包括电梯公寓的维修费用2500/平，小区配套费用为500/平，市场的购买价格也在每平9000-11000元以内。

　　3.娱乐类旅游房地产开发

　　娱乐类旅游房地产的开发属于海南旅游房地产开发中的高级阶段，重点是远洋经济开发、滨海土地开发运作以及海面海底能开发等。它有三个产品类型，主要是海洋经济产业开发，包括游轮、游艇以及海上运动和海底娱乐等；远洋能源开发配套生活社区，以能源开发区为中心，建立海上漂浮配套生活社区；远洋开发，通过可移动的住宅，甚至是社区，打造漂浮在海上的生活区。这类旅游房地产的土地成本、规划报建费用以及各种建设费用都是三种类型里面最高的，其中还包括管理费用，占价格的2%，各种维护费用也占到了价格的5%左右，市场购买价格在13000-17000元/平之间。

　　1.人口年龄结构

　　人口结构主要是指特定年龄层次内的人口占到总人口的比例，它的定义不仅仅是社会发展和人口发展所决定的，是基于不论是过去还是现在的人口出生、死亡等对人口发展起到的整体影响和作用所决定的，也是综合了社会发展和经济发展的结果，同时对未来人口的变动和再生有一定的参考价值和起到了基础的作用。在未来人口的发展速度、发展类型、发展趋势上，人口结构都有着重大的价值和影响，对社会经济的发展也有一定程度上的作用。人口的总体是由不同年龄段的个体组成的，人口年龄结构能反映出每一个个体在总体中所占据的比例和其与总体之间的关系，然而，每一个个体所组成的年龄段，在社会经济发展和社会发展中所处的地位，以及其对社会产生的影响也是不同的。

　　国际标准把0-14岁的人口定义为少年儿童人口，15-64岁的定义为劳动人口，60-65岁及65岁以上的人口则定义为老年人口。在住房消费问题上，各年龄段不同的人口对住房购买的需求和要求都是不同的，尤其是二十岁至五十九岁的人口，其对住房的品质、环境等仍旧存在一定的要求，因此，这个年龄段内的人群是购房的主要人群。

　　所以，假设20-59岁的人口占人口总体的比例上升，那么房地产市场也会因此产生波动，即：20-59岁的人群基数越高，对房屋的需求量自然更大，那么房价则会被哄抬得越高。同时，该人群也是国际定义中的劳动人口，实际中其也存在劳动行为和收入，那么该人群的增长也会带动市场经济的发展，随之而来的是个人收入的提升。以此而来，最终会落在生活质量改善和住房要求提升上，在某种程度上，他们也带动了商品房的市场。

　　根据国家发布的人口数据统计显示，在20世纪90年代，我国的抚养比呈现出下降的趋势，直到21世纪初，我国自从98年出台了房改政策后，抚养比下降了近十个百分点。这一切都源于我国在20世纪80年代爆发的第三次婴儿潮，21世纪时，他们已经成长为青年，带动了社会经济的发展，以及加大了人均收入，从而提高了生活质量和住房要求。因此，在商品住宅的消费者群体中，第三次婴儿潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推动了我国房价的上升。

　　从来自中国指数研究院的调查结果中，我们不难发现，在2014年的数据调查中显示，年轻人是主要的购房人群，其占据了总购房人数的50%，是购买房屋的主力军。

　　2.人口教育结构

　　人口教育结构，指的是，个体教育机构在整体中的比例和构成方式，即：在纵向的教育系统中，其级别与级别之间的联系和横向的教育系统中类别与类别之间的联系，以及它们之间的比例关系和作用关系。

　　自古以来，人们更倾向于让自己的子女受高等教育，愿意在教育方面进行投资。每一个家庭会在生存稳定的情况下，尽可能多重视子女的教育，希望子女能够接受更加优质的教育，以及受到更高等的教育。人口教育结构的变化对房价而言，有两个方面的影响，一是受教育的程度越高，其劳动所得的报酬和薪资越高，其对生活质量和住房要求也随之升高，从而影响房价；二是人群的迁移导致的劳动力转移引起的消费市场的扩大，当青壮年不断从其他地区向同一地区集中时，在无形之中扩大了房地产市场的需求，因此影响房价。

　　在我国99年发布的“扩大高等教育规模”的政策后，这一重大的国家决策使得我国受高等教育的人口飞速上升，受教育人口中接受过高等教育的人口比例快速上涨。直至2012年，高等学府中培养出来的人才高达近六百万人，无时无刻的面临社会就业和定居的问题。因此，这些人口对住房的需求和住房的要求不断提高，在购房人群中，他们是购房的主力军和主要人群。随着我国高等教育政策的进一步完善和落实，受高等教育的人口会不断的增长，对我国的房地产市场也将进行快速的推动和发展。

　　商业区和旅游区的房价因多方面的因素始终呈现出不同的价格变化，商业区的房价通常是以人口的变化和消费水准的变化而随之产生变化，但旅游区则是以其独特的地理位置和环境属性对房价造成不同的影响，有研究表明，旅游区的房价与商业区的房价相比，旅游区的房价普遍高于商业区的房价。因此，经济环境对房价的影响是巨大的。

　　国外对于经济环境与房价之间关系分析的研究有，Mankiw和Weil提出的经济环境对房价的影响理论，他们是X最早使用数据统计法对经济环境和房价做出模型分析的学者，并对X在未来会产生房价下降的趋势提出了自己的看法和观点。其他的学者，如Poterba、McFadden等人分别运用实证分析法和结构估计法对X的经济环境进行了系统化的分解和分析，推断出经济环境的变化会给房价带来的影响。根据国外的著名学者的理论研究，虽然其研究方法和研究过程有所不同，但其都得出了经济环境不论是在过去还是在未来，都是房价的重要影响因素之一。

　　国内的学者虽然从货币、土地、人口等多方面进行了实证分析、数据统计、理论研究，也得出了经济环境对房价的影响。国内的学者徐建祎等人以经济环境变化为主要突破口，对我国房价持续不下的原因和现象做出了分析。我国对这一问题的研究表明，不论从微观还是宏观的角度来看待中国房价问题，经济环境都是其重要影响因素之一，也表明不同地区的房价的变化是我国房价开始持续走高，迟迟不下的一个主要转折点。

　　消费者购买旅游房地产的最主要的心理因素就在于消费者对海南旅游房地产价格未来的发展趋势的预期。海南作为一个国际知名的旅游岛，旅游房地产具有极大的投资作用，消费者极大程度上看重了这一未来良好的发展趋势，对旅游房地产需求的数量就会增多；相反，如果消费者预期未来的旅游房地产的价格会在近几年下降，那么就会减少对于旅游房地产的有效需求量。而房地产商为了保持一定数量的销售额，不得不与消费者的心理因素和政策的发展保持一定的脚步。

　　消费者的需求心理将受到房地产自身及其周边环境状态的影响,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价格。如政策推动下的地价上涨,建筑材料涨价,会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高,效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。如,房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒适,因而价格也高。由于房地产的个别性,房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次,房地产的使用离不开其周围的环境,因此房地产周边环境的因素,也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅,由于其安静、空气清新、风景怡人的环境,价格往往也较高,而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源,则价格就低.

　　在旅游房地产开发的主要过程中，土地成本一直是一个影响房价的重要的因素。海南省土地成本的升高，会导致旅游房地产开发商的有效利润减少，会挫伤开发商继续发展的积极性；海南省土地成本降低的话，开放商看到能够在短时间内获得有效的巨额利润，在有利可图的情况下，会加快对海南旅游房地产市场的开发，同时也可以促进海南省整体经济的发展。在2011年以前，三亚的一线海景楼盘以绝对占优一线海景资源以投资、度假为主，土地成本的升高导致其市场价格大约在1.8万-3.5万左右；在2011年以后，三亚主要是进行高端养生度假楼盘的修建，着重的是生活配套设施的完善，以养老和度假为主，三水国际和公主郡就是主要的代表，其市场价格大约在2.5万-4.5万左右。土地成本也是影响旅游房地产市场价格的一个主要的因素所在。

　　例如，海南的城市规划对一块土地用途的确定,决定了这一地块的价格的基本水平，则形成了一定的土地成本。与经济和社会因素不同,土地成本因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则土地成本因素的作用可以说是突变式的。

　　旅游房地产业的发展离不开当地政策的支持，海南省当地的政策主要有两大类，一是通用性政策，二是地方特色扶持政策。通用性政策主要包括金融利率政策和税收政策，旅游房地产的开发是需要大量的资金来完成的，而有效资金的来源就离不开银行贷款的帮助，据海口市出台的《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》（以下简称《意见》）的规定，海口市将对旅游房地产的发展给予相应的优惠政策，《意见》中贷款首付比例不得低于总房价的50%的规定则有效的促进了旅游房地产开发商资金的回笼，有利于旅游房地产可持续的发展。在税收方面，又制定了一些相应的措施来遏制炒房现象的升温与扩散。在当地特色政策方面，主要有离岛免税政策。从免税店的不断扩展与开发，到2014年为止，吸引的游客相比2012年已经增长了11%，有效的推动了房价的上涨。

　　如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下海南XX有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

　　以三亚为例，从2011、2013和2014三亚的旅游房地产的成交量和发展趋势来分析，海南未来五年整体房产价格是多少可归于属于平稳过渡状态，相较于2014年同期，海南房产销售价格并没有显著的下降，也没有明显的提升，总体来说幅度空间不是很大，主要是因为：一、海南独特的旅游资源让海南的旅游房地产业有了一个得天独厚的外部条件，旅游房地产业带动了海南地区整体房价的保值与未来的升值。二、海南XX在对海南旅游房地产业的政策保护方面比较全面，让很多保持观望状态的本地用户进行的房产购买，有效防止了房产进入更低迷状态。从三亚旅游房地产业2011、2013和2014的发展状况中研究得出，海南旅游房地产业在未来的5年间海南的房地产价格不会有太大的下滑情况发生，无论是在整体局势方面还是在本地人的刚性需求方面，海南房地产领域都保持着良好状态，这种状态能够促进房产的需求，要知道刚性需要不同于房产的投资。投资房产以盈利为目的的情况下，在大局势低迷时投资人不进行房产购买，这种情况对于房地产领域冲击相对较小，而刚性需求对于房地产发展的冲击相对很大。海南地区目前房产刚性需求依然未到饱和阶段，所以在未来的5年时间内，海南房地产发展依然会有良好趋势，房屋销售价格不会有太大的浮动产生。

　　本文以海南旅游房地产价格的变化为论文的研究对象，从海南旅游房地产的目前的市场发展现状来总结其价格变化发展的特征，与此同时，也从海南旅游房地产的类别与开发模式来对价格的影响进行分析，把握住影响海南旅游房地产价格变化的主要因素，比如人口特征、经济状况和供求关系等方面进行全面深入的分析。在分析海南旅游房地产未来价格变化趋势的情况下对海南旅游房地产的发展从XX、企业和民众三个不同的角度提出改善的对策和措施，使海南旅游业的发展能够突破自身发展的瓶颈和局限，在改善海南旅游房地产发展的同时对我国其他地方旅游房地产的可持续发展也有极大的借鉴意义。

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