摘要：房地产行业作为一种基础行业，在经济发展的过程中有着很大的助力。我们都知道，房地产金融业和房地产业息息相关，但是它们的发展都起步比较晚，体系不完善，而且也没有相应的政策来支持其健康发展，以至于发展过程中出现很多问题。所以本文从三部分入手来写房地产金融，首先是通过对国际房地产金融模式的4种类型进行了解阐述，进而对我国房地产金融现阶段的发展状况进行分析；然后根据现状找出存在的问题，比如法律制度不健全，融资方式少，金融工具少等问题，这都不利于房地产金融的发展；最后联系问题和实际情况给出解决办法，为房地产金融的发展创造一个良好的氛围。
关键词：房地产金融；金融体系；房地产政策；创新路径
一、我国房地产金融的发展现状
（一）国外房地产金融体系
在房地产的发展过程中，一个国家为了选择最适合自己国家房地产发展的金融制度时，会以自己的实际情况为依据。目前现有的房地产金融体系中有四种类型，分别是：证券型、基金型、混合型以及储蓄型[1]。
1.证券融资型的房地产金融体系
X的房地产金融制度是最完整的。自房地产行业产生以来，每个国家会用到的房地产金融工具都是从X传出来的。X的房地产金融机构借着发展遗留下的历史经验和目前在不断发展的技术方法，使住宅抵押贷款市场在不停的适应现代社会的发展。同时，XX为本国的住房金融体系提供了担保服务，这种行为为XX对住房金融进行干预达到有效调控提供了基础，确保了房地产金融体系健康有序的发展[2]。
2.基金主导型的房地产金融体系
作为新兴市场经济国家的新加坡，在房地产金融发展方面有自己的独特特色，比如“居者有其屋”计划和中央公积金制度[3]。这两种措施实际上就是一种全民保险，就是XX为了保护劳动者的福利制定的强制性储蓄。刚开始，这种制度仅仅只针对那些退休工人，维护他们的利益，只为他们提供生活上的保障，但随着社会和经济的不断前进，为了让制度发展跟上社会进步的脚步，这种制度慢慢地被发展为多种功能保障制度，包括了个养老、住房、医疗等各种形式[4]。
3.混合型的房地产金融体系
二战以后，日本的各个方面都受到重创，人民住房一直得不到解决，日本XX为了解决遗留下的住房问题，积极开展并实施各种策略以达到刺激房地产金融市场的目的，便制定一种把XX、民间和个人三个主体结合在一起，让他们共同为建造住宅出力的政策，XX出面吸纳资金，然后把筹集到的这些资金提供给房地产金融机构。这种特殊的金融制度，对日本房地产的发展起到了很大的助力作用[5]。
4.储蓄型房地产金融体系
在德国，为了活跃房地产金融，国家出面制定了一种让银行根据实际情况创建并开展了为建设和购买房屋的专项储蓄业务，这种做法调动了房地产开发商进行建房的积极性，而且极大地促进了房地产生产消费结构的转型。如果要办理建房储蓄的话，国家规定了，只要一个德国公民他有要买房的计划打算，而且年满18岁，那么他就有资格办理建房储蓄这一业务，和有关机构签订合同。这一规定的出现，使得储蓄资金的筹集变得容易很多，这为住宅建设和房地产业的发展提供了强有力的资金保障[6]。
结合以上四点，其实这些金融体系还是有一定的相似之处，首先，对于房地产金融发展较快较好的国家来说，在发展房地产金融的过程中，比较重视私人金融机构的发展。在欧X家的房地产金融市场中，私人银行和国有金融机构共同发展，但后者的存在是为前者提供服务，所以其实他们的存在并没有对私营的房地产金融造成什么影响。其次，房地产金融的发展突飞猛进，其风险管理技术也愈渐成熟。西方国家已经拥有完善的金融体系而且发展出很多经济实力雄厚的金融机构。最后，房地产金融呈现出多元化发展。专业性的和非专业性的机构合作越来越密切，比如一些大银行集团瞄准了房地产业利润空间，纷纷选择进入住宅金融业中，准备在房地产金融中分一杯羹，这都体现了房地产金融的多样化发展。
（二）我国房地产金融体系
1.我国房地产金融配套体系
在国外，很注重房地产金融信用工具的发展，它的创新可以扩大金融业务的范围。金融业务范围的扩大，使房地产金融市场的生命鲜活起来。在国外，在发展房地产金融市场的同时也会注重对配套体系的完善，这是一种很科学的发展制度。
但在我国，房地产金融的配套体系不足以跟的上金融市场的发展，这种情况加大了发展风险。比如说，我国房地产金融的相关法律法规的建设不健全，没有为房地产金融的发展形成一个良好的法律环境；我国的金融业采取的是分业监管的体制，这样就使得中央没办法对市场进行严格有效的管理；我国没有注重对市场服务体系的开发，使得这部分一直处于真空状态，这些都不利于我国房地产金融的发展。
2.我国房地产政策
房地产业是我国经济的基础行业，因此国家为了促进房地产金融稳步健康的发展有很多政策，如金融政策、土地政策、住房政策、税收政策[7]。
我国的房地产金融政策是通过对实施利率和信贷政策来实现的。房价会受到利率变动的影响，通过调整利率水平，会影响到房地产商的开发成本和个人购房的成本，达到国家对房价的宏观控制。同时利率的变动也会影响居民的储蓄愿望，调整市场中流动资金的供需格局。信贷政策则是要对信贷结构不断优化，使信贷资金可以更好的应用到房地产开发中去，具有一定的监督作用，信贷政策在一定程度上对于房地产的供需也会有影响。我国实行的土地政策是通过两种手段对房地产行业进行宏观调控和监督，一是对土地供应量进行限制，即通过改变市场中的土地供需结构来对控制房价。二是XX对土地价格进行操控，土地价格的变化会引起房地产开发的成本变化，这样可以有效遏制房地产商的盲目开发，使其健康发展。住房政策，XX实施的保障性住房，保护了底层收入者的利益，近几年由于投资过热引发的房价上涨，使得很多中低收入者无法承担购房的压力，XX的保障性住房制度解决了这一问题，而且缓解了房地产商的供给压力。在一定程度上促进了社会的公平，有利于形成一个良好的社会环境，为房地产的发展保驾护航。税收政策，是国家进行宏观调控的重要手段，通过征收房产税可以调整供给结构，最终影响房价。在2011年7月21日，备受关注的房产税改革终于在万千民众的期盼中开始进行。上海、重庆两地根据xxxx常务会议的精神，开始对个人住房进行征收房产税的改革试点，这意味着我国房产税改革的帷幕正式拉开[8]。
3.我国房地产融资渠道
开发房地产时，可以利用以下途径来作为融资渠道：
开发性融资渠道，就是为了确保项目的进行而进行的融资活动，以土地出让权作为质押物，向银行提出贷款，引入大规模资金，投入到地产项目中。在西方发达国家，开展信贷业务时，一般都是以抵押贷款为主，信用贷款为辅的。比较而言，在我国进行房地产融资时，则主要依靠向银行申请贷款。
消费性融资渠道，其实质就是购房者通过银行贷款或者自有资金缴纳房款，用这些资金来支持建房项目的进行。在我国，进行消费性融资时，主要依靠的还是商业银行，而且也就只有商业银行才可以为个人办理住房贷款。不过住房贷款的种类也不多，无法与国外的相比。在住房公积金方面，我国缴纳住房公积金的人数虽然在增加，但随着房价的不断上涨，即使已经在缴纳住房公积金，也没有能力承担购买房屋的财力负担。而且我国也没有对住房公积金进行严格监管[9]。
4.我国房地产风险管理
房地产行业已经成为经济发展中的基础行业，但是，发展的不完善造成房地产金融风险管理方面还有很大的缺陷。
首先，房地产金融发展过程中，资金供给不够。本身体制存在的缺陷和社会经济的水平状况，使得资金链条出现断裂，房地产发展中的需要资金无法得到满足[10]。除此之外，高收益的吸收资金的工具在我国也是相对缺乏的，银行贷款的品种也是单一的，这些都使得房地产行业所存在的金融风险增大[11]。房地产行业本身是利润比较高的行业，但如果在融资方面出现了问题，即在房地产开发的最开始阶段就没有资金的支持，那么也就没有开发房地产项目的必要了。其次，房地产金融相应的体制不完善，我国房地产行业的起步不是那么早，经过近十几年的发展，房地产这个行业不管是从自身发展的规模来看还是从对社会经济发展的促进作用来看都具有很大的进步。虽然如此，房地产金融体制的建设还是没跟上社会进步的速度，体制实施过程中的操作性不强等，这些都是阻碍加强房地产金融风险管理的因素。最后，银行出现太多的不良贷款。房地产行业的发展出现投资过热的问题，房价在不断上涨，为了使房屋卖出去，房地产商想尽一切办法，而且银行为了从房地产业中获取得更多的利润，会放宽对个人购房者的贷款额数目。但是随着房价持续不断的上涨以及人们日常生活成本的增加，个人购房者在贷款方面的不良记录也在不断增长。为此，国家制定了一系列的限制购房的制度以及相应的购房制度，通过这些制度的制定以及实施在一定程度是能够遏制不良贷款的现象，但整体上来看还是治标不治本。
二、当前我国房地产金融的发展存在的问题及原因分析
（一）尚未建立完整的金融体系
一般来说，一个完整的房地产金融机构是由三部分组成的，分别是：专业化及非专业化的住房金融机构和第三方金融机构即为房地产提供担保或保险的机构。但我国在发展房地产金融体系时，将发展的大头放在了非专业性的金融机构上，主要是以商业银行为主，缺少对其他两种的发展，我国专业性的房地产金融机构目前只存在一家，就是由中国和德国这两个国家在天津合资成立的“中德住房储蓄银行”。这种情况明显表现出我国房地产金融的架构过于单一的现状，影响房地产金融的健康发展，阻碍了金融结构的进一步转变提升，同时也使本该由房地产金融承担的风险被转嫁到商业银行的身上，使得金融风险增大，不利于分散风险。
首先，到目前为止，房地产金融和土地金融业这两种金融业还是相互分开的，没有使他们完全融合在一起，我们都知道，土地建设的水平会受到很多因素的影响，尤其是房地产行业发展的好坏，但房地产这个行业又属于资金需求量大且发展周期长的行业，所以想要快速的发展到成熟的地步必须慢慢的一步一步来。在我国，虽然房地产金融所占市场份额越来越大，但不能抹掉我国的房地产金融其实只是处于发展初期，其管理模式不合理且发展缓慢的事实。其次，支撑我国房地产金融发展的服务体系尚未完善。现阶段，市场产品同质化没有特色、创新力度不够是我国房地产金融存在的问题，在我国，为企业或个人办理住房贷款业务的只有商业银行这一金融机构，而且较与其他金融机构，这一业务也已经成为商业银行的一大特色业务，而且也为商业银行带来好处，可以提高市场份额。但是，在商业银行发展这一业务的同时，我国XX并没有建立可以为其服务的配套支撑体系。最后，保障性住房和公共租赁房的服务体系也没形成。目前，我国住房制度改革主要是朝着建立多层次和多元化的方向去的。围绕住房保障这一主题，商业银行也没有涉及到针对个人的不同贷款种类及其管理办法。而且对现有的廉租房和经济适用房申购条件的购房者也没有明确的管理执行办法
（二）尚未形成一整套科学的房地产金融制度法规体系
我们都知道，目前我国尚未有一部专门的只适用于住房的法律。所以应该把房地产金融制度向独立化和专业化转变作为目前发展房地产金融的一大重要责任[12]。由于房地产金融制度法规的缺失，使得在开展房地产金融业务和创新产品工具的过程中，如果出现问题的话，就没有可以遵循的依据。现行的住房金融政策大多是夹杂在一些其他的政策中使用的，如国家对房地产金融进行宏观调控时，会用到的处理措施和办法中会提到一些关于房地产的内容，但是目前尚未出台一部为房地产金融量身定做的相关法规。现有的那些有关房地产金融的政策法规只是适合于城镇居民，没有针对农民住房的相关制度，这对进城务工的农民来说，住房问题难以得到解决，他们的利益得不得切实的保护[13]。
（三）房地产企业融资市场发展有待完善
房地产融资是房地产行业发展的决定性因素。然而，在房地产融资的过程中会面临着重重困难。
1.企业自身条件差，融资困难
我国的一些房地产企业从最一开始的时候就没有得到很好的发展。这主要是由于我国的房地产行业在刚开始发展的时候门槛很低造成的，很多是从当年的建筑队转变而来的，缺乏良好的文化底蕴；要不就是看到一个有利可图的和房地产相关的机会就发起组织成立项目组，再由这个项目慢慢从企业独立出来进而发展为公司，归根到底，就是瞄准了房地产行业的暴利空间。企业就是以追求利益最大化作为目标，谋求生存，因此很多房地产企业为了追求自身利益形成了唯利是图，投机钻营的状态[14]。
2.社会信用制度不健全
这种社会信用的不健全主要由两方面造成，一方面是由于企业的失信，另外一方面则是来源于国家，国家对信用的监管不严。良好的市场秩序是建立在良好的社会信用之上的。近年来，失信行为四处蔓延，影响社会风气。在房地产金融中主要有建筑工程招标弄虚作假、工程材料把关不严格等问题。总的来说，我国的信用体系很不完善，还有很大的缺陷，如具有区域性、信息渠道单一、波及范围小等。
（四）房地产金融工具创新不够
金融工具的创新对于促进房地产金融发展来说是很重要，前者是后者的前提和动力。在发达国家，为了迎合不同层次和领域的房地产业务主体的不同需要，开发创造了许多不同的贷款品种来迎合每个主体支付能力和实际情况。这种做法在满足资金需求的同时，大大降低了风险的发生。与经济发展水平较高的国家相比，我国在研发房地产金融工具的过程中，比较缺乏创新。不管主体是谁，进行房地产交易时都离不开抵押、按揭等这几种方式，并没有针对不同的主体来设计开发符合他们实际情况的金融工具。
三、房地产金融健康发展的创新路径
（一）建立健全的房地产金融体系
一方面，为了使房地产金融发展健康向上的目标，我们可以对非专业性房地产金融机构实施支持和鼓励的政策，为开展金融业务的多样化提供基础，如此一来，可以使房地产金融体系趋于完善，给房地产金融业的发展打下了良好的基础。同时也要鼓励构成金融体系的另外两种金融机构发展。这样的做法，可以把房地产金融市场变为一个具有竞争力且办事高效的市场。
另一面，要建立具有鲜明亮点的房地产金融产品体系，面对不同的客户时，要了解他们的实际情况，然后针对他们不同的需求实行区别化服务。可以满足各种层次的人群的需求的金融产品才是社会所需要的。只有这样的产品才能对已有市场进行细分，方便对每个层次的不同人群的需要进行掌握，从而进行更好的服务。在创新住房金融产品时，我们不能摒弃传统，也要保留现有的住房金融产品，对它进行升华，使之更适应这个社会的发展，同时，也有对市场进行深度把控，创建全新的产品，但要始终坚持把为客户提供多功能、全方位的服务作为创新产品的宗旨。特别是我国现在老龄化严重，为了适应这一国情，在建立产品体系时，也可以加强对老年人提供服务的产品[15]。
（二）优化制度环境，建立健全住房金融法规
首先，我们可以修订现在实施使用中的法律法规。我国并没有明确对房地产金融活动进行管理的法规，这是我国现有法律体系中空白的一部分，所以为了使房地产金融市场有法可依、步入正轨、具有可操作性，可以把现有的法规作为一个基础，增加对它的规范，使得在房地产市场中，进行金融交易时对交易主体可以起到约束管理的作用。其次，在已有的房地产法律基础上，加强对法律体系的建设。中央要加强对法律建设的宏观管理，地方XX要服从中央的命令，客观考虑地方经济的实际情况和房地产金融的发展水平，在以不违反中央规定的法规的基础上，制定一些适合地方发展的办法，共同促进房地产金融法规体系的完善。
最后，要做到执法必严，违法必究。在房地产法律的执行过程中，只要是出现违法规定的金融行为，必须对其应承担的法律责任追究到底，加强对房地产市场的监督，形成健康向上的市场氛围[16]。
（三）大力发展房地产融资市场
首先，加强对企业自有资金的重视和增加。对于企业而言，生存的根本是自有资金，只有企业可以独立生存，才会有外部资金注入。想要达到扩大企业自有资金这一目的，可以采取依靠外部资金注入的方式，也就是吸引外部投资，主要有俩种方式：企业旧股东投入资金，增持股份亦或者拆分股份，吸引新股东入股，这两种都必须建立在企业要持续经营，而且经营状态很好，企业有继续发展下去的能力，而且投资者对企业发展前景抱有良好预期的基础之上[17]。其次，发展房地产信托，利用这种计划进行融资。这种融资方式是一种新型的融资手段，它是依靠吸收民间的资金，然后提供给房地产商，为他们提供充足的资金，解决融资困难的问题，这种融资工具拥有很多传统工具没有的优点，比如和银行贷款进行比较，企业的融资成本被降低，而且在一定程度上可以分散风险[18]。最后，可以对房地产资产进行证券化。资产证券化的一个重要特点是，在总资产中，计提出来的要被用于证券化的那部分是完全独立于房地产企业总资产的，如果企业发展不好，最终破产的话，被计提出来的这部分资产就和企业没有什么关系了，不需要被用于偿还企业债务。对资产进行证券化可以盘活房地产企业的所有的存量资产，这样就能是房地产企业充分利用到一切可以利用到的资金，减少出现资金链断裂的状况的可能性，可以使企业一直有活力的发展下去[19]。
（四）加快房地产金融工具创新
一方面，要时刻考虑我国的实际情况，在此基础上，联系个人要素，参考别的国家的做法，多样的发展我国的金融工具。设定针对不同群体的工具品种，以为客户提供便利为宗旨，吸引到更多的客户，促进房地产业的多方面发展。
另一方面，加强金融工具的科技含量。在金融工具的创新过程中，可以引入高科技，实现金融技术“高起点的”愿望和金融工具的技术优势。同时，在金融工具的开发过程中，加强监管，使金融工具走上规范化的道路[20]。
四、结语
在房地产金融的发展过程中，由于本身和现实状态的因素，越来越多问题浮现出来，所以需要我们对它进行不断完善，让房地产金融健康向上的发展。在完成本文时，我参考了很多资料，对房地产金融进行了一个比较全面的了解，并针对所体现的问题，提出了一些解决对策。总之，只有解决了这些妨碍发展的障碍，才能使我国的房地产业更好的发展。
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