住宅小区物业管理的实践探索-以南京莫愁新寓小区为例

　　摘要：物业管理是我国新型的一个行业，其成长伴随着改革开放进程。随着我国社会发展，物业管理进入到了一个新的发展阶段。中国物业管理发展时间短，存在很多问题。物业管理理论与实践相脱节，物业管理体系及制度不完善，这些问题影响了我国物业管理发展。本文从国内外物业管理发展状况，分析了我国物业管理问题存在的原因，针对这种情况，本文从理论和实践两个方面，提出了完善管理理论和规范管理体系的对策，为我国物业管理发展提供了一些可供参考的意见和建议。

　　关键词：物业管理；瓶颈；对策

　　随着我国城镇化进程推进，我国物业管理发展进入到一个崭新的阶段。由于我国物业管理发展时间较短，在发展过程中遭遇了很多问题，比如说物业收费机制不完善，造成了业主和物业管理公司之间出现矛盾，物业管理存在的问题并不是单一的实践问题。在我国物业管理发展过程中，物业管理理论和实践都存在较大差距，因此造成了我国物业管理面临着诸多发展困境，分析我国当前物业管理发展中存在问题，从国外物业管理理论和实践中吸取有利经验，针对我国物业管理存在的问题，提出相关对策，对于推动我国物业管理发展是大有好处的，开展中国物业管理发展研究是有利于百姓福祉的。

　　物业管理行业是随着我国改革开放进程而出现的。1981年我国第一家物业管理公司正式成立。发展到今天，我国物业管理行业已经被世人所熟知。随着我国城镇化进程推进，我国物业管理行业发展前景广阔。物业管理行业能够对我国社会生活产生多方面的影响，一方面物业管理行业能够吸收大量的就业人员，缓解我国就业压力，另一方面物业管理行业能够为业主提供优质服务，满足业主居家需要。因此探究物业管理行业未来发展之路，对于我国居民生活质量提升是大有裨益的。

　　本文通过分析我国物业管理行业所面临的发展瓶颈，指出造成我国物业管理行业发展困境的原因，分析具体原因，找到我国物业管理发展的新思路，推动我国物业管理呈现出规范化、科学化管理发展模式。随着我国改革开放进程不断加快，随之而来的城镇化进程不断推进，商品房小区的物业管理工作显得尤为重要。在很多地区，由于物业管理工作存在疏漏，激发了群众与物业管理部门的矛盾，甚至有可能从一般事件上升到群体事件，对构建我国和谐社会造成了不利影响。因此实现我国物业管理良性发展，对于推动我国物业服务质量提升大有裨益，同时也有助于我国和谐社会的构建。

　　物业管理行业是随着我国改革开放进程而出现的。1981年我国第一家物业管理公司正式成立。发展到今天，我国物业管理行业已经被世人所熟知。随着我国城镇化进程推进，我国物业管理行业发展前景广阔。物业管理行业能够对我国社会生活产生多方面的影响，一方面物业管理行业能够吸收大量的就业人员，缓解我国就业压力，另一方面物业管理行业能够为业主提供优质服务，满足业主居家需要。因此探究物业管理行业未来发展之路，对于我国居民生活质量提升是大有裨益的。

　　当前我国物业管理行业存在诸多问题，这些问题严重制约了我国物业管理行业的发展，成为了我国物业管理发展的瓶颈环节。低水平的服务质量、不合理的物业收费机制等等问题，影响了物业公司正常运作，同时也影响了居民的生活质量。

　　物业行业是我国新兴的一个行业，国内研究学者对我国物业管理研究著作不多。纵观我国物业管理著作，主要从更新服务理念、更新管理体制等方面指出了我国物业管理未来发展方向。甄文海在《浅谈新世纪中国物业管理的服务趋势》从三个方面，规划了我国物业管理发展方向，其一，树立以人为本的服务理念，物业管理应当为居民提供人性化服务；其二，物业管理公司应当采用专业化的管理方式；其三，物业管理公司要立足于品牌化经营方式，来实现物业管理公司连锁模式。甄文海对于我国物业管理方式更新，主要从物业公司今后工作思路角度予以规划，具有一定可操作性。

　　詹天成在《浅谈中国物业管理发展的偏差》一文中，一针见血地指出了我国物业管理发展所存在的若干个问题，第一，业主和物业管理公司地位不平等；第二，建筑商与物业管理公司责任不明确；第三，物业内部管理方式存在疏漏。这些问题可以统一归结为物业管理公司与业主、建筑商三方之间的关系。实际上，这三方权利和义务分布不明确，是物业管理工作中出现矛盾的主要原因。

　　郭俊伯在《谈物业管理的发展及对策分析》文章中，指出了物业管理所面临的问题，这些问题是比较细致的，主要包括物业管理公司企业自身素质、从业人员素质、物业管理公司企业资金等多个方面指出了物业管理公司今后的工作思路。

　　王筝在《中国物业管理模式发展趋势分析》一文中，对我国物业管理发展模式进行了展望，分析了我国物业管理模式未来两个发展方向，第一个方向为职业经理人管理模式，第二个方向为业主自主管理模式，这两种模式是我国未来物业管理发展趋势。随着我国物业发展日趋成熟，尤其是《物权法》颁布之后，物业管理师制度开始执行，业主自我管理里和职业经理人的物业管理模式开始显现，并成为未来我国物业管理发展潮流和趋势。《物权法》第八十一条明确规定，业主对建筑物及附属设施具有自行管理权限，可以交予物业管理企业进行管理，同时业主对不满意的物业管理公司有权予以更换。因此在法律背景下，同时结合国外物业管理经验来分析我国物业管理行业转型是必然趋势，传统物业管理模式必将发生变革。文中主要阐述了职业经理人物业管理模式和业主自主管理模式。

　　传统的物业经理职业性不强，通常只有无产权大公寓才会外聘经理。随着人们对生活质量要求越来越高，物业管理行业要求逐步细化，聘请专业物业经理是非常必要的。英美等发达国家物业管理普遍采用经理人制度，为了应对未来物业管理发展趋势，我国开始实行物业管理师制度，2007年我国第一批注册物业管理师出现，这些物业管理师受雇于物业公司，处理物业事务，这是我国物业管理行业发展的一个未来趋势。职业经理人制度推行，有助于提高我国物业管理整体水平提升，有助于实现物业服务专业化，但是物业管理发展需要建立在完善的物业管理职业经理人队伍基础之上。职业经理人管理模式是未来物业管理模式发展趋势，适用范围涵盖大型项目和中小型物业管理项目，可以看做是我国物业管理行业发展的一个主流模式。职业经理人管理，就是指业主聘请专业的物业管理人才作为经理，经理根据业主授权来开展工作，能够实现物业管理工作有序开展，提升物业不动产的价值。物业管理经理可以聘请其他人作为自己的助理，来开展工作。在签订合同上，业主可以与物业企业签订合同，也可以与物业管理经理签订合同。物业管理活动内容不仅仅是对小区不动产进行管理，同时也包括让收入和利润增加。因此物业经理一项重要的管理职能就是提升不动产保值、增值。因此从这个角度上来说，物业管理公司经理的工作内涵可以分为两个方面，其一，确保商业增值，其二确保民用运作开展。民用运作的工作主要是为小区、公寓业主提供各种优质服务。当前大多数物业管理企业经理工作主要精力用于民用工作运作，这主要是因为我国大多数物业经理缺乏对公寓、写字楼和工厂的管理经验。因此在国外，很多物业管理公司会聘用专业的物业经理，进行不动产保值增值运作。随着我国物业行业日益发展，物业经理人是我国物业管理行业发展主流趋势。聘用的物业经理主要工作内容为：处理物业财务运作、税收和维修费用等，向业主报告物业管理状况。当前物业管理公司通常采用聘用专业公司的形式来开展保洁、园艺等工作。当合同具有竞标性质时，物业经理要选择若干级服务商，通过竞标的形式来获得操作权利。物业管理公司应当对服务商工作情况予以监督，听取业主的意见和建议，及时反馈给专业公司，解决业主之间的矛盾。物业经理要对物业经费予以明确规定，公开物业经费使用流程。在物业管理体系中，如果遇到任何专业性难以解决的问题时，物业经理可以采用聘请专家的形式来予以解决。比如说以一栋公寓安全为例，物业经理需要定期检查地面设施运行状态，确保物业安全，为入住公寓的业主提供优质服务。同时物业经理具有宣传物业知识的义务，可以向业主宣传停车场和宠物的限制。确保物业增值是物业经理重要职责之一。物业经理所进行的物业增值工作是一项长期性的工作，而不单单是物业运作管理，在进行物业管理过程中，需要把物业价值、人口要素、交通情况等多个因素予以考虑，按照利益最大化的方式予以运作。比如说小区存在大量闲置房，物业经理可以为闲置房寻找潜在的租户，通过各种广告宣传活动和市场营销方式来提升入住率。除了社区内部建筑之外，物业经理需要对社区公共设施予以运作，比如说社区游泳池、高尔夫球场、停车场等。在某些时候物业管理公司需要为土地开发商工作，协助土地项目策划，与XX代表、社区进行协商，确保项目顺利开工建设。物业经理应当及时帮助解决邻居之间的矛盾，用法律手段处理业主之间的矛盾，以及业主和物业管理公司之间的矛盾。在商讨过程中，物业经理要不断对方案予以修正，项目通过之后，这些物业经理会与银行协商贷款事宜，为项目建设提供有力资金支持。

　　1.文献研究方法

　　任何一项研究都有一定的连贯性，都是建立在前人研究的基础之上的。查阅相关文献资料，并对文献资料进行分析，对一项研究的顺利展开十分必要。从学术界的研究来看，目前针对我国物业管理发展，主要集中在实践方面，本文要从中吸取有益知识，而后结合理论基础，对我国物业管理发展予以全方面剖析，指出其未来发展路径。

　　2.比较分析法

　　比较分析法是把客观事物加以比较，以达到认识事物的本质和规律并做出正确的评价。本文在分析物业管理存在的问题时，把国内外物业管理不同的发展状况进行了适当的比较，以反映出这两者生存状况的真实差距。

　　3.问卷调查方法

　　问卷调查法是指由社会调查者向被调查者提供并请其对问卷中的问题作答而搜集有关信息的一种社会调查资料搜集方法。本文通过在一定范围内对物业管理部门和业主的问卷调查，经过定量分析获取信息，从而搜集物业管理所存在的问题，为援助对策提供可靠依据。

　　4.个别访谈方法

　　个别访谈法是调查者通过与被调查者面谈口问的形式来搜集有关物业管理的信息资料的一种方法。本人通过与物业管理部门面对面交谈的方式来进一步了解物业管理工作状况及形成的原因，从而寻找解决其弱势状况的途径。

　　研究重点：本文研究的重点在于通过理论和实践两个方面，对我国物业管理发展所遭遇的瓶颈以及原因进行详细分析，通过学习先前学者的研究成果，对我国物业管理发展提出可行性建议，通过系统的物业管理发展对策来实现物业管理发展瓶颈突破。

　　研究的难点：1、资料收集工作是本次论文写作的难点之一。由于我国物业管理发展时间较短，因此针对我国物业管理发展的理论研究成果不是很多，因此造成了前期资料准备存在一定程度上的困难。2、开展问卷调查存在一定的问题，由于物业管理行业具有非常明显的地域性，通过发放调查问卷能够确保调查数据真实有效，能否如实反映出我国物业管理行业所存在的问题，是非常值得考虑的。

　　本文创新之处主要有两个方面。第一个创新点：长期以来国内外研究学者往往立足于物业管理行业本身来寻求突破，实际上物业管理行业并不是一个孤立存在的行业。从国外良好的物业管理局面，我们可以看到物业管理行业涉及到立法部门、业主委员会等等诸多部门，如果单纯依靠物业管理部门本身力量，显然是难以实现突破的。

　　第二个创新点：很多学者在研究我国物业管理发展对策的时候，往往忽略了理论指导作用。从物业管理详细的举措来分析我国物业管理模式存在问题，虽然这样做能够解决短期问题，但是缺乏长期理论指导的物业发展存在着致命伤。所以本文从理论和实践两个方面，对我国物业发展所存在的问题，予以多方面的剖析，由此从两个维度，推进我国物业管理发展进程。

　　1、研究思路

　　（1）确定论文选题，制定计划安排

　　结合自身所从事行业，综合比较自身优势和兴趣点，以及理论与实践的价值，确定论文选题；在论文设计工作期间，首先制订一个计划表，合理安排每个阶段所应完成的任务。定时定量、保质保量地阶段性完成论文。

　　（2）围绕论文选题进行文献回顾

　　在确定自己的研究方向和研究题目后，应首先需要查阅大量的中文、外文文献资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究的问题，对课题的背景以及研究现状进一步把握。

　　（3）研究设计，确定分析方法

　　综合运用观察法定性、定量分析法、调查法等方法以及谈话、问卷、个案研究、测验等科学方式，对现象进行有计划的、周密的和系统的了解，并对调查搜集到的大量资料进行分析、综合、比较、归纳，从而提出规律性的认识。

　　（4）设计论文框架结构

　　在对研究对象已经深入了解之后可以拟定论文提纲，详略得当地安排需要在论文中陈述的内容。经导师审核过后可以开始论文撰写。除请教指导老师外，广泛请教专家和从业人员的意见和观点，注重主题与章节之间的逻辑联系，避免在正式撰写论文是出现淹没主题、盲目展开、不知所云的现象。

　　（5）撰写毕业论文

　　在论文撰写时应先拟定提纲并不断完善，用正确的逻辑思维和严谨的数据组织方式，紧紧围绕以确定的理论假设或具体问题，按照论文提纲完成毕业设计论文。其中对论文的格式要求严格按照规范进行排版。

　　（6）规范化检查和修改论文初稿

　　根据指导老师的意见和建议，修改并完善初稿。

　　（7）提交终稿，论文答辩

　　在论文终稿确认后提交，并在精心准备之后进行论文答辩。

　　2、重要定义

　　物业管理，主要是指物业管理工作者在业主委托下，运用现代管理与服务技术，以委托合同为依据，对各类物业企业进行社会化、专业化、高效管理，为物业提供高效周到服务，打造一流的居住环境，提高业主生活满意程度。

　　根据物业管理定义，物业管理内容可以分为公共服务、专项服务和特约服务。第一种公共服务，其内容主要包括管理房屋主体、维修住宅、保持环境卫生和小区绿化等工作。第二种专项服务主要是指生活类服务，为小区业主提供文化、体育、卫生、金融服务等多方面的服务。第三种是特约服务。物业管理公司根据业主的实际需求，采用多种灵活方式，为业主提供周到的管理服务。

　　本文采用理论和实践相结合的方式，分析了物业管理发展存在的问题以及解决对策。整合了国内外研究学者不同的视角，从物业管理理论和物业管理实践两个方面，规划了我国物业管理发展轨迹。首先分析了物业管理研究成果，其次探讨了我国物业管理发展所存在的瓶颈，再次分析了我国物业管理瓶颈存在的原因，同时针对我国物业管理所存在的瓶颈，提出了相应对策。

　　全文共分为五大部分。

　　第一部分首先分析国内外学者对于物业管理不同的研究成果，通过研究背景、研究意义、研究方法、国内外研究状况等方面，对本文物业管理理论和实践研究思路进行了梳理，指出了我国物业管理实现自身新发展、新跨越的发展路径。

　　第二部分，本文阐述了我国物业管理发展状况，分析了物业管理发展在我国整体发展状况，并以某一个小区为例，详细阐述了我国物业管理发展的趋势。

　　第三部分分析了我国物业管理发展所存在的瓶颈。这种瓶颈问题主要为实践层面。从理论上来说，我国物业管理理论制约了我国物业管理实践推进。“重实践轻理论”的理念影响了我国物业管理理论发展，同时物业管理理论和物业管理实践相脱节的问题，制约了我国物业管理进一步发展。从实践方面来说，我国物价管理体系存在诸多问题，比如说人员素质低、管理层管理方法不到位等。我国物业费定价机制有待完善，混乱的物业、业主和开放商三者的关系造成了我国物业发展困境。具体来说，理论瓶颈存在原因主要分为两个方面，分别为轻理论观念存在和缺乏理论研究人才。实践瓶颈存在原因可以分为如下三个方面：缺乏管理制度依托；物业费定价缺乏沟通机制；物业职责不清。

　　第四部分主要分析影响我国物业发展的因素。按照对我国物业管理实际造成的影响，针对我国物业管理中所出现的问题，及时予以分析，找到对我国物业发展能够产生影响的因素。

　　第五部分重点描述了突破我国物业发展瓶颈对策。完善物业管理理论基础可以从培养理论研究人才和更新物业管理理念两个方面入手。探索物业管理模式可以从完善物业管理法制依托、强化物业内部管理、优化物业费定价机制、理顺三方关系等四个方面入手。

　　论文结尾分析了我国物业发展趋势展望分别是职业经理人物业管理模式和业主自主物业管理模式。

　　1、物业管理定义

　　按照传统研究学者的观点，物业管理的核心要义就是物业管理公司为业主提供优质服务，其中以签订契约的方式来实现服务方式，这种物业管理模式目的在于让更多的业主享受到品质生活。

　　2、物业管理特点

　　（1）服务性

　　服务性是物业管理行业的最基本的特征。物业管理企业作为一个服务性行业，其行为宗旨就是为业主提供各种优质服务，从而让更多的业主享受到高品质生活。

　　（2）信息化

　　随着互联网时代到来，越来越多的物业管理公司引进了计算机处理系统，因此信息化特征是物业管理行业的突出特征，这种信息化特征也是未来物业管理的主要趋势之一。

　　（3）便民性

　　物业管理在提供服务的同时，要注重自身便民性，通过一系列的举措来实现便民工作，推动物业管理行业向更多的方面发展。

　　现代意义上的物业管理起源于19世纪X建筑机械发展。随着电梯高楼出现，X物业管理雏形显现。上个世纪80年代，X乔治成立了世界上第一个物业管理组织，成为了物业管理发展的鼻祖。

　　随着改革开放进程逐步推进，我国物业管理开始发展。最初深圳是经济发展特区，因此发展速度是非常快的，物业管理模式也成为了全国物业发展鼻祖。随后北京、上海等地物业管理先后获得迅猛发展。

　　物业管理不单单是一个小区业主生活享受而且关乎到社会发展与稳定。众所周知，很多社会矛盾均是由于物业问题处理不到位造成的。强化物业管理，对于提升业主生活品质是大有裨益的，同时良好的生活环境，可以有效缓解业主和物业之间的矛盾，有助于构建和谐社会。

　　在我国物业管理实践中，存在很多问题，比如说管理体系落后、物业费定价机制不完善、乱收费现象这些问题。这些问题影响了我国物业管理实践的发展进程。妥善处理这些问题，才能有力推动我国物业管理实践的发展。坚持以人为本，我们党把自己的心和灵魂的基本宗旨全心全意为人民和代表中国最广大人民的根本利益的要求，是一脉相承的。新的发展观，明确以人为本的发展为最高价值取向，是尊重人，理解人，关心人，是不断满足人的全面需求，促进人的全面发展，作为发展的根本出发点。人类生活世界的人，自然，社会等三部分组成，以人为本的新发展观，从根本上说，是寻求人与自然，人与社会，人与人之间关系的全面和谐发展。随着业主对生活品质要求越来越高，物业管理部门要树立“以人为本”的服务理念，在“以人为本”理念关怀下，提升物业管理水平。树立以人为本的服务理念，关乎到我国物业管理行业发展思路和水平。树立“以人为本”的服务理念，是打造物业管理企业品牌优势的条件之一，是应对加入世贸组织后的必要举措，体现了和谐社会理念在物业管理体系中的贯彻，是物业管理企业未来发展核心思想。物业管理工作职责是为业主提供全方位的服务，让小区业主享受生活品质。物业管理公司需要准确定位自身职责，明确服务理念，通过获得业主认可来实现自身发展壮大。以莫愁新寓小区为例，在小区物业管理过程中，存在很多问题，具体体现在如下方面：

　　物业管理体系落后是我国物业管理实践中面临的最大的问题，物业管理体系落后可以分为如下几个方面：

　　1、法律主体权利义务不清

　　我国物业管理法制建设缺失，从福利分房转向个人购房，小区物业管理问题引发矛盾越来越多。物业管理工作涉及到众多的市场主体，其中包括XX、业主、物业管理公司、开放商等主体。这些利益主体之间既存在民事法律行为关系，也存在行政管理关系。当前我国物业管理体系中尚未建立完善的立法体系，因此各个市场主体之间权利义务不明确，容易出现责任不清的问题，其中尤以开发商和物业管理公司矛盾最为突出，比如说开发商建筑工程时留下的质量问题，在物业管理公司运营中集中暴露出来，增加了物业管理企业的责任，承担了开发商应当承担的责任，加剧了物业管理企业与业主之间的矛盾。

　　2、物业管理公司门槛低

　　随着我国改革开放的进程，我国物业管理公司发展速度非常快，但是物业管理公司发展呈现出参差不齐的局面，一些没有经过培训的工作人员和农村剩余劳动力等，进入到了物业管理行业中，这些工作者中，拥有物业职业资格的人数非常少，具有高级经理资格的人员更是非常少，由于从事物业管理工作的人员普遍素质不高，因此难以保障业主的权利，使得业主满意度下降。这个问题在南京莫愁新寓小区中，体现得尤为明显。在莫愁新寓小区物业招投标过程中，很多物业公司进行投标，但是在投标过程中，可以发现很多物业招投标公司都不具备物业从业资格，足以看出物业管理所存在的差距。

　　1、物业管理收入与支出失衡

　　地方XX对前期物业管理制定的指导价和最高限价几年甚至十几年不变，而地方最低工资标准、最低社保基数，以及物价指数每年都在大幅度上涨，这就造成物业管理企业在人工成本、耗材成本大幅增加的情况下，却无法适应市场发展随时调整前期物业费用，造成物业管理企业收入和支出的严重脱节。

　　2、调整物业管理费的障碍

　　物业管理条例规定，普通住宅的物业管理费调整必须有小区三分之二的业主同意方可调价，这对物业企业的发展造成了一定的障碍。莫愁新寓小区在物业管理费收取过程中，往往存在收入和支出不平衡的问题。

　　我国物业管理，尤其是内地大部分城市的物业管理发展都才刚刚开始，快的不过十几年时间，广大的居民和业主对物业管理这个新兴行业还没有形成清晰地认识，甚至一些旧城改造的居民对物业管理的理解仅仅停留在“有个人看看门，有个人收收垃圾”的层面，对物业管理的专业化程度和所承担的责任义务模糊不清。在这种权责利不明的情况下，让业主理解物业企业并大多数同意适应市场行情而涨价，这显然是难度很大的。对于物业企业而言，毕竟是企业行为，最终要以盈利为目的。一旦收入不能增加，而成本在不断上涨，为了不在亏损状态下运营，只有缩减投入，比如减人或者减少对设施设备的检修。如果到了收入支出差距太大的状态，物业企业就会退出管理项目，要求业主委员会重新选聘新的物业，而此时，小区的公共设施设备和品质已经进入了不良状态。因为物业企业降低了服务标准，小区业主便心怀不满，从而直接影响收缴率，物业企业的收入变得更少，只能更少投入，于是变成恶性循环，涨价也就更为渺茫。

　　3、物业乱收费现象

　　物业管理公司属于服务型企业，作为企业获取合法利润是符合市场规律的，没有收益的公司显然是难以维系下去的。但是在实际操作中，很多物业公司往往不择手段，采用各种违规方式来收取费用，提高收费标准，单方制定收费标准，造成了管理不规范现象，比如说强行收取垃圾清理费用、自立收费项目等，物业管理企业乱收费现象非常突出。从目前的发展情况来看，前期物业管理公司主要以竞标形式来获得管理权限，业主没有选聘物业公司权力，业主之间尚未了解不够，尚未成立业主委员会。业主委员会缺失无法对前期物业收费进行监督，原本由业主和业主委员会商定的收费项目，实际上全部是由物业管理公司说了算，比如说装修管理费用。在收取费用的过程中，物业管理公司一不交钥匙为条件，强迫业主被动接受这些收费项目。而在我国，由于没有法律规定，业务委员会自身的法律地位、决定权力都没有法律依据，影响了业主委员会的责任心，同时由于物业公司对业主委员会采取拉拢方式，因此很多小区业主委员会已经形同虚设，起不到应有的作用。从物业管理公司乱收费的原因中，可以分为如下几个方面：第一，业主管理委员会尚未对物业公司乱收费行为形成有效监督，由此导致物业管理公司收费处于一种无人监管的地位。第二，物业管理体制不合理是导致乱收费的主要原因之一。第三，在目前物业收费项目中，水电费由物业公司代为收缴，为物业公司强行收费提供了可乘之机。

　　我国物业管理行业需要进行有效管理。作为一种全新的房屋管理模式，物业管理呈现出专业性、规范性和市场化的特点，与社会主义市场经济相一致，但是我国物业管理行业发展较晚，因此在发展过程中难免存在诸多问题。物业管理乱收费是物业企业不规范行为之一。在我国国内，大多数物业管理公司依托于传统的房地产开发公司成立，由于门槛较低，因此管理人员构成比较复杂，对业主服务意识不强，乱收费现象非常明显。物业管理企业属于劳动密集型企业，对资金需要不高，没有建立系统的培训上岗机制，由此导致服务水平低下，乱收费现象频发，引发了一系列的矛盾纠纷，业主投诉、上访现象时有发生。物业监管体系不到位，同样是造成物业企业乱收费原因之一。在物业企业管理评价体系中，服务质量、投诉情况与物业企业审核没有直接联系，造成了物业企业可以为所欲为。XX部门对于物业公司收费整治不到位，造成了物业企业乱收费现象层出不穷。在小区中，水电是居民生活不可缺少的商品。目前收取水电费完全由物业管理公司代收，这样就造成了物业公司采用以停电停水作为威胁，使得业主被迫接受这种不公平的收费项目。

　　物业管理企业、业主和开发商三者之间的关系不清，造成了我国物业管理行业矛盾出现，产生了一系列的问题。我国物业、业主、开发商三者之间的混乱关系，主要体现在如下方面：

　　1、舆论对业主无条件支持

　　在社会舆论眼中，业主永远是正确的，即便是业主没有道理，一样会博得社会舆论的同情，从而XX会施加压力，影响物业公司被迫接受这种事实。这样就有可能造成一部分业主不良行为产生。业主会出现三种不良发展势头，第一种是业主对自身权力和义务认识不清，对物业管理部门要求却比较高，常常要求物业管理部门做出符合自身意愿的举动。第二种是业主不顾及其他业主的利益，比如说第二次装修过程中造成的影响，物业管理公司无法对业主不适当行为予以改正。第三种是业主无组织、自由化发展趋向。个别业主不遵从物业管理统一管理，只按照自己的意愿进行操作，这样就导致一系列问题出现。我国物业管理行业发展时间较短，速度非常快，广大消费者对物业管理理念停留在感性认识的基础上，尚未形成理性理念，一旦涉及到自身利益，业主就会对物业管理公司工作进行横加阻拦。与国外发达国家相比，我国物业管理行业中，对部分业主不合规行为约束较小。

　　2、开发商与物业管理公司关系不清

　　开发商与物业管理公司之间的关系不清，是矛盾出现最主要的原因。具体体现在如下两个方面：

　　第一，开发商前期宣传与服务偏差。很多开发商为了寻求卖点，进行夸张炒作，为日后业主与物业、开发商之间矛盾产生制造了空间。首先，开发商宣传小区业主可以享受到高品质服务，但是在实际中，这些高品质服务根本不存在，同时收费价格较高，这样就造成了业主的怨气。其次，开发商宣传优质服务，以此来提高物业收费标准，但是实际中，物业服务水平不高，让业主感觉有上当感觉。再次，一些物业管理公司，为了能够赢得竞标，往往提出零收入物业管理费用口号，在企业发展过程中不提及企业盈利要求，一旦出现问题，采用低价竞标方式来赢得项目的物业公司往往损失巨大。这种低价恶性竞争，往往带有非常大的盲目性和不真实性，中标之后物业管理公司往往采用降低服务标准，或者提高收费标准等方式来获得盈利，这种言行不一的模式容易引起业主的反感，为日后矛盾出现留下了隐患。

　　第二，物业管理公司缺乏监管。我国物业发展管理模式中，缺乏有效监管，因此在选择企业利益还是业主利益的时候，物业管理公司往往选择企业利益，这样就造成了业主损失。在实际生活中，有一部分物业管理公司以迎合业主为目的，牺牲企业利益，将整个物业管理行业带入到了一个恶性发展状态之中。

　　3、业主和物业公司关于物业管理费的争论

　　长期以来，物业管理费收取不合理，造成了业主和物业管理公司之间的矛盾。这种关系主要体现在两个方面，第一个方面，物业管理公司收取物业管理费，只是针对物业公共部分负责，但是按照现在的物业计费方式来看，物业管理公司收取物业费的方式，是按照业主产权面积来计算，业主产权面积包括了业主自身建筑面积和公共面积，这样一来，小区业主普遍认为物业管理公司应当对自身房屋服务和负责。以一个案例来说明，一位单身在家的女业主，因为放在自家的钱包丢失了，找到物业管理公司索赔，最后闹到派出所解决。实际上物业管理公司并不对业主自身单套房屋负责，只是对公共地区负责。直到目前，很多业主普遍认为，既然上交了物业费，物业管理公司应当对业主户内一切财物负责。第二个方面，从这个层面上来说，物业管理公司应当改变收费方式，比如说可以通过计算户主面积占据公共面积比例来进行判断，这样能够从根本上改善这种错误认识。

　　虽然我国物业管理公司呈现出市场化发展趋势，但是从目前物业管理制度来看，尚未形成规范化的物业管理机制，这是我国物业管理中存在的最主要的问题。从我国物业管理行业获得数据来看，我国物业管理企业多数从房地产企业中分离出来，管理经验是非常缺乏，并没有建立起完善的现代企业管理制度。

　　这些不正规物业管理公司影响了正规化操作的物业管理公司进入，因此在很大程度上给整体物业管理公司造成了发展困境，影响了物业管理行业市场推广进度，从根本上说，这同样是由于缺乏管理制度依托，才造成了物业管理公司发展不景气局面。

　　按照物业管理条例规定，住宅的前期物业管理收费标准由建设单位通过招投标确定，这就无形中赋予了建设单位审核物业费的职能。如果物业管理企业脱离当地市场行情漫天要价，业主在买房时会考虑到后期的居住成本较大，这就势必会在建设单位销售时造成一定的阻碍，所以建设单位不会聘用报高价的物业企业，也不会支持对销售形成障碍的收费标准。相反，如果物业企业想承接项目，必须要符合当地的市场发展规律，并在同等条件下有适当的优惠，这样才能在建设单位销售时形成支撑，从而促进销售，也只有这样，建设单位才会考虑与其合作。所以，即使没有XX指导价和最高限价，物业管理企业的收费标准也不会是毫无约束，而是必须遵循市场发展规律。

　　我国物业管理公司职责主要分为如下几个方面，其一，贯彻执行国家、省市对城市住宅小区物业管理的有关政策。其二，为小区业主提供物业管理和服务事项，比如说小区道路修整、绿地养护工作、小区卫生工作等。其三，做好小区内部公共场所管理工作，规范小区业主行为。其四，为小区业主提供便民服务。其五，接受业主管理委员会监督检查工作。这五个方面是物业管理公司的主要职责。按照物业公司自身职责来说，自身经营范围可以分为管理范围和有偿经营范围。管理范围主要分为如下几个方面，其一，住宅小区内的卫生工作、安保工作、公共设施维护工作、台账登记工作。有偿经营范围主要包括收取服务管理费用、维修公共设施、房屋租赁和房屋装修等工作。

　　但是在物业管理过程中，很多业主对物业管理公司职责认识不清，同时物业管理公司本身对自身职责认知不到位，这种认知不到位，集中体现在业主认为物业管理公司应当对专属建筑物内所有事项负责，比如说停车场内汽车被刮伤、失窃等问题，实质上这些问题，均不在物业管理公司服务范围之内。由于前期建筑公司在建筑过程中，遗留了很多质量问题，业主发现建筑质量问题之后，往往与物业管理公司产生矛盾，其实物业管理公司充当了替罪羊，这种认知不到位，影响了物业管理工作正常开展，也造成了物业管理公司和业主之间的矛盾。

　　莫愁新寓小区物业管理水平和层次不断上升，赢得了广大业主认可，这与物业管理公司的经营理念有着密切关系。“以人为本”的管理，在管理过程中以人为出发点和中心，激发和调动人的主动性，积极性，创造性的发展，实现人与企业共同发展的一系列管理活动。它具有以下特点：

　　这种以人为本的管理主要是指在企业管理过程中以人为出发点和中心的指导思想。以人为本的管理活动围绕激发和调动其主观能动性，积极性和创造性推出。以人为本的管理致力于人与企业共同发展。以人为本的管理是重要的，因为它是企业提高知识生产率的重要条件。企业的知识生产力是指企业利用其知识资源创造财富的能力，是适应企业国际化经营的基本管理，是建立一个生意人和其他要素的良好关系的必要条件，是企业持续发展的基石。基本理念，以人为本的管理是人类管理中最基本的要素，一个是动态的，和环境是一种交互：创造一个良好的环境可以促进发展和企业的发展；个人目标与企业目标相协调，企业变成一个学习型组织，可以使员工实现其目标，在这个过程中，企业进一步了解员工使企业目标，更好地反映员工的利益和员工的目标；以人为本的管理对人的全面发展为核心，人的发展是企业发展和社会发展的前提。

　　以人为本的管理的基本原则是什么？

　　重视人的需要；

　　为鼓励员工为主；

　　对员工的培训；

　　设计以人为中心。

　　以人为本，是实现人的全面发展为目标，从人民群众的根本利益和促进发展，不断满足人民日益增长的物质和文化需求，保障人民的经济，政治和文化权益，让发展的成果惠及全体人民。“以人为本”，第三届中国xxxx十六是《决定》提出了新的要求。”坚持以人为本，树立全面，协调，可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”的新论断，深刻地阐述了中国xxxx新开发的自然观，是马克思人的全面发展理论，丰富和发展继承。

　　1、科学规划居住区

　　随着市场经济发展，人们更加注重生活品质提升，人们对居住条件要求越来越高，更加向往高品质生活。树立“以人为本”的服务理念，需要把服务理念同小区建设有机联系起来，满足人们需求，实现每一个业主自我交往需要和保护隐私，实现“天人合一”的生活理念。同时在设计社区过程中，需要按照原有地形特征来设计道路，注重自然景观的设计，通过整体规划，来实现小区美感的统一，实现人造景观与自然景观的有机融合，通过这种美好环境的设计来实现一种心灵的美感享受。

　　在物业规划工作伊始，物业管理公司要超前介入，以业主代表身份，及时审查物业工程以及配套工程，高效保证物业质量，明确开发商在建设过程中，所遗留的问题，做到建设和管理的有效衔接。同时有效划分业主和物业管理公司之间的权力和义务，避免日后出现纠纷问题。

　　2、提供人性化的服务

　　物业管理企业要确立理性管理理念，逐步摆脱经验管理模式，在管理过程中，体现服务，在服务过程中，实施管理，吸收优秀物业管理人才进入物业管理队伍，建立系统化的人员培训模式，通过对物业管理企业内部员工培训，提高其工作技能和人员素质，更好地为业主服务。培训员工内容主要包括企业经营管理模式、企业文化、员工管理规章制度和服务方式等，针对员工在物业管理过程中所发现的问题及时予以解决，由此推动物业管理企业员工更好地为业主服务。通过系统化的培训，引领员工创新服务理念，提升服务质量。提高小区硬件管理仅仅是优化服务质量的一个方面，为业主提供优质服务，才是完善居住者的生活质量最佳方式。

　　在小区物业管理过程中，物业管理公司利用智能化的信息操作平台，来实现“以人为本”的服务理念，通过电脑操控平台，实现防火、防盗等自动化预警机制，在小区内部配置文化、娱乐、教育等场所，提升居住者对居住环境认同感，享受到高雅生活氛围。进入到新的发展阶段，物业管理公司应当把“以人为本”的服务理念同智能化建设有机融合在一起，物业管理公司管理内容主要包括清洁、保安、绿化等工作，物业管理公司应当及时引进先进的技术来进行高效管理，同时可以帮助业主、开发商、住户提供交易咨询服务，提升小区增值收益，提升物业管理公司收益，实现物业管理良性运行。

　　3、打造和谐人文环境

　　物业管理企业不仅需要为业主提供优质的物业管理服务，而且需要为业主营造出一种人文环境，增加业主居住愉悦感。物业管理企业在管理过程中，需要把自己定位为社区业主的核心部分，让更多的人信赖物业管理企业，可以通过在平时举办一些社会活动等形式提升业主之间的交流，打造业主对于小区具有的归属感，以一种和谐人文环境来推进物业管理工作的有效开展。

　　4、与业主委员会紧密合作

　　小区业主委员会由业主选举产生，代表着业主的利益和意愿。物业管理公司作为小区服务公司，应当与业主委员会紧密合作，发挥业主管理委员会自我管理功能。物业管理企业树立“以人为本”的服务理念，需要与业主管理委员会合作，把工作内容和成效，向业主管理委员会汇报，争取业主管理委员会的支持，推动物业管理工作能够有效开展。

　　从目前发展情况来看，我国物业管理企业中人才普遍缺乏，具体体现在如下几个方面，第一，能够进行物业初级管理人才多，而能够从事高级物业管理人才人数较少，能够从全局和国内外形势来分析物业管理发展趋势的人更少。第二，在物业管理人才队伍中，往往能够肩负综合型管理任务的人才缺乏，第三，拥有创新理念的物业管理人才不足。这些问题严重制约了我国物业管理发展进程。因此开发物业管理人才，是物业管理突破发展瓶颈的有效环节。

　　随着我国物业管理行业日趋成熟，我国物业管理行业转型是一个必然趋势，在由劳动密集型向知识密集型转变过程中，对物业管理人才要求越来越高，因此吸纳一大批物业管理人才是非常必要的。

　　在企业发展过程中，物业管理公司需要对员工的工作和地位予以积极肯定，充分发挥出员工的积极性和主动性，建立激励机制，充分调动员工的工作积极性。按照社会心理学和管理学的观点，激励手段主要分为目标激励、期望激励、责任激励、危机激励、奖励激励。目标激励旨在为企业员工设定一个目标，使之具有明确的奋斗目标，从而诱发员工最大的工作动力；期望激励是建立在公司管理层对员工的工作期望上，被赋予了高期望的员工，势必会以积极的姿态，去面对工作，以求得期望实现；责任激励是一种较为常用的手法，将工作任务落实到每一个人身上，以责任为纽带，焕发出员工工作热情；危机激励类似于末位淘汰制，这种高压的态势，势必让员工产生紧张向上情绪；奖励激励主要分为物质奖励和精神奖励，这两种奖励对于最大限度上刺激员工工作热情，具有十分重要的意义。

　　二十一世纪是一个人才等于财富的时代，对于一个公司来说，留住人才才是最核心的人力资源管理内容。薪酬设计与员工积极性息息相关，是公司调控员工工作情绪的有利手段。

　　根据X心理学家亚当斯的社会比较理论，合理确定公司员工薪酬。从内部整体公司薪酬来看，谋求内部公平；从行业趋势来看，谋求行业竞争。薪酬政策内部要确保实现一致性特征，这种分配机制完全建立在工作本身，而不是从事工作的某一个人的个人素质，在制定薪金的时候，要考虑工作内，或者此项工作所需要的技能复杂程度。在公司薪酬设计要与外部整体竞争环境相挂钩，不仅要与同类行业相比具有竞争性，而且在不同组织之间同样具有竞争力。

　　在公司薪酬设计上，公司总部与员工进行有效沟通，使员工对薪酬决策程序有清晰认识，尊重每一个员工的要求。

　　在现实生活中，之所以出现人才流失问题，薪酬因素过低或者不合理现象，加剧了人才流失进程。从经济学的角度上来说，人都是趋利性的，人工作的目的在很大程度上是为了经济效益，如果经济效益过低，很多人势必会选择跳槽，去谋求更多的经济利益。

　　薪酬制定不应局限于传统薪酬设计方案。多元化的薪酬设计方案更能符合员工的利益。比如说在项目制定上，根据项目进展情况和项目效益，给予员工足够的薪酬奖励，能够有效提升整体工作积极性，这对于推进项目发展进程是是非常有帮助的。

　　激发员工积极性只是一种手段，而不是目的。促进公司利益最大化才是最终目的。对于员工考核和薪酬设计，要树立科学管理理念，跳出员工管理的层面，站在公司管理高度，审核人力资源管理工作是否到位。

　　企业人力资源管理方案，需要以强有力的执行者支撑，才能最大程度上激发员工的工作积极性。人情无处不在。以制度为开路先锋，能够有效摆脱公司人情问题。针对考核者和被考核者不对等关系，公司应当就考核细节予以明确公示，使考核者和被考核者明确细节。同时对考核者要建立完善监督机制，避免出现徇私舞弊现象。

　　按照马斯洛五个层次的需求理论，为每一位员工量身打造个人发展计划，使每一个员工明确自身发展路径，充分发挥其工作积极性和创造性，为员工创造归属感。企业要不断地为员工提供高难度任务。留住人才的关键是：不断提高要求，为他们提供新的成功机会。人人都希望获胜，热爱挑战是优秀员工的普遍表现，如果企业能不断提出更高的目标，他们就会留下。作为一个管理者，你要认识到在员工成长时，他们需要更多的运用自己的头脑来帮助企业并被认可的机会。所以你必须创造并设计一些挑战机会以刺激员工去追求更高的业绩。只有当员工感到自己在工作中能够得到不断的支持，能够不断地学到新的东西，他们才会留下来并对企业更加忠诚。公司在发展过程中，可以考虑将股票、债券作为红利分发给员工，使员工的利益与公司的利益捆绑在一起，变被动工作为主动工作，充分实现员工的个人价值，努力实现公司效益的最大化。莫愁新寓小区物业管理公司对员工培养工作非常重视，经常开展一些员工培训活动，来提升员工的工作积极性和效率。

　　当前涉及到物业管理的行政法规非常多，比如说《物业管理条例》等，国家立法部门应当在这些法律法规基础上进一步完善法律法规。建立一套完善的物业管理体系是非常必要的，对物业管理公司的法律地位、经营范围和服务标准予以明确规定，对所应承担的法律责任予以规定，规定物业管理市场的经营原则和竞争规则，明确开发商、业主和物业管理公司之间的关系，确保权力和义务，确保物业管理工作有序开展。

　　1、完善法律法规，规范业主行为

　　人具有自利本性，当人利益与公共利益冲突的时候，往往以个人利益为主，而忽视了集体利益，对公共利益造成损害。《物权法》中区分了业主的专有部分和共有部分，并对这两块不同的区域予以划分，限制了业主擅自改变房屋用途行为，能够有效方式单个业主违规操作，但是要想确保法律执行力到位，就必须完善相关法律，对业主行为规范予以明确约束，由此能够确保业主行为规范化。当个人利益与集体利益冲突的时候，个人业主利益属于侵权还是集体属于侵权，这个问题尚未解决。按照现行《物权法》的规定，允许个别业主对抗公共利益，这样就在增加了矛盾产生。最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》中，对违背公共物业合同的行为授予诉讼权，这种规定造成了物业合同不稳定，也造成了大量诉讼产生，应当按照北京等地成熟的物业管理法律法规予以明确规定，化解这个体制性问题。以莫愁新寓小区为例，业主管理委员会针对物业管理过程中出现的问题，在征得业主同意的前提下，有针对性地提出了一套系统的物业管理系统。

　　2、建立共有产权登记制度，明确共有区域物权

　　按照公共产品理论来说，如果公共产品不具有排他性，那么人们就会对资源过度使用，造成公共产品行为不受限制。因此只有明确界限，才能增加使用周期，保护价值。当前我国共有产权登记不完善，业主与物业之间公共区域和设备使用权和所有权存在很大差异，因此明确物业管理体系中公共区域使用权和所有权是非常必要的。我国《物权法》只对建筑区域内的绿地、道路和车库进行了规定，对于公用设施并没有进行原则性规定，造成了一些物业管理企业以业主共有为名，而不进行维护。这些问题存在的根源均在于专有区域和共有区域之间的区别。因此我国立法部门要对专有区域和共有区域及时予以划分，建立完善的权利登记登记制度，使得权利和义务双方能够了解自己的行为边界。

　　3、实行备案制度，强化业主大会职能

　　在业主大会上予以讨论的事宜，应当由业主承诺履行，这是物业管理企业所应具备的权利。在实际操作中，由于建筑单位与业主之间存在矛盾，业主与建设单位信息交流不到位，因此建设单位很有可能出现推卸责任的问题。为了保证业主利益，我国立法部门有必要公权介入，实行临时公约备案制度。以香港地区的“大厦公契”备案制度为例，这种备案制度值得我们学习。按照备案制度要求，业主大会明确审议流程。当前很多物业业主大会缺乏物业管理知识，缺乏业主相关知识，因此我国有关部门和物业管理行业协会，有必要制定全国业主会议流程，引导业主大会真正代表业主利益，适度引导XX主管部门的约束力，高效推进物业管理工作的有序开展。

　　4、建立业主委员会激励机制

　　当前我国物业管理委员会工作是属于一种无薪酬的工作，单纯追求公共利益，因此存在工作动力不足的问题。建立业主委员会激励机制，能够调动业主委员会工作激励机制，对从事业主管理具有贡献的人员予以薪酬奖励。在建立业主委员会奖励制度的同时，也要对不称职的业主委员会成员予以罢免，或者予以一定程度上的惩戒。比如说业主委员会成员因为自身滥用职权，造成了业主利益损失，应当由业主委员会承担赔偿责任。在实际工作中，业主管理委员会常常处于无权状态，因此有必要赋予业主管理委员会一定权限，对一些违规操作的业主，予以惩罚，增加违约者的损失，加大惩罚力度。当前在法律层面存在的主要问题是，业主管理委员会主体法律地位并没有得到确立，目前可以通过司法解释的方式，来明确业主大会和业主委员会所具备的诉讼主体地位。莫愁新寓小区明确了业主之间的关系，对从事业主管理委员会工作的会员予以一定程度上的奖励，这种奖励制度包括精神层面的奖励和物质层面的奖励。

　　5、实行物业管理社会保障制度

　　由于物业管理复杂性、物业管理与城市管理之间的关系，XX没有能力完成物业管理服务供给，完全实行市场化运作不符合物业管理的公共性质，因此在进行物业管理过程中，需要分别对待这个问题。对于一些老旧小区和经济适用房等，XX有关部门要因地制宜，推出物业管理补贴制度，这样能够增加物业管理社会保证体制，体现社会公平、公正，同时XX可以推出一些优惠政策，鼓励物业服务企业进驻老旧小区和经济适用房等物业，建立完善的物业管理社会保障体系，实现不同层次的物业小区能够获得均衡发展。

　　6、强化业主管理委员会制度建设

    业主管理委员会建设是物业管理开展工作的有力平台。提升业主管理委员会建设进度，要转变业主管理委员会建设维度。

　　第一，加大建设力度。业主管理委员会重视有助于推进法治质监建设进度。XX监管部门成立业主管理委员会领导小组，并规定负责人员，同时以深圳业主管理委员会为模板，成立业主管理委员会，有负责人直接负责，推进其业主管理委员会建设进度。高效的工作机构是有效开展物业管理工作的有力保证，业主管理委员会立足于行政管理法规，通过整合工作机构，实现人员配置最优化，推进物业管理工作高效开展。通过调整机构，调整工作人员职能，推进其建设进程。

　　第二，拓宽建设范围。进行法治型管理对于推进业主管理委员会是非常必要的。法治型管理主要包括三个方面的内容。其一，打造法治型领导班子。在决策过程中，要听取业主的意见和建议，保证决策民主、高效，以民主集体讨论程序为决策思路。其二，打造法治型工作作风。业主管理委员会的工作作风与工作效率直接对工作效率有着密切联系。因此业主管理委员会要立足于工作作风，做到行政信息公开。其三，打造法治型队伍。立足于行政法律法规，业主管理委员会提高工作人员的法治意识，使其做到公正执法。第三，增加建设深度。法治建设与廉政建设相辅相成就，在推进业主管理委员会法治建设过程中，需要把法治建设同廉政建设融为一体，由此打造出一个清正廉洁高效的业主管理委员会。

　　物业管理行业协会是物业管理发展的推动力量，因此在物业管理过程中，要高度重视物业管理行业协会的重要作用，发挥自身影响力，积极参与有关物业管理法律法规制定，对物业管理市场中所出现的一些不良纠纷，予以管理和协调，制定物业管理行业详细的评价体系和标准，推动物业管理企业自身建设。物业管理行业协会力争让更多的物业管理企业实现规模化发展趋势，实现经营面扩展，带动相关产业的协调发展。

　　1、物业管理企业文化定位

　　物业管理企业文化定位于开发商的小区设计文化定位是一致的。当物业管理企业从房地产企业中接管物业之后，要对原有的硬件条件予以品味，从中定位物业管理企业文化，因此在小区规划建设阶段，物业管理企业应当及早定位，对房地产企业文化定位予以分析，结合自身服务管理经验，为今后社区文化定位做好准备工作。莫愁新寓小区物业管理公司在打造企业文化的过程中，始终树立以人为本的工作思路，因此推动了物业管理企业文化发展，带动了物业管理新局面的出现。

　　2、物业管理企业中文化内涵

　　物业管理企业文化中包含的文化内涵主要分为三个方面，分别为物业企业文化、服务文化和社会公共文化。

　　第一，物业企业文化建设物业企业文化建设的核心内涵是服务，建设物业企业文化能够提升物业管理企业标准提升，推动员工个人培养水平提升。物业服务文化建设有助于营造物业管理企业品牌形象，以企业文化建设为契机，来引导员工进行品牌塑造，使得业主乐于接受服务。可以说，企业品牌的内涵就是文化，员工对品牌的认可，影响到业主对物业企业的认可程度。营造企业文化氛围，能够吸引更多的人才进入物业管理行业。

　　在物业企业文化建设过程中，需要遵循“以人为本”、团队精神和与时俱进的原则。“以人为本”的服务理念内化为物业管理企业文化原则，具体体现在如下几个方面，首先物业管理企业经营应当以业主需求为首要考虑要素，满足业主个性身份、审美和情感等各方面的需求，使得服务更加人性化和多样化。其次物业管理公司营造以人为本的企业文化，应当在内部营造公平的工作氛围，增加员工工作的积极性和主动性，通过调动员工的工作积极性来实现物业管理优化。团队精神原则是物业管理企业塑造企业文化必须遵照的原则，按照这种团队原则，应当让每一个员工拥有归属感，实现员工与团队整体有效融合，提高工作效率和速度。与时俱进原则，则是对物业管理企业文化的动态要求。企业文化并不是孤立静止的，而是呈现出一种动态的发展趋势。唯有与时俱进的企业文化才能赶上时代潮流，才能推动自身发展。同时物流管理企业文化应当与社会文化相一致，物业管理企业并不是单个个体，在开展物业管理过程中，需要与业主管理委员会、XX各部门进行信息沟通交流，只有融合企业文化和社会文化，才能提升企业发展活力。

　　第二，物业企业文化建设内容

　　物业管理企业文化建设内容具体可以划分为物业企业文化、服务文化和公共社会文化。

　　物业企业文化主要是指物业企业员工在公司工作过程中，所形成的统一的目标和价值标准，具有共同遵守特征，从内涵上来说，可以分为精神层面、物质层面和制度层面。企业文化的精神层主要是指物业管理企业员工共同信仰的信念和价值标准、精神风貌等，其中企业风气、企业道德水平、企业奋斗等，这些都属于精神层面。这些因素影响了员工的工作效率和工作热情。物质层是物业管理企业中最为表面的一层，主要体现为一种载体，具体要素包括物业管理企业名称、标志、服务技术等。制度层是指物业管理企业所形成的一系列的管理行为准则，具体要素包括一般制度、企业风格等。物质层是物业企业文化载体和表现形式，是企业文化制度层和精神层的依托。企业文化中的制度层，约束着企业文化整体发展；精神层是物业管理企业文化发展的灵魂和核心要素。

　　服务文化建设主要是指物业管理企业对客户服务管理的统一体，其核心要素为服务价值理念，争取让每一个业主满意，提升企业综合竞争实力。建设物业管理企业服务文化是非常必要的。首先物业管理企业作为一个服务行业，所面临的服务对象较为复杂，服务内容也是非常多的，建设服务文化能够引导公司员工更好的开展工作。其次服务文化对整体服务质量起到一种监督作用，可以无形中对服务文化进行监督。

　　社会公众文化建设主要是指物业、经营者、XX和业主所共同打造的文化形态。很多人简单地把社会公众文化建设理解为娱乐休闲，实质上物业管理文化体现在社区文化价值观念、行为规范和社区制度等多个方面。从目前情况来看，城市社区普遍存在人际关系冷漠现象，物业管理企业有必要研究如何破解这种冷漠人际关系，实现互敬互爱的人居氛围，这些都是社会公众文化建设的任务之一。

　　3、物业管理企业文化构建

　　第一，提升员工活力

　　坚持以人为本的原则，注重“以人为本”的现代企业，是大多数员工为企业管理决策的因素，充分调动员工的积极性是企业生存，发展的关键因素。雇员应得到全面发展，素质全面提升，为提高企业创新与企业竞争力。企业发展创新中起着主导地位是员工，员工不断提高自身素质，企业才能发展。在日益激烈的市场竞争中，科技飞速发展的今天，企业员工的素质，已日益成为企业竞争力的主要标记。只有高素质的员工，为适应现代企业的生产经营活动，成为企业文化的发展与创新的主体，只有不断提升员工的整体素质，不断加强员工的知识，每个员工能够发挥自己的个人能力和聪明有限的知识，为先进生产力，紧跟时代步伐，不断创新突破，从而使企业长期保持不败的地位。

　　为了提高员工的活力，必须让员工有三种感情：个人，压迫感，成就感。首先，让员工有直接的意义，这是一个自我认识的过程。人是自私的，只有自己的工作当作事业来对待，会产生动力。如果每一个员工从深承认并接受“我们在为他人工作的同时，也在为自己工作”这样一个简单的生活理念，责任，忠诚，奉献将不再是空洞的口号。这样的员工将迸发活力。企业主，如何让员工有直接的意义，认为这是他们自己的事，奖励或多种系统。其次，让员工有压迫的感觉——造成恐惧。例如，工作细分，让成员们意识到他们各自在整个组织中的地位和作用；例如给他们一些时间压力，应用倒计时的工作方法，让员工有期限的压力，一个任务，完成规定的时间内，完成你会得到相应的惩罚。处罚。无论是经济制裁，体罚，精神惩罚，可以让一个人进入紧张的状态，开始人们的能力，趋利避害，以激发无限潜能。第三，个人感和压迫感，让员工感受到成就感。个人成就感可以帮助人们在工作中充分发挥自己的才能，并有勇气和力量去面对未知和挑战，使人有一个更好的工作绩效，为职业生涯更添辉煌。但是现在的情况是，大多数工人的工作没有成就感。一项调查显示，工作场所抑郁症是没有收入的减少，推广不畅及办公环境恶化，但“工作无成就感”。而一个人的成就感，有2个方面：自我满足和外部的肯定。其中，外部因素占据更重要的地位，也发挥更大的作用。人们在实现一些非常需要周围的人们对他的肯定，否则容易有疑问，沮丧，失去激情。找不到工作的成就，工作的乐趣中提到，这是很难看出什么更多的发展，这是很难想象的员工将有活力。

　　第二，营造“以人为本”的文化氛围

　　所有企业的生产经营活动的人。坚持“以人为本”的企业文化建设重点抓住。企业文化建设，强调以人为本，实施教育水平的要求，创造一个鼓舞人心的企业精神，最大限度地调动员工的积极性，创造性，增强企业的凝聚力和向心力，使职工不仅把企业作为一个居住的地方，更视为实现自己的愿望和社会责任的组织。“以人为本”的企业文化，其关键是通常所说的尊重人，关心人，理解人，关心人，管理所有的工作和整个过程纳入以人为中心的轨道，始终坚持“人是企业的主体地位和财富的主人。由于中小企业产权集中的原因，更容易使员工产生”的企业服务是为钱老板”的思想，这是非常容易挫伤员工工作热情。因此，加强人才对企业的信任感和归属感，使企业准备工作，奉献。优秀的企业文化是企业管理者和员工共同的精神家园，在这个家中，企业管理者最重要的职责是使员工不后悔”的宝贵的时间在这里。”为此，应注重目标的精神，鼓励员工自我实现，利用各种载体，以大多数工人和追求自我实现的目标的精神开辟广阔的前景。其次，在材料的改进，提高员工的工作，生活环境和生活水平，使员工认识到他们是企业的所有者和管理。最后，提高员工素质和科学文化。企业之间的竞争是人才的竞争，实质是企业文化的竞争。因此，企业应该是一个“学习型组织”，而不是一个终身雇佣组织。为此，必须切实抓好学习系统，教学设施建设、转变观念等几个方面的工作。

　　第三，树立企业战略意识。

　　企业归根结底是经济主体，搞好管理是企业追求的终极目标。但中小企业为追求短期利益最大化，往往被忽视的商业道德和企业形象建设。这是一个重要的保证了企业长期立于不败之地，是企业发展的长期战略。因此，中小企业文化建设应高目标，树立战略意识。有必要建立一种体现社会价值的企业使命和理念。日本经营之神松下幸之助说：“先谋社会公益，企业自有效益”。这充分说明，企业要得到发展，必须确定一个体现社会价值的企业使命和理念，以高尚的理念，企业员工，通过体现社会价值的企业使命感，激发员工在企业生产的有一种使命感，为社会做贡献，满足其实现人生价值的需要，充分发挥员工的主观能动性。其次，注重信誉，树立了良好的企业形象。中国传统文化介绍“人无信不立，政无信不威，商无信不富”。根据信息不对称理论，企业对消费者是在不利的信息，他们对中小企业的理解是基于企业的外部形象，企业文化。因此，中小企业应视信誉为生命。诚信在当今的“信用”制度缺乏社会环境，可以弥补中小企业在规模，品牌，资金短缺，使企业获得市场的信任，中小企业提高知名度。在某种意义上说，诚信是立业之中小企业。

　　第四，营造创新企业文化

　　客观事物是在不断运动，变化和发展。成功的企业文化应随内外环境的变化而不断发展和完善，而不应该墨守成规，因循守旧，继续发挥“朝”，拒唱“新翻杨柳枝”。实践告诉我们，企业文化是企业成员形成反射时的动机和价值取向，与企业的发展和形势的变化，不适应。在这个时候，就要及时的扬弃旧企业文化，创建一个新的企业文化，促进企业发展。同时，企业文化是时代精神和开发为主线，微观经济组织的指标，因此，优秀的企业应把握时代发展的脉搏，密切结合企业实际，创造鲜明时代特征的企业文化。中小企业的比较优势是其灵活性，集中有限的资金为自己的特色产品和服务，大胆产品创新，市场创新，营销创新，服务创新，管理创新，技术创新，融资方式的创新，企业形象创新，塑造个性，有自己的特点，

　　企业的核心价值观在企业发展的过程中形成和管理理念，行为规范，在企业战略发展阶段，并引导企业实现战略目标的各种业务活动必须遵循的价值观和行为规范。企业的核心价值在里面是一种凝聚力，对外是一种竞争能力。

　　企业要可持续发展，要想立于不败之地，就必须建立一个有效的实现组织结构。我们都知道：如果我们在没有有效执行的组织结构，每一天都会发生许多严重的后果，从有组织的混乱。如果你知道原因，我认为最不知道到底谁应该做什么，谁有任何权力，以及谁应该向谁汇报。这引起了混乱，冲突，结果是重复的，徒劳的，延迟，挫折，口不择言，或不理会，所有工作的人。而整个单元，无数的困惑和矛盾的结合，是由于性能差，成本高，竞争优势丧失，士气低落，利润下降，损失和培训管理人员的机会。整个经济体系这一现象的不断积累，成为资源的惊人的浪费，单位效益下滑。所以这个组织不完全和不完全的后果，因此，我认为，管理必须包括组织。建立组织结构是一种管理程序，但任何有效的管理系统，绝对不可或缺的一环。当然，建立良好的企业组织架构本身不是目的，而是手段，主要是促进企业效益，最终促进企业与员工的共同发展。企业的组织结构要有自己的特色，突出企业的自主权，即形成适合企业发展的特点和优势，同时得到了广大员工的认同，而且还与有关行政部门和企业组织管理模式和工作机制，相应的。

　　针对目前我国物业管理过程中，所出现的问题，因此强化物业内部管理是非常必要的。在强化物业内部管理过程中，可以具体分为如下几个方面：

　　1、规范化物业管理行业标准

　　当前物业管理行业服务标准不同，造成了我国物业管理工作难以有序开展。建立和实施物业管理资质是非常必要的。在对物业管理行业标准进行规范化的同时，树立一大批品牌物业管理公司，建立物业管理行业优势劣汰竞争机制，制定设备操作与物业服务管理标准体系，从而完善物业管理企业自身发展，提升物业管理服务水平。

　　2、构建物业管理良性循环体系

　　针对物业管理里资金链条，出台相关的规定，对开发商和业主缴纳的物业管理维修费进行明确规定，形成具体条文，对物业管理公司经营范围和资金来源予以规定，形成物业管理为主，多种服务内容齐头并进的局面。

　　3、普及物业管理知识

　　当前由于物业管理不到位造成的矛盾很多，在很大程度上是由于物业管理知识普及不到位造成的，因此普及物业管理知识是非常必要的。大力普及物业管理知识能够让消费者运用法律武器来维护自身合法权益，推进物业管理行业规范化发展，另一方面，普及物业管理知识能够有效推进物业管理公司及时进行理念更新，推动物业服务获得迅猛发展。随着业主对物业管理知识越发明确，物业管理公司和业主关系，两者之间的权利和义务更加明确，有助于推动业主服务理念更新。

　　普及形式多样，充分利用多样化的普及形式，塑造优良的普法环境。第一，充分结合多种渠道。利用业主权益等形式来开展宣传工作，提升宣传效果和成效。第二，充分利用多种媒体渠道。随着现代信息技术发展，报刊、电视、网络等媒体发挥了至关重要的作用。开展物业管理工作，要充分利用多种渠道，打造一个监管工作的良好工作氛围。业主管理委员会应当把知识宣传工作，同日常工作结合在一起，把握工作特色，提高宣传工作时效性。可以地方报纸为依托，开辟物业管理分析专栏，对违法违规行为予以曝光，提升知识传播效率和影响力，同时通过举办讲座形式，免费对业主提供培训服务，起到塑造公平正义法律氛围的作用。

　　4、建立物业管理对应机制

　　当前物业管理市场往往进入门槛低，竞争不足，这些问题不利于物业管理公司自身成长，同时物业管理公司存在乱收费现象，员工素质不高，这些问题严重影响了我国物业管理发展。建立物业管理对应机制是非常必要的。完善我国物业管理对应机制，主要分为三个方面，分别为建立市场竞争机制、物业管理收费机制和人员培训机制。

　　在物业管理行业中，引进市场竞争机制，通过竞争方式来选择合格物业模式。对物业管理市场准入制度予以规定，加强企业资质管理，让物业管理企业位于民众监督之中。对物业管理收费予以明确规定，可以实行“质价相符”的收费机制，从而满足不同类型的服务需求，对不同的服务质量收取不同的服务费用，业主可以根据自身需要来选择服务项目和层次。随着社会发展，物业行业环保要求越来越高，节能、低碳是其发展主流，营造高素质人才队伍有助于提升物业管理公司服务水平，XX部门可以针对物业管理公司发展情况，及时开展培训活动，提升物业从业人员的整体素质，从而有助于物业管理企业服务质量提升。物业管理行业作为现代服务业的一部分，具有环保特征，同时能够带动居民就业，是一项朝阳行业。我国应当完善物业管理法律法规，培育物业管理市场主体，顺利实现行业转型，推动物业管理行业向更高层次发展。

　　从我国目前物业管理水平来看，仅有上海、深圳等少数城市无恶意发展水平较高，其余城市物业发展水平普遍不高，只能提供一些清洁服务等，物业管理企业尚未采用先进的管理模式，服务行为不规范非常突出。从物业从业人员构成要素来看，物业从业人员多数为城市下岗再就业人员、复员军人等。虽然我国部分高校开设了一些物业管理专业，但是相对于我国物业行业发展来说，杯水车薪，我国物业管理发展急需大量专业人才。

　　1、强化培训课程

　　我国物业管理行业应当对员工及时开展培训活动，培训课程可以划分为建筑节能方面、计算机应用等技能。关于建筑节能课程主要涉及到关于节能法律法规要素、建筑材料节能等专业知识。在学习建筑节能知识之前，要对员工培训房屋建筑相关知识，让员工能够对物业管理中的节能理念和具体操作有一个全面的认识，更好地维护设备和建筑物。在实际工作中，物业管理公司可以有针对性地对房屋维护与维修、园林绿化工作予以及时操作，以巩固所学习的知识。

　　随着信息化时代来临，物业管理行业有必要对员工计算机操作能力予以操控，熟练掌握计算机能够提升物业管理水平和效率。员工应当熟悉物业设备维修、物业管理信息系统，强化员工的实践操作能力。

　　2、聘请专业物业管理教师

　　物业管理行业是一个朝阳行业，在新的环境下，物业管理行业缺乏大量专业管理人才，物业管理公司有必要聘请专业物业管理教师对公司员工予以培训，丰富物业管理知识，培训出更多的优秀物业管理人才。

　　当前我国物业管理从业者多数没有专业的物业管理知识，改行居多，因此聘请专业的物业管理教师对物业管理行业的员工进行培训是非常必要的，能够使员工实现物业管理理论和实践的有机统一，提高物业从业者的综合素质。

　　物业管理企业属于服务行业，长期以来物业管理行业缺乏有效监督，因此造成了物业管理企业服务质量不高，乱收费现象频发，这些问题严重影响了我国物业管理行业发展。对于物业管理企业来说，建立一套完善的物业管理监督考核体系，对于提高物业管理服务水平是具有重要意义的。当前我国物业监督考核体系比较简单，主要针对清洁、保安两个方面，XX有关部门对物业管理企业监督不到位，且监督方式比较原始，主要通过查阅资料的形式进行监督，降低了监督权限。建立完善的物业管理监督体系，能够充分发挥体系监督评价作用。之前的物业管理监督体系只侧重于日常管理工作，对物业管理实际服务质量考核较少，因此很难起到真正意义上的监督。完善物业管理考核体系，能够让监督者及时发现物业管理过程中存在的问题，指导实际工作的开展，使得实际工作与基础工作相一致，提升物业管理专业水平。

　　建立一套完善的物业管理监督体系，需要明确考核主体、监督部门以及具体流程，对考核记录工具予以明确，建立起公平、公正考核监督平台。

　　1、确立考核主体

　　在完善物业管理体系流程过程中，应当明确考核主体。针对我国物业管理监督考核情况，可以由XX部门出现牵头组织，由行业协会予以协调，成立专门的物业管理监督体系平台，通力合作来完善物业管理监督体系。

　　2、确立被考核对象

　　在物业管理考核体系中，明确物业管理公司作为被考核对象，在具体考核要点中，包括物业考核体系中保安、清洁等改革具体要点。对物业管理公司考核，应当以服务质量为主要考核依据，同时把物业管理公司经济效益、管理指标、重点工作融合在一起。

　　3、确立考核依据

　　完善物业管理监督体系，应当以《物权法》以及一些物业管理法作为主要依据来进行，同时物业管理监督机构可以制定相关办法，对物业管理考核工作进行规范，明确考核要点。在执行考核监督过程中，持续修订，使得考核监督体系与实际运行状况相一致。随时根据物业管理公司发展情况进行调整，保证监督体系与物业管理行业发展相一致。

　　4、明确考核方法

　　完善物业管理考核体系，需要明确考核方法，考核方法可以根据服务质量予以分值规定，考核主体根据投诉情况、服务质量、服务项目等考核要素，对不合格的要素予以扣分，根据总分进行排名，从而确定物业管理公司服务水平高低。

　　5、设定考核具体流程

　　对物业管理企业进行考核，需要健全制度方法，细化考核管理办法，确保考核结果能够对物业管理水平提升起到一定程度的积极作用。考核主体在设定考核评价体系过程中，对物业管理考核指标及考核重点予以规定，实行奖励与惩罚并举的考核举措，并把考核结果同年终审核结合在一起，划分管理档次，要求实行量化指标操作。每一年考核主体针对机关考核效果，下发考核指标，对每一个考核单位实施不定期考核和定期考核相结合的方式，同时在考核结束之后，把考核结果予以公示，接受业主和物业管理公司的监督。

　　6、公开物业管理企业信息

　　业主管理委员会是一项权力工作，其公平正义与否直接关系到物业管理工作能否顺利开展，因此加强对业主管理委员会的法制监督工作是非常必要的，具体来说，可以从以下几个方面入手：

　　第一，实行政务公开阳光权力运行是确保法制监督的首要环节。政务公开内容主要包括：其一，公开财务。业主管理委员会公开财务时间、内容、程序和操作模式，保证业主管理委员会财务处于公开化运行，实现财务决策科学化、制度化[[孙善文,雷宏.社区物业管理的先锋军——深圳居佳物业服务“村改居”小区创新纪实[J].城市开发,2008,(23)]]。其二，公开人员职责。当前很多业主管理委员会之所以出现互相扯皮现象，在很大程度上归结为人员职责不明确的问题，因此公开业主管理委员会工作人员职责有助于提升办事效率。业主管理委员会应对对单位工作人员职责予以公示，提高单位工作效率，满足更高层次的服务需求。其三，领导决策机制透明。业主管理委员会领导决策，对业主管理委员会产生重大影响。因此约束业主管理委员会领导权限是非常必要的。业主管理委员会应当公开决策程序，确保其能够获得群众的意见和建议，保证决策机制的正常运转。其四，业主管理委员会选拔流程。业主管理委员会要及时公开会员选拔和任用信息，提供选人用人透明度，调动业主管理委员会工作人员的积极性，提高其工作效率。

　　第二，以多种形式公开信息。其一，采用专题栏公开形式。业主管理委员会在小区内部通过专题栏形式来公开办事信息，一方面让业主管理委员会工作人员了解规章制度，另一方面业主了解办事流程，从而有助于提高工作效率。其二，借助媒体公开信息。现在随着信息化程度越来越高，媒体在公布信息方面的功能不容小觑。第一，业主管理委员会在地方报纸上开辟专栏，公布信息。第二，业主管理委员会通过本社区网站来公开业务信息，内网对内公布信息，外网对外公开业务信息。其三，其他形式。业主管理委员会可以通过发放小册子、开展培训活动等形式来进行信息宣传，及时听取业主的意见和建议，满足业主的需求，提高办事效率，推进业主管理委员会监督工作开展。

　　7、监督考核体系达到的效果

　　建立完善的物业管理监督体系能够激发物业管理企业员工的工作积极性，提高企业运作效率，通过管理来实现效益提升。一方面物业管理监督体系加大了对重点工作的监督检查力度和岗位执行工作检查力度，因此能够高效推进物业企业服务标准提升，工作流程优化，把矛盾和问题发生率降至最低，从而全面提升企业年度满意程度和管理指标。完善的监督管理体系能够把物业管理企业的实践操作和具体理论结合在一起，使得考核能够彰显出监管作用。由于考核体系缜密，在考核体系各个环节中，考核结果与考核指标息息相关，奖惩分明的考核制度，激发了员工的工作积极性，在物业管理内部形成了良性竞争氛围，使得员工工作能够达标。从另一个角度来说，通过建立考核体系，能够提升物业企业员工工作动力，能够应对突发事件，避免造成业主损失。

　　建立完善的物业监管体系，能够增加间接经济效益和社会效益。首先建立完善的物业管理考核体系，能够督促物业从业人员加大对日常服务的监督工作，及时发现出现的问题，并予以及时整改，从而避免了突发事件发生。通过日常检查工作，将问题处理在萌芽状态，可以节约成本，减少花费。在具体物业管理实践中，企业将成本指标分解到具体责任人身上，调动员工成本管理意识，鼓励员工开展节约管理，从而实现成本控制。其次建立完善物业管理考核体系，能够提升社会效益。由于建立了完善的物业管理体系，因此在物业管理行业内部形成了良性竞争机制，在企业内部形成了员工之间的良性竞争机制，以优质的服务获得用户满意，实现业主与物业管理公司之间的情感沟通，拉进了业主与物业管理企业之间的距离，打造出和谐的小区生活氛围，有助于和谐社会的构建。

　　取消XX指导价的最高限价，可允许物业管理企业根据市场物价指数和不同项目配套要求自行进行成本测算，然后由当地物价部门和物业管理主管部门共同审核批准。

　　莫愁新寓小区收取物业费机制，值得其他物业管理公司借鉴。由物业企业向业主委员会提出涨价依据和标准，由业主委员会召开业主大会表明态度，同意或不同意，未参加和未表态的业主视为同意业主委员会的意见，提出反对意见的业主未超过三分之一，视为大多数业主同意业委会决定。这样充分发挥了业主委员会的职能和作用，也提升了物业企业对业委会乃至业主维权的重视程度。通过适当提高物业收费标准，加大了物业企业对小区投入的兴趣和对业主服务的积极性，从而达到良性循环。

　　长期以来物业公司、开发商、业主三方之间权利和义务不明确，造成了三方关系混乱，由此引发出一系列矛盾，因此理顺这三方关系是非常有必要的。物业管理主要是指业主根据物业需求，聘请物业管理企业进行管理，物业管理企业与业主签订物业服务合约，对房屋及配套设备进行维修和养护工作，维护物业管理区域内的工作。从法律层面上来看，物业管理行为是一种典型的民事法律关系，从微观上来看，物业管理行为主要是指业主和物业公司之间的关系。在实际物业管理工作中，由于业主人数众多，且意见难以统一，因此建立业主委员会是非常必要的，业主通过业主管理委员会来表达自身诉求，因此业主管理委员会与物业之间的关系需要整合。房地产开发公司是小区建设的主力，很多小区存留问题都是由于房地产开发公司造成的。因此理顺房地产公司与业主、物业之间的关系也是具有重要意义的。

　　1、物业与房地产公司之间关系

　　从房地产开发来说，物业管理企业可以代表业主权力对房地产开发公司进行有效监管，约束其建设，对建筑质量提出意见和建议。理顺房地产公司与物业公司之间的关系是非常必要的，很多业主对物业产生矛盾，主要是前期房地产公司在建设过程中，存在问题。通常来说，房地产公司掌握大量维修资金，但是房地产公司却对建设问题维修视而不见，而物业管理企业由于自身权力有限，无法调动维修资金，因此物业管理公司在某种程度上，成为了房地产公司替罪羊。

　　因此在房地产公司建设前期，物业管理公司应当及早介入，针对房地产建设中所存在的一系列问题，予以分析，提出相关意见和建议。同时物业公司应当就建筑问题签订合同，约定房地产公司和物业公司双方的权利和义务，从而有效解决房地产公司拖欠维修费用的问题，避免无辜承担因为房地产公司建筑问题而担负的责任。

　　2、业主与业主委员会关系

　　在物业管理服务链条中，服务对象就是小区业主。小区业主是建筑区的所有者，是享受物业服务的主体，但是由于建筑物所有权与其他所有权有一定区别，因此建筑物所有权包括专属部分所有，同时包括公共部分区域所有权，比如说公共部分、公共设施等，由于业主人数众多，难以统一，因此需要一个统一的利益表达者，业主管理委员会的产生则突出了这个问题。按照《物业管理条例》规定，同一个物业管理小区的业主可以成立业主管理委员会，但是必须在XX行政管理部门指导下开展工作。除了成立业主管理委员会的情况之外，业主人数较少，同时业主决定不成立业主管理委员会的，可以由全体业主来执行业主权利和义务。在选举业主管理委员会的时候，需要根据业主拥有的物业建筑面积确定，业主管理委员会是执行小区物业权利的最高机构，能够代表广大业主的利益。业主管理委员会属于自治管理机构，代表着最广大业主的利益，只有明确业主委员会的法律地位，才能保证业主的地位和利益。因此树立清楚业主和业主管理委员会之间的关系，对于推进物业管理进程是非常有帮助的。

　　业主自主物业管理模式：

　　随着我国物业行业发展，业主自住管理模式可以称之为是未来发展趋势之一。业主自主管理模式主要是指，针对一些物业管理事项比较小的项目来说，物业管理事项可以通过全体业主共同协商来进行管理事务，比如说业主可以通过轮流方式进行物业管理，也可以全员上阵进行管理。在运作过程中，业主可以根据实际情况，确定是否聘请专职物业经理，协助进行物业管理，同时对物业管理费用进行概算。业主自主物业管理模式主要特点就是通过业主自住参与物业事物管理，本着对自己负责的态度，因此工作效率比较高，相对于雇佣物业管理公司来说，业主自主管理模式无恶意成本费是非常低的。物业服务费主要包括保安费用、清洁费用等公共开支，这些费用不多，不必向业主收缴更多的费用，减轻了业主的负担，降低了纠纷发生的几率，实现了社区生活的稳定有序。社区采用业主自主管理模式，需要建立在全体业主高度参与性上，国家要完善相关法律法规，明确业主管理公共事务的权利与义务。

　　相对于中国刚刚起步的物业管理行业来说，国外物业管理行业发展是较为充分的。具有现代意义的物业行业起源于X。世界上第一个专业性的物业管理组织成立于1908年，由乔治•A霍尔特成立，随后欧X家纷纷成立物业管理类似组织。物业管理行业在国外发展日趋成熟。

　　国外研究学者对物业管理方式也是存在很大争议的，其中以AlanSpedding的观点最为著名。AlanSpedding认为物业管理应当采用综合成本和效益管理模式，在管理过程中，实现业主需求和物业职能的有机统一，使得物业达到最优化效果，同时能够为用户提供更好的服务。因此从这个角度上来分析，国外物业管理研究主要以用户满意程度和物业公司盈利情况作为目标。

　　从国外研究学者的物业管理理论来看，物业管理行业是一个牵扯到众多部门的行业。国内部分研究学者在谈论我国物业管理发展模式层面，始终从物业管理行业本身出发，这就影响了我国物业管理发展的动力。首先物业管理企业作为一个盈利机构，脱离企业运行模式是办不到的。只有盈利的企业才能保证运转下去。其次物业管理行业法律体系建设、企业人员调配、企业与业主关系，并非单纯依靠企业自身力量能够实现自我突破。实际上要想实现我国物业管理新发展，就必须要整合所有和物业管理相关的资源，实现有机统一。

　　在《X物业管理服务特点》一文中，详细介绍了物业管理服务特点，主要分为四个方面。第一，X物业专业服务发达。在X物业管理行业中，实施专业化管理，通常来说，一家开发商开发楼盘之后，与物业管理公司合作进行管理。在X物业管理公司主要职能就是管理整个小区，具体事宜通过业主委员会进行有效管理。在物业管理过程中，可以提供专业清洁、保安、设备维修等服务，比如说聘用安检警察来进行保安工作，可以对业务违约行为进行处理。第二，企业经营规模较大。随着物业管理行业发展，X成立一大批物业管理公司，这些管理公司规模较大，可以提供全方位的物业管理服务，而对于我国来说，很多物业管理公司尚未形成规模，没有做大做强物业管理公司的期望。第三，X物业管理工作信息化程度较高，通常物业公司采用电脑管理模式，在数据库中，可以看到物业管理公司自身资料和小区结构图等信息，通过信息化操作，提高了物业管理工作的办事效率。第四，X物业管理行业风险防范机制比较健全。针对物业管理中业主风险问题，物业管理公司在收取物业管理费的时候，通常包含房屋保险费用，因此即便是住户家庭遭遇了自然灾害，也可以享受到保险。

　　在《X物业管理概况及其借鉴启示》一文中，介绍了X管理模式和一些可供参考建议。X物业管理模式可以系统地分为业主自我管理和委托物业管理公司管理。业主自我管理是X物业管理公司中主要的管理模式之一。在X由业主选出业主委员会，代表业主权益，物业管理公司按照业主管理委员会的要求来进行有效管理。从文化氛围上来讲，X业主高度重视业主委员会的职能，每年业主对委员会进行选举，业主委员会成员通常没有报酬，或者只有极少的福利，每年业主对委员会工作予以考核。X物业管理工作对我国物业管理工作具有重要参考意义。委托物业管理公司进行管理是X物业管理的一个主要方式。通常物业管理公司在进行物业管理的时候，会委派一名经理制定管理细则，制定详细的管理措施，在具体管理细节上，委托专业公司进行操作。业主委员会与物业管理公司是监督关系，如果业主委员会对物业管理公司工作不满意，可以停止合约，这样就增加了物业管理公司工作的积极性。

　　X物业管理行业良好的发展局面离不开物业管理人员的管理。X建立了完善的物业管理专业化人才，并实行了职业经理人制度，物业管理人才必须具有资质才能正式上岗，X物业管理资格证书主要包括居住物业管理经理和注册物业管理经理，提倡物业管理工作者职业化和长期化工作。居住物业管理经理主要职责：管理出租公寓、住宅等，要想获得居住物业管理经理资质必须通过ARM考试，并遵守职业道德规则，通过职业培训并获得规定学分之后，就可以申请居住物业管理经理资质。注册物业管理经理主要职责：确保物业管理正常运营，管理人力资源和管理资产、风险等。要想获得注册物业管理经理资质，必须经过候选和注册两个层次。首先，从业人员必须具有高中学历，同时达到了法定年龄，拥有一年以上的房地产管理经验，成为候选人是申请注册物业管理经理的前提条件。其次从业人员需要达到注册条件，才能取得相应资质。在注册过程中，候选人应当学习IREM培训课程，并取得30个学分，通过管理能力的评估、道德能力评估、遵守职业道德和五年以上物业管理工作经验、100个选修学分，同时达到这六个条件才能获得相应资质。

　　《X物业管理概况及其借鉴启示》一文针对我国物业管理发展现状，提出了我国物业管理未来发展模式。第一，实行多样化物业服务模式。由于我国目前小区发展水平不一致，业主诉求也存在很大差异，因此有必要推行多样化的物业管理服务模式。首先，实行专业工作外包策略，比如说物业管理中的保安、保洁、绿化等工作，实现物业管理公司于专业工作的分离，降低服务成本，提高服务效率，全面满足业主需求。其次推进服务方式多样化，以需求定服务，倡导业主自由选择物业服务项目和需求。第二，搭建公共服务基础。X物业管理工作之所以能够取得进步，其信息化建设和专业化服务是其成功地关键所在。在我国物业管理工作中，应当搭建物业管理工作平台，首先可以对住宅维修资金进行有效管理，提高物业管理工作者的素质和门槛，其次，建立物业服务呼叫平台，有效提供房屋维修、保洁等专业化服务，实现物业管理工作的专业化进程。第三，实行物业保险制度。X物业保险市场发展比较成熟，物业管理企业和业主的风险意识比较强，保险能够增加物业管理抗风险程度。在我国保险行业处于新型行业，无论是物业管理公司还是业主，普遍存在风险意识较弱的问题，所以我国物业管理工作中普遍存在较大风险，因此解决手段也是比较匮乏的。针对我国物业发展情况来说，引进物业保险制度是非常必要的，业主和物业管理企业通过购买物业保险，能够有效减少物业管理中存在的风险，有效解决物业管理中出现的经济矛盾。

　　由于我国物业管理行业发展起步晚，因此物业管理理论和实践相脱节。在国内众多学者的理论研究过程中，往往普遍看重物业企业的实践能力。实际上理论与实践相脱节的物业管理模式，对于实现我国物业管理发展瓶颈是非常不利的。本文立足于理论和实践两个角度，对我国物业管理发展所遭遇的瓶颈，进行深度挖掘和分析，探索出适合我国物业管理的指导理论，分析我国物业管理企业应当采取的举措。实质上，我国物业管理企业所遭遇的问题，不仅仅是一个行业的问题，同时也是一个社会问题，单纯依靠物业管理企业管理者素质的高低和操作方法，对于我国整体物业管理行业是微不足道的。本文借鉴国外先进的管理模式和管理经验，结合我国国情，从理论上予以指导，从实践中予以分析，探索出适合我国物业管理行业发展的共性之路，实现我国物业管理发展的瓶颈环节。

　　当前业主管理委员会和业主之间的权利不明，责任不清问题，严重影响了我国物业管理工作开展，从法律角度来说，《物业管理条例》并没有对业主和业主管理委员会之间的关系和法律地位予以明确，因此当赋予业主管理委员会主体资格，一旦侵害了业主利益，可以提起法律诉讼，予以赔偿或者追究责任。

　　剖析业主管理委员会工作权利和义务，需要明确业主管理委员会是如何开展工作的。从《物业管理条例》中，我们可以看到业主管理委员会在物业管理活动中所具有的权利和义务。从选举角度上来说，业主管理委员会由全体业主选举产生，并对委员会成员具有更换权利。在这里需要强调一点，只有业主才具有选举资格，其他不具备业主资格和身份的人，不能参与选举。从经费角度上来说，业主管理委员会是一种自治管理机构，业主管理委员会成员并不是全职委员，没有报酬，所有活动经费全部从业主缴纳的物业管理费用提取，办公场所多分布在小区公共住房，其所有经费实质上为全体业主所有。从法律角度上来说，业主管理委员会在执行一切活动之前，必须征得广大业主的同意，主要用于与物业管理公司沟通，表达业主的利益诉求，监督和协助物业管理公司工作，因此业主管理委员会应当承担自身行为责任。从权利和义务角度上来说，业主与业主管理委员会之间是一种授权关系，业主管理委员会执行业主的利益诉求，在业主要求范围之内，执行所产生的法律责任由所有业主承担；如果业主管理委员会越权行事，侵害了业主利益时，责任主体就是业主委员会。

　　业主管理委员会并非独立法律主体，仅仅是业主权利授权人，在法律诉求上，业主管理委员会充当了业主诉讼代表人角色。业主委员会承担这一角色，是有非常明显优势的，首先，业主管理委员会所采取的一切行动，都在业主授权之下进行。其次业主管理委员会在一定的权限范围内开展工作，只要不超过业主所规定的权限，就不必重复授权。

　　3、业主与物业公司

　　物业管理关系核心关系就是业主和物业公司之间的关系。业主和物业公司之间的联系纽带就是物业管理合同。从法律角度上来说，物业管理合同是否与原有类型合同一致，这依然是一个尚未解决的问题。一部分学者认为，物业管理合同不同于传统合同，不应当按照《合同法》规定予以规范，原因如下，一方面物业管理公司是一种新兴的服务行业，业主管理委员会是代表业主权利的机构，这种合同双方主体特殊性决定了物业管理合同特殊性。另一个观念认为，物业管理合同同样属于传统合同类型之一，物业管理公司和业主之间的合同，实质上是一种授权合同，业主管理委员会将小区物业管理委托给物业管理公司，物业管理公司以合同为依托，开展物业管理工作。我个人认为，后一种观念有利于分明物业管理公司和业主之间的关系，分清双方的权利和义务。

　　物业管理合同签订双方是业主委员会和物业公司。这里的物业公司是获得业主委员会认可的。通过选用值得信任的，具有管理能力的物业公司进行管理，三分之二以上业主一致通过才能聘用物业管理公司。从这个角度上来说，物业管理合同建立在信赖基础上。物业管理合同本质是为业主提供优质服务。在具体内容上，物业管理公司要为业主提供设备管理、维护等一系列的服务项目。当然物业管理公司在进行管理过程中，并不是免费的，而是收取物业管理费用的，业主缴纳物业管理费用，物业公司提供服务，在合同中，双方均承担一定责任和义务。物业管理合同不同于《合同法》中的承揽合同，承揽合同的特点是承揽一方按照合同规定，完成工作任务，同时上交成果，显然与物业管理合同没有相似之处。物业管理合同与《合同法》中的委托合同是非常相似的。委托合同就受托人按照委托人的意愿来进行管理，这种委托合同可以是有偿合同，也可以是免费的，但是物业管理合同一定是收取费用的。因此业主与物业管理公司之间的关系是一种不同于常规的委托关系，是物业管理法律中不可或缺的主体要素。

　　从我国目前物业管理行业发展情况来看，我国物业管理发展速度非常迅猛，可以说速度是非常快的。这种快速的物业管理发展是由多方面原因造成的。第一，随着我国社会水平不断提高，业主对生活质量要求越来越高，因此需要高水平的物业管理人才进行管理，从而加速了我国物业管理发展水平提升。第二，由于我国城镇化进程不断推进，小区建设数量越来越多，存在大量的物业管理缺口，因此推动了我国物业管理进程发展。在我国物业管理行业快速发展的背后，我们可以看到很多问题。具体可以概括为两个方面，第一个方面就是物业管理理论方面的问题，第二个方面就是物业管理实践方面的问题。从我国目前物业管理理论来说，与物业管理实践存在很大差距，无论是研究层次还是研究重点，匮乏的研究理论都对物业管理实践产生了消极影响。从我国物业管理实践来看，我国物业管理同样存在很多问题，比如说物业费定价机制和物业服务职能，这些问题严重制约了我国物业管理行业的发展，甚至对我国物业管理行业整体发展都造成了非常不利的影响。

　　实质上我国物业管理发展瓶颈不单单是实践当中的瓶颈，也有理论方面的瓶颈。从我国现有的物业管理理论来说，针对我国的物业管理方式和今后发展模式，并没有形成系统的管理体系。即便是从法律角度来说，我国物业管理法律体系与现实生活中的物业管理需要是存在一定差距的。因此完善我国物业管理理论研究是非常必要的。周运清和向静林在《中国物业管理的理论与实践》一文中，强调了物业管理理论重要性，首先他们分析了我国物业管理理论在物业管理实践中的指导地位，其次他们系统地分析了我国物业管理理论之所以难以得到发展的原因，具体地归结为两个方面的原因，第一是由于落后的理念导致，第二是由于缺乏专业的理论研究人才所导致的。因此完善物业管理理论对于改善物业管理方式是非常有帮助的。

　　针对我国物业管理行业中，所出现的问题，我们可以从实践方面予以改进。从物业管理行业研究理论来说，可以通过培养专业理论研究人才和塑造理论研究氛围两个角度，推进物业管理行业理论研究成果研发，由此推进我国物业管理整体理论指导思路。从物业管理行业时间来说，可以通过如下几个方面予以改进，其核心要义是树立以人为本的服务理念，在明确各自权利和义务的基础上，开展物业管理活动。在具体开展实践活动中，从宏观上来讲，推进物业管理行业发展，需要建立完善的物业管理行业体系，这种体系包括法律体系和行业规范。从微观上来讲，物业管理行业发展要明确业主、建筑商、物业三方之间的关系，同时加强物业管理公司自身建设，通过梳理关系，来实现物业管理行业的齐头并进。从国内外物业发展经验来看，职业物业经理和业主自主管理将是物业管理发展趋势。把握未来发展趋势，将是我国物业管理企业能够长久发展的关键所在。

　　我国物业管理发展遭遇到瓶颈，影响了业主生活质量提高，影响了物业管理公司收益，造成了我国物业管理行业的内部不良竞争，也造成了业主和物业管理公司之间的矛盾。但是物业管理发展遭遇到瓶颈，是每一个国家物业发展必经阶段。面对这种物业管理发展瓶颈，XX监管部门、物业公司和业主应当携手应对，共同探究破解物业管理行业发展瓶颈的解决对策。

　　本文分析了我国物业管理行业发展现状，同时指出了我国物业管理行业存在的困境，并针对我国物业管理行业中存在的问题，简要地进行了分析，指出了相应的对策。本文所提及的物业行业发展现状，主要是从实践方面，对物业行业发展进行了规划，提出了一套解决问题、处理问题的思路。但是我国物业管理行业是一个非常完整的系统工程，本文没有针对物业管理行业中的每一个具体细节问题，予以探究，而是从宏观上进行了把控，难免有疏漏之处。本文只分析了小区住宅物业管理的实践方面，对理论方面研究不足。我个人认为住宅小区物业管理理论研究可以分为三个方面，

　　第一个方面就是理论发展瓶颈。

　　物业管理行业涉及到管理项目具有凸显的实践特征。物业管理实践在物业管理行业中具有重要意义，同时容易导致物业管理工作中容易出现重视实践，而轻视理论的现象。物业管理理论对于整个物业管理工作能够有序开展具有重要意义。只有提升物业管理理论水平，才能推动物业管理工作的健康发展。因此物业管理理论地位是非常重要的。第一，物业管理理论能够妥善处理各方面的利益关系，确保各项矛盾有力予以解决。物业管理工作涉及到XX部门、物业管理单位、开发商和业主等多个层次的参与者，每一个主体具有不同的利益诉求，很有可能出现矛盾，针对具有不同社会资源，依托不同角色的物业管理工作需要一套系统的理论来支撑。完善的物业管理理论能够梳理各利益主体之间的相互关系，避免各个主体之间的利益冲突，及时解决我国物业管理实践中的发展问题。第二，缺乏理论指导的物业管理实践具有盲目性。理论来源于实践，指导实践。缺乏物业管理理论指导，物业管理实践就不能有序开展，物业管理行业发展水平就会在一定程度上受到限制。第三，物业管理理论是确保物业管理企业发展的动力之一。首先物业管理是一项管理工作，物业管理理论可以推动物业管理工作有序开展，实现更为科学化、系统化的工作思路。物业管理理论可以有效提高物业管理水平。物业管理工作是一门位于人文学科和自然学科的交叉学科，通过物业管理理论的研究，可以有效推进物业管理工作的开展。对于物业管理企业而言，研究物业管理理论，能够提升其市场竞争能力和服务质量，推动企业发展。物业管理理论能够塑造物业管理品牌，在进行物业管理公司品牌传播过程中，新闻媒介传播代替了口碑传播，一些物业管理理论和著作能够在最短时间内，得到有效传播，传播效果远远优于传统新闻媒介，物业管理企业拥有物业管理理论基础，一方面能够提升物业管理企业的整体实力，提升物业管理公司品牌，从而推动物业管理公司发展，另一方面物业管理企业以物业管理理论为指导，能够推动物业管理公司进入全新的发展空间，增强发展活力。对于物业管理行业来说，物业管理理论能够提高国内物业管理行业整体水平上升，推动物业管理健康、快速发展。在物业管理实践中，物业管理公司往往存在重实践轻理论的问题。物业管理工作的推进，有助于改善人民群众的生活环境，有助于实现社会就业，有助于推进住房消费，但是其中不容否认的是，我国物业管理理论发展起步晚，同时发展速度落后于物业管理实践，尚未形成系统的物业管理系统，比如说关于业主自治组织、业主委员会决策制度等，这些理论上的空白，造成了物业管理实践中的发展困境，影响了物业管理工作有序开展。物业管理工作是一项实践性很强的工作，因此不少物业管理企业往往只重视物业管理实践操作，而忽略了物业管理理论研究。缺乏理论指导的物业管理实践，影响了物业管理工作的有序开展。当前我国物业管理行业有一定程度上的理论研发，但是与实践存在一定的差距，由此导致了物业管理工作出现了一定程度上的问题。物业管理理论与实践相脱节主要体现在物业管理理论的时间和空间两个维度。时间维度主要体现在如下两个方面，第一，理论来源于实践，实践在时间维度上发展。中国物业管理理论研究内容应当是我国物业管理实践中存在的问题，比如说覆盖面小、专业性人才不足问题、服务质量不高这些问题。第二，理论应当高于实践，理论应当指导实践。我国物业管理实践应当对未来物业管理工作予以预测和指导，明确物业管理发展目标、发展趋势和发展策略，推动我国物业管理行业的有序发展。空间维度主要体现在如下两个方面，第一，物业管理行业内部与外部之间的关系需要调节。在物业管理行业内部，需要确保物业管理工作能够高效运行，其内容主要包括物业管理企业与XX之间的关系、物业管理企业与业主之间的关系、物业管理企业与开发商之间的关系，如何有效开展物业管理服务工作，如何在不同管理区域中推进物业管理工作开展，这些都是物业管理行业内部需要解决完善的工作。在物业管理行业之外，物业管理应当立足于物业管理行业的发展，其中包括物业管理行业发展中存在的问题，物业管理行业内部存在的法制化问题。第二，处理国内与国际关系。从国内角度上来分析，物业管理理论应当重视物业管理的全局发展，探究物业管理工作在全国各个地区的平衡。从国际角度上来分析，物业管理理论应当关注我国物业管理中存在的问题，以及如何应对全球经济一体化发展态势，确保我国物业管理工作独立发展。从物业管理角度来说，实践与理论相脱节。我国物业管理理论在时间与空间上，与实践存在很大差距。从时间角度上来说，物业管理理论滞后于物业管理实践，难以指导物业管理工作有序开展，对我国物业管理工作中存在的问题，不能予以及时解决。从空间角度上来说，物业管理理论难以妥善处理物业管理行业内外、国内外之间的关系，难以指导我国物业管理进入良性发展阶段。

　　第二个方面就是物业管理知识理论发展存在的问题原因分析。

　　相对于我国物业管理实践来说，我国物业管理理论发展远远滞后于发展进度，成为了影响我国物业管理发展的主要瓶颈环节。长期以来，在我国物业管理理论研究过程中，普遍存在研究氛围不浓的问题。在我国物业管理发展的阶段，人们普遍认为物业管理行业处于朝阳行业，在发展初期，应当侧重实践探索和业务开拓，在这种理念指导下，我国物业管理轻理论观念普遍存在。从目前我国物业管理实践来看，很多物业管理公司往往不根据理论，而是凭着自己主观臆断来进行摸索和试验，因此在缺乏理论指导下的实践活动，引发了众多矛盾和问题，对我国物业管理造成了非常不利影响。虽然我国物业管理行业不少专家呼吁加大对物业管理理论研究进度，但是我国物业管理行业尚未形成理论研究氛围，轻理论的理念并没有得到根本改变。物业管理理论研究人才缺乏是造成我国物业管理理论发展缓慢的主要原因。从我国目前的物业管理理论来看，我国研究物业管理的研究成果，主要分为“理论篇”和“实务篇”。从目前研究成果来看，实务篇研究成果要远远多于理论篇成果，这主要原因是由于在我国物业管理研究过程中，更加注重实务，理论研究人才缺乏是导致我国物业管理理论发展滞缓的主要原因，这样就难以形成理论共识。

　　第三个方面就是提升我国住宅小区物业管理理论研究对策。

　　对于任何一个企业来说，人力资源是企业发展的动力。缺乏人才支撑的物业管理公司，显然难以在管理上实现突破。物业管理理论缺乏造成了物业管理公司整体发展的之后，在很大程度上是由于物业理论缺乏人才，所以需要培养物业管理理论人才。一方面物业管理企业应当对现有物业管理人员进行深入培训，对这些在职人员进行有效管理。这方面培训可以分为如下两个方面，其一以短期培训形式，提升理论水平，其二，选拔一批人才进行深造。另一方面聘请优秀理论工作者进行理论挖掘，推动物业管理市场化进程，推动物业管理理论研究进一步发展。长期以来物业管理理论研究存在“重实践，轻理论”的工作思路，针对我国物业管理理论发展不到位的问题，物业管理企业和物业理论研究人才应当更新物业管理理论，物业管理学术界应当研究物业管理理论，从国内外文献中学习物业管理经验，提升物业管理理论水平，营造一种物业管理理论研究氛围。

　　物业管理行业涉及到业主、物业管理公司和开发商三方之间的关系，实际上XX监管部门、业主管理委员会这两个主体在物业管理行业中发挥着重要作用。本文只提及了XX监管部门的公权介入因素和业主管理委员会的表达功能，并没有针对这两个要素，予以详细分析，实际上这一点研究意义非常大。

　　参照英美发达国家物业管理模式，对我国物业管理模式进行了展望，提出了物业职业经理人管理模式和业主自主管理模式，这两种管理模式是发达国家物业管理模式走向。但是结合我国实际来看，尤其是结合我国不完善的物业管理制度和特有的国民文化来看，这两种物业管理制度是否符合我国物业管理模式是值得考虑的问题。

　　[1]程成.业主拖欠管理费用,物业公司能否断水断电?[J].中华建设,2012,(02)

　　[2]程成.业主拖欠管理费用物业公司能否断水断电[J].四川农业科技,2012,(01)

　　[3]业主欠费物业不能断水电[J].法制与经济(上旬),2012,(01)

　　[4]郭新华.小抹布擦出一片大天地[J].中国物业管理,2012,(02)

　　[5]孙枢勤.信源大厦物业费上调的实践与体会[J].中国物业管理,2012,(01)

　　[6]颜梅生.小区业主:面对来自物业的侵害该如何维权?[J].中华建设,2012,(01)

　　[7]潘育晖.联发物业的物业费上调实践[J].中国物业管理,2012,(01)

　　[8]上海证券大厦成功调整物业费纪实[J].中国物业管理,2012,(01)

　　[9]谢罗群.华特物业的自救路线图[J].中国物业管理,2012,(02)

　　[10]王秋淳.运用自动催缴系统克服物业费收缴难题[J].中国物业管理,2012,(02)

　　[11]苏守备.物业管理模式的转变及其发展思路[J].现代经济信息,2012,(02)

　　[12]十年卷首语,行业引航灯[J].城市开发,2012,(01)

　　[13]董声俊.物业管理市场进化论管窥(一)期待与谁的联欢?[J].城市开发,2012,(01)

　　[14]朱俊春.转变发展模式努力提高发展质量[J].中国物业管理,2012,(02)

　　[15]董声俊.物业管理市场进化论管窥(二)“冬日”的忧思[J].城市开发,2012,(03)

　　[16]陈蔼贫.物业管理“被公益”之思[J].城市开发,2012,(03)

　　[17]李焕喜.改进物业管理企业经营模式和税收[J].北京观察,2012,(01)

　　[18]何其彩.东莞物业管理机会之城[J].城市开发,2012,(01)

　　[19]张一民.物业服务“管作分离”模式的探索与实践[J].中国物业管理,2012,(01)

　　[20]张农科.培育市场主体强化监管力度——北京市物业管理行政监管工作经验交流[J].中国物业管理,2012,(02)

　　[21]龚宇.X物业管理的主要特色[J].中国建设信息,2007,(21)

　　[22]清华大学物业管理职业经理人高级研修班(第十二期)[J].城市开发,2009,(09)

　　[23]陈伯庚.转制物业管理公司深化改革的探索[J].上海建设科技,2000,(05)

　　[24]吴增庆.《物权法》助物业管理公司更新关系营销理念[J].城市开发,2007,(09)

　　[25]看美林花园物业管理公司招标[J].中国建设信息,1999,(28)

　　[26]于志强.浅谈物业管理存在的问题及未来发展趋势[J].中国电力教育,2006,(S1)

　　[27]马少龙.对前期物业管理招投标工作的探讨[J].中华建设,2008,(08)

　　[28]孙善文,雷宏.社区物业管理的先锋军——深圳居佳物业服务“村改居”小区创新纪实[J].城市开发,2008,(23)

　　[29]范克危,盛承懋,徐家凤.物业管理公司综合评价及其应用[J].苏州城建环保学院学报,2001,(01)

　　[30]谢罗群.美丽园“恩仇录”[J].城市开发,2007,(03)

　　[31]张晓辉.我国物业管理业问题与对策研究[D].山东科技大学,2005.

　　[32]葛岚.我国城市住宅小区物业管理研究[D].吉林大学,2004.

　　[33]黄声红.我国物业管理发展问题探析[D].华中师范大学,2004.

　　[34]余海峰.论我国物业管理的现状、问题与对策[D].华中师范大学,2001.

　　[35]袁苏贵.深圳物业管理模式研究[D].华中科技大学,2004.

　　[36]李新军.物业管理品牌战略研究[D].浙江大学,2003.

　　[37]张艳.物业管理的品牌化发展[D].对外经济贸易大学,2005.

　　[38]张静平.物业管理存在的问题及对策研究[D].吉林大学,2005.

　　[39]张旭.现代城市住宅小区物业管理研究及模式选择[D].东北农业大学,2000.

　　[40]黄梅.我国新建住宅小区物业管理研究[D].华中师范大学,2001.