摘要：物流业的发展，是社会发展的必然结果，物流地产业作为物流业的派生正获得越来越多投资者的关注。所谓的“物流地产”，就是投资商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商和物流公司等。然后，将有一个专业的资产管理队伍对该物流设施进行物业管理，提供物业相关服务。虽然近年来，物流地产在我国得到了快速发展，但在物流地产发展的如火如荼的同时，出现了违规圈地、盲目开发、恶性竞争等现象。面对物流园地产营困难的现状，对物流地产运营模式的研究就尤为重要。
本文力图在介绍物流地产概念的基础上，对国内物流地产的四种运营模式的优缺点进行了详细的对比分析，总结了目前我国物流地产运营中存在的问题，提出了一些我国物流地产发展模式上的建议及设想。
关键词：物流地产；运营模式；物流
一、引言
（一）选题背景和意义
随着中国经济的持续增长，物流行业的迅猛发展，物流地产应需而生，并成为未来值得关注和研究的物流行业之一。所谓“物流地产”，就是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商和物流公司等，并组织专业的资产管理队伍进行物流管理，提供物业相关服务。随着2003年，国际物流地产巨头普洛斯把“物流地产”的概念带入中国，国内的物流地产投资就掀起了一股前所未有的热潮。物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。物流地产商通过有效合理的运营模式来创造更大的利润和价值，优秀的物流地产企业通过合理有效的成本控制和优化，从而实现物流地产业不断的发展和革新。因此，本文在系统地阐述了物流地产的基本含义，在对物流地产相关理论的研究基础上探讨了国内外物流地产的发展。借鉴了国外物流地产的经验的同时，对我国物流地产运营模式的构建提出了建议。
（二）研究思路
通过对国内外物流地产发展情况的研究，对比分析我国物流地产现有的四种运营模式的优缺点，以及对我国物流地产运营模式中存在的问题分析，结合传化物流案例的研究，提出了应对当前国内物流地产的运营模式所存在的问题的措施。
二、物流地产概述
（一）物流地产的概念
物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的信息化建设高效、优质、完善相关物流设施，又可以租到物流设施包括制造物流公司等，都有相关的物流业务需求的客户和物流地产投资商专业管理物业管理服务的物流活动。这里是房地产开发商，投资者可以物流业务或专业投资者。通过物流地产这一创新形式，一方面有需求的企业拥有的资产租赁可以减少巨大的负担，把更多的注意力放在企业的核心业务；另一方面房地产投资者也可以得到更稳定的租金收入。
究其本质而言，物流地产其实是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，通过其相互促进、相互补充来实现原有物流业价值链的延伸。为现代物流的发展提供了个性化和标准化的物流硬件设施，为客户企业节约建设资金，降低经营风险。这些都有利于从系统角度整合优化物流服务，为企业带来更多的附加值。这也是物流地产商倾向于物流地产亦是国内物流地产业兴起的重要动因。
（二）物流地产的价值
客户作为物流地产的租用方，为什么多选择租用物流地产的物流设施而不是建设自己的物流设施呢？总结有以下几种原因：
1.企业快速扩张的需要
随着经济的飞速发展，全球化经营的理念要求企业在最短的时间内在合适的地点进行布点、运营，这使得企业不得不改变传统的经营策略，不再循规蹈矩只依靠自己的资源和资产积累来发展，而是通过租用相关物流设施来满足企业的低成本发展战略。
2.提高投资利润回报
许多企业十分强调资产投资回报率，降低负债，通常会从缩减固定资产的投入入手。许多公司倾向于少建、不建仓储设施，通过租用物流设施来创造实现利润最大化的空间，而将这部分资金投入到研发等核心业务上来，提升企业的盈利能力。
3.注重风险最小化
许多企业往往对自己物流设施需求的预测不准确，就会出现物流设施不足或过剩的现象，在一定程度上会造成资源的浪费，从而影响到企业的正常运营。而选择物流地产商提供的物流设施和服务则比较灵活，根据企业的实际需求租用不同面积、不同地理位置的物流设施，从根本上降低了企业的经营风险。
（三）物流地产服务方式
在物流地产的运营活动中，物流地产商是出资建设物流设施的实施者，物流地产商为客户所提供的服务方式可以分为以下：
1.标准化物流设施
物流地产商在选定了合适的相关物流设施点后，开始进行设计、建设等系列的工作，将建设好的物流设施转租给客户，为客户提供便捷、高性价比的物流设施。
2.按客户要求定制个性化设施
定制个性化设施是指物流地产商根据客户的特定需求，最大限度地满足客户的商业用途.
3.帮助客户提高财务效率
为了帮助客户实现不断增加的财务目标，物流地产商可以采用收购的方式，将客户现有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后再回租给客户。通过物流地产商提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产负债，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。与此同时，物流地产商从中获得了大量盈利性物流设施，扩大了设施规模，从而提高了物流设施的周转利用率。
4.提供咨询服务相关业务
物流地产的商业是使用自己的专业管理平台，为客户提供专业的咨询服务，帮助客户设计和优化供应链管理，帮助客户实现物流业务流程再造，解决问题的业务。物流开发者可以收取适当的物流咨询费用。
三、物流地产的现状研究
（一）国外物流地产的发展现状
国外的物流地产于20世纪80年代开始发展，到现在历经了20多年的发展。在当今全球化物流经济的时代，为了满足全球化或区域化的物流服务，物流地产企必须扩大并形成规模效益。随着国际物流的发展，X和欧洲的大型物流地产企业开始联盟合并，以发展国际物流地产市场，以争取更大的市场份额。国外物流对房地产业的发展趋势，在建设节约型合作，专注于物流园区物流企业将更加集中，发挥整体优势的企业规模和专业化的优势，实现物流企业。同时，这些企业可共享一些基础设施和配套服务设施，从而降低运营成本，效益。另外，物流地产的规模化与网络化的建设得到越来越多的物流地产投资商的重视，以普洛斯为代表，在全球范围内仓储设施，并实现全球化的物流地产网络。
物流的发展方向是最终实现绿色化与低碳化。物流的发展的同时又会对城市环境产生不利影响，比如交通阻塞、噪声、排放有害的污染等。因此，21世纪对物流地产的发展提出了绿色物流的新要求。发达国家XX倡导的绿色物流则是在交通量、交通流三个方面制定了相关政策进行约束；另一方面绿色物流是建废料处理的物流系统。物流地产企业应该把目前的“线性开放式的生产物流能够回收产品废料的“循环式的回收物流”。
（二）国内物流地产的发展
虽然中国物流地产于2002年在东部沿海地区产生，但到2003年X物流地产巨头普洛斯进驻中国物流市场后，中国的物流地产才开始被大家熟悉。近两年，无论是外资企业还是国内企业动作都非常明显。最早在国内打出“物流地产”口号的普洛斯，在外资中的扩张速度最快，目前已墓本被盖国内物流的主要城市。国内一些地产或本身就有物流业务的企业开始投资物流地产业，如招商地产、福利地产、和记黄埔、宝供物流、中外运等。
目前，国内物流地产的项目主要都集中于长三角、珠三角和环渤海。据2006年对中国仓储和物流行业的调查显示，接受调查企业中85%的仓储设施都集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区三个主要地区，最为集中的是以上海为中心的长江三角洲。
四、国内物流地产存在的问题
自2003年普洛斯公司将物流地产概念引进中国以来，AMB、新熙地、古德曼、丰树信托投资基金和腾飞集团等有物流地产背景的外资企业也通过项目收购或新地产开发等方式在我国大力开展物流地产投资，开启了我国物流地产市场的大门，为客户提供现代化物流仓储设施服务。国内企业的快速跟进更使得物流地产发展势头上扬。虽然物流地产市场在我国快速发展，但其仍是一个新兴的行业，没有经验可以借鉴，故在其发展过程中存在不少问题。主要表现在:
（一）物流地产模式选择不科学
物流设施在投入运营后所呈现的出定位不准、空置率高、效益不佳诸多问题，是由于大部分建成或在建的物流设施缺乏深入市场调研和明确的目标定位，进而导致很多物流设施在功能定位和目标客户锁定上表现出盲目性。因此，对物流设施的规划建设以及运营的过程进行规范管理是必要的。
物流地产运营管理的主要内容就是物流地产的前期的规划建设管理、投入运营后的经营管理和为入驻企业提供各种配套服务等。在前期规划管理中主要是对物流地产的发展环境、定位、选址、规模以及总体规划等进行分析；在投入运营后，招商、宣传推广、物业出租与管理、安全监督变成了这个时期的重点；待前期规划、初步运营完成后，就要完善各种设施，提供配套服务，满足地产租用方的需求。
（二）在用地过程中存在一些违规现象
圈地现象严重。由于工业用地的拿地成本大大小于商业项目的拿地成本，一些地产商钻政策的空子，待省市规划出物流地产后，便以低价进驻，囤积土地，然后转向房地产开发。还有一些开发商通过土地的一级开发，然后通过招商把相应的地块出让给物流企业，由承租企业根据自身和需要建立物流设施，其目的在于土地升值而不是通过物流业本身的运营来获取利润。这些现象都不利于我国物流地产的健康有序发展。
（三）对风险认识不足，存在盲目开发，恶性竞争的现象
各类企业由廉价的土地吸引，进入物流地产。但由于运行模式的压力，可以恢复收期相对较长、风险较大和市场风险估计不足，导致了物流地产战略定位不准确，规划不充分，使物流地产低水平重复建设。这种热潮，在促进我国物流市场的发展的同时；也会形成恶性竞争，从而造成设施和资源的浪费。据统计中国物流园区空置率已经高达60%左右。
（四）整体实力较弱，企业规模小且专业化程度不高
由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，已建成的物流地产一般规模较小，开发地域分散，与普洛斯相比，国内的物流地产呈点状布局，远未形成一定规模的网络，而且高标准物业匮乏，专业化管理水平低，设施陈旧，多适用于低层次的仓储管理。跨区域物流发展需要的并非单纯的企业组织和基础设施，更大程度上需要打破地区、行业界限的政策环境的支撑，来形成较大规模的物流地产网络。
（五）XX对需求把握不准，缺乏相关标准
为迎合物流行业发展的需要，XX一般会规划一些物流园区，但由于对物流地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，存在着究竟将其划入工业地产、商业地产还是单独的物流地产的意识混淆，将工业用地和物流用地混在一起，致使土地使用存在不透明和不确定性。同时忽视市场导向，对需求把握不准，达不到效益。
（六）外资企业发展迅速，国内企业竞争压力大
目前，国内物流地产投资每年增长约为20%，其中外资比例增长为一半以上。外资的进入以帮助促进物流地产市场的专业方向。但另一方面也给我国企业带来巨大的竞争压力。目前我国物流地产还处于初级阶段，整体实力弱，在制度约束的条件下，设施落后、服务滞后、管理不善等多种因素的影响，使得与其他发达国家的物流地产有着非常大的差距。如果国内企业还不赶快把握时机，日后受制于人的现象将不可避免。
（七）中西部投资物流地产的规模不均
中西部物流地产的规模不均，使得国内物流地产的规模化发展难以形成，更别说形成网络化发展。据2006年对中国仓储和物流行业的调查显示，85%仓储设施集中在长江三角洲、珠江三角洲地区，其中43%主要集中于以上海为中心的长江三角洲，42%分别被珠江三角洲地区平分占据。在城市分布格局中，11%的份额被广州占据，深圳占据9%，北京天津占据4%，成都占据5%，其余的城市所占份额不多。
五、物流地产运营模式分析
（一）物流地产运营模式分类
根据不同的投资建设和管理的主体、不同的融资方式对物流地产的运营模式进行划分，由于投资建设和建设主体的多样化，致使物流地产投资商的投资侧重点不同，形成了以下四种物流地产运营模式。
1.地产企业主导型运营模式
这种模式是以房地产企业做主导的，将物流设备租售给有相关需求的客户代为管理。是房地产开发商为主体的物流地产开发投资、通过充分市场调研和可行性分析、位置、施工完成物流基础设施，房地产企业只提供给客户相应的物流设施、物业管理、物流信息服务，客户没有涉到企业的日常运作。为了满足客户定制需求，房地产企业在提供客户服务相关的物流地产方面，可以寻找客户对物流设备、物流服务有哪些具体要求，并根据客户的具体需求，在此基础上制定了采购物流设施或改造现有基础设施，为特别的技术服务、房地产企业通过一系列的技术研究，最大限度地满足客户的定制需求，在一定程度上也实现他们自己的价值和企业创新。
2.物流企业主导型运营模式
运营模式建设的主体的物流企业，根据物流设施需求市场及国际物流发展趋势，通过公司设施的规划、位置，取得土地、设计、施工、施工完成相关物流设施，以自己的企业实体发展的同时，其余部分的物流设施或者出租给其他相关配套服务需求的客户企业。
3.地产企业与物流企业合作型运营模式
这种运营模式要求地产企业与物流企业共同出资、合作经营成立物流地产投资公司，通过项目利益合作协议、合同契约方式使分工合作的条件。在合作中，房地产企业可以发挥其雄厚的资金实力和物流基础设施建设的能力。可以发挥专业物流企业的物流管理技术、经营管理能力，通常在物流地产项目实施中发挥各自的优势，实现物流地产利润最大化的共同努力，风险共担的原则可以使双方的损失不至于过高。
4.第三方企业牵头型运营模式
这种模式是通过第三方牵头，将物流企业和地产企业各自的优势资源进行整合，同时对物流企业和地产企业进行严格的资格审查、实力审核，确保实现强强联合。三方协议达成后，开始由第三方中介组织负责对物流运营管理企业进行招标，而企业收益也将由第三方企业代为审查并依据协议进行公平合理的利益分配。
（二）物流地产的运营模式的对比分析
六、我国发展物流地产的对策分析
（一）加强市场研究，作出科学决策
在中国，物流地产只是一件新生事物，各级XX在物流地产规划、土地审批审批控制措施还没有科学合理的规划。地方各级XX要聚集专家，根据相关情况制定相关的政策和计划，保证物流地产的良好运转。同时为物流地产广泛的位置并不准确，规划不充分而导致失败的项目，将物流地产、物流市场和物流运作为科学、紧密联系在一起。完成供需市场前期的研究和分析，专业物流地产的特点，以市场为导向，做好项目可行性，提高决策的科学性。
（二）不断创新改进，提高管理水平
物流地产企业强调的是以物流客户为服务中心，以信息网络为技术支持，提高信息设施，提高企业的网络系统，电子文件管理、货物跟踪和客户查询系统的管理，最大限度地为资源的整合，提升企业的服务能力和质量;形式的集成链的物流配送网络，使各物流园区、物流中心、配送中心的建设、运营进入网络的阶段，从传统的企业模型的限制，不断创新，改善，将物流地产、物流市场和物流运作紧密结合，形成现代物流企业特色的发展之路。
（三）建立风险数据库，有效规避风险
根据物流地产项目风险管理的成功经验，建立一套完整的资料库为后来的同一类型的项目风险管理做借鉴，数据库应该包括:有关法律法规制度、XX监管部门的相关政策报告，内部控制程序控制项目文档；风险事件数据库：财务信息；市场信息；投资资讯；人力资源信息；安全生产信息等建立信息数据库。
建立综合风险管理团队，从每一个相应的职业挑出个人的团队，建立一个IRT设计，用于房地产项目有显著的风险在物流提供解决方案，目的是为了让这些人在一起就可以有效的工作，来解决一些问题的一个给定的要求。通过团队的建设，能较好地反映整个工程施工过程整个系统结构的不同层次的问题。
（四）正确把握市场，确保良性发展
物流地产是以市场需求为导向，以盈利为目的，为客户提供长期租赁、物业管理服务，还要具有标准的、规模、专业化、现代化管理物流设施和辅助的财产。只有正确把握现代物流地产的内涵和社会功能，以市场为导向，充分发挥物流、房地产等资源的整体效应，可以理顺XX和企业在物流地产开发各自的功能。避免盲目“物流地产”建设热，圈地热和大量低标准德物流物业开发，能促进物流服务和物流地产的社会分工，促进房地产市场形成的物流和健康的发展。
目前中国的物流地产发展主要还是在实践探索阶段，缺乏相关的理论研究、物流和财产的人才是十分少见的。为了提高物流运营效率、物流地产的发展，注重培养物流地产的高级人才，引进了国外先进的物流地产研究成果，加强相关理论。物流方面的专家、学者使用他们的专业知识，周密的调查工作和研究的基础上，运用理论指导实践特点，充分发挥舆论的作用和智囊，对国家和企业多提建议。应该更多关注XX的行为效用，在我国物流地产开发研究的地域特征。
（五）改变传统政策，加强园区规划
XX应该改变传统的政策和思路，做到招商与当地物流地产协调。双方都需要XX做好物流园区的规划布局，又需要XX的物流园区发展成为经济发展政策、规划和当地的物流环境，物流体系、产业优势、企业分配和其他考虑因素，以节约资源开发为当地生产企业服务。城市住宅和商业用地相对而言，物流地产开发商的投资回报率金额比较大，需要更长的时间，风险更大，更低的利润。XX为了吸引有实力的资金在投资领域，必须降低土地价格，同时给予足够的政策倾斜。
XX应该采取“XX作为一个整体规划、政策支持引导，企业自主经营“物流地产发展战略、XX排序函数，真正的出口物流地产管理领域，在物流地产开发部门的利益协调、宏观规划、法规、规范、项目审批、基础设施建设、指导和监督管理的功能需求。XX应该协调经济、交通、城市规划等各方面的利益，科学规划物流地产、规模限制和建设标准，及时制定相关物流地产的优惠政策，使物流地产销售使用清亮透明，促进行业发展，保护公平竞争，同时应加强物流地产项目的审批和土地利用监督，从源头上遏制投机性和土地利用物流外壳擅自改变的现象。XX应该增加物流标准化、信息平台、交通基础设施建设，促进物流服务商的发展，加快物流地产人才培养，引导企业实现现代物流改革和转变，改变大而全、小而全运营组织方式，促进社会物流业分工合作，为发展专业化、社会化物流地产服务创造良好的条件。
（六）增强自身在行业内的竞争优势
物流地产业虽然在中遥刚起步，但通过借鉴其在匡外的发展经验，不难看出物流地产商想获得长期利润与客户的忠诚度是密不可分的。而客户的忠诚度又是建立在良好服务及客户满意度之上的，一若物流地产商能提供传统仓储服务外的结算、仓一单质押等一站式服务，既解决了客户的后顾之忧，又能为自己创造增值利润。成功的运营经验将会是银行等金融机构选择合作伙伴的重要筹码，这同样也成为物流地产商在同行业中.竞争的优势所在。
现阶段，由于本土企业实力较弱，缺乏应有的物流地产运营经验，而物流地产开发需要大量的资金投人和足够的经营能力，加之外资地产巨头的强大挑战，所以国内的物流地产开发商亟需形成和提高自身的经营能力。而且，物流地产企业应当在市场调研的基础上，根据自身实力和市场竞争状况，以市场需求为导向，恰当进行市场定位，发挥物流地产的规模化、网络化与协同效应，提供特色鲜明、顾客满意的物流地产服务，形成市场竞争优势，吸引并拥有一定规模的忠诚客户群体，降低物业空置率，获得良好的资产收益率。
（七）加强中西部物流企业的发展
物流企业为了更接近市场，也倾向于在集聚区集中，逐步形成物流园区。物流园区集中了多家物流企业，从事不同环节的物流服务，不满足了制造业集聚后对物流服务规模化、集成化的要求，而且整合了物流资源，减少物流基础设施的重复建设，促使物流服务集聚效应的形成，促进物流企业的发展壮大。
发展现代物流业还有利于区域产业结构的升级。根据产业结构高度化的发展规律，产业结构是由第一产业向第二、第三产业升级演进，由劳动密集型向资本、技术密集型产业演进。中西部地区经济主要以第一和第二产业为主，第三产业的比重相对较低，发展较为落后。而现代物流业本身就属于第三产业的范畴，是第三产业的支柱，它的发展提升了第三产业在中西部地区产业结构中的比重，同时，也促进了中西部产业结构的优化。
七、物流案例研究——以传化物流为例
（一）传化物流企业的概况
传化集团创建于1986年，是一家多元化民营企业集团，主要事业包括化工、物流、农业、科技城、投资等五大事业领域。传化集团从1997年开始探索物流，从从转换经营体制着手，将“传化车队”改组为“杭州传化储运有限公司”，组建为企业自我服务的“自备车队”从事第一方物流业务，后又经历了“集团企业内部运输企业”、“为集团内外企业提供运输配送服务的企业”和“物流平台经营企业”三个阶段。自1999年起探索物流平台的建设，2000年确立现有物流平台基本模式——公路港物流模式。2002年开始投资建设首个基地——浙江传化物流基地，并于2003年4月18日正式营业。2006年，浙江传化物流基地成为中国物流示范基地，传化物流的创新模式受到广泛认可。2009.5.20一期投资10亿元的西部物流航母成都传化物流基地有限公司隆重开业，同时苏州传化物流基地正在紧锣密鼓地建设中。到2010年，传化物流将形成一港三基地的运营规模，辐射范围从长三角延伸至大西南。
传化物流定位于第四方物流，以信息化为核心，以公路运输为依托，通过搭建高效的物流运营平台，建立物流资源集聚区，提供一站式服务，实现车源与货源的有效对接，成为公路港物流平台整合运营商。改变了以往“散、小、乱、差”以及资源浪费高的行业运行状态，显著提升了公路物流运营效率。这一创新的公路港物流模式，被誉为“中国物流行业最具价值的创新”，荣获“国家管理创新成果一等奖”。通过11年的探索实践，现已形成杭州、成都、苏州、富阳等多个公路港物流基地的布局。单个公路港就将“一个基地、上千家第三方物流企业、几十万社会车辆、上万家制造商贸企业”打造成为一条极具整合创新优势的产业链。目前正积极推进全国公路港网络布局，以“1核10枢纽60平台”为目标，构建有形平台与基于“云网络”的“物联网”协同互动的运营格局。“传化公路港物流”模式获得了10项国家自主知识产权和“国家管理创新一等奖”，传化物流被誉为“最佳物流平台模式创新企业”，并参与了《物流园区分类与基本要求》、《社会物流统计指标体系》等国家标准的制定。
（二）传化物流地产的运营模式
传化物流地产定位为“物流平台运营商”、致力于为众多物流企业提供包括“基础性的物流设施”、“信息交易服务”和“商务配套服务”的综合性运营平台。该平台由基础设施平台和电子商务平台构成。传化物流扮演物流平台的组织者、管理者和服务者的角色，本身并不直接从事第三方物流业务。在服务上遵循“基地服务于入驻的第三方企业群”、第三方物流企业服务于工业企业的服务链。物流平台是支持物流企业运营、推进物流企业群发展的一个很好的方法和途径。目前，传化物流已建成浙江、苏州、成都、富阳四个物流基地，辐射范围将达到长江三角和西南部一些地区。
传化物流地产以明确的市场定位为基础，目前传化物流地产的角色主要是交易中心、信息中心、专业运输中心、专业仓储中心、流通配送中心、转运中心。此外，还提供了监管服务、技术支持服务和生活服务、建立起基础设施、信息服务及商务配套服务等综合性服务平台。
（三）传化物流地产运营模式存在的问题
从物流行业公路货运发展趋势上来说，传化物流在公路货运发展初期引导了一种行业发展的先进模式，将行业内运营的一些散户小户甚至是“夫妻店”集中起来，整合和节约了一系列的经济和社会成本。其模式中对承运单位诚信和信誉的考察，对货源的集中管理，对装卸搬运效率的提高，都对浙江地区的企业发展起到很大的促进作用。它迎合了以温州模式为代表的浙江经济发展趋势。但是随着时代的慢慢发展，国内物流行业的日趋成长，传化物流的以收取会员费为收入的“第四方物流”经营模式受到了一些挑战。
1.从行业发展趋势上
我们可以看到，国内公路干散货运市场出现了一些大型企业，这些企业已在国内形成一定规模，并在行业处于领先地位，如德邦、新邦、天地华宇。这是行业大趋势，意味着传化物流发展初期的以小承运人为物流模式支撑的服务平台将会因不能满足大型公司的需要而被逐步淘汰，继而传化物流的市场份额会逐步减小。
2.物流企业的发展要要形成规模化、体系化
目前传化物流运营模式有两个已成型的复制点：苏州和成都。因两个基地建成时间都还比较短，可能现在评价其模式的可复制性还为时尚早，但是值得注意的是，苏州和成都两个物流基地的投资回报率是低于萧山基地的。不同地区的经济对物流服务有着不同的要求，这也就是对传化物流模式有了新的要求，传化物流是否能够在中华大地普遍开花结果，目前来看，还需要时间来证明。
3.从传化物流目前已建成的杭州、苏州和成都三个物流基地来看
杭州和苏州这两个物流基地距离太近，造成物流设施在辐射范围内的重复性建设（物流基地的最佳辐射范围是100公里）。而成都基地是传化物流在西部的战略性布点，使得物流设施布点形不成网络化。
（四）应对传化物流所存在的问题的措施
1.积极探索适合企业不同发展阶段的物流地产运营模式。随着物流经济的不断发展，物流企业自身的组织结构和客户需求的层次结构都在逐渐地发生变化，企业应该适时改变运营模式，对运营模式进行创新，以适合企业的不同发展阶段，不断地实现客户价值。
2.加大物流基础设施建设力度，推进物流地产服务标准化、规范化。发展物流地产业务的核心就是注重物流设施的投资建设以及配套服务的提供。除了加快物流基础设施之外，还要不断引进物流新设备、推广新技术、优化物流信息系统，为满足客户需求打下坚实的基础，为物流地产业的发展提供优质的基础设施和完善的服务。另外，不断推进物流地产业向标准化和规范化的方向发展。
3.合理规划物流基地网点，在中国中部如武汉、中国南部如广东、中国北部如天津建立物流设施，形成物流设施的网络化，以实现每个物流基地在辐射范围内的价值最大化。
（五）物流地产发展环境分析
物流地产随着物流业的发展而派生出来的一个产业，是市场需要的结果。因此，物流地产的规划要以市场为依据，把握客户的需求，还要对自然环境、竞争对手、政策环境进行分析，准确定位，真正为物流地产的发展起到积极作用。
1.市场需求环境分析
物流业若在市场中崛起，要有强大的市场竞争规模与企业经营规模做后盾。因此，对市场需求的科学分析和预测显得尤为重要这个分析包括现实需求的依据和未来需求的预测，对当地以及周边城市的物流需求进行分析，准确把握各种可能的将来的市场需求，避免重复建设所导致的价格竞争和设备闲置。
2.自然环境因素分析
物流地产的优越性在于它发达的综合运输网络，它要求区域内要具备一定规模的多种运输方式，还必须具备发达的通信系统，以满足庞大的信息交换需求。优越的地理位置、强大的运输组织、发达的通信系统，为物流地产的发展起到了积极作用。
3.政策环境分析
物流地产在规划建设的初期，一定要得到地方XX的有力支持，并有相应的支持导向政策，其中包括用地优惠政策、税收优惠政策以及信贷融资优惠政策等。
(六)物流地产的定位分析
物流地产的定位关系到物流地产的经营效果。因此，要依据本地的实际，结合物地产的服务区域、服务对象以及服务项目等综合确定。
1.服务区域分析
服务区域是指物流地产企业提供物流服务的覆盖范围。作为一个物流地产企业服务的范围是国际物流、全国物流、区域物流还是市域物流要有明确的划分和定位。服务区域的确定需要与本物流地产企业现有的资金、设备、条件相匹配、要符合企业的实际情况。
2.服务对象分析
服务对象的确定是指物流地产企业为谁服务的问题，只有明确物流地产企业的服务对象，才能在提供物流服务时有的放矢，充分发挥企业有限的资源，为客户提更完善、更周到的物流设施及相关服务。简单的话，物流地产企业的服务对象就是指需要物流设施及其配套服务的租赁方。
3.服务项目及业务模式分析
物流地产服务项目包括物流仓库设施、物流设备、物业管理、物流信息服务、咨询服务等。确定物流地产业务模式是指物流地产企业为实现物流服务增值而采取的运营体系，这里主要侧重于业务流程能否顺利的实施的模式。不同的物流设施及相关服务需要不同的运作体系，物流地产企业要因时、因势、因地制定相应的物流设施及相关服务模式。
八、物流地产的经营管理
物流地产商应该确定物流园区的近远期发展目标，为了实现这个目标而制定一系列的发展战略和经营计划，保证物流地产的可持续发展。
(一)盈利模式设计
目前物流地产的盈利模式还停留在土地增值、租赁物流设施设备等方式上。对物流地产的合理的盈利模式进行研究有利于提高物流地产的运营效果和资源配置的优化。物流地产的建设是一个投入大、回收期长的项目，一步到位的设施建设需要耗费大量的资金，因此，物流地产的发展可以分阶段进行，在建设初期为将来的发展留足空间。物流地产的盈利模式的设计也应该根据所处在的发展阶段的不同而有所侧重，在不同发展时期其获取利润的模式存在较大差异。
1.运营初期的盈利模式
物流地产在发展初期要发挥自身条件的优势，例如:区位优势、现有功能优势。通过提供仓储服务、转运服务以及多式联运等物流服务来取得收入。
2.发展期的盈利模式
初期的盈利模式在物流地产建设初期能够适应发展，但是从长远来看，这种盈利模式还存在着盈利水平低下，利润的来源较为单一等诸多问题。处于发展期的物流地产要注重整合资源，资源配置的最优化和成本控制最小化是现代物流盈利的主要途径。
3.成熟期的盈利模式
物流地产在具备了整合社会资源、实现资源的优化配置功能以后，应以提供更高层的服务为目标，通过提供个性化的增值服务，实现收入的多样化；在提优质的物流服务的同时开拓相关行业的市场，如咨询、员工培训、食宿、汽配维修企业、物流用品销售企业等，增加利润增长点
(二)招商制度设计
物流地产经济效益实现的主体是物流设施的承租企业，因此，选择合适的企业参与到物流地产的经营是物流地产运作成功的关键步骤。通过对承租企业的资质、经营范围、资产规模、服务宗旨等方面作出限定，以利于地产的规范化管理和改善地产的运营环境。对物流设施的承租企业要求有一下几点：
（1）基本资质达到国家物流企业评估指标的一定等级；
（2）具有完善的技术支持、经营策划、财务统计、安全管理相关机构和相应的管理制度，且拥有一定的市场信誉度；
（3）业务范围具有广泛性，避免恶性竞争，实现优势互补；
（4）设立不同的指标来规范物流企业的入驻，以有利于物流运作的集约化。
(三)日常工作制度设计
主要关于承租企业和物流地产管理者在日常工作过程中的行为规范，包括人员的指挥调度和工作安排，按职责分工各负其责，加强协调配合;承租企业自主经营，公平竞争;为保障建设资金的筹集制定财务管理制度，规范物品采购流程等各项经费的管理;为提高个人安全意识，保障安全施工，排除安全隐患制定的安全管理制度，以及为实现管理的目标而采取的一系列奖惩措施，以保证物流地产有一个良好的运营环境。
(四)物流地产组织管理模式设计
1.物流地产管理组织架构
物流地产商在建设完成物流设施后，会可以自己管理物流地产的运营，也可以交给专业的管理团队来管理物流地产的日常运营。物流地产管组织机构的设置应遵循分工协作原则、权责对应原则、高效原则。由物流地产商选择合适的管理组织，管理组织根据物流地产的项目设置相关部门。
2.物流地产管理公司的工作职责
物流地产管理公司一般属于中立性质的组织，受雇于物流地产商，代表物流地产商实行管理职权，负责物流园区开发建设及运营的全过程管理。
（1）土地开发与交通基础设施的规划建设管理
（2）物流园区经营模式设计。根据地理位置优势、区域经济水平以及需求等情况，对园区的各项经营活动进行设计。如:盈利模式、业务范围和招商策略等。
（3）物流园区的管理。负责园区的物业管理服务，园区各主体之间关系的协调，园区信息平台的建设与运营，企业及领导人员的培训与进修，安全监管等工作。
（4）负责物流园区的营销、推广和物流园区潜在客户的开发等。
（5）为企业提供咨询、信息、维修等公共服务，提高园区的服务水平。
九、论文总结
目前我国物流业的发展仍处于起步阶段，物流企业规模较小，整合资源能力不足，需要采用物流地产这种形式来对现有物流资源进行整合，物流地产业成为未来值得关注和研究的物流行业。物流地产商通过合理的运营模式和有效的成本控制，来创造更大的利润和价值，但物流地产的建设运营必须以市场需求为导向，结合当地的经济条件，选择最适用的运营模式来规范物流设施的开发和建设。
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