摘要
北京的房地产业对提高当地民众的生存条件和推动国民经济快速增长发挥着积极影响。已形成为北京经济的主要成分和支柱之一。由于房地产业商品价格大,对地产业务投入大,且运营周期较长,所以不管是从住宅商品生产或者居民消费的角度考虑,金融手段都是对支持地产业务发展必不可少的。由此可见，北京房地产业同金融业的关系越来越紧密，针对北京房地产金融市场的现状和发展战略的研究也显得越重要。对北京房地产金融市场的研究必须贯通于金融机构在房地产生产、流通和消费领域提供相关金融服务的全过程。本文以北京市房地产业快速发展的总体形势为背景,以房地产业与金融业相结合的房地产金融市场为主线,结合国内外房地产金融市场的经典理论和最新理论成果,全面研究和评价了北京市房地产金融市场发展现状,提出了存在的主要问题,本文阐述了构建北京房地产金融市场的总体思路和相应策略，并对北京房地产金融市场做了深入地调查研究和细致地分析。
关键词：北京市房地产金融市场发展现状
绪论
本文的研究对象是北京房地产金融市场。论文以中国房地产金融市场基础理论研究——北京房地产金融市场的发展状况与所面临的问题——以及北京房地产金融市场的发展策略为逻辑主轴,不但系统、全面地探究了中国房地产金融市场的基本逻辑系统与概念架构,同时也在理论剖析的基础上形成了一套科学、全面、动态的北京房地产金融市场发展路径和对策。这无疑充实和发展了北京房地产市场系统的基础理论,可以从根本上发现其内在规律性。所以,该文的研究成果有着很大的理论价值。
研究的出发点是北京房地产业的发展,立足点是北京房地产金融市场体系。从多个角度发现和分析北京市房地产金融市场存在的问题,具体分析各子市场的发展状况,为北京市建设符合当地具体情况和当地房地产业发展的房地产金融市场提供政策建议。建立风险防范体系,更科学地将北京房地产金融市场结构与北京房地产行业特点相结合,最后根据研究成果、国际经验和北京的具体情况提出政策建议。
一、房地产金融风险概述
(一)房地产金融市场
房产互联网金融市场,是指房产投资需求各方通过运用金融工具所实现的各种房产融资交易的总和,包括了各种房屋存款、住房抵押贷款、房产开发信贷、房产信托、房屋保险,以及房产证券交易。它既可能是一种固有的地方办法,也可能是一种无形的交易。交易既可能是直观的,也可能是间接的。
由于信用工具的不断发展与革新,中国房地产市场的经营范围也日趋拓宽,涉及各种住房储蓄存款、商业住房贷款、房地产质押、房产信托、地产证券、房产保险、房产典当,多元化的房产金融服务活动不但给房地产业市场发展提供了活力,同时也将金融活动与房地产业发展紧密联系,更有利于我国XX运用金融服务体系，为市场环境的运行提供保障。
（二）房地产金融风险
地产经营风险,是指在商业银行为房产投入进行资金的筹集、融通、处理等金融活动中,因为遭受一些事前无法预见(即不确定性)等各种因素的直接影响,使商业银行的现实收益和预期利益同时发生,背离或使商业银行的现实利益和预期收益同时出现背离,并由此遭受损失的可能性。地产业的财务风险不仅涉及单个产业、一个机构所面临的经营风险,而且涉及整个地产业金融体系的经营风险。由于地产业本来就是一种高投资、回报的产业,先天上就拥有高风险,当金融介入地产业以后,一旦支持过度,就极易产生信贷扩张问题,进而引发世界经济危机。房地产行业在发展过程中，需要应对的金融风险是相对固定的:社会性。从目前的情况来看，国内的房地产企业对银行体系的高度依赖性。
房地产业经济一旦波动,将造成金融偿付能力的不足,更容易造成金融倒闭和社会动乱;而现代社会房地产金融机构和银行客户、地产金融机构相互之间产生的巨量债权债务,也产生了财务风险的扩散机制;可控性与周期性。
（三）房地产金融风险成因
房地产业的融资结构并不合理。近年来,尽管受到巨大利润的诱惑而带动了许多民企进军房地产业市场,但实际上真正可以达到上市融资标准的民企数量却很少。大多数公司投资的渠道都是向银行借款。目前我国对地产企业贷款资金依赖性最高水平一般在50%以下,但部分主要城市住宅项目开发商对银行企业信贷融资的依赖性水平程度已超过了80%。而商业银行公司其实直观或之间承担着地产交易市场中物流管理的经营风险,但如果在地产交易市场中某一环节发生了问题,则经营风险就会向商业银行公司传导,造成大量违约贷款和呆滞资本。
有关法规并不健全。而一个区域房地产市场的兴旺与否,则取决于国家和地方XX制定的优惠政策是否促进了房地产业的发展。不过,目前出现了一个极端态势:部分地方片面追求GDP增速,强调房地产业对经济成长的促进作用,使得当地经济的成长过分依靠地产开发投入。同时当地产发展企业的资信状况也不良,建成期和房屋质量得不到保证时，目前以虚拟房地产为抵押的做法将给银行带来更大的风险。
银行与开发商之间的信息并不对称。在掌握商业信息资料方面,开发商比银行更具有优势。由于商业银行对客户的普遍性及其与信息源间的距离,因此商业银行可以利用间接途径了解房地产开发商的所有资讯。发展中小企业不仅可以直观了解自己的所有资讯,同时也了解地产项目发展的所有风险。不过,由于我国房地产业投资项目收益率较大的特点加上信用机制并不完善,所以房产发展公司很容易就从银行贷款。而一旦发展的项目获得了成功,房地产开发商很可能通过小规模和大范围的投资获得巨额利润;如果开发项目失败,银行将承担大部分损失。
近年来，随着我国经济社会发展取得了良好的成绩，各行业的发展机会逐步增多。然而，机遇总是伴随着风险，特别是在当前中国金融业的发展中。其中,随着我国房地产业的快速发展,传统的房地产财务管理已经不能适应其发展速度,并且仍然存在着巨大的经营风险。目前,中国房地产业发展的最主要投资来源仍是银行贷款,这无疑地给我们留下了很大的贷款风险。因为我们承接了大部分的房地产发展融资贷款、工程公司贷款、农村土地承包贷款和居民消费贷款。
因此，我国房地产业一旦出现震荡，也将直接影响商业银行的正常运作，直接危及整个房地产行业的整体进步。所以，国内相关企业需要在融资渠道以及金融风险方面，投入更多的资金和资源，用更加多元化的方式，帮助自身化解金融风险，将风险带来的实际影响降到最低。
二、北京市房地产金融市场风险分析
（一）北京市房地产业发展现状
近十年来,上海房地产业的发展速度很快,对国民经济发展产生了重要影响。对北京房地产业者而言,在房地产商品化改革的过程中,了解北京房地产业的现状,及时发现和解决问题,明确发展思路,制定有针对性的措施,显得尤为迫切和重要。现在在中国,房地产业已经成为过去十年中国发展最快的产业之一。在城镇化、改善民众生活水平、促进其他行业发展等方面都起到了至关重要的作用。北京房地产业经过了萌芽期、高速发展期、迅速发展期和调整期四大阶段。2004年以前，房地产业保持了较快的发展速度，在北京城市经济中的地位不断上升。成为固定资产投资增长的主导力量。产业规模迅速扩大，竞争日趋激烈；具有明显的政策导向特征；从卖方市场进入买方市场；从杠杆投资阶段到实力投资阶段。但近年来，为了优化经济结构，抑制投资过热，国家出台了一系列政策法规，导致房地产业出现了一些新的发展趋势：一方面，房地产业投资较去年大幅下降，征地成本增加，征地开发面积明显减少，增量市场增速下降；另一方面，商品房销售繁荣，价格稳步上涨，股票市场发展迅速。细分市场的具体变化也有所不同：普通住宅和写字楼的价格在上涨，而别墅和高端住宅的价格和租金在下降。
1.土地征用和开发
自1998年开始,北京的房地产行业就迎来了井喷式发展，这也给房地产企业在我国的发展模式带来了一定的参考,房地产行业的整体进步，给我国经济发展带来了非常充足的动力，同时也改善了我国绝大多数地区的民生环境。毫无疑问的是，现如今房地产行业已经成为了我国的支柱型产业之一,其本身与宏观经济环境之间的联系也更加密切。
从目前的情况来看，北京房地产公司在获得竞争优势方面采取的主要方式就是土地收购，而这种方式本身需要巨大的XX资金投入保障。而按照房地产开发企业征地开发状况计算,北京市房地产开发公司的征地开发波动很大。随着2008年信贷政策的进一步宽松以及房地产营销业务的改善,地产开发公司的融资链也更加丰富,从而导致了土地市场成交越来越活跃。2009年,为了进一步控制过快上涨的房价,xxx开始出台一系列房价调控措施，这也导致我国的土地市场开始由热转冷。
2.房地产供给
从北京市各季度市场在售规模的变化来看,住宅市场的供应变化较大,而高档公寓、别墅、办公和商业物业的各季度市场供应数据则是相对平稳的。办公用地的比重逐年增加,普通住宅的比重则是呈现出一定的波动,高档居住物业的比重呈现较为稳定的发展。从北京地区近期关注的焦点来看,出来相关政策的出台,XX宏观调控加强和央行加息等引导因素外,还有一个大家关注的热点,即北京市房地产是否已经进入”泡沫时代”,会带来怎样的风险。但我认为,目前北京地区房地产市场并未进入”泡沫时代”。市场价格的上升和空置率一定程度的增加不是由于市场容量已满,而是由于北京市房地产供应结构部分失调。目前北京地区房地产市场价格持续增长,多是属于结构调整的价格上浮,包括高价位住宅增幅显著,高收益的办公、商业物业市场的发展,自然会抬升整个区域房地产市场的价格,主要仍应注重对于房地产市场结构的调整来引导市场向良性的方向发展,而非过于注重所谓的”市场泡沫论”。北京市是中国省会,教育、文化繁荣,就业机会多,一直是国内房产市场瞩目的焦点。尤其是由于前几年北京地区楼盘价格飞速增长,更吸引了大批的开发商和购房人进驻京城,使京城楼盘的市场一直繁荣不衰。从北京市历年供需状况上分析,北京历年的项目供给都是呈现出较强的高速增长趋势的,尽管由于今年国家宏观调控政策的有效实施导致了今年的项目增加速度相对减缓,不过总体的项目供给的上升趋势仍然是比较明显的。特别在入世、申奥成功等利好消息的影响下,京城楼市的供应发展呈现出了不可遏制的增长势头,大盘的增加、存量项目的再包装上市均不同程度的影响到整个市场的供应总量。
（二）北京市房地产金融市场的参与者
1.所有商业银行北京分行
商业银行一直是房地产投资的主要渠道。从整体的角度来看，商业银行为房地产企业提供了资金，大约占房地产企业总体资金的20%至30%。不仅如此,目前，国内的主流商业银行都开设了专门的房地产贷款业务窗口。
2.北京市住房公积金管理中心
2002年10月,会议通过《xxx关于修改《住房公积金管理条例》的决定》,北京市人民XX根据xxx第350号令,该条例对北京市的住房公积金进行精细化管理。在这样的环境下,北京的住房公积金管理体系在完善程度以及精细化程度方面取得了非常显著的提升。
3.证券机构
伴随着我国金融市场的不断完善，证券机构在市场环境中的作用越来越重要。证券机构能够在一定程度上给保险公司分散风险,提升金融结构的完整性和安全性。从目前的情况来看,北京的房地产开发企业与证券机构之间的联系，还是比较密切的。
4.信托公司
2001年,我国把房地产业务纳入国家重要的监督对象行列,同时，也对房地产贷款规模进行了严格限制。2011年,我国信托公司共投入房地产6880亿元,总体占比约为15%。北京目前比较知名的信托公司包括中信信托、北京信托以及国投信托等,这些信托公司在房地产项目以及相关项目方面，为北京市的很多房地产企业提供了丰富的资源和资金,。
5.监管者
在监管层面，银保监会和证监会都充当着非常重要的角色，我国对于房地产企业以及金融机构的监管是相对完整的，在整体化的监管环境下，政策带来的直接影响就会被无限放大，有了政策的支持和引导，相关房地产企业在融资过程中，也会采取更加科学的方式。
6.房地产中介机构
最新数据显示,北京市内的房地产中介经纪公司多达1200家,此外，还有158家评估公司以及七家担保公司，这些公司的核心业务就在于帮助消费者以最快的速度找到房地产信息，避免信息不对称带来的内在风险。
（三）北京市房地产金融市场风险分析
房地产公司通过银行进行投资的成本约为8%-10%,而通过其他机构的投资成本约在15%-18%之间,而利用社会资本融资的投资成本则高达20%-50%。有部分中小型地产公司既无法通过正规的金融机构拿到信贷,又希望能够在短期内迅速拿到足额融资,会冒着很大的风险选用融资成本较大的民间贷款,对抵押公司进行直接融资,而如果公司资金链断裂,则往往会停工甚至关闭,从而提高了投资成本,甚至导致恶性循环。
目前,中国的房地产金融服务市场化相对较少,由于目前的中国房地产金融服务产品比较单一同质化,所以地产开发商大都采取了间接投资的方法,而基金和股票等直接投资的比例也较少,不利于减少开发成本,也限制了中国房地产市场上金融服务产业的创新发展。且由于注册制改革还未完善、市场监管制度没有健全、发债受限条件过多,使得市场上混乱丛生。
地产公司容易受到商业银行信用风险,假如地产开发公司运营状况不好,地产公司将遭遇资金链断裂而无力偿债,使得企业等机构面临巨大的商业银行信贷风险,导致其不良贷款上升,风险增大。对于逾期无力还款或无法追索等特殊情形,即使将房产作为还款担保抵押物,但由于无法确定抵押物的房屋很容易转手买卖,因而企业仍存在着效益并不好的风险。
从之前十年的发展情况来看,北京市的房地产行业经历了前所未有的黄金阶段,总体发展趋势，从城市扩向郊区,居民对于房地产的整体需求有增无减,在这样的环境下，房地产金融市场的规模也在不断扩大。但与此同时,最近五年间,北京房地产的整体价格上升速度极快,这对于改善民生和解决住房问题来说是非常不利的,在这样的背景下,无论是中央XX还是地方XX，都在通过宏观调控的方式控制房价，力求找到房地产金融与住房需求之间的平衡点。
三，国外房地产金融市场风险及启示
（一）X
1.X次贷危机产生原因及影响
X在2007年爆发了严重的次贷危机，从而造成了巨大的影响。它逐渐从”住房抵押贷款市场”中爆发并蔓延开来。在X,房屋抵押信贷市场可以分成优质、”Alt-A”和次级等三类信贷市场。其中，优质信贷市场的客户具有良好的债务承担能力、较为稳定的收入、以及较高的信用等级。上述客户可获得优惠利率,因为他们的高信用评级超过660点。与优质的信贷市场比较,该金融市场对客户信贷评分不足620分,且没有收入证明,债务承担并不合理。所以,如果他们为了获得银行贷款而需要执行比较优惠利率最高二负三个百分点的利息,他们才能采用”零首付”方式获得信贷,而无需提供任何证明,而中级”Alt-A”信贷市场则处于之前所讨论的两者之间。有一些客户具有较好的历史信用记录,和优质贷款市场相比，其利率超出了大约1个到2个百分点。所以, 对于各类金融机构而言，次级贷款业务的推广难度并不大,从投资者的角度来看，有很大的诱惑力。
2.X次贷危机对房地产金融市场的启示
在出现了次贷危机之后，全球各个国家逐渐地认识到房地产行业有其特殊性,此外，房地产金融也属于极具特殊性的专业市场。因此，应当采取合理的措施来确保二个市场能够相互协调地顺利发展,同那个房地产金融来推动整个金融领域的可持续发展。需要对该市场中所存在的风险进行充分的认识。实际上，住房是十分重要的商品,房产的价格将会受到供求双方的显著影响。所以,房产价格应在自身的价值附近进行合理的变化。若将房产视作抵押品,则看起来有较高的安全性,但安全程度基本上取决于房价的波动。X次贷危机爆发后,人们对金融创新有了深刻而理性的认识,从兴奋的追求到冷静的思考。事实上,在爆发了该危机之后，我国的房地产金融市场也应得到一些重要的启发，除了积极地进行金融创新之外，还应当将一整套关于监管、制度及评价等方面的体系构建起来。根据人民银行专家的研究结果可知，现阶段,我国的金融创新水平还比较低,尤其是在推进资产证券化方面还十分的缓慢。为此，需要积极地学习X已经发展出来的关于信用风险管理的先进理念,使基础资产具有合理稳定的现金流量,且做好全面监管工作。对当前的全球经济一体化进行合理的应对。当次贷危机逐渐影响全球之后,由逐渐地由房地产领域发展至股票及外汇市场当中，对实体经济可持续发展造成了很大的影响,由此可知，我国处在一体化经济的阶段中。从而有利于我国能够更加高效率地将市场经济体制全面构建起来,对资源进行科学的配置,促进社会福利的全面提升。
(二)日本
1.日本房地产泡沫的成因
在结束了第二次世界大战之后,该国逐渐进入了工业化时代,其经济取得了巨大的发展。由于国民经济不断增强,也使广大的民众有了更嘎的生活标准，推动了房地产市场的快速发展。根据统计数据可知,在从上个世纪六十年代中期年七十年代中期里,该国新建住房达到两千五百万套。而在此之后的10年时间里,本领域需求不断降低,而房价则显著提高。可以认为,该国XX对此应负有责任。
过度投资以及经济的高速增长。该国之所以在上个世纪的七十年代实现了经济的高速增长,原因就是在固定资产方面有更多的投资。而且,该国城市化进程也不断加速，使城市中的产业及人口均急速增大,推升了土地的价格,在房地产行业中也涌入了并大量的资本。和1974年相比，该国在1985年时的房地产投资比例提高了25%左右,而且在10年当中其均值是58%,比国际10%警戒标准显著更高。
存在着不合理的税制。该国在比较长的时间里始终采用原有的土地税收政策。因此不合理问题主要包括:低固定资产税、高转移所得税以及优惠遗产税等。这些就导致了大量的资金被逐渐地流到其土地市场之中,同时也有更低的土地供应量。
2.日本房地产泡沫警告
该国之所以出现房地产领域的泡沫，主要原因就是在比较长的时间内逐步发展而来。在进行深入的分析之后,可得到的警告为:当一国正处在经济的高速发展阶段时,XX通常会通过更加积极主动的财政政策与不断变得放松的货币政策来推动投资。此时将会导致流动性过剩。
房价会在比较长的时期内受到汇率波动的影响。在发生汇率波动之后，将吸引国际资本发生流出或者是流入,从而也使信贷、土地以及利率等政策发生改变,导致房价发生一定的变化。如果货币升值,则将会使房产价格增加。所以,除了需要不断地推进汇率制度的深化改革工作之外,应当稳定地调整汇率,从而减小房地产行业所受到的影响。
从XX的角度来看，需要适当地引导市场,涉及到其中的不同环节,从而使各类异常行为得到有效的规避。
对制度进行进一步的完善,对投机行为进行有效的控制。现阶段,国内的房产市场中，其税费有房地产业税、土壤营业税总收入、城建税、普通印花税、经营税、中小企业所得税、契税以及个别所得税等,却尚未有遗产税及固定资产税等。所以,需要充分地结合该市场的具体发展情况与需求来进行税收政策的有效调整。
四、北京市房地产金融市场发展及风险防范
（一）发展北京市房地产金融市场的基本要求
我们应当在整个房地产领域当中逐步地形成充足且长期的资金来源。因为该行业的主要特征为对资金有长期且大规模的需求,所有，其相关的金融市场也需要确保有充分且稳定的资金保障。
需要更好地满足普通居民关于住房改善方面的要求,有其关注中低收入家庭的实际需求。目前，北京市的居民收入呈现出不断加大的差距。应对着力做好中低收入家庭的住房保障工作,而这也是我国整个社保体系的不可或缺部分。应当从政策及资金等层面来对房地产金融市场予以充分的支持,促进社会福利水平的不断提升。
应当将一套科学合理的风险防范工作机制全面构建起来。需要不断地创新及调整与之相关的风险评估、产品及政策,使风险被有效地分散,采取有效的措施来促进抗风险能力的不断提升。
应当和城市化进程及宏观经济状态有良好的协调性。作为我国的政治及经济中心,北京市长期以来都致力于建设全球金融中心。因此,房地产金融市场对于宏观调控、资源配置和城市建设具有重要意义。
（二）北京市房地产金融市场的发展思路
本论文在深入地分析市场情况及需求的基础上,提出了一套基本的发展思路。当地的房地产金融主要包括了政策、产品、组织及市场等部分。其中，市场又包括了一级与二级市场，同时也是产生抵押贷款以及进行证券交易的场所。而组织则涉及到中介非银行金融机构、银行、监管机构以及相关的部门。此外，产品主要包括投资基金、股票、债券、信贷业务以及各类金融衍生品等。而政策则涉及到法律、安全、税费优惠、用地优惠以及货币等方面的政策。它们共同地组成了一个全新的房地产市场,并相辅相成。
（三）北京市房地产金融市场风险防范
现阶段,其市场机构的核心是在XX部门的管理之下的相关商业银行,同时还包括其他的金融机构。然而，有一些不足之处:首先是没有较为统一的监督管理机构，其次则是没有专业化较高的房地产金融机构，此外，缺少一套完善的市场竞争机制。
应对将专业化的监管机构构建起来。目前，北京市的经济发展在全国范围内显著居前,而房产投资也有非常大的空间,但是也存在巨大的风险性。因此，应当结合其房产市场的具体情况，考虑自身的特殊地位,将专业化的金融监管机构建立起来,对房地产开发、投资、消费、流通等环节进行独立控制和管理。
不断地拓展金融机构的业务覆盖范围。现阶段,在该市场中，核心仍是商业银行,其主营业务包括住房抵押贷款以及和房地产相关的投资及开发,因此也存在很大的市场风险性。所以,需要充分地考虑商业银行的主要特点,将更加完善且丰富的金融机构建立起来,促进金融机构的业务覆盖范围的不断拓宽。
采取有效措施来增加各类机构进行房地产经营时的业务范围。一方面需要结合新的发展形势来进行房地产金融市场的建设，同时需要支持担保及保险公司积极地进入我国的房地产开发市场中,促进金融产品信用评级的不断提升,将与之相关的金融资产证券化机构全面建立起来,以对一、二级市场的运作起到重要的推动作用。
结论
本论文主要分析了我国的房地产金融市场,着重以北京市为例，探讨其市场结构以及存在的主要风险,而且形成了相应的对策及工作思路。在过去的一个时期里,北京市的房地产行业通过进行有效的战略调整而取得了可喜的发展成效,有更多的民企积极参与到本领域的投资及开发过程中去,房地产开发投入也稳步增长,已逐渐形成了北京的支柱产业。住宅供应往近郊区市发展,住宅需求量强劲,商品房住宅均价增长迅速,远高于全国平均水平。
北京房地产金融市场的核心为商业银行，其它的辅助力量则是信托及证券机构，逐步构建起了较为完善的市场体系,同时也促进了中介机构与监管机构的逐步发展。在全面分析日本及X的房地产金融领域发展历程之后,发现我们应当对全球经济一体化以及金融创新有更加客观全面的理解,采取科学可行的金融政策,进一步做好制度建设。为此，本论文形成了针对北京市房地产金融市场的主要思路及基本要求。基本要求主要为:与城市的发展情况及需求相结合,与当地经济及文化发展相适应，与金融市场协调地发展,同时保证高效率及公平性,使投资者得到应有的利益,有利于社会及城市的可持续健康发展,将一个完善的政策、组织结构、产品及市场体系全面地构建出来。
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致谢
到目前为止,写作不仅仅代表我研究生学业阶段的完成,也代表我专业教育的完成。此刻,我的心情复杂、喜悦和兴奋。时间就像一个短暂的间隙。当你没有时间回味时,它往往会匆匆过去。开学的那一刻仍然在我心中回忆。
回顾漫长的学习之路,有太多的人值得感谢。没有他们的支持和鼓励,我就不会有个人的成长。我要向他们表示最诚挚的感谢!
首先,我要谢谢我的指导老师,也感谢她从选择到毕业论文最后定稿的细心辅导。她给予了我不厌其烦的辅导,并提出了很多修建性的建议。她平易近人、学识渊博、认真的学术态度,对我的生活产生了正面的影响。
最后,我要感谢父母对我的培育,也感谢他们对我成长时的帮助和鞭策。此刻,学生时代即将结束,我即将迎来新的生活,我将带着努力与奋斗踏上舞台,竭力把这一次表演得精彩。
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