沿河土家族自治县商品房价格的研究

　　内容摘要：2010年，xxxx颁布了“国十一条”来抑制部分城市出现的房价上涨过快问题，力图通过加强和完善对XX部门对房地产市场的监督与管理，有效地抑制房价的快速上涨。房地产市场调控政策的措施实施自进入21世纪以来，我国XX在制定各项促进房地产行业快速发展的同时也加大了对我国房地产行业整体上的宏观调控和把握。中国的房价自2004年开始就呈现出持续走高的态势，范围波及全国，其上涨的速度之快，影响范围之广，是房价上涨的主要特点。因此，本文以沿河土家族自治县商品房价格为主要研究对象，分析了沿河土家族自治县地区商品房发展过程中的影响因素，最终，提出加强沿河土家族自治县商品房、房地产行业发展的建议。

　　关键词：沿河土家族自治县；商品房价格；政策调控

　　众所周知，物质是保障一个城市的发展的基础，房地产恰恰是促进城市发展的重要物质，对一个城市经济、生活等方面发挥着重要作用。同时，房地产资产是家庭、企业等资产重要的组成部分，也是居民财产收入的重要来源。当然，房地产业的发展也能带动本地区基础设施、住房条件的改善，为美化城镇环境、改善居民生活水平等做出突出贡献。因此，房地产行业发生变动并非一个行业变动，而是会对相关产业产生影响，进而产生积极或负面影响。在国民经济众多部门中，多数产业部门与房地产业有直接或间接的联系，其中，金融业、建筑业、建材业等与其关系最密切，关联度更高，上述行业对我国宏观经济健康发展产生积极地影响。因此，正确处理房地产行业问题，要明确房地产行业在国民经济中的地位，这也是本课题开发的背景之一。沿河土家族自治县作为广东省区域经济增长的中坚力量，该地区房地产业也获得显著成绩。近年来，沿河土家族自治县在房地产开发投资、施工面积、商品房销售等方面不断增长，房地产行业已成为沿河土家族自治县地区的支柱性产业。因此，理清沿河土家族自治县目前房地产经济现状，深入分析沿河土家族自治县房地产业与区域经济之间的关系，诊断并消除其发展中存在的问题，以促进沿河土家族自治县房地产业和区域经济健康、稳定的发展。

　　住房是关乎国计民生的大问题，房地产业发展也是国内外学者重点关注和研究的课题。随着国民经济的发展，大众对于住房需求不断增加。房地产业作为国民经济的支柱性产业，它与国民经济之间存在密切的联系，能否解决好房地产经济发展中存在的问题，将直接影响房地产业和国民经济的健康发展。对影响房地产经济的各项因素进行研究，有利于准确把握市场对住房的需求及其发展规律，进而为实践提供重要指导，降低实践中的盲目性。当前，我国房地产经济研究的较零散，缺乏系统性，本论文试图从房地产经济波动方面展开研究，使这方面的理论系统化。因此，本课题以沿河土家族自治县地区为例，探究沿河土家族自治县地区房地经济发展区域差异，并提出相应的解决对策，以期为类似研究提供一定指导。

　　西方发达国家已将房地产领域的研究作为经济研究重要组成部分，并已形成相对成熟的体系。我国虽然已有学者开展与之相关的研究工作，但由于经济政策、宏观环境等因素的影响，依然缺少相对稳定的研究体系。因此，需要更多国内学者的重视与关注，促进我国房地产业研究体系趋于成熟。房地产业作为国民经济做出突出贡献的产业，它不仅受国民经济发展水平的影响，也能推动国民经济的发展。房地产特殊的地位，决定能够带动、推动相关产业的发展。加之，房地产业由于业务流程复杂，其产业链上会分布多个行业部门，各行业之间形成紧密合作的关系。

　　早在2003年，我国就通过制定保障性住房政策来降低高档商品建设过快引起房地产结构失衡问题，解决不同收入层次结构中对房地产的需求。但是自2007年以来，我国XX对保障性住房建设的支持力度逐渐增大，该年8月份，国家建设部为加强保障性住房建设积极制定了相应政策，并明确规定了廉租住房以及经济适用房年度规划的具体要求。一直以来，解决低收入居民居住困难问题就是XX部门建立住房保障制度的出发点和落脚点。我国XX部门不仅将解决城镇低收入居民住房问题作为改革住房制度的重要内容，而且还将其作为XX公共服务的一项重要职责。

　　即之前的房地产调控的基础上，2008年，为满足城镇中低收入居民的住房需求，国家税务总局联合财政部共同制定了增加保障性住房扶持力度的政策，降低了房屋租赁市场税收比率，扩大了保障性住房的优惠覆盖范围，使更多的低收入城镇居民都能享受到政策的照顾。国家发展改革委联合住房与城乡建设部等四部门共同制定了《2009-2011年廉租住房保障规划》，将解决城镇低收入居民人均的住房需求问题归纳为改善民生的主要内容，力图通过进一步加大对廉租住房、经济适用房等抵挡商品房建设的扶持力度，采用增加住房供给量以及住房租赁财税补贴等手段进一步完善对城镇低收入人群的住房保障制度。

　　2014年，住房建设部提出了进一步加快廉租住房、经济适用房等低档商品房的建设以更大力度遏制房价上涨过快问题的通知，将大力推广公共租赁住房建设作为今后的重点工作予以大力的推广和执行。由最近我国相关XX部门几年的房地产政策可以看出，XX部门主要通过增加低档商品房的建设来降低由对高档商品房过多需求引起的我国房价整体上涨的可能性，使我国房地产行业健康平稳的发展，从而促进整个国民经济的健康持续发展与社会和谐。

　　随着贵州省铜仁市土地资源的不断开发，加之国家调控政策的实施，沿河土家族自治县的经济也借助这一有效推动力在近几年来持续增长。土地开发和房地产业已经成为相互依存和共同发展的两个整体，也同时促进了房地产业的有效开发，房地产业促进业的兴盛发展。据有效数据统计，从2011年到2014年贵州省铜仁市这四年的发展中，房地产开发的投资总额不断的提高，从一开始的126.95亿元到287.96亿元，房地产开发增长的速度也从42.3%转变为2014年的44.5%，在贵州省铜仁市房地产注重量的积累的同时，也积极寻求在房地产版块中质的突破与发展。贵州省铜仁市的房地产行业的不断发展，促进了贵州省铜仁市XX整体财政收入的提高，从2011年的9.73%的增长到2014年的15.8%的增长。其中，贵州省铜仁市房地产行业对贵州省铜仁市经济的发展也有较大的贡献，从2011年的28.9%到现在的35.3%，这也能够有效推动贵州省铜仁市经济结构的有效改善。

　　依托城市规划的优势，贵州省铜仁市的地产价值将不断提升。贵州省铜仁市的房地产已经进入房地产价格发展的后时代，低价高涨，一类地段的楼面地价高达两三千元/平；二类和三类也在千元上下，规划报建费用达到160-260多元/平，建材人工价格高涨。综合开发成本原先最低可按制在2500-3000/平，加上开发商起码的利润、税费、财务成本及营销成本，贵州省铜仁市房地产已经进入万元时代。

　　贵州省铜仁市房地产在近几年中，楼市销量持续低迷，但价格依旧处于比较高端的位置。以贵州省铜仁市几大房地产企业2014年的销售情况来分析贵州省铜仁市目前的市场发展现状。在2014年的12月前四周，贵州省铜仁市楼市成交均价、成交量对比2014年11的总量有所下降。

　　在2014年12月第一周的销售情况中，成交的房屋数量为572套，环比下跌8.25；成交均价为977.31元/平方米，环比下跌5.1%。在2014年12月第二周中，贵州省铜仁市楼市成交量持续下跌，成交的房屋数量为500套，环比下跌12.6%；贵州省铜仁市商品房住宅签约235套，面积约为24930.9平方米，环比下跌2.1%。在第三周中，贵州省铜仁市楼市成交持续走低，第三周成交478套，环比下跌4.4%，成交均价回落，市场环境进一步恶劣，成交价格进一步走低。从贵州省铜仁市几大房地产企业2014年12月房屋销售的分析中，不难发现贵州省铜仁市的房地产的价格相对于平稳，有下降的趋势，但是趋势不是特别的明显。

　　国家的房地产调控措施一度让沿河土家族自治县商品房在近几年的发展中，商品房销量持续低迷，但价格依旧坚挺。受到国家房地产政策调控的影响，消费者对沿河土家族自治县商品房未来的发展持一个观望的态度，其商品房销量相较于2010年也有所下降，处于低迷期，但价格依旧处于比较高端的位置。沿河土家族自治县商品房的特征之一也是其目前市场的现状体现就是沿河土家族自治县商品房的房子空置率较高，沿河土家族自治县商品房作为外来人员的第二居所、第三居所，房子的使用率较低，主要用于工作住房，物业管理费收缴较为困难。目前沿河土家族自治县商品房基础设施配套并不完善，沿河土家族自治县作为一个经济发展快速的城市，在其房屋的周围并没有完善的小学、幼儿园或者托儿所等基础设施，据2011年沿河土家族自治县商品房基础设施建筑调查中的数据显示，沿河土家族自治县商品房的基础设计完善程度只有37.6%。沿河土家族自治县商品房市场目前较为混乱，缺乏诚信。建设单位不按工程建设程序办事，强行要求垫资承包，明招暗定，拖欠工程款；与此同时，承包企业层层转包工程，偷工减料，导致工程出现质量和安全问题；商品房中介违背诚信原则，一房两卖等扰乱了沿河土家族自治县商品房的正常发展秩序。沿河土家族自治县目前的商品房市场出现了房地产泡沫这一现象。

　　文本从房地产市场调控政策的分析入手，对我国房地产市场调控政策进行了分析，以及近几年房地产调空政策内容进行了解析，包括调控政策出台的背景、调空房地产市场的主要方法、近几年出台的调控政策的主要内容。并分析了我国房地产调控政策的效果及影响，即：沿河土家族自治县房地产市场对调控政策的反应、调控政策具体利弊分析。其次，介绍了沿河土家族自治县房地产市场的基本情况和沿河土家族自治县地产市场当前存在的问题，如：房地产区域发展不平衡、房地产供给结构不合理、部分楼盘投机现象突出和房地产开发企业自身存在的问题。最后根据提出的问题，指出促进沿河土家族自治县房地产市场健康发展的对策以及建议。即：采取多种调控手段细分房地产市场，包括了市内各区以及周边各县市房地产市场分析、控制中心区域刚性需求住房建设、放宽沿河土家族自治县周边郊区各县市户籍制度政策、调整房屋面积落户政策，吸引外来消费者购房和加大新农村城市建设的力度和步伐。而加大城市交通体系建设、加大公共配套设施的建设、加快城郊招商引资步伐以及针对刚需、改善型住房和投资住房人群的需求出台不同的贷款政策，都会促进沿河土家族自治县房地产市场健康发展。

　　笔者通过收集、分析、整理相关文献资料，研究可靠数据和研究者的经典论著，为本次研究课题提供有效的论据。同时，通过理论与实际相联系的方法对沿河土家族自治县房地产产业发展情况进行分析，并结合沿河土家族自治县房地产市场状况探究该地区房地产经济发展状况。基于此，详细研究影响沿河土家族自治县房地产经济发展的各项因素，提出一系列促进沿河土家族自治县房地产与经济协调发展建议。

　　消费者购买房地产的最主要的心理因素就在于消费者对沿河土家族自治县房地产价格未来的发展趋势的预期。沿河土家族自治县作为一个快速发展的城市，商品房具有极大的投资作用，消费者极大程度上看重了这一未来良好的发展趋势，对其房地产需求的数量就会增多；相反，如果消费者预期未来的房地产的价格会在近几年下降，那么就会减少对于房地产的有效需求量。而房地产商为了保持一定数量的销售额，不得不与消费者的心理因素和政策的发展保持一定的脚步。

　　房地产开发企业基层的人员素质是一直制约房地产开发企业的深度有限发展的一个重要因素，主要是因为教育基层水平参差不齐，且大多数农民工工作在工地基层建设，这类群体的受教育程度较低，难以进行在同一水平培训，安全的重要性是难以深入理解。这导致了施工技术和质量都很难保证，人员素质与安全事故频发有很大的关系，我们可以看到，在建设项目管理的发展过程中需要注意的基层基础工作，加强的人才质量，保证建设工作顺利进行。

　　商业区和区的房价因多方面的因素始终呈现出不同的价格变化，商业区的房价通常是以人口的变化和消费水准的变化而随之产生变化，但区则是以其独特的地理位置和环境属性对房价造成不同的影响，有研究表明，沿河土家族自治县区的房价与商业区的房价相比，区的房价普遍高于商业区的房价。因此，经济环境对房价的影响是巨大的。

　　消费者的需求心理将受到房地产自身及其周边环境状态的影响,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价格。

　　在房地产开发的主要过程中，土地成本一直是一个影响房价的重要的因素。沿河土家族自治县省土地成本的升高，会导致房地产开发商的有效利润减少，会挫伤开发商继续发展的积极性；沿河土家族自治县省土地成本降低的话，开放商看到能够在短时间内获得有效的巨额利润，在有利可图的情况下，会加快对沿河土家族自治县房地产市场的开发，同时也可以促进沿河土家族自治县省整体经济的发展。

　　根据国家发布的人口数据统计显示，在20世纪90年代，我国的抚养比呈现出下降的趋势，直到21世纪初，我国自从98年出台了房改政策后，抚养比下降了近十个百分点。这一切都源于我国在20世纪80年代爆发的第三次婴儿潮，21世纪时，他们已经成长为青年，带动了社会经济的发展，以及加大了人均收入，从而提高了生活质量和住房要求。因此，沿河土家族自治县商品住宅的消费者群体中，第三次婴儿潮的人口加大了商品住宅的需求，以此推动了沿河土家族自治县商品房价格的上升。

　　5.1.1市内各区以及周边各县市房地产市场分析

　　2012年至2014年，沿河土家族自治县房地产开发投资累计完成4545亿元，占全省固定资产投资总额的43．9%，年均増长33．1%高出全国12．7个百分点。2010-2014年，沿河土家族自治县房地产业增加值占GDP比值年均为10%从上，比全国同期占比高出5-6个百分点。以2014年为例，根据国家统计局沿河土家族自治县调查总队统计，2014年，沿河土家族自治县共有3项主要经济指标增速位列全国第一。分别是：房地产开发投资排名第一；第三产业增速排名第一；第一城镇居民年人均可支配收入增速排名第一。其中，房地产投资增速也在沿河土家族自治县省的房地产开发领域中迅速扩展，房地产从东部向中西部、由沿海向腹地加快推进，中西部地区房地产开发投资快速增长。2014年，东部地区房地产开发投资1098.02亿元，同比増长17.0％，占沿河土家族自治县房地产开发投资总额的83.0％；中部地区投资75.33亿元，增长25.8％，占6％；西部地区投资249.10亿元，增长24.4％，占11％。东部地区房地产开发投资仍占据主导地位，但中西部等増速更快。分投资用途看，商品住宅投资为1135.21亿元，与去年同期相比增长13.4％，增速回落15.9个百分点；住宅投资占房地产投资总额的77.3％，比重比上年同期回落5.6个百分点。

　　同时，在房地产开发的主要过程中，土地成本一直是一个影响房价的重要的因素。沿河土家族自治县省土地成本的升高，会导致房地产开发商的有效利润减少，会挫伤开发商继续发展的积极性；沿河土家族自治县省土地成本降低的话，开放商看到能够在短时间内获得有效的巨额利润，在有利可图的情况下，会加快对沿河土家族自治县房地产市场的开发，同时也可以促进沿河土家族自治县省整体经济的发展。在2011年以前，一线楼盘以绝对优势的一线资源以投资、度假为主，土地成本的升高导致其市场价格大约在1.8万-3.5万左右；在2011年以后，主要是进行高端楼盘的修建，着重的是生活配套设施的完善，以养老为主，在政策的全面实施后，沿河土家族自治县中心的房价大约在2.5万-4.5万左右。因此，土地成本也是影响房地产市场价格的一个主要的因素所在。

　　5.1.2控制沿河土家族自治县中心区域刚性需求住房建设

　　国内有些观点认为房价高涨，主要是因为有“刚性需求”推动的。但很多学者并不认同这一观点。“刚性需求”确实存在，而且是巨大的，但在很多大城市都因房价过高而被淹没了，有购房需求的广大中低收入阶层在高房价面前是没有能力购买住房的。在国外，一个家庭购买一套住房的花费常是家庭年收入的3倍左右，而我国有些城市，住房对中低收入家庭而言，常是其年收入的十几倍、几十倍，甚至上百倍。因此，我们的住房建设，一定要从它的公益性、政治性考虑，要重视建设“可承受性”住房，要把广大“刚性需求”作为住房建设的服务方向。考虑到我国城市化的推进、数以亿计的农民转市民，以及每年数百万大学生进入城市的实际，住房的“刚性需求”潜力是巨大的，只要把住房建设的政策制定好，住房建设的服务方向把握好，这种“刚性需求”不仅会推动房地产的大发展，也一定会为城市经济的发展创辉煌。

　　5.1.3放宽沿河土家族自治县周边郊区各县市户籍制度政策

　　沿河土家族自治县是山东省首个实行“积分落户”制的城市。在放宽沿河土家族自治县周边郊区各县市户籍制度政策的同时，要按照“尊重自愿、分类指导、有序推进”的原则和“合理控制城区、适当放宽新区、全面放开县域”的准入要求，本轮户籍制度改革将重在引导转移人口向城镇有序流动，逐步形成城乡统一的社会保障制度、广覆盖的基本公共服务制度和多元化的转移人口成本分担机制，加快构建以合法稳定住所(含租赁)和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。

　　5.1.4调整房屋面积落户政策，吸引外来消费者购房

　　调整房屋面积落户政策，例如市外人员在市区购买商品房（含二手房），建筑面积达到45平方米以上的，可一次性为其本人、配偶、共同生活的未婚子女落户。在落户条件审核方面，申请购房落户的房屋条件可以为：具有房屋产权证并实际居住，同时房屋已取得市民政局地名办核定的标准地名，并允许一方按房屋产权证注明其所有的建筑面积，参照个人产权房屋申请落户，以此来吸引外来消费者购房。

　　5.1.5加大沿河土家族自治县新农村城市建设的力度和步伐

　　随着农村经济的快速发展，现代城市建设的脚步也随之加快了。伴随着农村经济的增长，越来越多的老房子和老住宅区亟待进行改建和修正，有些房屋需要进行现代化的景观改造等。正因为农村正在快速的与时代接轨，与现代化靠拢，加之都市居民更加向往田园生活，憧憬着农村朴实无华的景致，随之而来的是大量的高峰和旅客。通过景观改造、房屋结构改造可以吸引外来投资者进行房屋的购置，以及吸引沿河土家族自治县当地的消费者进行房屋的购买。

　　5.2.1完善沿河土家族自治县郊区公共交通保障措施

　　郊区公共交通是满足人民群众基本出行需求的社会公益性事业和重大民生工程。在城市交通体系建设的背景下，郊区的公共交通保障体系需要初步形成郊区交通体系，不断提高运营装备水平，不断提高机动化水平，让市民群众出行更加方便。

　　5.2.2大力发展沿河土家族自治县轨道交通

　　大力发展轨道交通好处是节能环保。这是可以定量分析的。节能主要是铁轨摩檫力小，怠车损失少，以及一台大电机代替几百台小发动机的缘故。汽车尾气是大气污染的第一杀手，噪声又弄得人心烦意乱，影响工作学习和睡眠，从而直接影响了住房购买率。另外就是降低了土地使用率。通过对郊区、地面和空中立体的开发，空间利用率高；又利于市区造高楼，容积率高。人口集中后，空出的土地可进行房地产的再开发。

　　5.2.3沿河土家族自治县与城区公共交通对接

　　通勤时间长，最直接原因是交通拥堵，公共交通不顺畅，导致交通耗时过长。深层原因在于，大型城市各种生产资源或生产要素配置过于集中，哪怕人住在郊区，也得回到中心城区上班、办事，聚集效应进一步恶化城市交通状况。因此，需要进一步完善郊区交通与城市交通间以及城市公共交通之间的“无缝对接”，早日实现“零距离换乘”，解决好公共交通最后一公里问题。让乘客实现郊区和城市交通的“零距离换乘”，同时完善城市公共交通车辆之间的“无缝对接”，有利于促进市民进行郊区房产的购买。

　　3.加大公共配套设施的建设

　　随着调控政策的出台，沿河土家族自治县住房消费者的需求心理受到房地产自身及其周边公共配套设施的影响，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如政策推动下的地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房价受自身因素制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。

　　4.加快沿河土家族自治县城郊招商引资步伐

　　在创新城郊招商方式上实现新突破。强化城郊招商选资、务实城郊招商理念，创新城郊招商模式，着力提升城郊招商引资质量和水平。一是加强项目谋划。紧紧围绕沿河土家族自治县房地产行业，精心论证储备一批投资规模大、带动能力强、工程质量高的大项目、好项目。要把城郊招商引资项目库、客商信息库、城郊招商信息库、城郊招商网等结合起来，实行动态管理，实现城郊招商资源共享。

　　5.针对不同人群的需求出台不同的贷款政策

　　房地产业的发展离不开当地政策的支持，沿河土家族自治县省当地的政策主要是通用性政策。通用性政策主要包括金融利率政策和税收政策，房地产的开发是需要大量的资金来完成的，而有效资金的来源就离不开银行贷款的帮助，据沿河土家族自治县出台的《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》（以下简称《意见》）的规定，沿河土家族自治县将对房地产的发展给予相应的优惠政策，《意见》中贷款首付比例不得低于总房价的50%的规定则有效的促进了房地产开发商资金的回笼，有利于房地产可持续的发展。在税收方面，制定一些相应的措施来遏制炒房现象的升温与扩散。 

　　改革开放以来，我国的经济得到迅速的成长与发展，人民的生活水平和生活质量都得到了极大的改善和提高。在强调物质生活发展的同时，人们也越来越注重精神文化生活的提高，而城镇化作为人们提高精神文化生活质量的首要选择，也越来越成为我国国民经济发展的有效助推力。沿河土家族自治县其商品房的市场价格也随着城镇化的发展变化而变化。在我国房地产经济发展的重要关节，沿河土家族自治县房地产价格的变化趋势也越来越受到社会大众和房地产企业的重视。因此，沿河土家族自治县XX在调控房地产的政策和措施方面还需要继续下功夫。 

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