HY房地产公司内部审计问题及对策分析

摘要

内部审计经过多年的演变和发展，到二十世纪末，已经进入了以风险为导向的审计XXX，在公司治理的过程中也发挥着越来越重要的作用。但是在国内大多数企业中，内部审计在管理和公司治理过程中的重要作用还不能有效的发挥。

HY公司作为河北省内代表性房地产企业，从2004年成立至今，公司的规模日渐扩大，开发建设项目等经营业务多元化，在全国范围内占有一定的市场份额。但是随着经济全球化的高速发展，房地产企业处于一个愈加严峻的经济环境之中，HY公司迅速的发展壮大却伴随着内部并不完善的机制体制，内部审计也愈发跟不上企业进展、时代发展的步伐。本文根据目前HY公司内部审计的现状，深入探讨其内审存在的问题和其中原因。HY房地产公司内审地位低、人才力量不足、工作效率低、职能难以有效发挥等均是暴露出的内审问题，究其原因，管理层陈旧理念、内审人员任用标准和后续教育机制不完善、缺乏技术支持等均是导致问题出现的重要因素。基于此，本文从改变管理层思想认知、加强内审人才队伍建设、加快技术引进、健全监管体系角度出发，给HY房地产公司提出新的优化建议。

关键词：房地产公司；内部审计；优化策略

房地产企业作为我国经济发展的支柱性产业，一定程度上掌握着其他行业的命脉。近些年来，随着经济全球化的高速发展，房地产企业处于一个愈加错综复杂的经济环境之下。面对激烈的市场竞争，各房地产公司都需要提高自身的竞争力。内审通过应用系统的、规范的方法，评价并改善企业内部风险管理，改善组织的运营，帮助组织实现其目标，在企业风险的防范上起到了至关重要的作用。

在此背景之下，本文通过分析房地产公司内部审计问题，溯其根源，并提出相应对策，更好的发挥内部审计在公司的作用。

一、HY房地产公司内部审计概况

HY房地产公司经过多年积累，公司的规模日渐扩大，经营业务多元化发展，内部组织机构愈加完善[1]。

（一）公司简介

HY房地产开发集团有限公司于2004年正式成立，立足于河北、面向首都经济圈，具体业务涉及城市运营、养老地产、旅游地产、产业地产、商业地产等专业细分领域开发。图1为HY公司近几年销售收入情况：

图1HY房地产公司2014-2018年营业收入图

HY公司2014至2017销售额处于稳定上升的状态，2018年销售额仅为59.61亿，同比下降39.8%，下降幅度较大。2014至2018该公司积极开展对外投资，如图2对外投资图所示：

图2 HY公司2014-2018年对外投资前五分布图

图2为HY公司近五年投资的业务情况，截至2018年底，HY房地产公司在北京、石家庄、海南等地区均拥有大量的土地储备和项目开发，其中的代表项目有涞水新城、华银（天鹅湖）国际生态城、海南东方市滨海项目等，共占地175平方公里，被誉为“中国领先的新市镇运营商”、“国家旅游地产行业领先者”，并荣获河北最具影响力地产企业；此外，在仓储和邮政、租赁和商务服务、科学研究和技术服务以及水利、环境和公共设施管理领域也占有一席之地，为公司带来一定的经济利润。

（二）HY房地产公司组织框架

HY房地产公司在刚成立阶段,工程、设计等项目的业务骨干均由亲朋好友担任，企业所有权和决策权高度集中。随着公司的发展，其组织框架也进行一定调整,由股东大会、董事会、监事会以及各级管理层共同构建了公司组织框架体系，形成了权责明确、相互制约的组织机制[2]。股东大会作为最高行政级别，监督着各个部门的工作；公司董事会下设内部审计;内部审计独立于其他部门，并与其它部门平级，其他均为管理层下设部门；内部审计最终向董事会汇报工作。具体见图3。

（三）HY房地产公司内部审计现状

HY房地产公司内审部门从无到有，通过不断的探索和完善，在公司管理和风险治理上的积极影响也日渐突显。

图3 HY房地产公司组织结构图

1.内部审计机构设置

2014年，HY公司专门成立审计部，由董事会负责并向其汇报工作。但在实际操作中，审计部的主要工作只是财务收支核实工作，目的是提供真实合理的财务报告；审计部门负责人直接由管理层任命，审计结果通常是先向管理层汇报，再由管理层传达至董事层。

HY房地产公司共有170人，其中管理人员近40人。而公司内审计部门目前仅配有审计人员15人，占比不到1%，其中外聘审计人员1人，从财务部门抽调而来14人。截至2018年末，具体情况如表1所示：

表12018年12月HY房地产公司内部审计人员聘用情况[3]

HY公司15名审计人员由审计主任负责管理，对外聘用会计师事务所进行一些日常的业务咨询，对公司内部审计工作提供一些建设性的指导。

表2 2018年12月HY房地产公司内部审计人员学历情况[4]

自2016年开始，随着公司业务活动的增加，审计项目、范围日益扩大，内部审计部门增加了一些新人，主要以硕士生为主，审计人才队伍素质有所提高。截止2018年12月仅有5名是审计专业毕业生，整体见表2。

表32018年12月HY房地产公司内部审计人员专业职称情况[5]

表3为专业技术职称情况，HY公司内部审计部门人员大多数为初级职称，其次为中级职称，拥有高级职称人数最少，且多为财务会计方面。

表42018年12月HY房地产公司内审人员从业时间情况[6]

表4为内审人员从业时间，一方面HY公司的内部审计部门属于较为年轻化的部门，大多数审计人员从业时间不长，2年以下工作时间的占40%，居于主体地位，经验水平略显不足。但从另一方面来看，初入职场的内审新人在老员工的带领下参与审计工作并从中学习，成长空间很大。

表52018年12月HY房地产公司内审工作业绩[7]

表5为HY房地产公司2015至2018年审计工作业绩统计，在主要的物资采购审计、工程项目审计和财务审计中，记录经营过失导致资金浪费700多万元，查处徇私舞弊者18人，为公司挽回经营损失共计518万元；共提出1200多条建议，采纳577条。

2.内部审计相关制度及考核指标

HY公司为了加强内部审计监督管理职能，完善内部自我约束机制，更好的维护公司利益，在依据《中华人民共和国公司法》（2013）、《中华人民共和国审计法》（2009）、《审计署关于内部审计工作的规定》（2003）、《内部审计基本准则》（2016）等法律法规基础上，结合公司实际情况，于2016年制定了《HY房地产公司内部审计制度》，该制度由总则、机构和人员、职责和权限、工作程序、审计实施、审计档案管理、奖惩、附则八章内容构成，细化成四十八条规定，内容较为全面具体。至2018年，公司又相继编制《HY公司内部审计管理手册》、《HY公司内部审计巡查制度》，做进一步的补充和完善，使公司内部审计向规范化、标准化做进一步的提升。关于内审考核部分重要指标如表6、7所示：

表62018年度HY公司内部审计考核指标

表72018年度HY公司审计人员考核指标

3.内部审计操作流程

根据HY公司内审制度规定，将内部审计操作流程归纳如下：

（1）首先确定审计项目，成立审计小组，并委派一位审计人员作为负责人，即主审；

（2）在进行项目审计之前，通知被审计项目管理人员和财务人员，并收集被审计项目开发运营基本情况，分析项目数据，确定重要性水平，进行内部控制制度的符合性测试；

（3）内部审计负责人制定具体审计实施方案，并将其与上级沟通，最终由副总审批；

（4）下达书面审计通知单，项目组开始接受审计，审计组根据经过批准的审计方案进行具体审计工作实施；

（5）审计工作快结束之时，审计人员将发现的问题与被审计项目组进行沟通，经认可的事项由被审项目负责人签字确认，不认可的要出具相应的辩解材料。

（6）项目审计工作结束后，整理编写审计底稿，并草拟出初步审计报告。

（7）初步审计报告由财务总监审核，若有重大问题，须向董事会报告，由董事会进行裁决。

（8）根据财务总监的审核批复，审计部门出具正式审计报告及相应整改通知。

（9）各项目组接收审计部门下发的正式审计报告及整改通知，并在规定期限进逐条进行整改，待其整改结果通过审计抽查验证后，审计部门整理审计工作底稿、内审报告及各种有关说明，向总经理报送审计报告和审计反馈意见，审计项目结束。

　二、HY房地产公司内部审计存在的问题

内部审计作为企业规范化管理的重要组成部分，在企业运营中有提质增效的巨大作用[8]。内审存在问题也在一定程度上暴露出公司治理不善。通过对HY房地产公司内审概况深入了解，发现HY内审在公司地位、人力、效率和职能发挥上存在问题，本部分围绕这些问题进行具体展开。

　（一）HY公司内部审计地位不高

内审地位高低对内审工作能否顺利开展有重要影响[9]，HY房地产公司内审地位不高，具体可以体现在以下两个方面：

1.内审部门处于公司较低级别

根据HY房地产公司的组织架构，内部审计部门与管理层其他下设部门为平级，在公司所处级别不高，内审部门既没有权威性，又没有被赋予足够的权利，在审计过程中，常会出现其他部门不配合，甚至阻挠的现象。

2.内审部门独立性较弱

在HY公司中，内审部负责人由管理层任命，并直接向管理层汇报工作，再由管理层传达至董事会。内审工作完全由管理者支配，沦为管理层使用的工具，严重损害内部审计的独立性，更进一步削弱了内部审计部门的地位。

　（二）内审部门人才力量不足

人才力量不足，配置不合理，也是HY公司内审工作的一大问题[10]，其具体表现为：

1.内审人员结构较为单一

HY公司内部审计人员构成60%为会计专业出身，财务知识精通，但审计专业知识背景较薄弱。审计专业能力不够扎实、综合性知识不具备、业务不熟练的员工容易出现无从下手的问题。例如审计计划方案有模板化倾向，每年都差不多，而在审计过程中，只能按照固定模式工作，不能依据实际情况做出相应调整。图4反映出内审人员专业背景情况。

图4HY房地产公司内审人员专业背景分布图

2.内审人员专业素质偏低

HY公司内审人员中少数人具备高级职称，绝大部分停留在初级层面；且内审部门多数内审人员多数从业时间在2年以下，从业时间不长，缺乏必要的房地产方面审计经验积累，可以独立完成房地产项目内部审计的骨干人员更是少之又少。专业素质的局限性直接导致了审计范围的局限性，内审范围主要集中于财务审查范围，限制了向更深层次审计职能发挥，风险管理作用弱化，不符合企业管理要求与宏观发展战略计划。

图5HY房地产公司内审人员专业职称分布图

内部审计工作效率不高内审工作效率是评定内审部工作能力的重要指标[11]，而HY内审存在人浮于事、浪费时间、工作效率不高的问题。

1.项目审计耗费时间长

HY公司内审部门进行项目审计时耗费时间普遍较长，一方面HY公司对内审时间要求没有具体的硬性指标，审计人员在工作中常出现“拖延症”问题，一天的任务量会拖至两至三天才能完成。当审计任务较多，而审计人员工作懈怠不积极，工作效率低，势必也会影响企业管理。

另一方面由于HY公司内部审计的信息化技术并不发达，内审人员进行审计工作时缺少便捷的技术辅助，同样也在无形中延长了内部审计项目的工作时间。

2.审计成果少且价值低

HY公司审计人员在执行具体审计业务时，对问题的把握上按部就班，缺乏全局性、前瞻性，灵活性，不能很好的透过现象看本质。把有价值的信息埋没在审计档案之中，虽然耗费相当时间在审计，但最终审计成果却不多且发现的问题价值也不高。例如平山县项目审计时，仅一位普通审计职员和刚入职的新人进行，进行现场审计时对于重要事项仅仅仅是简单数据填列，没能够反映出经营过程中的风险点。

（四）内审职能未能有效发挥

内审职能是指内审本身固有的内在功能，能够反映出内部审计的本质，但HY公司存在内审职能难以有效发挥问题，其表现为：

1.局限于财务审计，审计作用有限

HY公司审计工作财务审计占主体，关注点通常为财务业务是否规范、财务风险如何避免，而以万科为首的房地产龙头企业，使用线上系统、建立财务共享中心，各模块业务也都实现了信息共享；内部审计对财务、工程全面关注，更好发挥审计作用。

2.内审建议落实不到位

审计建议采纳率较低，即使得到采纳，通常也执行缓慢，建议落实不及时、不到位。这也更进一步削弱内审部门独立性和权威性。

表8 2018年12月HY房地产公司内审建议执行情况[12]

表8是该公司内审建议的执行情况：遇到重大问题才处理的占大多数，比例高达53.4% ，而受上级重视经常督促、责令整改的仅占13.3%，立即执行的情况数最少，为0%。这表明管理层对内审建议不重视，不仅审计问题得不到有效及时整改，并且也会打击内审人员工作积极性，不利于内审职能有效发挥。

三、导致HY房地产公司内部审计问题的原因

针对以上HY房地产公司内部审计问题，本部分将从以下五个方面对其展开原因分析。

（一）管理层理念影响内审地位

管理层理念直接影响内审地位的高低[13]，由于HY管理者对内部审计认识不足以及公司内治理构架形同虚设，导致内审职权受限、独立性弱、地位低。

1.管理层理念陈旧，忽视内审作用

（1）HY管理者对审计知识了解有限，将内审简单理解为“查账”，认为只能起到财务监督的作用，不了解内部审计风险管理的重要作用，难以引起注意。

（2）受长期经营理念影响，管理者认为投资、营销、工程三大板块[14]才是房地产企业最重要的着重点，所以把精力集中在拓展业务、开展销售、追求利润上，忽视内部审计。

2.公司组织结构形同虚设

HY房地产公司内审部门从公司组织结构上看隶属于董事会，公司也明确规定：内审部门由董事会负责，向董事会汇报工作。但在实际操作中，公司治理的构架形同虚设：HY内审部门名义上的汇报对象——董事会，并未对其进行有效管理；内审部门实质上由管理层掌控，完全取决于管理者的意愿来进行审计工作。实务当中不合理的治理形式导致内审部门独立性严重缺失，内审地位低。

（二）内审人员准入标准和后续教育机制不完善

HY房地产公司中内审人员呈现出整体素质不高的状态，重要原因是内审人员任用标准较低以及后续教育不到位。

1.内审人员任用标准低

一般意义上讲，任用审计人员应当具备经济法律、财务会计、经济管理、审计等知识。并对房地产企业涉及的工程成本、XX政策、各种税务知识有所了解。表9为 HY房地产公司内审人员任用标准。

表92018年12月HY房地产公司内审人员任用标准[15]

(1)专业知识背景限制少。只要与财务相关专业，就可以聘用。

(2)审计工作经验要求较低。审计专员或者审计助理专员的工作经验时长要求放低到只有一年。这就导致内审人员缺乏一定内部审计相关的经验积累，出现处理问题时未能结合实际、变通性相对较弱，甚至盲目地进行审计情形。

2.审计人员后续教育不到位

HY公司为节约成本和时间周期，即使内审人员力量配置不足，也没有对内部审计人员提供后期充分培训。如表10所示，在2018年，内审人员累计学时仅有30，且多为网络培训，现场会议、其他形式学时仅占比16.7%。没有定期组织学习、考评，人员知识能力进步缓慢，自专业身素质得不到提升，这很难使得他们进行有效地内审管理。再加上HY公司内审人员处于一种出差多、工资低、晋升之路不明确的状况，这导致人员流动性大。

表10HY房地产公司2018年度后续教育情况[16]

（三）内审工作缺乏技术支持和明晰细则

HY公司内审信息化水平较低未能提供技术支持、审计细则不够清晰明确无法为审计人员的工作提供理论指导。

1.信息化水平低，没有充分技术支持

一是内审人员还不能熟练掌握现代内部审计软件技术，例如现代管理评审技术、经营分析技术等；二是企业内部信息共享技术还未建立。目前HY公司仅将部分数据依靠人工录入、存储于公司系统，审计部门、财务部门以及其他业务部门还未能实现数据信息资料共享。

2.审计细则不够清晰明确

HY公司虽然设计了一些审计执行流程，但落实到具体工作上并未给出清晰明确的执行细则。所以，在平山县审计中，应该对哪些重要合同全程跟进、如何跟进监督、重点关注风险点是什么，哪部分次要项目合同仅进行抽查等有合理的考虑，只是把该审计项目“一视同仁”进行数据填充，不仅工作效率不高，也难以查出重要实质性问题。

未向风险管理审计转型，审计工作形式化严重实行风险导向内部审计是达成内部审计职能关键[17]；审计成果能否及时落实在很大程度上决定审计项目的成败，审计职能能否有效发挥。

1.仍以传统财务审计为重点，风险管理审计难发展

HY房地产公司管理层对内部审计理解仍停留在传统的财务审计方面，例如更注重内审工作对成本分摊合理性、科目准确定、收入确认时点正确性等内容的检查。所以为满足管理者工作要求，HY审计只强调财务审查，内部审计在加强企业管理、提高风险防控能力方面的作用难以有效发挥。

2.内审缺乏后续跟踪，审计工作形式化严重

（1）HY公司自上而下，均对项目整改不重视。审计本质就在于帮助公司发现问题并解决，但在实际工作中，审计人员审计工作结束离开后，被审计单位就会认为工作结束，此后事项均与自身无关。

（2）内审人员后期监管不到位，缺少必要的追踪和监管。例如2017年11月份工程审计过程中，审计人员发现某项工程支付款远高于审定金额，要求被审单位整改，但审计组却没能进行后续跟踪，后期再发现问题时，款项已经支付且难以追回，损害公司利益。

（3）内审人员存在强调“审计数量而忽略质量”现象。HY内审人员提出的整改方案有时流于形式，不能结合实际，针对性、可行性并不高，使得被审计单位在整改时比较费力，效果也不好。

　四、完善HY房地产公司内部审计对策

通过结合HY公司的实际问题、成因，来改进公司的内部审计，具体针对内审地位、人员专业素质、内审效率、职能发挥四个方面采取相应措施，对内部审计进行系统性的完善。

　（一）提高内部审计地位

提高内审地位，不仅有利于内审工作更顺利的展开，还有利于提升内审人员工作积极性，从而更好的发挥内审的价值[18]。

1.改变管理层陈旧思想理念

(1)推动组织各类关于内部审计讲座，让HY管理者参与进来，使其能够多了解内部审计的内涵、职能和多方面作用，明白内部审计作用不只局限于财务审查，使管理者在思想意识层面转变对内部审计的认识。

(2)内审人员发挥自身专业能力，在帮助公司查错纠偏、风险管理上做出业绩，用实际行动向管理者证明内审的价值和作用。

2.完善公司治理结构

(1)HY公司董事会下设审计部，由具有财务、审计或风险管理专业背景的独立董事领导。审计工作不再由管理层传达，而是审计人员直接向董事会汇报，内审部由董事会负责并受董事会监督。

(2)内审部独立行使审计职权，对HY房地产公司经营活动、内部控制、风险管理等方面的适当性有效性进行审计评价[19]。

(3)明确内部审计的主要职责，重点包括：制定工作计划；审计公司内部经营活动，揭露经营活动中问题和薄弱环节，并提出审计整改措施[20]；注重对公司资金使用、购买和出售资产、风险投资、关联交易、对外担保、对外投资等业务审计[21]；加强对建设工程项目有关预算、决算情况，工程合同执行情况等审计[22]。

　（二）提高内审人员专业素质

人才任用是构建良好的内审体系的保障之一[23]，因此要强化内审人才队伍建设，提升人员素质。

1.提高任用标准，引进高素质人才

房地产开发会涉及前期调研、工程设计、招投标、成本管理等多个环节[24]，对内部审计专业性的要求更高。HY公司可以对内审人员任用标准进行修改调整：

(1)招录更多审计专业毕业生。采用校园宣讲、公众号推广的方式，招录更多专业对口工作人员。

(2)提高对审计专员及以上职位内审人员经验时长门槛，将1年可提升至3年，吸收经验更丰富人才。

(3)按照求职者不同的岗位投递进行差异化考核，例如对审计专员应聘不仅需要笔试、面试，还可以进行实地现场模拟，选拔真正人才。

(4)注重专业知识和道德品质的双重考核。

2.加强后续教育培训

公司制定硬性规定，要求内部审计人员定期组织学习，可采用：

(1)聘请讲师来单位进行专业培训。

(2)购买网课。

(3)外出学习。

培训内容既包括各类专业知识，还包括职业道德教育。培训结束，对审计人员进行知识能力考评测试，检验学习成果。对于测试结果，采用与工资、职称相挂钩的方式，由内审主管负责，管理层监督。

（三）改进审计技术，明晰审计细则

技术改进可以帮助内审人员进行工作时起到事半功倍的效果[25]，完善的细则规定可以为内审人员提供依据，具体做法：

1.加快技术引进，提升全面信息化水平

提升技术、信息化全面化水平，就是为了能够增强透明度、改变信息不对称现状，审计人员可以快速、及时获取各类数据。

(1)由外引进先进技术。在审计部门中选择合适的人选，开展进行技术培训，再逐步推广至每位审计工作人员的应用中。

(2)自主开发技术。根据房地产公司内部审计实际情况开发出合适的信息化审计工具，应用过程中审计人员再根据具体审计实践情况不断地进行优化性调，让技术更好地服务于审计工作，提高效率。

2.完善审计流程，明确审计细则

由内审部门经验丰富、专业水平高的审计主管负责将整个审计流程进行补充完善、将审计细则进行清晰明确的规定。通过划分出不同审计项目，对应不同审计流程、注意事项和相应要求并编制实务手册、操作指南，使内审工作人员在具体审计过程中有据可依；内审人员在工作中，可以通过经验积累，为流程和细则补充与完善提供建议。

　（四）建立全面审计监管体系

风险导向内部审计是将有限的审计资源应用于高风险的经营管理领域，进而提高审计工作质量[26]。而审计成果作为审计工作的结晶，是审计工作的价值所在[27]。所以既要注重风险管理，也要关注审计成果的落实。

1.注重风险管理审计

（1)管理层与时俱进，主动学习，掌握新形势下公司管理战略，注重风险管理，重视内控建设，为风险管理审计发展营造良好环境，提供更多的物质和技术支持。

（2)内审计人员转变审计方式方法，由事后审计转为事前防范、事中跟进，化被动为主动；由监督、评价职能向咨询、参与决策职能转变，成功走在管理的前面。

2.加强监督，落实审计成果应用

(1)采用问题整改责任制度[28]。即在实际执行中，HY内审人员发现问题后，指派被审计单位某管理者负责问题的整改，明确整改内容、期限、要达到怎样标准；内审人员在截止期限内进行复查，对于整改不到位或拒不整改情况，进行相关记录，必要时进行通报批评并对相关负责人实施惩罚措施，保障审计成果落实[29]。

(2)建立单独的内审质量管控机构[30]。除了内审对被审计单位要复核，也应该建立专门机构对内审工作效果进行监督与复查，避免出现审计问题隐瞒不报或是问题后期追踪不到位情形。

本文通过对HY公司内审的部门设置、相关制度及考核指标、内审操作流程等分析，找到内部审计工作中存在的问题及成因，提出HY公司内部审计尚且需要完善发展的关键点，弥补企业治理的缺陷。希望可以将研究成果不仅可直接运用在HY房地产公司的内部审计日常工作中，还能为更广泛的房地产市场持续健康发展提供相关理论和实际依据。

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HY房地产公司内部审计问题及对策分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年1月4日

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