小产权房买卖法律问题研究

摘要：小产权房买卖法律问题极其复杂尖锐，涉及民生、社会治理等多方利益，为了有效地解决小产权房问题，笔者对小产权房买卖法律问题进行研究、论述。本论文主要运用文献研究法与比较分析法对小产权房买卖法律问题进行研究分析。为了让读者对此论文课题有初步的印象，首先论述的是小产权房买卖的相关概述及买卖现象出现的原因，以便笔者逐渐深入讨论；紧接着笔者开始讨论小产权房买卖的合理性与法律上的可行性，得出小产权房买卖是能够符合社会发展潮流的且不违反法律规定的观点；再接着是结合社会现状，从立法、司法、执法方面提出小产权房买卖的法律困境，为完善小产权房买卖奠定基础；最后笔者根据所提出的法律困境给出了有针对性的解决措施，以期许未来能实现处理小产权房买卖法律问题无障碍、无争议。

关键词：小产权房买卖，合法，法律困境，解决对策

第1章绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

房价狂涨，使寻常老百姓苦不堪言。为了应对急速上升的房价，XX出台了各种措施对房地产行业进行宏观调控，房价虽有下跌，但幅度很小，对购买力较低的大多数中低层收入城镇居民来说，依旧遥不可及，甚至有的居民打拼一辈子也可能买不起属于自己的房子。而在城市与农村的交界处，也就是郊区，这里的农民向往城市的生活，因为农耕所产生的收入极其的少，随之生活水平也低，所以很多农民为了改善生活条件都选择往城市发展而放弃农村的耕地以及宅基地，因此郊区有很多集体土地正处于荒废状态。面对如此社会矛盾，农民抓住了商机，他们为了增加收入，用自己是集体组织的成员的特有身份优势，在免费获得的宅基地或以低价购买的集体土地上建房子，并以远低于普通商品房的价格卖给城镇居民，城镇居民也抓住了这一根“救命稻草”，去购买了居住条件、环境与普通商品房相差甚微但价格却远低于商品房的小产权房，小产权房的买卖就是在城镇居民与农村村民两者之间为实现自身利益最大化的背景下应运而生的。

1.1.2 本课题的研究意义

小产权房从其诞生以来，便快速发展，虽然它的出现满足了一部分公民的需求，但小产权房买卖容易引发一系列的法律问题，例如小产权房所占用的宅基地权使用权能否自由转让？能否转移房屋所有权？小产权房买卖合同的效力如何？对守约方该如何保护？虽然XX有出台相关的政策试图去解决小产权房买卖过程中所引发的问题，但据查阅相关文献、资料，发现现有的政策仍不足以解决现状，而且法律工作者对这些问题的认识在实践中尚未统一，甚至在立法上也尚未明确。既然发现了问题所在，故提出解决方案刻不容缓。

1.2 文献综述

小产权房是在我国特有的土地二元结构的基础上产生的，故国外并不存在，因此，国外学者对小产权房买卖问题研究并不多。在我国小产权房已经存在了十余年，故对此相关的文献期刊也不少，以下是笔者对其他学者的主要研究方向做的粗略统计：

1.2.1对小产权房的相关概念进行界定

“小产权房”只是一个俗称，并不是正规名称，学者们对此定义众说纷纭。文林峰和杨玉珍两位学者在《小产权房能不能解决城镇居民住房问题》中对小产权房的定义界定为小产权房可称为“乡产权房”或“村产权房”，是指在农民集体土地上，由乡镇XX或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇XX或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。学者刘天永在《小产权房：底价背后蕴含风险》中，认为小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡XX或村委会颁发。还有学者朱桂存在《小产权房法律问题探析》中认为所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。

1.2.2对小产权房的成因进行分析

此问题成因众多，学者们的切入点也各式各样。其中，学者薛其宇认为小产权房的形成是由于城市高昂的商品房价格，高昂的商品房价格和城市中低收入群体的购买能力不相匹配，所以中低收入群体转而购买价格低廉的小产权房，推动小产权房蓬勃发展的局面，其在《“三权分置”下土地承包权与经营权的法的构造》中进行了论述。在《关于“小产权房”的民事法律问题研究》中，学者王永新认为造成小产权房——这一为他国不曾出现的特殊事物的产生的根本原因其实是我国一直以来实行的相关政策，最为重要的即是二元制的土地政策，学者方葛晨也持有同样观点。

1.2.3国内对小产权房的态度

学者董晓静在《小产权房交易法律风险防范研究》中对小产权房持绝对否定态度，认为应该禁止小产权房，小产权房违反了我国现行法律，本身是不合法的，无法获得完整产权也不利于权利的保障与行使。学者施佳慧在《小产权房买卖的法律问题》中持相对肯定的态度，认为应在一定程度上承认小产权房的合理性，理由大概如下：首先，小产权房符合宪法精神，顺应民法的意思自治、主体平等、财产自由原则；然后小产权房是社会进步的体现，生产力的发展标志；再之，小产权房的合法化是将来实现房地产行业完全市场化的重要因素之一；最后，小产权房遍布农村，价格低廉的特性具有一定合理性，承认其合理性可以转移城市人口，提高社会的容积率，一定程度上可以化解我国的城乡二元体制结构。

1.2.4小产权房买卖下出现的法律问题

许多学者对宅基地使用权能否自由流转的问题进行讨论，总体可分为三种观点，分别是禁止流转说，此种观点绝对不允许宅基地使用权的流转，学者孟勤国认为如果允许其自由流转，则很可能造成农村居民因各种原因丧失自己仅有的住房，流离失所，最终形成社会的不稳定因素之一；限制流转说，限制流转说认为完全放开宅基地使用权的流转会造成农村宅基地交易的乱象，自由流转中的宅基地使用权所有者只会盲目地追逐眼前的经济利益，农民作为弱势一方的权利得不到保障；自由流转说，应参照用益物权的运作模式允许宅基地使用权的自由流转，使其财产性得以充分发挥，学者袁锦秀著在《农村宅基地使用权法律问题研究》持此观点，笔者也倾向此种观点。除此之外，制度缺陷、“房地一体”主义能否适用、合同的效力问题等也是学者们讨论的方向。

1.3课题研究方法和内容

1.3.1 研究方法

根据本课题的特点，笔者主要运用下列方法进行研究：

（1）文献研究法。想要了解我国对小产权房买卖的相关法律问题，阅读文献资料，查找法律法规是必不可少的步骤之一，这样能快速对其形成初步印象。

（2）比较分析法。通过查阅当今我国对小产权房买卖制度的具体构建，并结合国情，分析现有制度构建的哪些方面还有突破，并以此为借鉴，寻找更好的解决方案。

1.3.2 研究内容

本论文共有六个部分，如下是具体内容的安排情况：

第1章：绪论。本章的论述顺序：选题的研究背景→研究的意义→文献综述→研究的主要内容与方法，论文由此逐渐引入主题。

第2章：小产权房的概述及此买卖现象的缘由。本章首先界定小产权房的相关概念，然后分析小产权房买卖现象出现的原因，使读者对小产权房买卖法律问题有了初步了解，为下文讨论小产权房的各种问题做铺垫。

第3章：本章对小产权房的合理性与法律上的可行性分别进行讨论，以此证明令小产权房买卖的完全合法化在我国是行得通的。

第4章：本章结合社会现状，从立法、司法、执法方面指出小产权房买卖的法律困境，为完善小产权房买卖奠定基础。

第5章：本章结合小产权房现存的法律困境提出有针对性的解决措施。

第6章：结语

第2章小产权房的概述及此买卖现象的缘由

2.1小产权房的概念

被冠以“小产权房”这一称呼，是因为小产权房权利人主体具有特定性，只能是该集体成员，除此之外的其他主体无权购买更无权享有。即使是小产权房的权利人，权利也要受到严格的限制，能自己居住，也能出借、出租给他人，但无法进行转让，与普通商品房产权权能相比要“小”得多。本文对小产权房的定义是指未经相关主管部门规划、未缴纳出让金及各种税费就在农村集体土地上建造的房屋，此类房屋仅获得了（甚至没有）乡镇XX或村委会颁发的产权证。

2.2小产权房买卖的界定

“买卖行为”必然存在买卖双方主体，小产权房交易关系中的卖方，一般可为三种情况分别是村委会单方、村委会与开发商合作、村民个人，而买方按照户籍地划分总体也可分为集体组织内部成员与集体组织以外的成员两大类。城镇居民与其他集体组织的村民都同属于本集体经济组织以外的成员。结合上文对小产权房的概念界定，村委会单独、村委会与开发商合作或者村民个人把在农村集体土地上建造的、未经规划、未缴纳出让金与各项税费的住房向城镇居民销售的交易行为是本文对小产权房买卖的界定。

2.3小产权房买卖现象出现的原因

2.3.1社会原因——“天价房产”

从“安居乐业”一词可看出，中国人历来都有买房子的情节，买房是人生中的头等大事之一，而我国有14亿多的人口，因此对房子的需求量很大。单看近几年的房价，犹如一匹脱缰的野马，狂飙不止，虽然XX已意识到这种情况，多次出台相关政策进行调控，但效果并不明显。商品房的价格畸高，在很多没有住房又急需住房的城镇中低收入者眼中就是“天价”，所以他们望而却步，“雪上加霜”的是，保障性住房的建设数量及速度无法满足如此庞大的住房需求，所以他们只能去买小产权房。小产权房受到青睐主要是因为相较于普通商品房而言，几乎相同的住房环境，小产权房的价格只是普通商品房价格的40%至60%，而且不用缴纳各种税费，再加上便宜的物业、水电等生活费用，基于长远利益出发，也是极其划算的。因此，“小产权房”深受民众喜爱。除此之外，还有一些城镇居民他们虽有商品房，但是因为对城市的喧嚣与忙碌感到疲惫，想在农村过一段静谧悠闲的生活，所以他们为了度假而在农村购买小产权房。

2.3.2经济原因——各主体的利益驱使

人生第一定律：人们的所追求是利益。小产权房买卖现象的盛行，是因为它有着顽强的生命力，而这种顽强生命力的根源就是各个主体的利益驱使。

从小产权房的开发到交易结束，涉及的利益主体包括村委会等村组织，开发商，村民，购买者。首先，对于村委会等村组织而言，它作为集体土地的所有者，可在开发小产权房中获得一笔可观收入。我国采取“先征后用”的土地政策，所以要在集体土地上建设商品房，就必须经过农村集体土地被征收为国有土地后，XX再进行土地使用权出让后这一过程才可以。显然，我们可以看出，以XX为主导的征收行为可以令其从中获取高额的收益，而村委会只能对这块“肥肉”垂涎欲滴。但开发“小产权房”可以不用经XX批准，乡XX和村委会可以从中获得更多土地利益，因此在利益的权衡下，村委会或者乡XX也逐渐取代XX开发集体土地建设“小产权房”。接着，对于房地产开发商而言，其永恒宗旨是追求利益最大化，而恰好开发小产权房能使他们获得巨额利润。理论上，我国只有国有土地能够实现市场化和商业化，农村集体土地想要市场化和商业化只有通过征收才能实现。农村集体土地实行了“先征后用”土地征收过程后，接着房地产开发商需要通过缴纳土地出让金与各种类型的税费后方可从XX手中取得建设用地使用权，所以，房地产开发商在前期就需要投入高额成本，后期能否收回成本至关重要。但在“小产权房”的建设中，房地产开发商就不需要有如此高额的前期投入，因为法律没有要求集体土地要支付土地出让金，故他们只需要与村委及村民协商定价，而且不用再缴纳各种税费，因此对比前种情况，开发商开发小产权房能省下一大笔费用，得到的利益远大于商品房，在利益驱使下，开发商对小产权房的开发乐此不疲。再接着，对村民而言，无论是其将土地卖给开发商进行开发，还是其本人在宅基地上建设房屋进行出售，其得到的利益远比进行农耕或者土地被征收得到的利益要大得多。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿，但农民通过土地征收补偿仅能享受到土地増值利益的 5%。伴随着我国市场经济的蓬勃发展，市场化运作适用于社会的各种构成要素，故村民的经济理性也随之增强，所以农耕以及等待征收不再是村民的唯一选择。除此之外，有一部分村民全家老小都在城镇里，他们的房子在村子里处于荒废状态，价值处于低谷，所以，为了能资源再利用及增加额外的收益，他们选择将房子卖掉。最后，是对购买者而言，即对购买小产权房的城镇居民的利益也是显而易见的，此处所要论述的观点与上述社会原因有所重合，故不再重复。

2.3.3法律原因——法律制度规定不完善

法律制度规定有漏洞，就容易让人钻法律的空子，打法律擦边球。例如，根据《土地管理法》第 62 条第 4 款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”对此法条可以理解为，法律并未禁止农村自建房的出卖、出租，仅是给予限定条件。再结合其他法律规定，可以得出农民自建房仅可以对该集体内部的成员出售，而出租没有限制主体。从上述对这一法条的解释，可以看出，此法律规定无疑是给了农民出售房屋这一行为有了遐想空间，并且为追逐利益最大化，他们会想尽各种办法来掩盖买卖行为，如签订阴阳合同，假借出租的名义，掩盖出售的行为，司法实践中，执法者对这行为却无计可施。

2.3.4体制原因——城乡土地二元产权结构

小产权房出现的罪魁祸首非土地二元产权结构莫属，而且这种结构是我国独创特有的。在这种结构下，土地所有权被分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，所以，在国有土地所有权的基础上产生的建设用地使用权的权利人不仅具有占有、使用和收益的权利，再结合《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）等法律规定，该权利人还具有转让、出租、抵押等处分权利。而根据《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第十条规定，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有；《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。与前面国有土地所有权的相关法律规定对比可得出，这两种土地所有权形式最为突出的特点就是不平等，集所有权与使用权于一身的农村集体土地，其所拥有的权利犹如“摆设”，因为农村集体土地不得出让、转让，连出租也受到限制。正因农村集体土地的权利交易受到严格限制，所以农民只能通过征收得到一点微弱的补偿。查阅相关资料，我国仍采用脱离市场价值规律的征地补偿标准——对被征收的土地按原用途前三年平均年产值计算，这显然不科学、不合理。因为在农村集体土地被征收转化为国有土地以后，其土地价值成几倍甚至是几十倍的在增长，而按照我国的征地补偿标准，每个农民一亩地大约只能领到 3到6 万元，即使把补偿标准提到最高30 倍，这跟被征收土地实际产生的巨大商业利润相比较而言，实属微不足道的，尤为不公平。从上述论述可得出，小产权房买卖现象就是农民在城乡二元土地结构限制下为追求利益最大化而创造的产物。

第3章小产权房买卖的合理性与法律上的可行性

一切事物的发展和存在必定有它自己的道理，小产权房交易自诞生以来便一发不可收拾，它满足了城镇中低收入者的住房需求，实现了农民的利益最大化，缓解了城镇住房压力与矛盾，而且根据XX针对小产权房交易出台的一系列禁止性政策并没有起到显著效果这一现象，我们可以看出小产权房买卖有着无法想象的生命力，这大概是它具有合理性和法律上的可行性的缘故吧。

3.1合理性

3.1.1小产权房买卖能有效减缓城镇住房紧张

解决城镇住房问题的方法有很多种，例如加大力度开发保障房性住房，虽然XX一直在努力做这个工作，但保障性住房的数量与住房需求量相比简直九牛一毛，此时如果进行小产权房买卖可以很好的缓解城镇住房紧张的现状，既能帮助XX致力于解决老百姓住房问题的目标得以实现，也能帮助XX稳定房价。反之，如果禁止小产权房进行买卖的措施一旦被普遍实施，老百姓的基本住房保障将会难以满足。

3.1.2小产权房买卖能有效进行资源整合

农民并非永远只在村子里生活，他们也可以为了进城务工、经商方便而购买商品房，也可以为了孩子求学方便而购买了商品房，更可以因为全家在城镇里工作而购买商品房，总之农民脱离农村的途径有很多，就是因为脱离了农村才导致其在农村的房产处于荒废状态，这时卖房屋既能进行资源重整也能增加一笔额外的收入，实为一举两得的好办法。

3.1.3小产权房买卖能加快城市化进程

小产权房买卖令城乡双向流动现象加强，而城乡双向流动会改善城市周边的农村地区的经济环境等，例如交通系统、医疗卫生系统、教育系统、司法系统等会完善；能源设施、供排水设施、防灾设施等基础设施会加建；法治水平、文明程度等会加强；各种农产品会实现市场化、商业化，从而加快城市化进程。

3.2法律上的可行性

根据《土地管理法》第 62 条第 4 款对农民出卖、出租住房的规定来看，XX并未明确禁止农民出卖其房屋；根据《宪法》第13条第1款和第2款规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”，“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”公民当然包括农民，所以农民的私有财产当然也受国家保护；《中华人民共和国民法通则》（2009年修正案）第七十五条第一款明确规定，房屋属于公民的个人财产；根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。众所周知，出卖行为是处分方式的一种；综上所述，我们可以得出一个明确的结论——农民可以出卖自己的房屋。

第4章小产权房买卖的法律困境

已经出现了十余载的小产权房买卖现象，因为存在着诸多法律困境，即使XX有出台相关政策，但作用甚微，立法者、司法者和执法者面对此类问题依旧寸步难行。

4.1宅基地使用权流转受到限制

从《土地管理法》第八条第二款对宅基地属于农民集体所有的明确规定可以看出，农民只具有宅基地使用权，而其特点决定其能否自由流转。《土地管理法》第六十二条规定，村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过特定标准。村民住宅用地，需经审核、批准；村民建住宅，应符合当地用地总体规划；村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。此规定充分显示出宅基地使用权的特点——人身性，根据人身性这一特点可从侧面反映出立法者的立法目的是阻止宅基地使用权流向集体组织以外，因此宅基地使用权是无法自由流转的。小产权房买卖的最大障碍可以归责于宅基地使用权不能进行自由流转，正是因为此原因才会引发一系列的购房矛盾。不仅如此，限制宅基地使用权的流转还存在以下三种主要弊端：

（1）、违反法律的公平原则

根据上文论述可知，农村的宅基地使用权与城市的建设用地使用权的在转让方面有着不同的法律规定，前者禁止自由流转后者却可以自由交易，这会造成土地层面的“同地不同权”，也会导致人身主体层面上的土地所有者、使用者的不平等，严重违背法律的公平价值取向。

（2）、阻碍农民追逐利益最大化

限制宅基地使用权及其附属房屋的流转，不利于农民追求幸福生活。如果不允许农民自由处分宅基地使用权及其附属房屋，相当于“权能虚设，”既不能出售，更不能抵押，农民只能一辈子死守着土地跟房子，这难以缓解农民资金周转的问题，对农民追求美好生活产生阻碍。

（3）、牵动其他法律问题面临无法解决的局面

俗话说，牵一发而动全身，宅基地使用权流转受到限制会牵动到其他法律问题，例如《中华人民共和国物权法》就对此相关问题进行回避，造成相关问题无法用法律进行调整，司法实践中无法实现统一。比如宅基地使用权能否租赁的问题，现行法律和有关政策并无规定、再如，宅基地使用权能否继承的问题，现行法律和有关政策也比较模糊。

4.2农村土地管理混乱

我国幅员辽阔，对于农村地区的土地管理难免不到位，再加上监督机制的不到位，故造成农村建设用地管理混乱。首先，对于宅基地来说，农村的住宅建设没有长远的考虑，随着地产市场的发展，许多农村集体经济组织和房地产商合作，推行农村住宅小区化，但对于建成之后的公寓该集体的成员能否拥有多套住房，没有相关的规定，导致在实行中十分的混乱。再者，由于《宪法》和《土地管理法》对有关农村建设用地的问题没有进行具体、明确的规定，故造成无法可依的现状，而解决相关问题的重任却落在了各地方XX身上，所以各地方XX的管理方法、执行手段出现了五花八门的窘境。

4.3小产权房买卖的法律法规存在缺位、滞后与冲突

（1）法律规范缺位

凡涉及小产权房买卖，法律没有予以明确，甚至还出现了“空白”。例如关于小产权房的登记制度、宅基地使用权转移的相关规定等缺乏法律调整，所以造成这方面法律问题频频发生。单拿小产权房的产权转移登记举例，《物权法》规定不动产的转移需要登记才发生法律效力，房屋属不动产，故签订完买卖合同后需要到房屋登记机关进行房屋所有权转移登记，而根据《房屋登记办法》第八十七条规定，非房屋所在地农村集体经济组织成员的受让人去申请农村村民住房所有权转移登记，房屋登记机构应当不予办理，可得出，就目前的法律而言，本文所讨论的小产权房买卖办理不了产权转移登记这一必备手续，这一法律制度的缺失，会激化权属争议。

（2）法律规范存在滞后性

xxx办公厅文件中存在严禁城镇居民购买宅基地的法规，《土地管理法》中也存在集体土地的使用权不得转让等相关的法律条文，毫无疑问，这些法律法规在改革开放初期的农村地区能对农村集体组织及农民能起到积极作用，但在当代社会，农村房地产市场日新月异、城市化进程不断加速，上述规定早已不适合当下的发展，因此具有滞后性。

（3）法律规范之间存在冲突

对比相关法条，发现冲突是轻而易举的。根据《宪法》和《物权法》等相关法律条文的规定可以看出小产权房能自由进行买卖。但《土地管理法》与《房屋登记办法》的规定则不然，前者对宅基地使用权的自由转让进行限制，从而造成“房地一体”主义不能适用于小产权房交易，后者禁止办理本集体组织以外的买受人进行小产权房所有权转移登记手续，都有着限制小产权房买卖的本意。由此可见，不同法律规范之间的冲突就这样产生了。综上，在小产权房买卖的法律规定上，冲突是显而易见的。

4.4难以保护买方权益

小产权房买卖涉及多方主体利益，总的可以归类为买方和卖方，现行相关法律比较偏向保护卖方，不利于对买方权益的保护。买方即买受人面临着以下法律风险：第一，国家的法律不保护买受人对小产权房的所有权。如前面所论述的那样，由于不能进行房屋所有权转移登记，故在法律上买受人无法取得小产权房的所有权，一旦出卖人反悔，向法院主张房屋买卖合同无效，依照现行法律规定，买受人的权益往往是得不到保护的。第二，正常的交易秩序无法保护买受人的权益。正因为小产权房的所有权不受国家法律的保护，随之而来的，是买受人在房屋的交易过程中的合法权益得不到保护，也不能通过正规途径设置抵押，不能正常并合法地享有转让、处分、收益等权利。第三，补偿款与买受人之间存在“透明围墙”。如果遇到国家征收的情况，相应的补偿款往往不会赔偿到买受人的口袋中，因为补偿款一般只会给集体土地原来的村民。

4.5买卖合同效力判决不一

判决不一致会影响法律的权威性，影响法治社会的建设。小产权房买卖合同已经成立，但当事人一方基于种种原因而要求合同无效，此类纠纷比比皆是。例如张某在其宅基地上建了一栋楼房，他打算将其中一层卖给城镇居民王某，双方协议转让价格为20万，并签订了房屋买卖合同，之后合同如约履行，房款两清。不久后，由于XX出台相关规划，该地段将要建地铁出入口，所以该地段的房价上涨幅度较大。张某为此很是后悔，觉得房子出卖的价格太低，于是多次跟王某要求要解除合同，王某觉得合同已经履行完毕，故不同意解除，双方为此发生了争执，张某就为此诉至法院，以城镇居民购买农民房屋是国家所禁止的行为为诉讼理由，要求法院确认双方房屋买卖合同无效，判令王某返还房屋。据查阅相关资料，对于此类案件，统一的评判标准至今都没有出现在司法判决中，有效和无效的判决都有，同案异判的情形也时有发生。

第5章解决对策

事物的发展并非一帆风顺，小产权房买卖也是如此，既然已经找到了问题的所在，那么就要为之寻找出路，以下是笔者针对困境提出的五点解决对策。

5.1允许我国农村集体建设用地使用权流转

追踪溯源，小产权房产生的源头是我国特有的二元土地结构，“同地不同权”的不公平现象存在于此种结构中。如果能考虑进行土地制度改革，摒弃这种不适用于当今社会发展的土地二元结构制度，解除对农村集体建设用地的约束，实现“同地同权”，再建立城乡统一土地使用权流转机制，为农村集体建设用地使用权能进入市场自由交易提供便利条件。这不但使农民收入有保障，让农民走上脱贫致富的康庄大道，也能满足城镇居民住房需求，从而缓解社会住房矛盾，最重要的是还能够有效地解决小产权房买卖所产生的宅基地使用权权利人不明确等问题。

5.2强化监督机制，明确各方责任

明确责任能有效防止工作推脱、责任推卸的情况发生，有利于提高办事效率和节约社会资源。因为村委会行使职能时得不到有效监管，法律也没有明确责任，所以经常出现权能虚设、贿赂、包庇的现象。例如有的村民会通过贿赂村委会从而取得小产权房交易的方便，有的村民没有进行贿赂，村委会会千方百计地去阻挠小产权房交易的进程。这样不仅会造成农民贫富差距更悬殊，还会使农村土地管理陷入混乱的局面，随之而来的就是小产权房买卖市场的杂乱无序。为了实现农民的平等，拨正小产权房的交易秩序，法律应明确村集体组织的责任权限，建议成立统一的中介主体，独立于村集体组织的管理，负责小产权房交易的全部事项，仅赋予村集体组织监督的权利。村民把小产权房买卖全权交由该中介主体负责，买卖双方符合条件的则能通过审核，该主体起到“牵线搭桥”的作用，之后可以从中获得应有的劳务费。

5.3完善农村不动产登记制度，建立配套的土地流转机制

单允许农村建设用地使用权流转还不能解决小产权房买卖所引发的一系列问题，必须要建立相配套的制度予以支持。建立配套的土地流转机制首先要允许农村建设用地进入城市房地产市场。基于平等价值，国有土地和集体所有的土地应当“同地同权”，都应该享有使用、收益、处分的权利，而且随着我国城乡一体化地不断发展，农村和城镇的界限逐渐打破，房屋的交易也越发频繁。建立城市农村土地流转一体化的机制，允许农村土地进入城市房地产市场，从而实现宅基地使用权自由流转。故通过制度的建立可以确保买卖双方主体的利益从而解决小产权房买卖所带来的问题。除此之外，还要完善农村不动产登记制度。我国《物权法》中明确规定，商品房登记后能产生物权变动的效果，如果房产权发生变化的，可以对抗第三人，但是小产权房买卖不允许办理登记的手续，这也是当下我国小产权房流转混乱无序的原因之一，如果制定了小产权房的转移登记制度就能一定程度上避免此类房屋交易的纠纷。

5.4保护守约方权益

基于秩序价值、公平价值等，小产权房买卖合同守约方的权益是法律工作者必须保护的对象。在关于小产权房买卖合同的司法实践中，一方单单以政策原因要求法院确认合同无效时，法院应明确判定该合同为有效合同。就拿上述张某与王某的小产权房买卖合同来说，如果张某或王某其中一方仅以政策原因要求法院判决合同无效，则法院应当判定该合同为有效。解除合同则分情况讨论，如果买受人因政策原因想与出卖人解除合同，则要告知其解除合同所依据的相关规定，劝服其解除合同，为履行合同所支出的正常费用由买受人承担；出卖人不同意解除，要坚持要履行合同时，当买受人因政策原因造成合同无法履行所产生的损失要由出卖人承担。上述的王某想要解除合同，那他就要告诉张某解除的依据，例如当地XX禁止小产权房交易等原因，张某如果同意解除合同，那张某为履行合同所支出的相关费用由王某承担，如果张某不同意解除，且合同确实因政策原因无法履行，那王某为此产生的损失由张某承担。如果出卖人因政策原因想与买受人解除合同，也一样要告知对方关于解除合同的相关政策，由对方做出是否解除合同的决定，买受人赞成解除合同，先前买受人为履行合同所产生的损失由出卖人承担；如果买受人执意要履行合同，则由此所产生的一切损失由买受人自己承担。如果张某想要与王某解除合同，那张某就要告诉王某相关的政策原因，特别是要告知王某可能无法进行房屋产权转移登记的风险，积极劝说王某同意解除合同，如果王某同意解除合同，那么张某要返还王某为履行合同交的定金等一切费用，如果王某坚持要履行合同，则王某自己承担无法进行房屋产权转移登记等风险带来的损失。

5.5统一小产权房买卖合同效力的评判标准

法律的平等性要求法律要有统一的评判标准，这样才能树立法律的权威性，从而加快全面法治社会的进程。司法实践对类似上述张某与王某的小产权房买卖合同纠纷判决不一致，这大概是司法者将简单问题复杂化的缘故吧，因为在笔者看来，即使小产权房问题纷繁复杂，但小产权房买卖合同归根到底也是一种合同行为，所以需根据《合同法》的规定来判断小产权房买卖合同是否有效。再加上最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和xxx制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。截至目前为止，没有一部法律或行政法规明确对小产权房做出禁止性规定。综上，笔者认为只需根据《合同法》进行考虑即可。《合同法》第九条规定了当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。此法第四十四条明确了合同自成立时生效。此法第五十二条规定了合同无效的四种情形，分别是（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对于订立合同仅是处分自身财产的小产权房买卖双方当事人来说，即使一方存在欺诈行为，绝不会损害到集体或第三人利益，更不会损害到国家利益也，只会损害到对方利益，故胁迫订立合同或恶意串通的说法无存在的可能。小产权买卖合同的目的是增加经济收入与满足住房需求，不存在非法目的一说，所以也不会损害到社会公共利益。故对此条前四项毫无争议，小产权买卖合同是不符合的。因为目前法律或行政法规没有明令禁止小产权房的买卖，所以也不符合此条的第五项。总之，当订立合同的双方都属于完全民事行为能力人，合同内容符合意思自治原则，订立形式也符合《合同法》的规定，且不符合合同无效情形，该合同就是有效的。所以如果小产权房买卖合同都符合了以上条件，那么我们就应该认定该合同就是有效的。

第6章结语

层出不穷的小产权房买卖法律问题，与不符合当下国情的土地二元结构中宅基地使用权流转的相关规定关系甚大，而且我国在小产权房买卖方面的立法及制度的空缺、滞后、冲突，再加上不同的地方政策在针对该问题时所考虑的权衡利弊有所不同，才导致司法实践寸步难行。因此笔者才意图通过本文明确小产权房买卖的相关法律问题，例如明确指出小产权房买卖的合法化是可行的，是符合社会发展潮流；认为应当允许农村集体建设用地使用权进行自由转让、建立小产权房所有权转移登记的制度；统一小产权房买卖合同效力的认定标准等等。只有把有争议的方面予以明确，才能进一步完善小产权房买卖的相关法律问题，进而为我国经济建设、祖国的繁荣发展献出自己的微薄之力。

参考文献：

[1]文林峰,杨玉珍．小产权房不能解决城镇居民住房问题[J]．城乡建设，2007 (8).52

[2]刘天永.小产权房：底价背后蕴含风险[J]．城市开发，2007 (14).18-19

[3]朱桂存.小产权房法律问题探析[J].知识经济,2016(08).30.

[4]薛其宇．“三权分置”下土地承包权与经营权的法的构造[J]．行政科学论坛，2017，(10)：11-13．

[5]王永新. 关于“小产权房”的民事法律问题研究[D].山东师范大学硕士学位论文.2015年9月

[6]董晓静.小产权房交易法律风险防范研究[J]. 法制博览,2017 (02).250.

[7]施佳慧.小产权房买卖的法律问题[D].江苏大学硕士学位论文.2017年6月.

[8]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论,2005 年第 4 期，第 25 页

[9]张阁.宅基地使用权流转法律问题研究[D].云南财经大学硕士学位论文.2019年5月29日

[10]黄亚飞.“小产权房”买卖的法律问题研究[D].太原科技大学硕士学位论文（专业型）.2018年4月.

[11]于巧.《基于法律视角的农村“小产权房”分析》[J].农村经济,2008 年第四期.

[12]苗金萍. 农村征地冲突的公共政策学分析与对策研究[J].鲁东大学商学院,2019

[13]https://www.fabao365.com/fangchan/16533/

[14]陈凡羽.小产权房合法化之路劲探索[D].华北电力大学硕士学位论文.2017年3月.

[15]汪泉泓.我国小产权房法律问题研究[D].湖南大学法律硕士学位论文.2008.0420

[16]刘琴.论小产权房的法律解决途径[D].中南大学法学院硕士学位论文.2014年5月.

致谢

白驹过隙，四年的学习生活在不经意间即将结束，回想当年，往事依然历历在目。首先我很感谢我的父母在精神与物质上的支持，能让我毫无负担地、专心致志地完成学业；然后我要感谢我的每一个老师无怨无悔地辛勤地教诲与指导，特别是我的论文指导老师，他细致耐心地为我解答疑惑，让我的“论文之路”顺畅了不少；最后我要感谢与我同窗四年的同学及遇到的每一个师兄师姐，让我枯燥无味的灵魂添加些许乐趣。所以，我很幸运，能结识这么多的良师益友，能顺利、愉快地完成学业。