小产权房存在的问题及完善措施

摘要：小产权房是由我国的二元土地政策而出现的产物，小产权房的无法得到法律的保护，没有取得土地产权，且法律不允许小产权房交易流通。然而高额的市场利益推动着小产权房的建设数量剧增，因为小产权房而引发的法律问题也越来越多。

本文研究我国的小产权房现阶段存在的问题。研究小产权房的发展对我国的房地产、土地制度造成的冲击和影响，借助研究探讨我国现存的房地产现状及居民住房问题。研究小产权房不断发展的因素，以及探讨小产权房在未来发展的前景。提出合理有效的小产权房制度完善的建议。研究国外的房地产发展状况以及法律政策等方面，从中思考小产权房未来发展方向。借鉴国外先进的房地产管理制度，提出符合我国国家性质的小产权房问题解决方案。完善小产权房制度，对稳定市场交易秩序，对推进社会主义现代化进程有着重要的意义。

　　第一章：绪论

　　1.1研究的背景和意义

现在，小产权房的存在非常的广泛，国家出台各种政策也屡禁不止。越来越多的人选择小产权房，小产权房的合法问题俨然成为了民生问题。小产权房发展到现在的阶段，涉及到的民众利益太过于广泛了。

1.1.1小产权房研究的的背景

随着国家的经济飞速发展，人们的生活逐渐美好，在衣食住行方面，房价问题渐渐成为了人们的关注重点，也渐渐成为了国内经济问题当中最突出，民众最关心的问题之一。由于各种原因，房价一直处于一个上升的状态，未见松动下滑。超半数人认为目前的房价远远超过合理范围。这让很多人将购房目标放在了价格较为低廉的的小产权房上。许多的小产权房因其地段靠近城市且比一般房地产价格低廉，高性价比吸引无数的购买者。但在其法律无法保护的背后，购买者必须自己承担着住房建筑问题、能否准时交房问题，不良物业侵扰问题。从产权房发展至今，国家出台过多个行政法规三令五申其违法性质仍然无法制止人们对小产权房的青睐。其背后的原因无关乎：一、城市房价过高，当地居民无法承担起费用，且XX适用房、廉租房稀缺。二、中国经济发展过快带来的城市化进程加快，使得城乡地界模糊，让小产权房有了生存发展的空间。三、因为逐渐落后的农地制度与现阶段的经济制度的不衔接性也是导致小产权房泛滥的原因之一。农民在集体所有的集体建设用地和宅基地上建设房子不需要缴纳土地出让金，建筑成本远低于商品房的建设成本。如果是XX征收土地，XX给予的补偿金额较少，远远低于出售小产权房取得的收益，所以人们更加趋向于建筑小产权房。

1.1.2小产权房研究的意义

小产权房与城乡统筹问题息息相关，能否很好的处理好小产权房的问题关系着中国未来的房地产市场能否健康发展，居民的住房问题能否得到很好的处理，脱贫攻坚战能否打赢。

现阶段我国的房地产价格泡沫虚高，过高的商品房价格已经超出百姓的支付能力。且XX对小产权房的严格管控的效果不太见效。一味地禁断小产权房是否是太过绝对而不顾后果的处理方式。随着经济时代的发展，有必要对现有的土地所有制调整，有必要对在基地流转制创新，从而对我国现有的小产权房的处理及小产权房合法化提供理论支持。让住宅问题能够得到更好的解决，使其适应时代经济的发展。

近几年来，许多人大批量建筑，抢建小产权房，数量十分庞大。从建房者到购房者，牵扯面十分的广，牵涉的利益主体范围及涉及人员众多。如果要求小产权房停建和停售，牵扯范围广，容易引起社会群体性事件，且难以彻底执行。在XX打击和百姓住房问题及现有房价问题上的矛盾十分尖锐。如何解决缓和的小产权房的问题有利于促进社会的经济发展，更好的解决住房问题，健全房地产市场秩序，促进社会和谐发展。

在研究了国外的房地产政策之后，发现国外XX对房地产价格有这严格的把控制度，完善的法律制度保障，严格的行业内部人员从业制度。房地产的发展勇当严格保障和管控。XX可以选择直接对房地产进行投资，增建保障性住房，保障人民的基本住房。

回看我国的房地产，虚高的房价导致的房地产泡沫，缺乏法律保障的小产权房，是法律对房地产方面的涉及不够全面。人们的住房问题无法得到更好的解决，这会严重影响着我国的社会主义现代化的进程。

1.2研究的基本内容与研究方法

小产权房的问题究其根本就是我国的住房问题的体现。小产权房的出现和我国现有的住房紧张问题密切相关。对我国的国家政策和市场的发展的研究也十分的重要。不仅要从国家的维度去看小产权房的问题，更要从基层阶级的眼光去看小产权房的问题。

　　1.2.1研究的基本内容

本文研究我国的小产权房的发展现状及环境，研究小产权房在未来的可能发展前景及存在的法律问题。借助研究探讨我国现存的房地产现状及居民住房问题。提出有效的小产权房法律问题的完善建议。研究国外的房地产发展状况以及法律政策，研究国外的国家性质到经济政策及社会保障制度方面，从中思考小产权房的发展发现及借鉴其合理且符合国家性质的法律完善方向。

　1.2.2研究方法

从我国的国家性质，土地制度，我国的农村集体土地所有制等国家政策去探讨小产权房的性质及法律关系。结合我国的房地产现状及城市人民住房问题等角度思考国家XX的保障性质住房的建设及小产权房的发展未来。结合小产权房的发展现状及人们购房心态完善小产权房的相关法律法规。从现有的房地产结构及发展前景给小产权房的发章前景做一个定位。

从以上角度研究小产权房能否合法化、研究我国房地产方面的法律缺陷、制度问题，以及对我国小产权房的法律规制问题提出可供参考的建议。

本文从我国现有的房地产现状及住房问题探讨小产权房的存在及发展的可能性，提出小产权房现存的法律问题，再结合国外的房地产政策及房地产经济发展提出适合我国的解决方案，最后提出合理解决小产权房法律问题的建议。

此外，还可以了解各国的房地产发展状况，研究各国的房地产发展历史，认识到国外房地产与我国房地产发展运行的不同之处，了解国外房地产的不同政策。了解国外或国内学者对国外房地产的研究以及看法，认识和了解房地产不同的发展历史。结合国情分析各种制度的利弊，从不同的角度为我国的房地产发展的完善作出合适的建议。

　第二章：我国小产权房的现状分析

随着城市化进程的加快，小产权房的增加速度也在不断上升。推动着小产权房的飞速发展，其背后因素都只有利益两个字。城市化的扩大，使得原本属于农村的地方逐渐发展起来，成为城市的郊区甚是是另外一个城市中心。房地产价格依旧高昂，性价比不高，人们住房问题无法解决；国家征收土地赔偿的合理性等等…这些因素都在推动着小产权房发展。

　　2.1房地产市场价格虚高推动小产权房的发展

一直以来我国的房价就呈现出虚高的状态，房地产泡沫越来越明显，在北上广深等的大城市里，几万一平方米的房子遍地皆是，倘若是地段要好一点的房子甚至上到几十万一平甚至上百万一平米。即使是在国家的政策的调控下，也没有很好的阻止房价的上升。现存的房地产开发商数量众多，商人们能够在房地产方面获得巨大的利润，纷纷加入该行业。但是经济实力和市场竞争等方面的对比仍有差距。房地产的开发和交易行为没有得到法律的良好规范和指导。

随着经济的发展，开发商的成本也在不断地上升，原材料涨价，劳动了工资提高，员工的社会保障落实到位。且开发周期长，开发商追求资本的回笼，这一方面也往往推得房价始终维持在一个虚高的位置。且收入也是影响着消费的一个重要因素，据数据研究统计得出，房地产的需求与收入水平呈正相关的关系。

城市化的加速发展让城市聚集着最优质的的资源，城市的医疗，教育，保障等方面越来越好，很多大城市的发展条件更好，也吸引着众多的人才前往发展。这就导致城市的住房更加受欢迎，存在着大量的市场也是催使房地产的价格居高不下的原因。中国的房地产还存在着“炒房”现象，更是国家XX多次颁发政策也无法根除的恶习。很多炒房者囤积着大量的住房，再将住房高价售出，赚取差价，牟取暴利。更是让房地产价格推到一个难以撼动的位置。

　2.2制度因素

我国一直存在着原有的政策制度与现社会发展状况不相协调的情况。进入二十世纪以来，我国的经济进入高速发展的状态。出现了很多的新的事物，也会出现许多新的难题。国家制度政策也要紧跟社会发展的趋向，做出合适的调整，才能推动社会主义现代化的进程。

　2.2.1土地制度的落后推动小产权房的发展

在《土地管理实施条例》当中对国有土地进行了明确的划分。我国实行二元土地制度，即集体所有和国家所有。集体所有的土地不能直接进入市场流通，只能由XX征收土地转化为国有土地之后才可以进行交易。虽然有法律规定国家征收土地必须是为了公共的利益，但是实际上国家征收土地的理由众多，比如城市的扩建及住宅的建设、房地产开发、商业楼建筑等都需要通过国家征收土地使得土地流转。另一方面国家XX将征收的土地高价卖给开发商，从中获取利益，对被征收者的补偿又过于偏低。农民失去土地，失去农村生活的劳动基础，且得到的补贴远没有销售小产权房的收益高。在这种剧烈的反差的情况下，更多的农民开始在集体的土地上建筑房子进行出售，从而获得更大的利益。小产权房的土地无需经过拍卖等流转流程，成本较商品房低，所以比商品房价格更加低廉，更收消费者的青睐。小产权房的增长速度飞快，牵连的利益面越广，是以无法对小产权房进行“一刀切”，必须要加以合理的引导和完善相关的法律法规，使得小产权房得到更合理的规范管理。

　2.2.2住房制度不完善推动小产权房的发展

目前，我国的住房保障制度有三部分构成，即住房公积金制度、廉价房制度和经济适用房制度。虽然还是有一定的制度在进行着保障，但是保障的范围极小，仅适用于XX和事业单位等工薪阶层，对于很多外来务农，且工资低下的人群并不适用。而且住房保障制度也仍然在实行的阶段，并没有落实并惠及广大急需住房的人群。XX在公共住房领域投入严重不足，制度保障和实施规范不够完善，而且很多城市的住房保障制度存在着排外现象，排斥外来人口，存在着显著的社会不公。现在的受教育人群越来越广，许多的学子毕业之后都会选择留在城市工作，我国的城市进程依然呈现高发展的状态，城市人口增加，城市的住房问题急需解决。一个城市留住人才和解决人们的住房问题的矛盾十分尖锐。XX无法很好地解决人们的住房问题，在面对着现在水涨船高的房地产价格，价格相对较低的小产权房更收人们青睐。房地产的价格在限购令、限贷等政策下无法缓和，也促使着小产权房拥有着巨大的市场需求。

　2.3传统文化对小产权房发展的影响

我国自古以来，一直都是农耕文明，农民拥有土地代表着生活上的吃喝不成问题。在那个颠沛流离的是时代中，算是有所居所，能够自给自足，在那个时代生存。自古以来，人们对房屋就有一种执着的追求。由于中国的传统文化的影响，现代的中国人对于“安家”有这很深刻的追求，这也使得中国人对房屋的渴望度加重。只要能够自给自足，人们都会用尽力去拥有自己的一套房子。借钱贷款购买房地产，过上很长一段时间的“房奴”生活。房子已经成为了是中国人的执着，更是“婚姻交易”的加分点。但是现在的房价格越涨越高，对于普通人来说是一项非常沉重的负担。所以相对于商品房价格更低的小产权房就成了热销品。所以很多购房者宁愿冒着巨大的法律风险而进行选择。随着城市化的过快发展导致城市中出现了许多的城中村，这些城中村靠近城市中心，拥有了更好的地理位置，且相对于同等地段的商品房价格更加低廉，让更多人选择这样的小产权房。小产权房发展到现阶段，数量众多，涉及的人员、经济数额巨大。人们怀揣着法不责众的心理不断试探，同时也对小产权房的合法化报以期待。小产权房的问题波及到了城市社会进程以及商品房市场的健康发展，小产权房问题急需解决。

　　第三章：我国小产权房存在的问题

小产权房是无法取得产权证明的。小产权房根本的性质是在集体经济组织集体土地上建筑的房子。村民只能使用，没有所有权。而村民将这样的房子卖给集体经济组织以外的人的行为更是不受法律保护的。但因为利益所驱，越来越多的小产权房出现，其中存在的法律隐患越来越严重，而小产权房的进入市场，更是严重的侵扰了房地产的市场。

　3.1小产权房所存在的法律隐患

在市场的大环境下存在着小产权房交易的现象，且交易十分数量庞大。在这其中的法律隐患众多，如交易后的使用权的保障，交付前的房屋保障，违建拆除后的自身利益，等等存在的的法律问题。

　3.1.1交易不合法，无法律保障

由于小产权房的产生的原因及其本身的性质，小产权房是集体所有人在其集体所有的宅基地上所建筑的房子，没有土地所有权，属于集体所有。在集体土地上建筑的房子村民对此只有使用权，集体经济组织外的村民无法购买。这样的房子因为没有拥有土地的所有权，国家房产部门不予给予产权证。小产权房的交易也无法得到法律的保护。即便是双方签订了交易合同，也不具有法律的效力，只是由个人的契约精神来维持，一旦出现利益纠纷，这样的合同也是作无效合同进行处理的。购买者承担着巨大的风险，自身的利益无法得到法律的保障。

　3.1.2交付前的房屋无法得到法律保障

现阶段的小产权房发展迅速，在市场方面也有效仿房地产的经营模式所存在。很多小产权房在还没有建好就开始销售，等到房子建好之后才逐渐交房。但是在这个时间差当中，如果出现了例如违建拆除，一房二卖，实物与合同存在差距等等问题，消费者难以维护自身的利益。而且小产权房原身是农民自居房，建筑时不需要在房管部门备案，建筑过程也不受XX的监管。一旦出现了质量问题，或者是公共设施乱收费问题，难以寻找救助的途径。甚至房屋建筑过程出现了资金问题或者手续问题成为了烂尾楼时，难以得到法律的有效保障。如果出现这些情况，不仅对人们的财产权造成巨大的影响，对国家的市场秩序也会产生一定的消极影响。

　3.2小产权房对房地产市场的影响

据现有的数据显示，小产权房占据我国住房的三分之一，小产权房这一时代畸形的产物每年还在以一个巨大的数字在不断地增长。能够促进这一产物的诞生时基于市场上巨大的需求。这种在法律上没有保障，且在法律层面上不允许交易的产物却在给现有的房地产市场造成重大的冲击。小产权房以其自身价格较低的特点在房屋市场上占据着无可披靡的地位。人们在购房的时候，对小产权房的价格的接受更为友好。对商品房市场造成着一定的影响，减少商品房的交易，同时也在影响着房地产的价格。在巨大的市场需求下，小产权房的价格也在不断上升，利益的驱使也使得小产权房的发展变本加厉。这一不断循环推动的行为不断地冲击着我国的房地产市场，让原本就居高不下的房地产市场价格动荡不已，国家政策难以推动和协调，使得很多的购房者的负担十分的沉重。

　3.3小产权房交易对我国土地制度冲击

我国现行二元土地制度。据宪法规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有，城市土地属于国家所有。这就导致了同样是在土地上的建筑物，有一些地方却无法取得合法产权证的现象。倘若要取的土地的合法使用权，需要通过“招拍挂”等方式购买具有一定年限的国有土地，才能获得土地的使用权，农民集体土地是无法直接进入市场的，需要国家征收转为国有土地之后才可以流转，其中所产生的差额巨大。所以许多集体土地的农民在自家的自留土地上建筑小产权房并出售，从中获取巨大的收益。或者不经过国家的征收拍卖，直接将土地出售给非集体经济组织的成员，从中获取巨大的利益。我国实行地随房走的原则，在小产权房的交易过程中，集体土地“被迫”变相进入交易市场，对我国的二元土地制度带来一定的冲击。使得原本需要经过国家征收才能进入市场的土地，大量进入市场。国家队土地的控制力下降，由此产生的矛盾也会大量产生。虽然在法律上，并不承认这种交易合同，也不保障其中的合法权益。但是小产权房的交易额不断增加，使得更多的人们冒着巨大的风险投入小产权房，涉及的人员越来越广，牵扯到的人民利益的数额巨大，严重影响着我国的土地制度。

　　第四章：我国小产权房制度完善的建议

小产权房很大程度上反映了中低收入者的高压生活状态，如何处理小产权房的问题，应该从最根本的原因入手。如何解决城市住房问题，减少人们对住房问题的恐慌，以及土地征收的补偿方式如何惠及农民的未来生活，小产权房的兴建和购买是否与普法力度不足有关。不仅要从我国的基本民情入手去解决，同时要应当参考国外成熟的法律制度，从多角度去思考如何更好地处理小产权房的问题。

　4.1降低小产权房法律隐患

现在的小产权房存在着大量的法律问题。小产权房的交易合法问题亟需解决。更要加强对小产权房建筑、销售，以及其后物业问题的监管。完善小产权房的管理措施，健康小产权房的交易环境。

　4.1.1普及法律，提高人们维权意识

小产权房大量存在的根本原因，有很大一部分是因为民众的法律意识不高。不能够正确的认识到小产权房的出售行为是不合法的，不能够意识到违建抢建行为的违法性质。也因为民众的法律意识不高，在购买小产权房的过程中受到侵犯时，无法很好地争取法律的保护。法律如空气一般存在我们生活当中的方方面面，规范着我们的行为，也在保护着我们的合法权益。法律在构建社会秩序中起着主要的作用，同时也在保证着社会的健康发展。随着现阶段的中国社会经济发展越来越迅猛，民众的法治观念也应当相对的加强。只有做好普法的工作，让更多人学习到了解到法律的知识，从而更好地利用法律武器来保护自己的合法权益，也能够更加清楚的认识到拿些行为的作为和不作为的违法性质。落实普法的工作，需要国家加强宣传，在一些特殊的时间节点利用电视、广播、报纸等方式进行宣传，加大普法的力度。还可以定期划分区域举行法律知识竞答，提高人们对法律学习的兴趣，主动地了解法律。让法律走进课堂。可以将一些法律小知识写进学生的课本当中，用一个形象风趣的故事去普及法律，让青少年们从小树立法律的意识。同时要完善普法制度，做好普法的规划，将普法工作落实到每个XX单位，认真完成每个普法目标。杜绝“口头工作”。做好法律的宣传和普及工作，让更多的人具有法律意识，用正确的法律行为去做好生活当做的每一件事，减少人们因为缺少法律的意识而无法很好维护自身权益的事情发生，也可以在一定的程度上减少稳定社会秩序。

　4.1.2加强对小产权房的监管

现有的小产权房大多数是以自居房的形式建筑的，因为城市化的迅猛发展改为小产权房出售。其建筑过程无人监管，无法确定该建筑是否符合居住要求，是否出现“豆腐渣”工程。对于出现的小产权房，应该严格小产权房的建筑条件，要求建筑的小产权房竣工时要请专业人员进行竣工验收，符合标准的才可以进行销售。完善小产权房的管理规范，保障小产权房的质量，以及交易环境。要求建筑小产权房的主体要提供一定的资产证明，防止在建房屋因为资产周转问题而变成“烂尾楼”，损害购买者的利益。小产权房的物业应当受到小产权房的所有住户监督，住户有权要求物业就损害住户的行为进行道歉、赔偿，甚至有权更换物业。不能因为小产权房没有取得房地产权，就无视这部分人员的合法权益，完善小产权房的管理规范，保护现在小产权房的权益人的合法权利，减少小产权房的法律隐患。

　4.2减少小产权房对房地产市场的影响

小产权房对房地产造成影响很大程度上是挤压了房地产的交易空间。减少小产权房的交易，增加国家的保障性住房，可以很好地释放房地产的交易空间。同时，加强对房地产的交易环境的监管，严格控制好房地产价格的浮动区间，落实“限购令”等稳定房价的政策，减少炒房现象的出现。

　4.1.1扩大住房保障范围

现在的住房保障体系法律不够完善，无法很好地惠及需要住房保障的中低收入人群。这样的住房数量不够多，且以“只售不租”的房屋占大比例。这种形式的保障住房不仅使得XX承担的支出巨大，而且住房变得不灵活。中低收入者是具有流动性的，人员随时发生变动，出售的房子已经不再属于XX所掌控的住房，无法协调给新增的符合救助的人群。在这方面的人员流动和变化有一定的必要性的统计，要随人员变化调整保障人群。

增加廉租房、公共租赁房的比重，可以为更多有需要的人员提供住房保障。完善住房保障体系的法律法规，促进住房保障工作的落实，可以为推进住房保障建设提供强有力的支持。细分住房保障体系的职能分工，让保障性住房工作落实到位。建立住房保障体系的监督机构，提高XX机关的工作效率。

能够申请到保障性住房的人群十分有限，很多外出务农的中低收入者工无法申请该类保障性性质的住房。受惠及的人群较少，条件较为严苛，保障性质住房不能发挥更好的作用。要优化法律法规，将城市外来的中低收入者的住房保障问题纳入住房保障的考虑范围，增加保障性住房的惠及力度，解决跟多城市人员的住房问题，解决城市住房问题。

　4.1.2增加保障楼房

增加XX资金的投入，解决住房保障项目资金短缺的问题，也可以与各大房地产商合作，优化土地资源，在各大房地产中建设保障性住房。另一方面XX也可以收购一些小产权房作为保障性质用房，可以减少土地的不规范流转现象，也可以减少XX对保障性住房的开发。有效减缓XX资金压力，合理利用有限资金建设落实更多的保障性住房。

解决更多人的住房问题，缓解城市住房问题压力，在一定程度上能够遏制小产权房的进一步发展。

　4.1.3稳定房地产价格

房地产市场受到影响，很大一部分的原因是因为小产权房更为物有所值。房地产的经济泡沫不断上升，炒房人群只增不减，许多人现有的经济状况无法承受房地产的价格，很多人因为购房贷款，一辈子走上了房奴的道路。我国的小康之路有名无实。XX应该落实“限购令”政策，提高商品利用率，较少炒房现象，稳定房地产价格。国家加强对房地产的宏观调控，遏制房地产价格虚高，稳定房地产价格。银行可以对第一次购房者推出更为优惠的购房贷款政策，推动房地产市场的发展。减少房地产虚高价格对人们未来生活得质量打压，建设幸福中国。

　4.3减缓小产权房交易对我国土地制度的冲击

如何减缓小产权房交易对我国土地制度的冲击。应当明确土地的产权，使得土地产权的主体“具体化”，适当调整国家土地征收的补贴标准，减少农民对小产权房的修建。完善小产权房确认土地产权的法律制度，使得小产权房的产权完整。

　4.3.1明确土地产权

在集体土地上建筑的房屋仅有使用权，而不能将这些房屋出售给集体经济以外的人。集体土地不能直接进入市场，需要由XXXX征收之后才可以进行交易。因为集体土地的权利主体是一个虚化的形象，要做到土地确权，首先要合理的确定好该主体的地位。要重视土地所有制的问题，紧跟社会的发展持续完善土地制度。合理准确的划分集体所有权当中的“主体”。

　　4.3.2土地征收的补偿应当贴切社会发展

合理的保障农民享有的各项权益。同时要摆正XX和集体经济组织之间的地位。XX在征收土地的时候，要减少土地流转之间的差距，给予被征收者合理的土地补偿。完善土地征收相关的法律法规，给予良好的法律支持。在土地征收的过程中要始终贯彻落实等价有偿、平等自愿的原则。同时也要丰富土地征收的的补偿方式。例如给予一定面积的自住房、或着拥有一定比列的股份。从而保护农民的合法权益。减少农民因为缺少在农村安身立命的土地而造成的方方面面的损失。同时也使得土地的流转处于一个平稳的状态，逐步减少商品房和小产权房在市场流转之中呈现的间隔差距。

4.3.3小产权房产权问题的解决方式

现存的小产权房的数量仍是一个庞大的数目，在解决的方式上不可能做到一刀切，这其中牵扯着众多民众的利益，损害的利益不计其数。但是要解决小产权房的问题，仍然要从小产权房的交易合法化方面入手。在现在的《合同法》的相关规定，小产权房的交易属于合同无效的情形，所以在法律的层面上得不到法律的保护。对于这方面的解决方法，建议让已经建成的和已经出售的小产权房补缴相关的税费、土地出让金，从而获得该小产权房的确权，使得小产权房获得房屋出售的权利，也使得买卖合同具有合法性，买卖合同获得法律的保护。

　4.4外国房地产政策的启发

许多欧X家的社会发展进程较快，法律方面的发展也较为完善。对房地产方面的法律规划也有许多可以参考的地方。在结合我国的社会性质和社会发展进程，提出适合我国国家性质的建议。

　4.4.1X的房地产政策启发

X自建国以来，一直十分注重法律的发展，经济法律的发展有着一定的参考作用。在房地产调控方面也有不一样的手段。X的经济体制发展较为完善，房地产市场经济发展也比较成熟。X对房地产的税收制度十分的严格，针对不同的区域制定了不同的税收制度，而且对于不同收入的人群也制定了不一样的税收。对中低收入的人制定了相对优惠的购房政策，使得更多的国民可以买的起房，而且有效的打击了房地产的经济泡沫。

从X的房地产税收政策中可以启发我国的房地产税收政策，针对第一次买房和中低收入者是否可以指定相对优惠的购房政策，房贷的利率和房贷的条件可以相对放宽，让更多的中低收入者可以实现买房的目标，同时也减轻中低收入者房贷的压力，释放中低收入者的收入余额，也在一定的程度上促进我国的经济市场。相对于已经多次购房的购房者可以相对提高购房税率，增加购房审核条件，减少人们囤房炒房的行为。从而促使房地产价格符合本身价值，抑制房地产泡沫现象。同时要加强国家对房地产市场的调控，完善我国的房地产税收制度，加大对房地产市场的控制力度，让我国的房地产价格处于平衡稳健状态。

　4.4.2德国的房地产政策启发

租售并举，居住与投资兼容的市场制度是德国房地产发展的特色。在德国，房屋的自住率只有40%，而房屋租赁具有很大的市场。德国XX在租赁房屋方面的法律十分完善，不仅XX对出租房的开发商有减免征税和补贴的福利，而且德国的银行还会给予一定的免息贷款支持。德国的租房市场，十分的强调保护租户的合法权益，要求租赁合同的内容明确，表述清楚。对租房的保护有严谨的法律支持。德国禁止房屋的二次出租，对于二租房的现象进行取缔。

相对于的德国的租赁市场，我国的租赁市场较为混乱，且没有系统的法律法规进行调整。对于我国的中低收入者来说，租房无疑是一个较好的选择。但是我国的“二手房东”、“虚标价格”情况十分严重。各大租房平台鱼龙混杂，广告不实、虚假房源，比比皆是。要发展我国的租房市场，首先要完善我国的房屋租赁的相关法律，严格审核各大平台的房源，并且建立一定的监督机构。对于虚假广告、虚假房源的现象进行取缔。对每个区域的租房价格进行调控，严禁哄抬价格的现象出现。做好对房屋租赁市场的监控，扩大房屋租赁市场。缓解城市居民住房问题，可以有效地小产权房市场。

第五章：总结

小产权房问题的解决，最关键的还是我国的住房紧张的问题。落实和完善好我国的住房保障体系，增加保障性住房的数量，缓解我国住房问题是现阶段减缓小产权房发展的关键。妥善的解决小产权房的问题，完善小产权房管理规范制度。有利于推动着我国的社会进程，也推动了我国的经济市场的发展。小产权房的问题难以做到一刀切，需要利用多种手段和方式去减少这种灰色地带的房子的存在。只有法律紧跟社会发展的脚步，才能更好的保障人们的合法权利。

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致谢

在大学里度过了四年紧张学习的时光，系统的学习了法律的知识。感谢各位专业老师对我的循循教导，也十分敬佩各位老师的学识。在大学里不仅学习到了各种知识，也学习到了很多做人做事的的道理。在大学里还结识道一群可爱的同学，带给了我许多的温暖和快乐。往后各奔前程，前程似锦。感谢我的论文指导老师，直写论文的过程中对我的指导和指引。