城市商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范 —以广州为例

摘要：随着我国房地产行业的兴盛以及居民购房热情的上涨，商业银行对个人进行住房抵押贷款的业务节节攀升，然而就当前国内商业银行开展个人住房抵押贷款的真实情况看来，该业务的风险也随之增加。本文深入研究商业银行个人住房抵押贷款的风险，从系统性风与非系统性角度出发，以广州市A商业银行N分行为研究对象，深入分析该行在个人住房抵押贷款中存在的风险及成因，并提出一系列可行性的防范对策，以期保障广州市A商业银行N分行的信贷资金安全，促进我国银行金融业务的健康发展。

关键词：商业银行；个人抵押贷款；风险；成因；防范

第1章绪论

　　1.1研究内容背景及意义

1.1.1研究内容背景

随着我国经济的不断上行快速发展，我国商品住房的市场需求也随之不断增加，因此目前我国的房地产金融行业得到了长足的快速发展，相应的，商业银行针对住房开展的个人贷款业务订单量逐年攀升。迄今为止，我国个人住房贷款的年限最长可申请15年之久，由于时间跨度过大，无论是对于个人的还款能力而言，还是银行的收款业务而言，都是较大的挑战。尤其是经济不景气的时期，借款人可能由于事业、破产等因素影响，导致失去还款能力，从而出现违约行为，那么商业银行可能就会被迫面临着贷款风险。如果借款人违约情况过多，甚至会对社会稳定造成破坏。日本就是前车之鉴，由于上世纪九十年代，日本房价居高不下导致经济泡沫，无数借款人失去还款能力，导致无数商业银行破产，由此引发整个社会的经济危机。同样的，本世纪X也发生过类似情况，就是著名的X次级贷危机。这两起经济危机都是由住房贷款所造成的的，对人民的生活以及社会的稳定造成了难以想象的破坏。基于这些前车之鉴，中国应当引以为戒。尽管，当前由于我国的大型商业银行的个人住房贷款按揭贷款的坏账率比较低,贷款人的安全性也比较高。但这些前人的经验教训确实告诉我们不能就此放松警惕，应该对警惕其潜在的风险，防范于未然。

1.1.2研究意义

1.1.2.1理论意义

笔者发现，我国关于商业银行的个人住房抵押贷款风险的研究相对较少，进行案例分析的研究更是少之又少，因此本文以广州Ａ银行Ｎ分行为研究对象，具体分析其存在的风险以及对策，能够补充这一学术领域的空白，为我国商业银行个人住房按揭贷款的风险及控制的提供理论与学术支持。

1.1.2.2现实意义

本论文在研究商业银行个人住房按揭贷款的风险的基础上，分析其成因，并根据其成因提出相应的防范措施，从根源上进行防范，做到有效控制风险，可以为我国商业银行的个人住房按揭贷款风险方法提供有效借鉴,保障我国商业银行的贷款业务长远发展，保证我国社会经济的稳定。

　1.2国内外研究现状

Gauk（2018）主要研究商业银行的个人贷款按揭业务中的主动违约措施，他认为当客户投资的房地产的价格比贷款价值要低，那么由于投资失败所造成的违约现象合情合理。

Tean与Alan（2016）等人研究表明，个人住房抵押借款人的是否愿意还款与房地产行业环境息息相关，相比商业银行承担的承担的风险，房地产企业存在的风险更大。如果经济上行，房价上涨，那么房屋投资者获得的收益比贷款利息要高，借款人是不会存在违约行为。反之，如果经济低迷，房价降低，投资的收益小于贷款利息时，那么借款人就有可能发生违约行为。

蒋卓妮（2016）通过研究，表示商业银行的个人住房贷款会产生风险，归根究底在房价的上下波动。她认为，商业银行应当建立有效的房地产市场预警制度，增强对于房地产行业形式预判能力，从而完善防范风险的制度。

仇大勇（2019）针对商业银行的个人住房贷款，并提出以下几点风险管控防范措施提供建议：一是加快建立房贷调控长效机制，加强对大型商业投资银行的市场监管；二是制定完善房贷相关金融法律法规，推动金融业务模式创新，降低房贷贷款风险。三是深入开展住房信贷业务市场化制度改革。

　　1.3主要研究内容与方法

1.3.1主要研究内容

第1章节研究我国城市商业投资银行办理个人住房房产按揭贷款风险，表示风险总共分析可以划分为具体系统性风险分析以及非具体性系统性风险分析；

第2章节是以广州商业银行A支分行为主要研究对象，探寻我国A支行可能存在的办理个人住房房贷抵押按揭贷款风险；

第3章节基于第2章节的基础上，重点分析A支行的贷款风险成因；

第4章节主要提出如何正确防范我国A支行可能存在的办理个人住房按揭贷款风险的防控策略；

第5章节总结全文的研究成果。

1.3.2研究方法

1.3.2.1文献研究法

通过知网、维普等学术网站，查找有关于商业银行个人住房按揭贷款风险的学术资料，总结学各学者的理论与观点，深入的分析了解我国商业银行办理个人住房按揭贷款的主要风险种类、风险产生成因以及有效的风险防范措施，为本文的主要研究结论提供现实参考与重要理论依据支持，相应提出有针对性、指导性的学术研究方向，制定研究框架，为论文提供完整的行文思路。

1.3.2.2案例分析法

本文以广州Ａ银行Ｎ分行为研究对象，重点分析N分行的个人住房按揭贷款风险，分析其成因，从而提出一些列可行性的防范策略，为研究提供现实价值。

　第2章我国商业银行个人住房按揭贷款风险分析

　　2.1系统性风险分析

2.1.1政策性风险

中国的经济改革其实是一场由地方XX部门掀起的自上而下的改革。任何行业的兴衰都与国家的经济政策有着直接联系。可以说，XX的决策能够影响到一个行业的发展前景。房地产行业也不例外，中国房地产行业受途低政策、经济政策、金融政策影响甚远。如果国家调整房地产行业税收，改变银行信贷制度，调整土地政策，那么房地产行业就会受到限制，相应的，商业银行的个人住房按揭贷款业务，就会存在很多政策性风险。

2.1.2宏观经济风险

宏观经济风险，主要是指由于当前社会宏观经济低迷，人民面临失业，入不敷出，从而丧失还款能力，最后形成的违约风险。众所周知，个人住房抵押贷款的违约率与社会宏观经济运行形势息息相关，如果社会经济整体表现良好，人民收入增加，那么借款人有充足的还款能力，相应的违约行为就会减少。反之，如果社会经济低迷，行业发展倒退，人民失去工作，收入来源减少，那么其还款能力就会降低，只能被迫发生违约行为。

2.1.3房地产价格波动风险

受市场经济影响，房地产行业的发展受多种因素干扰。例如市场的需求关系，政策变化以及居民收入等，这些因素的影响最终会反映到房价上。近几年，我国人均收入不断增加，对房子的需求也相应增加，XX也支持当地产行业开发，由此导致房价不断攀升，基于利益需求，大量的资本进入到房地产行业，导致房地产价格步步攀升，一户家庭可能掏干净四个人的口袋，才能买上一套房产。同时房地产行业通过贷款的方式将风险转移到商业银行，如果借款人大批量还不上贷款，那么商业银行就会承担巨大的风险。从日本与X的经济危机，我们可以看出，风险的成因主要在于商业银行的贷款审核机制不完善以及相关的法律制度不健全，导致商业银行的贷款业务不能受到完善的法律保护。例如，中国最高人民法院发布的《民事执行中货物的分配和冻结办法》规定：“法院可以查封被执行人及其受扶养人生活所必需的财产，但不得出卖，“条例阻止了抵押贷款法的实施和担保的解除，这代表着商业银行作为债权人，却得不到有效的法律担保。同时，受商品房担保制度影响，房地产企业即使没有盖好房子，只要获得商品房预售许可证之后，便能对市场进行提前预售。在此政策影响下，许多资金薄弱的房地产开发商，通过预售来邀约客户看户型卖房。最后再开发的过程中，可能会出现开发商资金链断裂等问题，导致“假按揭”的情况出现，损害借款人以及商业银行的利益。

2.2银行风险分析

银行面临的风险多种多样，按照源头划分，总共可分为借款人信用风险、开发商信用风险、银行贷款风险这三类。

2.2.1借款人风险

2.2.1.1借款人的信用风险

借款人的信用风险是指银行面临接借出去的贷款以及利息无法及时回收，亦或是借款人超出还款时限，贷款而无法顺利收回的风险。该风险的表现为借款人收入不足以支付贷款金额与利息，尤其是当前的借款合同，无法对借款人的行为进行有效的法律约束，且对于抵押担保的事物也难以实施。其中，最为突出的便是借款人信用风险，一旦房地产行业情况变动，房价降低，房子的实际投资价值低于贷款价值，那么借款人就会出现心里不平衡的情况，从而抗拒还款。例如，我们假设一套房子的市场价格为200万元，贷款比例是百分50%，贷款十年，投资者的购房成本为249万元，经过市场变动，这套房产的房价市值已达到400万元，是原先的2倍，那么借款人收益151万元，完全有能力承担还款，反之，如果房价下降幅度过大，最后市值仅为100万元，那么借款人实际亏损149完全，借款人无法承担还款，可能出现违约情况，从而造成个人按揭贷款的风险。

2.2.1.2偿还能力的风险

随着时代的发展，已经分期付款方式的兴起，超前消费观念越来越为年轻人所接受。年轻人成为房地产的主要购买人群。年轻人看好自身的未来发展，认为有能力偿还未来消费，因此他们愿意贷款购买房产，同时认为中国的房地产还有很大的发展空间，，因此他们愿意贷款购买房产，他们在房地产“保值增值”的氛围中追随市场。然而每个行业的成长空间是有限的，中国的房地产已经增速了十年，客观而言，这个增长速度不可能长期保持。只要社会经济增速减慢，就会影响到人们的收入，从而对降低人们的还款能力。抵押贷款的借款期限一般较长，最长可达年。在如此长的小额借款期内，社会主义经济发展环境或其个人工作、家庭、健康等各种因素经常发生变化，导致借款人逾期或无法继续偿还购房贷款。另外，由于居民申请的贷款数量较多，数目较小。因此，商业银行在进行审查核算时，难以对借款人的实际收入、资产负债、偿债能力进行一个全面、真实的的评估实际收入、抵押贷款期限一般较长，最长为年。在此期间，借款人未来的收入状况非常不确定。商业银行很难理解借款人还款能力随时间的变化。

2.2.1.3借款人还款意愿风险

还款意愿是主要指反映借款人对是否可以及时还贷的主观要求态度，主要功能表现为面对借款人轻易相信期瞒诈骗或与他人恶意存在串通行为、欺骗性向他人借钱躲避债务等。一般在“假按揭”商品贷款交易业务中，不可能出现有真实的客户购买商品的行为。借款人不是本次贷款业务的实际资金消费者，没有还款负担能力。例如，贷款尚未到期时，借款人往往通过采用各种借口和理由不按时还款，如住房开发商出现资金短缺时，往往采取不正当的诈骗手段比如诱骗银行员工或其他银行工作人员签订虚假个人购房贷款合同，从中非法套取巨额资金挪用银行信贷，开发商无法为员工代为偿还贷款资金和利息。例如，贷款合同到期时，开发商无法及时偿还到期贷款。当银行给借款人打电话进行分期催款的时候，借款人常常表示自己是在住房开发商的故意欺骗下，签订的购房分期贷款合同，选择分期付款这项业务，也并非是自己原来的意思，所以个人拒绝偿还这笔贷款。

2.2.2开发商的风险

2.2.2.1开发商的信用风险

开发商信用风险是指开发商由于缺乏对资金的抵抗力或流动性的约束，为了保证自身的正常经营或其他资金需求，他们利用房产开发和申请抵押、银行审查门槛低的特点，通过向申请人提供虚假信息、出具虚假支付证明等方式，对“假允许抵押”进行管理，变相提高房价与金额，从而套取银行资金，甚至有些开放商，钻监管的漏洞，利用预售合同，将同一套房子卖给不同的消费者，极大的损害了消费者及商业银行的权益。

2.2.2.2开发楼盘的开发质量及“烂尾”风险

“烂尾”风险指开发商开发的房产因质量问题或无法将房屋交付给购房人而拒绝支付贷款资金和利息的风险，与二手按揭贷款相比，现行的房屋预售制度存在诸多潜在风险在中国被广泛使用的开发商。主要表现为，由于商品房销售主要是在项目竣工前进行，开发商通过预售获得了全部的房屋销售资金，开发质量失去了必要的制约因素，一些不成功的开发商会抓住机会，通过偷工减料的方式降低工程质量，使得消费者买到了不合规的商品房，损害了其经济利益，使得购房者对于房地产的信任度降低。另外部分开发商不重视商品房的配套设施，例如不给商品房安装消防设施，绿化设施，甚至故意不向施工团队支付工作，导致工期延误，购房者在规定的时间内收不了房。更为严重的是造成“烂尾”工程，导致可偿还性下降，贷款违约。

2.2.3银行自身的风险

2.2.3.1操作性风险

操作风险是指银行制定的操作流程中的漏洞或信贷人员的非法操作所造成的风险隐患。金融机构在为客户提供方便快捷的贷款服务时，过于依赖开发商对贷款审核的保障能力，押金的真实性和房价等相关手续的合理性，房地产市场的繁荣导致了某信贷人员的思维“重营销轻管理”，不认真核实贷款机构的评估结果，导致担保物贬值或失效。另外一些商业银行的信贷人员以权谋私，对没有通过贷款审核的客户，进行放款，才能形成了操作性风险。

2.2.3.2贷后管理风险

贷后管理风险指金融机构因贷后管理和工作手续不健全，无法有效控制贷款担保和资金使用，贷款发放后缺乏记录等因素造成的风险隐患，主要表现在对借款人动态、持续的财务状况和还款能力缺乏监督和评估，采取担保措施发放贷款后，房屋销售资金和开发商保证金账户资金没有得到有效监控，由于开发商或经纪机构滥用资金销售房屋，由于房屋质量不过关或者工程烂尾导致无法交付给客户，同时，商品抵押相关的工作得不到核实与落地。信用档案管理不规范。合同文本中有空白。重要的合同文件、凭证遗失、损坏，致使发生争议的债权得不到有效保障

　第3章个人住房按揭贷款风险分析——以广东市A商业银行N分行为例

　　3.1背景

广州市A商业银行成立于1998年，属于中国境内最早成立的商业银行之一。本文研究的广州市A商业银行N分行于2012年正式成立，正是广州市房地产行业加速发展的时期，为了迎合市场，加快战略转型，广州市A商业银行N分行调整了信贷业务结构，加大了个人贷款业务的营销力度。经过近几年的发展，个人住房贷款业务凭借着房地产市场的火爆得到了高速增长，其中个人住房按揭业务占据了较大比例。截止到2019，该行的个人住房贷款业务达到103亿元，相比2018年，增长65亿元，在同城金融业务排名中，位居前列。

　3.2 个人住房按揭贷款存在的风险

广州A商业银行N分行的个人住房按揭贷款逾期额逐年攀升,尽管2019年N分行通过抵押品拍卖、债务核销等方式降低以预期金额，然而依然对于N分行造成了一大部分损失。笔者通过调查发现,N分行贷款逾期的主要原因如下：

3.2.1信贷人员不按流程操作,贷前调查流于形式

在考核机制的影响下，受按揭贷款“低风险、稳定收益”的传统理念影响，信贷人员过分关注贷款规模，特别是在单笔房地产贷款的操作过程中，相信开发商有能力担保，降低客户选择门槛，贷前调查流于形式，或委托第三方完成贷前调查或代客户签订合同，致使通不过资产审核的客户，申请到了贷款，从而为日后的逾期风险，埋下了炸弹。

3.2.2重营销、轻管理”思想严重,贷后管理不到位

N分行的一些信贷人员，将资金发放给客户以后，未能进行有效的管理与审核。没有按照银行规定的任务，对客户购买的房产资质进行审查，同时未及时处理商品房抵押文件，使得N分行无法按照法律形式抵押权。另外，当前还存在一些，购房者通过特殊途径获取房产证，然后凭借房产者四处借贷的情况。

3.2.3当地未建立完善的备案制度,对开发商的约束机制较弱

某房地产开发公司与市商业银行支行、支行就同一房地产开发签订了抵押贷款合作协议。开发商利用当地商品房预售合同登记制度不完善的漏洞，将同一套房产同时销售给多名客户，分别签订了多份《房屋买卖合同》，向银行非法套取资金。同时，N分行由于管理漏洞，未能及时了解无法“一房多卖”的销售情况，从而被不法者钻取了漏洞。

3.2.4内外勾结或疏于防范,导致“假按揭”业务出现

从风险控制的角度看，“假按揭”资产可分为“虚假抵押”和“真实抵押”，即借款人以伪造《房屋买卖合同》的名义向银行申请贷款购买转让房产，并为抵押房产提供担保。以这种方式借款的风险很低，借款人的信用和担保符合银行的要求，另一种是“假按揭”或“假抵押”，我们通常称之为“假按揭”。这样一来，借款风险就高了，而且借款人的身份、合同的签字等内容都是假的。一旦风险爆发，将产生广泛的影响和更大的损害，如今年1月，市商业银行某支行与开发商签订了房产独家抵押合同。开发商通过不正当手段获得了分行负责人和分行信贷员的信任。通过伪造买方信息、签订虚假的销售合同和贷款合同，获取大量银行信贷资金并用于其他用途，给银行造成了巨大损失。

3.2.5开发商所开发的楼盘出现“烂尾”风险

当地一家知名开发商与市商业银行三家分行签订了合作协议，三家支行共同为开发商开发的房地产购房者提供抵押贷款支持。地上建筑开发完成后，开发商可以出售并申请抵押贷款，并取得《土地使用权国家所有权证》、《土地规划许可证》、《建筑工程许可证》等“五证”，开发商在项目开发过程中，由于资金不足、预售款被挪用等原因，无法正常开工，导致工程烂尾，购房者收不到房，便丧失了还款意愿，从而出现拒绝还款的情况，另外还有一些借款人以商业银行监管不力为借口，进行投诉。

第4章商业银行个人住房按揭贷款风险的防范对策

　　4.1加强客户个人信用风险的防范

商业银行向客户批准贷款之前，应当严格遵守贷前调查制度，对借款人进行严格审核。信贷人员需要全面、彻底核实借款人的信贷情况、收入来源，审核其还款能力，通过现场调查和非现场调查，通过内部个人信用评级体系，对借款人及其家庭成员或共同借款人的信用状况进行全面分析和评估[10]。进行抵押贷款的过程中，商业银行应该派遣3名左右的员工与借款人进行沟通，并将全程的谈话进行记录，充分搜集借款人的所有资料，并对其资料进行二次审核。当资料审核通过以后，还需要向借款人询问商品房的面积、户型、地址、购房价格等信息，充分评估借款人购买行为的真实性，并通过借款人工作单位或营业场所的现场或电话查询，审核借款人的还款能力，及时更新借款人相关信息。

　4.2贷后管理中的风险防范措施

一是设立贷后监控机制，贷后管理人员应当检查借款人的账户，担保资产审查，以及利用第三方系统查询借款人的资金使用情况，清楚贷款资金是否有被用于房屋还款，从而有效避免借贷资金被滥用的情况出现。

二是建立信贷人员“一对一”指导制度，派专人对项目建设进度、开发商经营销售情况进行监控，及时报告销售停滞、客户投诉增多等异常情况，对高级领导层进展缓慢，并采取相应的举措，来保证银行信贷资金的安全性[10]。

三是建立完善的信贷风险预警机制，银行应当建立完善、高效的互联网信息系统，来设定信贷预警机制，对存在贷款风险项目，做到及时预警和处理，从而帮助银行提前采取措施，从而避免风险的出现。

　4.3加大对开发商的审查和监管

4.3.1做好开发商的准入,选准优质楼盘提供支持

商业银行在筛选合作伙伴的时候，应当建立相应的准入机制，加大对于开发商的审查和监管。选取资金实力雄厚、开发经验丰富、信用评价良好的开放商，与其合作。对于那些资金薄弱，经验缺乏，信用度较差的公司，剔除合作范畴，手续不全，杜绝“假按揭”的风险，同时，应当关注房地产开发手续完善、地址条件优越、盈利空间大的项目，并以有限主体为贷款提供支持

4.3.2做好对开发商及按揭项目的审查工作

通过现场调查、认证核查、第三方信用调查，自觉落实客户资质和房地产开发资质的正规性，跟踪开发商的贷款资金是否投入到项目建设中，核对土地使用权证书、土地规划许可证、建设工程规划许可证原件，核实开发楼相关开发手续齐全，项目施工许可证和建筑许可证[11]。

4.3.3完善商品房预售制度,加强预售商品房的监管

随着互联网技术的不断发展，为银行审查工作提供了便利。因此银行要利用信息技术，建立贷款监督体系，无论是房地产售前还是预售，都需要在网络上进行登记，从而保证信息的真实性与透明性。从而杜绝不良开发商利用房产信息不对称，进行一房多卖，侵犯银行与买家的合法权益。主管部门要变革房地产预售制度，规定开发项目通过验收之后，才能对外销售[12]。同时引导实力雄厚房地产企业入场，杜绝预售资金被随意滥用的情况出现。

　4.4“假按揭”贷款风险管理措施

4.4.1改革商品房预售制度,完善对预售商品房行为的管理

4.4.2拓宽房地产企业的融资渠道,降低商业银行信贷规模

尽管房地产市场已经经过很场一段时间的发展与完善，然而我国的房地产项目获取资金的渠道未得到有效扩展，存在融资渠道单一的问题，大多数开放商都是通过银行进行融资。而只有开发上将房屋顺利销售出去，才能偿还银行贷款，一旦开放商的房屋销售不出去，资金链断裂，就很容易造成“假按揭”问题的出现。因此，XX相关部门，应当帮助房地产企业拓宽融资渠道，引导投资机构投资房地产企业，降低商业银行房地产开发贷款比重。

4.4.3追加开发商提供全过程的连带责任保证

为了彻底解决“假按揭”贷款的问题，银行在与开发商签订的合作协议中，增加几项条例，明确规定开发商为借款人提供揭贷款的全额担保，并根据购房金额缴纳相应比例的保证金[13]。如果借款人延期还款次数超出规定的范围之外，则由开发商偿还。并且银行有权利扣除购房保证金，或者是要求开发商提供回购的担保。这样的举措可以分散银行的借贷风险，最大程度的保障银行信贷资金的安全。

4.5加强合作机构及按揭项目的准入与管理

4.5.1实行合作机构准入核准制

为了保证商业银行的合作伙伴的安全性，在合作之处，商业银行应当对其进行资金与信用进行审查和评估。只有一系列的审查程序，通过以后，才能与其建立个人住房信贷业务的合作关系。

4.5.2严格实行住房按揭贷款项目的准入管理

商业银行要对按揭项目进行严格审查,重点审查项目“五证”的真实性、项目资金的充足率和项目销售前景等情况[14]。

　第5章结论与展望

　　5.1结论

随着近年我国房地产开发行业的兴盛以及城镇居民个人购房贷款需求的不断增加，商业银行对利用个人进行住房抵押按揭贷款的相关业务节节走高攀升，然而就当前国内商业银行开展对个人住房抵押贷款的真实情况看来，该业务的风险也随之增加。本文深入研究商业银行个人住房抵押贷款的风险，从系统性风与非系统性角度出发，以广州市A商业银行N分行为研究对象，深入分析该行在个人住房抵押贷款中存在系统性风险、银行风险、个人住房按揭贷款风险，从而明确提出：通过加强微信客户端对个人信用披露风险的监督防范、贷后还款管理中的相关风险管理防范措施、加大对开发商的资格审查和监管、“假按揭”贷款风险管理防范措施、加强合作机构及个人按揭项目的市场准入与监督管理等一系列防范对策，以期保障广州市A商业银行N分行的信贷资金安全，促进我国银行金融业务的健康发展。

　5.2展望

随着房地产开发市场商品价格的不断上涨，近两年以来国家从严格限制个人投资性抵押住房市场需求、增加首套保障房资金供应、加强住房市场监管等多个方面对房地产业进行了全面价格调控。而调控效果开始逐步显现，随着城市开发商降价预期的不断强化增强，低收入群对于居住条件的持续改善等，短期内政策的适应房地产将对包括地方XX、开发商、商业银行和买家在内的各种相关行为体的行为产生重大影响。但从中长期来看，随着中国市场经济的持续快速发展，居民人均可支配收入的快速增长和现代化城市化建设进程的不断加快等因素，将有利于中国房地产市场的长期发展。首次购房需求和改善性购房需求也将对房地产业的可持续发展起到有力的支撑作用，可以预期，在很长一段时间内，民营房地产将继续发挥主融资渠道的作用。

致谢

时光荏苒，白驹过隙。在四年时间中，我度过人生中最难忘的一段时光里。在学校里我不仅学会了学科知识，明白了做人的道理，还掌握了无私奉献的精神与宽大的胸怀。

在即将毕业之际，我要给自己的学习生涯画下一个完美的句号。在彻底画下句号之前，我还要向学校交出最后一份满意的答卷——毕业论文。经过长达半年的打磨和修改。在今天，我的论文终于圆满完成。在这里，我要向我的导师表达我诚挚的谢意。黄小军导师对我的论文提出了宝贵的的建议，是他对我的论文进行了详细的指导，我感激黄小军导师对学生认真负责的精神，他是我做人的榜样。如果没有他毫不保留的奉献，我的论文将难以完成。

另外还要感谢我的同学及舍友，在我撰写论文过程中给予的帮助。大学四年，感恩有你们，陪我度过了青春岁月，让我在大学里享受到了最纯真美好的友情。

最后祝母校发展越来越好！

　参考文献

【1】高波,李言,李萌.住房抵押贷款与银行业风险分析–来自中国商业银行的经验证据[J].产业经济研究,2019(4):101-112.

【2】施磊.对我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范的探讨[J].现代营销：学苑版,2017(8):132-133.

【3】王兴铭.银行山东省分行个人住房贷款业务风险管理研究[D].2017.湖北大学

【4】田亚萍,陈曦.中国工商银行个人住房贷款风险分析及对策研究——以贵州省思南县支行为例[J].时代金融,2017(32):114-115.