浅谈公允价值计量在投资性房地产中的应用

内容摘要

随着经济的飞速发展，历史成本计量的缺陷逐渐显现，公允价值计量伴随着经济的发展应运而生。我国房地产的价格持续上涨，在这种情况下再继续使用历史成本计量的情况下会导致会计利润虚高，所以以公允价值模式更能适合市场价格不稳定的行情，更能反映出真实的财务报表数据，但目前公允价值计量在我国上市企业中的运用占比却低至6%，这与我国的经济实力和计量方式的伴随成长方向是相违背的。本文选取投资性房地产行业部分企业作为案例，对运用公允价值计量与成本模式计量时资产负债结构、运营能力、盈利能力的变化进行数据对比分析，发现在应用公允价值计量时的优势和推广应用的阻碍，并对出现的问题提出相应的解决性建议。

关键词：行业现状；投资性房地产；公允价值

一、引言

（一）研究背景及意义

公允价值概念由西方国家首先提出及运用，我国于1998年首次提出公允价值计量的概念。但是由于市场环境的限制，使用几年后便被暂停使用，直到2007年开始将投资性房地产作为一个单独科目进行核算。

房地产价格持续起伏波动，总体以涨幅为大方向。在这种情况下再继续使用历史成本计量的情况下会导致会计利润虚高，所以以公允价值模式计量模式更能适合市场价格不稳定的行情，更能反映出真实的财务报表数据。如：优化资产负债结构，调整所有者权益，反映真实的当期利润。但是现阶段我国的市场环境尚未成熟，相关的经济制度还并不完善，所以部分公司使用公允价值进行后续计量及转换会出现一些问题及弊端。并且公允价值计量在我国目前发育不良也是一个不争的事实，如在上市公司中公允价值计量在投资性房地产中的应用仅仅只是6%的比率，这与我国的经济发展现状是不匹配的。通过投资性房地产行业大数据的分析，清晰的表达出成本模式与公允价值模式之间的优劣势，变更模式后对企业经营的影响，使企业的领导者产生公允价值这种概念，去促进公允价值的发展与运用。

（二）文献综述

通过对公允价值的发展历程及对公司财务报表的影响后，深刻的认识到公允价值对经济积极的推动作用，所以指出现如今公允价值的不足更有助于公允价值的推动运用。黄世忠（1997）提出公允价值计量模式正在兴起，或许将会取代运用以久的传统会计计量方式。但是想要发展，需要会计则准的更新与实际应用问题的解决，如信息的可靠性及可操作性[]。卢永华（1999）认为会计计量方式选择公允价值更能准确的反映出公司当下的财务现状、更能体现出利润的实现情况与提高会计信息与经营信息的关联度[]。杨国宁（2006）提出企业对公允价值的评估太过于自主性，缺乏监督。所以可靠性不能得到保证，并且公允价值容易随着经济分险与自身信用的变动而变动，并有可能误导投资者[]。丁翠英（2008）提出了由传统计量方式转变为公允计量的必要性，它是投资者更准确投资的保证。也对当时人们对公允价值的误解做出了专业性阐述。如公允价值计量并不会调高利润也不会使经营业绩发生巨大变动和加大企业的风险[]。郭剑敏（2017）认为公允价值计量会放宽企业对自己资产价值的操控能力，使得越来越多的企业钻监督的漏洞。并要求企业管理者要及时抓住市场的风险和发展机遇，提高企业对风险的抵抗能水平[]。吴玲红（2018）指出当前公允价值在企业应用的实际问题，提出了一些自己的优化办法、提倡完善会计制度、监督方式，建立健全监管、惩罚机制、提醒行业要做好风险防控[]。齐佳惠（2019）指出了目前公允价值模式的应用现状和无法被大量企业使用的原因，也针对性的对问题进行了相关的建议[]。张浩威（2019）以金地集团为案例，提出应用公允价值可更能反映出真实的财务报表数据。如：优化资产负债结构，调整所有者权益，反映真实的当期利润[]。综上所述，公允价值计量必然是历史的潮流。虽然目前在我国大规模应用具有较大的阻碍，但是只要能解决公允价值运用的成本问题、准确性问题和完善相关的监察制度的情况下，应用公允价值计量必定会给企业和经济发展带来较大的推动作用。

（三）研究方法及内容

1.研究内容

公允价值计量应用在许多行业，而在投资性房地产行业的应用发现了许多上不能克服的问题。如：不能满足运用条件、获取公允价值成本过高及信息的准确性不能得到保证等等。所以通过分析2013-2018年运用公允价值模式下对财务报表的影响，最后对问题提出了客观的建议。

本文主要分为六个章节，各章节内容如下：

第一章清晰明了的指出本文的写作背景和研究的意义，指明了文章的目的是什么。然后分析文献，了解到以前的研究人员提出的观点建议和目前研究的现状。

第二章主要阐述公允价值和投资性房地产两个方面，讲明公允价值的获取方式、投资性房地产的计量方法。

第三章主要阐述了目前国内上市企业运用公允价值模式计量投资性房地产的状况，指出运用比率低的主要原因及驱动公允价值发展的主要因素。

第四章通过对比两种不同的计量模式对企业的资产结构、利润情况的变动。了解公允价值多投资性房地产行业的影响。

第五章讲述对上面章节出现运用公允价值计量投资性房地产出现的相关问题提出个人建议。

第六章总结全文，通过行文顺序总结全文的研究内容及指出应用的优势及不足。

2.研究方法

（1）文献分析法

在第一章节通过分析大量文献，了解到前人的观点，相关发展历程和各个阶段面临的运用困难及对此做出相对应的研究及他们提出的实用性建议。

（2）案例分析

在文章重点部分通过对投资性房地产行业里的大量企业计量方式的统计，对小部分企业案例的分析。清晰的了解到目前的应用的比率不容乐观，企业应用公允价值计量有很多的缺陷。

二、投资性房地产与公允价值相关理论

（一）投资性房地产相关理论

投资性房地产，是为了赚取租金或持有以备增值出售，或者两种盈利方式都有而持有的投资性房地产。能够单独计量和出售。

投资性房地产具有以下三个特征：

1.经营性活动：通过让渡使用权而取得收入，持有以备增值后转让的土地使用权，这两种形式都是企业所从事的经营性活动。

2.投资性房地产与固定资产、无形资产及存货的区别：自用的建筑物，属于固定资产；用于出售的房地产属于存货；自用的土地使用权属于无形资产；至于经营租入再经营租出的房地产（二手房东模式），由于无所有权，不作为资产处理。

3.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式。

企业往往会先使用成本模式计量投资性房地产，等到条件成熟的时候，成本模式变更为公允价值模式进行后续计量。但是，一旦采用公允价值模式进行后续计量时，不能由公允价值模式转换为成本模式计量。

成本模式变更为公允价值模式。当公允价值大于账面价值时，差额会计入其他综合收益，影响所有者权益，在处置时再影响损益；所以计量模式的变更环节可能会产生一些虚拟收入，它并不由企业日常经营与所有者投资增加的。

（二）公允价值理论

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格，即脱手价格。

1.估值技术

企业使用估值技术的目的是估计市场参与者在计量日的市场情况下的有序交易中出售资产或者转移负债的价格。它确定价值有三种方法

市场法：利用相同或类似的资产的价格以及其他市场交易信息进行估值的技术。

收益法:将未来金额转换成单一现值的估值技术。

成本法：反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额的估值技术。

2.输入值层次

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言重要的输入值所属的最低层次决定。

第一层次：输入值是企业在计量日参与者能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：对于具有特定期限(如合同期限)的相关资产或负债，第二层次输入值在其几乎整个期限内是可观察的。

第三层次：第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

三、上市企业运用公允价值计量投资性房地产的现状分析

（一）投资性房地产运用公允价值计量的状况

公允模式使用的限制较多，而获取相关资产负债准确的公允价值也需要投入更大的资源，部分地区达不到应用条件，或者企业考虑到成本的关系，不那么热衷于公允模式计量投资性房地产，这也导致应用比例较低的重要因素。

表3-1 上市企业运用公允价值计量的比例

注：国家统计局

2007-2018年上市公司持有投资性房地产的比例一直稳定在45%左右，这不得不说明我国近些年的炒房热状况，以及企业对房地产行业的整体看好趋势。

在CAS3刚出台的时候，国内外许多人认为未来公允价值将在中国金融行业和企业财务领域中必将占据主导地位。然而在上表中可以发现2007年公允价值计量运用比例只有2.85%，当时许多人仍保持乐观的态度，认为这只是由于制度刚刚下达致使大量的企业领导者仍处于不了解状态和人员素质达不到应用要求的客观因素。可是在2018年企业采用公允价值模式，占比也仅仅为6.12%。这样的结果与学者的期望是相违背的，说明了原因并不只是如2007年想象的那般简单，更多的是因为应用环节中出现了大量目前尚不能彻底解决的应用问题。也说明了采用公允价值模式在我国的吸引力相对有限，更多的企业对这种新的计量方式仍抱着观望态度。

（二）限制投资性房地产运用公允价值模式的原因

1.使用条件的限制

首先在准则方面，在我国相对的排挤公允价值模式而更加青睐成本模式。这一点我们可以从投资性房地产运用条件上可以看出，公允价值模式需要满足活跃市场或者可以取得同类房地产市场价格的苛刻应用条件。我国在该种条件下或许仅剩北上广深、以及新晋的新一线城市才能满足这个条件。准则的要求是为了防止企业人为的预估公允价值已达到虚增利润的目的。然而成本模式却并没有丝毫的条件限制，所以如何在发展不均与市场不够活跃及无法取得同类或类似的市场价格的严峻挑战下，更多的上市公司选择更容易确定价值的成本模式。

2.成本较高

在成本模式计量投资性房地产的情况下，财务人员可以用买入价格加价外费用作为取得资产的价值，期末进行折旧，发生减值状况下再进行减值测试，并不像公允模式时刻保持对资产现价的追踪。所以人员工作轻松，测量花费的成本很低，计量人员不用时刻关注房地产价值，减少了人员费用的投入。成本模式会与税法更融洽，不会因公允价值变动影响了当期利润导致后期调整所得税的一系列麻烦操作。而如果投资性房地产采用公允价值模式，企业一般只能咨询相关的咨询公司或依靠企业自身花费巨资建立起来的数据收集分析的情报部门才能保证获取的数据较为可靠。而往往需要企业很大的资金投入，且不能保证获取了准确的数据对企业的战略决策是否会发挥出作用。所以获取成本是限制公允价值计量的一大障碍。

3.对投资性房地产行业前景的顾虑

虽然经济发展势头依然领跑全球，但是随着限购令，房贷利率一次次的涨高、xxx制定的一项项房价涨幅限制目标。都说明了打压房地产和稳定价格的趋势，这些政策及近几年房价的平稳。让人无法合理地预测到未来房价的走向，所以不敢随意尝试运用公允价值计量，企业担心房价大幅下跌会导致企业利润的大幅下跌。为了避免这种不确定性，更多的企业采用成本模式作为当前的计量模式。

4.监管机制尚未健全

在没有出台规范的监督流程和获取公允价值的准确途径时，公允价值难以准确获取的情况下，监督机构难以核实企业公允价值入账价值的真实性。这样就会造成企业通过公允价值计量恶意调控企业的经营业绩，而目前国内的处罚仅仅是责令限期改正，违规成本过于低，导致不能有效遏制此类的情况。目前我国还没有任何一条法规针对恶意运用公允价值计量调控企业业绩，所以完善法规将是完善监管机制的首要前提，让监管人员做得到有法可查、有标准监管，然后建立专门的监察机构定期检查企业的资产价值是否与当下公允价值相匹配，防止人为制造虚假的投资性房地产的资产价值。最后需要督促监管部门尽职尽责，防止徇私舞弊的现象。

（三）驱使投资性房地产使用公允价值的原因

1.融资的需要

一个企业的融资能力强弱主要看资产负债率与流动比率。在房价持续上涨的市场环境下，很多企业账面的投资性房地产价值远远低于实际的市场价格。所以在变更计量模式的时候，如果当下的资产价值远远高于历史成本的价值，那么将会对企业的总资产会进行大幅上涨的影响，反之则会产生大幅下跌的情况，如果在投资性房地产为主营的企业里，这种影响的幅度会显得特别明显。

其中反映较为明显的应该当属资产负债率及净利润，成本模式变更为公允模式会使之前采用历史成本计量远远低于市场价格的投资性房地产调整到市场价格，日常随着房价的上升会导致企业投资性房地产的账面价值再次上升，从两方面调增了企业的总资产，降低了资产负债率。该指标会反映出企业的偿债能力的强弱，对于想要扩大经营规模，急需资金的企业来说。良好的偿债能力有利于企业吸引更多的外部投资以达到融资目的。

2.部分地区满足公允价值应用的条件

经过改革开放40年，xx提出先让一部分人富起来的观念得到了完美的体现。并且不单单体现在家庭、个人的层面，地区发展也是如此。如今的北上广深及部分沿海城市已经基本上能够媲美X的一些特大城市，拥有了应用公允价值计量的条件，能够获取到投资性房地产的公允价值。并且这些城市一定程度上更容易接受新鲜的事物，包括新的会计模式。也吸引了全国大部分的顶尖人才集聚到这些城市。拥有素质较高的会计人员。在能够满足应用公允价值计量的基本要求与人才储备比较充足的情况下，推动公允价值模式的发展与应用，既是发展的需要也是经济继续增长的要求。

四、投资性房地产应用公允价值计量对财务报表的影响

改革开放40年的如今，已出现北上广深和新一线等城市较为发达的城市群。这部分城市已经满足公允价值计量的使用条件。本文通过分析华夏幸福、阳光股份、大方集团、山水文化、悦心健康、冠福股份的财务报表，深入的分析应用公允价值对资本结构、营运能力、盈利能力及变更计量方式时对资产负债产生的影响。

（一）对资产结构的影响

资产结构主要指资产负债率，它往往影响一个企业的偿债能力。偿债能力是一个企业经营结构的反映，它能够体现出企业偿还债务的强弱，当你的偿债能力比较高时，会更容易得到银行、贷款机构、其他企业的借款。具体分析如下表所示

表4-1公允价值计量之前与之后的资产负债率

表4-1列举了2015-2018年投资性房地产的市场价格变动对资产负债率的影响。从整体上看，市场价值的变动使企业的资产负债率下降了，虽然仅仅只是小幅度的，但这是因为企业经营业务广，资产结构巨大，投资性房地产在资产总额中占的份额不大，可大部分企业由于公允价值的变动资产负债率都发生了小幅度的减小。因此可以发现，企业运用公允价值计量时，当资产的市场价值上涨的时候，企业的总资产也会因为计量模式的原因随同上涨，间接地导致企业的资产负债率下降。由于目前投资性房地产行业总体以涨幅为大的发展方向，所以采用公允价值计量会导致企业的资产负债率一直降低，一直会增强企业的融资能力。所以想要通过融资以筹集资金扩大规模的企业提供了一条可尝试的方式。

（二）对营运能力的影响

营运能力主要包括应收账款周转率、存货周转率等。本节主要研究投资性房地产，所以与存货、应收账款、流动资产周转率并无关系，通过探究投资性房地产市场价值对总资产周转率的影响。具体分析如下表所示

表4-2公允价值计量之前与之后的总资产周转率%

总资产周转率反映一个企业的资产是否被充分的投入生产和经营去赚取利润的数据，当资产周转率越高，企业的应用能力就越好。从表4-2中可看出，公允价值变动额计入总资产会使总资产周转率发生下降。这并不是说公允价值变动影响了企业的营业能力，而是在营业收入保持不变的情况下，市场价值的上涨会因为选择的计量方式不同而增加企业资产的价值，使企业的资产周转率变小。公允价值变动额计入前后影响幅度并不是很大是由于抽取的案例公司投资性房地产的份额较小。而阳光股份、冠福股份投资性房地产占总资产比例较大，影响幅度会比占比小的企业会显现出更大的影响。

（三）对盈利能力的影响

盈利能力是体现出一个企业在市场上核心竞争能力与良性发展的重要指标。净利润、销售净利润等财务指标能够很好地体现出企业的盈利能力强弱。所以我们通过净利润的变动和相关的公允价值的变动来反映出它对净利润你的影响，侧面反映对盈利能力的影响，具体情况如同下面的表格和分析。

表4-3 净利润变动与公允价值变动的比例

由表4-3可以看出，企业净利润会因为投资性房地产每期的公允价值变动损益而受到影响。虽然房价波动不断，但我们可以发现仍然以上涨为大的基调，所以表4-3中的公允价值变动损益大部分呈现为正数，可以弥补营业的亏损或者增加当期的净利润。并且可以发现，华夏幸福由于投资性房地产只是经营业务的一个小业务，所以公允价值变动损益对华夏幸福的当期净利润影响并不是很大。可是由于阳光股份及山水文化投资性房地产占总资产份额较大，所以资产负债表日的公允价值变动对净利润的影响巨大。如果房价发生大幅的下降，将会导致该类型的公司发生财务风险。所以当企业其他业务经营状况不太良好或者投资性房地产为主营的企业，净利润很容易受到市场价格波动的影响，而往往市场价格一般难以预测，所以对此企业的管理层很难有效的采取措施对企业的盈利能力实施预测与管理。

（四）变更计量方式对资产的影响

总产的总额是评定一个企业的经营规模，是评定是否是小型微利企业减免税额的标准，而计量模式的变更，会对企业的资产总额带来一些影响， 本节选取行业个别企业变更计量模式时的账面价值对比情况，分析变更会对资产总额的影响。具体情况如下表所示

表4-4 投资性房地产的账面价值

表4-5投资性房地产的账面价值

资产的真实能够更好的反映企业的经营状况及业务规模。由表4-4和表4-5可看出，阳光股份企业在2014年和华夏幸福企业在2017年，投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式，账面的资产价值在除去当期新购入与出售的等外部因素下，都发生大幅上涨。说明了房价的持续上涨已经使原来的账面价值远远低于市场价格，变更为公允价值模式后由市场价格反映账面价值更能体现出企业投资性房地产的真实价值，更有利于反映企业的真实的营业状况及业务规模，变更时由于市场价大于账面价值也会增加企业所有者的权益。

五、对推动公允价值模式的建议

通过对行业的分析和对企业报表的影响，我们可以发现目前我国对公允价值模式的应用并不是这么的乐观，而导致这种现状的因素有很多。而对企业财务报表的影响也是有一些影响的。下面是对出现的问题提出一些客观的建议。

（一）完善会计准则

国无法不立，准则的重要性就如同是一个国家的法律。它是万事可行与不可行的一条分界线。目前就是由于准则对投资性房地产应用公允价值计量的规定过于的模糊不清，致使大量财务人员等同于无法可依的尴尬状况，致使监督人员无章可查。所以清晰明确的准则是对促进一个行业的计量是关键性因素。应该明确投资性房地产的分类，然后根据不同的种类制定出相应的准则，降低应用必要因素，以便于更准确的计量投资性房地产，更真实的反映在报表中。

（二）提高会计人员的专业素养

公允计量在我国作为一种较新型的计量模式，并且估值技术难度较大，输入值层次往往又难以获得第一层次的数据时。所以就需要我们的会计人员具备专业的能力去间接地分析数据去估计出较准确的公允价值。面对目前部分企业所在地区达到应用条件，却因为会计人员能力不足，怕麻烦等理由放弃公允价值模式的现状。提高会计人员的专业能力对企业与公允价值发展都是有好处的。企业可以从内部培训已有的员工，使其达到应有的专业素质。也可以在招聘时要求员工需要具备相应的能力才能上岗，以提升企业的会计人员的能力，淘汰部分不能与时俱进的会计人员。

（三）降低财务风险

当投资性房地产在总资产份额较大时，如果房价发生大幅下降的情况，将会大幅的降低企业的净利润，导致企业发生财务风险。面对该种情况，我认为应当在财务报表单独披露出因房价涨幅导致的净利润的影响额，以反映出企业真实的营业收入、营业成本及净利润。也能反应出房地产行业的波动情况，以便于企业管理者做出相应决策。

（四）降低公允价值的获取成本

现如今大部分的公司获取准确的公允价值无非是咨询相关的咨询服务公司或者通过企业内部花费巨大资源堆积起来的情报部门。而共同点都是获取的成本较高，这也是限制公允价值发展的一大障碍。在市场较为完善的地区，我认为可以由国家组织起一些情报收集、统计及分析的机构，运用国家层面的资源及力量，建立一套完整的资产公允价获取途径，并依据该流程制定一份具有有章可循的监督流程。一方面可以减少企业单独获取的成本，以促进公允价值模式在企业中的应用；另一方面也可以是监督机构有迹可循的检查企业公允计量的入账价值及计量的准确性。

（五）加强监督机制

由于公允价值获取困难，导致监督人员难以确认公允价值是否准确。致使许多企业通过变更计量方式控制经营业绩。而较低的处罚力度也是企业频繁违规的重要原因，我觉得应该加大处罚的力度并进入企业的信用体系。致使企业违规得不偿失，还会失去企业的信用。

（六）降税促进公允价值应用

借助经济特区成功的启发，国内现在对新科技、鼓励发展的事物都采取了降低赋税的做法。通过公允价值模式，没有了折旧和摊销增加营业成本，等于变相的增加了当期应交的所得税，这或许也是企业更忠于成本模式的原因。所以国家可以尝试通过降低公允价值模式投资性房地产产生的利润的税率，以鼓励发展公允价值模式。

六、总结

本文首先清晰的指出文章的研究的背景和意义，通过分析大量的文献，了解到前人提出的观点及对问题指出的改革性建议。通过简单阐述相关的理论让读者了解到什么是投资性房地产然后应用案例分析和对比分析等多中分析的方式对投资性房地产的应用现状和应用问题与成本模式做出对比，让人更直观的了解到两种计量模式的优劣势。

公允价值模式下，对非投资性房地产为主营的企业，对企业的资产负债率的变动较小，对以投资性房地产为主要业务的企业，它带来的变动较大，但大方向为下降，增强了企业的融资能力。对企业的营运能力影响能力较小，但是对于部分企业的盈利能力产生了巨大的影响，房价下降幅度巨大时甚至会导致出财务风险。而经过了房价快速上升的阶段，当企业由成本模式变更为公允模式时会致使总资产上涨。更好的体现了企业的资产负债状况、净利润的实现情况及企业真实的营运能力。

在经济快速发展的今天，完善公允计量的准则及推广应用是符合当今会计行业的需要，也是我国持续快速发展经济的一种反向要求。结合我国的行业应用现状，分析出无法广泛应用的主要原因及企业应用的优势与不足，最后对这些问题进行攻克即是相关研究者的主要任务。公允价值的获取成本过高及可靠性是应用公允价值计量最大的障碍，未来可以在该方面进行更多的探究。

参考文献

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致 谢

本文是在王向蝶老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了王老师的热情帮助和精心指导。王老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生极大地促进作用。在论文完成之际，我要感谢王老师对我在四年学习和生活中的关心和教诲，特向王老师表示深深的敬意和感谢！

在此，还要感谢李凌秋、张燕等老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的《中级财务会计》、《统计学》等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了财务会计的基础知识和统计数据的相关方法，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。衷心感谢王向蝶老师给予的帮助！

本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！

课题在研究过程中开展了一些调查活动，其中部分调查活动是由我的朋友协助完成，在此对我的朋友以及接受了课题调查的所有公司和消费者一并表示感谢！

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价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月10日

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