现金折扣信用政策下房地产企业的机会成本研究――以阳光新业地产股份有限公司为例

摘要：现阶段，我国经济整处于“迅猛”发展阶段，而房地产行业是国民经济发展的支柱力量，并且与我们生存和发展是息息相关的，在经济发展建设中占据重要位置，但在现金折扣信用政策下，房地产公司信用问题严重的制约了房地产企业的发展。本文主要从现金折扣、信用政策和机会成本为研究对象，分析相关理论，结合实际分析在现金折扣信用政策下房地产企业机会成本的应用现状，选取阳光新业地产股份公司作为研究案例，总结在企业中机会成本应用存在的问题，最后根据问题提出现金折扣信用政策下阳光新业企业机会成本应用策略。旨在基于不断完善的房地产企业信用政策下，将现金折扣引入当地产企业信用管理体系中，研究企业现金折扣信用政策的应用策略。

关键词：现金折扣；机会成本；房地产企业

引言

“十三五”期间，国家非常重视企业的信用管理工作和社会信用体系的构建，重视培养信用文化，良好的信用管理也是房地产企业发展的关键，在现金折扣信用政策背景下，房地产企业信用管理制度的构建具有重要意义。在“供大于求”的市场环境中，赊销成为房地产公司的主要营销方式之一，赊销必然会导致大量的呆账和坏账，应收账款的增加会给房地产企业带来较大的经营风险，所以合理的将现金折扣信用政策的引入房地产企业的信用管理体系中，对降低企业因为赊销产生的机会成本，建立一个多元化、全方面、安全、稳定的信用体系，满足房地产企业产品销售和资金回笼需求。

房地产企业是一个对信用管理要求较高的企业，因为房产的资金投入大、回笼慢，账款的回笼周期长，而房地产企业善于运用现金折扣的信用政策来回收资金，因为在“供大于求”的市场环境中，信用交易下，赊销使房地产企业的经营风险增加，所以在现金折扣信用政策下，如何降低企业的机会成本损失，建议一个完善、高效的信用管理体制和政策对企业的市场竞争力的提高和风险的防范具有重要的意义。

1、现金折扣、信用政策和机会成本的相关理论概述

1.1信用政策

信用政策(CreditPolicy)主要是以特定的市场环境为前提条件，将应收账款和成本效益作为综合考虑的对象，权衡其利益得失之后，指导企业的信用管理部门进行赊销业务与应收账款回收措施，根据企业的实际需求制定相关的信用政策，选择适合企业需求的信用政策，能有效的保证企业流动资金的流通性，保证企业经营的效益价值，现金折扣政策是企业信用政策中的重要内容。

1.2现金折扣

现金折扣是现代企业为了促进销售而采取的一种产品的销售方式，目的是鼓励消费者在规定的期限内及时的偿还货款而采取的一种折扣优惠。现金折扣是一种资金调度的理财策略，对销货方而言，基于对购货方的信用评价，择优采取赊销的方式将产品提供给购货方，并给其一定的信用期限偿还账款，重视一种促进销售的方式，采用这种方式，能够拓宽产品的销售范围，是促进销售的一种方式，能增加销售收入。我国房地产企业应用先进折扣信用政策的最多。

1.3机会成本

机会成本被称为是“择一成本”，企业在生产经营中具有机会成本的择一性，具有单一的特征，且这种“单一”性作为一项存在的时候，机会成本选择中被放弃的最高价值就是机会成本。如：房地产企业在向客户赊销商品房的时候，如果房屋的售价为100万，（不考虑其他因素），客户在支付的时候可以选择全款，也可以办理贷款，如果能全款则享受一定的优惠，（9.9折扣）如果选择贷款，则放弃折扣，被放弃的（9.9折扣）就是现金折扣中的机会成本。

2、现金折扣信用政策下房地产企业机会成本的应用现状

目前我国针对现金折扣信用政策的应用主要呈现两个特点,一个是“少”指的是大多数的企业在企业的商品交易中不会使用现金折扣信用政策，应用的企业比较少；另外，先进折扣的信用政策应用的“乱”，就是企业缺乏科学的现金折扣信用政策的应用指导，对现金折扣的应用“只知其一不知其二”，都知晓是促进商品销售的一种方式，而不知道对企业的筹资、投资和资金管理作用。

2.1筹资决策

筹资决策中应用现金折扣信用政策，一般情况下现金折扣的机会成本与实际的收益之间的比值是大于的关系，说明筹资是合理的，反之说明这种筹资的方式是不合理的，筹资将会给企业带来一定的风险，且还要重视机会成本的比值的衡量，选取较小的机会成本，实现企业筹资的利益最大化。所以房地产企业在进行筹资的时候，一般选择机会成本较低的筹资方式。而在企业进行商业信用融资的时候，在借贷关系中房地产企业在进行商品交易活动中会选择为客户提供延期付款享受现金折扣的一种购销活动，提前付款享受现金折扣，信用期内付款不享受现金折扣，超过信用期应支付利息。

2.2投资决策

现金折扣信用政策背景下，机会成本应用在房地产企业的投资领域中也比较常见，但是由于一部分房地产企业对信用政策管理和机会成本的认识不够深入，在现金折扣的应用经验不足，在选择投资的时候，往往对企业的经营管理和未来的现金流的预测不合理，预测企业的长期增长潜力的能力有限，在进行企业决策的时候，在衡量投资决策中现金折扣机会成本的时候，考虑的不够全面，没有正确的选择合理的投资报酬率，使现金折扣的信用政策在投资决策中没有发挥效用，选择的投资决策报酬率较高，资金的加权平均机会成本较高，投资的决策并非最佳选择。

2.3资金运营管理

现金折扣会影响到企业的资金运营管理，当地产企业持有的现金相关成本要保持在最低的水平，就要充分的发挥企业的信用管理，利用现金管理模型中的机会成本原理，为房地产企业创造更多的利润，推动企业的进步，所以在想现金折扣信用政策下，房地产企业应该根据实际的现金折扣需求确定现金流，将多余的现金用于生产投资和投资有价政策等，提高企业中的资金运营成本，即满足现金折扣信用政策下，对现金流波动较大的需求，同时也降低现金使用的成本，让现金折扣信用政策不影响企业的资金运营管理。在房地产企业应收账款管理中，利润总额与销量之间有直接的“正相关”关系，为了尽可能在短期内收回成本，房地产企业会给去现金折扣，鼓励其提前还款。这是一种提高收款率，促进资金运营管理周转效率，降低机会成本的有效策略，而这种策略对企业的信用管理要求较高。

3、现金折扣信用政策下房地产企业机会成本实践案例分析

3.1阳光新业地产股份有限公司简介

阳光新业地产股份有限公司，1996年在“深交所”上市交易，阳光新业地产股份有限公司主要经营的项目有房地产开发、酒店经营管理、物业管理、投资、招商、策划等，本着让消费者满意的经营目标，凭借十几年的发展，目前已经建立起来以京津地区发展为重点的产业链，实现了全国范围的地产布局，截止到2020年，实现了在全国范围内的商业地产管理项目32个，总建筑面积超过了150万立方米，在行业中地位显著，成为行业的“佼佼者”。阳光新业房地产公司中现金折扣信用政策是吸引客户，在房屋购买上给与客户折扣或者现金奖励的一种方式，目的是缩短企业的平均收款期，使公司中的产品能尽快的卖出去，扩大销售额，提高市场占有率。

3.2阳光新业信用政策企业机会成本应用存在的问题

随着我国经济的发展，现金折扣信用政策在房地产企业中的应用越来越频繁，信用销售成为一种重要的房产销售手段，但是现金折扣的信用政策对企业的信用管理要求较高，而目前我国房地产企业中现金折扣信用政策，对机会成本影响中存在现金折扣信用体系不健全，拖欠供应商货款现象普遍，忽视现金折扣的机会成本，盲目的制定现金折扣信用政策，缺乏独立有效的信用管理部门。

3.2.1现金折扣信用体系不健全

在阳光新业房地产公司中现金折扣信用管理主要发生在企业以赊销的方式将房屋销售给消费者，目的是促进销售，而现金折扣的目的是促进客户尽快还款的一种手段，是阳光新业房地产公司回收资本的防止，而对于客户是一种收益，就现金折扣在阳光新业房地产公司应用的机会成本而言，机会成本是大于实际现金折扣支出的。因为房地产公司迅速的回笼资金，用于建设和投资，获得的利益将会是现金折扣支出的几倍、甚至十几倍，在激烈的房地产市场竞争中，现金流和资金周转率对房地产企业而言是决定其竞争力的关键。

但是目前在阳光新业房地产公司中存在现金折扣信用体系不健全的问题，究其原因可以从两个角度分析，一个是国家层面的，目前我国现金折扣信用评级和授信评价的不健全，信用信息的不畅通，征信体系不健全，目前我国实现征信备案的仅有9.6亿人，而其它4.4亿人的征信还没有备案。就企业而言，阳光新业房地产公司对现金折扣信用政策的应用重视不够，企业不能以较低的机会成本，获得现金折扣带来的高报酬率。就客户而言，因为房屋不同于其它产品，能一次性付清的占比较少，多数情况下即使阳光新业推出具有“诱惑力”的现金折扣，很多客户也不能使用，所以现金折扣信用政策在阳光新业股份有限公司中的应用价值不高，由于国家信用体系不健全，企业对现金折扣信用政策不重视，所以阳光新业现金折扣信用体系不健全。

3.2.2拖欠供应商货款现象普遍，忽视现金折扣的机会成本

在房地产企业中拖欠工程款、拖欠货款已经成为行业中的“普遍”现象，这种“意识”深深的植根房产经营者的企业运作行为中，不少经营者认为拖欠款项，是能给企业带来好处的，即时企业在有现金的情况下，也不会直接支付，而是选择拖欠，因为拖欠款项是“变相”的无息融资。而阳光新业企业亦如此，但是针对拖欠款项的问题，应该辩证的看，表面上是无息融资，实际上供应商在向房地产企业赊销的时候，已经将其拖欠货款产生的“现金价值”考虑其中了，通过提高材料的价格，来弥补拖欠货款导致的损失，而房地产企业如果选择现金结付所有货款，则供应商就会将这部分的“现金价值”以机会成本的形式补偿给房地产企业。所以在房地产企业中这种拖欠的现象，是忽视现金折扣机会成本的一种表现，实际企业在经营中要重视资金的周转“快进快出”，提高周转率，才能提高经营效益，只进不出，从表面上看是有利于企业的但是实际一种无形的损失在不断发生。

另外，由于房地产企业中一部分经营者对机会成本的了解不够深刻，在卖方提供有力的信用政策的情况下，依然没有享受有力的信用政策带来的实惠，是企业遭到损失。例如：卖方为提前付款给出的信用政策是2/10，N/30，但是购方的人员认为其机会成本是较低的仅有2%，所以认为体现付款对企业是不利的，从而放弃提前付款，同时也放弃了现金折扣。但是通过计算，10天内付款，享受2%的现金折扣，放弃现金折扣的机会成本=｛折扣率/(100%-折扣率)｝*｛365/(信用期 30-折扣期 10)｝=37.24%，2%与37.24%比较，机会成本要高得多，所以放弃现金折扣是不合理的选择。

3.2.3盲目制定现金折扣信用政策

信用政策的制定是信用管理中的一种有效的管理方式，在房地产企业的经营业务中占据重要的位置，信用管理在企业经营中的目标、作用是非常明确的，既：“增加有效销售，扩大市场份额，提高企业盈利水平。”，现阶段，房地产企业中很多企业不重视信用管理，在企业应收账款数额高、坏账率高的情况下，企业的管理者依然没有将信用管理作为重要的管理方式，进行深入的研究，所以导致信用政策的制定具有一定的盲目性，使信用政策成为影响企业经营发展的因素，严重影响了企业的盈利水平。有的企业只顾销售数量和销售额的提高，不管对销售风险的控制，不管客户的信用状况其结果是应收账款和坏账急剧增加，以至销售越多亏损越多。

阳光新业房地产公司在制定现金折扣信用政策的时候，对机会成本收益的考虑缺乏缜密性的思考，制定的现金折扣信用政策的宽松程度和严谨程度的把握不好，前者过于宽松的现金折扣信用政策在应用的时候，虽然对公司汇总的产品销售具有一定的促进作用，短期内实现业绩销售的快速增长，但是会导致较多的应收账款的增加，是企业的财务陷入困境，增加了企业的经营风险。而过于严谨的现金折扣信用政策，虽然降低了产品销售的信用风险，但是不利于产品市场份额的提高，例如：阳光新业与碧桂园同时开盘，碧桂园给出全款购房，打9.5折的优惠，而阳光新业没有现金折扣优惠政策，大部分的人都会选择碧桂园。这样阳光新业的市场份额就会降低，从而降低企业的竞争力，制约企业的发展。另我国的企业对信用政策的应用经验欠缺，现金折扣信用政策在房地产企业中的应用效果不佳，缺乏综合评价，严重影响到了企业信用政策效果。所以在阳光新业中存在现金折扣信用政策制定盲目性的问题，缺乏统一的评估和审慎的思考。

3.2.4缺乏独立有效的信用管理部门

信用管理作为企业的一种管理手段，贯穿于整个业务的始终。信用管理的作用和目标是十分明确的，即“增加有效销售，扩大市场份额，提高企业盈利水平。”。

现金折扣信用政策的制定是需要专门的机构进行信用评估和具体细节的研究的，但是在阳光新业房地产公司中，缺乏对现金折扣信用政策的信用评估，忽视了企业自身信用政策的建设和管理，从而现金折扣信用政策应用的不合理，导致企业逐渐在激烈的市场竞争中丧失了优势。因此阳光新业房地产公司准则信用政策建设和信用管理滞后的问题。具体表现在：目前阳关新业房地产公司中没有设立独立的部门负责企业的现金折扣信用政策的制定，缺乏有效的信用管理部门，现金折扣信用政策的制定落实到财务部门中，而财务部门缺乏对一线市场需求情况的了解，所以制定的现金折扣信用政策存在“漏洞”，不符合企业实际应用的需求，且财务部门和销售部门是两个完全不同的职能部门，二者存在利益上的“立脚点”的差异，在进行企业先机折扣信用政策管理的时候存在分工不清，相互推诿的问题。且阳光新业房地产公司在制定现金折扣信用政策的时候，没有充分的考虑机会成本的差异，制定的时候对现代信用管理的而技术和方法的应用不完善，对客户的信用风险和评估不健全，现金折扣信用政策的额度制定存在随意化的问题，影响了企业应收账款的追回。

4、现金折扣信用政策下阳光新业企业机会成本应用策略

阳光新业公司中现金折扣信用政策中以内机会成本研究到企业的筹资、投资、资金管理方面已经有一段时间了，但是由于阳光新业地产公司对现金折扣信用政策的应用认识不够深入，没有选择最佳的现金折扣信用政策，没有认识到企业未来现金流提高企业价值的作用，所以营造良好的信用文化，提高企业对现金折扣信用政策应用的认识，实施求是的制定现金折扣信用政策，使现金折扣信用政策的应用符合企业的发展需求，完善企业现金折扣的信用管理流程，避免随意性对企业创造更多的利润，推动企业的发展具有重要的影响。

4.1营造良好的信用文化体系

营造良好的信用文化体系不仅关系到阳关新业企业经营利润的增长，和公司价值的提升，还关系到社会信用体系的完善，同样在阳光新业公司中营造良好的信用文化体系，不仅需要企业自身提高对现金折扣信用政策认识和制定，还要支取国家建立良好的征信体系。

从国家的角度：国家应该重视征信体系的构建，发挥各类征信机构的作用，在保护和尊重个人隐私的情况下，奖励和完善信用数据库，实现信用征信的全覆盖，同样个行业也要重视信息的沟通和交流，实现资源的共享，鼓励守信者守信，营造一种社会守信的优秀文化。从企业的角度：营造良好的信用文化体系，要重视企业的现金折扣信用政策的使用规范性，包括信息的查询和发布，以及兑现现金折扣信用政策的效率，在企业中营造一种诚实、守信的文化氛围，其在制定现金折扣信用政策的时候综合考虑机会成本的利益，合理的制定现金折扣信用政策。

4.2房地产企业预算管理体系的科学性和绩效考核机制的合理性

预算管理是房地产企业在实际经营管理中的重要内容，所以在房地产企业中应该重视构建完善的企业预算管理体系，科学的制定绩效考核机制，确保其合理性，才能有效的促进房地产企业的合理、合法、合规的经营，更好的促进房地产企业的经济建设和发展中的作用，使其更好的为社会经济建设发挥作用，所以针对预算管理体系的建设要做到：第一，提高房地产企业对预算管理的重视，特别是企业的组织领导，让其深刻的认识到预算管理对企业成本管理的重要性。第二，重视企业的制度构建，在房地产企业进行预算管理的时候，以绩考核机机制与指标体系作为参考，保证其合理、科学性。第三，明确岗位职责，重视责任划分，做好企业的预算管理；第四，建立评价机制，通过动态评价和外部评价的双重评价方式，提升预算管理的合法性、合规性、科学性。

4.3实事求是制定现金折扣信用政策

机会成本是现金折扣信用政策制定的主要考虑因素，当制定的现金折扣信用政策获取的利益高于机会成本的时候，现金折扣信用政策在企业中发挥的价值才是有作用的，因为阳光新房地产公司不可能面对较高的成本和微薄的利润的情况下还提供现金折扣信用政策的，现金折扣信用政策也是需要付出一定的成本的。所以在制定现金折扣信用政策的时候一定要重视符合企业的实际需求，因为不同的企业对现金折扣信用政策的需求是不一样的，所以要实事求是的制定现金折扣信用政策。

建立专门的信用政策管理部门，对现金折扣信用政策的制定上进行机会成本的详细计算和审慎的思考，制定的现金折扣信用政策的松紧程度合理的把握，不要过于宽松也不要过于严谨，要适合企业的发展需求。现金折扣信用政策的制定要不一味的效仿，要根据企业的实际需求而创新，套取其它房地产企业的现金折扣信用政策的实际应用方式，应用在阳光新业房地产公司中不一定适用，反而会起到“事倍功半”的作用。在制定现金折扣信用政策的时候，充分考虑不同项目机会成本的利益关系，向客户提供多元化的现金折扣信用政策，提供个性化的服务，从而提升客户对企业的信任程度，实现促进销售的目的。完善企业现金折扣信用管理流程，避免随意性完善阳光新业地产公司现金折扣信用管理流程，避免随意性非常重要在企业的资金运用和管理上非常重要，制定现金折扣信用政策在流程上要重视：

第一，要重视在企业中建立独立的现金折扣信用管理部门，不可随意的将现金折扣的制定落在销售部门或者财务部门，因为二者利益角度不同，所以制定的现金折扣信用政策在实际应用中存在不合理的问题。而建立综合的信用管理部门，信用管理部门能综合评价企业的需求，机会成本的利益关系，根据企业的实际需求制定符合需求的现金折扣信用政策。

其中应收账款的管理是现代企业管理中的重要组成部分，是企业全程信用管理的核心所在。由此可见，在企业的内部组织管理中就应该有建立这样一个专门研究营销策略机构来管理应收账款，建立起适合自身特点的信用管理制度。

企业一方面及时付清供应商的到期货款，避免因长期拖欠供应商的货款，而使企业的信誉恶化，从而招致日后供应商苛刻的信用条件。另一方面，企业在不影响信誉情况下，尽可能地推迟应付款的支付期，充分运用供货方提供的商业信用。在供货方附有信用条件的情况下，权衡折扣优惠和现金的机会成本之间的利弊，正确选择是否享受现金折扣。

第二，在现金折扣信用政策应用中对客户的信用评价非常重要，所以企业要重视信用管理流程，对客户的信用进行系统的评价和审核，在信用分析上，企业在为某一客户设定信用标准的时候，要审慎的评估其信用等级，可以利用“5C” 法进行客户信用品质评价。另外，在“5C”法评价、判断信用风险的前提下，还要重视信用分析的信息来源，对客户的财务信息、企业证明、银行证明以及征信报告的真实性进行综合的审查。

最后，在信用标准的制定上，为避免征信人的主观随意性，要重视设立信用标准、科学的计算客户的风险系数，预测风险排序累计风险系数等。

结语综上所述，现金折扣信用政策不仅是企业赊销的一种方式，还对企业筹资、投资和资金运营管理上具有一定的影响，但是目前我国企业关于现金折扣信用政策的应用存在问题。本文选取了阳光新业房地产有限公司作为现金折扣信用政策研究的目标企业。研究发现，现金折扣信用政策在企业的实际应用中存在现金折扣信用体系不健全，现金折扣信用制定存在盲目性，缺乏独立的信用管理部门等，之所以产生这些问题，都是企业信用管理研究不成熟的表现，所以应该重视企业的信用管理，加快现金折扣信用政策在企业中的应用，进一步的的建立一套科学的、合理的现金折扣信用政策评价体系，优化阳光新业公司的信用环境，强化机会成本效益评价，促进现金折扣信用体系更好的利用。实事求是的制定符合企业发展需求的现金折扣信用政策，要重视创新性和多样化，符合客户的个性化需求。最后完善现金折扣信用流程，避免随意性，促进企业的现金折扣信用政策的健康发展。积极的利用现金折扣信用政策，扩大企业的市场占有率，加速款项的收回，提高企业筹资、投资和资金运营管理的效率，建设坏账损失和收账费用，降低机会成本，降低财务风险，为企业的可持续发展奠定基础。

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