房地产泡沫成因与对策分析 ——以海南省为例

摘 要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。而海南省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,海南省房地产业逐渐发展起来。所以，通过对海南省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。

关键词：海南省房地产泡沫 成因 对策

　1 绪论

　　1.1 研究背景

目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。而海南省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,海南省房地产业开始渐渐发展起来。因此，从对海南省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。

　1.2 研究目的及意义

房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现海南省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。

（1）通过对本课题的研究，有利于了解海南省房地产业的泡沫成因以及危害；

（2）从中得出有利于海南省房地产业平稳、健康发展的相关策略。

　1.3 国内外研究现状

1.3.1 国内研究现状

李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。

徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。

张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。

1.3.2 国外研究现状

Monika Piazzesi, Martin Schneider&Johannes Stroebel(2015) 从经验层面考查了住房市场消费者的搜寻过程及其对房价、待售房存货及市场交易时机的影响。特别是, 研究没有将住房市场视为一个整体 (即所有购房者可能在看一切空房) , 而是分析了具有异质购房者、相互关联的住房子市场上的住房搜寻、交易和定价。

Jessie Romero，李霞在研究抵押贷款中认为房地产市场是X经济至关重要的组成部分。住宅投资的增加, 包括新房和重新装修都会产生就业岗位, 不仅仅包括建筑岗位, 还包括不动产、金融、运输等行业。而且, 房屋价格上涨带来的财富效应成为家庭的消费来源。一些经济学家和决策者因此将危机后疲软的房产市场看做是经济增长不如预期的原因之一。如果潜在的“回头客”仍持观望态度且房屋所有权率维持不变, 房地产市场不可能再次回到盛景, 或者无法像以前为GDP增长做出大的贡献。

1.4 研究内容和创新点

1.4.1 研究重点

本文主要研究海南省房地产泡沫的各种形成因素，以及种种因素所造成的危害，从中找出符合实情的相关对策。

1.4.2 研究难点

由于相关资料较为广泛，在收集上较为困难，同时还要根据实情准确分析出成因，这需要极高的专业水平，而写作的水平技巧也有较大要求

1.4.3 研究的创新点

本文通过对海南省房地产泡沫的形成因素分析对比其他省市地区的房地产业的发展现状，从中研究出对房地产业健康发展有利的相关对策。

1.5 研究思路和方法

1.5.1 研究思路

通过互联网相关网站搜索论文所需资料数据，查阅图书馆相关期刊、杂志等寻找论文所需相关内容；搜素与研究相关的学者所研究的观点及文章；向指导老师及相关专业老师请教，认真听取意见并分析；综合各方各种观点及建议，形成自身的研究方向，加以分析、筛选、结合，提出自己的观点。

1.5.2 研究方法

（1）文献分析法：通过对研究相关课题的论文、期刊、海南省年鉴、互联网、历史资料等途径对有关于海南省房地产业的相关资料进行收集整理、筛选、分析归纳，得出结论，确定论文的研究框架。

（2）资料分析法：利用现有图书馆资源，分析并利用扩展研究深度广度的方法。

（3）案例分析法：运用大量的案例进行分析海南省房地产业泡沫形成的因素，并提出相关对策。

2 海南省房地产业的发展现状

　　2.1 海南省房地产业的发展现状及分析

当前，房地产业是中国整体经济规模中占有比例相对较多的，具有重要地位，房地产业的发展也是国家和社会的聚焦点。我们可以从海南省房地产业与GDP增加值占比、房地产业开发投资占全社会固定资产投资的比例以及海南省土地出让金占财政收入的比例等几个角度海南省房地产发展现状进行分析。

2.1.1 房地产业增加值占GDP的比例

根据房地产业本身的产业增加值来分析，2018年全国房地产业产值5.1万亿人民币，占当年GDP比例为百分之七点二左右；海南省房地产业产值786.7亿人民币，占当年GDP比例百分之十一左右。而且，海南省最近10年以来房地产业所占GDP比例一直在向上爬升。再加上和房地产业有着密切关联的建筑行业（刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能）也考虑进来的话，二者叠加的产业增加值占当年GDP的比例达到了百分之三十一。

2.1.2 海南省土地出让金占财政收入的比列

2018年，中国300个城市各种类的土地成交出让金4.1万亿人民币，同期相比增长了39.3%，各城市土地出让金平均线为136.67亿人民币。而海南土地出让金占全国0.67%，为275.6亿人民币，超出全国城市土地出让金平均线的两倍以上。但是，2018年房地产业发展迎来了寒冬，全国除了少数城市外，开始出现泡沫，土地出让量大幅下跌，达到26.3%。而海南同比更是暴跌了56.6%，无疑是房地产泡沫的突出代表城市之一，具有相当重要的研究价值。

2.1.3 海南省房地产业投资占固定资产投资的比例

从固定资产投资占比方面来说，2018年房地产业的固定资产投资规模达到了17.5万亿的水平，占全国固定资产投资的比例稳步徘徊在25%上下；海南省固定投资规模7856.8亿元，其中房地产固定投资规模4453.1亿元，已经占据了半壁江山，近年来略有下降，但仍然是举足轻重。可以看出，海南省经济发展严重依赖房地产业，泡沫已悄然产生。

　2.2 海南省经济发展中房地产业所处的地位及作用

2.2.1 海南省经济发展中房地产业所处的地位

房地产业一直以来都是海南省乃至我国经济中占比较多的，是主要产业组成部分之一，对国民经济的发展有着非常巨大的领头推动作用，是海南省经济发展中的领头羊和增长点。不仅如此，海南省房地产业对拉动钢铁、家电、建材、家居用品等产业的发展方面也有着极为重要的作用，从一定程度上来说相当于是“以一带多”的模式，相对的也起到了稳定金融和相关发展的作用，衍生了改善民生、促进经济发展的重要意义。

2.2.2 海南省经济发展中房地产业起到的作用

房地产业的发展与我们老百姓的生活息息相关，交通、教育、旅游、医疗及众多与之相关的服务业现阶段和房地产相互交融、互相促进，交互发展，已成逐渐上升的趋势，无疑表明了海南省房地产业对于这些相关及衍生行业的发展有着巨大的推动作用，老百姓家庭的上学、看病、出行、购物及伴随着经济水平提高而增长的休闲娱乐需求，都要依赖于房地产行业进行的配套建设，以此满足人们日益提高的民生需求水平。

海南省房地产业在飞速发展的过程中，取得了许多辉煌成就，但也随之产生了诸多问题。其中，最典型的问题就是房地产泡沫。

　3 海南省房地产泡沫成因及危害

　　3.1 海南省房地产泡沫的主要表现

房地产泡沫是指因房屋的市场价格严重的背离了其市场价值，从而形成的一种房地产业市场发展的虚假情况，它的实质就是一种价格现象，是房地产行业内外因素共同作用的结果。为了更直观的进行分析，搜集了一些相关数据，如下表：

表1 海南省商品房价格及人均收入消费支出表

根据上表所示分析，其主要表现在以下两个方面：

一是价格持续攀高。判断背离实际价值是否具有泡沫隐患的直观体现之一就是商品房价格。从上表我们可以看出，2010年海南商品房均价为9255元，虽然2011年到2015年房价上涨幅度较小，相对平稳，但总体还是一路攀升；而到2019年底，海南商品房平均每平方米成交价格为15400多元，高于10年前均价差不多一倍，为全国最高，已经背离了实际价值。

二是与老百姓收入水平相差大，供求结构不合理。虽然近10年来海南省居民人均可支配收入是逐步提升，但相对的物价水平也大幅上涨，消费水平随之提高。较10年前的可支配收入并未有多大提升，而房价却逐年上涨。大部分的老百姓想买房的却因收入有限而望而却步，而且由于“限购房”政策的实施，更是形成了“需要的买不起，买得起房的买不了”的情况，“低收入”与“高价房”的矛盾也越来越突出；不仅如此，海南房地产市场90％是住宅房，其中，中高档占的比重越来越多，总体价格也会随之上升。虽然现在海南商品房开发结构已趋于合理，但价格并未平稳。因此，这也就不可避免地催生了房地产泡沫。

3.2 产生泡沫的因素

3.2.1 金融政策的影响

从海南省房地产泡沫成因的分析基础上，综合国内国外房地产业市场的发展规律，我们可以看出，金融机构的极速、过度放贷，宽松的金融政策，自由开放的金融交易行为，以及各种各样的信用工具等多种风险因素的叠加，致使房地产市场泡沫的产生和周期起伏的加速。

3.2.2 投资者的投机行为

最近几年，由于国内房地产业市场的迅猛发展，众多投资者将之作为谋取暴利的手段，房地产泡沫产生的关键性诱因就是投机需求的极速膨胀。通过研究亚洲金融危机与房地产泡沫造成的相关影响，以及海南省房地产泡沫产生和破灭发现，金融危机的发生与房地产泡沫之间是有着密切相关的联系。许多的投机者运用各种金融工具衍生大量的与房地产业相关的金融产品，以方便他们的投机行为。而很多金融危机的产生都是因为房地产市场经历了泡沫化的过程，使得银行信贷体系膨胀以及大量的国际资本流入，却形成了市场预期良好的虚假景象。

3.2.3 供求不平衡导致房地产的价格上涨

很多土地资源价格和与之相关资产性价格的不一致也是导致房地产泡沫产生的因素之一。由于人们预期中的不合理土地利用收益贴现值之和与现实房地产市场地价之间总是存在着事实上的偏差，在一定时期内很难均衡房地产业的供求水平。而且，房地产摊销交易成本在合同期内比较低，导致房地产市场普遍的价格上涨，成为泡沫产生的载体中必备的一个条件。

3.2.4 房地产市场买卖双方信息不对称

因房地产市场特有的特殊性，且并没有与完全自由竞争市场中的四个条件相合，导致房地产市场只能算是一个准市场。由于大多数买者对于房地产信息的缺乏和不对称，而且房地产业内很多的定价和交易行为都是暗中进行的，消费者信息知之甚少又接收到许多的虚假“内幕”，此时，消费者很有可能就会做出不合理的决定，造成价格虚高的购买损失，加上盲目跟风，进而抬高了整体房地产市场的价格。这种成交价往往不能反映成交房屋的真实价值。

　3.3 房地产泡沫造成的危害

对经济结构和社会结构产生巨大影响，造成失衡。由于房地产泡沫的产生，此时房地产的价格升降有很大的空间可以操作，也就意味着投资房地产肯会有极高的回报率。所以，在房地产泡沫产生的这一期间，大量的资金向房地产业集聚，投机活动非常猖獗。

对金融产生动荡，导致金融危机。因为房地产业与银行的关系密不可分，房地产业的投入越大、价值越大它们之间的相关程度就越深。据悉，目前房地产开发企业的项目的银行贷款占投入资金20%～30%；建筑公司对项目垫付的资金占总投入的30%到40%，因为业内的特性，这部分资金也多是走银行贷款的途径。另外，申请个人住房抵押贷款的购房者占总数的一半以上。这几项相叠加起来，导致房地产项目中单单是来自于银行的资金就高达60%。因此，一旦房地产泡沫破裂，银行也就成为了其中最大的买单者。而且，与一般企业不同，安全及稳定性对银行来说非常重要，因为普通的生产性企业倒闭只是关乎自身和股东的事，对其他经济主体的影响很小，甚至没有。而银行的倒闭就不仅仅是这家银行自身的事情，往往会引起巨大的连锁反应，使其他银行和企业也面临挤兑和倒闭风险。

　4 促进海南省房地产业健康发展的对策研究

　　4.1 主管部门的监管作用

XX机构可以通过对房地产企业在规划时必需的建设许可，以及建设期间的资金募集和售房时的种种限价措施进行管控。集中主要力量，坚决遏制高价房、规划乱象等现象的出现。另一方面，要发挥出中央银行的货币政策可控性作用，满足了房地产市场中资金紧急需求的同时，也要预防房地产泡沫的产生和蔓延。与银监会共同加强对各个银行及相关金融公司的监管力度，对于在土地拍卖、房地产开发贷款等环节上是否遵守国家最新的政策要求，是否存在“违规和越级授信”，需要严格把关，进一步将房地产泡沫产生的风险扼杀在摇篮中。

在对个人房贷贷款中，要严格审查申请人的资质，评估购买者是否购买的能力承担风险的能力，应做到“不为业务量达标，谋取更多的利息收入和违规放贷”要求。银行方面一定要把防范房地产相关金融风险放在首位，进一步加强对房地产贷款和个人按揭贷款的盘查力度，认真、严格审批各种手续，尽量减少甚至是杜绝不符合条件的开发商和购房者攫取贷款的情况出现。

4.2 完善房地产业产品的结构

这十几年以来中国经济的飞速发展，在一定程度上依赖于房地产企业的拉动，很多省市特别是其中的典型代表海南省的GDP增幅的最主要贡献来源就是房地产业税收。为了保障每年都可以收取这么丰厚的税收，各省市纷纷采取了一系列鼓励房地产企业发展的利好政策，就比如拍卖土地程序简约化、银行贷款优惠等等。这些利好政策的实施和房地产市场本身的暴利构成了极大吸引力，大量社会资本争相涌入，致使房地产业资本发展量大幅增加，泡沫产生。相对的传统行业中的餐饮、服务等行业的发展资金越来越少，甚至造成了各种行业的提前萎缩。

面对此种情况，防止泡沫出现，需加快对房地产业自身产品结构的转变。可以通过发展与房地产业相关的配套产业，例如商场、医院等，适当将房地产产业上的盈余资金用来发展其他行业。这样一来不仅能够提高房地产业企业资金的利用率，还可以增加更多的就业机会等，为当地的经济贡献一份力量，加速发展。

　4.3 调整土地的供需配置

许多省市特别是海南省房地产企业近几年的迅猛发展，对土地的需求量也随之提升，成品房屋的价格在很大程度上取决于拍卖地价的高低。因此，中国XX相关机构应该针对区域内的经济发展状况和市场需求，向房地产企业提供适当、合理的土地资源、提高房地产企业的竞标门槛、防止房地产企业楼盘的积压，优先对那些建设中小户型平民化的房产企业提供土地资源，对那些建设高档住宅区的别墅的房产企业提供有限量的土地资源。

商品房价格的不合理上涨控制需要对土地资源供应量进行相关调整，土地的合理供应量和各类用地的供应比例与住房市场的需求息息相关。因此，要达到控制一些城市、特别是海南省的过高地价的目标，必须要严格实行公开招投标的土地出让制度。同时，要坚决抵制高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压现象等问题。

　4.4 推广使用房地产信息系统

当消费者缺乏房屋信息又急于购房时，很有可能做出不合理的决策，造成各种价格虚高的损失，进而抬高了整体房地产市场的价格。因此，可以建立健全、统一的全国房地产信息管理系统，让消费者可以随时随地的查询自己所需要的房地产相关信息，方便辨别各种虚假信息，有利于增加消费者的理性，大幅减少非理性房地产投机性行为的发生。通过这一机制，尽可能的把非理性的消费者从房地产市场中排除出来，使房价维持在适当合理的区间，从而实现房地产泡沫的软着陆。

　5 结语

总而言之，房地产业从一定程度来说是泡沫的主要载体的其中之一，房地产泡沫的产生和破灭会给人们及社会制度、经济发展带来极大的危害。同时，要清楚地认识房地产业在我国国民经济发展众多产业中也只是一个环节，虽然比较重要，但我们不能盲目推崇它，看到这个行业发展具有飞速发展潜力就集中发展；我们也不能就此抑制它的发展，必须要认识到它在我国经济建设一段时期内带来的巨大作用。而海南省经济发展对于房地产业依赖性太重，已经产生了巨大的泡沫，属于畸形发展。必须要完善经济发展中的各个方面，做不到各行业发展均衡至少不要落后太多。

我国XX及房地产企业要想在激烈的市场竞争新形势下取得领先地位，必须要保持高度的理性，加强宏观调控力度，实行科学决策，正确引导，防止房地产市场的“虚假繁荣”，避免重蹈海南省房地产泡沫的覆辙。

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[11]杰西·罗梅罗,李霞,徐梦云.消失的“回头客”[J].金融市场研究.2017.08

房地产泡沫成因与对策分析 ——以海南省为例

价格 ¥5.50 发布时间 2023年4月23日

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