企业降低成本的策略研究—以恒大地产集团为例

摘要：目前，不少学者针对房地产公司的成本控制进行了深入广泛的研究，越来越成熟的成本控制理论涌现。降低企业成本起到增强企业竞争力，提高企业绩效的作用，基于此背景，本文在梳理前人学者的研究成果后针对成本控制进行更加深入细致的研究，运用案例分析法和文献阅读法，选取了恒大地产集团作为研究案例，阐述了成本控制的概念、影响因素及主要的控制方法，并围绕恒大地产集团的经营情况，深刻剖析其成本控制的现状，找出其在成本控制层面暴露出的问题，并针对成本控制问题提出了对策，具有一定的研究意义。

关键词：恒大地产集团；成本控制；对策

引言

随着社会的不断发展，房地产保持高速增长的态度，企业之间的竞争也逐渐白热化。对于企业而言，成本管理有很大的复杂性。改革开放后，外国公司依靠先进的技术和成熟的管理体系进入中国市场，对国内的地产公司产生了很大的影响。中国地产公司成本控制起步较晚，与发达国家相比仍存在许多缺陷。为了控制企业的建设成本，需要建立成熟的管理模型，以提高企业管理水平，不断提高自身的综合素质，促进工程成本控制模型在中国的企业和建筑业得以广泛实现。国民经济发展的基础是各类工程项目的开发建设，这些工程项目包括各种住宅建筑和基础设施的建造，与其他项目管理相比，地产项目的整体运营是非常复杂的，包括招标，设计，预算，采购，施工等环节。在传统的地产企业建设项目成本控制研究中，通常不强调成本核算，成本分析，而只强调工程成本的估计和确定。近年来，随着成本控制的研究与实践的深入，揭示出我国现代企业的管理方法还不够全面，即传统的成本控制方法还不成熟。为了增强产品的竞争力，中国地产企业需要深入研究成本控制的方法。基于此背景，本文针对恒大地产集团展开成本控制探究。

1 成本管理相关理论概述

1.1 成本概念

成本的概念是指建设项目从投资分析到最终处置阶段所计总成本，这里面包括人工成本，材料成本，机器和设备成本，测量成本，税金等，但不包括不属于项目的人工和非生产成本。

1.2成本控制概念

从概念上来说，在项目实施的时候，对实施所出现的一系列成本费用进行及时的监控与分析，比较目标费用和实际费用所存在的差距，从而寻找产生差距的影响因素，针对性的提出完善措施，从而规范成本费用活动，推动目标成本朝良性循环实施的过程，就是成本控制。

1.3 成本控制的影响因素

房地产企业项目历时长，施工复杂，任务艰巨，尤其是项目成本控制容易受到多方面的影响。结合国家宏观环境来看，国家宏观调控起着不小的影响作用，从细微方面看，其受到的影响因素则较多较广，只有找出这些影响因素，才能从根本上做好成本控制工作，为企业获得良好收益打下坚实基础。

1.3.1 项目决策

对于房地产企业项目成本控制而言，项目决策十分关键。首先要保证项目的可行性才能继续下面的工作，因此可行性是能否实行成本管理的基础性条件另一个重要因素是项目的风险性，也即是在出现风险以后，企业能够及时的识别、分析及处理。房地产企业不同，面临相同项目所具备的风险防范能力也各有差异，所以企业必须结合自身的经营实情，针对性的制定风险防范对策。

1.3.2 项目设计标准

加强房地产企业成本管理，必须要重视项目设计标准的重要性，深刻的考虑制定与实施科学合理的项目设计标准。设计者在对一个项目进行设计时，需要提前去实地考察地段情况，综合考虑便捷、时尚、娱乐休闲等多方面的因素，还需要根据市场行业发展现状和趋势设计出新颖的作品。这部分支出也是占比重较大的一部分，多数房地产企业在这部分的成本投入大概为总成本的十分之一到五分之一。

1.3.3 建设工期的长短

房地产项目工期一般较长，历时越长各方面的消耗支出自然会增多。尤其在这个房地产行业发展突飞猛进的时代，一旦工期延长，其带来的不确定性市场风险也会大大增加。因此，如何控制建设工期的长短以及如何保障原定计划能有效实行是不少房地产企业现如今需要深思考虑的问题。

1.4成本控制方法

1.4.1 标准成本法

泰罗提岀：以计件工资和标准化工作原理来控制工人生产效率，当时生产力水平得到提升，生产规模变大，传统的成本控制方法已不能满足当时的市场需求。这也就是标准成本法出现的背景，一定程度上强化了成本控制的实践效果。伴随成本控制理论的深入研究，涌现了预算控制、标准成本等具体的工具方法，进一步增强了成本控制的应用效果。当前，标准成本法的主要步骤如下：一是明确标准参数；二是把生产时出现的实际数值与标准参数进行对比，产生二者存在的差异情况；三是围绕企业的经营情况展开评测，从而为企业管理者制定成本决策打下良好的基础，进而推动企业朝良性循环发展。

1.4.2 责任成本法

二十世纪三十年代，伴随工业化与自动化程度的加深，企业之间的竞争日益白热化，成本控制变成影响企业竞争优势的重要原因之一。所以，越来越多的企业重视成本控制管理，细化经营开支，将成本责任与员工、企业管理等人员紧密相连，划分各自的责任，从而形成了责任成本法。具体而言，责任成本法是通过以人为本的理论，明确员工与管理者的职责、权利与义务，从而提高员工对企业的忠诚度，增强他们的积极性，促使他们参与到成本任务目标的工作中。并且，责任成本控制理论明确要加强前期明确正确的目标成本，细分责任成本任务及成本预算，针对性的开展成本管理的绩效考核体系。如果目标成本比较合理，那就能在规范的绩效考核体系下，形成较好的成本管理效果。因此，企业必须完善考核机制、奖励机制与组织机制，从而广泛的调动及激发每个人的积极性与工作热情，促使员工重视到公司目标的重要性，发挥协同优势，形成良好的成本控制环境。不过，部分企业因为经营规模较大，人员众多，成本目标责任难以保障每个人都能参与其中，也容易影响成本管理流程。综上所述，责任成本管理理论有对于成本控制有诸多帮助，但并不适用于所有企业，企业还是要结合自身实际去选择采用什么理论方法控制成本。

1.4.3 目标成本法

标准成本控制和责任成本控制主要是根据各项数据的实际情况和目标差异来分析原因，达到成本控制效果。在第二次世界大战以后，企业之间的竞争不再只拘泥于本国，演变成全球性的竞争，所以，责任成本控制与标准成本控制已经难以适应全球化市场的发展趋势。并且，这两种成本控制方法难以做到事前控制，只是事后控制，难以及时的避免企业成本控制的不良下过。所以，二十世纪五十年代至八十年代，目标成本法应运而生，其能够对企业的成本控制进行事前控制，顺应全球经济的市场需求。并且，目标成本法能够在市场经济的基础上，结合市场趋势制定产品价格，从而能够有效的评估产品盈利情况，在合理控制成本的基础上，帮助企业获得较高的目标利润。

1.4.4 全面成本法

伴随经济的不断发展，企业经营规模日益扩大，消费者的需求也愈加多样化，企业面临的间接成本逐渐上涨，以往的成本控制方法无法符合市场需求，所以出现了全面成本法这一重要的成本控制方法。该方法遵循现代企业的发展要求，能够动态的监控与了解企业成本运行的具体情况，从而针对性的帮助企业对暴露出来的成本问题进行改善，尽可能的减少成本风险。对于全面成本控制法来说，最关键的是发挥价值链分析的重要作用，关键在于做好成本控制的全面、全员与全过程管理，促使企业的全体员工参与到成本管理汇总，并借助多样化的管理工具，动态监控企业经营过程中每个环节的成本管理，提高成本管理的效率与质量。

2 恒大地产集团成本运营现状

2.1 恒大地产集团基本情况

恒大地产集团是一家专门经营房地产业务、注重科技创新的大型房地产集团，且注重旅游业与保健产业的协调发展。恒大的总资产超过1万亿元，年销售额达550亿元，该公司现有14万多名员工，每年创造的工作岗位在房地产行业中名列前茅。恒大集团于1996年在广州成立，面对当时席卷全球的亚洲金融危机，它采取了“小面积、低价格、低成本”的营销策略。开发的首个房地产项目在两小时内全部抢购一空，营业收入突破8000万元。经过四年的努力，恒大集团终于在广州房地产企业中证明了自己的价值，并于1999年获得“广州房地产十佳公司”荣誉称号。恒大集团已在2018年较为全面的制定了第八个“三年计划”，并将新的战略目标设定为“新起点，新战略，新蓝图”，并更新公司的发展模式和经营理念。将致力于发展高新技术产业，到2020年底完成产业升级并跻身全球百强企业。

2.2恒大地产集团成本运营分析

房地产公司的成本贯穿于整个项目的开发过程,通过归纳整理概括出恒大地产集团的主要成本包括：

（1）土地成本

从构成要素来看，该集团在土地方面的成本结构表现在两个方面：一个是通过XX招标获得的土地成本，另一个是土地开发费，税金。随着城市化的发展，城镇人口迅速增加，城镇发展更加集中，土地资源越来越珍贵，土地成本逐年增加，占总成本的13.26％。

（2）工程成本

恒大地产集团的建筑成本约为每平方米4,000元，第一是项目购置，主要为商品房预售许可证、国有土地许可证等重要房地产企业资质证件。第二个是建设安装工程：包括预投标，三通一平，桩基础工作，地下室及在建车库，电梯安装及后续支持项目（供水，供电，管网，道路，绿化等）；最后是项目竣工后的检查费用：包括火灾探测，电力探测，空气探测，沉降探测，弱点探测，桩基探测等。2019全年恒大的工程成本约占总成本的60.17％。

（3）采购成本

采购成本是指用于公司日常运营的材料的购买，主要包括制成品或半成品以及直接用于土地，工程，建筑，安装和销售过程的开发和建设的材料。2019年，恒大地产集团的采购成本，包括运输成本，开发和施工人员购置成本。从总成本的构成来看，保险费的比例不到10%。

（4）人工成本

伴随劳动力市场成本的不断扩大，恒大地产集团的员工成本逐年增加。公司的人工成本有两个重要的影响因素，一方面，公式发展需要招聘大量的正式员工，例如销售，司机和财务岗位。而且由于公司处于发展阶段，需要大量人才，因此招聘，选拔，培训等方面的费用也相对较高。从总成本的构成来看，恒大地产集团的人工成的比例达到5.24%。

（5）税务成本

与房地产公司发展有关的主要税种包括增值税，教育附加费，土地增值税，土地使用税，印花税，企业所得税。纳税是不可避免的，但可以通过合理的税收计划来以降低公司税收成本，例如通过才有设定合理的临界点手段去降低公司的税务成本。

（6）利息成本。

房地产公司通常需要从银行借钱进行生产和经营活动，因此银行的贷款利率直接关系到公司的经营业绩。此外，公司将通过预收方式进行市场营销，以快速提取资金并提高资金使用效率。2019年，恒大地产集团的利息成本约占总成本的3.28％。

（7）环境成本

近年来，国家对环境保护已达到前所未有的重视程度，并且随着人们对环境保护的认识的提高，房地产开发中的环境保护问题也得到了极大的重视。在恒大的开发建设中，环境成本主要由两部分组成：一是水资源成本，具体来看，河道的建设和湖泊景观建设过程中的水资源的使用就是环境成本。为了通过必要的投资来改善居住环境，企业大大增加了环境成本，该方面的成本比例达到2.09％。

（8）不确定成本

在房地产企业经营的时候，容易遭受土地、法律、政策、金融等方面的影响，还容易项目施工时面临原材料价格上升、人员离职等方面的影响，这些影响因素都难以确定，加剧了成本管理的不确定性。统计数据显示，2019年，恒大地产集团的不确定性成本约占总成本的2.24％。

2.3恒大地产集团主要成本的财务数据

表1恒大地产集团成本控制的财务数据

数据来源：恒大地产集团官网

我们不难看出，恒大地产集团的建筑和安装成本占总成本的比例最高，达到60.17％，远高于行业平均水平。目前土地成本管理状况良好，当地土地成本基本在每平方米1000元左右，包括利息，税费在内的财务费用有着巨大的活动空间。近年来，重点一直放在环境保护上，因此环境成本呈现了逐年增加的态势。

2.4恒大地产集团主要成本核算方式及责任部门

表2恒大地产集团的主要成本核算方式及责任部门

数据来源：恒大地产集团官网

观察此表数据，恒大地产集团开发的项目主要是住宅项目，房地产开发项目的建设进度和建设内容是成本核算的基础。土地成本，设计成本，建筑和安装成本等数额较大的进行独立设科，而财务成本，管理成本和销售成本则包含在公司的间接成本中。与之相对应的主要责任部门是财务，工程，技术和销售，没有成本管理部门，发挥成本管理的职能的部门是各财务部门。

3恒大地产集团成本控制存在的问题

3.1成本控制意识薄弱

在目前的情况下，公司侧重于财务的成本管理，虽然财务体系相对完善，但根据具体的建设方案，在实施时未达到预期的效果。最重要的原因是员工缺乏对成本管理的了解，其次，公司的成本管理系统的建设尚未完成，并且没有先进的技术手段来支持，导致项目建设中大量的信息和数据没有流动性。当项目数据发生变化时，公司很难及时了解相关情况，不可能采取适当的措施并获得更好的公司利润。此外，员工缺乏对成本管理的了解会导致许多其他资源的浪费。具体如下：（1）效率不高，工作了三个小时的工作本可以在一个小时内完成。（2）会错误地增加工作成本，有时由于工作中的疏忽而无法通过安全检查的状况也会出现。（3）增加企业的成本并降低公司利润。

3.2公司人员管理成本高

由表3可以了解到恒大地产集团在2019年的人员构成及管理成本，主要内容如下：

表3恒大地产集团用工情况表

数据来源：恒大地产集团官网

从组成人员来看，中级与高级管理人员都归为管理人员的范畴，平均工资是当地岗位工资的2倍，而普通员工平均工资与当地岗位基本接近，建筑工分为一类、二类与三类工。从上表及结合具体的经营实情可以了解到，恒大地产集团没有健全的员工薪酬机制，容易影响成本控制的积极性，且不同部门之间也难以建立良好的沟通机制，经常出现沟通不畅通导致的成本浪费现象。并且，许多员工也没有成本管理与安全管理意识，出现了一些安全事故，加剧恒大地产集团的成本支出，也无法维护集团在房地产行业之间的品牌形象。

3.3施工项目成本预测不到位

公司经常出现窝工现象，因为公司的人力资源配置不足以及每个项目的成本不到位，导致公司的资源浪费。虽然问题还不算特别严重，但这也对公司的利润产生了影响。成本预测在大多数建设项目中都很常见,而且先前已经说明了不正确的成本预测带来的严重结果，但并没有引起公司的太多关注，公司的资本链如果在这种情况断裂，工人将得不到工资，这可能导致工人罢工并降低企业信用。

其次，建设项目的成本预测是由对先进技术缺乏科学控制的人员控制的。该公司没有先进的设备，计算机也不是非常普及，但是有关建设项目的成本数据和信息非常庞大，不仅要花费大量人力和物力进行人工验证，而且还需要很长时间。

该公司需要整合现代科学技术，仅使用计算机进行成本计算并不能满足成本管理的需求，而信息化是真正提高建筑成本管理效率的唯一途径。

3.4管理人员缺乏战略眼光

根据调查，公司近年来发展迅速，取得了不错的成绩，但与业内其他优秀公司相比仍然有很大的不同。这些差异主要体现在公司的业务范围，专业覆盖范围，公司的综合实力，资金储备，大型建筑设施以及实施技术和专业实施人员的素养上。对于一家建筑公司来说，这对项目的建设效率有很大的影响，实施大型机械化项目非常困难。虽然公司的管理层知道这些问题，但是并未进行任何实质性的公司技术创新，而是继续使用其现有方法。

4 有效降低恒大地产集团成本的对策

4.1 增强成本控制意识

加强企业成本管理刻不容缓，企业应该增强成本控制意识，尤其是全体员工的成本控制意识，不断的提升成本控制能力。当前，恒大地产集团员工成本意识薄弱，这与集团的管理者密切相关，应该加强成本管理文化的宣传，开展一系列的成本控制培训，持续提升员工的成本意识，促使每个员工明确成本控制的重要性，细分成本职责，让员工将自身的效益与集团效益结合起来。同时，恒大地产集团还应该完善成本绩效考核机制，通过成本评估、成本否决等方面，明确成本控制的关键环节与工作要求，对于成本控制较好的员工予以物质激励，反之，则予以一定的惩处，从而在整个集团形成低成本运营的企业文化，进一步主动提倡成本是公司的核心竞争力，也是员工的核心竞争力。

4.2提高员工管理水平

事实上，员工管理是一朝一夕的事情，需要日以继夜的完善企业文化，调整及健全公司的各项机制。所以，恒大地产集团的成本管理是复杂的系统工程，必须充分的发挥集团每个部门与环节的作用，形成成本控制的协同优势，不断提高员工的管理水平。并且，恒大地产集团还要重视顶层设计，完善成本管理组织建设，结合自身的生产经营现状，将成本管理纳入到内外部的经营环节中，多方面全范围的增强集团的成本控制能力，提高成本管理效率。

4.2.1 完善员工考核制度

加强员工成本考核十分关键，这需要恒大地产集团细分部门职责，将成本控制的目标进行责任划分，颁布针对于各个部门的成本管理机制，促使全体员工提高成本管理理念，帮将成本管理与绩效考核、晋升机制等联系起来。这样能够帮助全体员工树立与集团公司一致的成本价值观，激励员工参与到成本管理的终身职责中。并且，恒大地产集团的领导者与管理者也要不断的加强自身成本控制的思想认识，积极参加外出学习培训，及时吸收优秀的成本管理经验，从而围绕恒大地产集团的经营情况，深刻剖析成本控制存在的问题，提出行之有效的成本控制措施，进而打造人人都具有成本节约的成本管理氛围。

4.2.2 提升公司的有效沟通能力

良好的沟通能够在企业内部形成高效的工作环境，从而帮助企业减少成本。所以，对于恒大地产集团而言，应该加强成本控制人员的培养，尤其是促使其参与到跨部门的学习中，让不同岗位的员工都能了解岗位与成本控制的关联性，从而打造复合型的成本管理人员。同时，还要加强恒大地产集团的成本文化建设，树立成本控制做的好的员工、部门，通过典型标杆引领的作用，激励全体人员将成本控制与经营活动结合起来，促使他们关注自身的常规性成本控制工作，从而尽可能的减少企业的监督成本，营造全员成本控制的企业文化。

4.3加强建筑施工项目成本预测

在成本预测方面，该公司采用人工成本预测方法，缺乏系统化，因此有必要引入相应的成本预测系统并进行更科学的信息预测，可以规避员工在成本预测时出现的计算错误，及时做好建设项目的成本预测，主要步骤如下：

一是制定明确的项目标准成本，基于现有生产效率的基础上，预估生产经营能力所面临的标准成本，兼顾一定的成本影响因素。

二是，明确项目责任成本。成立责任中心，负责对项目的成本进行全方面的责任监控，尤其是要监控及控制项目的债务成本。同时，在总承包、采购及勘探等方面的项目实施中的总体管理过程被包括在项目责任成本管理的范围内。在支出时，债务成本可以采取两种形式：首先是责任中心产生的成本，该成本可以由责任中心控制和影响。第二个是其他部门产生的成本，必须由主管部门承担，不受责任中心的影响。通常是指半成品，机械成本，人工成本和其他相关成本。

4.4提高管理人员的战略眼光

由于项目建设中目前的管理人员没有战略眼光，因此公司的建设水平没有达到较高的技术和设备水平，极大地影响了公司的生产效率和企业竞争能力。因此，为了使施工项目执行时间最短，提高项目质量并尽可能降低成本，对于建筑公司来说，有必要进行这样的技术创新，并引进先进的科学技术。在施工过程中，使用计算机来计算各种成本，以确保成本最低，并严格监督施工质量。公司不能盲目追求效率而忽视质量，相反，甚至有可能受到法律的严厉惩罚。

5 结论

本文采用文献分析法、案例分析法，检索、整理相应文献，通过对文献的研究，对房地产企业成本控制形成初步的了解。而后选取了恒大地产集团进行了案例分析，围绕成本控制理论，恒大地产集团存在的成本控制问题，企业成本控制问题解决策略进行深刻的剖析与论述，获得结论如下：恒大地产集团的成本控制问题有以下方面：人员成本控制意识薄弱，人员管理成本高，建筑施工项目成本预测不到位以及管理人员缺乏战略眼光。恒大地产集团可以从提高管理人员的战略眼光，加强建筑施工项目成本预测，提高人员成本控制意识，拓展融资渠道且降低资金成本着手，以期恒大地产集团及时降低成本，效益和营业规模可取得大幅度的提升。

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企业降低成本的策略研究—以恒大地产集团为例

价格 ¥5.50 发布时间 2023年5月9日

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