2006年-2018年影响房地产价格波动因素分析 ——以青岛市为例

【摘要】中国经济的发展与房地产行业息息相关，同时也关乎每个中国老百姓的生活，其中房价是每个中国人关注的焦点。目前房价太高，已经影响到了人们的安居乐业，更让很多年轻人失去了选择，国家近几年已经开始了对房地产行业的调整，那么房价的高低，以及影响房价的波动究竟是什么因素，找出这些因素就变得格外重要，在这之上才能更好地发布调控措施。所以本文整理了2006-2018年青岛市房地产价格，通过价格指数对价格进行调整估算，并结合理论分析和定量分析其影响因素，从而给出针对性意见，以促进青岛市房地产市场健康稳定的发展。

【关键词】房地产价格波动因素 青岛市

　　前 言

目前中央以及地方XX需要房地产行业来提升财政效益，并提供就业机会，房地产行业可以提高地方XX财政收入，创造就业岗位，改善城市建面，改进居民居住条件，带动下游几十个行业提速发展，为经济的迅猛提速提供了可能性以及必要条件，展现出了极强的综合实力。房地产行业有着巨大的影响力，更被许多专业人士称为国家经济的天气预报，房地产行业作为中国经济的重要基础，更引导下一步全国战略布局。

随着房地产价格的一路飙升居民购房需求与购房能力的矛盾越来越明显，因而引发的一系列经济、社会矛盾，引起了XX的高度重视。几年来，各地房价均出现大幅上涨，在此背景下，央行不断调整货币政策，中央也在今年不断出台对房地产的抑制措施，如“新国八条”“国十一条”、“新国十条”等，对房价的稳定起到了一定作用。然而青岛市却依然是人人都知道的收入低，房价高的城市，房价与城市的实际经济实力不相符。这篇文章采用青岛市作为对象，使用现实的数据与研究理论互相结合印证的方式，找出影响房价波动的外因和内因。分析各种因素是如何影响青岛房价的，以及对房价的影响程度。对于执政当局针对青岛这样的城市的房地产市场如何进行有效调控，应该采取怎样的节奏，推动房地产行业的有序合理发展具有一定的借鉴意义。

　一、房地产价格的影响因素分析

根据现实经验可知，影响房地产价格的主要有四点因素：1.自身因素。包括区位，交通，建筑质量，周边配套等。举例：李沧市区新房均价27000整体高于城阳新房均价15000，便是由于自身因素，区位，配套等因素造成。2.经济因素。由于08年经济危机，中国房价落入低谷，本次新冠疫情期间2月至3月份各开发商均亮出底价销售，这便是经济影响房价。3.政治因素。三月下旬，城阳推出共有产权政策，仅仅两个月时间，城阳区各大新盘销售均价较去年12月份上涨1500。4.人口因素。房价是由人购买后的成交价所确定的，在房产一定的基础上，房价被愿意购买此处房产的人数多少所影响。

（一）自身因素

房地产业的价格看似涨跌无法预测，然而它本质上还是商品，那么，它就会受到市场的大环境以及自身条件的影响。对于房产来说，最重要的因素便是所处的地段，地段将对买受人以后所能享受到的经济效益和居住品质产生直接影响。房地产的地段指的就是房屋在建造时地理位置，周边环境，地理条件以及这个地块拥有的经济价值。地段属于无法改变的先天条件；然而周边环境则会受到各种因素影响，例如此地建设是否近期会有规划变动，道路设计是否合理、之后是否改建等，从而对于该地段的价格产生影响；影响房地产价格的关键因素便是房屋的地段，地段的好坏将直接影响房东以后的生活质量，出行路线以及未来子女升学问题，这些具体要素就是判断此地段房屋价格的主要组成。例如，某些房屋虽然工程质量，小区物业，小区内环境存在一些问题，但是这个房屋处于城市的核心位置，周边有好学区，好医院，出行方便，它的价格依然会比郊区建筑装修物业园林都要好的别墅高出很大比例的价格。

同时，这也是西方经济学的理论概念：商品价格会受到供求关系的影响，而需求决定价格。成本是开发商是否决定供应一处地块的房屋的重要因素，成本将会部分影响房产的价格，成本包括开发商拿地价，前期施工费用，营销费用，税费等，拿地的成本将决定此处房产的最低价。中国土地归国家所有，不会自然供给，土地相对来说比较稀缺。国家法律法规也逐渐健全，对市区内地块管控极为严格，李沧目前市内新盘仅仅两家，供给极少，需求量大，这也是房价居高不下的重要原因。

（二）经济因素

国家的经济发展状况会直接影响到房地产行业，因为经济的持续发展与否与人民的收入情况挂钩，经济情况稳定发展，人民收入增多，将会使人民对自己抱有乐观态度，从而成为房产的潜在客户。同时贷款利率的调整也会对人民购买房产的热情产生影响。

（1）国内生产总值

以固定阶段为基准，利用生产活动所能创造的整体利润便形成了国内生产总值，英文简称为GDP，是以该值数作为标准用于衡量公民的生活指数。GDP的飞速提升反应各行各业的欣欣向荣，在此经济背景下会扩大增置房产的需求，从而使房产价格攀升。在此背景下会使开发商拥有着更好的盈利预期，从而不断投入资金，扩大规模，提高产品力，增大利润空间，房价就会越来越高。

（2）人民收入

人民收入水平决定着每月的可支配收入，这将直接限制人民的还贷能力，从而影响地区的房屋总价。人民收入水平高，每个月结余多，将激发人民对于美好生活品质的向往，从而激发出购置房产需求。房产本身属于固定资产，中国人又对“家”有着非常特殊的涵义，所以在中国买房产具有非常突出的价值优势，不单单能够享有居住条件，还能够获得涨价收益。所以当国人收入高的时候，缺乏别的投资渠道，一般都会买套房产。

（3）利率

利率是国家发展的重要要素，调整利率可以直接影响国家经济，开发商开发土地，需要的资金日益扩增，银行是开发商最重要的资金来源。而房产客户绝大多数无法全款支付房屋总价，或者想要有钱投资其他渠道，也会从银行贷款支付房款，所以利率是影响房价最灵活的因素之一。它不但可以管控开放商的投资资本与成本，还可以影响消费者的月供能力。

（三）政治因素

为了保证房地产的健康持续发展，中央XX一直在出台相关的法律法规，完善房地产运作，致力于保持房产价格的持续稳定。经过行业实际观察，从政治方面调控房价主要从以下几点：货币政策、宏观行政调控、土地库存（资源）供给、城市规划建设等

（1）货币政策

货币实际价值会受到供应量的影响，所以货币的供应量应该以实际需求为准，保持一定的供应频率，达到对于经济的掌控。而且银行的信贷业务所需要的资金也部分来源于货币供应，从侧面会影响开发商的开发成本，从而影响房产价格。

（2）城市及土地规划决策和行政范围调整

城市规划建设及土地资源支配结构与进程也是影响房地产价格的主要因素。表现在以下方面：一、新增土地的规划往往伴随的新经济区的成立，XX会为此地区投入相当多的研发，建设经费，从而提升土地价格。二、随着发展曾经的乡镇土地也会成为城市土地，大大提高土地价值，表现为房价的上升，带动当地房产整体价格的变动。三、市区核心地段土地供应量多少会直接影响新房房价，土地供应量不足会导致本地房产价格超出该地段应有价值。房地产行业根据地区不同也会出现以下现象：市区房价比郊区高，郊区比镇高，镇比农村高。

（四）人口因素

房地产行业主要是以住宅为主，特别是在中国，有住宅才能享受到周边教育等配套设施，再加上中国人对家的眷恋，形成特殊持久的购买群体。房产在大方向上是与人口总数有着紧密关联的。一般情况来说，人口总数与房产价格是成正比关系的，人口多，代表着住宅需求也大，因此成为了房地产价格提高的部分因素；人口流失，住宅需求也减少了，然而房产供应没有变，所以价格则会降低。随着社会不断发展，人民素质的不断提高，人民对于生活质量的要求越来越高，对于服务的要求也开始多样化，为了满足人们的需求，开发商从装修、物业、园林景观入手，造成成本的大幅上升，促使房价上升。

二、近些年青岛市房地产价格指数分析

拉丝贝尔斯房地产价格指数计量的是对基期一揽子房地产计算加权平均价格指数。它是基期一揽子房地产在报告期购买的总成本与在基期购买的总成本的比较。基期一揽子房地产在报告期购买的总成本用报告期价格计算，基期一揽子房地产在基期购买的总成本用基期价格计算，二者的比值就是拉丝贝尔斯房地产价格指数。计算公式为

本文利用2006年至2018年的按用途分商品房销售面积和按用途分商品房平均销售价格的数据结合拉斯贝尔斯房地产价格指数公式测算出拉丝贝尔斯房地产价格指数，基于这一指数对青岛市房地产金融市场金融稳定性指数进行测算与分析。

（一）房价指数模型设定

本文综合考虑变量之间内在作用机制，建立青岛市房地产金融市场金融稳定性指数的面板联立模型。基期购买各类房地产总成本和当期购买、基期相同房地产总成本、青岛市房地产价格指数为被解释变量。基期购买各类房地产总成本决定机制模型以各类房地产的基期数量、基期价格为解释变量；当期购买与基期相同房地产总成本模型以各类房地产的基期数量、报告期价格为解释变量；青岛市房地产价格指数以基期购买各类房地产总成本和当期购买与基期相同房地产总成本为解释变量。青岛市房地产价格指数决定了机制联立模型如下：

（二）数据来源

本文选取青岛市按用途分商品房销售面积和按用途分商品房平均销售价格的数据，数据取自《青岛市统计年鉴》，样本区间为2006年至2018年，具体数据见表1和表2。

表1 2006-2018年青岛市商品房销售价格 单位：元/平方米

数据来源：青岛市统计局

表1 2006-2018年青岛市商品房销售面积 单位：万平方米

数据来源：青岛市统计局

（三）青岛市房地产价格指数测算结果

依据表1和表2数据以及拉斯贝尔斯指数测算公式计算拉斯贝尔斯指数，并依据CPI（2006=100）进行价格指数调整，得出2006-2018年取对数房价的拉斯贝尔斯指数，如表3所示。

表3 2006-2018年青岛市房价的拉斯贝尔斯指数

数据来源：青岛市统计局

为了观察的更加直观，将2006-2018年青岛市房地产价格指数做成折线图，如图1。可以看出：

2006年开始房价是明显上升趋势的。

2008年青岛市房价由于金融危机的影响出现下降。

2009年宏观调控转向，“四万亿投资计划”，百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，房价开始增长。

2013年国五条出台，房价继续增长。

2014年宏观经济压力加大，房地产进入寒冬。

2015年国家出台降息降准等，房价开始有所增长。

2016年，调整首付比例，公积金贷款，限购，户籍等多项政策，引导房产消费，青岛上合峰会将要2018年召开，房价爆炸式增长。

2018年开始房住不炒，限价、限购、限售、限贷、限商、限企、限地等政策出台，房地产进入低迷期。

2019年后青岛挂牌价下跌超过20%，2019年2月的24529元下跌到2020年1月的19532元，位列全国榜首。

2020年共有产权，黄岛取消限购等政策，促进房价新一轮上升。目前城阳新房均价较年前上涨1500元/平，市区上涨2000元/平。

折线图与实际政策对其的影响是相符的，说明影响确实发生，可以代表真实情况。

图1 2006-2018年青岛市房地产价格指数变化

数据来源：根据计算整理得出

　三、结论及建议

　　（一）研究结论

文章从定性结合定量角度对房地产价格影响因素进行梳理，以青岛市房地产价格为例，深入分析了青岛市2006年至2018年间青岛市房地产价格的波动情况，得出如下结果：

对青岛市房地产价格的现状研究发现，2006年以来，个别年份受经济影响下跌，其他年份青岛市的房地产价格持续走高。在此基础上，我归结出几个影响房价的因素，从房产自身、经济、政策和人口等方向进行论证。

得出：政策因素是影响青岛市房地产价格波动的最主要因素，其次是经济因素。房地产自身因素和人口对房地产价格有着方向的作用。

　（二）政策建议

实现居有定所是当今社会大部分年轻人在大城市的奋斗理想，房价早已成为国家经济的风向标，不但牵动着百姓的心，也牵动着整个市场经济的命脉，前文研究表明，房价上升的速度经济远远超过居民收入和可支配收入的增长速度，在社会上已经形成了一定负面的影响，如：很多企业不干实业，却通过炒地产来牟利，很多有理想有抱负的年轻人放弃自身的人生理想和社会价值，只为追求一套房子，国家要解决社会上出现的种种房地产市场给社会产生弊端，应从以下方面着手：

1.调整和完善经济结构

房地产行业是国民经济的中流砥柱，目前还是国民经济的基石。房地产行业持续、稳定、健康的发展，能给国民经济注入强大的活力，反之，若一味的推高房价，进入畸形发展模式，必将使巨大的行业泡沫破灭，给国民经济和百姓生活带来毁灭性的打击。与国际上发达国家相比，青岛市的房地产行业起步较大，发展步幅过大，加之我国的国情特点，导致整个行业快速不健康的发展，整个房地产行业的相关制度与约束机制尚不健全。因此，要改变这一经济结构现状，应不断加强市场与体制建设管理，主要措施有：

第一，大力发展实体经济，国家应始终认清只有实体经济才是国民经济的根本，才是国际竞争与综合国力的动力所在，针对目前国内实体经济发展缓慢、融资困难、政策扶持力度小等特点，XX部门应努力加快国家经济结构的转型升级，不断加快发展实体经济，可以通过降低实体经济融资条件、增加对实体经济的补助、减轻实体经济的税收负担等方面来鼓励国内实体经济稳步有序发展，将国家经济命脉由房地产行业转至竞争力更强、生命力更加旺盛的实体经济行业中来。

第二，拉动内需，国家应综合国内整体市场需求并不断促进自身内需，可以通过不断加快城镇化进程、贫困地区发展、旅游服务业等发展，不断来刺激内需消费，以实现国家整体的经济快速升级转型。

2.加强地价管理

土地是整个房地产行业的起飞跑道，土地价格是房价的重要组成部分，土地价格的提升对于房价快速增长起到了推波助澜的作用。不断攀升的土地价格直接导致的房价的屡创新高，而在高房价巨利润有催生出一个又一个“地王”。如此形成一个闭环的恶性循环，看似没有尽头，但是若脱离了实际，必将物还原型，这是事物发展的本质，也将给国家带来巨大的系统风险。针对国家如何管控好土地供给与土地价格，本文认为应从如下几方面实施：

第一、由于地方XX参与到了土地利润中来，很多地区地方XX的主要收入来源就是土地拍卖。地方XX为了政绩、利润往往同开发商一同实施一系列手段推高房价，从而达到推高土地价格，放大XX土地收益的目的，而且土地性质为国有性质，地方XX在这样的市场中具有绝对的垄断地位，对于整个土地买卖的定价、过程、及利益分配都是未经市场机制推敲而定夺的，大都都是一味的追求利益最大化，因此，国家应从整个全局的宏观高度将地方XX从土地利益分配体系中剥离开来，统一交由中央XX管控，地方XX其财政经费由国家统一拨资，已达到遏制土地价格、降低房价、维持市场稳定、巩固社会安定繁荣的目的。

第二、合理利用土地资源，均衡土地供求关系。很多地方XX都是根据最近流行的营销策略在进行房地产行业的发展，在伴随全国房地产行业高速发展的背景下，采用饥饿营销的方式，如：在土地资源充裕的情况下，限制土地的供给量，造成市场上土地资源严重紧缺的现象，以此来推高土地价格，才外很多地方XX对于开发商的囤房、饥饿营销策略也是不进行实质性的监管，往往都是睁一眼闭一眼的态度。大都数城市都是过度开发几个集中点，而对于市周、郊区等地区的土地不进行开发，觉得土地价格低，没有经济效应。针对这一现象，国家应建立健全土地管理机制房地产监管机制，结合当地市场需求量进行土地供给，而不是只顾眼前的既得利益，此外对于地方XX恶意囤地、开发商恶意囤房的现象要坚决打击，绝不姑息，不能让这样有违市场发展规律的行为存在。只有合理利用的土地资源，均衡了市场土地需求量，才能实现稳定地价、稳定房价的目的

3.宏观调控策略

央行进行宏观调控的主要手段为调整货币供应量，宽松的货币政策（也就是增发人民币），会让整体市场的货币流动性加强，也会造成更过的货币流向房地产市场，从而破环房地产市场的供求关系，推高房价。另外，货币在房地产行业流动周期长、循环效率低下，很容易造成社会物价波动的局面。因此，规划房地产市场货币的流向和流量应作为是国家宏观政策调整的主要目的，如：可通过降低房地产行业的贷款总额来抑制资本流向房地产行业，从而稳定房价。当下，青岛市正处于经济发展于转型的关键时期，若以强有力的高压手段来调整房价，势必会牺牲巨大的经济代价，对于整体的经济发展影响不可估量；而如果对房价不进行管控，也会造成房地产市场的泡沫越来越大，必将影响国家经济发展的安全性，应影响国民的生活质量，阻碍全面达成小康的社会目标实现，所以现今因采取的房价调控策略就是通过长期调整货币供应量来规范房地产市场的资本规模，从而达到稳定房价、安定社会的目的。

2006年-2018年影响房地产价格波动因素分析 ——以青岛市为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月9日

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