房地产资本结构优化探析——以万科为例

摘 要：自改革开放以来，中国的经济发展飞速，生活的各个领域都取得了傲人的成就。 特别是，作为中国支柱产业的房地产，在经济发展中有着举足轻重的地位，房地产业的国家监管在稳定对人口的支持中起着重要的作用。 资本密集型企业是房地产具有典型特征的，资本一直是企业生存和发展的重要因素。 资本结构的相关性对所有房地产行业都很重要，但是几乎所有房地产行业资本结构都存在着问题。

通过对房地产行业的股权结构，债务状况，盈利能力和融资渠道的深入调查和分析，本文确定了房地产行业的资本结构通常没有科学和适当地调整。其中万科企业有限公司作为领导者，则表现的更为明显，融资渠道的狭窄、过高的的资产负债率、管理层对风险控制的关注不足以及中小型为主的股权结构限制了房地产业的发展。通过以上的实证分析，我建议万科企业股份有限公司带头房地产行业应采取对策，扩大融资渠道，适当增加长期负债在总负债中的比重，集中股权结构，增加股权比例。通过调整最佳结构来启动。

关键词：万科企业股份有限公司；资本结构；融资结构。

1 绪论

1.1 选题的目的及意义

1.1.1 选题的目的

本文将房地产作为研究对象，因为房地产行业作为中国乃至世界各国的支柱产业之一，一直都是非常热门的话题，对经济的发展有着重要的影响。资金密集是房地产公司最典型的特征，所以通常来说对于房地产公司在运营过程中，资金链是非常重要的，完善科学合理的资本结构对房地产企业的有着十分重要的影响。

1.1.2 选题的意义

企业资本结构的是否合理，对企业的生存和发展起到决定性的作用。行业不同的情况下，对于资本结构也有着不同的标准。房地产公司的特点是资本要求特别高。企业的正常运作与充足的资金有着千丝万缕的联系。公司的资本结构趋于合理化，这已成为公司具有强大竞争优势的重要因素。在中国，房地产公司的融资通常是债务，其中最常见的是短期债务。在回顾中国房地产上市公司资本结构的发展现状的基础上，我们具体的讨论了一些影响资本结构发展的原因，探索在当前经济发展形势之下,房地产公司优化内部资本结构的可行方案,对我国房地产业的整体发展有极大的意义。

1.2 资本结构

1.2.1 资本结构的定义

所谓资本结构是企业资产在整体框架中及其自身价值条件下的份额。必须从宏观和微观两个方面对上市公司的股权状况进行分类和分析，建议在理论上加以区分。 一般而言，我们认为公司的资本结构涵盖长期和短期资本以及债务。 公司的资本被突出显示，也就是说，它代表资本的总构成和公司的份额。 另一方面，短期债务是作为经营活动中的资本进行管理的，因此，在这种观念下的资本结构代表了长期债务和权益的结构和比例。

1.2.2 资本结构理论

MM理论。该理论是说负债状况与企业价值之间的特定关系。在考虑所得税和公司税时，企业的价值会随着负债的增加而增加，因为企业的利益受到税法的保护。如果不考虑所得税而不论公司的债务状况如何，则公司的价值就是营业利润与收益之比。如果业务风险相同，则价值不与债务状况相关联。

代理理论。理论认为，资本结构的状况决定着日常的工作水平和管理层的决策，而管理层的决策直接影响公司的章程、公司的收入和公司的市场价值。同时，债务融资在管理中的作用可以鼓励管理人员优化其决策技巧并努力工作，从而显着降低将两种权利分开的代理成本。从另一个角度看，如果债权人控制企业，债务国的融资活动当然也需要支付代理费。因此，所有权结构资产负债表的调整实际上是由债务代理成本与权益代理成本之间的余额决定的。

分层金融理论。捐赠集合在内部和外部被划分，内部捐赠集合由运营商和所有者与捐赠行为相关联。外部收集捐款的方法包括发行普通股，优先股，债券等。对股东而言，还包括避免财务风险的措施。当谈到融资方案时，普通企业通常选择负债。一方面，他们可以从国家准则中受益，另一方面，它们可以增加书中业务的价值。但是，也存在债务过多的风险，债务融资的比例过高，这将导致企业价值下降的增加。总之，公司应合理选择债务。实际上，公司必须维持一定的债务能力，以便为临时发行债券提供有利可图的投资机会，并避免高成本发行新股。

1.3 国内研究动态

21世纪以来中国的市场经济发展迅速，上市公司也逐渐多了起来，所以经济学者们对公司的资本结构组成因素也开始重视了，经过多年的大量的实际研究工作。主要从两方面着手的。第一，怎样就能规划出最优化、最完善的公司现有的资本结构。第二，哪些方面可能对企业资本结构有重大的影响了。

其中，代表人物：胡远成老师花了三年的时间研究企业的性质，运用相互分析和回归的几种要素来确定企业的资本结构与资本之间的关系。 年内要审查的业务运营流程的经济利益和效率。 复杂的关系。 胡教授认为：资本负债的比例与企业的负面经济利益密切相关； 资本承担额与公司资本的使用，使用效率和债务期限的持续时间之间没有明显的相关性。

此外，张兆国和陈华东等老师还分析了资本结构的两个特殊影响：财务杠杆和治理的影响。 他们的研究表明，在这两种影响下，中国上市公司的资本结构相对较弱。 针对这种现象，他们分析了业务的其他方面，例如：补偿激励措施，XX库存管理系统和对债券持有人的加强监督系统，并提出了各种方式来解决这一问题。 优化中国上市公司的资本结构。

1.4 国外研究动态

莫迪利亚尼和米勒通过研究和讨论企业的资本结构以及由此产生的MM率，发现融资结构影响公司资本结构，并为以后在这方面的研究指明了方向。

奥兹坎对英国多家企业的发行的股票面板数据分析，看出了一个杆比率目标长期存在，这个比率快速进行。

法玛对好多家企业做了多年面板数据研究，其中用关联法与回归方法来论证，发现负债资本上升的现象，可是调整速度比较缓慢。

蔡方和阿文·戈什财富500强上市公司的财务数据认真分析理解得到的是：良好的资本结构不是一个独立的方面，而是几个区域之间的不断扩大。 如果公司的债务比率超出此范围，则上市公司将采取更好的措施来调整和调节债务。

伯特·米格尔和朱利奥多对 133西班牙家非金融公司作了分析与研究，发现了公司本身的特征是如何影响资本结构的有力证据。对资本结构的研究又进了一步。

2万科股份有限公司资本结构现状分析

万科集团成立于1991年，因为本文的目的是研究房地产行业公司代表万科的资本结构，以便为整个行业和业务发展做出贡献，因此本文选择进行比较的基准年为五年。

2.1 债务比率

图2.1 2015–2018年五大房地产企业资产负债率比较

图表显示万科集团，中海地产，龙湖地产，恒大地产，保利地产在2015至2018年的企业资产负债率，经比较万科集团的资产负债率在过去四年中稳定保持在70％至80％，相对来说保持在较高水平。中海地产作为中国五大房地产集团之一，其资本负债率最低，大约仅为60%。 从图表上看，恒大的资产负债率最高，为80％，万科集团仅次于它。

2.2 负债结构

图2.2 2014–2018万科流动负债率纵向比较

图2.3 2014–2018万科长期负债率纵向比较

通过图表可以看出，2014年万科集团的流动负债比率比2015年高，呈下降趋势，而2015年万科集团的长期负债比率比2014年高，呈上升趋势。与前两年不同的是，2015至2018年万科集团的流动负债比值一年比一年高,从2015年的87.59%上升到2018年的88.45%，整体上呈上升趋势，而长期负债比率一年比一年低,从2015年的12.40%降低到2018年的11.55%，整体上呈下降趋势。

通过分析可以得出，这几年来万科集团的融资主要来源于短期贷款之类的流动负债，目前来看，企业在短期内的还款压力还是比较繁重的。

2.3 股本结构

表2.3 万科集团的股份构成

万科集团作为中国房地产行业的大亨，它的股权结构还是比较合理的。在进行股改之后，占了万科集团大多数比例股份高达87.94%，全部为流通股，剩下的股份中香港上市的外资股占比较大，所占的比例为11.91%，而仅仅只占0.14%的是有限制条件的股份，由此看来，股份构成是十分分散的。当然，万科集团与中国其他上市的股份有限公司相比，它的股权结构是比较合理的。

3万科股份有限公司资本结构存在的问题

企业从创建到一定发展程度，在开发过程中需要大量资金。 合理的工作方式和资金分配是每个企业的重要课程。 经过几年的探索和发展，万科逐步形成了适应万科发展的资本运营体系。 2008年经济危机的爆发给包括万科在内的许多房地产公司造成了各种损失。 万科通过灵活的定价策略和品牌效应来管理融资，这种效应保持了很高的声誉，并度过了危机。 但是，在当前的开发过程中，万科还有许多方面需要改进。 现在让我们分析它的一些问题：

3.1 资产负债率高

资产负债率是指公司所欠的外债，以公司的总负债，再除以总资产的百分比，是总负债与总资产的比率。以万科股票为例，万科股票活动涵盖了广泛的领域。业务发展非常重要，它可以增加公司的销售和营业利润。不但公司的销售额很高，而且营业利润也很可观，2016年至2018年的净利润率分别达到3.8％，3.8％和4.245％。但由于外部负债高，这增加了万科业务发展的负担，使公司利润难以支付高债务比率，从而使公司资金难以运作。

3.2 企业负债的结构不合理

近年来，万科的短期债务一直处于较高水平，而长期债务一直处于较低水平。但是，短期负债的财务风险和长期负债的财务风险相对比，要大很多，因为就还款期而言，短期负债的比长期负债的时间上要短得多。短期负债的百分比将增加公司的盈利能力，但如果保持这种水平，则公司资本链会严重中断，破产风险将增加。除其他事项外，万科集团的短期负债的预付款逐年增加，占2018年资产负债总额的44.76％，这表明万科集团的房地产销售表现良好，因此缓解了债务结构不当的问题。在审查万科的融资方法时，还发现融资渠道相对简单，主要是通过银行贷款，股票发行，股票债务互换等。这会不可避免地会增加企业的财务风险。

3.3 企业股权结构存在问题

万科集团的股权较为分散，这也是它治理结构比较完善的主要原因，主要体现在公司流通股份额远超同行平均水平。当然，股权分散也有一些弊端。一方面，由于公司的股权不够集中，造成企业缺乏大股东强力的支持；多数股东们根本没有能力去影响公司发展的方向，这就导致了公司的经营权掌握在部分管理人员的手中，无法得到股东们的监督。另一方面，在我国的市场经济有一定的局限性，土地设备和项目的承接受到XX的影响，所以有些具有XX背景的房地产企业在部分大项目中往往更具有竞争优势。

4 万科集团资本结构状况形成原因旳分析

4.1 外部环境因素

中国的资本市场目前增长十分迅速，但是，中国许多投资者的投资水平还有待提升。 对于万科股份有限公司，中国的股东对他们的发展寄予厚望，但没有考虑万科集团的财务风险。所以该业务中有很多股东拥有万科企业有限公司的大部分股权。 这种情况直接导致万科集团的股权增加。

4.2 内部环境因素

万科企业有限公司有限责任公司的资本较高，资金流动较快，管理层将短期资本业务用于企业发展，而不是发行长期股票来筹集资金，资金成本较低，债务筹资成本相对也比较低，所以这一过程非常简单，是集团管理的理想选择，集团短期债务增长率有所提高，但金融动荡并不明显，债务总额有所增加。

5 改进万科集团资本结构旳对策

融资对公司非常重要。 万科企业有限公司 处于密集开发阶段。 对项目规模的需求和对资金来源的需求相对较大。 万科是中国为数不多的受益于固定资本支持的房地产大亨之一。 在讨论和总结与其他房地产公司的发展以及其他资本结构领域有关的上述问题时，提出优化融资渠道并选择合适负债体系等几项切实可行的措施。

5.1 优化融资渠道

适当的投资结构可以规范公司的融资行为。万科企业有限公司严格控制各个股东的比例，这对资本结构产生了重大影响。但是，这意味着参与过于分散，参与结构的优化迫在眉睫。特别是，它可以提高公司的管理水平，尤其是管理层的参与度，可以通过激励选择A股，根据业绩和股份分配股份来促进管理。其他增加管理人员参与度的方法。分配股份时，我们必须同时考虑激励水平和控制权约束水平。这将促进管理层与公司的和谐与同步发展。管理层不仅关心其绩效，而且努力为公司提供最大的利益。我对一些做法的建议如下：

1.使用合作融资。国家和外国投资和融资的发展正在加速。万科企业有限公司有望与国外大型财团合作，以提高知名度并从投资者那里获得资金。X，欧洲和澳大利亚的许多国家及地区已将其目的地定为中国。该集团拥有强大的财务和物质资源。尽管投资者暂时感到困难，但这也是长期融资的一种形式。

2.加强与现有股东的关系，让股东对公司的发展充满信心，使得股东对公司加大投资。并且使新的股东更多地融入万科企业股份有限公司。增进股东之间的关系，使他们对业务有更多的关注和信心。

5.2 科学调整负债结构

第一，万科股份有限公司应积极减少短期债务，其方法应减少短期借款。除银行和商业贷款外，还可以考虑风险融资，并且大多数使用传统的筹资方法，例如内部融资。同时，随着众筹，P2P贷款和第三方支付等在线融资的发展，它已经成为必不可少的融资渠道。中国的民营制造公司可以研究和测试新的融资方式，并扩大其融资渠道。它们是传统融资方法的有用补充，可以满足小型制造公司对低资本投资，频繁使用和时间短的需求。但是，与此同时，我们需要看到在线金融监管需要改进，监管技能较弱且风险较高。

第二、万科企业有限公司 应该增加其现金流量能力。 首先，它可以减少短期信用行为。 此外，还清贷款可以减少短期债务。 因此，进行财务风险评估和分析的过程必须有万科股份有限公司的现金流量。 作为重要指标，并考虑到这一点，以提高万科估值价值的有效性和合理性。

第三、从万科集团的战略发展来看，万科集团必须动用巨额资金偿还债务。它不是基于其他未确认的非会计利润。因此，在评估万科有限公司的信誉时适当引入现金流量指标。例如现金流量率。以现金流利率保护指数为标准，以协助万科集团进行债务评估，可以使万科集团目前的还款能力更加可信、合理。适当实施经营活动产生的现金流量作为万科企业有限公司的利润除了能力分析和利润率分析外，将强大的盈利能力评估功能整合到万科集团的现金流中，可以科学地评估经过改进的万科集团的经济优势。

5.3 降低负债比率

由于万科集团的应收账款较少，因此万科集团可以考虑引入项目监控投资机制，即对万科企业股份有限公司员工进行股权融资。在此模型中，项目所在的基础公司的经理和负责项目的人员需要与公司一起对该项目进行投资，其余员工可以选择独立参与。项目的运营直接影响员工的投资收益。与股东分担资本风险是项目合作伙伴和专业经理之间最明显的区别。鉴于共同的企业家制度，分享和参与制度并存，管理层的回报在很大程度上与股东是统一的。越来越多的人在许多方面展示员工价值的概念，例如促进销售项目，降低成本和促进销售。这对项目，其所基于的基础公司乃至公司的整体销售额的增长产生了积极影响。各种外部控制和限制虽然非常严格，但不如员工独立鼓励和相互监督有效。这种机制可以有效降低万科集团投资项目的资产负债率。

5.4 提高公司风险控制能力

风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法来排除或减少风险事件的可能性或减少由风险事件引起的损失。 优秀企业领导者的能力还体现在使用适当的方法上。 避免不可控制的风险，并在可容忍的范围内减少对企业的损害。为了改善风险控制，我的建议如下：

1、XX和政治风险。 中国是社会主义制度中的市场经济。 鉴于这些风险，万科企业有限公司 应该适应新准则，而不是坚持自己的意见。 同时，公司管理层应保持较高的市场敏感性。

2、决策风险。万科企业有限公司 一直有风险偏好，并继续从短期负债中受益。 这种偏好不利于公司的良好发展。 我建议该公司建立一个“风险管理否决权制度”，大小股东可以通过该制度投票或举手。 每个人都有机会表达自己的立场。 团体政治的力量胜于个人。

3、商业风险主要针对计划和持有的房地产风险。主要责任是反思“经理”的职位。 尽管此职位是可选职位，但几乎所有行业都将拥有此职位，因为董事会需要它来经营业务，而万科确定经理。 没有一个非常明确的概念，因此我建议建立适当的批准程序。

4、管理风险，最重要的是审计风险。 我建议万科企业有限公司 建立完善的审计制度，维护内部审计的公正性和权威性。 这对公司来说是一个优势。

5、与开发流程风险。 万科企业有限公司 从最初的粗略阶段到当前的改进，迄今为止已经建立了数万个楼盘。 但是，快速的经济发展需要用于业务管理和项目制定过程的许多标准化和详细的流程。

6、法律风险。 中国的市场经济是宪政经济，因此万科企业有限公司 要积极推进标准合同，依靠律师为关联方，保护其合法权益。

6 结语

在分析本文时，可以看出，万科股份有限公司的资本结构存在较多问题，高资产负债率，公司债务结构不足和公司资本结构问题。在这种情况下，本文认为万科股份有限公司应该纠正融资概念，利用杠杆原理来制定和组织融资策略，并建立融资风险预警系统。因债务比率较高，万科集团的发展遇到阻力。所以，我认为万科集团必须注意降低债务比率，特别是在短期内降低债务比率，并集中精力改善诸如现金流和风险控制的能力。并通过资本运作来改善股权结构。这是帮助它进一步提高自身融资能力的唯一方法，从而可以帮助万科股份有限公司优化资本结构。

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房地产资本结构优化探析——以万科为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月10日

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