房地产公司企业所得税筹划探讨

摘 要

企业是市场经济的微观基础，它向市场提供商品或服务，是一个实行自主经营，自负盈亏、独立核算的具有法人资格的社会经济组织。全球化使得世界各国企业相互竞争，企业为了增强企业竞争力，不断缩小成本，提高利润。税收属于企业的外部成本，可以说，节约税收就相当于增加收入。税收筹划能够通过立法的方式降低企业成本，越来越受企业经营者的欢迎。

我国的房地产行业一直以来就是我国的支柱产业，改革开放以来，国家鼓励投资，房地产行业犹如雨后春笋，迅速扩大，但是也带来了种种恶果：房价过高、行业间的恶性竞争、偷漏税等。国家税务总局将房地产行业列为作为税收专项检查重点，加强对房地产的监控。房地产行业为了减少成本，提高企业竞争力，进行税收筹划刻不容缓。企业所得税是房地产行业的主要税种，对所得税进行筹划，有利于减少税收支出，提高企业价值，增强企业核心竞争力，意义十分重大。

本文追本溯源，从税收筹划的概念说起，了解税收筹划的特点、基础理论、积极影响，分析了企业所得税的特征、地位、筹划必要性，并以南宁市LG房地产开发有限公司为实例，对该公司的企业所得税问题进行研究分析，找出该企业当前在哪税种中存在的问题，提出筹划目标，锁定筹划中需要的技术，并选取了五个与企业所得税有关的税收筹划重点，进行税收筹划前后对比，以减税的结果说明企业所得税税收筹划在房地产企业中运行的重要作用。

关键词：房地产企业；企业所得税；税收筹划

1 导 论

1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

企业在现代社会是自主经营、自负盈亏的市场经济主体，这一性质就决定了企业必然会把追求经济效益的最优化、企业价值最大化和竞争能力最强化作为自己的长期发展目标。要让企业经济效益实现最优化，必须在尽量扩大企业收入的同时，最大限度地减少各项在成本费用方面的支出。税收属于经济主体的外部成本，其支出多寡将直接影响企业整体收益。合法、合理节约税收就意味着增加了企业自身的收入。

如今，税收筹划作为一种理性的理财选择，受到国际上诸多企业的青睐。各大跨国公司为取得更大经济效益，纷纷研究国家间税法差异，通过制定有效措施来实现合理有效的税收筹划，减少税收支出，提高企业价值，增强企业核心竞争力。

近年来，随着税收环境的改善和税收法律法规的逐渐完善，我国各个企业尤其是大型企业也开始重视起了税收筹划。目前，我国沿海等经济发达地区已有会计师事务所和税务师事务所专门为企业或个人提供税收筹划服务，国内许多大型企业也开始积极关注税收有效筹划问题，力求通过筹划实现减轻税负；财税领域的专家学者也在税收筹划领域加强了实践应用和理论探讨方面的深入研究。税收筹划作为一门为企业减少税收的新兴行业，是纳税人对自身经济利益进行正当维护的经济权利，正日益受到重视，成为我国税收应用的热门领域。

随着我国市场经济体制的建立和不断发展，企业之间的竞争日益激烈，房地产行业作为带动我国经济增长的新支柱产业，已连续十年成为国家税收总局规定的税收专项检查重点。近几年，由于房价猛涨态势难以遏制，国家更加强了对房地产行业的严厉调控，近几年来，随着房价一路攀升，XX部门先后有“国四条”（2009年）、“国十条”（2010年）、“新国八条”（2011年）、“禁墅令”（2012年）、新“国五条”（2018年）等一系列调控政策接连出台，这一系列举措充分向民众表明了XX对房地产调控的坚定决心。加之当今时代房地产企业经营建设的周期普遍相对较长，资金投入大而且回笼慢等鲜明特点，造成目前我国房地产行业的生存环境不容乐观。并且房地产业经营活动所涉及的环节较多、涉税类目复杂、计税金额庞大、税收风险高，如果想进一步提高企业的市场生存能力，降低生产成本，有效缓解产业资金链紧张的实际状况，同时不踩碰税法的违法底线，那么进行税收筹划就是当今社会我国房地产企业增强核心竞争力的必然要求和有效手段。

企业经营活动所涉及的环节较多、涉税类目复杂、计税金额巨大，企业如果仅仅对个别税种进行简单的纳税筹划，将很难使企业达到最优的节税目的，因此，房地产企业就要充分利用税收优惠政策，找到合理的节税降费的途径进行科学系统的纳税筹划。

1.1.2 研究意义

1、理论意义

我国对纳税筹划的理论研究相对较晚，从上个世纪九十年代才开始，纳税筹划这一概念被我国社会各界专家学者逐步认知到熟悉，但针对房地产开发企业的纳税筹划研究则更是最近几年才开始得到发展，该理论研究在实践应用中也尚不成熟。自从2016年5月国家颁布“营改增”后，房地产企业所得税的主要税种发生了变化，房地产行业的整体税负和面临的税收环境都发生了巨大的变化，因此，对该行业的企业所得税的纳税筹划问题需要进一步的探索与完善。

2、现实意义

我国现阶段房地产行业发展风起云涌，且该行业涉及税负较重，涉税种类较多。国家调控可谓是十分严苛，而逐利的本能又驱使企业想方设法降低纳税额度，现阶段社会中，偷税、逃税等非法避税方式违法成本较大，对企业的长远发展十分不利。房地产企业行业涉及资金流较大，其税收筹划效益较高，所以多数企业具有节税和避税的现实需求。企业所得税是世界和我国税收体系中最复杂、最具体的税种之一。它和企业的经营成效、投资理财思路谋划、收益分配办法以及XX的政策指向密切相联，也是我国税负弹性较大的一个税种，在税收筹划中具有积极研究意义，一直是业界研究非常关注的一个热点。因此，本文以房地产企业所得税为例，结合发展政策和税收调控相关方法，研究国内现有条件下房地产企业所得税的税收筹划，以实现房地产企业有理、有法节税，在纳税方面形成社会良好氛围，促进我国房地产行业进一步提高自身纳税意识，在法治环境下能够步入更加健康有序的发展道路。

1.2 国内外文献综述

1.2.1 国外文献综述

《The journal of real estate taxation》（1973）专门对房地产开发领域纳税筹划方案进行了详尽的罗列，具有十分重要的指导意，《Tax management real estate journal》等为房产行业税收筹划提供大量的实用方案。

Francois（2006）研究发现税收的变动将会带来房价的连锁反应，房价与税费之间的关系正相关。

Jennifer Gravelle（2008）为证明房产税对穷人的净效应仅为2%，并具有累进性作用，他选取了X49个州的关于房地产的有效税率，实证结论证明了测试人均收入对消费税具有累进性作用。

Satya Poddar（2010）认为目前的税法规定增值税仅对于首次出售的新盖住宅征收是不合理的，不应对二次或多次转让的房屋免征增值税。建议对所有销售、转售和出租环节征税，而不考虑房地产的性质，无论是民用居住还是商用办公楼。

XRosenberg和Marian（2012）提出：企业可依照现行税法，采取以下措施股票赎回、提供工作岗位、税收抵免、发放红利、提取折旧、费用、公务用车辆等方式，为企业获得纳税减免。

以艾姆（2012）为代表的一批经济学家针对地下经济活动衍生出来的偷税漏税行为进行了深入研究,使得税收筹划由理论研究向税收筹划行为研究取得了进步。

Zhi Fei Liu,Ya Wen,Cheng Huang（2019）分析了房地产开发企业如何选择合理的筹划方案在新的城镇化背景下取得双赢。

1.2.2 国内文献综述

郝福锦（2009）主要对企业的筹资进行筹划，方法为利用税率差异。

秦殿军（2011）从递延所得税方面探讨了税务筹划问题。

迟丽华和吴月（2012）从法律规定和筹划方案两方面研究了土地增值税。

陈梅（2016）通过具体的案例分析详细具体介绍了土地增值税的筹划方法以及需要考虑的风险因素。

李列坤（2016）认为，房地产是一个高风险高收益产业，所以可以成立专门的销售公司和运用不同建房方式等手段进行方案设计。做好销售定价和风险管理，充分利用XX的优惠政策，降低运营成本、提高运营效率。

李文娟（2018）认为现阶段企业各部门之间合作困难，阻碍了纳税筹划的顺利进行。

蔡昌（2019）通过八个实战方案详细解释了房地产税收筹划需要注意的事项以及风险预防措施。

李杰（2019）强调纳税筹划工作不仅能直接减轻企业税负，增加企业收益，还有利于房地产行业结构性调整。

李燕（2020）经研究发现了我国房地产行业的相关政策变化较为频繁，XX对企业税收监管更加严格；中小房地产企业普遍意识淡薄，并没有形成良好的纳税筹划氛围等问题。

吴小红（2020）从施工人员角度提出建议，当前建筑工人主要是农民工，没有劳动服务的公司，很难获得增值税发票。建议公司从专业服务公司招聘员工，以减少税收支出。

1.2.3 文献综合评述

综上所述，可以看出，国际上各国学者专家主要是从避税为出发点，整合企业全面经济利益，以追求经济效益最大化为目标来进行纳税筹划问题研究和应用，以尽可能降低企业税收风险。我国已经构建了中国自己的税收筹划基本理论框架，具体包括内涵界定、目标定位、分类等问题，同时也针对中国的双主体税制的特点进行了重点研究探讨。研究对象分为理论和实务两类，在研究税收筹划时，大多遵循筹划企业税种和企业经营管理两种思路，或将二者融合研究。

关于我国的税收筹划理论主要有以下特点：一是微观较多，宏观较少。二是大多数侧重从企业角度研究操作实例，论述偏于单一税种或综合几个税种，没有全面税种的筹划，较少出现系统的纳税统筹方案的制定，理论研究方面偏于不足。三是科学方法论与税收统筹结合不多，缺少大视野。

1.3 论文研究内容与研究方法

1.3.1 论文研究内容

本文从企业所得税税收筹划的定义出发，对房地产企业所得税的税收筹划的必要性、技术、重点等进行深入分析，探讨当前房地产企业税收筹划存在的问题，并针对存在问题提出具体改进方法。本文主要分为五个部分。

第一部分导论。阐述研究房地产行业企业所得税的税收筹划必要性及意义；研究国内外文献，并指出本文的结构及方法。

第二部分房地产企业所得税税收筹划的概念内涵。分析房地产企业所得税和税收筹划这两个概念。了解企业所得税的地位、特点和筹划必要性；明确税收筹划的概念、基础理论、积极意义、原则、目标及实现条件等。

第三部分LG房地产开发企业的税负情况。了解LG房地产开发有限公司的纳税现状并发现其税收筹划中存在的问题。

第四部分LG公司企业所得税筹划方案。分析LG公司进行税收筹划的环境，确定其筹划目标，选择合适的筹划技术，制定筹划方案。

第五部分LG公司企业所得税纳税筹划方案的实施和效果。根据上一部分的方案进行税收筹划实施，简要说明实施方法及效果。

第六部分结论与展望。得出研究结论并总结不足之处。

1.3.2 论文研究方法

文献研究法：围绕房地产企业、税收筹划、企业所得税这几个关键词进行文献查找，并对这些文献进行阅读研究，得出认识。

个案研究法：房地产行业企业所得税的问题具有共性，选取某一个具体的房地产开发企业进行研究。

功能分析法：针对目前房地产行业企业税负中的现象，探讨原因，并论证企业所得税税收筹划对降低房地产行业说服的价值。

2 房地产企业所得税税收筹划的概念内涵

2.1 房地产企业所得税的地位、筹划必要性及特点

2.1.1 房地产企业所得税的地位

企业所得税在我国各项税收收入中占有重要地位。根据《2019中国统计年鉴》中各项税收收入统计数据表明，2019年我国税收总收入为156402.86亿元，各个主要税种占比如下：国内增值税61530.77亿元，占比39.3%；国内消费税10631.75亿元，占比6.79%；企业所得税35323.71亿元，占比22.6%；个人所得税13871.97亿元，占比8.86%；关税2847.78亿元，占比1.82%。根据以上数据可以得出，企业所得税是即增值税之后的第二大税种，是我国财政收入的重要来源。而房地产企业是我国的纳税大户，因此企业所得税也成为房地产企业生产经营活动中无法避免的重要税种之一。

2.1.2 房地产企业所得税的特点

房地产企业所得税区别于其他税种，具有以下特点：

1、不存在税负转嫁问题

企业所得税就是专门针对纳税主体所得收入征收的税种。对于所得税而言，纳税人与负税主体实际上是同一主体，因此在一般情况下不会有税负转嫁的问题。

2.所得税是以净所得为征税依据

企业应交所得税的计税依据是企业应纳税所得额，而企业的应纳税所得额的计算公式为：企业的应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损。 因此，企业的净收入愈多，纳税愈多；企业的净收入愈少，纳税愈少。

3.所得税的弹性较高

企业所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税率与税基就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。

2.1.3 房地产企业所得税筹划的必要性

1、房地产行也得税收负担较重。企业必然获取利益作为第一要务。房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，而在合法的范围内降低税收支出，则可以减轻企业的税收负担。开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，促进企业提升自己的经济效益。

2、提高企业治税能力。房地产企业的所得税的税收筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过合规合法的手段，降低税收缴纳数额，及时发现企业税收管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失，提高企业的治税能力。

3、房价居高不下不利于行业整体的良好发展。目前我国房地产行业的现状是：大城市房价居高不下，中小城市房价飞快上涨。现状背后的主要原因一方面是房地产市场的泡沫经济造成，另一方面是房地产行业的开发成本过高，导致高额的税负使企业的经营负担进一步加重。只有降低房价，房地产行业才能良好发展，而只有通过减少企业的经营成本，才能有降低房价的可能。

2.2 税收筹划的基本理论

2.2.1 税收筹划的概念

税收筹划（Tax planning）在西方国家的研究与实践起步较早，自20世纪90年代我国初步引入税收筹划后，其功能和作用不断被人们所认识、所接受、所重视，尤其是近三十年以来，随着监管力度的不断加强以及经济的高速发展，税收筹划越来越受到重视。但是有关税收筹划的概念仍然有众多说法，根据不同的侧重主体划分，可以分为：侧重纳税人一方，侧重征管部门一方，包含征纳双方。但是今天我们主要研究的是侧重于纳税人一方的税收筹划。

在此，我们将税收筹划定义为纳税人在法律允许的范围内，为了少缴税或递延纳税，在纳税行为发生之前对涉税业务进行一系列的安排和谋划活动。

2.2.2 税收筹划的基础理论及积极意义

主要的税收筹划理论有以下几种：

1、“经济人”理论

所谓的“经济人”是指能够用最小的成本获得最大收益的人。将“经济人”理论应用到税收筹划中，即是要发挥企业中经济人的最大效益，降低成本，以最低的税负获取更多的利润。在总收益不变的情况下，作为理性的“经济人”必然要竭尽全力减少企业所缴纳的税款，而怎么才能减少税收成本的支出，成为企业“经济人”需要思考的问题，这就催生了税收筹划的发展。

2、企业契约理论

诺贝尔经济学家罗纳德·科斯在1937年就提出企业是劳动与资本的契约关系，经过多年的发展形成现代企业契约理论，即企业是将不同的组织和个体放在一个框架之中，利用不同的目标将他们紧紧结合在一起，从而形成一种均衡的法律虚构。

3、税收调控理论

国家税收政策的制定并不是深入到各个企业的内部，而是根据市场主体整体的经济状况来决定的，因此国家的税收调控政策对所有的市场主体都产生同样的法律效力。税收筹划是企业面对国家税收政策时所作出的利己行为，也是市场主体对国家税收调控政策的一种积极的反应，是纳税人获得利益最大化的唯一途径。

虽然税收政策对所有的经济主体产生同样的效力，但是近年来地方XX出于对地方财政收入的考量，为吸引投资，出台了许多针对企业的优惠政策，如税收返点、财政补贴、税收奖励等地方性政策，在一定程度上有利于地方XX的经济扩张，但是由于缺乏法律的约束和规范，盲目的竞争降低了企业的实际税率，违背了市场经济原则，也违背了税收法定与公平原则，有可能给企业带来一定是的税收风险。因此纳税人在选择税收筹划方案的同时要密切关注国家宏观调控政策的变化趋势，依据企业经营状况，规划出适合自身发展的税收筹划方案，规避可能出现的税收筹划风险。

4、公共产品价格理论

纳税人是公共产品的最终消费者，企业在经营活动的过程中为了以最低的价格获得最大的效益，便产生了税收筹划的动机，因为其缴纳税款的多少与消费公共产品的数量并不是正相关关系，即使其减少税款的缴纳也不会影响其享受公共产品的效益。因此公共产品价格理论也成为了税收筹划的基础理论之一。

税收筹划的积极意义：

企业层面：扩大企业的经济利益。在企业收益中，除了正常的经营支出外，较大的非经营性支出是税款。在越来越激烈的市场竞争下，经营者的利润空间不断被挤压，这迫使经营者降低成本，但在产品质量约束下，降低生产成本的空间是非常有限的。而税收筹划产生的收益与企业的效益是直接挂钩的，因此，企业对税收筹划应当起到足够的重视。

国家和社会角度：税收筹划从根本上来说是一项利国利民的大好措施。近年我国的经济增速明显降低，企业的收入增长缓慢，但是税负也越来越重，与此同时就业人口在不断地增加，国家为解决就业问题，降低失业率，保障人民的生活幸福，在减税降费的同时鼓励企业进行税收筹划。通过税收筹划，企业的微观经济效益与国家的宏观目标得以统一，也就能大大提高XX税收优惠政策运行的效果。税收筹划还有利于提高国际地位。税法中税基和税率的差异是XX利用税收杠杆进行宏观调控的重要工具，通过税收宏观调控引导纳税人的投资，消费行为，从而实现调整国民经济结构、优化产业结构和增强国际竞争力的目的。

2.2.3 税收筹划的基本原则

1、合法性原则

税收筹划是基于法律、优惠政策的基础上进行的活动，这也是不同于偷逃税的最主要的特点。依法纳税是每个法人、自然人应尽的义务，国家法规不容忍任何单位和个人贱踏，各种偷漏税行为是国家法律所不容许的。

企业要进行纳税筹划，首先应遵守国家相关税收法规，这就要求纳税筹划的当事人应熟知国家各项税收法律法规，只有在懂法、守法的基础上，才能有效地进行税收筹划。

2、事前筹划原则

企业经营业务一经发生，纳税义务也就跟着而来，此时作筹划，无非就是改变原有的一些单证，业务履行的时间、地点、计价方式或编制虚假业务，都难避开偷漏税之闲，假的东西是根本经不起税收部门检查的。

3、全局性原则

企业税收是一项全局性工作，企业不仅要交增值税，还要交资源税、所得税、印花税等其他税种，某项税额的降低可能影响到其他税额的升高，在纳税筹划时，应全面考虑企业总体税负（或现金流出），特别是关联企业间更应注意此项工作。只有综合考虑，趋利避害，才能实现税收筹划的安全和高效。

2.2.4 税收筹划的目标及实现条件

税收筹划的目标包括：

1、减轻税收负担。企业作为一个利益最求者，自然而然寻求的是自身的利益最大化。如果要是企业的总收入尽可能增加，那么企业的总成本就要尽可能的缩小，在这个一增一减的过程中，税收筹划发挥了巨大的作用。

2、实现涉税零风险。纳税人在进行税收筹划的时候，前提就是要合法，在涉税业务中杜绝法律风险，只有如此，才能在合法的基础上运用各种税收筹划方法，实现最小税负。

3、获取资金的时间价值。纳税人在生产经营决策中，只有重视资金的时间价值，才能使税收筹划方案更具有科学性。

税收筹划的实现必须满足某些条件：

一是税收政策具有可选择性。这种可选择性体现在以下因素中。同一国家不同地区税收政策也可能存在差异。例如我国，虽然是统一立法的国家，但在税收制度中也存在特别区域（经济特区、高新技术开发区、保税区等）与一般区域的税收政策差别，以及在统一税法条件下地区之间由于执法差别而导致的实际上的税收政策差别。这是我国利用地区税收政策差别开展地区间税收筹划的一个较为广阔的空间。

二是筹划主体具有较高的专业素质。税收筹划是一种高层次的理财活动，没有相当的专业基础难以预处理任该项工作。成功的税收筹划不仅要求筹划主体以正确的理论作指导，更要求筹划主体具备法律、税收、会计、财务、金融等各方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法证券法等有关法律规定，还要具备统筹划谋划的能力，

三是税收筹划企业应具有相当的收入规模。是否有必要进行税收筹划，还要看纳税企业的应纳税状况。而纳税企业的应纳税状况复杂与否取决于应纳税义务人的生产规模和收入规模。如果一个零售商店，他只需纳一种或两种很简单的定额税，就根本用不着搞什么税收筹划。但如果是一个集团公司，下辖若干企业，经营着多种商品，从事几个行业的生产，每年上缴税种数量多，税款数额大，在这种情况下，可考虑实施税收筹划。

3 LG房地产开发有限公司税负情况

3.1 LG房地产开发有限公司简介

南宁市LG房地产开发有限公司成立于2006年，初始注册资金为10000万。企业的主要经营业务包括房屋租赁（国家限制或禁止外商投资企业经营的项目除外），房地产开发经营业务等。该房地产公司目前有三个小区楼盘项目正在进行，同时准备开发一临湖大型房地产项目，另外有一处另有一处大型商场（LG大型商场）2020年也将正式建成使用。

3.2 LG房地产开发有限公司纳税情况

LG房地产开发有限公司是以开展房地产开发经营、房屋租赁为主要业务的公司，涉税种类较多，税负相对较重。主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、企业所得税等大约67种。其中，公司面临的所得税政策是按照25%的所得税税率交纳。

表3-1房地产行业相关税种

数据来源：根据税率表整理而得。

3.3 LG房地产开发有限公司税收筹划存在的问题

LG房地产开发有限公司始终坚持以质量求得市场，不断强化质量意识，以高品质满足顾客的需求，与此同时积极参与土地竞标，自2010年起竞得多种不同规格的土地，用于房地产开发，业务一直呈现上升状态。2018年，该公司税收缴纳总额为4825万元，其中企业所得税缴纳总量比去年增长了1523.6万元。总的来看，从2017年开始，该公司出现了总体利润下滑。虽然可以肯定，该市房地产市场的竞争激烈造成了销售状况不尽如人意是其中原因之一，但是，主要原因并不在此。2018年，经过认真分析汇总，该公司发现原因还是在管理和税收处理上存在一些突出问题。财务缺乏透明度，真实性也相应降低。其次开发项目众多，但是资金使用情况却不够透明，并且财会管理不到位，直接导致该公司在税收缴纳出现了问题，2017年，该公司还曾因税收缴纳违规被税收机关处罚。

3.3.1 会计核算不够完善

会计记录不严谨，在收入核算上很不完整，明显存在为了降低税收缴纳而把销售收入的数字进行人为操控或更改，已达到税收部门无法掌控企业实际销售收入的一系列行为。房地产企业涉及的对象因为是不动产，建筑施工往往存在多个项目并行，除了极个别小项目之外，施工时间往往都在一年以上，甚至四五年。期间会需要很多资金来周转。那么，就会有在账务处理上相对复杂的状况，一些交易都需要按特殊处理方式来确定销售收入。但LG公司在财务收入上面，没有根据财务会计处理的应有做法，遵循新的会计制度，对照税收法规，比照公司实际情况，核实并确认好公司的实际应税收入。例如，在预售款的处理上，公司采用了以下做法，把从购房户手里收来的房屋的预售款，处理为借款，然后擅自将这些款项打入公司指定的某人私人账户。公司要用款项时，就再从这个账户采取向个人借款的处理方式支取款项。通过这个过程，公司实现了用预收款支付建设的日常支出，明显不符合收入确认原则。而帐中少记漏记特殊形式的收入金额的现象也比比皆是，如企业把地下室、地下车位的销售收入放在“其他应付款”或“短期借款”科目下面，目的无非还是为了实现帐面上的企业经营所得数据减少，以降低税基；在对公司所有的暂未转移产权的房屋，实行对外租赁，公司对这些收入也没有列入账目。因为少了一笔账务收入，公司也就认为减少了自己的应纳税额。

3.3.2 成本费用核算不到位

一是前期开发成本费用任意列支。该企业利用工程项目建设工期较长，资金占用时间长，为了保证资金的流动性，就采用分期滚动开发的方式，开发项目中的全部费用，属于开发成本，包括前期涉及的土地出让金，还有对拆迁户的所有补偿、基础设施的建设等等。这些费用，正确的处理方法应该是结合建设过程环节，精密计算，然后分摊。但是公司却采用抓住全部项目竣工前的时段，按照土地出让合同涉及的这些费用数额，直接全部给付。这样的目的显而易见，只是为了让企业开发的成本加大了，公司的税前能够扣除的各项费用也会大幅增加，当期的计入纳税额的成本就被人为手段加大了，应纳税所得额得以减少，实际上这是违背税法的处理原则的错误做法。

二是按项目工程的预算预估开发成本。为了增加开发费用成本的支出款项，企业自己根据已付的工程款来计算出开发成本，并虚列支出。在工程尚未完工时提前向用户开具正式发票，导致可售面积单位工程成本加大，并在申报当期应税所得时采用确认销售和配比成本的方法计算，客观上就减少了当期应纳税所得。

三是扣除费用的错误计算。例如借款费用，若以成本对象完成建设时间为界限，如果之前借款，那么就可以把资金列入开发的成本对象进行计算，并且计算合适的比例。如果之后借款，就可以全部扣除，列为财务费用这个名目。而该公司在会计处理上不加区分，直接把所有的借款利息不分阶段直接列入了财务费用科目，导致有些不属此列的利息费用，如属于开发成本的也误列此类。此外，按照规定贷款利率不得超过银行贷款的利息标准，该公司却完全无视此项规定，盲目为了自身利益以高标准去处理财务费用中利息的扣除，造成了税前扣除金额的增加。

4 LG公司企业所得税筹划方案

4.1LG公司税收筹划环境分析

4.1.1 外部环境

1、税收政策的优化

近年来，国家为了贯彻减税降费政策，不断的推出各种税收优惠政策，这对企业的税收筹划是重大的利好消息。此外，由于房地产企业计算所得税是按会计准则进行计算，但是税收机关是按照税法的准则进行核查，这两者的计算结果是截然不同的。不同的结果就有可能导致企业多缴或少缴税款，甚至严重时会有偷逃税的嫌疑。

2.行业竞争环境的加剧

中国古代传统的思想就是“安土重迁”的家本位思想，人们对于“家”的具体概念就是拥有一套属于自己的房子，因此房地产行业一直以来就是一个暴利行业。近年来，人们对房的需求越来越多，加上某些房产商对房产经济的炒作，各种因素的叠加，使得房价不断攀升，吸引着越来越多的加入者，如表4.1所示，2020年到2018年房地产行业的数量呈急剧上升的状态，也使得房地产行业的竞争愈加激烈。为了在竞争中获得竞争优势，就要设法降低营业成本，一个好的税收筹划方案就显得更加重要。

数据来源：2019国家年鉴

4.1.2 内部环境

1、管理层

如果经营者强调税收筹划，那么税收筹划就能在该企业顺利实施；如果经营者对税收筹划不够重视或者比较淡漠，那么税收筹划在该企业的税收方案实施中便可能不尽人意。与此同时，经营者除了要在意识上重视税收筹划，还要具备一定的税收专业能力素养，了解国家对企业、对经营业务的相关税收政策，对企业的前景有明确的方向，具备对未来方针政策的分析能力，增加税收筹划成功的可能性。

2、财务人员

房地产企业的税收筹划方案由该企业的财务人员参与制定，经财务主管、企业领导批准审核之后准许实施。因此，这就要求财务人员必须具备一定的税法素养。财务人员作为筹划方案的制定者，必须了解国家对房地产行业的相关政策，深刻认识国家对房地产行业某些业务可能的税收优惠政策，把握好税收优惠的条件，才能进行合理有效的税收筹划。

3、其他部门

税收筹划牵一发而动全身，需要企业全体部门的积极配合与协调，各个部门要通力合作，及时交流信息，实现信息互通，以方便税收筹划方案的调整与优化。单纯依靠财务部门进行税收筹划，极有可能使得方案失败。

4.2 确定公司企业所得税的筹划目标

1、降低企业涉税风险。房地产企业是税收部门重点稽查的行业，说明该行业违反税法的现象时有存在。而违反税法损失的成本巨大，一方面对偷税漏税税收部门会加以重罚，导致企业损失大量资金，严重者还会被认定为犯罪行为。偷税漏税行为会导致企业遭受名誉损失，严重影响企业的社会形象，从而在整个社会和消费人群中降低了信誉，严重影响企业今后的长足发展。企业涉税风险降低的首要要求就是加强成本核算，实现企业账目清楚，管理水平提高。所以，把降低企业涉税风险放在首位，作为税收筹划目标体系中首先考虑的因素，是因为它与现代企业品牌意识的树立、企业的发展息息相关。

2、提高企业资金价值。对于LG公司这样的资金密集型企业，生产经营活动中一旦出现资金周转不足，往往会对企业的正常运转产生不利影响。仅仅靠企业自身的资本积累去发展生产，速度慢，效率低，无法满足实际需要。举借银行贷款，虽然缓冲了资金运转暂时困难，其利息支出也是不小的数目。而向社会发行股票，往往存在财务风险，而且存在资金成本高，举债比率受限等因素。相比之下，如果采用合理的税收筹划，成功实现当期税款后期延缓缴纳，就能够实现企业资金流相对宽裕，对企业来说是既安全又有利的最佳选择，企业由此能够获得一笔安全合法的无息贷款，有利于生产经营的扩大和企业的可持续发展。

3、实现企业合法权益。企业作为纳税人，是权利和义务的统一体。一方面它必须履行法定纳税义务，按照企业经营实际，参照国家税法有关规定和征收标准，合理合法地向税收部门缴纳税收；另一方面，它也要自己运用税法的减税和其他优惠政策，通过一定的筹划，降低自己的税负。也就是说，它还拥有维护自己合法税收权益的权利。当然，这个权益的有效实现和税收部门的征管水平及执法素质密切关联。当然，如果企业放弃税收筹划这项合法权益，被动听任税收机关执行税收征收，虽然是配合了税收部门的工作，客观上却不利于征管部门执法水平的提高。税收部门和征管对象的良性互动能够推进税法的进一步完善。因为企业的税收筹划也会促使税收部门发现税法漏洞，为今后税法完善提供了基础。从依法治税的角度看，这种筹划能够有效实现税收和经济发展的良性互动，也能较好地调整税收部门和纳税者之间存在的权力和权利的失衡状态。

4、降低企业总体税负。降低企业承担的税负实质上就是减轻企业的经济支出。企业税负支出是基于企业从事生产活动的收益上的。企业收益大，按照税法应缴纳的税款就多。没有收益，自然就不必缴纳。但是企业发展壮大必然希望获得更大的经济利益，因此，税收自然也会基于一定的标准不断增长。采用税收筹划的方法就是要在综合权衡企业各项经济收益，在法律许可的范围内，利用好策划平台，抓好筹划点，比较不同税收筹划的成本收益关系，最终实现不重复缴税，不多缴税，应缴尽缴，合法少缴，在实现企业综合效益最大化的前提下，实现企业总体税负降低。

4.3 选择合适的企业所得税的筹划技术

首先，注重纳税时间的筹划。企业所得税通常在季度末预缴，年末清缴。按照相关规定，有三种情况下视同业务完成：一是产品已经投入使用；二是产品竣工的证明材料已经报备；三是产品已经取得产权初始证明。企业只要准确把握好文件规定的完工条件，尽量在时间上将完工时间延后，这样就可以达到合法延迟纳税的目的。

其次，用好税前扣除项目。税法规定，一些事关职工福利的项目可以在税前扣除。这些项目对企业是利好，对职工更是利好。这些费用都能在税前扣除，能够增加扣除成本，当然就能降低企业所得税；同时，这也体现了企业对职工的责任，在遵守国家法律、法规的同时，也为员工谋了福利，维系了感情，留住了人才，也自然会增加企业的竞争力。

再次，用足优惠条件。所得税优惠可以从三方面考虑，税基、税率和税额。减少税基，例如加速折旧就是典型。税率优惠主要体现在国家照顾或鼓励的地区和行业，如对西部地区的投资鼓励和对高新技术的税收减免就属此例。税额优惠是对特殊行业或对象减征一定税额。如对购置和使用环保设备设施就实行减免当年设备投资额的10%。针对这些税收优惠进行税收筹划，必须结合企业自身特点，注重合理搭配，才会有好的减税效果，又有利于企业的战略发展。

最后，关注会计差异。会计上和税法上对企业利润的计算是不同的。因此，会计政策的不同，必然会造成会计核算的不同效果，也就会有不同的所得税应税利润结果，由此造成税负效果各有差异。所以，在选择会计政策时各企业应该慎重考虑，比如在选择固定资产折旧法时就应结合企业实际情况来选定正确方案，以筹划适宜的税负。同时，要认真分析企业所得税税收处理和会计处理的差异，准确计算企业所得税计税基数，切不可将二者混为一谈，导致税收缴纳陷入混乱状态。

4.4 拟定公司所得税税收筹划方案

LG公司正在开展的生产经营活动主要有：

开发的三个小区正在进行建设，预计2019年实现小区楼盘销售收入1000万元，因为处于市场推广阶段，公司前期大广告费和业务宣传费迅速增加，估计远超可以扣减份额。A住宅小区两期工程，一期已完工，二期即将完工，该小区所得税面临利息如何进行资本化筹划问题。B住宅小区支付了地价款，并已经向银行贷了款项，其利息支出为10万元。与此同时，该公司筹备进行公益捐助，树立良好的企业形象。

1、广告费和业务宣传费远超税法规定的允许扣除企业当年销售（营业）收入15%的部分，可通过公司分立消除剩余的部分。

2、A小区的借款费用300万元，可通过工程的分期分摊，将利息资本化，减少所得税。

3、B小区10万元的利息，可通过选择合适的利息扣除方式，加大费用扣除。

4、策划社会公益捐助，考虑捐助方式，实现捐助免税。

5 LG公司企业所得税纳税筹划方案的实施和效果

5.1LG公司企业所得税纳税筹划方案的实施

5.1.1 选择公司分立的税收筹划

LG公司2019年预计实现楼盘销售收入1000万元，因为处于市场推广阶段，公司广告费和业务宣传费列支250万元，税前会计利润总额为100万元。

筹划思路：从总公司将销售部门分立出去，成立销售公司，实现广告费、业务宣传费在规定比例内摊销

结论：筹划后比筹划前节约企业所得税：50－25=25万元。

5.1.2 通过借款费用资本化筹划企业所得税

LG公司正在开发的LG住宅小区，共有两期工程。每期分为5栋房屋。2018年3月，一期工程完工，2019年4月，第二期工程将完工。2018年12月底时第二期预售实现收入2000万元。2018年全年的借款费用为300万元，每期分摊150万元，管理费用为100万元。企业所得税率25%。

筹划思路：分析成本对象是合并还是单独进行会计核算有利

具体测算如下：

筹划前：合并为同一成本对象进行会计核算

2018年预售收入：2000万元

计税毛利率：20%

计税毛利额：2000×20%=400万元

因为把两期工程是作为同一成本对象，2018年因二期工程未完工，故2018

年借款费用全部资本化。

二期：营业税和附加税费：2000×5.55%=111万元

应纳税所得额：400‐100‐111=189万元

应纳所得税：189×25%=47.25万元

筹划后：分成两个成本对象进行会计核算

2018年预售收入：2000万元

计税毛利率：20%

计税毛利额：2000×20%=400万元

因为一期和二期分为不同成本对象，总借款费用300万元处理如下：

二期借款分摊150万元全部资本化；

一期借款费用分阶段，完工前摊借款3个月，完工后摊借款9个月。

一期资本化的利息：150×3÷12=37.5万元

能够计入财务费用的利息：150×9÷12=112.5万元

二期：营业税及附加税费：2000×5.55%=111万元

应纳税所得额：400‐100‐111‐112.5=76.5万元

二期应纳所得税为：76.5×25%=19.13万元

筹划后比筹划前减少：47.25‐19.13=28.12万元

所以，通过运用利息资本化策略，可以看出，筹划后共节约所得税28.12万元。

5.1.3 选择适当的利息扣除方式

LG公司开发的B小区共支付地价款200万元，开发成本为400万元。银行利息支出10万元。

筹划点：选择合适的利息扣除方式，实现费用扣除数额的尽量加大。

筹划前：该公司采取据实扣除方式。

房地产地价款和开发成本：200+400=600万元

房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%

=10+（200+400）×5%=10+30=40万元

筹划后：采用比例扣除方式

（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%

=（200+400）×10%

=600×10%

=60万元

二种方式比较：60－40=20万元

结论：经过计算比较，采用比例扣除方式，该公司的房地产开发费用中，因为采用比例扣除方式，多增加了利息支出20万元，增加了支出就是降低了企业所得额，实现了应纳税所得额的减少。

5.1.4 公益捐赠的所得税税收筹划

LG公司要改变企业形象，必须采用强有力的手段。宣传是一种手段，更好的是公益事业的参与，能够树立企业的有良心、有责任的大爱形象。因此，该公司决定在社会公益事业方面加大捐助力度。2019年公司预计利润为1000万元，经过认真考虑，公司在预算中决定捐赠100万元给贫困乡村的孩子。

筹划前：企业直接捐赠给受援方，未通过公益组织

应纳所得税税额=（1000+100）×25%=275万元

筹划后：获得XX特批，通过某公益组织捐赠，免除全部捐赠所得税。

企业所得税为：1000×25%=250万元

两项比较，少纳税25万元。

5.2LG公司企业所得税筹划方案的实施效果

总的来说，上述税收筹划方案紧密贴合了LG公司的发展实际，按照公司个项目的业务特点进行了紧密的结合，精心对比，注重综合权衡，近期目标与远期目标相结合，会计核算与税收处理结合，社会效益与经济效益相结合，取得了较好的筹划效果。

1、减轻税负，实现资金时间价值。企业的发展，追求经济利益永远是第一位的，减少税负，降低企业成本，便是最行之有效的方法。在上述的筹划方案中，节约税额得到了很好的体现。例一中节约所得税25万；例二中节税28.12万；例三中节约20万；例四少纳税25万元。各项合计，上述筹划恭维该企业节约了各方面支出98.12万元。筹划总体较为成功。

2、形成了企业重视税收筹划的良好氛围。企业如果愚蠢，必然指挥选择逃税漏税，却没有维护自己的合法权益。而成功的税收筹划，让企业能够看到合法纳税、聪明节税的前景，也必然会培养企业合法纳税、合法争取减税的良好习惯，在社会上倡导合法税收筹划的行为，从而促进全社会为税收筹划实现良性发展创造良好的法治环境。

3、帮助企业树立了长远可持续发展的战略。社会捐赠不仅让企业收获了民心，更让企业节约了税收，这就是经济效益与社会效益达到平衡的表现。

6 结论与展望

6.1 研究结论

本文从理论出发，探讨了在经济高速发展的情况下房地产企业所得税筹划的可行性与优点。首先从税收筹划的理论出发，到房地产行业的地位和特点。从LG房地产开发有限公司的目前的税收问题入手，明确可采用的税收筹划技术，制定税收筹划方案及实施方案产生的效果。

6.2 研究不足与展望

税收筹划是企业研究的永恒课题，需要不断进行研究。由于企业之间的发展方向不同，所面临的税收问题也截然不同。本文只讨论了房地产企业所得税的筹划，范围可能较窄。

其次，由于信息搜集能力的有限，LG公司的业务范围较大，经营业务涉及税种繁多，本文的税收问题虽然比较典型，但仍有可能有缺漏之处，不够详细。还有待信息的进一步完善，才能提出更有的税收筹划方案。

本文虽然还存在着一些不足之处，但希望能在一定程度上为房地产企业的税收筹划工作起到些许的积极作用，提供一些参考和借鉴。

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致 谢

光阴荏苒，四年求学时光转瞬即过。在这四年的学习生活中，我走的辛苦但也收获颇丰，值此论文完成之际，心中感慨万千，久久不能平静。

我的导师，XXX教授，从我上大学以来，他严肃的科学精神、对工作精益求精的态度、一丝不苟的学术作风便深深的影响着我。在指导我们写论文的过程中，小到标点符号，大到文章整体脉络，昝老师无一不仔细的去审核、梳理，给了我许许多多宝贵的意见，让我受益匪浅。在此，我谨向昝老师表达我十二分诚挚的谢意。

同时，我还要感谢每一位任课老师，是您们在课堂上无私的传授知识，让我们能够了解财政学这门学科的相关理论知识，懂得了如何学习，如何融会贯通。还要感谢我的辅导员，在生活上解决我们的困难，倾听我们关于未来的困惑，在思想上和生活上给于我们帮助。最后，还要感谢我同学们，在我写论文遇到问题时，热情耐心的帮我解惑，给我帮助。在此，我对所有帮助过我的老师，同学表达我真挚的感谢。

最后，在论文完成之际，我要再次衷心的感谢在论文写作过程中帮助过我的每一个人，感谢您们对我的帮助、关心，让我学会成长。再次真诚地表达我的谢意。

房地产公司企业所得税筹划探讨

价格 ¥5.50 发布时间 2023年5月20日

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