摘要
房地产作为中国支柱型产业，自中国2010年，XX为了遏制某些投机分子大量屯购导致房价走高，颁布了一系列限购令政策。颁布这项政策，除却能够遏制不断高涨的房价以外，也能给持续过热的方式降降温，让房价处于稳定状态。在限购令的逐步完善下，房地产成交量慢慢萎缩，房价下滑幅度较为明显。2014年，国内待出售的房产总面积约6亿平方米，较2015年提高了26.1%，创下历史最高水平。纵然中国房市回暖还有待时日，但是从限购令放宽之后，也充分体现出XX对限购令的放宽态度，这充分反映出房地产市场未来依旧具备较大的发展潜力，将继续为国民经济的健康稳定发展做出巨大贡献。
本文基于哈佛分析框架的基础之上针对地产公司财务状况和质量予以详细分析，最后总结财务分析结论，并提出合理策略。JS地产公司在国内房地产行业处于领先地位，其资产结构和营运能力尤为突出，相较于同行业具备非常大的优势，其大多数财务指标也明显由于其它竞争对手，整体盈利水平也在逐步增强。然而JS地产公司也具备一些劣势，例资本结构上就存在一些漏洞。
关键词：战略分析；JS地产；哈佛分析框架；财务分析
一、绪论
（一）选题背景及意义
1.选题背景
房地产作为中国支柱型产业，截止2014年中国国民经济步入“新常态阶段”，就面临着内忧外患的市场环境。不管是房地产企业领导者或者是企业外部的投资者，都期待从企业财务报表中获取到正确的理解和判断，进而为决策提供充足的依据。财务分析是企业财务管理和经营决策的重要工具，以财务报表分析为基础，针对房地产企业财务现状予以分析，对企业现金流量和经营情况予以综合分析与判断。为企业管理层、外部投资者以及企业的债权人分析房地产企业财务现状，便于它们更深入的了解企业的过去，预测企业的未来发展。
房地产企业不同于其它产业，本身具备较为特殊的商业模式及行业特性，这些特殊之处必然会决定着会计对象的特殊性。鉴于房地产惬意会计核算和科目的设置和其它企业相比存在较大差异，也导致了房地产惬意财务报表的特殊性。采用传统的财务分析方法进行分析，会产生许多问题。因此，结合房地产企业特点构建一套完善的财务分析体系则显得尤为迫切。
2.研究意义
（1）理论意义
本文以现行财务理论为前提，再结合会计科目和财务报表的特殊性论述了中国房地产企业财务分析的特殊性，并以此特殊性为基础，深入剖析了现行财务分析方法对于我国房地产企业财务分析过程中存在的问题和不足，并结合房地产企业行业特性以及财务报表的基本特征基于哈佛框架之下，构建了综合分析体系。不但有效解决了房地产企业内部经营者和外部投资者在分析财务报表时存在的问题，并且基于哈佛框架之下制定了一套科学完善的综合财务分析体系构想。
现实意义本文展示了一个综合的房地产企业财务分析框架，可以为我国其他房地产企业内部财务分析体系的改进和完善提供一定的思路和借鉴。并且为企业经营者及外部债权人、投资者使用财务报表评估企业价值提供一套科学有效的分析方法。
（二）相关理论综述
1.财务分析方法理论
我国大多数学者针对现行财务分析方法做过相应论述和研究，也有了较为统一的观念和改进方法。其中最具代表性的如国内学者唐纯斌（2008年）提出个人观点，他认为：当前制约我国财务分析的两大因素分别是会计数据的局限性以及财务分析内容的局限性。前者局限性普遍体现在资产、负债、利润等无法较为客观、准确的反映出房地产企业的营运、盈利及偿债能力等基本指标。后者的局限性普遍表现在传统财务分析四大能力指标只是简单的反映了企业发展壮大的基本问题，却无法深入挖掘企业价值和潜在影响因素。
国内学者周福源（2012年）指出，当前国内学术界针对财务分析框架做了大量研究工作，但依然存在一些问题有待进一步改进，缺乏宏观视野，并且原有的分析方法缺乏一定的逻辑整合性，而现行财务分析框架依然尚未突破原有分析方法的束缚，并且首次提出一种综合性的财务分析框架。国内学者张新民（2011年）将企业财务现状和经营战略结合起来针对国内制造业的财务状况进行研究，并提出构建财务状况质量的三维综合评价体系。国内学者黄世忠（2015年）以财务报表为前提首次提出战略和经营要素分析的理论框架，并提出了利用财务方法对企业战略和经营情况予以估值的具体分析方法。国内学者张新民（2015年）针对上市企业财务水平与企业战略发展二者之间的联系进行了深入研究。国内学者刘芳（2015年)提出传统分析方法采用指标变动与对比的思路进行研究，在战略和行业变迁的影响下财务分析必然会获得和实际情况相违背的结论。根本因素在于太过倾向于静态的财务分析，并且财务信息水平偏低使得财务分析效果不佳。此外，提到比较分析法会在较大程度上影响会计信息的可比性，由于分析准则的不同导致不同行业对比结果不可信的情况发生。国内学者李桂玉（2017年）分析了传统财务分析方法的局限性问题，主要在于太过侧重于财务指标的计算，忽略了非财务指标的应用，解决措施是创建更为健全的财务分析体系。
2.哈佛分析框架理论
传统的财务分析都是针对上市企业所披露的财务数据予以分析，由于难以控制源头数据的客观真实性，所以难以较为真实的反映出公司的经营现状和成果，更难以对公司
前景有一个准确的判断。国外学者Ashworth G.首次提出了“经济利润树”概念，在较大程度上拓展了财务分析框架。基于此，财务分析框架被正式提出，旨在更科学全面的进行分析。本文主要采纳了佩普、希利、伯纳德三位国外著名教授的哈佛分析框架，该框架是由三位教师基于大量研究理论和成果之上构建出的一套财务分析体系。战略分析是财务分析框架的核心内容，国外学者K. R. Subramanyam对哈佛分析框架也颇为认可，这种分析框架主要可划分为四个子模块：即会计、财务、战略和前景，这种分析框架的侧重点是基于战略视角针对企业财务予以宏观分析。R. Rakhmetova（2013年）提出企业财务现状已成为国内外会计及金融界重点关注的对象。经济与战略决策是相互依傍的，意味着各项经济决策均要通过紧密的分析才可作为战略的一部分，通过分析、评估等核心指标，才能确保决策的准确性。
（三）研究方法
本篇文章采用的研究方法包括以下两种：
文献研究方法。本篇文章归纳总结了从传统财务分析和基于哈佛框架下的财务分析两个角度相关的期刊文献的研究成果，从而为本篇文章的的写作奠定理论基础。
案例分析法。本篇文章整篇都是围绕着JS地产公司进行研究分析，分析了JS地产公司的财务状况，点明了该公司存在的问题，并针对存在问题对JS地产公司提出了优化理财的对策。
（四）论文研究思路与框架
本篇文章以JS地产公司为目标企业，以财务报表分析为手段，从哈佛分析框架的四个角度出发，对JS地产公司的发展战略，财务状况和经营成果进行全面分析，发现并探究原因，最后提出相对的改进措施。具体的思路框架如图1所示:
图1:研究框架
二、JS地产公司发展概况
（一）行业概况
自中国2010年，XX为了遏制某些投机分子大量屯购导致房价走高，颁布了一系列限购令政策。推行限购政策之后，不仅在一定程度上控制了一路飞涨的中国房价，也为中国房市的过热降了降温，让房价处于稳定状态。在限购令的逐步完善下，房地产成交量慢慢萎缩，房价逐步随着成交量的萎缩逐步下滑。然而，随着各大银行降低存款准备金率和降息，中国房价又再次回暖，2012年呈现出较大程度的反弹。这充分反映出一些房地产商已寻找到破解限购令的方法。但是，从总体而言，国内颁布的一系列限购政策还是在较大程度上对房地产行业造成了影响。
据2015年中国XX报告显示，房地产行业会遵循分类指导，因地施策的政策，增加了大量的改善型住房，进而带动中国房市的可持续发展。与此同时，将大量存量房转换为公租房等保障性住房，不但有效降低了国内房市的库存压力，并且在较大程度上缓解了XX压力，自宽松政策实施后，不但最大化利用了国内的闲置房面积，也可以在一定程度上降低房地产企业存量高的根本压力，也可以在较大程度上降低资源耗损。近年来，XX宽松政策实施以来，由以往单纯的调控抑制房价转变成现在的支持促进，这种现象体现出中国XX稳定住房的需求，也能在某种程度上促进中国房市的回暖。据相关数据显示:2014年，中国待出售房产总面积为6亿人民币，较往年增加了26.1%，突破至最高水平。尽管房地产回暖还需时日，然而自限购令房款之后，也充分体现出XX对限购令的放宽态度，这代表着房地产将继续在国民经济中发挥重要的作用。
（二）公司介绍
JS地产公司于1992年成立，经过20多年的发展，JS地产公司曾一度入围“2008年国内上市优秀管理团队”，2013年在整个房地产企业排名中，JS地产公司位列行业第二。截止2013年其总资产达到3100亿人民币。当前，JS地产公司在北、上、广都有子公司，其战略布局覆盖全国56座大中型城市。业务拓展辐射房地产、工程施工等相关行业。
三、JS地产公司财务分析
（一）战略分析
2013年JS地产首次提出“3+2+X”这一预见性战略，即以北上广为重点，在长江、珠三角等地区创建三个300亿城市群，以武汉、成都为中心创建2个200亿城市群。可见，其战略水平比较强，主要体现在战略灵活性的成熟把控上，JS地产能够基于日益复杂的政治环境和市场竞争环境之上，对企业战略予以灵活把控，将发展重点由以往的一线城市逐步转向如今颇具发展潜力的二三线城市。近年来，中国老龄化问题日益凸显，考虑到这个现实情况，JS地产即将推出三位一体的养老战略，即为社会老龄人口打造养老社区、养老机构及居家养老模式。由此可见，在竞争更为残酷的市场格局之下，JS地产在确保企业稳定长足发展的基础上，必须开拓全新的业务模式，全面增强JS地产的整体开发能力。
总体而言，JS地产以稳定健康发展战略为基础，在充分把握外部基于的同时，尽可能发挥企业优势，基于日益复杂的政治形势和市场格局做出灵活的战略调整，以一线城市为主，逐步向周边二三线城市扩散，前瞻性的布局国家重点发展区域，适度拓展具备较好发展潜力的二三线城市，在推进机制改革的基础上努力探索更多元化的利润增长模式。
（二）会计分析
1.JS地产重要会计科目识别
存货是JS地产资产的重要组成部分，其非流动资产比例呈逐步增涨态势，充分说明JS地产是扩张型资产结构模式，其运营之所以科学主要源于企业存货管理的有效性。所以，企业与存货相关的会计政策和估算的合理性程度，必然会在较大程度上影响JS地产的财务情况以及企业经营成果。所以，本位围绕横向与纵向两大视角入手研究企业存货问题，并针对其会计政策与估计的合理性予以评估。合理的资本结构能够大大减少JS地产的融资成本进而加大企业的经济效益，全面提升企业价值，并且还能够帮助JS地产拓展业务范畴。
2.JS地产存货的会计政策分析
（1）JS地产存货分析
JS地产存货包括开发成本、库存产品、原材料等，自2012年JS地产的研发成本和产品就呈现快速增涨态势，基本占到存货的全部比重。 伴随着企业战略布局的深化，企业大幅度扩张，相应的其存货也于2012-2016年间出现大幅度增加。2016年存货余额相较于4年前整体提高了60%，这和JS地产营业收入增速较大，并且必须维持较高的存货水平息息相关。其存货资产比例下滑态势明显，充分体现出JS地产资产利用率在增高，存货周转率也在快速提高，运营能力也在逐步提高。
（2）存货横向比较分析
分别针对JS地产、金地集团、万科、包括中粮等四家企业的存货政策予以综合比较，所得分析结果是其存货政策一致。由于我国相关政策的影响，导致整个房地产行业的存货资产率均呈现逐年下滑态势，万科总资产一直位列同行业龙头地位，尽管JS在存货存货占总资产和流动资产的比例，相较于其它几家房地产企业而言是最高的，
充分反映出其存货占用集团资源太大，这和近年来JS集团的大幅度扩张息息相关，基于当前JS地产持续扩张储备的背景之下，大量拿地，主要集中在一二线城市，这和构建城市群战略相契合，结合其存货周转率来分析，JS地产必须强化存货管理，全面提升整体营运水平。通过对比其余几家房地产企业2012-2016年的相关数据可见，JS对存货跌价准备的计提比例相较其他几家企业较低，由于2016年JS集团销售额大幅度提高，并且由于该集团区域性布局的影响，导致其所持有的大量一二线城市的土地资源，土地价格上涨飞快，所以其计提比重相对而言比较合理。但是由于国内相关政策的影响，未来政策带着诸多的不确定因素，由此来分析JS集团对存货计提的存货跌价准备比重是较低的。
综上所述，JS地产的会计政策和同行业其它公司的会计政策大体相同，是与国内政策相契合的，同时也是较为合理的，依据注册会计师对JS地产的标准无保留意见的审计报告，能够反映出JS地产所披露的财务报表数据是真实透明的，且值得大家信赖，能够利用该财务报告进行公司财务分析。
（三）财务分析
1.资本结构和偿债能力分
（1）资本结构分析
合理的资本结构能够在较大程度上降低企业的融资成本进而增加收益，提高企业价值，不但能够帮助地产公司扩大经营，也能全面提升资产利用率。由下表3.1可见，JS地产公司资产负债率逐年下滑，反映出JS地产的财务风险在逐步缩小，其偿债水平在逐步提升。国内大部分房地产企业主要是通过银行进行筹资，特别是JS地产公司还拥有央企这一背景，相较于其它民营性质的竞争对手，JS具备较大的融资优势。其短期负债占总负债的比例受企业发展战略影响，在2015年上涨到72.33%，暴露出其过于依赖金行贷款，融资渠道相对单一。
表3.1：JS地产 2012-2016 年资本结构表
（2）偿债能力分析
偿债能力主要包括短期和长期偿债两大类，鉴于地产行业负债的特殊性，倘若要针对地产企业偿债能力予以全面准确的判断，必须首先针对其实际负债率予以深入剖析，下面将针对其中较具代表性的一些指标予以深入分析。JS地产公司受利好政策影响加大负债力度，据下表3.2所示流动比例及速率变化来看，JS地产公司短期偿债水平在提升，其中速动比率的波动和现金比例的波动基本相同，并且在流动负债提升的基础上，现金比率2016年有所回升能够体现出JS地产公司付现水平在提升。
表3.2：JS地产 2012-2016 年资本结构表
①流动比率
JS地产公司2015年的流动比率有较大程度的下滑，2016年有所回暖，由下图3.3趋势图可见，其流动比率处于行业中上游，相较于其它三家地产公司而言略低于金地集团。总体而言是由于2014年政策松绑，为更好的应对日益激烈的市场竞争，JS地产公司加大负债买地，扩张储备，致使公司财务风险上升。
图3.3：四家企业 2012-2016 年流动比率及行业平均值对比
②速动比率
由下趋势图3.4所示，JS地产公司速动比率呈逐年稳定上涨态势，相较于同行业平均水平较低一点，其根本因素在于JS地产公司长期采取扩张型战略，其有着大量的待售商品房、处于开发中的商品房及其积压的开发型用地。依据流动比率波动情况可见JS地产公司短期偿债水平尽管有所提升，然而相较于其它企业而言，JS地产通过速动资产应对突发问题的水平较差。
图3.4：四家企业 2012-2016 年流动比率及行业平均值对比
③资产负债率
JS地产公司的资产负债率呈现逐步下滑态势，由下图3.5可见，2015年JS地产资产负债率明显小于行业平均水平，同时2016年其资产负债率跌至74.6%，反映出JS地产长期偿债水平有所提升。根本因素在于JS地产公司的战略布局主要侧重于一二线城市，且项目开发周期非常长，土地价格也在开发环节中有所上涨，特别是一二线城市其上涨幅度更快，致使城市房价上涨幅度更快，JS地产公司大量的一二线城市的项目开发使其扩大收入，增加利润，进而加大了权益净资产，所以造成资产负债率下滑。
图3.5：四家企业 2012-2016 年资产负债率及行业平均值对比
④实际负债率
JS地产公司的流动负债主要由预收账款组成，然而预收账款并不隶属于一般的流动负债，预售账款的存在等同于“无息贷款”，同时该环节金额是地产公司能够使用的资产，因此要正确的判断地产公司的负债现状和偿债水平，必须将预收账款从负债里剥离，单独考量地产公司客观真实的实际负债率。由下图3.6所示，在2012-2016年间JS地产公司的实际负债率波动幅度不大，相对较为平稳，自2014年增涨到顶峰46.91%，其后该值呈现逐年下滑趋势，相较于其它三家公司而言，JS地产公司具备非常强的长期偿债水平。综合资产负债率和实际负债率的波动情况来分析，尽管JS地产公司长期偿债水平有所提升，然而依然无法避免一定程度的财务风险，还是必须加强负债水平的严格把控。
图3.6：四家企业 2012-2016 年实际负债率对比
总体而言，JS地产公司主要是通过银行融资，融资渠道相对单一，其资本结构也有待进一步的改善。JS地产公司的长期偿债水平一直在逐年提升，且处于同行业竞争者中的较好水平，从短期视角去分析，JS地产公司的短期偿债水平尽管有所提升，但是与同行业竞争者相比整体偏低。
2.盈利能力分析
盈利能力体现了地产公司获取利润的能力，其中也包括很多能够反映地产公司盈利水平的指标，下面我们将针对一些颇具代表性的指标对JS地产公司的盈利水平予以详细分析。受政策影响，2012-2014年中国房市持续低迷，随着XX宏观调控的松绑国内房市逐步回暖，2015年JS地产公司总销售额获得较大幅度的增涨，并且其销售规模也逐步扩大，进而带来销售成本的增加。由下表3.7所示，2015年JS地产公司毛利率及净利率显著上升，2016年整个房市逐步回暖，土地价格上涨，JS地产公司又加大了房地产开发力度。其营业成本相较于2015年整体上涨了33.26%，且土地成本占总成本比重的41.85，相较于2015年增提增涨了29.78%，高额的低价是导致JS地产公司开发成本过高的最主要因素，进而致使JS地产公司盈利水平有所下滑。另外，JS地产公司的资产报酬率呈现逐年下滑态势，管理费用率也显著下滑，财务费用率整体变动幅度非常大，整体呈快速增涨态势，2015年突破最高峰值1.89%，销售费用率变化相对稳定，整体呈逐年下滑态势。
图3.8：四家企业 2012-2016 年销售毛利率及行业平均值对比
通过分析JS地产公司反映盈利能力相应指标的变化情况，第一步先介绍JS盈利能力，然后针对JS盈利的几项关键指标予以深入剖析。基于日益复杂的市场格局之下，房企运作成本必然会在较大程度上上涨，盈利能力也会呈现出跌势。由上图3.8所示，该企业销售毛利率趋于稳定，相较于其他房企而言偏高，虽然中粮地产销售毛利率显然高于JS地产公司，然而整体波动程度偏高，且其销售毛利率相对于其他几家房企而言更高，这项数据体现出其他几家房企相较之JS其盈利能力更好。
（1）销售净利率
3.9： 四家企业 2012-2016 年销售净利率及行业平均值对比
由下图3.9所示，JS地产公司销售净利率相对稳定，高于同行业竞争企业，且逐步下滑。土地价格有所增涨，JS战略扩张导致其净利润利率有所下滑，除却过高的研发成本，期间成本的过高亦会早较大程度上造成销售净利率的下滑。2016年JS地产公司的期间费用相较于2014年整体提高了49.15%，期间费用的大幅度波动充分反映出2014年新政策对JS地产公司战略布局的影响，也会在较大程度上影响JS地产公司的短期利润收入。
（3）资产报酬率
资产报酬率充分体现出JS地产公司全部资产的整体获利水平，由下图3.10可见，JS地产公司的资产报酬率呈现逐年稳定态势，相较于万科资产报酬率的波动幅度基本一致。由于房市调整政策的制约，JS公司资产报酬率自2016年开始下降了3.92个百分点，但较之同行业依然处于高水平，这项数据体现出JS具备良好的资产利用率。
受发展战略及调控政策的影响，2016年JS地产公司的资产报酬率下滑了3.92%，却依然处于行业较高水平，充分反映出JS地产公司资产利用率较好。
图3.10： 四家企业 2012-2016 年资产报酬率对比
总体而言，JS地产公司即便在政策锁紧的阶段依然运用扩张型战略，快速抢占市场份额，拓展企业的业务领域。纵使JS地产包括其他房地产企业盈利水平都在逐年下滑，但是JS地产仍然初具规模效应，实施具备前瞻性的区域性布局，让让盈利能力与同行业其它地产企业相比依然处于优势地位。
3.成长能力分析
图3.11：四家企业 2012-2016 年资产规模变动情况
成长能力主要是指企业的拓展力，这项指标能够充分反映出企业将来的市场潜力和前景。普遍来说，企业发展必然是伴随着资产规模和盈利收益而扩大，因此笔者首先剖析JS资产规模。由上图3.11所示，JS地产不仅在2012-2016年间其资产规模逐步扩大，并且其他几家地产企业增速更快，且其资产规模的逐步扩大为JS地产企业未来的区域性战略布局奠定了坚实的基础。体现公司成长能力的指标包括：主营业务增长率、营业利润增长率以及净利润增长率。
（1）主营业务增长率
在2012-2015年，JS地产公司的主营业务呈现较大程度的增长态势，由下图3.12提供的数据可见JS地产公司主营业务增速相对平稳，由于宏观环境影响，JS地产公司2015年主营业务增长率跌至最低值为13.16%，2016年则呈现大幅度上涨态势，增至25.27%，和其它企业大体一致，总体来看，JS扩张速度相较于同行业处于领先水平，该企业主营业务整体发展势头比较好。
图3.12：四家企业 2012-2016 年主营业务增长率变化情况
（2）营业利润增长率
图3.13：四家企业 2012-2016 年营业利润增长率变化情况
由上图3.13提供的数据可见，JS地产公司其营业利润增长率自2012年以后整体呈现下滑态势，充分反映了JS地产公司的盈利水平不容乐观，其主要原因是受战略因素及我国房市政策因素的制约导致JS研发成本大幅度提高，直接造成JS在2016年的利润增长率跌至0.00%。
（3）净利润增长率
图3.14：四家企业 2012-2016 净利润增长率变化情况
JS地产公司资产规模和增速及主营业务收益的增速较同行业水平而言相对较快，然而利润增长率却不容乐观。由上图3.14提供的数据可见，与其他三家地产企业相较而言，JS地产企业净利润增长率相对非常低，且呈现逐年下滑态势。总体而言，以上三指标的变动情况充分体现出JS地产公司在短期内的成长并不乐观，其根本因素是领导层更倾向于公司的可持续发展，其高速扩张的资产规模为将来JS地产的战略布局奠定了更强劲的后盾，并且JS通过大量囤地拥有了丰富的提低资源，结合宏观环境分析，JS地产公司在今后的发展潜力和前景还是值得大家期待的。
4.现金流量分析
现金流量表不但能够充分体现出地产公司获取现金的能力，也能够反映JS短期偿债能力和收益情况，良好的现金流直接关乎JS地产的生存能力，亦是公司可持续发展的关键保障。接下来笔者深入剖析JS现金流量：
（1）现金流量整体现状
由下表3.15提供的数据可见，JS地产公司期末现金流量净额大幅度增长，现金充足性相对较好，由于销售资金回笼，企业的经营现金流量净额整体呈现较为大幅度上升趋势，投资活动也呈现大幅度增加的趋势。
表3.15：JS地产 2012-2016 年现金流量总体情况
（2）经营活动现金流量分析
JS地产公司经营活动现金流大部分来自于产品销售，由下表3.16可见，公司现金流入其增速明显大于现金流出增速，销售现金比重整体增速飞快，体现出JS对资产的利用效果有所提升，现金负债总额比重及现金流动负债比的提高也体现出JS短期偿债水平有所提升。
表3.16：JS地产 2012-2016 年经营活动现金流主要情况
由下图3.17的趋势图可见，2014年JS地产公司的经营活动现金流量净额及呈现稳定上涨态势，于2016年和万科保持持平状态，较之金地、中粮其它两家地产企业而言，则处于大幅度领先地位，充分反映出JS战略前瞻性较佳，导致其在信贷政策松绑后增加了销售，回笼资金，使得企业现金流入持续平稳升高。
图3.17：四家企业 2012-2016 年经营活动现金流量净额对比
（3）投资活动现金流量分析
由表3.18可见，JS地产公司不但拓展了生产和对外投资规模，同时制定了“一主两翼”的总战略，与此同时也在不断完善利润增长模式。
表3.18：四家企业 2012-2016 年经营活动现金流量净额对比
由下图3.19趋势图可见，JS地产投资活动现金净额在2016年波动非常大，因为同年投入大量资本用于对外投资与收购。JS期待紧抓主央企整合契机，对中航地产旗下属八大子公司的收购，同时也对奥港证券、滴滴出行进行战略投资，这和JS地产战略路线相契合。
图3.19：四家企业 2012-2016 年投资活动现金流量净额对比
（4）筹资活动现金流量分析
表3.20：JS地产 2012-2016 年筹资活动现金流主要情况
JS地产公司融资的重要手段是银行贷款，同时也可通过发行债券，由上表3.20中的数据可见，JS地产公司筹资活动现金流入一路平稳上升，并且偿债压力亦伴随其平稳上涨。
图3.21： 四家企业 2012-2016 年筹资活动现金流量净额对比
由上图3.21趋势图可见，2012-2014年JS地产筹资所导致的现金流金额相较于万科等其它几家公司而言明显偏高，JS地产公司经营及投资力度薄弱，同时难以满足公司的战略扩张需求，因此一直在大量负债买地囤地。随着各项利好政策的出台，其区域性战略布局已初具成效，销售额有很大幅度的增长，不仅支出了大额债务，也促使企业筹资活动现金流量净额自2015年之后呈现大幅度下滑趋势。
总体而言，JS地产前瞻性的战略布局不仅使其收益颇丰，并且偿还了大量债务，同时还拓展了业务模式和投资渠道。结合企业战略和现金流状况去看，该企业一直持续稳定扩张状态，其大量负债囤地，主要是为将来与其他地产公司竞争并快速抢占市场份额。
（四）前景分析
1.房地产企业未来的发展路径
今后，结合市场变化房地产企业可能有下述发展路径：首先能够在市场周期波动中利用其它行业业务开展来稳定企业收益。其次，可以通过地产行业优势去开拓新兴行业市场，进而优化地产企业内部资源，实现最大化收益。最后，战略转型能够在较大程度上强化地产企业的核心竞争优势，品牌效益，让企业始终能够在行业变迁以及日益激烈的市场竞争中处于有利地位。然而，依然无法规避战略转型的风险，毕竟任何转型都是风险和优势共存的。将带来的主要风险包括：战略转型必然会增加其他行业的经营管理难度，会引发相应的经营风险；其次，针对于其他行业的跨界整合有可能会造成企业资产分散，无法实现协同效应和规模效应，进而导致企业无法盈利或者造成严重的亏损。最后，转型的新兴行业有可能因为自身市场体制的不健全，有效需求不足等因素，这使得贸然剥离主营业务转向新兴行业具备较大程度的投资风险。
2.JS房地产公司战略前景分析
行业前景关乎着地产公司的未来前景，所以企业在进行战略预测前必须针对整个房市前景予以分析。预计我国2035年会实现社会主义现代化，基于如此良好时代前景之下，我国房地产市场其全景也颇为乐观。在过去的二十年，我国地产行业一直呈现出粗放型发展模式，整个行业并未实现真正意义上的繁荣，总是会受到来自于消费水平、政策、经济等各因素的制约，预计未来将是中国房市发展的最佳时期。
近年来，中国房价持续飞涨，大多数刚就业人群显然无力支撑高额房价，基于这种情况之下，倘若能有一些价格合理、地理位置和环境好的租房资源，将会在较大程度上解决一大批无房人士的住房需求，新居住概念及被提出。北京颁布的《2016-2035年总体规划》首次提出，新房开放资源近30%是出租房资源，充分反映出出租房将是今后房市着力点之一。尽管新居住方式被首次提出，但是中国已步入人口老龄化状态，然而目前我国养老机构相对较少，并且整体水平较低，显然与人口老龄化现状不成正比，这充分反映出当前的养老模式显然无法满足中国人口老龄化如此庞大的群体需求。新养老模式即将生态环保、高端智能和居家养老、社区养老联系起来。今后通过信息技术，老龄人家属能够利用互联网终端及时了解老龄人身体和生活情况，这种新型模式，具备非常大的市场潜力，目前JS地产新养老模式还在初期探索阶段，能够预见未来将会有非常好的发展前景。今后随着人类消费观念的改变以及技术的进步，新居住市场需求将会无线扩大。从整个行业角度来分析，JS地产公司具备较大的发展前景，可以预见JS地产公司在将来竞争日益激烈的房地产市场中必然具备较大的竞争优势。
对JS地产公司发展的建议
建议JS地产公司可以总结自身不足，并结合企业本身的优势，制定科学的战略计划，并不断改善不断滋生的各类问题，努力解决地产公司在经营管理环节中的财务风险，也能够更好的应对内外部压力，逐步发展壮大企业。
（一）成本费用管控
成本费用管控对于降低生产运营耗费，也可以在较大程度上改善企业管理质量。当前，纵然中国XX对房市予以调控，并且整个房地产行业竞争更加激烈，使得各地产公司的利润增长空间逐步紧缩，增速也日益放缓。基于以上背景，仅降低生产经营成本显然无法缓解根本问题。鉴于此，JS地产公司成本管控不但旨在节省生产经营成本费用，也能够基于全方位全过程实现JS地产有限资源的合理配置，进而实现降低成本的总目标，由此实现战略成本管理已成为我国地产公司提升核心竞争优势的关键途径。
（二）严控负债水平
当地产公司经营投资规模高于企业资金，及必须通过银行筹资。因此，地产公司投资过度会造成企业的高资产负债率，让地产公司面临着非常高的财务风险。大部分企业均会通过高杠杆率，来缓解资金链长期占用所带来的财务风险。JS地产公司利用多种融资渠道降低了企业对银行类金融机构的融资依赖，也使得其资产负债率处于同行业最低。一旦资产负债率被严控，必然会最大限度的降低财务风险，并且其融资结构也相对较为灵活，可以规避资金链断裂，当企业面对外部宏观政策变化时，JS地产公司筹资可以获得有效保障。
（三）拓展海外市场
由于国内法律及市场方面的约束，再加上房市限购令余效还在，所以当前国内市场必然无法满足房市发展需求。要拓展地产公司运营规模，及必须拓展海外市场。尽管国内外文化、制度等存在较大的差异，国内一些质量较低的工程项目放到海外有可能面临破产风险，然而不断完善地产公司结构、优化企业资源，进而在海外市场获取一席之地是当前JS地产公司的大势所趋。对JS地产公司而言，怎样有效开发海外筹资渠道，进一步拓宽资金来源，并且有效降低企业融资成本，是当前JS地产公司亟待解决的一大难题。更喜的是，JS地产已涉猎海外市场，结合本次香港案例可见，JS具备颇大的市场潜力。对JS地产来说，拓展海外市场有助于其品牌输出，同时能挖掘海外融资渠道。
（四）完善地产公司存货结构
从上述财务分析可见，JS地产存货比重高，自限购令施行前就有大量的积压房，自限购令推行之后，JS地产公司针对销路不佳的情况开拓了新领域，在此过程中也造成了更庞大的库存房。笔者认为JS地产必须优化存货结构，拓展新营销渠道，尽可能缩小存货比，为地产公司筹集更多发展资金。要认识到，库存不但能够作为地产公司的资金保障，也能够作为地产公司财务风险的来源，因此地产公司管理层要综合考量利弊，预先筹划好风险规避计划，并实施好存货预算与管控，确保地产公司从全方位多角度优化完善。
结论
传统的财务分析主要是依据企业中财务报表数据及相应材料，采纳一些专业的分析法，深入剖析企业的运营、偿债和盈利能力，并针对相关活动内容予以全面评估，让企业管理层及时了解地产公司经营现状，有利于决策的准确性。本文基于哈佛分析框架中的战略分析针对地产公司财务状况和质量予以详细分析，最后总结财务分析结论，并提出合理策略。JS地产公司在国内房地产行业处于领先地位，其资产结构和营运能力尤为突出，相较于同行业具备非常大的优势，其大多数财务指标也明显由于其它竞争对手，整体盈利水平也在逐步增强。然而JS地产公司也具备一些劣势，例如资本结构上就存在一些漏洞。
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致谢
通过不懈的努力，本次论文撰写即将接近尾声，对于写作经验比较匮乏的我而言，如果没有导师前期对于提纲的悉心指导，我的论文也难以进展的如此顺利。在此，对我亲爱的导师表示由衷的感谢，是您的悉心指导让我在论文写作过程中信心百倍。其次，也非常感谢北京工商大学嘉华学院老师对我的培养，谢谢！
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