共享经济背景下海南城市民宿创新研究

　　1.1.1研究背景

　　随着社会主义市场经济的不断发展，共同经济作为一场经济变革，发展势头迅猛，而且正在迅速扩展，并迅速渗透到许多领域，如食品、衣服、工作方式等，人民的生活和消费正在发生深刻变化，共同经济现在是经济生活的一个组成部分。旅游业已成为经济共同发展的重要领域，城市居民住房是经济发展的产物。快速的城市化进程有助于改善整个城市的空间，人们已经开始关注这种体验。在这方面，城市居民居住人数的增加使人们对住宅工业的发展带来了新的趣味点。

　　海南一个热带海滨城市，具有独特的旅游资源，同时海南国际旅游岛建设取得重要进展，自由贸易试验区的建设也在稳步推进中，这一系列重要措施都推动了海南旅游业的发展。海南住宿业业态种类相当丰富，乡村民宿与城市民宿同样作为共享经济的结晶，乡村住房正在迅速增长和改善，而城市住房的发展状况却进入了尴尬的“瓶颈”阶段。海南城市民宿品牌内容单一，仅仅是以房屋出租的形式来满足低端市场需求，不具备独特的个性，缺乏故事性，无法激发游客对当文化的好奇心。与此同时城市民宿的发展业存在着一些隐忧，少部分的民宿存在着安全与卫生等隐患，基础设施不完善；同质化严重，民宿设计存在抄袭等现象都是目前行业内存在的普遍现象。另一方面民宿行业以及XX对城市民宿的关注较少，现有的地方民宿管理只局限于乡村民宿，对城市民宿缺乏管理。基于此背景下，对海南城市民宿的发展进行分析，对其现在目前所存在的问题进行研究，从而更好的进行产品创新研究。

　　1.1.2研究目的

　　本文献对海南旅游者和当地居民进行海南城市住宿调查，查明海南城市住宿旅游业正面临的挑战，并为改善海南城市的健康和可持续住房发展提出创新的对策和设计。通过对海南市的住房发展和状况进行分析，确定海南市的住房状况，从而就其问题提出解决方案与措施，力求促进海南市民宿的可持续发展。

　　1.1.3研究意义

　　共享经济是新时期旅游业发展的模式，通过把闲置的资源进行升级打造，赋予一定的文化故事，将其在网络平台上进行经营，随着日益的累积逐渐形成一个具有明显特征的产业，从而把住宿业进行了细分化。目前国内城市民宿的发展虽然数量上呈井喷状态，但是质量方面却参次不齐。上海是城市民宿产业化较早的一个城市，当地城市民宿的发展不管是数量还是质量方面都是一流的。城市民宿的发展对提升城市文化吸引力具有重要的推动作用，有利于打造城市品牌形象，它在传播区域文化和经济发展方面发挥了非常重要的作用。在这种情况下，有必要通过使用城市住宿模式来提升当地城市的品牌形象，从而推动海南旅游业的全面发展。

　　其现实意义在于，创新性发展海南市住宅产业，将显著提升海南市的城市形象，而且将丰富城市文化内涵并且促进当地旅游经济的发展。《中国旅游与住房品牌2017-2018年白皮书》指出，“青年、个性、圈子”是住房消费的三个关键词，目前人们对个性化、趣味化具有人情味的空间需求越来越大。然而海南城市民宿的发展却进入了瓶颈阶段，因此城市民宿的发展应符合人们日益增长的文化需求，在创新展过程中不断地挖掘和强化自身特色，形成自己的品牌优势，本文详细介绍了海南当地城市民宿的发展现状，对其存在的问题进行分析研究，从而创新打造独具特色的城市民宿产品。

　　其理论意义在于旅游业的发展和农村民宿的发展促使人们越来越重视城市民宿。从海南目前住房状况的研究分析得出，掌握和分析海南民宿的发展现况，为海南民宿发展提供理论依据，打造独具特色的海南城市民宿文化，这对国内城市民宿的健康有序发展也同样具有一定的借鉴和指导作用。

　　1.2.1国外文献综述

　　许多外国学者对“住宅区”一词的解释是，它指的是家庭概念，也就是指B&B（Bed and Breakfast）。在一些发达的海外国家，住宅部门的发展相当稳定和成熟，在一些非发达国家，住宅部门也想对非常发达，其发展势力并逐渐呈现上升趋势，主要原因是这一旅游特点符合游客的喜好和需要。它的特点是：首先，民宿业已然不再是一个单独的存在，而是以工业协会的形式在一定程度上发展起来的；其次，整个工业都具有情感和人的人性化管理为特点。另外，产业的内容丰富多样，在很大程度上满足了游客的新需求；再者，产业很受欢迎，具有地方特色，而且具有家庭和谐的气氛。与此同时，民宿部门的高度发展同样伴随着理论研究体系的发展。

　　苏格兰学者Alastair.M.M等人（1996年）认为，民宿是一个小规模的住房，它有私人的服务而且可以进行主客直接的互动交流，另外你有机会了解当地的特点，同时你能有机会体验当地的特色，并且它是给连锁产权，如此自由者可自行经营[[

　　]]。

　　Lubetkin，M.和其他人（1999年）进行的一项研究发现，居民住房客户和运营商优先选择的营销方式在重要性存在差异，但一般认为，要促进民宿业的发展和发扬的最佳方式是，通过移动电话和旅游手册传播良好的普通照会和好的口碑的宣传等方式方法。

　　Staley（2007）认为民宿既能满足旅游者对住宿以及餐饮的需求，又能为旅游者提供所在地生活经历的场所[[2海南城市民宿发展现状分析

　　2.1.1海南城市民宿类型分析

　　近些年来民宿行业在我国得到了飞速的发展，城市民宿脱离了民宿固有的经营模式，成为城市住宿业一个重要的新型业态。为了更准确的了解海南城市民宿发展的现状，本文认为有必要对海南城市民宿的类型进行解析。但国内城市民宿类型多样，目前并没有具体的划分标准，本文主要从民宿依托的旅游资源这方面对海南城市民宿的类型进行分析。

　　第一类，交通便利型城市民宿。城市民宿就是为新来到城市的人群提供食宿的地方，这是城市民宿的本质。人们在选择住址时，交通的便利性是选址的重要核心因素。为了为客人提供优质的出行服务，交通便利型民宿选址通常会是在城市交通枢纽附近，这一类民宿的重点主要是放在服务住宿的客人在城市中的出行。交通便利型民宿在海南城市民宿中是很常见的，每个城市的交通枢纽附近都分布着不少这样的民宿。

　　第二类，休闲旅游体验型城市民宿。这类城市民宿是依托周边的旅游资源或社区环境来进行运营，因此民宿对周边的社区环境以及资源要求较高，通常会把民宿的重心放在主题运营上。民宿的主题性质多样，例如文化体验主题、休闲娱乐主题、艺术主题等等，海南旅游资源是多元化的，因此海南拥有不同类型的主题民宿。海南城市民宿当中代表性民宿有：分布在海南各个城市的文化体验主题类的森林客栈、位于三亚的艺术主题类的浅喜民宿、微蓝艺术旅居（英式）以及休闲娱乐类的叮当猫客栈、文昌鹿饮溪民宿等。

　　第三类，文化建筑体验型城市民宿。在城市化进程中，传统街区在更新中很多保存较为完好民居建筑被保留下来。它们作为历史的一部分，本身就带有着城市街区的历史文化。文化建筑体验型民宿将这些有浓厚历史韵味的老房子作为依托资源，将民宿的运营焦点放在建筑本身上。引导客人去感受房子本身的历史文化价值，因此这类民宿的建筑设计对旧建筑的修缮和改造要求较高。海南最为典型的传统街区便是具有南洋风情的骑楼建筑，它在不断地被修补、改建中，依然焕发出古建筑的独特风华。海南城市民宿中的代表民宿有：海口骑楼老街的“还客1921”民宿、三亚的沐林墅光民宿以及琼海华侨居民宿等。

　　2.1.2海南城市民宿数量分析

　　根据海南省XX的统计，截止到2019年，海南全省共有民宿556家，其中城市民宿411家。主要集中于三亚、海口和的东部黄金旅游线路上，并且呈集群化发展态势，其中三亚民宿数量就占全省50.7%，海口占12.2%，目前城市民宿的发展速度迅速。主要原因是，海南民宿旅游市场不断扩大，吸引力大批的资本进入城市民宿市场，并且由于海南省对城市民宿市场准入门槛较低，因此出现了较多的城市民宿。然而由于对城市民宿缺少监管，大多数民宿都存在着或多或少的问题。

　

　　2.1.3海南城市民宿服务质量分析

　　城市民宿能快速从民宿行业脱颖而出，主要是越来越多的人们开始追求具有个性化、趣味化、人情味的住宿空间，而这些很大程度上体现在服务上。如今民宿不再是简单的提供住宿，随着消费者需求的不断变化，首先，在基础设施方面，有一部分海南城市民宿在能保证基本的住宿需求的同时，在民宿的建筑设计、内部装饰及服务管理等方面都结合了自身具备的文化与周边资源，增添了城市民宿的文化底蕴。但还有大部分民宿仅仅是以房屋出租的形式来满足低端市场需求，没有找到属于自己的精准定位，无法为消费者提供符合需求的高品质服务；其次，在对客服务方面，城市民宿的服务应该是多样性且高品质的，目前海南的一部分城市民宿在此方面已经做出了一定的成绩。去海南旅游的人们会得到一些当地人民推荐的特色美食，比如海南煲饭、东山鸡、和乐蟹、猪肠粉以及加积鸭等等。同时也会为游客提供符合口味的快餐等。并且现在少数城市民宿会为客人的出行提供车接车送的服务，但目前类似的管家服务在城市民宿行业中并没有得当广泛应用。在海南的部分地方，去那旅游的人还可以享受当地名宿所提供的烧烤、电影等娱乐项目。很大程度上提高了民宿的服务质量。最后，海南美丽的景点特别多，城市名宿能为游客带来便利，通常名宿周围都会存在很多漂亮的景观，去当地旅游的乘客还可以收到部分名宿提供的旅游路线和建议。但海南城市民宿还应进一步推动品牌联盟战略，将民宿更好的融入到海南旅游活动之中；虽然海南的城市民宿在提升服务质量方面已经取得了一些成果，但是这也些还是远远不够的。海南的城市民宿在产品、安全、卫生方面依旧存在着一些严重问题，任需要我们不断的进行研究完善，大家坚信在接下来的几年时间内，城市民宿将会迅速且健康的发展。

　　2.2.1调查目的与对象

　　本课题所研究的目标主要有以下两个：分别为一些本地人和来当地旅游的游客。我们可以对所要了解的事情进行调查，调查的具体时间为二零二零年二月到二零二零年三月，调查内容为哪些民宿因素可以影响到游客。

　　2.2.2调查方式

　　这次我们所使用的调查方式为市场问卷，问卷中的问题基本上都包含了人们对于民宿的各种相关问题。对民宿和游客进行采访，收集游客选择民宿的原因，在对这些原因进行数据处理，得出相对应的规律。这次问卷的组成有以下几个部分：分别为游客的满意度、需求和基本信息。

　　2.2.3问卷调查及结果分析

　　这次我们所使用的是网络调查问卷，总共发放有三百一十份问卷，其中有两百七十五份是有效的问卷，所以这次问卷符合调查标准，因为它的有效率达到了百分之八十五点十八。

　　为了能够对民宿发展状况进行研究分析，本课题的问卷基本从以下几个方面入手：分别为游客的满意度、需求和基本看法。通过所的到的调查问卷进行数据统计，得到如下的Excel表格。

　　第一部分：游客的基本信息分析

　　

　　根据这265位调查对象和最终显示数据可以看到：旅游者中女性要比男性多，女性一共144位，男性121位，得出这种数据的其中一个原因就是女生更喜欢花时间去旅游，这也从侧面反映了女性更加喜欢这些住宿服务。海南是一个比较有名的旅游大省，有很多地方适合度假，并且海南正在大力推进国际旅游岛的建设，为了能够将海南开发成文明、开放、绿色、和谐的岛屿，在二零二零年将把海南设计成世界一流的旅游场地。一系列的相关政策支持以及独具特色的海滨风光让无数游客来此观赏游玩。

　　从数据种可以看出，游客大部分都是在十八岁到二十八岁之间，几乎占了游客一半的人数，在二十六岁到三十岁之间的人数占了将近四分之一。紧接着31-40岁阶段，占总数量的15.85%。18-40岁这个岁数之间的人大部分都是才华横溢，收入稳定，并且所消耗的费用偏高，所以他们也比较看重民宿个性化，民宿的主要消费人群就是他们。岁数在四十一到五十五之间的人数占总人数的6.79%，55岁以上占1.89%，41岁以上人群思想成熟稳重，追求安逸，缺少猎奇心，因此对民宿的需求欲望不强。

　　从受教育程度上分析，在265位调查对象中，以大专以及大学本科的人为主，其中接受高中及以下（中专）教育的人占16.98%，接受大专教育的人占总数量的23.77%，接受大学本科教育的人占总数量的53.58%。此类人群接受了一定的高等教育，眼界开阔并且比较容易接受新鲜事物，是民宿市场的主要受众群体。接受研究生(硕士及以上)教育的人占5.66%，此类人受教育程度较高，对生活品质以及住宿条件要求比较高，因此不太会选择目前发展不成熟的小众民宿。

　

　　在被调查的人中，最大份额的是学生，在上图中可以看出学生占了总数的百分之三十五点八五，第二大份额的就是企业员工，占总数量的24.53%，自由职业者占17.36%，XX工作人员占9.06%，个体/私营企业主占8.68%，其他占4.53%。由此可以看出一大部分是正在读书的学生党，此类人群假期较多、收入有限，城市民宿价格实惠，整体来说性价比较高，可以更好的满足游客的需求。年轻人在追求舒适的同时还较为热爱新鲜事物，海南城市民宿在很大一方面满足的年轻人的需求。来海南旅游的很多游客基本上都有着稳定的收入，拥有一定经济基础。游客在与城市民宿老板交流的过程中，既能了解了当地的民俗文化又能亲近大自然，可以使游客达到文化的探索、精神的放松以及学习一种生活习惯的目的。

　　

　　经过对游客月均收入分析，可以看出月均收入在2000-6000元之间的游客占绝大多数，经过前提的市场调查可以得出海南酒店的价格较高，此时民宿的价格优势就凸显了出来。海南城市民宿以其设计感强、个性化以及实惠、便利、实用性，吸引了一大批年轻的旅游消费者。月均收入较高的人群，一来对旅行品质要求较高，二来旅游资金较为充足，所以此类人群在旅行过程中大多会选择星级酒店。

　　

　　从上表中我们可以看出，不同价格的民宿所受到游客喜爱的程度也不相同，游客更加喜欢价格居中和价格低廉的民宿，这部分人数占据了百分之九十六的比例，零元到两百元之间的占据了总数的百分之四十，两百零一到五百元的占据了总数将近百分之四十五，五百零一到八百元的占据了总数的百分之十一。从以上的一些数据中可以得知，大部分的游客还是比较容易接受价格低廉和居中的民宿，这也就在侧面反映出海南省民宿的高端消费能力还需要进一步提高。

　

　　在游客入住城市民宿选择的结伴人员方面我们可以看出，大多数人会选择同朋友或者恋人/配偶一起入住民宿，二者所占比例是总比例的二分之一，由此可知同年龄段的人群更喜欢一起出游并且在选择民宿的方面意见较为统一。独自出行选择入住城市民宿的仅占总数量的15.47%，独自出行的游客对更加注重住宿的安全问题，这也说明了海南的城市民宿发展还不够完善，应当加强安全建设。9.06%的游客会选择携带全家一起入住，7.1%的游客会选择和同事一同入住，3.02%的游客会选择和孩子一起入住民宿，这几类群体数量较少，间接说明了海南的城市民宿对此群体的吸引力不足，应当创新丰富产品，增强民宿吸引力。

　　表2.2住宿信息获取渠道

　　从上表的数据中我们可以得出，游客获取民宿信息的方式很多种，可以通过多种方式进行民宿选择。去哪儿/携程/艺龙/驴妈妈/马蜂窝/等线上网站占总比例的49.43%，这说明海南城市民宿线上营销已经取得了一定的成果。其次微博或微信公众号、亲友介绍推荐、小红书、抖音/快手等社交媒体的占有率也是很高的，因此我们可以得出：可以通过网络宣传的方式发展民宿行业，这种营销方式效果明显。在上表中可以看出亲友介绍排在第三位，它占据了总数的百分之三十七点三六，这从侧面反映了民宿在大家的印象中还是比较不错的，还是有很多人认可民宿的个性化设计。海南城市民宿应继续加强打造良好的口碑。

　

　　根据游客对预定渠道的分析可以看出，用线上OTA网站（携程/去哪儿/途牛/艺龙/等）进行预定民宿占总比重的百分之六十五，由此可以得出这些线上OTA网站是游客最熟悉的民宿预定平台，海南城市民宿可以利用已有的民宿预定平台，运用大数据了解用户的需求。

　　第二部分：游客对城市民宿的需求分析

　　

　　通过对民宿住址影响因素进行分析得出，排名前三的游客喜欢选择靠近海边、临近传统文化街区以及靠近景区的城市民宿。有177名游客喜欢在海边、靠近景区和喜欢传统文化街区。其次有45名游客喜欢民宿位于当地人生活的安静区域，最后有40名游客希望民宿能够临近市中心。所以游客希望能够对海南当地旅游文化和景点有较好体验。

　

　　根据游客对民宿周边自然环境的重要程度评分的调查得出，民宿周边环境优美平均综合得分最高，高达5.69，其次空气清新及周边有沙滩平均综合得分分别为3.82、3.79，不分上下。民宿周边环境悠闲安静平均综合得分3.2，附近有美食平均得分2.34。临近商业街、背靠青山、附近有超市以及附近有药店平均综合得分分别为1.97、1.87、1.25、0.25。通过这些数据我们可以得出，海南独具特色的环境优势对游客的吸引力是非常大的。

　

　　根据游客对入住海南城市民宿的原因调查结果可以看出，游客在选择入住海南城市民宿时考虑的因素是多方面的，休闲度假、舒缓压力是游客入住民宿时的首选原因，民宿的建筑与装饰具有特色的平均综合得分与可以增进亲友/恋人情感的平均综合得分，分别为4.22与4.2。民宿主人的经历和故事、个性化的服务及具有地域文化特色的平均综合得分是所有原因中评分较低的。由此可以说明，城市民宿在商业化的过程中，还需要增添人情味与人文情怀，海南城市民宿的发展还不够成熟。

　　

　　从上图中的数据中可以得出：游客在入住城市民宿的时对空调、热水、Wifi等服务期待较高，其次是吹风机、电视、电脑、小厨房及洗衣机，最后是迷你冰箱、浴缸、观影投影仪、烘干机与熨斗等。通过以上数据可以看出游客对常用的辅助配套设施较为重视，在入住民宿时希望能够有家的感觉。

　　通过游客对民宿的公共活动区域期待的调查分析得出，排名前三的游客希望城市民宿能够提供庭院、阳台、客厅公共活动区间，餐厅、活动室（桌面游戏）、咖啡厅以及酒水区域公共活动区间同样也受到了游客的重视。这说明游客在选择民宿的同时会通过多方面进行考虑，在能满足游客的基本需求时，也要注重民宿的硬件基础设施的建设。

　

　　从上表中的数据中可以得出游客在入住民宿的同时希望在入住过程中能遇到志同道合的朋友占总比例的49.06%，有纪念日祝福的占总比例的44.25%，能够重温以往入住回忆的占总比例的40.75%，生日祝福与温馨提示的分别占总比例的38.49%、36.98%。由此数据可以说明，如今游客选择民宿不再是单单的满足住宿条件，同时也需要人文关怀，海南城市民宿应加强互动性，为城市民宿努力营造家庭氛围。

　　

　　第三部分：民宿在游客心中的满意度分析

　　通过对影响游客选择城市民宿因素的重要程度的调查分析得出，游客对民宿安全、卫生、客房舒适度以及民宿口碑评价是较为重视的，其次是交通因素、民宿主人热情周到的服务、民宿有家的氛围等。我们通过数据可以看出这些影响因素在游客心目中的影响力还是比较大的，都维持在4-5分，由此可以说明海南城市民宿在日后发展中应当及时了解游客的需求。

　

　　通过这次的问卷调查进行分析得出，希望民宿提高服务质量、发展民宿自身特色、丰富餐饮产品以及增强文化底蕴的游客居多。其次是游客建议海南民宿应打造民宿品牌、加强安全设施、提高硬件设施及增添娱乐活动，少部分游客希望民宿能进一步的完善网上预定房间服务与完善停车场建设等。由此可以得出，海南城市民宿的发展还有较大的空间可以进步。

　　

　　3.1.1经营模式单一

　　调查城市民宿，不仅要看消费者在城市民宿的消费过程中，对民宿的直接感觉，还要看民宿的经营者在民宿的发展过程中遇到的制约其发展的因素。因为民宿的快速发展以及市场的过热，已经有越来越多的人意识到了民宿经营中可能获得的高额利润，即使对民宿行业没有进行前期的实地考察与研究，在没有准备的情况下就投身于其中，因此诸多经营者的素质大都高低不齐。调查结果显示，海南城市民宿的发展面临着几个重大问题：第一，投资渠道比较单一。目前的投资人主要以家庭为单位，只有极少一部分的人利用金融、企业投资等方式去筹集资金。第二，运作模式单一。很多经营者运用家庭作坊的经营模式，这也就使得整个的民宿经营过程中，难以进行合理有效的管理，很难扩大其规模。第三，经营者营销意识不强。在信息时代，民宿的宣传力度不够，宣传形式单一，很少和传统媒介以及关于民宿的一些app进行结合，也就使得民宿的知名度很难被打开。3.1.2城市民宿产品同质化程度高

　　据初步调查，随着消费的不断升级，消费者希望可以对住宿需求也实现多元化升级。城市民宿是一种与传统的住宿方式有很大区别的住宿模式，它是全新的，并且随着近年来旅游业的蓬勃发展，已经在全国范围内刮起了一股民宿风。但是，就目前而言，国内的民宿的发展还有很多亟待完善的地方，因为民宿行业的准入门槛相对较低，民宿行业作为一个近几年来新兴发展起来的行业，可借鉴的经验相对较少，民宿的经营者们的思维、眼界受到一定的限制，且经营者的能力有限，海南作为一个旅游城市，他们的城市民宿创新能力不够，尤其是在民宿的产品以及内容等方面，更多的是模仿其他民宿，缺乏自己独有的特色，特别是在民宿的风格特色，室内装修、服务方式等方面，这样在海南的城市民宿就大多都是同种类型的，没有让消费者产生独树一帜的感觉，让人可以眼前一亮，很难达到吸引人入住的强烈愿望。

　　3.1.3城市民宿基础设施不健全

　　我国民宿也作为一个年轻的行业正在蓬勃发展，海南的城市民宿的经济效益正在呈上升的趋势不断发展，但是在其发展过程当中基础设施还不够完善，在住宿标准上没有统一的要求，监督管理上也有很大的漏洞，受此影响，民宿消费者在水、电的应用以及周围环境的治安问题上有着比较大的安全隐患。由于监督管理不到位，很容易在网上租赁出现问题，比如：房东违反约定单方面把订单取消，甚至泄露租户的个人信息；还有的租户在使用房间时不爱护房间，甚至毁坏、搬走家具；更甚者由于监管不严、治安系统不完善出现违法犯罪行为，这些问题都是值得注意的。目前的城市民宿大部分都是独立的，各司其职，各自为政，没有设置统一完备的配套基础设施，民宿周围的环境也比较单一，没有可以吸消费者眼球的购物、娱乐场所，在硬件设施上亟待完善，大部分民宿的卫生、安全等问题都存在着一定的隐患问题。这些制约民宿发展的不利因素，与海南的规划与布局有一定的关系，这些基础设施的不完备也制约了城市民宿的发展动力。

　　3.1.4城市民宿服务水平不到位

　　因为民宿行业的准入门槛较低，因此有众多的投资者都对其给予了关注，因此有大量的资金不断地涌入民宿行业，然而与此同时，监管部门却没有即使的跟上民宿行业发展的步伐，海南民宿的很多问题得不到相关部门的保障，带来了很多本不应该存在的安全风险。很多的城市民宿更多的只是在提供最基础的食宿服务，还远远达不到满足消费者在文化体验方面的要求，在服务体验方面与消费者的预期有很大的差距，由于这些问题，使得消费者相应的投诉也在增加。从海南的经营和服务来看，城市民宿的居住风格基本相似，民宿的装修与布局相互照搬，定位不明确，缺乏自身独特的个性化特征，一些民宿过度的商业化，丧失了消费者在民宿中追求的人情和情怀。更有甚者，一些城市的民宿脏、乱、差，让旅客没有感受到关于海南独特文化的一种良好消费体验。

　　3.2.1XX层面的原因

　　尽管乡村民宿与城市民宿同为共享经济发展下的产物，但两者的命运可谓相差甚远。乡村民宿在近些年来得到了进一步的发展，而城市民宿则处于无人重视的地位。从海南XX的立场而言，海南城市民宿处于起步发展阶段，发展尚且不成熟，并且不是海南旅游业的重心，故而忽略了城市民宿的存在。

　　正是由于缺乏海南XX的重视，致使城市民宿在发展过程相较于乡村民宿缺少更多的优越的外部环境，比如对于闲置资源的利用程度以及官方部门的支持力度等等。结合上述所言，要推动海南城市民宿的发展亟需XX实现观念转向，包括在资金上和政策上的双重支持。此外，目前，XX对于城市民宿设置的准入门槛过低。尽管设置较低门槛的初衷是为了促进海南城市民宿的发展。但现实往往是海南现有的城市民宿建设在区域分布上过于分散，很难形成聚集效应，最大程度上共享基础资源；加之一些民宿的经营规模过小，抗风险能力较弱，稍有不慎经营者将会面临破产的问题，而且这些城市民宿就现有市场需要而言，在数量上偏多，这些都导致海南的城市民宿发展很难形成良好的发展环境，限制了其进一步扩大发展规模。更为严重的是，由于XX部门迟迟未出台城市民宿的法律法规，灰色地带占据城市民宿发展的大量发展空间，因而在合法性容易受到诟病，稍有不慎城市民宿的发展就可能偏离健康有序的轨道。

　　3.2.2经营者层面的原因

　　民宿行业的快速发展，市场的迅速扩大，吸引了多方资本的进入，但很多人在没有充分的进行调查准备下贸然进入这个行业，这也是市场盲目性的重要表现。一些民宿的经营者只是因为一时追求民宿行业的较大市场，在缺乏相关旅游管理经验的情况下，贸然开办民宿，甚至一些经营者对于市场偏好、从业的基本营销手段都知之甚少，在这样的情况下，其经营效果可想而知。而个体的经营不善势必会影响到整个行业的经营结构和发展走向。与之相对比的是，旅游行业内部有一整套完整的经验环节，从行程规划、旅行酒店、旅行购物等等，不同的从业者相互分工配合，经营模式多样化。造成这一鲜明对比的主要原因在于个体经验的缺乏。不得不承认的是，民营行业的起步较晚，因此相较于旅游业尚未有过多的管理经验可供新进入行业的经营者参考，在服务的质量上更无法与旅游业相提并论。总言之，现实民宿行业发展的不成熟性也限制了其经营者的可提供的服务范围和服务质量，再加上行业本身对于文化底蕴的构建不够重视，最终造成经营者进退两难。

　　3.2.3游客层面的原因

　　由于社会消费结构的转型和旅游范围的扩大，更多的游客倾向于走出其长期生活的区域，而选择更为陌生和新鲜的外地。但民宿行业在整个旅游行业中尚处于发展阶段，属于小众行业。加之客观上，海南本地的民宿行业发展与一些旅游发达地区之间的差距过甚，可能会给游客造成巨大的心理落差。以往良好的民宿旅游经历在无法对照到海南民宿行业时，这种在优与差之间的对比体验所带来的冲击影响更大，其对海南民宿旅游的评价也就可想而知。另一方面，一般游客都具有较为丰富的旅行经验和较高的文化素养，因此他们对于当地的硬件设施和人文气息有着更高的要求。但由于前文所提到的海南民宿发展的种种现状与不足，很难给旅游营造良好的体验感，更无法吸引这些游客成为该地区的忠实旅游粉丝。

　　就现有的调查数据而言，投资主体的单一问题是海南城市民宿发展的一大难题。在缺乏XX相应的支持政策下，不难想象对于普通的经营者，他们只能自我筹集资金以勉强维持经营。尽管目前海南城市民宿的发展现状也只能采取这一经营方式。但并非所有现存的现象就是合理的。对于一个新兴行业而言，仅仅依靠经营者为数不多的存款作为运转的主要资金，其发展前景是可以预见的，这种零散的经营方式注定无法在形成较大的行业规模，长期以往，小众行业始终无法发展成为大众行业，会消耗经营者的投资兴趣，造成城市民宿行业陷入无人问津的的怪圈。并且民宿主人一是没有专业的管理理念。分散式经营在消费者较少的情况下尚能勉强满足消费需求，一旦整个行业进入到快速发展阶段，这种低水平的经营方式远远无法满足消费者日益增长的消费需要，行业服务品质也不能形成统一可量化的标准体系。

　　正是基于此，海南XX利用调控优势引导民宿投资渠道的多样化，从而激发其外部驱动力。借助引入社会资本经营，让专业运营团队接手市民闲置的房屋（房间）进行统一标准化的经营管理，房屋主人收租金或以房屋产权入股的形式进行合作经营。运营模式是运营团队找到合适的房源后与房东签订合同，将房屋改造设计后，进行线上+线下的运营。目前国内的短租平台发展迅速，小猪短租、途家等平台本来就自带流量，可以为民宿提供一定的客源。线上平台运营可以解决很多民宿行业存在的问题，一是民宿运用线上平台可以进行24小时线上客服接待，可以提高城市民宿的服务质量问题。二是有利于解决目前存在的一些安全问题，短租平台建立起一个统一的信用平台，在约束房东行为的同时约束房客行为，有利于解决安全隐患。同时要进一步增添品牌附加值，增添品牌附加值会成为城市民宿行业竞争的主战场。海南城市民宿应联合餐饮、景区等行业研发联名产品，使民宿产品不再单一并且更好的融入市场。城市民宿通过建筑的文化魅力、丰富的文化体验以及自身动人的故事塑造了独特的文化品牌后，利用这些特色来吸引对民宿文化认可或与民宿价值观相同的客户。

　　目前经过调查研究表明，很多城市民宿在进入民宿市场时并没有做好充分的准备，一些民宿经营者没有接受过系统的工商管理体系的训练，没有打造民宿的品牌意识。城市民宿与乡村民宿、标准化的酒店不同，选择城市民宿主要是追求城市的人文文化，其产品设计主要体现的是都市人文性格，并且城市民宿的产品具有定制化、追求体验感和个性化的特征。本文认为城市民宿在满足游客的基本餐饮、住宿要求之上更多是要满足人们的个性化定制需求以及体验需求，因此民宿的经营者首先要找到民宿的精准定位，抓住自己的主题特色，树立明确的品牌形象。城市民宿吸引力的核心力的展现就是民宿品牌，民宿经营者在建筑设计、内部装饰和服务管理上都应结合自身和周边资源、环境，打造属于自己的民宿品牌。

　　前期在城市民宿的设计上，要重点深度挖掘城市文化与民宿经营者的故事文化，这是城市人情的重要载体。每一个城市都有属于自己的城市文化，海南的城市文化是多元化的，有海岛风光、少数民族风情、红色革命故事还有传统老街文化。让每一个房子都有自己的故事与城市街区的印记，让打造差异化的民宿产品。在设计方面还要建立一种民宿主人的在场感，城市民宿的起源就是民宿主人与客人通过一定的空间一起分享故事人生，这也是城市民宿的根本。突出城市文化的家庭氛围与文化氛围，塑造城市民宿的品牌形象。后期在对客服务上，民宿经营者与工作人员应提高自身的服务意识，向酒店学习其高品质的服务模式，在此基础上钻研个性化服务。城市民宿没有酒店的高品质服务，原因是目前大多数的民宿是分散型，没有达到产业化。可以将城市民宿进行适度的集中，维持在六套民宿到八套民宿之间，形成规模比酒店小的集中式民宿。这样在成本较小的基础上可以增添管家模式，进一步的提升民宿的服务品质。品牌形象的塑造后期还是需要服务水平的维护，在保证城市民宿专业服务品质的同时，也要让客人有宾至如归的舒适感。

　　缺乏有力的市场监管同时民宿行业发展面临的一个困境。这种监管并不仅仅局限于对于合法化经营的管理，更重要是，XX需要借助监管的相关权力为一些盲目进入市场的经营者提供经验和引导。当然对于一些不合法的经营行为必然需要监管部门强有力的惩戒手段以起到市场警示作用，包括一些尚未取得经营执照的城市民宿，XX需要督促其取缔；而针对经营违规的民宿，XX的督促整改十分有必要。只有这样才能保证海南的城市民宿始终处于合法合规的发展轨道，进而在全国范围内形成区域品牌效应。

　　当然，不可否认的是，XX在对城市民宿行业进行监管时，必然会面临监管困难的问题。而这些问题究其原因主要是由于缺乏统一规范的行业标准造成的。因此开展市场监管的前提是必须厘清制定统一的行业经营标准，明确城市民宿的经营资质、消防安全、食品卫生以及经营者的责任和义务，使城市民宿行业规范化标准化，辅以出台相关法规，必须避免诸如暴力执法、违规执法的行为。这样才能做到市场监管部门有法可依，城市民宿行业风清气正。

　　针对线上平台存在的诸多灰色地带，有关部门同样需要加大对其的监管力度，目前城市民宿在一些短租平台上已经占据了主体运营部分，但由于对短租平台的不重视，容易导致房东违约泄露房客资料以及房客毁房等现象同样需要XX进行规制，避免网络平台成为“漏网之鱼”。

　　相较于旅游发达地区的高评价，海南城市民宿的服务确实处于一个比较不利的地位。较高的服务水平一方面体现在为游客提供完美的旅游、住宿体验；另一方面在于确保游客的人身安全，使其在旅游过程中具有强烈的安全感。因此，城市民宿经营者利用日常强化自身的服务意识和能力，提升自身的文化素养从而深挖当地城市民宿的旅游特色，为游客提供与众不同的文化旅行，做好对游客评价的反馈和改进工作；另一方面，相关XX部门需要辅助经营者提升应急救援能力，定期检查城市民宿的安全状况，保障游客的人身和财产安全。第三，城市民宿经营者在经营过程中要善于借鉴，统一组织相关人员向标准化酒店学习其高品质的服务并且向品牌成熟的民宿学习，不断提升自身的营销技巧和发展前景的规划。

　　综观笔者的问卷调研，不难发现造成海南城市民宿发展现状的原因集中呈现在XX、经营者和游客三个维度。XX作为海南城市民宿行业的外部参与者，目前参与较少，在政策扶持和法律规范方面仍有较大补充的空间；而经营者作为城市民宿行业的主要参与者，只凭借利益的驱动进入市场远远不够，从业经验和基本技能以及服务水平等方面还存在明显短板，面对消费者不断提升的文化需要，如何深挖海南当地的文化特色需要XX和经营者共同合作。作为一个全国著名的旅游城市，城市民宿行业的发展也是推动海南旅游业不断多元化的一个重要途径，尤其是城市民宿作为一个创新型的产物，在响应国家构建创新型大国的同时，也能够在全国范围内形成海南区域的旅游特色，成为对外沟通的一个“旅游名片”。但对于新生事物的任其自由发展并不现实。概言之，客观现实要求XX和经营者必须通力合作充分利用不同身份的资源，为海南城市民宿发展注入内外驱动力，进一步提升当地城市的品牌形象。提升城市文化吸引力，从而推动海南旅游业的整体发展。

　　海南城市民宿作为一种新型的空间产品在市场中的份额越来越大，而海南有着天然的文化特色——海岛文化，这为城市民宿的发展开辟了广阔的市场前景。

　　目前海南的城市民宿正在向规模化、品牌化方向健康有序的发展，成为了提升海南城市文化的吸引了的重要推动力的同时也成为了海南旅游业发展的重要力量。

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