1前言
房地产业的一个综合全面的行业，有一定的前瞻和风险。房地产市场受市场经济影响的波动性极大。房地产行业作为国民的支持性产业，国家税务总局列为税务专项检查重点税负高达30%。并且，近几年来连续颁布了新“新国八条”，“禁墅令”新“国五条”等国家政策加大了对房地产行业的调控力度，出台了一系列调控的政策，是十分严格调控的政策。在这种情况下房地产企业自身就有着周期比较长，回钱比较慢的特点使资金不能够稳定的支持。而纳税筹划存在于公司的生产、经营、管理、销售的各个环节中，是公司必须重视的部分，也是发展的必要手段。因此在行业激烈和国家政策下，对房地产企业进行纳税筹划就成为了极其重要的事情。良好房产的市场能对居民产生的影响力，使居民的居住生活幸福指数，促进合理配置房地产资源资金，进而稳定社会，拉动我国经济的健康高速的增长。
2纳税筹划的相关理论概述
2.1纳税筹划的概念
所谓纳税筹划，就是说企业的经济活动在法律的保障下，需要提前对企业的经营管理进行规划部署，达到降低税收风险减轻企业的纳税负担。纳税筹划起源于意大利，远领先于东方国家。对于纳税规划，首先要明确的就是它的定义。因此许多国内外的专家学者都有研究探讨，简单来说分为广义的和狭义的纳税筹划概念。
企业在生产经营等经济活动过程中为了少缴纳税款从而满足自身利益的需求，在税法中寻找漏洞并加以利用不仅设计好了纳税规划方案，而且避免触碰法律的底线，这就是纳税筹划狭义的概念。
而广义的概念就是指企业在合法的条件下，运用措施少缴甚至是不缴税款从而减少税收负担的行为。这种方法在很好的降低企业成本的同时还使得自身经营活动依法进行。
2.2纳税筹划的内容
一般来讲，避税、节税、规避税收陷阱、实现零风险和转嫁筹划这几个方面共同构成了纳税规划的内容。
事实上，避税筹划并不是逃税，而是指纳税人在不违反法律的前提下，利用税法中存在的漏洞从而获取自身利益的一种不违法同时不合法的手段，简单来说，这是一种非违法活动。因此，理论界对此便有了争议，认为这是一种不尊重法律的行为。但不可否认的是，纳税人只有在足够了解并且深入研究税法后才能够取得纳税筹划的成功，这在本质上与不尊重税法而逃税是不同的。因此，税法机关不能以此为由对纳税人采取法律制裁，而是需要国家相关部门不断地完善我国税法条例，从根本上杜绝这类情况的发生。
就节税而言，是指纳税人可以利用好税法中的免征额和一些减、免的优惠政策，然后合理的安排好自身的经济活动，例如巧妙的计划筹资和投资等活动来满足自身利益的同时又相应的少缴纳国家的税收。这是国家和学者都认可的一种纳税筹划的方式。
而规避税收陷阱就是说要求纳税人在经营活动的过程中，要深入研究税法条例，不要陷入一些被认为是税收陷阱的条款之中。这是需要纳税人在纳税之前了解清楚的，因为一旦掉入国家的税收陷阱就会增加企业的税收负担，这也间接的表达了纳税筹划的作用。
除了以上几点，纳税人还可以通过调整商品价格从而降低自己的税收负担，这就是税收转嫁筹划，简单的说就是因为商品价格的调整将税收负担转移给其他人的经济活动。
在纳税的过程中，纳税人若面对不直接在税收上获得任何好处，但是也未出现涉税损失的情况，这也被视为是一定的经济收益，这就是指涉税零风险。
3卓正房地产集团纳税筹划的现状
3.1卓正房地产集团基本情况
卓正房地产集团成立于1998年。2010年，卓正集团根据集团总体战略发展规划，组建了河北卓正房地产集团，成为地产集团核心企业。
公司秉承着“诚实守信第一，务实争先进取”的企业精神，坚持“以诚为本、以信立业”的经营宗旨。树立“做百年建筑，树诚信品牌”的核心理念，以人为本，本着人与自然的和谐的建筑理念，把握细节，科学合理的规划建筑布局，积极打造精品工程。树立了优良的信誉和口碑。建立了一整套规范严密的质量保证体系和管理制度。
卓正房地产年均房地产开发量30万平方米以上，累计开发量360万平方米将人居生活品位提升到一个新的水平，为推动城市建筑和房地产业不断提高水平做出了贡献。从1999-2006年连续被评为省、市两级“重合同、守信用企业”，被农业银行、工商银行评为“金融AAA级信用企业”，被市建委评为“优秀建设工程管理单位”。2006年8月被省房协、河北日报社评为“河北省房地产行业十大公信力企业”。即“诚信专注、稳健扎实、求真务实”。
随着企业实力的增强，卓正公司将积极应对市场的机遇与挑战，全面落实科学发展观，把握好市场的机遇。
3.2卓正房地产集团的纳税筹划现状
房地产业所涉及的各种税费缴纳贯穿于整个开发项目的始终，主要涉及以下几个税种：
比重最大的是增值税，在工程基本完成后的销售过程中。在“营改增”之前，公司应缴纳营业税，税率为5%，计税依据为不动产销售额；“营改增”之后改为一般计税方式，税率为11%，简易计税税率为5%。
土地增值税在销售房屋的时候采用先行预征、竣工结算后汇算清缴的办法，并根据增值额按照四级超率累进税率进行纳税计算。
企业所得税在销售未完工商品房时，首先将预售款总额按照不低于所处地区规定的最低毛利率进行计算，并且将结果纳入当年的企业所得税的预缴范围；待到完工时，核算其准确的计税成本，并将产生的差额，计入当年的企业所得税核算范围，按照相关规定税率，进行申报纳税。
还包括其他的一些税种，例如与保险公司签订的工程保险合同按合同金额缴纳印花税，税率为0.1%；建筑安装工程发包给建筑公司时，双方所签订建安合同应当按照合同金额缴纳印花税，税率为0.03%；以项目实际占用的土地面积进行计算缴纳的土地使用税。
从表1中可以看出公司主要的税种包括营业税、土地增值税以及企业所得税，并且各税种所占营业利润的比例逐年增长。2015年营业税为1179.39增长到2017年的1336.39万元。土地增值税由2015年的491.08万元增加到2017年的601.38万元，企业所得税也增加了近120万元。
特别说明的是，2016年国家加大了房地产行业的调控力度，使房地产行业整体降温。卓正地产也受到了影响，营业收入较2016年有了明显下降，但是纳税额依然大幅增长，这也充分说明了公司还有很大的纳税筹划空间。
4卓正房地产集团纳税筹划的问题
4.1“营改增”后发票管理不到位
在2016年5月1日实行“营改增”后，增值税为流转税，增值税的税率虽然高于营业税，但是更加公平，避免了重复征税的情况。增值税是以专用发票为准认定的，是对公司的增值额进行纳税。计算方法为销项税额减去进项税额。普通发票不允许抵扣。
由于税务人员对新政的了解程度不够，纳税筹划意识不高，没有及时认识到增值税专用发票的重要性，也没有对专用发票严格规范管理，并且在选择供应商时对这方面考虑不充分，导致增值税的专用发票的管理不当，对公司的利益造成了一定的损害。
4.2成本结构复杂，核算不规范
企业缴纳税款的核算依据为成本费用，并且涉及的种类繁多（如表2所示），时间周期较长。
除此之外，还有各种管理费用，财务费用，但是因为管控力不够，导致各项支出的成本杂糅，缺乏明确的分类，造成了许多不必要的开支。
房地产公司在进行项目开发时，与具体的建筑施工公司签订建筑施工合同，在承发包关系中会存在着很多的会计核算的问题，这些都会对公司的开发成本产生影响。并且项目工程的预估开发成本按照开发的预算来确定，财务人员会增加一部分成本为突发状况做准备，这部分也被列在成本费用中，会加重企业的税负。
4.3整体税负重，经营风险大
国家为了抑制房价过快的增长，颁布了一系列抑制措施以为房价降温，其中最主要的手段就是增加税收，房地产行业的整体税负重，但依然有不少企业存在着偷税漏税的现象，正因此也一直是国家纳税重点检查行业。而卓正房地产的税负同样较重，其中增值税、土地增值税和企业所得税每年占的比重最大，每项税额都有几百万，这三种税占营业收入的比例达到10%左右，占营业利润的比例更是高达80%，这种较大税负支出给公司的经营造成了不小的压力。
在开发项目时需要大量的资金支出，而前期准备是资金需求量最大的时候。此时税负较重导致现金流大大的减少可能会出现工资拖欠的情况，一旦发生资金链的断裂也会使整个项目停滞，严重时也极有可能造成社会问题。
4.4税务人员的素质不高
4.4.1与税务机关沟通不足
房地产业务有社会服务的性质，从生产到经营都与社会有着十分紧密的联系。卓正房地产公司处于保定市，受到税务筹划环境的影响较大。税收政策是复杂多变的，XX会对房地产的现状做出及时的调整，会在税收政策上有所变动。但是公司的税务人员面对税收政策采取的是被动的方式，没有主动向税务部门了解政策和在面临的一些问题上寻求帮助，从而使纳税筹划的方案不能充分符合现状。
4.4.2缺乏筹划意识
在对卓正房地产公司的财务人员分析过程中发现该公司财务部门的人员数量较少且学历普遍偏低，负责税务工作的人员更少并且绝大部分由财务人员担任，没有专门的税务部门，在纳税筹划的方案设计中专业的素养不够，导致了方案设计的不够优化。
财务人员业务的基本素质较低，只负责记账交税等事项，没有事先进行纳税筹划的能力；财务部门纳税筹划意识更加不具备整体筹划的能力，并且对纳税筹划有着误解，认为就是偷逃漏税；自己不愿担任少缴税款的责任，也不主动向项目部提税，资金账簿混乱，难以进行查账征收。
公司也没有对此引起重视。公司与员工之间是相互影响相互关联的。管理者只是形式上组织一些培训，内容方面没有创新，抓不住重点，不能够吸引员工，使得关人员的参与积极性差。
5卓正房地产集团纳税筹划的对策
5.1增值税的纳税筹划
5.1.1完善增值税专用发票的管理
房地产主要涉及的最主要税种是增值税。设卓正地产原材料成本为C`，销售成本为C（C`≤C）销售收入为I，表3为“营改增”前后的税负情况。
由表3得知：，在“营改增”政策实施后，当C'/I＜0.289时税负上升；当C'/I＞0.289时税负下降；当C'/I=0.289时企业的税负不变。
增值税是用销项税额减去进项税额的差额缴纳税款。而进项税额的抵扣原则是以增值税的专用发票为凭证进行抵扣。因此要降低税负，企业应必须准备好充足的进项税发票。如此应该纳入专门发票管理人员，对于收到的发票要及时留好，建立完善的保护规定，对于发票的真伪也要及时查验，合理管理专用发票。
5.1.2合理选择供应商
在选择建筑材料的供应商时，要充分考虑其身份，了解其能否提供增值税专用发票。在后期如果没有其他办法只能选择小规模纳税人的情况下，应在价格上弥补税款的损失。并且，财务部门要随时与业务部门进行沟通，使其真正能够设身处地的了解供应商。
首先，一部分供应商在“营改增”后为自己能获得更大的利润，选择小规模纳税人和一般纳税人。但是小规模的纳税人不能开增值税的专用发票，一旦企业选择就不能抵扣进项税额。因此，选择供应商的身份也是十分必要的。
所以在票据有效并且合法时：采购成本相同选择获得增值税的专用发票的一般纳税人或者小规模的供应商；采购成本不同选择报价最低的供应商，再通过计算，寻求最佳平衡点的价格签订合同。
5.1.3折扣促销销售
折扣促销的销售方式可以有效的减少销项税的计税依据，特别是三四线的小城市面临着去库存，已达到减税。在增值税的计算中，销售额的多少与开具发票的形式有关。如果要想减免税收必须将销售额和折扣额开在同一张销售发票上，这样就会按照折扣后的销售额来计税，否则将按原价计税。
开发商也会在销售时附赠的优惠方式进行促销。这些方式表述或者操作的不同，会给公司不一样的纳税效果。税法规定需要赠送也像销售一样纳入合同才能给企业降低一定的纳税成本。例如在合同中表明此为打包销售，在合同中房价为100万元，附送厨房的橱柜和电器整套，价值1万元。这时虽然实际收到的是100万元，但附赠的一万元厨房仍然要为计费依据纳税。但是如果合同中显示（带厨房的厨具和电器整套）这样的捆绑销售，这一万元的厨具家电就不用再交税。
5.2土地增值税的纳税筹划
土地增值税在企业的税负所占比例很大并且其实行四级超率累进税率计算征收（如表4所示）
5.2.1会计核算降低税负
卓正房地产近期有两个项目，分别为高端小区和别墅群，可以分开也可以一起核算。高端小区预计收入为56000万元，别墅群的收入预计48000万元，按规定分别可以扣除37500和24166万元。具体情况如表5所示。
通过计算对比可以发现选择合并的会计核算方式进行纳税筹划可以减少9450—9000=450万元的土地增值税额，有效的达到了减税的目的，是一种行之有效的手段。
5.2.2采用精装修抵扣
地产公司在B市有一个A项目，目前已经建造完成但没有装修，要计算缴纳土地增值税。这个项目的销售收入预计为75000万元，可以扣除40833万元。并且根据税收法律规定，装修成本可作为土地增值税的抵扣项目，因此公司预计花费6667万元进行装修。该项目的土地增值税如表6所示。
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据表中可知筹划后可减少缴纳土地增值税750万元，无形的增加了公司的收入，促进了公司收入达到最大。这种方式不仅可以增加企业的利润还有效的提高了财务的管理水平，为以后的项目提供了参考。
5.2.3利息扣除减少税负
卓正公司有一块土地，该公司要将其建造成普通小区，前期土地价款支付6000元，开发过程中支出成本19000万元。还从银行需要贷款约6000万元，有720万元的利息。由表2可知，纳税人可以提供银行的贷款凭证和利息支出的按照（取得土地使用权所付费用+开发成本）*5%+银行利息总额为该公司的开发费用，否则按照（取得土地使用权所付费用+开发成本）*10%进行扣除。具体如表7所示。
由表可以发现在缴纳土地增值税时多扣除530万元，能够节约159万元的土地增值税。当银行利息大于开发成本的5%时应采用方案一，反之可采用方案二。
5.3所得税纳税筹划
企业所得税是以组织的经营的利润为对象征税，我国税法规定的税率为25%。房地产需要先交付企业所得税；预售收入，分期计算出预计利润额按当年实际利润根据实际情况对总利润进行预缴，产品开发后按照实际的利润进行调整来结算计税成本（如表8所示）。
5.3.1不同筹资方式的选择
房地产公司在前期开发的时候需要通过多渠道筹资的方式来满足大量的资金投入。而在投资的过程中主要分为权益性资金和债务性资金。现可以采用以下几种方式。
（1）采用企业税后留存利润的方式不用支付利息，但是税后的留存利润不一定能满足公司在开发过程中的需求量，严重会面临双重征税的风险，也会使纳税的负担加重，迅速扩大规模受到了很大的限制，对于公司的长期发展极为不利。
（2）从金融机构借款是最主要的融资方式，但要支付给金融机构一定的利息。而不超过同期贷款利率根据税收法律可以进行税前扣除，在一定程度上降低了企业的应缴纳税款的所得额，有减税的作用。
（3）向非金融机构或企业融资的方式，目前各类非金融行业和企业的贷款利率不统一，因此国家规定了利息扣除标准：从关联方获得的资金，金融企业债权性和权益性投资比例不得超过5：1，其他企业不得超过2：1。尽管国家对这种融资方式有一定限制，但是有一定的纳税筹划效果，有一定的可行性。
综上所述，企业可以采取向非金融机构或企业进行融资，内部留存利润一般要避免。但仍要具体问题具体分析，进行整体的考虑。
5.3.2业务招待费扣除比例选择
卓正公司每年会有项目推广介绍的会议。在业务招待，会务支出，差旅等其他方面都会有所支出，下面以某项目的两次会议为例，第一次支出了56200元，包括业务招待20000元，差旅等其他费用共62000元。第二次共支出43800元，业务招待18000元，36200元的差旅等其他支出。但均没超过当年收入的5%。具体纳税筹划方案如表9所示。
由表可知方案一和方案二比筹划前节税了6200元，方案一的业务招待费可以在企业所得税前扣除。但也需要考虑和发票开具方协商，税务机关也会重新核对数额，避免造成不必要的问题。
6结论
纳税筹划是房地产企业的重要管理理念，应在项目的开始就要考虑纳税筹划的方案。目前在市场经济下房地产企业的业务范围也变得更加广泛。房地产企业要想屹立于先进位置，必须要将最新的法规政策与自身的特点相结合自身选取最优纳税筹划方案。本文对卓正企业的发展方式提出了一系列的问题，并结合相关的纳税政策，设计出有利于卓正房地产公司的相关纳税筹划方案。但是由于数据不够充分，自身相关知识的也不够全面，做出的纳税筹划方案比较粗略。
主要总结以下结论：第一，公司要按照国家法律法规在合理合法的方式下进行设置账目，日常核算等。要加大对税务人员的培训，鼓励员工学习并深入研究税收相关法律、法规，积极创新，锐意进取，为公司的未来发展贡献出极大的力量。第二，要具体情况具体分析，灵活运用。所有的方式都不是一成不变的，应该根据具体的项目来研究合适的纳税筹划的方案。第三，要根据不同的税种选最优化的方法进行纳税筹划设立。由于房地产行业规模大，涉及的范围和种类多，应全面的考虑避免缺乏整体性。否则极有可能发生看似某部分的税负降低而整体的税负依然没减少的情况。第四，注意风险和成本。纳税筹划战略方向要同一并进，同时兼顾其他方面的风险与发展。与专业人员交流也是非常重要的，可以最先知道税收动态提前为纳税服务做指导，提高本公司的竞争力。
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