双流馨月小区可行性研究

　摘要

随着社会经济的提高，在满足基本的生活需求外，人们对环境有了更高的要求，特别是居住环境。如何用最小的投资做成最好的房地产，这始终是各个建筑领域经久不衰的话题。而一个好项目的建设离不开科学严谨的的可行性研究报告，如何把投资降到最低，如何避免风险，如何提高收益，这都是一个完美的可行性研究报告中不可缺少的内容。通过社会调研和实地考察，基于相关效益评价指标，对于馨月小区项目在社会经济人文方面进行研究和探讨。利用SOWT分析法对本项目优势劣势进行分析，市场调查法进行合理的定位，了解需求因地制宜。基于经济技术规划指标和项目的技术方案，核算财务基础数据和投资额度；通过盈亏平衡分析、敏感分析、概率分析等指标对项目的不确定性进行度量；通过财务评价指标测度项目的经济效益，并结合项目的社会效益的分析结果，最终得出本项目可行性的结论。

　关键词：房地产项目；可行性研究；投资分析

第1章 绪论

　　1.1选题背景及意义

　　1.1.1选题背景

本次项目位于新一线城市成都，市第十三次党代会以来，成都摒弃“盆地意识”“西部思维”，跳出区域中心城市的视野局限，重新锚定自己在全省、全国、世界城市坐标体系中的位置。向可持续发展世界城市冲刺，成都提出国际门户枢纽城市、世界文化名城的战略定位。历史给了成都坚决使命的同时，也带来了很大的机遇。当前，成渝地区双城经济圈建设、成德眉资同城化发展等机遇，正在从能级层次、区域位势、承载空间很多方面深刻改变天府之国的发展格局，也不断为城市战略定位和发展路径赋予新的内涵。可以说成都赶上了迅速发展的列车。曾获“全国文明城市”、“中国全面小康十大示范县市“称号。双流曾是全国百强县，经济综合实力曾连续 18年位居四川省十强县榜首！

　1.1.2选题意义

有了充分的研究，我们才能判断一个项目是否可行，否则胡乱的投资只会葬送项目。科学的指导和精确的计算为项目做了保障。可行性研究是决策科学在项目领域的应用。作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（6）可行性研究是向当地XX、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。

　1.2国内外研究现状

　　1.2.1国外研究现状

西方国家采用可行性研究财务评价的做法比国内更早，且可行性研究成为国外项目开发的重要阶段，在投资决策、优化项目方案过程中有着不可或缺的作用。

KatharinaBause、AlineRadimersky、MarinetteIwanicki、AlbertAlbers等人(2014)表明可行性研究主要是对产品开发的技术可行性研究实例进行分析以及明确可行性研究在产品开发中的作用[5]。

Soriano M（2016）提出可行性分析是一项综合性学科，合理运用各种方法有利于城市资源开发的观点[6]。

1.2.2国内研究现状

丁洁（2019）指出可行性研究是指针对建设工程的技术、经济和建设成效的可行性进行分析,这项工作一般开展在工程项目实施之前通过可行性研究可以确定此项目是否可以投资[2]。

陈坤（2019）提出可行性研究是投资项目初始阶段中一个重要组成部分和投资过程中不可缺少的一部分,可行性研究为项目的开发提供重要的决策依据[3]。

蒋伟（2021）认为建设单位在修建XX投资项目过程中需要制定合理的对策，解决投资控制管理体系中的问题并提升对投资控制的管理力度，确保投资项目的合理可行[4]。

1.3研究内容

第一章和第二章为绪论和项目总论，交代了研究背景及意义，介绍了研究方法，对项目的总体概况和经济技术指标进行阐述。

第三章必要性分析，结合项目背景和政策对项目进行了必要性分析。

第四章进行项目市场调研，对项目的整体环境做出SWOT分析。

第五章至第八章为项目规划设计和营销安排，交代了项目的规划设计、开发进度、目标定位营销方案。

第九章进行项目投资估算，结合设计方案对土地费用、建安工程费、配套设施费、税费以及财务销售费用等进行估算，为后续财务评价提供基础数据。

第十章至十二章进行项目财务与风险分析，并运用指标分析法分析项目盈亏和清偿能力，得出财务评价结论。

第十三章及十四章为项目评价和可行性研究结论，做出项目社会经济效益评价，得出最终可行性研究结论。

　1.4研究方法

（1）文献研究法

文献研究法是可行性研究之中的重要部分，为研究提供理论依据及方向。通过参考大量文献，初步了解可行性研究领域的现状，再结合项目自身情况，为本项目的可行性研究提供理论框架和思路。

（2）问卷调查法

用问卷调查法来了解市场，反映其需求，因地制宜，把握合理的项目定位，制定合理的营销方案。

（3）指标分析法

通过对各项经济技术指标的测算，选择静态分析与动态分析相结合的方法对本项目进行分析，更加准确完整的进行财务评价。静态分析中，在评价项目投资效果时不考虑资金的时间因素影响，例如：投资回收期等；动态分析中，需要考虑资金的时间因素对项目经济效益的影响，例如：内部收益率（IRR）等。

（4）SWOT分析法

把项目的内部优势劣势和外部机会、威胁等举例分析，在市场研究阶段运用此方法，对项目所处市场环境进行全面准确分析，从而制定相应对策。

　第2章 项目总论

　　2.1项目概况

　　2.1.1项目背景

双流称广都，因《蜀都赋》“带二江之双流”而得名，是天府新区、四川自贸试验区和成都临空经济示范区重要承载地。而此次项目位于双流区西航巷街道街道湖夹滩社区三组，两岸社区五组。双流区：位于成都南部，四川天府新区的重点发展区域，双流机场位于的地方，成都市城市往南发展的中心地带，成都临空经济示范区位于境内。

2.1.2项目名称

工程名称：双流区馨月小区房地产开发项目。

　2.1.3项目建设单位

本项目建设单位为成都招商北湖置地有限公司，于2009年11月23日在工商局注册成立，在公司发展的13年里，始终为客户提供好的产品、良好的技术支持、健全的售后服务，公司主要经营房地产开发、项目投资、房地产经纪、物业管理服务、汽车租赁服务。

　2.1.4项目拟建地址

工程地址：双流区西航巷街道街道湖夹滩社区三组，两岸社区五组。如图2-1所示：

图2-1 项目区位图

　　2.1.5项目拟建规模

出让土地面积 48248.98平方米，净用地面积 48248.平方米， 容积率为 1.66。土地出让年限为 70年，土地性质住宅用地。建筑密度不大于百分之三十，绿地率不小于百分之三十。单套计容建筑面积 90平方米至 120平方米。

2.2项目可行性研究编制依据

（1）馨月小区项目有关设计资料；

（2）成都市双流区XX信息公开专栏；

（3）成都市自然资源与规划局规划设计条件通知书；

（4）《成都市城市总体规划（2016-2035）年》；

（5）《双流区总体发展规划（2020-2035）年》；

（6）成都市双流区电力局收费文件；

（7）成都市自然资源与规划局规范设计通知书；

（8）成都市双流区天然气公司收费条例；

（9）双流区国土资源分局收费条例；

（10）成都市国有建设用地使用权出让信息；

（11）四川省安装工程计价定额；

（12）四川省市政工程计价定额；

（13）四川省园林绿化工程计价定额；

（14）四川省2015年定额取费文件；

（15）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；

（16）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB50353-2013）；

（17）《民用建筑设计通则》（GB50352-2019）；

（18）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；

（19）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（20）《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订版）；

（21）《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；

　2.3项目主要技术指标

表2-1为双流馨月小区项目主要技术指标。

表2-1 馨月小区项目主要技术指标

项目类别	数据
一.规划建设用地面积：㎡	34063.00
二.规划总建筑面积：㎡	85000.00
1.地上面积：㎡	77300.00
（1）住宅面积：㎡	77200.00
（2）商铺面积：㎡	21162
（3）物业配套用房面积：㎡	220
（4）自带教育中心面积：㎡	520
2.地下面积：㎡	7700.00
（1）地下机动车库面积：㎡	7620.00
（2）地下非机动车库面积：㎡	2543.00
（3）地下物业配套设施面积：㎡	1400.00
三.容积率	1.49
四.绿化率	30％
五.机动车车位：辆	1699
六.非机动车位：辆	1024

第3章 项目建设背景及必要性

　　3.1宏观政策

　　3.1.1国家政策

2020年起中国坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。上半年因为新冠疫情，经济面临强大的压力，所以中央采取了宽松的经济政策和各种房地产的扶持贫困政策，所以房地产市场快速恢复。下半年开始，房地产政策继续好转，实施了稳地价、稳预期、稳房价的政策，强化三道红线试点实施，于此同时，多个房价、地价不稳的诚实先后升级调控政策，力促市场理性回归。在国家层面上， 中国经济从高速度转向高质量增长建设实体经济、科技创新、现代金融人力资源相协调的产业体系迫在眉睫。XX投融资是关键的一环。既需要XX投融资直接或间接贷款方式支持房地产业的发展同时防范投融资风险。地方XX通过国家信用方式把各种闲散资金，特别是民间的闲散资金集中起来，统一由财政部门掌握管理。根据经济和社会发展计划，在不以盈利为直接目的的前提下，采用直接或间接贷款方式支持房地产业的发展。用好用活公积金。在措施方面，三侧理论： 需求侧（个体一生六分之一收入能够购买人均 28平米。三个一：一个月工资、一平方米、一小时车程）、供给侧（提供大量且低价的宜居屋表现在土地供给量：75%宜居房25%商品房、使用侧（家居文化 （ 一碗汤的距离）、家和万事兴、U型家庭）。

3.1.2地方政策

在2020年 6月 28日举行的第三届双流县房地产交易会历时三天结束，开幕当日就已经成交 4万多平方米，3天共成交商品房 800余套，总面积累积达 10万平方米，成交金额达到 1亿元，创历届双流房交会之最。到目前为止房地产业已成为双流县经济的一大亮点:连续 4年产值 超过 2 0亿元，仅去年就开发楼盘 100万平方米，销售率达 80%，上缴利税 6000多万元。2020年双流县全县完成固定资产投资总额 130亿元，同比增长，高出年计划 3个百分点;投资对经济增长的贡献率达 200，拉动个 7.6百分点，其中房地产业拉到8个百分点，对双流县的经济发展起到至关重要的作用。

图3-1 双流区战略示意图

　　3.2宏观经济

2020年，面对新冠肺炎疫情和严峻复杂的经济形势，全区上下深入贯彻落实xxxxx、省委省XX、市委市XX和区委区XX各项决策部署，攻坚克难、砥砺前行，统筹疫情防控和经济社会发展，入围全国百强区、全国百强主城区、全国营商环境百强区，持续稳固全省县域经济第一方阵，经济总量迈上千亿台阶，“十三五”规划圆满收官。

　　3.2.1地区生产总值

2018年，双流区实现地区生产总值 829.4亿元、增长8.4%，规上工业增加值增长8.9%，综合实力排名全国百强区第 37位。今年 1—6月，预计地区生产总值增长 9.1%。2019年，全区实现地区生产总值962.05亿元，增长8.8%，全口径财政收入224.01亿元，增长4.1%，其中一般公共预算收入67.73亿元，增长12.1%，地方税收收57.02亿元，增长11.1%；社会消费品零售总额223.37亿元，增长10.5%；城镇居民人均可支配收入48588元，增长28.9%；农村居民人均可支配收入29458元，增长 9.6%；按常 住人口计算，人均地区生产总值119628元，增长6.6%，2019年，全区民营经济实现增加值565.07亿元，增长 8.9%。其中，一产业增加值 2.76亿元，增长 0.9%；二产业增加值 238.78 亿元，增长 8.5%；三产业增加值 323.53亿元，增长 9.3%，民营经济占地区生产总值比重 58.7%。双流近五年GDP发展态势如图3-2所示：

图3-2 双流区近五年GDP发展态势图

　　3.3项目建设必要性分析

　　3.3.1市场发展的要求

近年来，作为国家级临空经济示范区的双流区，正重点打造“一港三心四组团”区域协调发展的城市格局，并以产业功能建设为抓手，打造航空经济之都、生物产业之城、电子信息之谷。目前，双流正以双流国际航空港为带动，以杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心为支撑，强势助力双流区高端产业构建，未来双流的发展将势不可挡。

　　3.3.2产业发展的要求

房地产行业是国家经济支柱产业之一，是促进城市经济持续增长的中坚力量，发展房地产业的同时，能带动上下游行业协同发展，对其他行业起到推动作用，可以优化产业结构，整合产业资源，故本项目的落成有利于区内其他配套设施的同步建设，起到引领作用。

　第4章 项目市场调研及分析

　　4.1项目投资环境

　　4.1.1自然环境

（1）地理地貌

双流区地处成都平原东南边缘，位于龙泉山脉中段西侧。地貌有低山、丘陵、平原、台地。最高点为三星镇云崖村，海拔988.1米，最低点为黄龙溪镇皇坟村四组(原陈新村大河滩)，海拔423米，地形最大相对高差565.1米。

（2）气候环境

双流区属四川盆地中亚热带季风湿润气候区。由于东亚大陆冬夏季风交替明显和受青藏高原东麓特殊地形的影响，以及四川盆地北面秦岭山脉的屏障作用，形成全年皆温和，无酷暑严寒，常年降水丰富，光热水集中，春夏日照足，秋冬云雾多，四季分明，无霜期长的气候特点。

水文境河流属岷江水系，多集中分布于平原地区，流向近于由北东向南西。主要河流有金马河、锦江、江安河、杨柳河、清水河、白河和鹿溪河，河流总长为181.15千米。

自然资源双流县地处亚热带湿润区，土地肥沃，雨量充沛，宜于各类动植物生长。药用植物资源丰富，大宗产品有24科、32种。

由于双流地处四川红层盆地成都平原的东南边缘，分布岩层皆为中生界侏罗——白垩系及新生界第四系的一套湖相、河湖相沉积岩层，后来没有大的构造运动与岩浆活动，故在矿产资源方面只限于沉积矿产。

根据已掌握的地质勘探资料分析，双流县境内有价值而又可能开采的矿产资源主要有钙芒硝、膨润土、黏土及黏土岩，砂石建筑材料与砂金等。

4.1.2经济环境

双流地处成都近郊，是四川成都天府新区建设的核心承载区，是“再造一个产业成都”的发展主阵地。2015年12月，经xxx正式批复，同意四川省人民XX撤销双流县，设立成都市双流区。双流区幅员面积466km2，其中318km2在天府新区规划范围；共辖12个镇街，户籍人口54万。2015年区域经济基本竞争力全国百强排名第13位，连续6年荣获“中国全面小康十大示范县（市）”称号。

近年来，双流围绕调结构转方式，坚持先进制造业和现代服务业“双轮驱动”，加速构建“高端引领、多元支撑、三产联动”的现代产业体系。现代制造业方面，以纬创、仁宝、中电科、中电子为代表的新兴电子信息产业，以汉能、通威为龙头的新能源产业，以德国拜耳、恩威制药、扬子江药业为骨干的生物产业，以成都航宇、国航发动机维修、中商飞、中科院中小型航空发动机、朗星无人机等为重点的高端装备制造业，以清华大学、电子科大、香港城市大学等大学研究院和科技产业园为核心的自主创新产业体系迅速发展。现代服务业方面，依托国际航空枢纽综合功能区、临空经济综合功能区和综保区双流园区，突出打造以临空自贸经济为引领的现代服务业。大力发展临空枢纽服务、临空物流、临空商贸、临空会展、保税贸易、保税物流等高端服务业。集聚了基地航空公司7家、知名物流企业23家；国际快件中心、金恒德汽配城、时代奥特莱斯、公共保税仓、出口监管仓等一批重大项目建成投运，区域经济发展后劲明显增强。都市现代农业方面，突出精品、特色、优质导向，重点培育市场经营主体，扎实推进现代农业园区建设。

　4.1.3社会环境

（1）人居环境

人居环境优美。双流气候温和、山川秀美，历史文化悠久、人文积淀厚重，是古蜀农耕文化发祥地，境内有天府第一名镇黄龙溪古镇和四川国际网球中心、中国现代五项赛事中心、四川国际高尔夫俱乐部等高端运动设施，以及蔚蓝卡地亚等一批高品质的国际社区。良好的自然生态环境、完备的生活配套设施和优越的区位交通条件，使双流成为兼具运动、文化、生态等怡居元素的时尚之城。双流先后荣获全球生态宜居国际示范区最佳范例奖、中国人居环境范例奖等奖项。

（2）配套资源

近年来，双流按照“产城一体”发展理念，不断完善水、电、气、路、通信、光纤等基础设施，同步配套金融、商务、餐饮、教育、卫生、警务等城市功能。此外，总部基地、购物中心、星级酒店、全日制学校、高尔夫球场和银行、担保、保险等一应俱全，城市功能齐备。驻有中国工程物理研究院、中国科学院光电技术研究所、中国核动力研究院等科研机构30余所，四川大学、成都信息工程大学、西南民族大学等高等院校7所。

　4.2项目区域环境

　　4.2.1人口概况

显示双流区常住人口为1465785人，男性人口占比51.38%，女性人口占比48.62%，年龄结构中0-14岁占比13.65%，15-59岁占比73.92%，60岁以上占比12.43%，65岁以上占比9.26%。

4.2.2交通状况

846路、848路、306路、804路、808路、816路、825A路、机场专线4号线、804B路、304路、121路、813路、806路、318路等。均可到达本项目或距本项目1公里以内。距离地铁8号线文星站，四川大学江安校区1公里内。

4.2.3配套设施

（1）大型商场

世纪百盛购物中心，133MALL荟缘广场，红旗连锁，星虹购物广场。

（2）教育单位

四川大学江安校区，西航港第二初级中学，双流西航港一中，双流育英学校，双流区西航港小学，四川大学西航港实验小学，诚信幼儿园，双流区空港第一幼儿园，赛柯森林幼儿园，蓝天幼儿园等。

（3）医疗服务

双流恩慈医院，元杏堂大药房，好师兄大药房，普仁医院，西航港社区卫生服务中心，双流西航港社区医院。

（4）其他设施

建设银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行、和贵.滨河公园，太平洋电影城西航港店。

　　4.3房地产市场分析与预测

　　4.3.1土地市场

（1）成都市总体市场

2021年，从交易量上看，成都市土地成交量大幅下跌，2021年前三季度成都市各市区县实际涉住宅土地成交量达到1.15万亩，位居其他类型用地第一，成交总价达到1,122.13亿元，楼面地价为8,123元/平方米如图4-3所示：

　　图4-3 宜宾市2020年土地交易情况

（2）双流区土地市场

双流土地一直以来炙手可热，从价格上来看，双流区土地成交价再创新高，最高达到19697元/㎡，最低价为5307/㎡。均价为14108元/㎡。双流区主要地块交易情况图4-3所示。

　　图4-3 双流区2022年土地交易情况

　4.3.2商品住宅市场

成都市新建商品房（含住房）成交面积与去年4月同比下降27.43%，与今年3月环比下降3.73%。其中：新建商品住房套数与去年4月同比下降40.86%，与今年3月环比下降9.31%；面积与去年4月同比下降41.94%，与今年3月环比下降10.4%；非住宅与去年4月同比上涨16.63%，与今年3月环比上涨8.33%。

从需求月份来看，二月、三月明显为房地产市场低迷期，主要原因为受疫情影响。2021年双流区商品住宅月度供应走势如图4-4所示：

图4-4 2021年双流区商品住宅月度供应走势图

　　4.3.3房地产市场预测

（1）国家监管层提出的“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”为未来房地产调控政策奠定了基调，未来成都市会继续将国家宏观政策与区县实际结合，保证房地产市场良性发展。

（2）从现有土地市场分析，双流区的土地呈现供不应求状态，随着深入建设，逐渐会成为未来楼市主战场，价格也会随之水涨船高。优质的土地资源加上高度开放的格局，房地产项目供不应求状态将持续很长一段时间。

（3）随着国家调控的增强，未来房产的居住属性将显著提升，“房住不炒”不再会是一句口号，刚需与中小户型的需求占比将提升，房价将长期保持稳中有升。

4.4项目周边楼盘

为了使本文更具说服力，选取了项目周边四个楼盘进行了多维度的调查研究，分析项目周边房地产市场的现状。四个楼盘分别是俊豪小区、万景蓉元、融创.长滩一号，中绿.康桥。

　4.4.1俊豪小区

俊豪小区基本信息如下

楼盘效果图如图4-7所示:

　　图4-7 俊豪小区效果图

楼盘特点：大型社区、南北通透、双卫生间、双阳台；

参考单价：住宅11800元/㎡；商铺25000元/㎡

物业类型：商住一体；

建筑类别：高层；

开发商：成都华业物业有限责任公司；

物业公司：四川邦泰物业服务有限公司宜宾分公司；

物业管理费：住宅2.18元/㎡/月；商铺5.6元/㎡

区域位置：成都双流；

项目地址：长城路西街28号；

楼盘户型：两室两厅一卫-74.0㎡、三室两厅两卫-96.0㎡；

装修状况：清水房；

规划户数：284；

容积率：3；

绿化率：35%；

车位数：354；

车位比：1∶1.2；

主力客户：刚需客户，外来投资人员；

周边配套：世纪百盛中心，空港晶座幼儿园，双流恩慈医院。

　4.4.2万景蓉元

万景蓉元基本信息如下

楼盘效果图如图4-8所示:

　　图4-8 万景蓉元效果图

楼盘特点：绿色住宅、大型社区；

参考单价：住宅17000元/㎡；商铺32000元/㎡

物业类型：商住一体；

建筑类别：高层；

开发商：成都市万景融汇文化旅游开发有限公司；

物业公司：四川外滩物业管理有限公司双流分公司；

物业管理费：住宅2.8元/㎡/月；商铺6.4元/㎡

区域位置：成都双流；

项目地址：秦新路万景蓉元；

楼盘户型：四室二厅-125㎡、四室两厅-130㎡；

装修状况：清水房；

规划户数：441；

容积率：2；

绿化率：30%；

车位数：490；

车位比：1∶1.1；

主力客户：周边居民、刚需置业青年，投资；

周边配套：韩国城，双流空港第六幼儿园，和贵.滨江公园，成都双台医院。

4.4.3融创.长滩一号

融创.长滩一号基本信息如下

楼盘效果图如图4-9所示：

　　图4-9融创.长滩一号效果图

楼盘特点：地层，联排，独栋，生态；

参考单价：住宅15700元/㎡；商铺30000元/㎡

物业类型：住宅；

建筑类别：低层；

开发商：成都众怡房地产有限公司；

物业公司：成都国嘉物业管理有限公司；

物业管理费：住宅4.2元/㎡/月；商铺7.2元/㎡

区域位置：成都双流；

项目地址：川大路二段1号；

楼盘户型：5室1厅3卫-128㎡、4室4厅5卫-105㎡；

装修状况：清水房；

规划户数：815；

容积率：1；

绿化率：60%；

车位数：1100；

车位比：1∶1.4；

主力客户：老人退休员工、来宜投资人员，居家；

周边配套：四川大学，韩国城，双流恩慈医院。

　4.4.4中绿.康桥

中绿.康桥基本信息如下

楼盘效果图如图4-10所示：

　　图4-10 中绿.康桥效果图

楼盘特点：绿色住宅、高绿化率、大型社区；

参考单价：住宅15000元/㎡；商铺31000元/㎡

物业类型：商住一体；

建筑类别：高层；

开发商：童能集团；

物业公司：重庆鲁能物业有限公司；

物业管理费：住宅2.9元/㎡/月；商铺5.8元/㎡

区域位置：成都双流；

项目地址：珠江路中绿康桥；

楼盘户型：三室两厅两卫-115㎡、四室二厅二卫-139㎡；

装修状况：清水房；

规划户数：1634；

容积率：3.98；

绿化率：30%；

车位数：2000；

车位比：1∶2；

主力客户：周边乡镇居民、外来投资人员、刚需置业青年；

周边配套：韩国城，四川大学，成都双台医院。

通过以上四个竞争楼盘分析，得出本案周边的项目大多主打高层住宅、低容积率与高绿化率等的强势卖点，且上述四个楼盘销量非常好，因此本项目想要立足文星，就要保持自身独一无二的产品优势，即将生活与教育融为一体，辅以完善的配套设施建设，贴心的管家服务，就能迅速的抢占市场，夺得先机。

4.5项目SWOT分析

　　4.5.1SWOT分析

（1）优势（S）

地块优势：成都城南区域发展已趋近饱和，天府新区黄金左轴串联板块西航港成为金融城发展的必然方向。西航港板块作为中芯枢纽，上承武侯新城,下启学府西接临空总部经济区,东连金融城/大源,强力吸附周边区域。通过天府一街与金融城无缝对接8公里可直达金融城、软件园、大源、新川科技园等城市核芯生活圈，强力吸附周边区域，未来发展不言而喻。

产品优势；本项目立足“教育+生活”，定位合理，户型设计巧妙多变，满足周边人群及外来投资者需求。

（2）劣势（W）

配套劣势：多数设施处于在建；本楼盘为纯住宅项目，与其他底层商铺的楼盘相比，劣势较大；

四周环境：小区旁边位于江安河旁，本为河景房，但这条河浑浊不堪，还散发着一股股臭味，这严重降低了居民的生活质量，会丧失许多的客户。而河的另一边是个脏乱差的棚户区，给用户带来的视觉上的冲击。另外，双流机场的飞机每天从项目空中飞过，对于喜欢安静的住户来说，这无异于折磨。相比周围的学区房来说， 客户潜意识会倾向于其他的地产。

（3）机会（O）

区域发展：项目所在西航港板块为“一心两轴、一带一环、多中心”覆盖下的地区，将着重打造适宜居住、创业孵化、创新研发、生态休闲等多功能集聚的示范区中芯。优享“中优”发展红利，抢占“南拓”发展机遇。

交通网络：随着天府新区及临空经济区的高速发展与推进，市政基础配套设施，路网，地铁，医疗，教育资源等公建配套设施正以极快的速度扩容升级。空港板块连接天府新区，临空经济区及主城区的枢纽价值和洼地价值愈发凸显，项目紧邻高新金融城板块，而机场大道更是便捷通达主城及天府新区临空经济区。

（4）威胁（T）

竞争对手威胁：周边楼盘开发火热，除原有的项目外，目前在建大大小小项目有近10个，对本项目会造成一定威胁。

消费升级威胁：由于项目的综合优势，导致该项目定价相较其他区域高，可能不易被消费者接受。

宏观政策威胁：国家宏观政策可能会使本项目上线时购买者持观望态度。

　4.5.2综合分析结论

通过上述分析可以得知，本项目既有优势，又有劣势，同时本项目机会与威胁并存。但是如果通过好的营销策略，积极宣传该项目的优势，引导客户认知XX对周边项目的规划，了解到项目周边发展的趋势与潜力，完全可以将项目的劣势转化为优势。同时充分挖掘项目在产品、规模、物业、品牌、区位等的潜力，再加上项目的强力营销，积极推广，拓宽销售渠道，充分把握客户，完全可以脱颖而出，成为双流区的又一旺盘，将本项目打造成为成都市的标杆项目。

　第5章 项目规划设计

　　5.1土地规划条件

按照现行的规定，在城市、镇规划区内，国有土地使用权出让前应当制定控制性详细规划。根据成都市自然资源与规划局下发的规范设计通知书及双流区国土资源分局土地出让信息[12]，本项目规划建设首先需满足以下条件：

（1）净用地面积：48248.98m2，约合72.37亩；

（2）土地用途：二类住宅用地，住宅兼容商业。

（3）土地使用年限：住宅70年、商业40年；

（4）建筑密度：总建筑密度≤40%；高层主体建筑密度≤20%；

（5）容积率：1.0≤容积率≤2.8；

（6）计入容积率的总建筑面积：48248m2<计入容积率的总建筑面积<164437m2；

（7）建筑后退用地红线：主要朝向≥19.5m，次要朝向≥17m；

（8）建筑后退规划道路红线≥12m。

本项目出让宗地位置如图5-1所示：

　　图5-1 馨月小区项目宗地位置示意图

　5.2规划设计要点

　　5.2.1设计依据

（1）《成都市市城市规划管理技术规定（2017）》（用地与建筑分册）。

（2）《成都市市总体规划》（2018-2035年）；

（3）《城市绿地设计规范》（GB50420-2007）2016年版；

（4）《城市道路工程设计规范》（CJJ37-2012）；

（5）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）。

5.2.2规划设计原则

（1）以人为本的原则：处处体现以人为本，让每一位业主都能感受到生活的乐趣，

（2）经济适用的原则：在不影响生活品质的情况下，合理规划每一寸土地，在建设中融入可持续发展目标。

（3）敬畏自然的原则：强调人与自然和谐共处，友好交流，使社区生机勃勃，充满积极向上的生命活力。

（4）规范管理的原则：严格依法办事，依照国家和地方相关规定进行开发建设，手续齐全，管理规范。

　5.2.3规划设计内容

本住宅小区正在不断地朝向现代化、绿色生态发展,并不断趋向完善。当下绿色建筑的建设一方面能够丰富住宅生活,提升建筑质量,另一方面也使得居民生活空间质量更高,实现更为高效的节能减排效果。本小区为客户打造绿色环保的居住环境，注重人与自然的和谐统一，促进住宅绿色、科学性发展，通过设计的科学理念、生态观念让每个用户感受到“家”的存在。

　5.3建设内容

　　5.3.1项目主要指标

（1）净用地面积：48248.98m2，约合72.37亩；

（2）建筑面积：总建筑面积72000m2；

（3）容积率：1.5；

（4）绿化率：30%；

（5）建筑密度：14.92%；

（6）高层主体建筑密度：11.3%；

（7）建筑后退用地红线：主要朝向：20m，次要朝向：20m；

（8）建筑规划后退道路红线：15m。

　5.3.2项目建设内容

项目总体分为两个布局，第一个为住宅区，第二个为休闲区。小区内一条主路，分为前后门。地块全已低层设计。共修建 18 栋住宅，每栋 10 层，分三期工程，每期修建 6 栋，沿河向内修建本项目共有 90 平方米和 110 平方米的户型。建筑密度为 14.92%。容积率为 1.5。

　5.3.3项目总平面图

图5-2项目总平面布局图

　　5.3.4项目布局思路

本项目力图体现房地产开发的可持续性，兼具现代时尚生活和传统人文自然特质，强调人与自然的交往、动静有机结合、社区元素组成的多元化与生活形态的多样性。秉承“生活+教育”的设计理念，将品质生活与人文教育融入社区建设中，力争将项目开发建设成为双流区一流示范性社区。

　第6章 项目建设方案

　　6.1建筑设计

　　6.1.1设计依据

（1）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；

（2）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；

（3）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；

（5）《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367-2015）。

　6.1.2设计理念

按照“生活＋教育”的核心设计理念，化繁为简，返璞归真。促进人与自然合二为一，让疲惫了一天的你回家倍感舒适，仿佛置身于大自然一般宁静祥和。

　6.1.3设计方案

社区整体设计力求美观大方，低调沉稳的同时又富有强烈的现代生活气息，错落有致的建筑格局搭建出高端大气的住宅气息，尽显家的温暖和安宁，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。立面竖向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具古典韵味和现代气息的建筑形象。住宅建筑外立面采用局部天然石材、面砖和高级涂料的有机结合处理，主体色彩采用冷色系，体现细腻的质感和高雅的建筑品质。商业立面为现代风格，体现时代气息，营造强烈的商业气氛，采用玻璃、铝板和天然石材，简洁明快、实用大方。

　6.2户型设计

　　6.2.1设计原则

户型设计要根据项目所在地的需求来进行设计，通过提前实地调研后，得出了目标客户具有以下的户型需求：沿河向内修建本项目共有 90 平方米和 110 平方米的户型。故遵循以下设计原则：

（1）产品布局

户型的朝向、通风和景观尽量做到均好性，全明化设计，空间通透，阳光充足。同时，兼顾舒适性、经济型、安全性、私密性和整体性五大基本原则。户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。

（2）空间设计

考虑家庭每一位成员的生活需要，科学分区，做到动静结合，注重水电气等管网布置的美观性与隐蔽性，满足人们对高质量高品质生活的需求。

　6.2.2设计方案

结合实地调研结果及项目区位，主推以下三种户型。

　6.2.3装修方案

（1）公共装修部分

入户电梯厅和单元电梯厅设置大理石电梯门套，地面使用大理石或仿木质陶瓷火烧板；墙面喷涂一级乳胶漆；部分墙面装贴新型防火材料，安装不锈钢复合铝板。

（2）室内装修部分为毛坯房。

　6.3结构设计

　　6.3.1设计依据

（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2017）；

（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；

（3）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；

（4）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）；

（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；

（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）。

　6.3.2设计方案

本项目建筑为高层住宅、地下车库和配套用房，位于成都市双流区，共修建 18 栋住宅，每栋 10 层，分三期工程，每期修建 6 栋，配套设施组成。高层住宅主楼采有带转换层的框支剪力墙结构；项目地下室底板拟采用桩基础加防水板或平板筏板的结构形式。

项目结构设计使用年限为50年，建筑抗震烈度为8度，建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0；建筑桩基设计等级为甲级；地下工程防水等级为二级；建筑耐火等级为一级。

第7章 项目进度安排

　　7.1项目开发阶段

（1）2021年7月前：现场调研、土地竞拍。

（2）2021年7月-2021年1月：可行性研究、规划设计。

（3）2021年1月-2023年1月：进行项目建设。

（4）2022年1月-2023年7月：销售阶段。

（5）2023年12月后：房屋交付及物业管理。

　7.2项目进度安排

（1）前期研究，2020年7月-2021年1月（180d）：可行性研究、相关证件办理、规划设计等。

（2）施工准备，2021年1月-2021年2月（30d）：各班组技术交底、“三通一平”、现在用房搭设、临时用水电等。

（3）基础工程，2021年2月-2021年4月（60d）：施工放线定桩、土方开挖、混凝土浇灌等。

（4）主体工程，2021年4月-2021年12月（240d）：住宅楼和底商的主体施工。

（5）安装工程，2021年12月-2022年6月（180d）：安装水电等综合管网。

（6）装饰工程，2022年1月-2022年7月（180d）：室内地墙面装饰。

（7）基础设施工程，2021年12月-2022年5月（150d）：物业用房、教育中心、环卫设施建设等。

（8）园林绿化工程，2022年7月-2022年9月（60d）：社区美化、景观布置等。

（9）设备调试，2022年9月-2022年11月（60d）：对设备进行荷载试验，调试运行状态和程序。

（10）验收竣工交付使用，2022年11月-2023年1月（60d）：完成所有预定工程计划，进行竣工验收及交付物业。

（11）市场营销，2022年1月-2023年7月（540d）：进行市场推广及产品销售。

基于上述安排，绘制出项目开发进度横道图如图7-1所示。

　　图7-1 横道图

7.3项目组织结构图

组建符合本项目特点的项目组织，由项目经理直接负责，下面分设与本项目相关的各个相关负责人与职能部门，力求打造一支分工明确、结构合理的高效班子，如图7-2所示。

图7-2项目组织结构图

　　第8章 项目定位及营销

　　8.1项目定位

　　8.1.1项目整体定位

本项目定名为“馨月小区”，其产品定位为“成都新型现代化高端人文住宅”，以“教育＋生活”为设计理念，重点突出“花园社区”与“教育社区”双核内涵，休闲简约的设计风格，庄重大气的整体布局，细致贴心的管家服务，是您梦中的理想归宿。

　8.1.2项目客户定位

项目客户定位是整个项目定位的关键环节，它是后续价格定位及市场营销的基础，本项目通过实地调研及问卷调查的方式对项目市场进行了初步分析，为后续定位提供了有力参考。

本项目在文星生活广场，四川大学江安校区，恩慈医院，周边小区，8号线地铁口共计发放问卷5000份，有效问卷4820份，问卷内容及问卷结果分析见附录3和附录4，根据问卷结果及实地调研情况，目标客户定位如下

住宅目标客户：

（1）本地区或者周边地区的刚需青年。

（2）本地区或者来宜发展的投资性需求人员。

（3)毕业后想在成都定居的大学生可以在此处买房。

(4)周边学校教职工。

8.1.3项目价格定位

本项目采用市场比较法对价格进行定位[13]，通过与周边类似项目对比后经过价格修正得出本项目的产品价格。

（1）项目高层住宅定价

1）整理可比实例

在符合市场比较法的前提下，选取周边类似的四个项目进行研究，表8-1为四个对比实例的基本信息与所占权重，权重的确定方式为各个项目到本项目的距离。

表8-1 住宅可比实例对照表

项目实例	俊豪小区	万景蓉元	融创.长滩一号	中绿康桥
地理位置	长城路西街28号	秦新路万景蓉元	川大路二段1号	珠江路中绿康桥
交易均价	11800元/㎡	17000元/㎡	15700元/㎡	15000元/㎡
交易时间	2018.11.8	2020.8.1	2018.11.8	2021.12.29
所占权重	25％	35％	15％	25％

2）价格修正

区域修正是对项目区域因素进行修正，主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况及配套设施等；个别因素修正内容主要包括装饰装修、建筑结构、朝向、楼层、通风采光等[14]；由于所选择的实例工程不存在特殊交易情形，故无需进行交易情况修正；根据市场情况取价格变动率为1%，以半年为一个周期进行交易日期修正。表8-2为比较因素修正表。

表8-2 住宅比较因素修正表

项目实例	俊豪小区		万景蓉元	融创.长滩一号	中绿康桥
区域因素修正	99/100		101/100	102/100	100/100
个别因素修正	99/100		100/100	102/100	99/100
交易情况修正	100/100		100/100	100/100	100/100
交易时间修正	103/100		102/100	101/100	101/100

3）比准价格的确定

俊豪小区：11800*99/100*99/100*100/100*103/100＝11912.14元/㎡

万景蓉元：17000*101/100*100/100*100/100*102/100＝17513.40元/㎡

融创.长滩一号：15700*102/100*102/100*100/100*101/100＝16497.62元/㎡

中绿.康桥：15000*100/100*99/100*100/100*101*100＝14998.50元/㎡

本项目：11912.14*25%+17513.40*35%+16497.62*15%+14998.50*25%＝15331.99元/㎡，为方便估算，本项目住宅预估售价为15332元/㎡。

（2）项目商铺定价

1）整理可比实例

本项目商铺为住宅底商，为准确合理定价，选取了四个离本项目较近的附近相似楼盘，同样以项目实例距本项目的距离为权重，如表8-3所示：

表8-3 商铺可比实例对照表

项目实例	俊豪小区	万景蓉元	融创.长滩一号	中绿康桥
地理位置	长城路西街28号	秦新路万景蓉元	川大路二段1号	珠江路中绿康桥
交易均价	25000元/㎡	32000元/㎡	30000元/㎡	31000元/㎡
交易时间	2018.11.8	2020.8.1	2019.9.1	2021.12.29
所占权重	25％	35％	15％	25％

2）价格修正

同样从项目区域因素、个别因素、交易情况与交易时间四个方面进行修正。区域因素主要内容包括地段位置、周边其他商业、繁华程度、交通状况及配套设施等；个别因素主要包括临街状况、层高、宽深比率、建筑装修等[15]；交易情况无需修正；交易时间由于四个项目商铺皆在售，故也无需修正，如表8-4所示：

表8-4 商铺比较因素修正表

项目实例	俊豪小区	万景蓉元	融创.长滩一号	中绿康桥
区域因素修正	99/100	101/100	102/100	101/100
个别因素修正	98/100	98/100	102/100	99/100
交易情况修正	100/100	100/100	100/100	100/100
交易时间修正	100/100	100/100	100/100	100/100

3）比准价格的确定

俊豪小区：25000*99/100*98/100＝24255元/㎡

万景蓉元：32000*101/100*98/100＝31673.6元/㎡

融创.长滩一号：30000*102/100*102/100＝31212元/㎡

中绿康桥：31000*101/100*99/100＝30996.9元/㎡

本项目：24255*25%+31673.6*35%+31212*15%+30996.9*25%＝29580.54元/㎡，为了方便估算，本项目商铺预估售价为29580元/㎡。

（3）项目车位价格

本项目共设置机动车位1669个，非机动车位1024个，准备将全部机动车位用于出售，全部非机动车位用于出租（计算销售收入时暂不考虑车位出租金），通过与周边在售车位的比较，确定本项目车位定价为150000元/个 。

8.2项目营销方案

　　8.2.1营销策略

本项目营销采取线上+线下的总营销思路，具有覆盖面广、可视性强等优点，具体方案如下

线上：VR看房、微信公众号宣传、贝壳网代理销售、电视广告等。

线下：看房专车、公交车座椅挡板广告、公交车站台广告、地面推广活动、传单派发、发布会等。

8.2.2销售前准备

（1）准备必要的纸质与电子资料。

（2）选取素质良好的置业顾问全程为顾客答疑解惑。

（3）售楼大厅布置美观大气，休息区、沙盘区、宣传区、洽谈区、样板间等应有尽有。

　8.2.3销售周期

本项目销售周期分为预售期和现售期

预售期：2022年1月-2023年1月。

现售期：2023年1月-2023年7月。

第9章 项目投资估算

　　9.1土地费用

土地费用是指为了取得房地产用地而产生的费用。根据国有建双流区设用地使用权拍卖信息显示[16]，本项目占地面积为48248.98 m²。采用公开拍卖的方式出让，最终以18112.38元/㎡被竞得，成交总价约为87390.40万元。

根据《成都市建设项目行政事业性收费标准》规定：城市基础设施配套费为220元/㎡，本项目城市基础设施建设费为1061.48万元。

根据国家税务总局成都税务局相关规定，本项目契税为3%，计税依据为土地成交价，本项目土地契税费用为2621.7万元，本项目土地费用总计90012.1万元，详见表9-1。

表9-1 土地费用计算表

序号	项目名称	计算标准	金额（万元）	备注
1	土地成交价		87390.40
1.1	土地出让金	18112.38元/㎡	86328.92
1.2	城市基础设施建设费	220元/㎡	1061.48
2	土地契税	土地成交价*3%	2621.7
合计	土地费用		90012.1

9.2建安工程费

建安工程费是指建设单位支付给从事建筑安装工程施工单位的全部产生费用。

本项目建安工程费为3242元/㎡，计算面积为77300㎡，总价为25060.66万元。详见表9-2。

表9-2 建安工程费计算表

序号	项目名称	单价（元/㎡）	备注
1	建筑工程费	1588
1.1	基础工程	199	与类似项目比较得出
1.2	屋面工程	211	与类似项目比较得出
1.3	主体工程	1300	与类似项目比较得出
2	设备安装工程费	500
2.1	给排水工程	38	与类似项目比较得出
2.2	电气工程	299	与类似项目比较得出
2.3	通信工程	18	与类似项目比较得出
2.4	通风工程	18	与类似项目比较得出
2.5	消防工程	79	与类似项目比较得出
2.6	电梯	106	与类似项目比较得出
3	装饰装修工程	1030
3.1	室内装修工程	188	与类似项目比较得出
3.2	室外装修工程	910	与类似项目比较得出
合计	建安工程费	3242

　　9.3前期工程费

前期工程费是指项目取得开发权后，用于环境评估、勘测、规划、地勘、设计、预算、招标、三通一平等的费用。本项目前期工程费为936.14万元，详见表9-3。

表9-3 前期工程费计算表

序号	项目名称	计算标准	金额（万元）	备注
1	可行性研究费	建安工程费*0.2%	50.12	国家发改委 计价格[1999]1283号
2	规划设计费	建安工程费*2%	501.2	国家发改委 计价格[2002]10号
3	场地勘察费	占地面积8元/㎡	68	国家发改委 计价格[2002]10号
4	三通一平费	占地面积37元/㎡	314.5	按宜宾市场价格估算
5	招标管理费	建筑面积0.3元/㎡	2.32	成都市物价局 成价函[2013]21号
合计	前期工程费		936.14

　9.4基础设施建设费

基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费，本项目基础设施建设费为1286元/㎡，总价为9940.78万元，详见表9-4。

表9-4 基础设施建设费计算表

序号	项目名称	单价（元/㎡）	备注
1	供水工程	40	四川省安装工程计价定额
2	供电工程	40	双流区电力局收费条例
3	供气工程	10	双流区天然气公司收费条例
4	排污工程	15	四川省市政工程计价定额
5	园林工程	1100	四川省园林绿化工程计价定额
6	路灯工程	10	按成都市行情估算
7	环卫设施	11	按成都市行情估算
8	道路设施	60	四川省市政工程计价定额
合计	基础设施建设费	1286

9.5公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指社区为居民生活休闲、娱乐、锻炼等公共项目建设配套设施所需的费用。

本项目公共设施包括，物业综合管理用房、综合教育中心、健身设施等。本项目公共配套设施建设费共249.96万元，详见表9-5。

表9-5 公共配套设施建设费

序号	项目名称	单价（元/㎡）	面积（㎡）	金额（万元）	备注
1	综合物业用房	3000	220	66	按市场价格估算
2	教育中心	3480	520	180.96	按市场价格估算
3	健身设施	15000元/套		3	按市场价格估算
合计	公共配套设施建设费			249.96

9.6开发期间税费

开发期税费是指项目开发建设过程中需要缴纳的税费。本项目开发期间税费总额为1047.41万元，详见表9-6。

表9-6 开发期间税费计算表

序号	项目名称	计算标准	金额（万元）	备注
1	土地使用税	9元/㎡	76.5	双流区人民XX相关条例
2	供电贴费	5KVA/户	216	国计委、计投资[1993]116号文计价格[2000]744号文
	用电权费	600元/KVA
3	市场管线分摊费	0.4元/㎡	3.09	四川省市政工程计价定额
4	其他税费	建安工程费*3%	751.82	与类似项目比较得出
合计	开发期间税费		1047.41

9.7其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险等。本项目其他费用总额为298.91万元，详见表9-7。

表9-7 其他费用计算表

序号	项目名称	计算标准	金额（万元）	备注
1	临时用地费	建安工程费*0.5%	125.3	四川2015清单定额取费文件
2	工程造价咨询费	建安工程费*0.2%	50.12	省物价局川价发[2008]141号文
3	总承包管理费	建安工程费*0.2%	50.12	四川2015清单定额取费文件
4	合同公证费	土地出让金*0.02%	17.26	新区国土资源分局收费标准
5	工程质量监督费	1.0元/㎡	8.5	市场行情估算
6	工程监理费	建安工程费*0.08%	20.05	建设部发改价格[2007]670号文
7	竣工图编制费	规划设计费*8%	40.09	发改委计价[2002]10号文
8	工程保险	建安工程费*0.15%	37.59	川建发〔2014〕17号文
合计	其他费用		298.91

　9.8管理费用

管理费用是指项目行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。

本项目的管理费用为3826.38万元，计算过程如下：

(90012.1+25060.66+936.14+9940.78+249.96+1047.41+298.91)*3%＝3826.38万元。

　9.9财务费用

财务费用指企业在生产经营过程中为筹募资金而发生的筹集费用。

本项目向银行贷款6亿元，贷款期为2022年10月至2025年4月，共计10个季度。贷款基准年利率为6.15%，根据项目风险程度上浮10%，计贷款年利率为6.765%，季度利率为1.691%，2023年3月开始采取等额还本付息法还款，2025年3月低还清。借款还本付息表见附录3

由附录3可知，银行贷款利息共9179.28万元。本项目以外的其他财务费用按照利息的0.98%计算，即9179.28*0.98%＝89.96万元，本项目财务费用共计9179.28+89.96＝9269.24万元，详见表9-8。

表9-8 财务费用计算表

序号	项目名称	计算标准	金额（万元）	备注
1	银行贷款利息		9179.28	按房地产银行贷款利息算
2	其他财务费用	银行利息*0.98%	89.96	按银行及开发商估算
合计	财务费用		9269.24

9.10销售费用

项目的销售费用是指开发商在销售房地产商品的过程中发生的各项费用。本项目销售费用共计5778.22万元，详见表9-9。

表9-9 销售费用计算表

序号	项目名称	计算标准	金额（万元）	备注
1	广告宣传费	销售收入*1%	1926.07	与周边类似项目比较得出
2	销售代理费	销售收入*1%	1926.07	与周边类似项目比较得出
3	其他销售费用	销售收入*1%	1926.07	与周边类似项目比较得出
合计			5778.22

9.11不可预见费

不可预见费是指开发期间因不可抗力引发的各类因素对建设成本造成增加费用。

本项目不可预见费取3%，本项目不可预见费为3944.70万元，计算如下：

（90012.1+25060.66+936.14+9940.78+249.96+1047.41+298.91+3826.38+9269.24+5778.22)*3%＝4392.59万元。

　9.12本项目总投资估算

表9-10 总投资费用估算表

序号	项目名称	总投资金额（万元）
1	土地费用	90012.1
2	建安工程费	25060.66
3	前期工程费	936.14
4	基础设施建设费	9940.78
5	公共设施配套费	249.96
6	开发期间税费	1047.41
7	其他费用	298.91
8	管理费用	3826.38
9	财务费用	9269.24
10	销售费用	5998.22
11	不可预见费	4392.59
合计	总投资估算	150812.39

　第10章 项目资金筹措

　　10.1项目资金结构

项目资金结构是项目中各种资金的构成和比例关系，资金结构是项目决策的核心问题。本项目的资金由三个部分组成，详见表10-1。

表10-1 项目资金结构

资金来源	金额（万元）	占比
自有资金	80000.00	51.78%
销售收入	14500.98	9.42%
银行贷款	60000.00	38.8%
合计	154500.98	100%

自有资金比例大于20%，符合普通商品房地产项目开发的基本要求。详细资金筹措表见附录6。

　10.2资金使用计划

馨月小区房地产项目总投资额为：154500.98万元，计划开发期3年，其中建设前期0.5年，6建设期2年，销售期1.5年（建设中期开始销售）。以季度为单位分期投入资金，项目资金使用计划见附录7。

　10.3贷款偿还及利息支付

馨月小区房地产项目投资初期向银行贷款60000万元，从2021年7月开始，建设中期预售时开始还款，采用等额还本付息法分四期还清，一个季度为一期，季度利率1.691%。

第11章 项目财务评价

　　11.1财务评价原则

项目财务评价是指在市场调研、规划建设、以及成本费用估算等基本上资料的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务指标，对项目的财务盈利能力、清偿能力进行分析。其基本原则包括费用与效益计算范围的一致性、费用与效益识别的有无对比、动态分析与静态分析相结合。

　11.2财务测算

　　11.2.1销售进度

馨月房地产项目总销售周期为1.5年，2023年1月至2024年6月。其中预售期1年，现售0.5年，具体销售进度如下：

（1）预售期：

2023年1月至2023年7月：住宅预售60%；2023年7月至2024年1月：住宅预售40%，商铺预售70%。

（2）现售期：

2024年1月至2024年7月：商铺销售30%，车位销售100%。

　11.2.2销售收入

（1）住宅销售收入

本项目住宅总建筑面积为77200㎡，通过市场比较法预估本项目住宅的平均售价为15332元/㎡，因此本项目住宅预估收入为77200*15332＝118363.04万元。

（2）商铺销售收入

本项目商铺为住宅底商，总建筑面积为21162㎡，通过市场比较法得出本项目商铺预估售价为29580元/㎡，因此本项目商铺预估收入为21162*29580＝62597.19万元。

（3）车位销售收入

本项目机动车位共1699个，全部用于出售，因此本项目车位预估收入为150000*1699＝25485万元。

本项目销售总收入为206445.94万元。

11.2.3增值税金及附加

房地产开发项目税金及附加包括增值税、城市建设维护税、教育费附加及地方教育费附加。本项目增值税适用税率为9%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%，三者计税基础为本项目税金。销售收入，增值税金及附加见附录8。

（1）增值税测算

本项目增值税采用一般计税方法计算（销项税－进项税），房地产销项税税率9%，可抵扣当期土地价款。进项税率随房地产开发成本科目的不同而改变（如工程设计咨询类为6%；各类工程建设成本为10%；销售与管理费用较为灵活，此处暂不考虑），本项目增值税额为6671.19万元，详细计算见表11-2。

（2）附加税费

城市维护建设费：增值税*7%＝6671.19*0.07=467.00万元

教育费附加：增值税*3%＝200.14万元

地方教育费附加：增值税*2%＝133.42万元

本项目销售税金及附加共计7471.75万元。

表11-2 增值税测算表

	项目	计算依据	金额（万元）
销项税	全部价款和价外费用		206445.94
	当期允许扣除的土地费	土地出让金	86328.92
	销售额		110199.10
	销项税	房地产销项税为9%	9917.92
进项税	前期工程费进项税	前期工程费*6%	56.17
	建筑安装费进项税	建安工程费*9%	2255.46
	基础建设费进项税	基础设施费*9%	894.67
	公共配套设施进项税	配套费*9%	22.50
	其他费用进项税	其他费用*6%	17.93
	进项税	以上相加	3246.73
增值税计算		销项税-进项税	6671.19

11.3项目财务报表

　　11.3.1全部投资现金流量表

该表用于计算财务内部收益率、财务净现值及动态投资回收期等评价指标。详见附录9。

　11.3.2 自有资金现金流量表

该表用于计算资金盈利能力。详见附录10。

　　11.3.3 损益表

该表用于计算投资利润率、资本金利润率等。详见附录11。

　11.4项目财务评价

　　11.4.1财务盈利能力分析

基于上述财务报表，选择财务净现值、内部收益率、动态回收周期等财务指标对本项目进行评价，房地产行业年基准收益率为12%[20]，由公式：

（11-1）

计算得出季基准收益率为2.87%。

（1）财务净现值（FNPV）

净现值是一种反映投资方案在营运期内获利能力的动态评价指标。根据附录9，由公式：

（11-2）

计算得出：

FNPV（税前）＝16698.34万元

FNPV（税后）＝9512.14万元

评价：税前税后的财务净现值皆>0，说明方案可行。

（2）财务内部收益率（IRR）

项目的内部收益率是指当资本输入的总现值等于资本输出的总现值且财务净现值为零时的贴现率，由公式：

（11-3）

计算得出：

IRR（税前）＝6.36%

IRR（税后）＝4.92%

评价：税前税后季度内部收益率均大于季度基准内部收益率，说明方案可行。

（3）动态投资回收期（T）

动态投资回收周期是指投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后的投资回收期，反应项目的资金回收能力。基于附录9，由公式：

T＝累计折现值正值的年数－1＋上年累计折现的绝对值÷当年净现金流量的折现值 （11-4）

计算得出：

动态投资回收期T1（税前）＝10.13

动态投资回收期T2（税后）＝10.86

评价：税前税后周期均小于本工程完工期，说明方案可行。

（4）总投资利润率（ROI）

总投资利润率是指项目的年息税前利润与总投资的比率，基于附录11，由公式：

本项目总投资收益率＝年平均利润÷资产总额×100%（11-5）

计算得出：

＝37080.64/135434.66 *100%

＝27.38%

评价：本项目总投资利润率27.38%，满足要求。

（5）资本金净利润率（ROE）

资本金净利润率是指利润总额占用资本金的百分比，这个比值反映了投资者投入企业资本金的获利能力，基于附录11，由公式：

本项目资本金净利润率＝年平均净利润÷项目资本金×100%（11-6）

计算得出：

＝27810.48 /58000.00*100%

＝47.95%

指标评价：本项目资本金利润率47.95%，满足要求。

　11.4.2清偿能力分析

项目清偿能力是指项目开发运营期内的偿债能力，选取以下指标对本项目清偿能力进行分析。

（1）资产负债率（LOAR）

资产负债率是衡量公司财务风险程度的重要指标，折射出公司当前的负债能力，基于附录6，由公式：

本项目资产负债率＝负债总额÷资产总额×100%（11-7）

计算得出：

＝60000.00/135434.66*100%

＝44.30%

评价：本项目资产负债率<1，满足要求。

（2）利息备付率（ICR）

利息备付率是指息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，可用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。基于附录5，由公式：

本项目利息备付率＝息税前利润÷应付利息总费用 （11-8）

计算得出：

＝（37080.64+9179.28）/9179.28

＝5.04

评价：本项目利息备付率>2，满足要求。

（3）偿债备付率（DSCR）

偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。基于附录9，由公式：

本项目偿债备付率＝还本付息的资金÷应还本付息金额 （11-9）

计算得出：

＝（135434.66+9179.28-9270.16）/69179.28

＝1.96

评价：本项目偿债备付率为1.96>1，满足要求。

此外，根据附录12还款能力检验表，可得出项目各期的可供还款额，将其与实际所需还本付息的资金相比较，项目各期还款能力皆符合要求。

　11.5项目财务评价结论

基于上述数据，得出结论：财务净现值大于零，财务内部收益率大于季基准收益率，财务投资回收期小于完工期，总投资利润率、资本金净利均大于行业基准值，偿债指标均达到标准。项目盈利、偿债能力可行，项目具备可行性。

第12章 项目风险与不确定性分析

　　12.1盈亏平衡分析

盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法，是根据产品的业务量（产量或销量）、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法[21]。本项目总建筑面积850000m²，产品分住宅、商铺、车位三种，单位销售价格按项目平均售价考虑，盈亏平衡分析如下：

（1）基本数据

计划销售收入R＝178536.80万元

总投资成本C＝135434.66万元

固定成本Cf＝55419.15万元

单位可变成本Cv＝3944.41元/m2

单位售价P＝8801.07元/m2

单位产品销售税金及附加T＝296.83元/m2

基于上述数据，当本项目销售量达到121537.75m2、整体销售率达到59.91%、平均销售单价达6973.16元/m2时可以保本。当盈亏平衡销售率≤70%时，认为方案适应市场变化的能力越强，本项目BEPy等于59.91%，故风险程度较低。

　12.2敏感性分析

在馨月小区项目中，最有可能影响经济效益的敏感因素是可变成本和销售收入，因此，选择可变成本中占比最大的建安工程费作为敏感因素之一；同时，因住宅收入占总收入的66.43%，商铺和车位销售额分别占24.59%和8.98%，故将住宅的销售单价作为另一敏感因素。选择财务内部收益率作为评价指标，敏感因素变化幅度分别为±10%。敏感度系数β＝评价指标变化幅度（%）÷不确定因素变化幅度（%）。建安工程费敏感性分析见下表，住宅销售单价敏感性分析见下表。分析结果如下：

（1）建安工程费敏感性分析

表12-1 建安工程费敏感性分析

变化幅度		-10%	0	10%
建安工程费		41580	46200	50820
内部收益率	税前	6.92%	6.36%	5.81%
	税后	5.39%	4.92%	4.47%
内部收益率变化幅度	税前	8.80%	0.00%	8.65%
	税后	9.55%	0.00%	9.15%
敏感系数	税前	0.88	0.00	0.87
	税后	0.96	0.00	0.92

图12-1 建安工程费敏感性分析

　　（2）住宅销售单价敏感性分析

表12-2 住宅销售单价敏感性分析

变化幅度		-10%	0	10%
住宅销售单价		8094.6	8994	9893.4
内部收益率	税前	4.58%	6.36%	8.01%
	税后	3.44%	4.92%	6.34%
内部收益率变化幅度	税前	27.99%	0.00%	25.94%
	税后	30.08%	0.00%	28.87%
敏感系数	税前	2.78	0.00	2.60
	税后	3.01	0.00	2.89

图12-2 住宅销售单价敏感性分析

　　由上述图表可以看出，在以财务内部收益率为指标的情况下，住宅销售单价的敏感性高于建安工程费，建安工程费变化幅度达10%时，敏感系数≤1，住宅销售单价变化幅度为10%时，敏感系数已达3左右。因此，在项目经济分析部分需要格外注意住宅销售价格的定位。

12.3概率分析

研究采用期望值法进行概率分析，期望值法指通过计算项目净现值的期望值和净现值≥0时的累积概率，来确定项目可行性和风险程度[22]。同样采用建安工程费与住宅销售单价作为不确定性因素，以净现值为分析指标，概率分布结合本项目相关信息及房地产项目历史统计数据资料与数理统计方法综合测定，详见表12-3。

表12-3 概率分布

销售收入变化幅度	-10%			0			10%
销售收入发生概率	0.2			0.5			0.3
建安工程费变化幅度	-10%	0	10%	-10%	0	10%	-10%	0	10%
建安工程费发生概率	0.2	0.6	0.2	0.2	0.6	0.2	0.2	0.6	0.2
总体概率	0.04	0.12	0.04	0.1	0.3	0.1	0.06	0.18	0.06

用概率论有关公式计算得出各个状态下项目财务现金流量的净现值及其出现的概率。具体计算结果见表12-4。

表12-4 项目财务净现值及概率统计

序号	项目名称			税前净现值（万元）	税后净现值（万元）
	住宅销售单价	建安工程费	总体概率分布
1	-10%	-10%	0.04	9017.10	3166.11
2		0	0.12	4766.92	1418.65
3		10%	0.04	1277.13	-894.32
4	0	-10%	0.1	19441.61	11946.17
5		0	0.3	16698.34	9512.14
6		10%	0.1	14227.20	7207.59
7	10%	-10%	0.06	27944.35	17664.18
8		0	0.18	22831.76	14007.50
9		10%	0.06	19833.41	12531.37

本项目税前净现值期望值为：

E（税前期望）=0.04*9017.10+0.12*4766.92+0.04*1277.13+0.1*19441.61+0.3*16698.34+0.1*14227.20+0.06*27944.35+0.18*22831.76+0.06*19833.41=16336.57万元

本项目税后净现值期望值为：

E（税后期望）=0.04*3166.11+0.12*1418.65+0.04*-894.32+0.1*11946.17+0.3*9512.14+0.1*7207.59+0.06*17664.18+0.18*14007.50+0.06*12531.37=9362.01万元

综上所述，本项目的项目净现值期望值税前税后分别为16336.57万元、9362.01万元，皆大于0，且净现值大于0时的累积概率税前税后分别为100%、96%，项目总体抗风险能力较强。

12.4风险分析

每一个项目从立项到落成过程中都会存在着各种各样的风险，只有准确识别各类风险并做出合理的应对措施，才能保证项目利益的最大化，对本项目来说，存在的风险有：房地产市场变化的风险、自身的财务风险以及项目建设过程中的安全风险。

　12.4.1市场风险

本项目的市场风险主要是项目周边竞争楼盘较多以及生活配套设施不完善。

应对措施：首先，强化品牌意识与核心理念，凸显自身的差异性，将“生活+教育”这一独有思想融入项目建设的每一方面，形成项目特质，并以此作为一大卖点；其次，配合当地XX做好招商引资工作，加大生活配套设施建设力度，凸显区域价值，方便业主的衣食住行；最后，扩大宣传渠道，积累客户资源，时刻注意目标群体的变化并及时做出调整。

12.4.2财务风险

房地产项目由于投资大、周期长等特点本身就面临较大的财务风险，加上土地成本的不断上涨以及贷款政策的不断紧缩，使得房地产企业存在着融资渠道变窄，现金流紧张，负债率走高等风险，本项目虽调研充分，但在不断变化的市场背景下，依然存在上述风险。

应对措施：首先，在建设前期做好充分的财务分析工作，扩大融资渠道，选择可靠的供应商与合作伙伴；其次，优化资金结构，强化自身监管，确保每一分钱都用到了实处；最后，根据建设过程中市场、政策、资金的变化及时调整销售计划，加快资金回笼。

　　12.4.3安全风险

工程项目在建设过程中不可避免的会发生各类安全事故，不仅会造成严重的社会影响，对事故家庭来说更是无法挽回的损失。本工程为高层住宅项目，施工现场人员众多，设备复杂，存在着各方面的安全隐患。

应对措施：首先，建立健全完善的安全管理制度，要求参与项目的每一个人都必须遵守；其次，加大员工上岗前培训力度，定期召开安全大会，加强现场管控与日常巡检；最后，投入更多资金购买优质的防护设备，合理规划工期，做到不抢不赶，高高兴兴上班，平平安安回家。

12.4.4风险分析结论

基于以上的分析，认为本项目在资金、营销、市场、安全等方面都具备一定的抗风险能力，结合应对措施可以有效的降低风险发生的概率，降低风险发生带来的损失，项目具备可行性。

　第13章 项目社会效益评价

　　13.1社会效益评价

　　13.1.1推动区域经济发展

本项目选址四川省成都市双流区，该区域为四川省重点发展区域，产业布局合理，政策引领先进。本项目的建成不仅能带来大量的固定资产，也能带动建筑行业上下游的产业链的发展，对整个区域的经济发展起到巨大的推动作用。

　13.1.2改善区域生态环境

本项目建设过程中，在不破坏原有的生态条件下，积极进行绿化建设，不仅在小区内部修建了大量的花坛，草坪，在规划道路周边也设置了大量的绿化带，种植了许多行道树，在建筑材料的使用上也选择了部分新型环保材料（抗裂轻集料混凝土、植草路面砖等），这些措施能显著的降低环境污染，提升居住水平，响应了“绿水青山就是金山银山”的号召，实现了良好的环境效益。

　13.1.3提升区域综合实力

本项目的建成，不仅能拉动地方GDP增长，提供大量的工作岗位，也能为临港经开区树立高档住宅典范，强大的品牌号召力和社会影响力将为临港经开区带来更多的优质资源，促进该区域的综合发展，为双流区人民的生活、教育、工作提供更大的便利。

　13.2社会风险分析

社会风险分析是指对项目所在地区的社会治安、社会风气以及宗教信仰等做出综合分析。双流是成都市重点发展区域，市委市XX组建了一支管理高效、认真务实的领导班子，当地社会治安稳定，无区域敏感复杂问题产生；成都市为国家历史文化名城，“酒文化”、“茶文化”、“竹文化”等优良传统文化滋养了一代又一代勤劳善良的成都人，在优良文化的影响熏陶下，社会风气良好，人民安居乐业；本项目以“生活”+“教育”为核心设计理念，重点突出“花园社区”与“人文社区”双重内涵，与临港新区的自然、经济、人文环境相符合，受到宗教信仰冲击的风险较小。综上所诉，本项目社会风险较小。

13.3互适性分析

双流区政策先进，资源丰富，产业布局合理，是成都市未来的焦点地区，完全能满足本项目前期建设与后期推广的需要，同时，本项目的落成能为双流区注入新的发展活力，提高区域影响力，在项目建设过程中也能带动周边的基础设施配套建设，使得双流区的城市功能更为完善。综合看来，本项目与双流区相辅相成，能得到区领导部门的大力支持，并且能被当地的风土人情、社会环境所接纳。

13.4社会评价结论

基于上述分析，认为本项目的落成能为双流区带来积极影响，且面临的社会风险较小，项目具备可行性。

第14章 可行性研究结论

基于上述研究，对成都市双流区馨月小区房地产开发项目的市场状况、技术条件、经济效益、不确定性等方面进行了详细的调查与分析，得出了项目可行的结论。具体如下：

（1）经过项目建设必要性分析，得出在宏观政策与经济背景下，本项目有着良好的发展前景。虽然XX调控政策频出，但最终房地产市场将回归稳定，并且随着成都市发展步伐加快，房地产市场供不应求的现象将持续。

（2）市场状况部分通过实地调研，周边项目对比，SWOT分析，得出在现有市场下本项目优势与机会总体来说大于劣势与威胁。并且本项目市场定位合理，迎合目前市场需求。因此，在市场推广方面可行。

（3）项目依据国家及地区相关规范进行规划设计，在整个项目周期中始终坚持“生活+教育”的设计理念，促进人与自然的合二为一。项目既考虑到了整体的协调与美观，也充分考虑到了业主的居住舒适度，同时为改善周边环境做出了一定贡献，故在规划设计方面可行。

（4）经济效益评价部分，运用了净现值、内部投资收益率、投资利润率等多个指标进行财务分析，同时选择敏感因素进行不确定性与风险分析，得出项目的经济效益较好，并且风险可控，具有经济可行性。

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