A房产开发项目工程造价管理问题研究

摘要

在建筑行业，几乎每一个建筑施工项目都会把盈利作为第一目标，为了实现这个目的，最直接的办法就是从源头上控制成本，但目前的市场管控越来越严格，项目负责人在交易的过程中很难压缩交易成本，因此为了项目的营收目标，就需要在项目施工过程中进行有效的管理，尤其要精确控制工程前期的预算和成本，用以监督工程后期的资金投入及建筑进展。本文以A项目为例，结合文献查阅和实际调查两种研究方法，重点研究该项目在造价管理方面存在的瑕疵，通过当前的调查与了解，发现这一项目的管理存在四方面的不足，管理体制、模式、监督、人员都需要进行改进。最后结合该项目存在的实际问题，尝试提出相应的解决方法，在这一过程中，要把完善造价管理体制当作第一前提，以优化创新为核心，牢抓监督力度，抓住关键提升管理人员的素质能力，且踊跃尝试新型的经济型建筑材料。

关键词：造价管理；A；人才；监督

1. 绪论

1.1 研究背景及意义

自十八届三中全会以来，中国的国民经济呈飞速增长的趋势，在国家各项政策的有力扶持下，国内的固定资产额也大量增长，在建筑项目中的投资比重也呈增长趋势，是固定资产投入的一个重要方向，因此，能否科学、有效地做好工程建设中的造价管理是当前建筑行业一个亟待解决的问题。做好这一当务之急，从小层面上看，可以极大程度上节约投入的资金，力求用最低的成本来获得最大的收益；从大层面上看，可以建立健全科学高效的工程造价管理体系，让市场恶性竞争逐渐减少，推动市场的良性长远发展。由于受到市场经济的影响，管控工程造价不再局限于个别环节，突破了以往治理的单调，是一个渗透各个环节的动态过程。

本论文主要论述科学管理项目资金及控制投资成本两方面的问题，思考如何在当前经济形势下建立健全高效的工程造价管理体系，对造价行业进行更科学的管控。

1.2 国内外研究现状

徐蓉（2015）的观点认为，工程造价不能简单以单一学科来看待，它的综合性极强，与经济、管理、技术等等多方面的因素紧密相连，其合理与否对工程项目的投资和最后收益有着直接的影响。对于一个工程建设项目来说，不仅需要大量的资金成本投入，为保证顺利完工还需要较长的时间投入，工程周期较长，且生产中会消耗大批量的生产资料，所以工程前期的造价预算通常能够决定投入的资金金额，基于此，健全科学高效的工程造价管理体系对国家经济发展起到的积极作用是巨大的。

白爱麟（2017）认为，站在投资方和业主的角度上来说，工程造价是针对整个工程所投入的所有资产的总计（囊括了一般的固定或无形的资产），简单来说就是二者期望的工程预算，（也可以是投入的固定资产的成本）。一定程度上可以把其解释为工程完工所需要的全部价格。通常认为，承办工程的总价也可以作为工程造价这一定义的理解，招标这种形式的存在，就是不仅能涵盖整个工程所需的资金，同时也符合投资方和业主对工程能接受的价格。

张金锁（2014）则认为，工程造价管理在工程建设项目中处于一个重要的核心位置，是土建公司盈利的基本保障。公司如果希望项目能够获得更多的利润，前提就是必须严格把控整个施工过程，无论前期的预算、设计，中期的施工或是后期的竣工验收，进行精确、科学的管理。

王振强（2014）认为，就当下而言，我国的土建行业并不景气，很多公司都欠了大量的外来债务，且公司项目的盈利也不多，导致企业可供周转的资金不足，在这种情况下，土建企业更是需要控制工程造价的成本，以此来应对不景气的现状。工程项目开始施工后，就需要把科学的管理渗透进施工过程中的质量、进度等各个方面，以此来保证按时按量按质完成工程项目，最大限度地提升盈利和社会效益。

肖扬（2015）认为，假如决算的金额比预算多、预算比概算多，概算比估算多等这一类的问题不先解决，那么将会给我国治理土建项目的投资效益带来极其不利的消极影响。

1974年，英国的Gordon A就在其发表的“3L概念的Economics”这一文章中首次提出“全生命周期的造价管理”这一理论，开启了管理项目造价理论的研究之路[5]。自此之后，AIA就发行了与此相关的书籍[6]。建筑项目全部的产品，其整个生命周期中所需的资金金额，还有相关理论提及的建筑经济中存在的问题，学者Flanagan R进行了探究[7],与此同时，Petts R C和BrooksJ则对造价产品使用周期的模型和范围进行了全方位的思索和研究[8]。在全面研究了产品生命周期要经历的所有环节所需要的资金，对其进行管理的相关理论后，Dellasola P.E.等人联合撰写和发表了一些专业性书籍，主要详细论述和解析全寿命周期所有费用管理上的相关基础定义、理论和主要方法[9-10]。在20世纪80年代末期到90年代初期这一段时间内，国外的工程造价管理无论是在理论研究抑或实践上都早已领先于世界范围内的其他相关研究，Carr RI对造价全过程中的管控方式展开了初次探索[11]，在“造价的管理”一书中，作者Dragoo R E和Letendre R A提出要把造价管控渗透进工程的每一个建设环节，才能够实现对工程所有的资金费用高效管理[12]。自此之后，相关的“管理全面费用”这一理论由来自X的造价管理人Westney R E在1992年正式提出[13]。新世纪伊始，来自各个国家的愈来愈多的研究人员和学者，对工程项目的造价管理理论进行研究和实践，取得了大量的研究成果，这对全球范围内全生命周期的造价管理理论及其相关的全面理论发展起到积极的促进作用。2002年，学者Medley和Larry G针对性研究了建设成本、运营、相关维护成本与生命周期成本两者之间的关系[14]，2004年，就公路项目中的全生命周期造价管理方法如何运用到现实生活中这一问题，Ockwell.A经过研究分析后认为，只有在周期造价中着重思考公路建成后投入使用过程中的成本问题，这样才能最大限度地让全社会享受到工程造价管理所带来的福利[15]。

根据相关文献，国外的基础建设工程实施过程中，逐渐形成具有科学性、程序性、及一定的规范标准的优势管理制度，在全过程中每一个实施过程都受到管理制度约束及严谨科学的控制。国外关于之方面的研究比我国的造价管理和研究的发展历史时间长，所以在我们国家对于国外的管理制度的研究及相关人士的进行因地适宜的实施和改变，慢慢的建立适用我国市场经济条件的造价管理机制，使得我国取得了造价管理方面成果的进步。在实践过程中，人们往往才会发现问题所在，主要问题是工程从开始到竣工结算中，没有相对精确的管理，却在商业项目上关注过多。对于特殊型领域项目，比如高校基础建设的项目，有特殊的民族文化高校的建设中，造价管理往往关注较少，相关的研究比较欠缺。因此，本篇论文针对民族高校的基础建设项目整体进行研究，从民族高校实施中遇到的实际问题出发，再结合相关案例，完成民族高校基础建设项目的造价管理研究。

1.3 本文主要内容

本文通过本人在A房产开发项目部的工作经验来进行分析，以在房产开发项目中对我国监理企业、施工企业的工程造价问题进行总结，就项目部门来讲，存在管理体制并不完善，造价专员专业水平的参差不齐。这些问题的出现，是我们国家监理单位、施工企业管理工程时应该深入性系统性地进行分析和解决的。

2. A项目在工程造价的影响因素

在项目部中，本人曾担任成本助理这个岗位的Intern,对于本项目进行Intern,也曾有参与广东某个项目工程的成本费用管理工作，主要负责项目在广州吊龟岭建成之后的建筑的面积可以达到8.63万m2，住宅楼是24层高层框架结构和一些地层花园洋房，其中大部分是高层框架结构有24层，高住宅配有Basement,和一些高端房产品的花园洋房，住宅区分为这几层级。除了房子之外，另外为了用户的方便，计划配有1300左右的私人及公共车位。总体计算下来，估计预算为10亿多，预计项目整体建设成功后，分为部分的框架结构住宅，五层的花园洋房有4幢，及以上提到的公共配套设施，以及物业等项目于2016年末正式开工，预计2020年出完成。南京第七建筑公司有限公司为该项目的承包方，珠海金城建设监理有限公司为该项目的监理单位，设计单位为广东弘业建筑设计有限公司。

2.1 质量与工程造价

质量在建筑产品中是最重要的，因此人们往往会有更高的标准。一个普通商品的好坏体现在功能、属性、及其他特征之和，本文中的建筑商品应该更加严格要求，最好对应的指标，规定及规范。不能出现不合标准的产品，尤其是建筑产品，不合格是禁止投入使用的。首先在项目合同中就有对于规定的标准要求，使项目负责有具体的规定指标，也使指定造价中必不可少的原则性问题。在不违背原则的基础之上根据商品质量进行比较合理的项目造价方案制定。

在以上普通的产品特性指定造价之上，具体落实项目施工的，根据其特性进行升级改变，在过程中要体现出强大的制约性，工期等，最终的建筑产品质量和其他常见的工业产品有相对的改变。其主要特点有以下几个方面：

影响因素：在开展施工时，所计划的建设流程、建设设备、建设管理机制等等均会对项目的整体质量产生不同的影响。

浮动很大：项目的建造会受到它的自身、类别及Complicated的影响，以上种种使得建造不会有普通工业产品单一且简单直接的理想性创造条件、完备明确的技术条件、审查标准和过程的统一性。由于综合因素太多，技术手段不同。细分出这些浮动，对整个建筑工程都会有不可逆转的影响。

变异性：施工阶段必然会有各种情况的出现，周期长、细分项目多，小项目之间相互制约牵扯，一个问题的出现会伴随其他事务的改变从而导致质量出现偏差，具有造成质量危机的可能性。

不真实性：工程项目中造成质量差的原因有很多，整个工程商品种类太多，小的项目常常没人注意到，在施工过程中也会忽视这些流动的程序，这些都会成为质量的隐患，外部并不会发现就会导致下面的过程会出现偏差而找不到问题所在，依次进行下去就会不知不觉的造成质量不好问题。

然而项目完成时，由于问题所在的隐蔽性，项目实施的成本原因不会重新因为一个小问题的发生而重新拆除重建，这里需要项目进行合理严格的校验发现问题。

2.2 质量成本

2.2.1 质量成本的定义

质量成本是企业生产从成本之一，以为项目中出现问题，为了避免出现更多问题进行的产生损失，对于其他欠缺部分的修补，及其他的成本费用的总和。它是进行的规划投入和客户规定标准工作的重要依据。

2.2.2 质量成本的内容

质量的成本内容，在保证产品质量的合格标准而产生的成本，外部亏损成本内部亏损成本。素质提升成本等这几大成本组成。

（1）素质成本

素质成本，主要能够提高商品质量，能够在项目进行中的质量的到保证，还有预防性的准备过程中出现问题概率的展开，对于质量管治者提升职业素质的费用所需。

（2）鉴定成本

在项目实施的过程中，必要的主体建设阶段，在建设之前的过程准备阶段，建设所需要的原料和项目质量的评价于估计鉴定的资金成本需求。

（3）施工期损失成本

施工过程必要的材料消耗成本和具体实践施工的出错成本情况这些施工期间情况的亏损。

（4）竣工后损失成本

在完工后，由于产品质量不达标，有其他补充和缺陷后续的返修成本。

2.2.3 质量成本分析

施工部门实施最优化的质量费用支出，不仅能有效地改善产品品质，为顾客的产品提供合格的品质保证，而且能为企业创造更多的利益，实现利润的增长。在目前的时态形势下，经济计划模式顺应时代潮流发生了很大的转变。但是这种模式对于建筑领域的市场发展并不相称。由于现行的定价方法没有跟上时代的步伐，在建设的时代和内涵方面都有很大的局限，观念上的滞后，远远赶不上时代的发展。而经济与规划都在持续发展，因此，这种只实行项目成本的方法若不能顺应发展的步伐，必然会让人在运用指标时陷入进退两难的窘境。

(1)按比例分析的方法计算质量成本

对已完工、经认可的项目进行对比和对外的净亏损；建筑过程中的损失；通过对质量成本和质量成本进行动态的研究，寻找提高质量、控制成本的有效途径。

(2)分析技术经济指数

该方法通过对各技术经济指数中的质量成本所占比重的大小来判定各阶段之间的相关和动态规律，从而得出最佳的质量成本计算与单位经济效益之间的比率，发现最优的比例关系。

(3)最佳的质量成本分析方法

费根堡所提出的一种费用计算法，首先给出了产品的总质量费用，然后再计算出产品的损耗费用。通过识别出的费用和品质费用的关系，确定最优的质量成本。

2.3 工期与工程造价

从项目的初期策划到整个项目完全竣工，整个工程都要经过一个漫长的时间，而且在这个时间过程中会有大量的成本投资。在工程建设过程中，要有一个合理的时间表，目的是确定进度计划，确保项目的完整性。之后，按照计划进行组织，实施，确保项目按照计划的日期或提早完成项目工程，使该项目能够为整个社会创造更多的经济利益。在项目建设过程中，有关工程造价、质量和进度控制方面的问题，成本控制是重中之重，质量控制是整个项目的基础，过程控制是核心环节。

3. A项目在工程造价管理存在问题

3.1 管理体制尚不完善

在调查了不少建筑公司和施工项目后，我发现虽然大部分建筑项目都成立了“工程造价管理部”，但事实是这些部门的造价员只是徒有其名，并没有发挥什么实质性的作用，平时并不会针对土建项目的具体生产过程进行严格的造价管理。这样一来，就会出现安全性要求极高，施工要求极高，却忽略造价环节的工程管理。其次，因为专业的限制性，大部分的预算工作人员都是按照图纸来的，没有足够的经验，根本就不知道应该如何运用专业的技术去进行管理。随意化处理造价管理问题会导致工程的设计出现极大的变化，特别是在工程施工中，这种任意更改的设计行为将给工程项目的成本控制带来诸多不利影响。这不仅会影响施工项目的施工费用，而且还会使施工费用大大超过标准，从而造成土地资源的不恰当使用。目前我国建设项目成本的基本问题是缺少一个统一的成本控制体系，使得建设项目成本的运行受到制约。在施工过程中，往往会造成施工项目成本的不规范，或者没有按照统一的标准进行施工。

3.2 管理模式较为落后

目前，国内造价工程的管理研究还处在初级的摸索和发展阶段，处理模式缺乏完备性，其原因是大部分建设项目的成本管理仅在初期对项目整体做了简单的估算，后续的施工就没有将这个问题纳入到项目的考虑范围中了。从世界范围来看，目前在建设工程中采用的是比较科学的项目全流程跟踪的管理模式，但在我国实际运用得很少见。因此，目前国内施工项目的造价管理各个方面都不能做到互相联系，环环紧扣。而设计院的设计成本计算、甲方的工程建设成本、工程建设中所需要的施工费等都要统一进行管理，但目前这些都是分开的，各个环节在实施过程中缺乏沟通，给工程造价管理工作者造成了极大的制约。每一个项目的成本管理人员都是独立的，他们往往不能理解项目成本的管理是一个整体的过程，因此，他们之间的交流和互动也非常的少，因此，项目成本预算的精确度就难以保证。

3.3 造价管理监督力量不到位

目前，国内许多建设项目的工程造价管理工作都处于劣势，监管不力等问题频发，如果在生产过程和利用环节没有受到有效的监督，那么，一些未来可能回出现问题的建筑将会被投入使用，在此这种情况下，投入使用后期非常容易出现安全事故，对生产安全性埋下了不可预估的危害，并对未建设的项目埋下隐患。

3.4 管理人员素质不高

近年来，随着国内土建项目的不断发展，越来越多的人加入到了工程造价的管理队伍中，但实际情况却是，参与到造价中的大部分人都没有相应的专业知识和资格条件，他们中的大多数都是做建筑行业的，对工程造价的基本知识也就是一知半解。因此，当前国内建筑施工中工程造价的管理工作人员，确实能够达到相应的工作目标，具备坚实的专业技能；具有职业资格和资格的人员仅占少数。伴随“建筑热”的持续升级，当前国内不少房地产中介及培训机构也意识到工程造价有关的管理工作的重要程度，有针对性的培训和提供人才；但由于各机构的教学模式都是死记硬背，依据传统的模式，如以定额、定价等方式进行教学，缺乏实际操作的技能，因此，如何提升工程造价管理人员的工作水平，已成为目前国内建设工程建设的一个重大课题。

4. A项目工程造价管理存在问题的对策研究

4.1 造价管理体制完善是前提

目前我们国家在工程造价方面的管理机制并不完善，所以为了改变现状我们就必须设置相应的机构，完善相应的机制，以此才可以使工程造价管理的水平进一步提高，才能够有效的促使这一类工作能够朝着更加科学和更加符合现代情况的方向进行发展。从目前来看，想要建立相应的机构时，产生的问题就是管理部门不完整的问题。虽然在目前，我们国家已经成立了专门对应的XX部门或者是相关的协会来对工程造价相关工作进行管理，但其实展现出来的效果并不理想，因为在实际工作中，还是需要施工单位的具体部门以及专业的咨询机构来配合展开工作的。所以，根据工作要求以及结合到现在的实际情况，最方便也是最有利的方法就是设立一个造价的专用管理部分。与此同时，需要给这个部门赋予相应的行政管理权限，这样才可以使这个部门真正的做到与上沟通、与下协调，才能更好的促进工程造价的正常发展和制度的推进。

4.2 造价管理模式更新换代是核心

根据上面的分析，我们可以清楚的知道，现如今我们国家的工程造价管理和实际情况中的需求是不匹配的，跟国际上管理模式相比也有很大的距离。为了更好的解决这一类问题，首先需要根据实际情况对我们的管理模式进行更改。第一步就是要完成对工程的设计环节以及工程的可行性研究报告进行严格仔细的审核，要确保预算是准确的。同时，在施工的过程中，也不能暂停管理的工作，施工过程中的预算、估算、结算等各方面的工作都需要完成相应并且严格的管理。在合理并且具有科学性的体制基础上，对工程造价管理进行完整并且合理地建设，以确保将投资的钱花在最合理的位置。并且使得经济利益可以达到理想的状态，让工程造价管理能够站在国际领先地位上。

4.3 造价管理监控力度加大是抓手

在建立完善科学造价管理的基础上，也要更好的对管理工作进行监督管理。在这个工作中，应该严格注意以下几点：

1.不能忽视项目在决策位置上的投资分配以及投资结算的问题，让整个报告的准确度和可完成度更上一个台阶，也让整个报告能够发挥出更加实际的意义；

2.在前期的设计环节以及Blueprint的Budget环节要进行相应的改变，要对每一笔支出的费用进行严格的通知，要确保项目中的每一笔资金都花得物有所值；

3.对于整个项目中各笔资金从最开始的预算到最后的核算都需要完成相应的管理以及根据The contracted合同所敲定的价格也需要进行相应的管理，意思就是在整个项目中的价格管理方面都需要完成统筹管理。根据项目建造的体制变化以及市场中价格机制的正常使用，完成了对工程造价管理的统一、稳定建设，有效的展现出来了工程造价管理在实际项目中存在的必要性和可行性。良好的使用工程造价管理，确保了让资金的花费更加的合理以及有效，同时能够更好的完成造价工作，最大程度的增加项目的经济效益，让企业能够收获更多的资金，并且良好的造价管理也能够促进市场经济的有序健康发展。

4.4 人员素质提升是关键

人才素质的培养与高能人才的储备是管理工程造价工作中的重中之重，配备专业技术人才，不但可以对在工程实施中预计的经济成本问题进行有效管控，同时在可操作性上可以凭借自己的专业知识提出合理性建议。最终使得工程中的造价在决策时有依有据，科学合理，可实施性强。接下来的环节中，对于工程技术人员的要求也就相对更高，提升工程技术人员的专业能力，完备工程技术人员的多元化工作模式，越是“文武双全”，对工程中的制度制订、工程的全面设计、材料的采购应用方面就越精准，对于专业知识过硬、经验储备丰富、个人能力较高的高能人力的储备，可以全面有效的避免在工程中产生的不必要失误出现。伴随着人才市场体系的不断完善，在社会中需要高素质人才的职业与岗位越来越多，特别是对于理论知识与专业实践经验相结合均丰富的人才需求更是日益渐增。对于各项专业人才需要不断通过学习充实与提升自己，特别是工程技术人才，更要有时刻学习丰富自己的决心，才能全面适应现阶段不断变化的市场造价管理需求。现阶段来看，我国对于从事工程造价的人员已经陆续出台了行程从业资格的考核，通过正规的考试得到了工程造价资格证才可以从事工程造价方面的工作。因此，这点促进着工程造价方面的人才需要不断更新自己的能力，创新使用自己的经验，适应社会百变的需求。

4.5 使用具有经济效益的新型建筑材料

伴随着我国在建筑市场五年来的规划与持续发展，我国对建筑行业市场的需求加大加深，在加气混凝土砌块这方面也有着大幅度提升的需求量，我国的此项产品已经发展数十年，在产量方面，我国是有资格被称为生产大国的，国家特意为了提升墙体材料的发展空间，加强发挥有关煤灰、石粉、河砂等物质的使用价值而制定并出台了相关的支持策略。加气混凝土砌块可以在新型墙体材料品种中胜出，它与其它材料相对比，有着明显的优势，通过在施工时的质量、技术、效率等方面都可以表现出来良好的层面，因此，这项新型材料的优势在国内的墙体市场中体现的竞争实力强而劲。基于我国有关环保方面的政策规定，市场中现有的粘土产品将会慢慢淡出，新型的现代化墙体材料会逐步稳健替代曾一时霸占墙体材料市场的粘土制品。由于空心砌块材料比较容易漏水，而且很难治理，因此在如今的建材市场中这样的材料已因不受欢迎而被逐步淘汰，即使像板材类墙体在整体性能相对表现突出，但是由于其经济成本高，性价比相对较低，而在民用建筑中不常露面，通常只在工业厂房中偶用。根据现如今建筑市场的有关外迁材料的状况来分析，气混凝土砌块已经在传统红砖市场中占据了主导地位，成为了目前建筑行业在外墙建筑使用材料中的首选。广州的金域蓝湾工程中，便利用加气混凝圭砌块材料应用于高层框架结构的整体外墙方面，所以在成本方面得到大幅度的降低。

结论

在通过对此报告的研究论述后，我们不难发现工程造价不仅与经济领域密切相关，而且更是兼备技术与管理的综合性项目。在一定范围中，项目产品造价同投资效益密切相连，它能够准确的反映出该公司的工作质量水平。因此在项目落实时期，从落实工作的单位层面来说，其应将造价治理工作放在首位，更要把其当作最为重要的环节以开展更高级别的把控，通过一系列条件的落成来实现项目造价的良好调控、工作效率明显提高。当以实现项目管治落实性的增强，及对建设单位的工作效率保障为目的时，于招标期间，以相应政策规定为准绳，确定科学、合理的项目造价标准；用招标投标的手段将施工方与承包方利益进行连接，以此最大程度上地减少工程项目中的发生徇私舞弊、质量低下的情况，使建筑工程的落实效果不仅可以与相关标准吻合，更能使其在与其时间完成工程的最佳效果。由此可知，重视造价工作对于项目施工途中的合理把控是十分有意义的，应树立项目造价落实全方位、开展多种层次的整体调治等。提升项目的任意费用层面的管控的水平，在努力实现社会的和谐稳定的大格局下，提高公司管理层面的水平及实际效率有着极高的优势。宏观来看项目中任意费用的调控必须在早期规划时对整体流程发展有一个最为宏观的调节及控制，于初始时期就应进行全面的规划及建设直到其落成。在有关施工项目的造价管控方面，在保证造价其预算的精准性前提下，也要兼顾实际造价维持在合理预算的条件下。当对真实造价落实管控时，要使其实现自身应有的科学及合理，且应保正在预算范围之中。在一定程度上将工程中的实际造价管控视为一种全新管制条件，对每个环节都需进行严谨监管，从而在一定工况上对于整体项目开展全面的合理调控。

按照现在的形势来看，我们不难预测中国本土的土建项目相关造价管理建设的发展是很漫长的。但相信在国家五位一体政策下，土建项目会在这种总体布局中持续的深化及向好发展，相信在这样的大背景下土建项目的相关造价管理会愈来愈规范化。

参考文献：

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