1绪论
1.1研究背景
近些年，中国房地产经济迅速崛起，不仅一线、二线城市房产价格居高不下，就连经济相对不是非常发达的地区，如三线、四线城市的房价也是水涨船高，不断刷新历史记录。中国的房地产市场发展是伴随着计划经济体制向市场经济体制转体的过程而发展形成的。相比于西方房地产市场几百年的兴衰演变，中国房地产市场仅有几十年的历史，然而在这期间却存在着许多历史性的拐点，房地产市场的走势和特征不断发生变化，一定程度上影响着中国宏观经济和区域经济的发展。
尽管国家统计局最新的调查数据显示，2018年开始，一线、二线城市的房价已经趋于平稳，甚至涨幅些许下跌，但是过去若干年房价上升是不争的事实。另一方面，江苏省南通市是中国的三线城市，在全国房地产市场涨幅趋于稳定的情况下，南通的房价仍然处于不断上涨的阶段。本文旨在针对南通持续看涨的房价进行调查研究，利用所学知识从金融角度进行分析，寻找南通房价在房地产大环境趋于稳定的情况之下仍然急速上升的原因。
1.2房地产国内现状
调查了解，在过去的八年时间里，中国的房地产价格一路飞涨。不仅涨幅不断刷新历史新高，涨速也是快得惊人。
据国家统计局2018年2月24日发布的数据资料显示，目前国内一线城市如上海、北京房价均价在5万到6万之间，地段好的房价甚至已经达到15万多一平米的市场价，也有少部分地段甚至达到三四十万一平米的价格；二线城市如南京房价的市场均价在2万到3万之间，而像南京繁华地带新街口房价也已经达到10万多一平米的价格；三线城市如南通，房价均价在1.5万到2万之间，但是部分地区的学区房已经达到近3万的价格。作为一个即将步入社会的新人，面对如此之高的房价，确实是震惊的。
针对中国房地产现状，社会出现了不同的呼声：
大部分人认为，中国的房地产价格长得太高、太快，与中国经济的发展不相匹配，因为中国百姓收入的增长赶不上房价的增长；也有一部分人认为，中国的房价水平还不是一个合理的状态，目前的房价还不够高，比如说：在2018年财经网主办的《财经》年会上，针对中国的房市，知名人士任志强说，目前中国的房价还与经济的发展不相匹配，不是一个合理的水平，为什么会说房价高？而且，任志强还早在2017年8月分享了一些关于“金融与房地产的稳定发展”的理念，他表示中国的房地产没有泡沫，呼吁人们赶紧买房。就连著名主持人白岩松在电视节目中都说，买房是赚的，而租房就相当于刷刷地往外扔钱。
笔者对于像北京、上海、南京等一、二线城市的房价不够清楚了解，所以不妄下结论。但是通过对南通地区房地产情况的相应调查研究，对南通的房地产现状有一定程度上的了解，下文将会队进行的调查情况进行细致的说明。
1.3本文的目的、意义及研究方法
1.3.1本文选题目的
作为一名土生土长的南通人，即将从学校毕业,参加工作。首先需要解决自身衣食住行这些基本问题，而住房在生活中扮演着非常重要的角色，作为生活的基本需求，住房可以提升生活满意度和幸福感，在对南通房地产价格的调查中发现一个奇怪的现象，南通作为一个中小城市，虽然跟一线和二线城市完全不沾边，但是它的房产价格的增速和涨幅却不低于一二线城市，房地产行业作仍属于金融学范围之内，本文就南通的房地产行业展开研究，对于南通的房地产市场做出一个初步的分析，对现阶段南通的房地产价格居高不下的原因和问题进行分析，并提出相关的建议和见解。
对房地产市场的分析，尤其是南通地区市场的分析，一来对自己将来买房有所帮助，同时希望能够帮助到其他想要买房的人；二来，就我目前对南通市场的调查了解分析，对南通房产价格也产生了一些个人的想法，以及对XX的建议。谈不上会对市场产生大的影响，但也希望能够对看到此篇文章的人有所帮助,获得支持。
1.3.2本文选题意义
当前南通的房地产行业的发展和走向逐渐成为了影响中国经济增长和发展的双刃剑，而房地产市场的变化对南通的经济影响远不能一言以蔽之，这种影响是不同方面的、是随时间推演而变化。因此，厘清房地产业发展是如何影响着中国经济增长的方式、内容和方向，对于当前的中国无疑在理论和现实层面都具有深远的意义。
1.3.2本文研究方法
文献资料法：充分利用学院所拥有的图书资源，通过图书馆的藏书和网络资源，广泛查阅了近年来国内外有关电子音乐节营销的文献资料，对所获资料进行分类整理和分析，为本研究的展开提供了有效保证。
个案研究：以南通为个例进行具体分析。
2房地产概述
2.1房地产概念
所谓房地产，需要从两个方面来理解：
从客观存在的形式来说，房地产是房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。其中房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。而地产，是指土地及上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。由于位置的固定性以及不可移动性，在经济学上，房产又称为不动产。房地产有三种存在状态：土地（或土地使用权）、建筑、房地合一。作为拍卖标的的时候，也可以以这三种状态进行拍卖。
从法律形式来说，房地产本质上是属于一种财产权利，这种财产权利包括房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，比如说：所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等等。
具体来说，房地产开发投资是指通过将资金投资到房地产产业进而达到资本增值的目的。第一种基本形式是购地开发投资，即投资者先购买土地使用权，然后通过具体规划施工建成满足人们某种需求的房屋以及附着建筑，然后销售给新投资者或房屋用户来获得预期收益。这种以赚取地产开发利润的方式通常具有较高的风险，同时也会给房地产开发商带来较大的收益回报。第二种基本形式是置业投资，即通过投资开发新物业或是二手房获取利润，这种以经营物业或二手房的投资方式比第一种方式更为安全，但是收益可能会降低。当投资者对物业投资以及房产投资失去投资兴趣时可以转卖给其他投资者，收回成本。
2.2房地产对地方经济发展的积极作用
2.2.1带动当地经济发展
有句古话，一个地方的经济发展离不开便利的交通条件，因为便利的交通能够为地区的发展带来更多的机会。其实，道理都是相通的。任何一个地区一个行业的兴起，都会提高当地的吸引力，吸引更多的资源，如资本等。就南通地区而言，房地产的兴使某些人(尤其是富人)的购房目的由满足自身生存居住条件改善向投资、投机方向转移，吸引了大量资本进入市场，刺激了南通地区的房产消费，从而促进了GDP的增长。
2.2.2给当地居民提供就业机会
一个地区一个行业的兴起，无论是技术层面，还是执行层面，势必会需要大量的劳动力，出现大量的劳动岗位，这些正好解决了社会就业的问题。在经济相对冷的情况下，能够创造大量的就业岗位，势必会减少社会的问题，促进社会和谐，健康发展。而南通房地产行业的繁荣无疑会创造大量的就业岗位，解决部分人的就业问题。
2.2.3提高资源使用效率
在房地产兴起的若干年前，国内除了一些一线城市、二线城市，城建规划比较好之外，其实大部分地区的城市规划比较落后，与西方发达国家相比，有很大的差距。而为了提高土地等自然资源的利用率，发展社会经济，促进社会和谐，提高国民的生活质量，所以各地XX相继支持房地产产业。房地产产业的兴起，一方面使得人们有机会获得更佳美好的生活，另一方面大大提高了土地等自然资源的利用效率。
在如今飞速发展的社会，人口不断的扩张，但是资源相对比较稀缺，所以为了保障公民的权益，提高资源的使用效率是非常有必要的。
2.2.4是当地地区实力的体现
城市的良好规划，不仅可以看出一个城市的文化软实力，更多的还有硬件实力。一座座规划好的，整齐矗立的建筑物，是一座城市实力最直接的标志。
3南通地区房地产高房价现状以及相关影响分析
3.1南通地区目前房地产价格的现状概述
据国家统计局2018年2月24日发布的关于2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格的统计数据显示，江苏省南通地区在2017年12月31日的房价均价为9092元/平方米，2018年1月28日房价均价达到9246元/平方米，房价步步上涨，截止2月18日已经达到9353元/平方米。
以上数据是反馈的南通总的市场情况。而细分到南通市市区、郊区以及学区房来看，房价的差别也是非常大的。下面我就来根据自己收集到的信息对市区、郊区以及学区房对南通市目前的房价做相关比较说明，以便更加清楚地反应现今南通的房价：
南通市区如崇川区，统计时间截止3月14日，房价达到15360元/平方米；新建开发区房价也达到10528元/平方米；经济相对落后的通州区房价也有了8961元/平方米。而据走访调查，南通目前的学区房是价格最高的，像南通三中（原本的通州中学——南通最好的高中）、启秀中学（南通市名列前三甲的中学），周围的二手房房价已经达到25800元/平方米，新房比较少，目前只有启秀中学附近有三个楼盘是新房，价格达到28000元/平方米，直逼三万。
在调查过程中，如此高的房价让我有些惊讶：南通虽然是沿海开放的十四个城市之一，交通运输相对比较发达，但是从经济实力上来看，南通只能算是三线城市，其房价飙升的原因究竟是什么？于是，好奇心的驱使下，我查找国家统计局相关资料，以及阅读权威媒体时事评论，再加上南通当地的官方权威信息，附以当地市民的口口相传。总结了一下相关的原因。
3.2南通地区出现房价升高的原因分析
3.2.1优越的地理环境
南通，是中国首批沿海对外开放的城市之一，东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤。“据江海之会，扼南北之喉”，被誉为“北上海”。集各种地理优势于一身，是长江经济带的重要组成部分。
南通，有众多港口，发达的水上交通；此外，南通虽然是地级市，在国内的经济水平，各个方面的指标只能算是上是三线城市，但是南通早在上个世纪九十年代就拥有自己的飞机场，后来也不断地在新建，扩张；还有非常值得一提的是，最近非常火热的地铁一号线的开工：南通地铁一号线于2014年获得国家开发批准，2017年1月正式启动设计招标。此号地铁线一经开通，正式运营之后，南通到上海只需要五十分钟的路程，到其他城市的时程也将大大缩短。
有句古话说：工欲善其事，必先利其器。发达的水路，便利的空乘以及即将运行的地铁，现代社会存在的交通运输工具在南通都已经或即将可以享受，这为南通市民带来了极大的便利，自然促进了经济的快速发展。作为拉动经济增长的一个重要项目——房地产，价格上升就不足为奇了；
3.2.2不断上升的人口流量
据统计，截止2017年末，全市常住人口中城镇人口超过1000万人，全市常驻劳动年龄人口（15岁-64岁）达658万，其中外来人口超出本市人口八十多万。而这个数据还一直不断提升，外来人口入籍的比例也在持续增长，相应的人口净流入上升。
人口的增长，直接带来的就是消费需求上升，拉动经济增长。而相当比例的外来常驻人口选择在南通地区买房，因此，南通房地产市场异常火爆，供不应求。据经济学原理，商品出现供不应求的情况时，价格就会上升。因此，房价上升就是自然而然的了。
3.2.3市民消费水平的提高
众所周知，中国境内绝大多数纺织用品来自南通，甚至有些家纺品牌走出国门，进入国际视野；此外，全国各处可见的南通建筑公司足以证明南通建筑业的发达。近年来，社会主义市场经济飞速发展，南通人民在市场上逐渐加快了前进的步伐，经济收入稳步提升，生活品质大大改善，消费能力也随之上升，市场上流通的货币数量上涨，出现通货膨胀的现象，进而造成物价上涨，房价自然不可幸免的上涨。
3.3南通地区高房价可能会带来的影响
3.3.1市民生活压力大，幸福指数低
虽然这些年，南通地区的经济飞速发展，早在2016年，南通市的GDP还一度超越苏州GDP。但是众所周知，社会绝大部分财富集中在少数人手里，评价市民的生活压力、幸福指数还需要参考人均收入。而据统计局最新数据资料显示，南通市民的人均工资水平为5200元/月，当然人均收入不高不能完全说明市民的钱包比较瘪，没有经济能力应对高昂的房价以及生活开支，不排除在南通地区有月收入过万，甚至是年薪百万的；也不排除一些人跟着改革拆迁的浪潮获得国家XX的住房补助，又或是获赠几套房的；还有的就是抓住机遇背井离乡发家的。但是少数的翘楚者也不能代表全部。人均月收入至少显示了大部分人的生活收入来源，具有一定的普遍性以及参考性。
因此，根据南通市人均月收入的情况，再加上我在走访调查的过程中了解到的相关信息，南通普通市民对于目前南通的房价表示压力较大，而且相当一部分刚进入社会的年轻人无力承担如此高昂的房价。还有相当一部分人，能够付得起房子首付，但是长达十年、二十年的房贷，俨然令他们成了半辈子的房奴。
大部分人因为房价的升高而出现生活压力巨大，幸福指数下降。
3.3.2制约经济增长
纵观历史长河，我们知道一个地方经济要想长远发展，必须得有各方面人力、物力、财力的支撑，否则容易产生虚假繁荣。而仔细分析南通地区的经济结构，不难发现，南通地区最突出的两种行业：家纺以及建筑。而家纺主要集中在叠石桥以及南通隶属于南通的海门，而建筑行业，虽然全国各地都有南通建筑团队的身影，但是建筑行业是将南通的人力往外输出的。此外，南通没有像一线城市、二线城市拥有的一些高新技术产业，普遍的工资水平也难以吸引高质量人力资源，因此引入一些具有长远发展潜力的优秀人才在目前这个阶段还是比较困难的。人是发展的基础，一个城市若是对高质量人才的引进没有足够的吸引力，则很难保证会长久发展下去，或者说难以获得稳健的发展。
没有优秀人才的流入，等到房地产行业的热潮退去之后，市场更加趋于理智，可能出现的情况就是房产价格下降。那么之前高房价时期接手楼盘的市民则会造成经济的损失，同时也会降低部分市民的生活质量。
3.3.3激化教育资源矛盾
由于学区房需求量较大，通常房价较高，由于供不应求，出现了对学区房的争夺现象，最终导致价格一再攀升，出现天价学区房，这是之前一二线城市的普遍现象，但如今南通作为一个三线城市，也逐渐出现了这种状况。
中国是社会主义国家，宗旨是为人民服务。与资本主义国家最大的区别应该就是人民的利益放在第一位。而且中小学是义务教育阶段，作为国家未来的希望，孩子们应该有平等的机会能够接受同样优秀的教育资源。而学区房的诞生，无疑给孩子们的起点上了一道枷锁。虽然说，事情的成败，一个人未来的发展主要靠的是自己的努力，但是不可否认的是，环境对于学生的发展是非常重要的因素，不可低估它在一个孩子成长过程中迁移默化的影响。好的环境，能够促使人前进、奋发；而差的环境也可能会使一个好学生误入歧途。
而目前南通地区的学区政策，使得家庭条件好的孩子可以享受父母给予的优厚条件，买入当地较好学校的学区房，进入进行学习，而经济条件相对落后的家庭可能只有机会进入教育资源相对落后的学校学习。这会间接促进教育资源的分配不公，激化教育资源的争夺。
3.3.4无法满足外来人口住房需求
虽然南通的外来人口数量，难以与大城市相比较，甚至也无法与同一个省的苏州相比，但是南通还是有一大批外来人口想要在南通扎根落户的。而南通现在高涨的房价，使得这些人中有很大一部分比例难以承受，以至于这些外来人口的住房刚需难以满足。
若是长此以往，南通对于外来人口的吸引了将会降低，使得外来人才减少或流失，对南通未来的发展产生负面影响。
4针对南通高房价个人提出的建议
4.1XX职能
4.1.1尽快完善出台南通房产税
作为人民的公仆，又是市场的监督者，XX应该利用自身的优势，对于南通房地产市场进行调控。
在这次的走访调查以及相关数据的搜集过程中，我了解到XX欲出台的房产税：对于居民家庭的第二套及第二套以上的房产征收房产税。因为还没有出台，所以详细情况视具体出台的政策。
不过根据提前透露的消息来看，有专家预测，房产税的出台，虽然会增加多套房产拥有者的负担，但不会使房价下降，大概原因在于房产税的标准就是房产租赁一个月的房租，而且羊毛出在羊背上，房产税最终会转移到租房者的手上，因此房产税的出台不会致使房价下降。但是房价会更加趋于平稳，不会有太大的起伏；不过也有专家认为，房产税的出台，会使得房价涨得不会再快，意思是房价还会再涨，但是增幅下降。就国家统计局最新数据显示，一线城市的房价已经有小幅度下跌。不管如何，在笔者看来，房产税的出台，在更大程度上将会抑制房价的上升，使市场更加理性。
所以，针对南通地区高昂的房价，南通XX可以尝试尽早推进适用于南通地区的房产税出台。
4.1.2完善房贷政策
据权威资料统计，目前中国境内买房的百姓，百分之八十五以上是通过偿还房贷获得房产的。那么，XX可以尝试对房贷进行管控：降增速、涨利率、保刚需。提高房贷的利率，从而降低房价的增速，同时对于目前没有固定住房或者家庭人口众多，住房不够的市民，确保满足他们的住房需求，以此达到稳定市场的目的。
4.1.3建立健全住房租赁体系
对于经济能力相对落后的市民，XX应该出台相关住房租赁政策，以及对这部分群众进行引导，让他们转买房为租房。一方面减小了这部分市民的生活压力，提高了生活质量，同时剩下的资金可以支持南通地区其他产业如销售业、服务业等的发展，促进南通市经济的发展；另一方面，租用闲置的房产，提高了房产的使用效率，充分利用了资源。
推进房产租赁政策，对于促进社会和谐，经济健康发展有着良好的作用。
4.1.4公平分配教育资源
南通学区房价格的上升，有很大一部分原因是教育资源的分配不公，致使优秀的校区旁边的房价突破天际，而一般的学校的生源相对减少。这种现象短时间可能不会出现什么问题，但是长此以往，笔者认为，会影响下一代的健康发展。因此，XX应该公平分配义务教育阶段的教育资源，即使学区房可能达不到预期的经济收益，但是从长远来看，对于孩子的成长未来的发展以及国家、地区未来的发展不无益处。
4.2市民职能
4.2.1理性投资房地产
xxxxxxx如是说：房子是用来住的，不是用来炒的。房地产行业近些年发展如此迅速，其中一个很大的因素就是房地产的成功营销，抓住国内居民的心理。不可否认有些市民买房子是因为真正的有需求，但是也不排除在房地产营销手段的鼓吹下，有些市民跟风买房。见过身边一些人，明明只是三口的小家庭，却买了四套房子，除了自己居住的一套，其他的部分租赁，部分闲置的。这不仅造成了社会资源的浪费，而且使得供小于求，进一步促使房价上升，那些真正没有住房的人倒是真的没房了。
因此，居民应该提高自我意识，不要麻木跟风买房，结合自身的需求，理智对待目前的房地产趋势。投资也是有风险的。
4.2.2改变住房思维
众所周知，著名舞蹈家金星，她给她在上海的住宅霸气地取了一个名字：“金府”，这套住宅每年的租金二百多万。她曾经说，我花二百万买不到这么好的房子，但是我花二百万租它，我就能够享受它良好的环境。还有知名音乐人高晓松，他说，我不买房子，我把自己的钱用来提高生活品质，闲暇时间还可以去旅游，何乐而不为。
由此可见，“住”不一定就要买房，我们可以转换自己的思维，租房子，以小的成本极大可能的换取良好的生活环境，何尝不是好的生活方式？
结论
顺应社会主义市场经济的发展现状，在房价普遍上涨的情况下，南通的房价上涨属于正常的情况，但是，虽然房价上涨属于正常的状态，南通的房价上涨仍属于偏高的水准，与当前状态下的南通人民的人均收入上涨的幅度不成比例，换句话说，从外来人口的流动量以及经济结构来看，以南通人民目前的经济收入状态，普遍难以承受高昂的房价。
为了促进社会和谐进步及发展，应该从基层出发，照顾到大多数人的实际需求，而不是让更多的人为了房子背上更大的生活压力，不能让一代人背上房债，成为一辈子的房奴，这样，人民生活满意度和幸福感的提升根本就是一句空话。
因此，无论是XX层面，还是市民角度，都应该更加理智的看待房产。任何投资都是有风险的，不要因为眼前房产的暴利而失去其他的机会。鸡蛋不能放在同一个篮子里，一旦房地产价格过高，出现问题，可能会带来巨大的社会经济损失。
谢辞
转眼本科阶段的学习告一段落，此篇毕业论文也终于接近尾声。在此，特别感谢我的论文老师凡老师对我的悉心教导，从开始的选题，到后来的写作、定稿，凡老师都给了我非常大的帮助，以极大的耐心给予我指导，为我此次的毕业论文付出了很大的心血，牺牲了很多的休息时间。为此，我献上崇高的敬意！
同时，不得不感谢我的班主任以及各科曾经教育过我的老师，短短的本科生涯，我从他们身上学到了很多东西，不仅仅是课本知识，更多的是对这个世界的认知：树立的世界观、人生的价值观等等。他们无私奉献的精神令人敬佩，他们诲人不倦、严谨治学，是我学习的榜样！
最后，同样感谢我的学校，为我们提供了非常好的学习环境、安全环境以及各种资源，让我们在学校能够安心、自在地学习。
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