杜邦分析法下房地产企业盈利能力分析

摘 要

根据杜邦分析系法，本文通过采用案例分析法，从营业净利润、资产周转率、和权益乘数等重要指标，对云南江东房地产集团有限公司具体数据及其现实情况进行深一步的剖析。此外，通过在传统的杜邦分析体系之上，提出更具参考性的建议，更进一步地完善企业财务杠杆、日常运营、盈利水平和企业成长能力方面。最后，根据云南江东房地产集团有限公司近三年财务报告分析比较，根据所剖析的结果和本土同行业比较，提出适合云南江东房地产集团有限公司发展的建议。同时，以用于验证杜邦分析法作为一种财务分析工具，在中小企业盈利能力分析方面的适用性和实用性，显示杜邦分析法广泛的适用性、扩展性和发展新性。

关键词：杜邦分析法 房地产企业 盈利能力 建议策略

绪 论

1、问题的提出背景

房地产企业作为近些年都备受关注的、甚至国家都出台了各项政策来抑制楼市过热的热门行业，固然面对的来自各方的竞争压力也越来越大。所以，在这样的严峻的形式下，通过正确有效的财务分析来使企业拥有过硬的盈利能力，成为房地产行业保证自身发展必不可少的条件。所以这个时期的房地产企业就需要更精准更清晰的方法去提高企业的盈利能力。杜邦分析法通过层层分解指标，通过每一个指标所反映的数据，通过各项指标的分析，对公司所在问题对症下药，所以当之无愧是房地产企业提高盈利能力的最好方法。

2、国内外研究现状

杜邦分析法是一种能保持数据系统性和完整性的静态研究企业数据背后所反映出问题的方法，这种方法有助于深入分析比较企业经营业绩，不仅反映了投资人投资的总体效益还反映了财富增长的速率，是有效管理企业的工具。国外研究者通过杜邦分析法，从各个角度分析和探讨企业的可持续发展。对企业的可持续增长及相关的财务管理研究比较深入。

Gibson.C.H（2017）通过将将资产收益率(ROE)拆分分解为：净资产收益率、资产周转率和权益乘数，来说明ROE值的增减变化对企业盈利能力的影响。通过这样的分解，清楚地显示净资产增长的来源，更好的避免了杜邦分析的缺陷。

冯霞（2017）提出企业财务指标与利润指标之间的联系，细致分析每一个比例，份从经营资产收益率、净资产收益率，利润情况等，提出改善公司经营状况的建议，

张骁（2017）提出以每股收益为核心，改进杜邦模型，传统杜邦分析模式的利弊，改进传统杜邦分析法，从而使改进的杜邦分析体系能更准确的反映指标蕴含的财务信息，而获得更好的评价企业业绩。

王艳丽王燦（2017）提出将杜邦分析法与实际其他手段相结合使用，在弥补了杜邦分析法的缺点同时也克服了其他分析方法的不足，从而根据测算的结果得到了更准确完整的分析结果。

刘学登（2018）提到房地产企业预算管理问题的解决，需要完善预算与预算之间的关系，说明预算编制要与项目核算两者相结合才能加快房地产企业的发展。

3、本课题的意义及研究目的

企业盈利能力水平高低会直接影响到企业计划和未来公司的增长，所以选择一种合理的评价方法对公司未来的成长是非常有帮助的。而杜邦分析法可以从财务角度出发，把杜邦分析法作为分析企业盈利能力的框架，通过对企业绩效的精准定位，综合分析了企业营运、盈利、偿债能力，从全局发现了问题，让企业更好的进行财务决策，改善经营结构，节约成本开支。

4、研究范围及解决的问题

把比率与比率之间的关系联合起来，使企业的财务状况和经营成果形成一个相对综合的系统，从而来揭示企业的盈利能力，找到公司存在问题，及时对症下药。杜邦分析法使用过程，多半是对净资产收益率进行分解，但本文中改进的杜邦分析法，会对每股收益进行分解，引入管理会计数据，保证了杜邦分析的基本结构，在满足企业对现金流的需求的同时，也很好的弥补了传统杜邦分析不足的缺陷。 更具有实用性。与此同时，也将成本分析加入杜邦分析法中，这样更有利于房地产企业的事前预测和事中控制。本文通过选择云南江东房地产集团有限公司为研究对象，通过对云南江东房地产集团有限公司的相关指标进行分析，判断各个相关财务指标，从而提出有效的意见和建议，帮助企业提供决策、整顿改善、选择最优方案。

第1章 理论概述

1.1杜邦分析法总体概述及指标分析

杜邦分析法的主要特征是，通过将权益净利率作为核心，分解总资产净利率和权益乘数，将若干个用于评价企业经营绩效和财务状态的关联比率有机地结合在一起。根据完整的指标，以及公司的收益性和股东资本利润率的分析，从财务角度评价公司的业绩，最后以股份收益率反映当前的事业状态。是一种被企业普遍运用的分析方法。其基本框架如图1所示。

图1杜邦分析基本框架图

因为杜邦分析法能层层分解各项指标，从而可以更快速更精准的找到企业所存在的问题，所以在实际运用中，杜邦分析法很受受许多企业管理者的青睐，使其在很多领域都应用广泛。在杜邦分析法的实际应用中，可以将其与其他分析手段结合使用，在弥补杜邦分析法缺点的同时也克服其他分析方法的不足， 从而得到更准确、更完整的分析结果，何乐而不为呢？ 例如完善考核指标，引入现金流量指标，加入企业发展能力考核指标，拓宽指标考核面以用来考核总资产收益率。 综合考虑这几种方法之后，能更动态的对企业进行分析，提高了分析的灵活性，便于决策者发现变化的规律，认清企业所存在的问题，为后续企业财务预测、决策提供支持的依据。

1.2主要指标分析

1.2.1 权益净利率

也称权益报酬率，是企业净利润与平均资产的比值，它最直观的反映了所有者所获报酬的水平。可以说是是所有财务指标中，最具有综合性的财务指标。权益净利率这一项指标，体现的是企业各股东拥有的净资产的多少，也就是所有者权益的所获报酬的多少。最后，销售净利率的大小在一定程度上也影响着权益净利率的大小，权益净利率为企业的财务分析，控制费用，评价业绩提供依据。

1.2.2 总资产周转率

总资产周转率通俗的来说，指的就是企业资产周转速度的快慢，它是考察企业资产运行效率的一项重要的财务比率。一般来说企业的资本周转率和企业相关项目的经济资源成正比关系，也就是说资本周转率越高，企业项目的周转效率也就越高，从而说明企业该在资产管理质量方面或者说资本利用方面运用的效率也就越高。文中，总资产周转率运作的主要方法是通过将企业利润表和资产负债表相互结合分析起来，再通过权益净利率这项指标，综合反映整个企业的经营现状。

1.2.3 营业净利率

营业净利率是反映企业销售收入给企业带来的获利指标，也是属于反映企业盈利能力或者说评价企业创造净利润能力的一项重要指标之一。营业净利率的比率越高，说明企业的整体获利能力也就越高。营业净利率也是企业用来衡量企业盈亏的一项核心指标。

1.2.4 权益乘数

权益乘数又称股本乘数，它是股东权益比例的倒数，可以通俗的理解为资产总额是股东权益总额的几倍。权益乘数直接反映了企业各项资产负债与企业所有者权益之间的一种比例关系，通过权益乘数也反映了企业最基本的财务状况，也就是反映了企业的负债水平，企业权益乘数越大，意味着企业财务杠杆收益高，所以导致企业负债水平越高，企业的财务风险就越大，所以企业不得不承担更大的风险，反之亦然。所以通过权益乘数也能了解如如何配置财务杆杠用以降低企业风险。但是如果企业的运营状况正好处于向上发展的趋势，较高的权益乘数反而可以给企业带来较高的利润。

1.3杜邦分析法下盈利能力的理论分析

1.3.1 盈利能力的含义：

企业的盈利能力是指企业在一段时间内能获取利润多少的一种能力。盈利能力具有以下两个特点，其一是盈利水平的稳定性，其二就是盈利水平的持久性。企业的盈利能力直接体现的是企业经营效益的优良情况，因此企业管理者和合伙人只要重视企业的盈利状况，并且明确企业盈利的持久性，就能及时了解和推测企业的利润率以及发展情况，制定合理化建议。

1.3.2 影响盈利能力的因素

一个企业一切的经营活动都取决于他自身的盈利能力，企业一切的经营活动都需以企业的盈利能力为基础。而影响一个企业盈利能力的因素主要包括生产经营能力，国家政策、利润主要构成、及分析企业盈利能力的财务比率等等，这些因素都深深影响着企业的盈利能力。计算企业盈利指标中最广为认知和广泛使用的主要指标主要有：净资产收益率、营业净利率、总资产周转率、权益乘数。这几个指标都是影响企业盈利能力的重要指标。

第2章 杜邦分析法下房地产企业盈利能力分析——以云南江东房地产集团有限公司为例

2.1 云南江东房地产集团有限公司概况

江东集团是以云南一家集拥有多家控股公司，涉及城市运营、电力建设、矿产开发、商业、建筑、旅游、广告等多个领域的集团公司。目前，集团公司的经营、财务、资信均处于较好状态，信用等级被云南省工行评定为AA＋，授信额度达30亿元，累计上缴税金近十多亿元，为云南省的经济建设做出了杰出的贡献。江东地产集团有限公司在房地产开发方面，累计开发了三十余个商住项目，累计实施开发量1000多万平方米，现年开发能力达150万平方米；。江东所开发小区的总体规划、户型设计、建筑品质、市场价位、庭院景观、配套设施和物业服务得到了社会各界和广大住户的赞誉，树立了“江东”的企业形象。公司被授予“2004年度中国房地产品牌企业”、“2006年获领袖云南·十大慈善品牌”、“云南省房地产开发十佳企业”、“2012年地产黄金10年最具影响力房企”、“云南省“九五”房地产开发经营先进企业”、“中国城市运营商50强（云南省唯一获奖者）”。是云南省极具代表性的房地产老品牌。

2.2杜邦分析法下云南江东地产集团有限公司盈利能力分析

本文采用杜邦分析法作为框架，利用云南江东房地产集团有限公司2015年-2018年度数据作为研究对象，分别通过从净资产收益率、权益乘数、营业净利率和总资产周转率着手分析分析，来反映企业盈利能力。根据这些指标与指标之间的内在联系，从而精准分析企业所存在的问题以及确定今后企业还可以坚守的发展方向。云南江东实业地产集团有限公司具体财务数据如表1所示。

表1 杜邦分析比率

2.2.1 净资产收益率对盈利能力的影响

净资产收益率=总资产净利率´权益乘数=营业净利率´总资产周转率´权益乘数

首先对云南江东地产集团有限公司近年净资产收益率进行分析，如图2所示，云南江东房地产集团有限公司净资产收益率，从2015年到2018年以来，呈现出下降的趋势，但净资产收益率下降程度并不是很大。其中2016到2016年数据几乎持平，2018年净资产收益率下降最多，下降了了3.11%，是属于近4年来降幅比较大的一次，依据数据来看，净资产收益率下降的主要原因，可能是因为云南江东地产有限集团公司营业净利率下降所造成的。从图中不难看出，从总体看来，该指标在2015年至2017年之间总体处于下降趋势，根据图2来看， 2015年到2016年有小幅度回升，通过对云南江东房地产集团有限公司的利润表进行分析，发现净利润与营业收入这两个个影响企业净资产收益率的这两个指标，均有增长，但净利润的增长幅度小于营业收入的增长幅度，从而导致营业净利率的下降，直接影响了企业净利润的增长幅度，通过分析这样的情况产生的原因，很可能是成本费用所造成的。

图2 净资产收益率趋势图

2.2.2 营业净利率对盈利能力的影响

营业净利率=净利润¸营业收入

营业净利率在一定程度上受净利润和营业收入的影响。影响企业净利率增幅是成本费用。营业成本过大是每个房地产都存在的问题，因为房地产主要就是进行土地交易，所以造成过大的成本。通过图3我们可知，云南江东地产集团有限公司2015到2017年的营业净利率都呈上升的趋势，但2018年从2017年的13.63%下降到11.03%。从云南江东房地产集团有限公司的利润表分析来看，发现其净利润与营业利润与营业收入均有增长，但净利润的增长幅度小于营业收入，造成营业净利率的下降，从而导致了云南江东地产有限公司成本增加，所以以云南江东地产集团有限公司应该合理控制土地交易的成本，防止其过度侵蚀利润。虽然其他的费用占比相对较少，但是也不能被忽视，毕竟如果控制不好，积少成多，对利润也会造成很大的影响，所以无论是大额还是小额的费用，都应该被重视起来，从而更好地去规划成本

图3 营业净利率趋势图

2.2.3 总资产周转率对盈利能力的影响

总资产周转率=营业收入¸平均资产总额

图4是云南江东房地产集团有限公司2015年到2018年总资产周转率趋势图。总资产周转率直接反映了企业的营运情况好坏，一般而言周转率与周转速度成正比关系。首先，从下列趋势图可以很直观的看出云南江东房地产集团有限公司2015年到2016年总资产周转率呈小幅下降的趋势，虽然有小幅度的下降，但是三年的总资产周转率都处于一个比较平稳的状态。但是从图中不难看出2017年到2018年总资产周转率有明显增幅，增幅达到0.04，因此说明企业盈利能力增强，说明了云南江东房地产集团有限公司在资产管理上有所提升，为利润提升做出了有效的方案。其次，总资产周转率上升可能也和存货周转率有着很大的联系，因为存货对于房地产企业而言也是重要的一项资产。通过计算，云南江东房地产集团有限公司2015年到2018年存货商品周转率分别为：0.43、0.43、0,44、0.52，说明商品房在2015年到2018年之间流通加快，充分说明了云南江东房地产集团有限公司是顺应了国家制度的。

图4 总资产收益率趋势图

2.2.4 权益乘数对盈利能力的影响

权益乘数=资产总额/股东权益总额=1/（1-资产负债率）

如图5所示，权益乘数指标逐年下降，其中，2015年到2016年下降平缓，从2016年到2018年下降都非常快，幅度都非常大。充分说明了云南江东房地产集团有限公司的负债程度逐年减少，财务风险也处于越来越低的状态。可见云南江东房地产集团有限公司采取了相对比较稳健的财务策略。之所以云南江东房地产集团有限公司这四年权益乘数的下降而且导致了净资产收益率的下降，是因为权益乘数影响着资产收益率，从而导致其下降。而通过权益乘数也可以看出企业的财务杠杆情况，权益乘数和财务杠杆之间成正比关系，提高财务杠杆也会导致企业权益净利率的增加从而增强企业盈利能力，但同时也会增强企业的财务风险，所以也需要时时注意权益乘数的增减变化。

图5 权益乘数趋势图

通过上述一系列的剖析，我们能够清楚地认识到云南江东地产集团有限公司所目前所存在的一些问题，但也有一些好的不错的方向。尽管云南江东地产集团有限公司的数据都十分可观，但是从营业净利率和资产利用率来看，还是不太理想。从理性分析的角度看来，这样的结果根本原因就在于高收入和高营业成本对总体数据的影响，从各种权威数据和趋势图分析来看，高收入和高营业成本在近五年中都占到了企业总数的80%及以上，假如中途再加上期间费用的攀高，会直接造成销售净利率不理想，从而削减利润。所以适当控制营业成本，从一定程度上就能保证企业利润的而稳定，同时对资产的利用率也需要进一步考虑分析实施。

第3章 提高江东地产集团有限公司盈利能力的建议

3.1 总体分析

采用杜邦分析法分别分析了云南江东地产集团的净资产收益率、群益净利率、总资产周转率、权益乘数这几个个财务比率，通过这些数据的反映情况，对云南江东地产集团进行盈利能力情况也有了一个初步的了解。根据上个章节对云南江东地产集团的分析来看，公司的股东权益回报率在2015年到2018年间不断上升，可以看出这主要是由于权益乘数的不断提高，适当的利用财务杠杆带所达到的效果，所以如何提高企业的盈利能力，建议一方面应该拓宽市场，通过了解市场的供求关系去了解市场需求，找到打开市场的切入点，从而达到增加销售收入的效果。另一方面应该加强成本控制，降低耗费，合理的使用资产，不紧缺，不浪费。同时应时时关注企业的资产结构和总资产周转的情况是否合理，及时发现资产管理方面存在问题以便于加强管理，以避免造成不必要的损失。通过利用杜邦分析法对企业盈利能力进行进一步完善的分析，并从销售的具体情况、资产的利用情况、企业的负债情况等方面，分析各个因素或者比例对企业盈利能力的影响，从而对企业后续的发展额改进做出全面客观地评价。需要注意的是，云南江东地产集团在使用杜邦分析法时，可以适当结合其他分析方法，联合运用方法从而对企业进行更加精准分析。云南江东地产集团有限公司，也需要根据自身的营业状况，与同行业或者相似的企业进行数据上的对比分析比较，找到自己的不足并改正，也吸取同行业好的营销方案，这样才能更加好的运用杜邦分析法，才能更好地提升企业的盈利能力。

3.2 存在的问题

3.2.1 杠杆财务风险

因为房地产企业都存在资金密集的特点，相对于其他的行业来说，更需要巨额资金支撑其发展，因此就需要额外的资金支撑其发展。从数据来看，云南江东地产集团，平均权益乘数虽然趋于平缓，但是其实还是处于较高的水平，说明股东的资金所占总资产的比例较小，说明企业运用财务杠杆进行筹资运用得比较好，并且这样一种方式，给股东带了额外的收益和财务杠杆的利益。值得一提的是，当息税前利润降低，在一定程度上导致了税后利润降低，也会导致更大的财务风险。

3.2.2 资产利用率问题

企业的总资产周转率和资产净利率都在逐年下降，总资产周转率和销售净利率在一定程度上决定了资产净利率，销售净利率变化幅度较小资产的利用不合理企业的经营效率不断降低会导致股东权益报酬率的降低。

3,2,3 与时俱进的问题

云南江东地产有限公司，只是在云南境内开展了自己的楼盘却忽略了可以针对境内和境外的市场特点，制定不同的计划，改进销售模式，关注区域化战略模式，从而扩大自己的范围。其次，及时也需要关注宏观经济政策的变化，以用来应对将来可预见的问题。

3.3 建议

3.3.1 降低财务杠杆风险

虽然云南江东地产集团平均权益乘数趋于平缓，但是权益乘数还是处于一个较高的水平，这就意味着企业财务杠杆倍数大，这样的结果导致了股东投入的资本较小，而且企业也不属于刚起步呈向上发展的趋势，所以公司在这一阶段会承受过大的风险，建议这里建议股东出资，因为所有者权益的增加可以降低企业的财务比率结构，降低财务杠杆所带来的风险弊端，但是同时也会造成公司权益回报率降低，所以还得组织股东大会对方案进行进一步的商讨。

3.3.2 提高资产的利用效率

提高资产的利用效率，确定合理的资本结构水平。只有企业拥有稳定的利润时，企业才会有足够的偿付能力。这里建议房地产企业，提高资产净利率则可以从两个方面入手，一方面加强资产管理，另一方面则需要加强营销管理，增加销售收入节约成本费用，提高利率水平。云南江东实业集团也可以学习同行业最具有代表性的房地产集团的一些营销方式，或者各方面资产利用的方法，从而更好地提升企业资产的利用效率。。

3.3.3 关注市场变化

作为房地产企业也同样可以把目光转移到省外乃至海外市场中去，这一点在房地产界佼佼者中的万科地产就做的就很具有参考性，云南江东地产企业有限公司和同类型地产都可以把万科地产作为学习借鉴的企业，房地产企业可以针对境内和境外的市场特点，制定不同的计划，改进销售模式，关注区域化战略模式。其次，及时关注宏观经济政策的变化，政策的风险其实往往给企业带来的风险才是致命的，会给企业造成巨大的影响。应对这样的危险，首要就是提高企业的综合能力，不断在企业创新方面加大投入，促进企业产业的转型升级，形成企业自己独特的一套营销方法，这样企业才能在政策或环境变化时能找到新的盈利增长点，提高企业盈利的稳定性。

3.3.4 合理降低费用

总资产周转率过低，企业可以选择提高销售收入或者处置部分资产。总资产周转率是反映运营能力的的重要指标，对于房地产行业来说能够快速的变现存货销售是非常重要的，因为周转率高低直接决定了企业盈利能力的高低。而且通过中央XX对房地产企业的进一步调控，会加快建立租购并举的住房制度，让我们人民群众住有所居这样的制度，就会使得楼市热度下降，但是对于房地产企业而言，降费用，高周转的制度将会是房地产企业在未来的必要生存法则。

3.3.5 发展债券市场且合理利用债券期限结构

对于房地产企业，筹资应包括长期资产和短期资产。长期负债的还款期限明显大于短期资产，企业可以更好地用资金来创造利润，房地产企业这种特殊的行业里，如果长期负债不足以满足企业的需求，那么就会在一定程度上会提高短期负债的比例，而这样的情况对房地产这样生产周期较长的而企业是非常不利的，所以想要改善筹资的问题，就应该增加债券和股票市场，从而来达到提高长期负债比例的目的。从现阶段的房地产情况出发来看，云南江东地产集团有限公司短期负债比例较高，但长期资本成本大于短期资本成本，这就表示企业需要在短期负债到期前要准备充足的资金，所以建议企业应实时关注负债期限结构，不断合理调整自生需要的，符合发展方向的期限结构，从而避免风险。

结 论

本文通过以江东地产有限公司为例合理分析了杜邦分析法下房地产企业盈利能力，发现云南江东地产集团有限公司在盈利能力方面还是存在着或多或少的问题。但是通过一个房地产企业的分析，也不难看出，房地产行业正在逐步走向合理化。通过对云南江东地产集团有限公司在2015年到2018年间的所有指标进行了紧密的分析，结果很明确的说明了国家对房地产的调控正在逐步加强，现国家楼市处于一种水深火热的现状之中，楼市过快发展的这样一种畸形发展现状，需要中央进一步调控，从而会导致房地产行业的利润逐步倾向合理化。在国家的进一步的调控下，对于房地产企业而言，将费用高周转，将是房地产企业未来几年的生存之道，无论是云南江东地产集团有限公司还是同德实业地产集团还是其他同类型的地产公司，要知道在付出努力之余还要了解政策的变化，这样才能保证企业未来的生存与发展。

参考文献

[1]陈莹莹[1]，杜邦分析法在上市公司中的应用，北方经贸,2015,0(5);171-171

[2]宋波，浅议杜邦分析法在企业财务分析中的应用.现代商业,2015,0(3);233-234

[3]栾天棋[1],耿晓媛[1],王永德[1].杜邦分析法和EVA结合的财务绩效评价方法研究.商场现代化,2016,0(27);181-182

[4]董宁，杜邦分析法在企业财务分析中的应用.现代商业,2016,0(18);153-154

[5]卢呈，林楚琪．杜邦分析法再财务分析中的应用[J]．商业会计，2016(09)．

[6]王萌，杜邦分析法及其在企业财富分析中的应用,智富时代2016(8)

[7]宋扬平，杜邦分析法的改进研究——基于现金流和企业真实获利能力,当代会计，2016,0(7);29-30

[8]齐延燕，杜邦分析法在企业财务分析中的应用——以美的集团为例，2016,0(18);31-32

[9]王齐岭，对上市公司杜邦分析体系的改进建议.财务与会计,2016,0(10);61-61

[10]张骁.杜邦分析体系的改进研究.中国集体经济,2017,0(16);42-43

[11]李粮，杜邦分析法的改进及其对公司经营的影响——基于重新编制的资产负债表、利润表.山西财政税务专科学校学报,2017,19(2);28-33

[12]滕丽，基于杜邦分析理论的企业财务分析——以棉麻公司为例，商业会计,2017,0(20);42-44

[13]张骁.杜邦分析体系的改进研究.中国集体经济,2017,0(16);42-43

[14]魏巍.基于改进的杜邦分析法的商业银行盈利能力分析——以中国工商银行为例.商业会计,2017,0(7);46-49

[15]陈晗.改进的杜邦分析法及其在仓储物流企业的应用.现代商贸工业,2017,38(19);25-27

[16]康立华[1].房地产企业成本管理的问题分析与对策研究，时代经贸,2018,0(18);37-38

[17]陈婧超.基于杜邦分析法的房地产企业盈利能力分析–以保利地产为例.商业会计,2018,0(5);90-92.

[18]刘学登[1].房地产企业全面预算管理若干问题探讨.时代经贸,2018,0(17);17-18.

[19]史世雷[1].运用杜邦分析体系对海联金汇科技股份有限公司进行财务分析.企业科技与发展,2018,0(3);246-247

[20]罗素珍，利用杜邦分析法改进企业财务管理——以A烟草公司为例.商业会计,2018,0(12);81-83

杜邦分析法下房地产企业盈利能力分析

价格 ¥5.50 发布时间 2022年12月13日

下载查看全文内容

已付费？登录 或 刷新