摘要
我国的房地产业从1992年xx的南方讲话开始，迅速在全国范围内生根发芽，至今已有数十年的历史，成为我国经济总量的中流砥柱，其中包括了第二产业和第三产业，为我国的发展作出了巨大的贡献，也为我们的人民创造了巨大的就业机会。然而，近数十年来，房地产业的发展并非一帆风顺，历尽千辛万苦，越挫越勇，并在过去的数十年时间里形成了具有中国特色的发展模式。同时，我国在不同的国情下，也很难直接借鉴国外的经验。然而，随着全球经济一体化程度的提高，国际分工日益完善，各种生产要素在全球流动，2020年初的新冠肺炎，对全球经济产生了巨大的影响，首当其冲的就是我们，而房地产业也面临着巨大的困难。
房地产是一个资本密集的产业，一旦资金周转不畅，就有可能导致工程停工，乃至倒闭。因此，房地产企业将融资作为一个战略问题，而融资策略又直接影响着公司的股权结构。受新冠疫情影响，房地产融资更加困难。所以，房地产公司首先要做的就是融资。文章从新冠疫情的大背景下，具体分析了在这种严峻的形势下，怎样才能在融资中求得生存和发展。同时，也会总结以前的财务问题。
关键词：新冠疫情；房地产融资；融资策略
一.引言
1992南巡讲话之后，我们的房地产业从海南开始，逐渐向全国蔓延，所以房地产市场的发展也是有先后的，有些一线城市的房地产发展速度要快于其他二线城市，而随着人们生活水平的不断提升，中国的房地产业也在不断的进步，已经成为了国内的支柱产业。而房地产行业作为改革开放以来最具活力、发展速度最快的行业，其蓬勃发展得益于社会各界的大力扶持。从房地产业起步到现在，已经过去了几十年的时间，在这段时间里，房地产业的发展并不是一帆风顺，充满了机遇和挑战，其中包括1997东亚金融危机、2003年SARS、2008年国际金融危机、2020年的新冠疫情。这四种典型的外在冲击，贯穿了中国近十年来的经济和房地产发展过程，对整个宏观和房地产市场的发展都产生了巨大的影响。但是，前三次危机我们都安然无恙地渡过了，而且在度过了这场危机之后，我们又重新焕发了活力，现在的第四次危机让我们任然陷入了困境。新冠疫情对我国的住房消费、居民的消费行为、房地产消费的发展趋势等问题一直是业内和学术界研究的热点。在这样的大环境下，我国的房地产公司要面对很多困难融资难，融资渠道不畅通的问题，必须采取以商业银行为主的多种融资渠道相结合的多元化融资模式。
当前，世界经济形势严峻，有些国家和地区甚至出现了倒车。根据实际情况，我国房地产业的资金来源主要有两种：自有资金和外借资金。根据国家有关法律，房地产投资的自有资本必须在35%以上，而很多企业的资金不足以满足这些条件，就必须通过各种渠道筹集持有资金套取银行贷款，例如向关联企业借款、销售转投等。在新冠疫情的冲击下，传统的银行融资渠道已成为房地产公司难以获得的重要融资渠道。与此同时，受新冠肺炎疫情的冲击，各国和区域的经济出现了衰退、衰退，在全球经济一体化的背景下，房地产公司面临的问题也越来越多：一方面，房地产投资者会变得谨慎，更注重资金的来源和使用成本，以尽量降低开发费用，降低开发风险；而另一方面，由于新冠疫情的影响，一些消费者自身难保，无心买房，造成了房地产公司的销售渠道堵塞，资金回流的压力增大。在新冠爆发前，房地产公司除了自身资本之外，最大的融资渠道就是银行贷款。因此在此次大流行之后，如何有效地解决目前我国房地产市场融资结构中的比重失调问题，而如何寻求和发展新的融资方式，则是目前房地产企业亟待解决的问题。通过对国内外房地产企业融资模式的研究，对我国房地产企业如何在宏观调控下寻求新的融资渠道进行研究，并指出其存在的问题和风险。
结合以往的金融理论与金融手段，对当前房地产企业融资存在的问题进行了剖析，借鉴了我国当前房地产市场的相关政策，试图通过实际案例来寻找合适的融资决策。结合金融理论与国家政策，结合我国的实际，选择合适的融资模式，建立一套科学、简洁、适用于中小型房地产企业的融资制度。
二.房地产企业现行融资方式概述
1.国外房地产企业代表性融资方式
1．房地产投资信托（REITS）
房地产投资信托是一种以非实物资产为基础的低流动性房地产，并将其转化为有价证券。房地产项目融资和房地产抵押贷款证券化是房地产证券化发展的两大途径。X的商业信托在20世纪中叶开始显现。历经数十年的发展，上个世纪以来，伴随着《现代化法》等相关法律的颁布，现代投资信托的运作模式为：
①、投资者向发行收入凭证的投资者支付现金本金；
②、与托管公司签署有关的合约，向其提供资金；
③、信托公司按照有关协议将基金投资于不动产或其他合法的投资项目，以获得投资回报；
④、托管公司按协议向受益人直接支付投资收入；
⑤、受益证书可以在市场上进行交易，也就是说，投资者可以将其所持有的受益证书无偿地转让给其他投资者，而其他投资者则可以通过支付转让价款的方式获取受益证书，从而代替原来的投资者成为受益人。如图为的运行方式。
图2.1REITS运行图
REITS是一种特殊的不动产信托投资产品，它是一种集合了社会公众资本、专业机构和专业人员进行资产管理的专用房地产信托产品。它的核心是将分散的资金集中在一起，进行专业化的运营，这种融资模式可以减少对投资者的税收和投资成本的限制，从而得到了投资者的认同。另一方面，由于其是以股权的方式进行投资，因此不会加重房地产公司的负债，因此可以很好的解决房地产公司的融资问题，有利于公司资本结构的优化。
2．住房抵押贷款证券化
房地产证券化就是把房地产的直接投资转换成可买卖的有价证券。房地产证券化是将投资者的资产产权转化为有价证券，并将其直接投资转化为证券。就我国的现状而言，房地产公司融资的主要渠道是借贷。房价一跌，银行将会受到很大的财务风险。因此，积极推动不动产证券化，不仅可以满足公司的融资需要，而且可以有效地减少银行的风险。MBS是一种由金融机构（主要是商业银行Mortgage-Backed Securitization简称MBS）将他们所持有的房屋抵押贷款重组为一组按揭贷款，这些按揭贷款组合中的资产和利息，通过一系列的信贷保证和信周读级，通过债券的形式向投资者提供资金。
从当前的宏观调控环境来看，一方面，房地产公司缺乏融资，而商业银行作为房地产的重要融资提供者，存在着巨大的金融风险，但我国房地产经济的发展离不开住房金融的发展。第二个住房金融市场（证券化）将继续作为第一个市场（按揭市场）的延伸，从而解决了资本的流通问题。而在未来相当长的时期里，如何进行经济结构的调整，提高经济的运行效率，这无疑是一个重要的课题，其中，金融的深化和金融的效率是至关重要的，它既能有效地分散银行的风险，又能有效地解决银行的资金充足率问题，从而促进银行的财务管理。
主体SPV(Special Purpose Vehicle)的设立是MBS得以营运的首要条件。MBS的营运方式方式为：①、SPV为投资者发行债券以筹资；②、SPV将募集到的资金用来购买地产公司的贷款，以获得对该地产公司的债务，并商定偿还方案；③、地产公司将自己的银行贷款卖给SPV，以便进行新的项目；④、SPV和房地产公司分别与信托公司签署了托管协议，从而使资产证券化业务得以实现；⑤、地产公司定期偿还SPV的利息；⑥、SPV定期偿还投资者的债务。MBS的营运模式见图：
图2.2MBS运行图
3．对我国融资方式的启示
X实行的是市场型的直接融资模式，它的经济体系非常成熟，房地产的资金来源主要是养老基金、房地产信贷和房地产信托，其中15%的资金来自房地产，70%的社会资本，他们的金融体系和成熟的金融市场，都为他们的金融体系和发展奠定了坚实的基础。由于我国的金融市场尚不成熟，法律法规不健全，缺乏REITS和MBS作为经营的基础，所以在当前的住房金融市场中，以银行借贷为主的间接融资依然是当前房地产金融的主流。房地产投资信托、房地产抵押贷款证券化是房地产企业、XX、金融部门面临的重要课题。
三.我国房地产企业融资现状研究
1.我国房地产企业融资现状
中国的房地产开发商在过去的数十年里，已经发展到了一个非常庞大的规模。近年来，随着房地产调控力度的加大，一方面由于限购政策的实施，导致房地产公司面临新一轮的库存化进程；另一方面，由于银行信贷政策的紧缩，房地产公司要承受抵押销售回款和项目开发贷款的双重压力，而中小房企无法通过发行股票融资，同时中小房企产品不具备品牌竞争力，小型企业只能通过降价加快销售回款或直接出售项目以获得资金较快回笼，这无疑会加速行业整合进程使市场相对集中，而综合实力较强的开发商在市场扩张和资源集中优势较为明显。
首先，银行贷款是房地产公司的主要资金来源，公司以土地、在建工程等为担保，为银行提供建设资金。在资金链紧张的背景下，银行放款利率对房地产企业的融资成本具有重要的作用。其次，上市融资对公司的条件要求比较严格，仅有少数几家大型的房地产公司具备。目前，国内的房地产公司在大陆股票市场上已是举步维艰，一些公司将会在香港股票交易所进行IPO。上市融资是一种很好的筹资手段，它可以通过上市来筹集到的资金，而不需要偿还，只要公司盈利了，就可以向股东发放红利，从而大大降低了公司的融资成本。此外，预付款是房地产公司融资风险最小的一种，通过预付款来提前收回资金，再用来进行项目建设，可以缓解公司的资金周转压力。另外，由于债券融资对公司也有一定的约束，一般情况下，中小房地产公司很难通过发行债券来筹集资金。
2.新冠疫情冲击下我国房地产业的发展现状
1．房地产开发投资现状
在“不炒房”、“稳地价、稳房价、稳预期”的XX宏观调控下，2019年在国内地区房地产开发投资增长比较稳定，但年末突然爆发新冠肺炎并迅速蔓延全国，房地产行业受到了很大程度的波及，全国房地产开发投资增速出现明显下滑。从图3.1可以看出，在2020年1~2月份，全国房地产开发投入达到10115.42亿元，比上年同期减少16.3%。在这些项目中，房地产和写字楼的投资分别比上年减少16%、17.8%和25.6%。随着新冠疫情的有效控制，房地产投资增速逐渐回落，到5月份，已完成投资45920亿元，同比下降0.3%，与4月份相比降幅收窄3个百分点，其中，住宅投资同比持平，办公楼投资同比下降1.2%，商业营业用房投资同比下降6.9%。受春节及新冠疫情影响，房地产开发项目陷入“停滞状态”，在2月份的时候，国内房地产新开工的建筑面积累计约为69532.81平方米，同比下降44.9%，但伴随国内新冠疫情好转，房地产开发项目开始有序复工复产，到5月份，全国房地产新开工施工面积累计69532.81平方米，同比下降12.8%，较之2月份降幅收窄32.1个百分点。
图3.1全国房地产开发投资（累计）增速变化
注：数据来自国家统计局网站，http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=A01
2．商品房销售现状
在今年春天，是商品房销售的旺季，但是在今年年初，由于新冠病毒的影响，导致了房地产公司的销售停滞不前，全国的商品房销售面积增速出现断崖式下降，如图3.3所示。截至到2020年2月份，全国共售出房屋8474.95平方米，同比下滑39.9%。根据中原调研中心的统计，今年以来，很多开发商的交易量都比去年同期下降了95%。随着新冠肺炎疫情的有效控制，很多楼盘在四、五月份开始陆续恢复下线销售活动，五月份全国商品房销售面积共计48702.97平方米，较一月至二月减少27.6个百分点。其中，住宅销售面积比去年同期下降11.8%，下降27.4%；办公楼销售面积同比下降26.7个百分点，下降21.7%；商业住房销售面积同比下降24.3%，同比下降21.7%。
图3.2全国房地产新开工施工面积（累计）增速变化
注：数据来自国家统计局网站，http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=A0
图3.3全国商品房销售面积（累计）增速变化
注：数据来自国家统计局网站，http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=A0
3．房企到位资金现状
“现金为王”对于地产公司来说是非常关键的，但在新冠肺炎的影响下，房地产公司业绩下滑，销售收入很难实现，放款时间也出现了后延，因此，2020年以来房企到位资金的增速也呈现出大幅下降，再慢慢恢复的态势。从表3.4可以看出，2月份，房地产企业的实际到位资金达到20209.94亿元，同比下降17.5%；截至五月份，国内房地产企业共投入资金62654亿元，较二月份减少11.4个百分点，同比减少6.1%。
图3.4全国房地产企业到位资金（累计）增速变化
注：数据来自国家统计局网站，http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=A0
从房地产全行业的景气度上看，在新冠疫情冲击下，国房景气指数也呈现２月份时大幅度下跌，３月份开始慢慢恢复的态势。如图3.5所示2020年2月国房景气指数降低到最低97.42，到5月份恢复到99.35，比2月份提高1.93点，但要恢复到疫情发生之前，尚需时日。
图3.5国房景气指数变化
注：数据来自国家统计局网站，http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=A0
3.房地产企业融资中存在的问题
1．房地产行业融资渠道较窄
我国房地产企业的筹资方式主要是通过自有资金或银行贷款来筹集，其融资方式比较单一。近几年，中小型房地产公司的自有资金比例在逐年增加，但目前银行信贷依然是公司对外融资的最大来源，而对房地产公司来说，要求更高，需要四证齐全，资本金比例在30%以上，并有二级开发资质。在房地产调控力度加大的背景下，房地产公司的资金来源越来越少，而房地产信托等融资渠道也受到了极大的限制。
2．部分房地产企业信用状况不佳
目前，我国中小房地产企业经营管理较为松散，一些大型物业公司的经营管理也不健全，对其进行了较少的关注。比如，由于企业忽视了工商登记信息，没有指定人员进行工商年报申报，从而错过了向社会公布年报树立信誉的良机。另外，在申报程序中，对申报、缴税的及时性缺乏监控。房地产企业若不注重从小处着手建立企业信誉，将会使其在融资过程中失去投资者的信赖，从而使其获得银行信贷贷款变得更加困难。
3．中小型房地产企业融资难度大、风险高
相对于中小型的房地产公司来说，大型的房地产公司拥有更好的内部管理体系，拥有更多的资金、物力和其他资源，而且公司的信誉也更好，因此，在市场竞争中，银行等金融机构更倾向于为大型房地产公司提供资金支持。此外，由于房地产项目的发展特性，其建设周期较长，投资金额较大，且在建设过程中存在着许多不确定因素，从而使其在融资过程中存在着巨大的风险，如果项目进展缓慢或收回不及时，则会出现资金链断裂的危险。近几年，每年有300多家房地产企业倒闭，其中在2020年至2022年这两年内，仅2年内就有1400多家企业申请了破产保护，很多公司都面临着巨大的负债风险和财务风险。
4．个别企业不愿学习国外先进的方法
与大型的房地产公司相比，中小地产公司并没有足够的资金来雇佣优秀的管理人员和研发人员，他们的理论知识还不够扎实，而且因为缺少这些人才，公司的资金和土地的竞拍都比大型的房地产公司要少得多，所以，中小企业需要从国外的优秀的融资方式中，吸引更多的人才。与此同时，部分中小型企业的管理人员固守自己的传统做法，不信任国外的做法，把外国的做法视为异想天开，不愿意学习，最后走向破产。
四.新形势下房地产融资研究
1.新冠肺炎疫情对房地产企业影响分析
在新冠疫情爆发后，房地产企业投资、新开工的建筑地面积、资金投入及回笼等各个领域都出现了断崖式下跌，均在2020年2月即新冠疫情最严重时深度回落，随后降幅逐渐下降缓慢恢复，如上图3.4所示。因此，我们可以从中长期和短期影响入手来研究这次疫情对房地产企业的影响
1．短期影响
1.对房地产市场供给的影响
在短期内，新冠病毒对房屋供给造成了很大的冲击。一是建设开发房地产。由于大量的农民工回家过年，由于疫情的影响，大量的在建工程出现了停滞，一些新开工的项目也无法按计划开工，复工以及计划开工的延后势必使房地产商品供应减少。二是住房方面的问题。因为新型冠状病毒的高传染性，在当前疫情最严重的时候，全国上下纷纷发布“暂停经营”通告，要求所有售楼处、中介门店全部停止营业，到2020年2月中旬，全国绝大部分售楼处、中介门店基本处于关停状态。而因为房地产行业的特殊性，使得在线销售难以实现，而二手房要到实地调研，所以其成交也一直停滞，疫情阻断了房地产销售环节，导致房地产市场有效供应锐减，房企成交量较以往春节期间暴跌95%。
三是在供给方面。受疫情影响，房地产企业的销售回款受阻，项目延期，生产成本上升，大量企业面临着资金周转压力，从而导致项目规划发生变化，短期内拿地、新上项目的能力和意愿都会降低。
2.对房地产市场需求的影响
随着新冠疫情的暴发，人们对自己的身体状况的重视程度越来越高，甚至连出门都很少，严重地影响到了房屋的需求。一是购买需要房子，和一般的商品不一样，房子是一个很大的问题，要考虑长期的问题，要有一个共同的共识，而在疫情严重的时候，也会影响到家庭的消费，同时，要考察、讨价还价，以及办理购房贷款等繁琐的手续，疫情使得这些购房行为无法开展，所以，在短期内，购房需求被压制，2月份住宅成交量出现了一个悬崖。二是短期住户租房需求。新冠疫情导致了各个行业的延迟，不少农民工在节后无法回到工作岗位，大学生的实习、求职等工作也被延后，导致了对住房的需求大幅下滑，同时，房东的房子空置率也在持续上升，短期内，租金也会有所回落。三是对商业楼和写字楼的需求。受新冠肺炎疫情的影响，人们都尽可能的减少外出，网上购物也大幅减少，零售业、餐饮业、发廊等行业也都停工，各行各业的复产复工延后，很多中小企业因此倒闭，都导致商业、办公地产租金回收压力巨大，商业、办公地产的需求短期内锐减。
2．中长期影响
这次的突发事件，对社会、经济、生活、心理都造成了很大的冲击，但在这种情况下，随着疫情的持续，对整个产业的影响将会逐渐减弱，而从长远来看，房地产也是一样。
1.房地产需求方面的影响
新冠疫情不仅会对居民的生活方式、心理、观念产生深刻的冲击，而且还会对居民的中长期住房需求产生一定的变化。首先，就住房需求而言，目前住房需求因人口流动及室外活动受到限制而减少，但并没有消失。
一是大量无房者和租客有强烈的购房意愿。在疫情最严重的时期，许多城市都是对拥有当地房产的人开放，让那些没有住房的人不能进去，这必然会刺激到许多没有购房的人，他们也会因此而拥有自己的城市认同，从而增强城市的稳定与安全感。
二是住房质量的改善将大大增加。受新冠肺炎疫情的影响，放假、复工、停工、工作、子女在家上课、“广场舞”等，让很多家庭都感到了房屋的狭窄和不便，一旦有人想要临时的隔离，那么这个空间就会被压缩，这就造成了很多小户型的家庭对改善型的需求，而在将来，这种需求将会迅速增长。
三是低密度、小区园林、绿化等环境好的住宅需求会有增加的趋势。此次疫情对居民的出行造成了很大的影响，使他们的出行范围变小，活动范围变小。在后疫情期间，无论是居住或精神层面，人们更倾向于居住密度较低、小区花园较多、绿化较好的居住环境。
四是房地产的运营价值凸显，高质量的物业管理服务将会得到更多的重视。在这场“役”中，物业公司为居民提供了最严密的保护措施，如：门禁、出入通道消毒、入内人员测体温、收快递、询问来客和物品、消毒公共区域、消毒电梯、宣传防疫信息、处理垃圾、发放口罩等，让人们更加意识到小区物业管理的重要性，对提供高水平的物业管理服务的住宅需求将大幅增长。其次是对商业房地产的需求，商业房地产的需求主要是由商业的兴旺和商业活动所带动，由于疫情的影响，户外活动和商务活动的需求急剧下滑，对零售、餐饮、文娱服务等商业经营产生了负面影响，疫情使人们将线下消费变成了线上，线上购物、线上娱乐，各种云端活动层出不穷。
2.房地产供给方面的影响
从长远看来，新冠疫情后房地产行业供给的市场结构、产品结构等方面将发生巨变。首先从市场结构来看。在疫情时期，房地产开发项目的建设和销售都按下了“暂停键”，这使得大部分开发商面临巨大的流动资金压力，同时由于融资渠道狭窄，许多中小开发商都陷入了债务危机，有的甚至陷入了资不抵债的境地。而在融资成本下降、政策边际宽松的情况下，流动性压力小的大型房企会抓住机会，抢占融资窗口，收购兼并资金链紧张的中小房企，从而进一步上升。
二是产品的组织架构。新冠疫情使住房需求发生了变化，为了适应新的需求，住房供应必然要做出相应的调整。未来的地产投资策略和经营策略都会有所改变，在地产的供应中，住宅的比重会继续增加，商业地产和写字楼的比重会有所降低，而康养、生物医药、医疗、科技研发等行业的比重也会增加。在住宅产品供应方面，大户型、低密度、智能科技型、绿色健康型住宅比重将会迅速增加，并逐渐形成住宅产品供应的主要形式。同时，住宅小区的物业价值也日益突出，未来高品质的物业管理将会是高附加值的、亮点的住宅产品。
3.房地产区域分化方面的影响
房地产市场的兴旺与否取决于“人”、“钱”和“地”，而“人”是造成“人”、“钱”、“地”的主要原因。今年春节大爆发，对三四线城市的楼市造成了最严重的冲击，因为春节是流动人口回流三四线城市买房的高峰期。从长期来看，不同城市在城市治理、应急管理、公共卫生、医疗卫生设施供给、疫情防控成效等方面存在着明显的差距，并对居民的生活方式产生一定的影响。有了良好的管理，有了足够的公共卫生和医疗服务，就能吸引更多的人来这里定居，这就导致了房地产市场的新分化。在城市中，疾病的爆发会让人产生一种对人口密度的反感，他们更倾向于郊区人口密度较低的地区，这就使得郊区、偏远、人口密度较低的地区成为了人们的最爱，城市住宅也会朝着郊区的方向发展。
五.研究对策
如果只依靠银行贷款，房地产业要想继续存活下去，那将一去不复返了。在新冠肺炎的影响下，现在的房地产市场已经进入了一个前所未有的阶段，这将是一个历史性的挑战。作为一家具有资本密集性的房地产公司，要在新的市场环境中生存、发展、壮大，必须从企业的经营策略入手，也就是房地产公司的融资问题。在现阶段，考虑公司的筹资方案和公司的资金结构，可以让公司拥有更好的权益和债务比率，这对于公司的中长期发展非常有益。本文对房地产企业的财务改革进行了论述，这不仅是公司自身的需要，也是市场发展的必然趋势。
1.房地产企业走联合之路
地产公司习惯了独来独往，从项目的开发到交付，都是大股东说了算，市场好的话，利润会很高，但市场不好的话，就很难维持下去了。多个物业公司联合运营，充分发挥其集聚效应，尤其是在资本、人才、企业等方面的优势，共同抵御市场波动。
房地产的发展需要三到五年的时间，不可避免的会遇到一些波折，而公司之间的合作，就像是一艘小舟，将所有的船只都绑在了一起，这样才能更稳定，更有抵御风暴的能力，只有大船才能安然无恙的渡过漫长的运营周期，最终抵达目的地。公司之间的结盟不要太多，最好是3个，最多5个，要解决的问题就是土地的融资问题。等土地的投资搞定之后，就是组建一个新的运营团队，召开股东大会，召开董事会，讨论项目运营中出现的问题。因为同为地产公司，他们的专业和产品的制作能力，都是强强合作的。同时，由于联营公司的安全、稳定、降低了公司的运营风险，提高了银行的贷款偿还能力。最终的收益将按照投资的比例来分配，主要是用来收回投资和地产。
优点：第一个优点是资本集聚，多个联合体就是一条大船，第二个要做的就是整合资源（也就是人才和产品）。
坏处：第一，利润分配，利润和财产都是按出资比例来划分的，这样就会出现投资多和投资少的情况，大股东通常有发言权，如果资金充裕，他们就会提出更高的价格，或者愿意保留更多的资产，而小股东们则想要更多的收益，或者干脆什么都不做。其次就是人员分配，每个公司都有自己的团队，很少有真正的合作伙伴，所以在合作之前，必须要将所有的因素都考虑进去，最重要的是，股东们要团结一致，一旦发生冲突，那就来不及了。
2.企业积极开拓多元化融资渠道
房地产业是一个资本密集的行业，对银行的信用贷款有很大的依赖性，一旦银行信贷紧缩，公司的资金链将会受到很大的影响，所以必须要创新融资方式，拓宽融资渠道，保证公司的稳定发展企业应切实结合自身的资金需求和财务状况，采用房地产信托投资基金、房地产抵押贷款、引入新股东、通过二级市场融资等方式进行融资。除此之外，企业必须加强自身的财务管理，密切关注国家的宏观经济、宏观调控，积极与资本市场进行沟通，为公司的发展提供优质的金融产品。
3.健全内部控制体系，提升企业信用水平
首先，要加强房地产企业的内部控制，提高公司的管理水平，健全会计制度，强化风险控制。同时，要充分利用现代技术、软件等技术手段，对项目运营过程中各个阶段的资金需求进行科学的估算，并对资金进行规划。其次，要注重在经营活动中积累信用，强化公司的信息披露，及时更新公司的年报，依法缴纳税收和各项社会保障费用，避免企业的税务风险，树立良好的企业信用，这将为企业寻求融资时带来更多便利。
4.学习国外优秀方法
房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径。
目前，中国已经初步具备了开展商业不动产证券化的条件首先，中国商业不动产证券化的成功经验是一个很宝贵的后发优势；第二，在本国拥有庞大的商用物业市场；第三，房地产金融市场发展迅速；第四个是股票市场的逐渐成熟。XX放宽机构准入条件，使机构进入股市，这是我国股市走向成熟的信号；第五个是体制上的条件。银行、证券、房地产等领域的法律制度已经初步形成，为房地产证券化提供了必要的法律环境；第六，拥有大量的不动产有价证券需求人群。当然，这是一个很好的条件，但也有很多不完善的因素，比如房地产金融、信用、技术、等等，这里不再重复说明。
在中国，有多种类型的商业不动产证券化。第一是房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts简称“REITs”）。X不动产投资基金是我国不动产证券化发展最为成熟的一种学习类型。从公司的组织形态来看，可以划分为契约型和公司类型。上市公司的上市形式有公开上市和封闭上市两种。鉴于我国目前REITs的发展是建立在尚未成熟的证券和房地产市场上的，在此背景下，我国的商业REITs应该以股权投资为主，其次是房地产。房地产企业股票作为一种最早的融资形式，在中国特色社会主义市场经济宏观调控下，它的发展速度是较为缓慢的，企业的规模和融资规模都有所限制，但这并不能阻止房地产企业“买壳上市”的发展。在国外成熟的股市中，房地产企业间接介入股市是非常普遍的现象。尽管中国的相关立法、法规制定与运作都相对落后，但这也为房地产企业的上市创造了机遇；第三种是不动产共有所有权的产权信托。不动产共有持分产权信托是X不动产资产证券化的主要形式，它是指将不动产的所有权交给银行，由银行托管，这是一种适用于大规模商业不动产证券化融资的有效方式。
六.结语
本文以房地产企业的融资问题为研究对象，概括总结了房地产企业常用的融资方法，并对其现在所处形势下的融资问题做出了对策和研究首先，文章引用了国外一些优秀的案例，并给出了目前国内房地产公司普遍采用的融资方式，并根据分析结果，指出了目前我国房地产企业融资中的问题和缺陷，以期通过借鉴国外经验来解决。
在房地产企业中最重要的融资方式便是债权。在国内外的融资问题上，理论上来说，股权融资是第一位的，而中小型的房地产公司，虽然也会通过股权合作、借壳、并购等股权融资工具，但债权融资工具向来是大多数房企的主要选择。
与此同时，新冠肺炎疫情加剧了房地产市场的集中度。由于中小型房地产公司规模小、制度不完善、知名度低，使得其与大公司相比，业绩不佳、融资成本高，而新型冠状病毒的爆发更是雪上加霜。新冠肺炎疫情爆发的时候，正是银行拖欠债务的最好时机，中小型地产公司很有可能会因为无力偿还贷款而破产，从而导致整个行业的竞争加剧。
房地产业是一个高现金、重资本流动的行业，它的涉及面很广，而房地产又是我们国家工业的一个重要组成部分，在我们快速发展的今天，它的重要性不言而喻。所以，文章就房地产开发中的“命脉”房地产融资问题，在当前的新形势下，如何运用这些问题进行了深入的分析，以期找到一条适合我国房地产公司的融资渠道，从而为我国的房地产企业提供解决方案。
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