摘要：随着我国经济水平不断提升，人民生物质生活水平不断提高，广大居民对房地产的需求正逐步提高，房地产业焕发出勃勃生机。本文旨在通过采用杜邦分析法的手段，以绿地控股集团有限公司（下文简称绿地集团）为研究对象，通过2015年-2019年五年的财务数据为基础，逐步分解净资产收益率、销售净利率、总资产周转率以及权益乘数等与盈利能力关系密切的指标，整理得出三个企业的同期数据与行业均值，从而判断企业盈利能力的具体状况。同时分析影响企业盈利能力的内外部因素，从而有针对性的对绿地集团盈利能力所存在的问题提出改进建议，帮助房地产类其他公司更好的提升其企业盈利质量和未来的发展做出了一个指引建议。
关键词：房地产；盈利能力；绿地集团
前言
随着中国经济的持续增长，房地产行业飞速兴起，投资额和产业规模不断扩张。房地产行业是一个综合性产业，它以建筑物和土地为主要经营对象，集多种运营活动为一体，带动了各行各业的发展，已成为国民经济增长的主要驱动力。尽管我国的房地产业作为新兴产业，有着较高的行业利润率，但依然面临各种问题，比如一些企业在行业内粗放式的管理，忽视了财务分析所起到的重要作用。目前，在我国房地产行业蓬勃发展的大背景下，国家也出台各类相关政策对其发展进行规范。由于市场发展体制不断完善，行业内竞争日益激烈，行业利润率不断降低。这反映出的是房地产产业正在加快产业结构调整与市场投入，这种短期利润下滑的现象将在未来发展中得到缓解，市场议价能力和盈利水平也会有所提高。绿地集团作为房地产商的知名企业，对其盈利能力进行分析，从而总结公司现阶段存在的问题并提出改进建议，对行业内其他企业的可持续发展具有借鉴意义。
一、盈利能力分析概述
（一）杜邦财务分析体系
1.杜邦分析法的内涵
杜邦分析法原为X杜邦公司所采用，是一种用来评价公司盈利能力及股东持股的收益水平的经典方法。主要就是将企业的净资产收益率层层分解为多项财务比率，从而对企业经营成果有更深刻的了解和比较。因此，能够更加全面地理解和掌握企业的财务状况和业务成果[9]。杜邦分析法是将资产负债表和利润表紧密联系起来，而不只是单一局部片面的计算分析，这样才能客观严谨的认识公司的现状和不足之处。
2.杜邦分析法的因素分解体系
图2-1杜邦财务指标分析图
（一）盈利能力的概念
盈利能力指企业获取利润的能力。通常情况下，企业的目的即是盈利，利益相关方都十分关心这个焦点问题，企业希望自身盈利能力越高越好，盈利能力越高，则盈利的效率越快，盈利质量也越好。由此可以看出，盈利能力对企业的意义重大。盈利能力作为一项综合能力指标，会为利益相关者在经济决策方面带去帮助和指引。盈利能力已经成为代表企业经营状况的重要指标之一，日益成为人们的焦点。盈利能力的强弱不是绝对的，并没有一个固定的计算方法和准确的数字能够完美代表一个企业的盈利水平，但在企业分析中，我们通常采用与利润相关的数据或统计计算后的比率对企业盈利水平做出评价，前者包括利润表中的各项信息如营业收入、净利润等，后者包括净资产收益率，资产周转率和成本费用率等。总之，盈利能力关系着企业的兴衰存亡，对企业有着重大的意义，具备较好的盈利能力是大多数企业追求的最终目标。
二、绿地集团盈利能力分析
（一）绿地集团简介
以房地产为核心主导产业的绿地集团，创建于1992年，是一家主打绿地地产、绿地工程、绿地物业、绿地能源、绿地建设的企业。公司房地产主业的开发规模、品牌特色、产品类型都跻身行业前列，在众多领域具有较强的竞争力。在经营业态上，绿地集团的房项目业态呈现多元化，重点是房屋住宅及商业用房两大类，前者主要用于出售，后者建成后一大部分会售出，小部分会用作出租或者自体商业运营。绿地集团以2019年实现营业收入4278亿元，同比增长23%的骄人业绩，位列全球企业第176位，排名较去年大幅上升26位，再度刷新历史最高位次，绿地已连续9年成功入围世界500强企业。
（二）绿地集团盈利能力现状
（1）绿地集团盈利持续性分析
盈利的持续性是对企业利润是否长期增长的一种预测。分析企业盈利的持续性可以对比自身选取连续五年来的利润总额作为依据，观测其利润总额的能否持续增长。下面是对绿地集团2015年至2019年的利润总额的数据分析。表2-1绿地集团利润总额对比表（亿元）
指标2015 2016 2017 2018 2019
利润总额105.8 144.4 192.6 242.7 305.9
增长率14.07%36.55%33.39%26.00%26.05%
数据来源：东方财富网https://www.eastmoney.com/2015-2019年各年年报整合
由表2-1可以发现绿地集团在2015年至2019年间，利润总额逐年以1.26-1.36倍的倍速之间起伏快速成长，增长率的上涨幅度在同样的状态下总体呈上升趋势，2016年尤为明显，其增长率较去年同比增长36.55%，究其原因主要是绿地集团开始稳固了以房地产开发为首要方向的开发，其中多元化的产业形成的主要方式为“大基建”，这是企业前所未有的飞跃性的突破，企业利润总额的快速增长，意味着企业在近几年内的实力有所稳固，市场份额亦是占据领导性地位。绿地集团跟随着社会发展的脚步，通过一系列的技术与手段，为企业在业界的发展奠定了强而有力的基础，这样与时俱进的方式，必能为企业长期稳固地谋福利。
（2）绿地集团盈利稳定性分析
稳定性分析主要依靠公司利润的构成来进行判断，下面采用营业利润和总利润两项指标的比值进行数据分析，与其结果成正比，以观测其盈利能力是否具有稳定性。
表2-2绿地集团利润构成表（亿元）
指标2015 2016 2017 2018 2019
利润总额105.8 144.4 192.6 242.7 305.9
营业利润101.8 153.2 197.6 246.8 316.6
比重（%）96.22%106.09%102.60%101.69%103.50%
数据来源：东方财富网https://www.eastmoney.com/2015-2019年各年年报整合
由2-2表可得，五年间绿地集团的利润总额总体呈上升趋势，营业利润也相应增长率一定的幅度，不难看出，由于2015年到2016年利润总额上升幅度变化并不是很大，而营业利润却下降了一定的增长率，为21%，与此同时，在2018年到2019年，利润总额并没有区别，而营业利润却有所上涨，涨幅为3%。在2016年，营业利润所占利润总额的比重为五年间最高的一年，与2015年的数据相比，比重差额高达9.87%，原因主要是在2016年的时候，大基建产业在规模与构架上发生了翻天覆地的变化，致使企业在项目的发展上能够在同行里取得一席之地，这种供应链一旦形
成，就是为企业建造新项目与产业搭造新桥梁，这是一条通往建造新规模的渠道与方向，可以为企业开辟新的发展的道路。
（3）绿地集团主要盈利能力指标分析
采用绿地集团2015年—2019年基本每股收益、净利润、利润总额三项指标进行数据分析。这三个指标富有代表
性，可以初步观测出企业的整体盈利状况。
表2-3绿地集团基本财务数据表
指标2015 2016 2017 2018 2019
基本每股收益（元）0.58 0.59 0.74 0.93 1.21
净利润（亿元）73.8 94 136 160 210
利润总额（亿元）105.8 144.4 192.6 242.7 305.9
数据来源：东方财富网https://www.eastmoney.com/2015-2019年各年年报整合
从表2-3可以看出，绿地集团的基本每股收益、净利润和利润总额在2015年至2019年间稳健上升，上升幅度平均是30%左右，十分可观。净利润是最直接反映盈利多少的指标，绿地集团的净利润在2017年的涨幅尤为明显，上涨了44.7%，而2018年净利润只涨了17.6%，两者差距较大，这主要是因为2018年于绿地集团而言是转型关键的一年，在得到地方XX支持的情况下，绿地集团开始转变业务结构，开盘销售高铁“城际空间站”，年内进场20个高铁商务项目，大大提高了开发成本。有付出就有收获，在2019年绿地集团的净利润增幅又拉升至31.25%
（4）绿地集团现金获现性分析
采用绿地集团2015年—2019年销售现金比率、全部资产现金回收率三项指标进行数据分析。表2-4绿地集团销售现金比率数据表
指标2015 2016 2017 2018 2019
经营现金净流量-242.4-43.57 588.6 421.7 192.6
营业收入2073 2472 2902 3484 4278
销售现金比率-0.12-0.02 0.20 0.12 0.05
从表2-4可以看出，绿地集团销售现金比率在前三年显著上升，从-0.12上升到0.2，在后三年间逐渐下降，由0.2下降到0.05。不难看出，这是因为绿地集团的经营现金净流量在2017年达到巅峰。该比率反映每元销售收入得到的现金流量净额，在2017年时，绿地回款2451亿元，企业的收入质量最好，资金利用效果最好。
表2-5绿地集团全部资产现金回收率数据表
指标2015 2016 2017 2018 2019
经营现金净流量-242.4-43.57 588.6 421.7 192.6
全部资产6004 7331 8485 10370 11460
全部资产现金回收率-0.04-0.01 0.07 0.04 0.02
由表2-5可以看出，五年间，绿地集团的全部资产回收率，整体呈现上升趋势，在2017年达到最大水平为0.07，但在2018年和2019年逐年递减，这表明自2018年以来，绿地集团获取现金能力在逐渐弱化。根据初步观测，公司盈利状况不优。为了更全面的去反映绿地集团目前的盈利能力，本文将结合一些相关因素，对绿地集团的盈利能力再做进一步的分析。
（三）绿地集团盈利能力分析
根据杜邦分析法的研究思路，首先将净资产收益率细化地分为销售净利率、总资产周转率、权益乘数三种财务比率。研究三个比率的变化，掌握公司盈利能力的发展情况。其次，将绿地集团各项财务指标与同行业具有代表性的万科集团、保利地产、金地集团进行比较分析，这三家企业都是房地产行业，近几年也开始转型升级，作为比较对象研究出绿地集团在同行业中的盈利能力更具有可比性。
1．净资产收益率分析
净资产收益率，即净利润与平均所有者权益的比率，用以评估股东自有资本的整体获利能力情况，是反映企业资本运营效率的核心指标。以下是四家房地产企业的净资产收益率对比图：
从图3-1可知，绿地集团的净资产收益率从2014年的14.12%提升到了2019年的19.89%，已逐渐向行业平均水平靠拢，但增加幅度不大，远低于作为老牌房地产龙头企业的万科集团。通过对绿地集团进行分析，简单的从整体上把握了绿地集团目前的经营状况及盈利水平，能够看出绿地集团近几年发展较为平稳。2016年是绿地集团净资产收益率增长成负数的唯一一年，比上年下降1.11%，究其原因，是因为子公司亏损过多，净亏下属公司远超42家。其中子公司云峰集团2016年债券融资20亿元，未兑付的债券余额高达66亿元。绿地集团的整体获利能力虽然呈现上升趋势，但是其净资产收益率同行业内其他企业相比略低一些，甚至比不上规模较小的金地集团，子公司拖了后腿。
2．销售净利率分析
销售净利率是评价企业销售收入能力的重要指标之一，该指标可以看出企业通过销售产品获得盈利能力的高低以下是四家房地产企业的销售净利率对比图：
由图3-2可知，绿地集团销售净利率始终与行业有较大差距，其中，在2017年万科集团、保利地产及金地集团都显著提高，而绿地集团仅提高0.87%，与其它三家比起来微乎其微。从五年来看，四家公司都呈现出一个缓慢上升地趋势。通过分析财报，可以发现，绿地集团的总收入并不算低，而净利润却比其它三家公司少很多。为了探明原因，后续对销售毛利率进行分析。销售毛利率是指销售毛利占销售净收入的百分比。作为分析企业主营业务盈利空间及变化趋势的重要指标，通过对比行业水平，有助于判断企业成长性。以下是四家房地产企业的销售毛利率对比图：
从图3-3可以看出，绿地集团的销售毛利率有了显著地提升，从29.06%上涨到33.47%，提高了4.41%，这是期间内其它任何企业都做不到的事情。2016年至2019年绿地集团较为平稳，虽然利率在2017年下降了0.56%，但不难看出，绿地集团五年来销售毛利率的总体趋势还是平稳有序地在发展，万科集团、保利地产、金地集团销售毛利率都呈现出下降的趋势。与同行企业相比，绿地集团的盈利起点水平相对在提高，而绿地集团的销售净利率比其余三家公司低很多，在目前的市场环境中，整个房地产行业的经营成本都不断的上涨，而绿地集团的营业成本占比巨大，是净利润低下的主要原因。
3．总资产周转率分析(1)货币资金周转率
货币资金周转率顾名思义代表了一家公司的货币资金利用效率，货币资金是企业资产中比较特殊的一种。以下是四家房地产企业的货币资金周转率对比图：
表3-1绿地集团货币资金周转率及相关数据
年份平均货币资金货币资金周转率（次）货币资金占总资产比重
2015 401.5 5.17 7.30%
2016 532.45 4.64 8.54%
2017 690.3 4.20 8.88%
2018 782 4.46 7.81%
2019 849.6 5.04 7.76%
图3-4货币资金周转率对比图
从图3-4中可以看出，绿地集团的货币资金周转率一直保持在5%左右，在4个企业中属于最高水平，远超行业均
值3%左右。当其它三名竞争对手在2018年处于下降趋势时，绿地集团仍提高了自身的货币资金周转率，虽然增幅不大，但实属不易。于2018年开盘的“城际空间站”实现了年内拿地、年内销售、年内回笼资金，成为了提升周转率的代表。现金流是企业的血液，提高周转率就是提高供血量，绿地在提高资金利用率做的非常好。绿地迅速地通过销售之后把钱拿回自己的口袋，然后用这个钱一方面把拿地的借款偿清，一方面用更多的货币资金推动项目进行。土地升值红利不再，融资渠道趋紧，加快推盘抢销售抢回款为最佳选择。
(2)存货周转率
存货周转率是企业的营业成本与存货平均余额的比值，反映企业在购货、生产、销售等环节的运营管理水平。该指标代表着企业的存货管理水平，将影响企业的短期偿债能力，是企业日常运营管理的重要部分之一。存货的不足，将可能导致企业开发环节的中断；而过多的存货又将会使产品滞销。以下是四家房地产企业的存货周转率对比图：
由图3-5可以看出，绿地集团的存货周转率在2016年下降45%，而同期行业均值仅下降8.1%，2017-2019年呈上升趋势。绿地集团的存货周转率始终优于行业均值，而其它三家房企始终低于行业均值，其中万科集团的整体趋势在下降，五年来下降42.86%。保利地产和金地集团发挥较稳定，其后三年的存货周转率保持在3%左右。2016年以前，绿地一直稳居销售榜前三，随着碧桂园等房企的崛起，绿地集团首次跌出前五，于是绿地集团提升了存货的管理效率，其存货周转速度在加快，存货的变现能力显著增强，集团的现金流入也有所增长，企业在资金周转方面的压力有所缓解。
存货是流动资产中流动性较差、变现能力较弱的资产，在一般企业资产中占有相当比重。存货占流动资产的比例直接关系到企业流动资产的周转速度，进而影响盈利能力。以下是四家房地产企业的存货资产占比对比图：
由图3-6可以看出，绿地集团2015年至2018年的存货占流动资产的比例整体呈现下降趋势，但2019年比上一年度又增长了1.97%，且明显高于其它三家对比公司，均在64%以上。从2019年年报可知，绿地集团存货总量达6699亿
元，而流动资产仅有1.013万亿元。企业库存房屋的数量过多，占用流动资产比例过高，使得企业变现能力低下，降低了资金的可使用性。由于绿地集团的主业为房地产业务，其行业的特殊性质决定了企业拥有较高的存货占比。如果存货太少会中断房地产各项目开发，而存货积压的情况对企业的发展并不利。在2018年的存货构成中，开发成本占据高达73.41%，所占比重非常之大。
(3)应收账款周转率
应收账款周转率是企业用以衡量流动资产使用效率的指标。当应收账款周转率越高，企业的收款周期就越短，损失的可能性就越小；反之，周期越长，损失的可能性就越大。以下是四家房地产企业的应收账款周转率对比图：
通过对图3-7的分析可得，绿地集团的应收账款周转率自2015年以来一直呈现下降趋势，且处于行业下游水平，金地集团应收账款周转率数倍高于同行三家房企，而万科集团和保利地产不甘落后，都在平缓有力地提高自己的应收账款周转率。但绿地集团2016年至2019年间不到行业均值的5%，2018年仅为行业均值的3%。根据2020年一季度财报显示，绿地集团应收账款高达700多亿，而相当规模的万科集团才20多亿，相差甚远。从中可知，绿地集团的资产流动性弱，资金回收是很大的漏洞，这必将会影响到企业坏账损失的可能性，同时也会提高企业的运营成本，从而导致营运资金的增加。
4．权益乘数分析
权益乘数等于资产总额比股东权益，根据权益乘数的计算公式可知，该指标
会随着企业负债水平的提高而变大，指标数值越大代表股东权益比重越小，而企
业负债水平越高，公司的资金风险就越高。以下是四家房地产企业的权益乘数对比图：
图3-8权益乘数对比图
由图3-8可知，近5年来，绿地集团始终保持着较高的的权益乘数，远超万科集团、保利地产和金地集团，保持在9%左右，处于小范围震荡阶段。该现象表明，绿地集团在努力调整资产负债率，但仍然高居不下，长期偿债能力在近几年并没有显著地改善，虽然在2019年略有下降，但是整体上均明显高于同行企业，集团的长期偿债能力较
弱。年报显示，绿地集团有息负债不断攀升，至2019年已达2937.43亿元，其中短期借款296.85亿元、一年内到期的非流动性负债868.84亿元，两项合计占比已接近40%，集团的短期偿债能力也较弱。2020年某机构发布了一篇《绿地，请付款》的文章，对绿地集团西南事业部进行讽刺性地公开讨债7.5万元广告款。绿地集团欠债不还的现象极大影响了企业的信誉，非常不利于企业的盈利。
三、绿地集团盈利能力存在的问题
通过对净资产收益率、销售毛利率、总资产周转率、权益乘数等四个维度来对绿地集团盈利能力进行了具体分析。整体来说，绿地集团盈利能力现处于上升阶段，但与同行其它企业相比，尚不处于顶峰地位。一是由于激烈的竞争环境，其利润优势逐渐被同质竞争所取代；二是会绿地近几年来的扩张战略，使企业增加了所承受的债务风险，盈利稳定性恶化。总的来说，绿地集团的盈利能力存在资本结构失衡、净资产收益不高、应收账款较多、存货占比较大等方面的问题，具体分析如下：
（一）资本结构失衡
从图3-6绿地集团近五年的数据分析来看，通过对权益乘数这个指标的计算据以分析得出，企业的权益乘数在五年间都持续比行业均值高出将近50%的比例，但总体起伏波动不大，与保利地产较为相似。而拿万科集团和金地集团来说，它们的权益乘数从2015年到2019年分别总体上升了42.63%和38.57%。由于房地产企业的特殊性，权益乘数越大，企业所承担的风险也因此而上升，企业虽然因此获得很高的借款资格，但资本结构失衡，无疑会给企业带来过重的负担。
2020年企业由于受到中央XX所颁布的政策的影响，企业内部按照要求制定了一条细则，那就是：全面实现消除资产负债率的过高线，该线为70%。而资产负债率的大小，起决定性作用的指标就是权益乘数，资产负债率要想在合格线内不超标，那就要控制负债过高所带来的的负面影响。据数据统计显示，2019年企业的资产负债率在政策出来之前却恰巧超标，究其原因是企业除了预收款外的债务大大上涨，其中主要在于债券到期而未收回的金额，这也间接说明了企业财务管控不得当而导致风险只增不减。企业所制定的各项财务控制制度不合格，无疑会给企业增加财务负荷，因此企业的发展也受限了。
（二）净资产收益不高
从图3-1不难看出，绿地集团的净资产收益率相比行业均值，每年都低下1%左右的比例。企业的净资产收益率虽从2014年的14.12%提升到了2019年的19.89%，五年内增长了5.77%，但增长率还不够高。企业的品牌影响力如此之强，却不能超越行业均值，万科集团的净资产收益率一直保持其上方。绿地集团在广告费上的支出可谓不菲，相应的成效却不能发挥到最佳效果，并且子公司的投资方向的准确性不够精准，造成了一定程度的亏损，也就形成了资产净收益不高的原因。
2015年的时候企业开始上市，也是企业借此而筹集到最多资金的时刻，但由于并没有将优势很好的利用，导致净资产收益率并没有因此有很大的涨幅。加上近几年内，由于高管违规事件的发酵，企业的名声随即直转急下，还有房地产行业受到XX的宏观调控而被销售限制，企业的销售业绩就开始下滑。而企业的成本支出也一直没有有效地减少，子公司的亏损也只增不减，净资产收益率自然难以到理想的比率了。
（三）应收账款较多
通过对应收账款周转率指标分析，绿地集团2015年至2019年间的应收账款周转率相较其他企业而言较低，而且五年间企业的应收账款周转率持续下降，这对企业的发展有很大的影响。尤其是金地集团，2015年和2016年分别是绿地集团的21.87倍和64.32倍，相比之下绿地集团的变现能力比较差，收回款项的能力也较弱，说明绿地集团应收账款周转天数极漫长。由于企业的应收账款周转率处于行业下游水平，因此企业的资产流动性的大小也是比较弱
的。资金在回收上存在难以填补的漏洞，应收账款的周转天数也会同时因为过而导致产生坏账呆账、资产周转率下降等情况，给公司的日常运营带来风险。
由于绿地集团的应收账款的管理能力也存在诸多的问题，所以企业才会在五年间任由其应收账款周转率持续下跌，而万科集团和保利地产却往良好的趋势得以发展，这种情况的出现，使得企业可供支配的资金大大减少，而企业可供支配的金额越少，企业就不能够在创新与发展上大展拳脚，就更谈不上提高获利能力了。
（四）存货占比较大
将同类型的其他优秀企业万科集团、保利地产、金地集团的存货政策和绿地集团对比可知，绿地集团的存货政策较其它三家企业有所不同，其中最突出的一点是，和其它三家企业相比，绿地集团的存货占流动资产的比重较
高，比例达到64%以上。房地产企业较其他企业的很大的一个区别就在于，其它企业的存货过多，除了会引起资金流动不通畅而使得资金没能充分得以利用外，并不会有过多其他的影响，而房地产行业的存货占比越高，企业要拿更多的资金去维护现有存货的价值，譬如请人工打扫看护，技术人员的测量与修缮等费用支出的损耗都会给企业在存货本身所占据的条件外再加上新的资金上的流出。
绿地集团与其他企业不同的是，企业的存货数量过多，据其财务信息的披露情况可知，其存款所剩余额在2016年、2017年以及2018年分别为4845.3亿元、5146.8亿元、5954.97亿元，这些存货占总资产的比重高达66.09%、60.59%、57.37%。而存货数量如此之高，虽然企业货币资金比较充裕，但也为企业的发展带来了一定的风险。
四、绿地集团盈利能力存在问题的成因分析
（一）债务总额过大
近十年来，绿地集团的口碑常常受到很大的质疑，也曾被XX点名催债。房地产企业虽然经常信奉通过借款来换取更大的高风险收益，但绿地集团却着实借款过高。企业的借款比重的巅峰时刻曾高达50%的状态，而作为同行的房地产企业的比例只在15%上下波动。从债务来看，企业的负债数字却不容小觑，累计金额超万亿，意味着绿地集团的资金状况时刻处于高压下，企业的正常生产经营也时刻处在一个紧张的财务环境之中，一旦多方催债，企业周身的财务环境陷入囹圄。
企业作为房地产行业，其除了外部筹资方式外的剩余资金来源于企业自身所实现的收益，即通过买卖房屋、租赁房屋时预先收入的部分款项和消费者们所支付的定金，以及消费者们自身通过商业信贷等方式取得的资金来源所支付给企业的额那部分构成了企业的自筹融资比例的组成方式。企业实际真正通过销售房屋或将闲置房屋租赁出去的全部款项却不能得以准确的计量，这样债务比例就会变得模棱两可。
（二）子公司亏损严重
由于绿地集团子公司连年呈亏损状况，这一点是引起绿地集团投资收益低于行业平均值的重要原因。绿地的业务种类如此之广泛，其中包括了绿地工程业务、绿地酒店业务、绿地能源业务等，企业的收入理应颇丰，但企业在绿地在能源业务这一方面连续亏损，其毛利率是所有业务中最低的。以子公司云峰集团为例，企业的能源业务对其注入的成本可谓十分之高，由于没有通过所在地的煤矿整合资格而支付购买了三家煤矿，致使高达7亿元的资产不能清理计算完毕。
绿地集团对子公司的关注颇多，因此投入的资金也是不菲的，但企业对这些公司并没有一一比对，从而不能正确掌握被投资子公司的实际经营状况，这样一来，企业为数不多的资金就会因为盲目投资而造成一定程度的浪费，88家子公司就有高达42家经营失败，子公司本身管理的缺陷与总公司的投资分配不善，加大了绿地集团总体亏损情况。
（三）催收程序流于形式
商业竞争越激烈，企业间的销售政策就会良莠不齐，因此潜在风险的出现也是避不可避。而绿地集团所采取的以获得颇丰收益的方式在于将房屋首付降低，以让客户更有能力来购买，不仅如此，销售人员还在现金折扣上有所放缓，他们同意客户在归还欠款上可以有更长的时间。而制定这些政策，在加速销售的同时，也使得企业攒了越来越多难以收回的坏账和滞缓的不确定性账款。这样宽松的销售方式，在帮助企业发展的时候同时也在拖慢企业发展的速度。
由于企业不具备设置单独的信用政策管理机构，因此没能将掌握的客户信息得以更好的应用。企业没有对应而将各个客户的信用的等级进行划分，就很难进行评判如何对每一个客户的信贷情况得以全面的了解。企业对于每个客户都应用同样的收借款方式，客户能够给企业带来的风险与收益也就开始隐藏，这样企业的资金管控情况就会因此而变得不够全面。这样一来，企业就不能将现有的可供支配的资金得以最佳情况的使用，这样对企业财务的管理也会带来一定的影响。而企业的主要客户群体是买房和租房的客户，信用评价的信息则更应该得以完善。
（四）扩张模式激进
将绿地集团的扩张政策与万科集团、保利地产、金地集团展开对比可知，绿地集团的扩张政策和其它三家企业有所不同，绿地集团太过急于求成，过快扩张，豪赌城市化发展，开发总量数倍高于同规模公司。绿地集团董事长张玉良在商业地产有着巨大的野心，为了提高绿地谈判的话语权，过度开发超高层去满足地方XX政绩的需求。
绿地集团先后在经济尚不发达的三四线城市，如河南郑州、开封、新乡，宁夏银川，湖北荆州，辽宁本溪，江西南昌等地，启动一批重大城市综合体开发项目。除去这些三四线城市，绿地也在其布局的一二线城市追加投资。而这些城市正在面临城市综合体过剩的情况。绿地如此疯狂扩张，导致存货大大剩余，建成之日即面临激烈的招商和运营挑战，一些城市商业体过剩，总建筑面积是三四线小城市无法消化的。
五、绿地集团提高盈利能力的对策
（一）融资多元化
由于国家对于房地产行业新政策的提出与制定，消费者们的买房数量受到了一定的限制，以防止倒卖所存在的缺陷。对融资方式过于匮乏的绿地集团而言，更是雪上加霜。企业销售房屋的数量越少，获取的收益就越少，资金缺乏的时候主要就会通过信贷融资和自筹融资的方式去筹集资金。而只通过这两个方式为企业融资是远远不够的，企业应当寻求更加多元的方式去为企业筹集资金。比如企业可以通过股东对现有房屋的使用作为股权渠道的融资。以及发行债券的方式来诱导消费者进行融资，这样做的好处在于可以很大程度上延缓归还资金的时间，而且发行的周期也比较短，可以循环往复地使用。
融资方式渠道拓宽后，很大一个方面的好处较信贷融资方式而言，可以为企业节省许多不必要的支出，比如由于货币时间价值带来的财务费用以及对方所收取的手续费等。但通过发行股权筹资与债券投资的方式，可以大大节省时间与成本。融资渠道越宽广，信贷融资所占的比例就会开始下调，债务的比例也会日益均衡，这样会引导企业往更加良好的方向得以发展。
（二）控制子公司投资方向
由于绿地集团对于子公司长期疏于管理，导致投资子公司所获得的回报率并不高。企业应当结合国家政策的福利和限制、现下经济走向、子公司的行业性质等方面，以及绿地集团所具备的优势，得以准确地将投资回报指标来确定所需要被投资的子公司。不仅如此，企业可以根据子公司的规模大小制定量身定制的投资数额，这样就能很好地规避由于投资不准确而带来的负面状况以及潜在风险。
具体的实施方法有很多，譬如制定完整的绩效考核制度，对每个子公司发放绩效考评表，在规定的时期进行删选表现突出的子公司，再不定时抽查。这样一来，子公司自身的管理制度有所提升，最终能给企业带来很好地收益，而且也能帮助企业挑选对需要被投资的子公司。企业根据子公司大小规模及每个子公司特有的经营状况，进行准确地价值评估，也是帮助企业自身实力提升的一种体现。
（三）建立信用管理机制
企业应收账款周转率较低，也就说企业对应收账款催要机制不足，企业需要建立合理科学的信用管理机制。赊销时，第一步要对收款成本及新利润进行估算比对，然后选择销售模式和规模，而不是一味追求盲目销售的销售规模。根据客户差异制定科学收账政策，防止应收账款金额过高，账龄过长。加大对一年以上欠款的收缴力度，监督欠款企业经营状况，努力防止坏账无法收回。
建议绿地集团注重提升应收账款的管理效率，建立客户信用档案，并定期对其评估。安排专门的账户管理人员对客户档案进行日常登记，对与每个客户相关的应收账款进行详细、具体的入账，定期更新信息，及时审核信用等级有变化的客户，为销售员提供更加真实有效的信息。绿地集团可以制定销售方面的评估和约束系统，通过将销售任务分配给相应的销售人员，每个销售人员都必须要对个人负责跟进的客户承担一定的责任，以此建立激励机制。
（四）限制土地储存量
绿地集团的土地储存量创出新高，可谓是在业界内遥遥领先。企业在住宅房和商品房的开发建设与大规模动工开发占据了企业很大一部分的房源。从一方面来看，企业应当减少土地储存量，在经营模式上做出调整与修改，使得企业可以减少为了存货而所耗费的维修支出以及看管人员的薪资费用等不必要的支出，而且受到国家限购房屋的政策影响，企业不会在短期内将库存使用完毕。从另一个方面来看，随着政策推陈出新，房屋购置条件与优惠力度的不断完善与更新，企业在购置房源的年份未必会比未来购置时所消费的支出更少。
可以确定的是，在企业当前所拥有的土地储存量过多，并不利于企业长期的发展，因此只要制定新的关于土地储存量的方案以减少库存，利用好新政策的福利，才能为企业节省更多的资金，也就是为企业增加更多的闲置资金。
结束语
本文通过对各项财务指标的计算和分析，对房地产企业进行盈利能力分析，有利于提高企业盈利能力和财务管理水平。由于会计准则的可自主选择性，给了上市公司很大的控制空间，使得盈利信息具有一定的掺水成分，因此不能真实客观地反映出公司的财务现状和经营成果。另一方面，传统的财务报告只是盈利数量的披露，不能满足管理层进行多方位投资决策的信息需求。而盈利能力分析是一种多维度的指标评价分析，旨在揭示企业维持当前经营水平、创造未来盈利能力的分析。这样的评价指标得出的盈利能力既能客观反映企业的盈利水平，由能为企业投资决策者提供真实可靠的财务信息。本文通过对绿地集团的盈利能力分析，试图为企业提高盈利能力提供一定的参考，同时也对其他房地产企业的后续发展具有实际的应用价值。由于笔者的知识水平有限，知识不够全面，策略的建议与提升还需要进一步深入地研究和探讨。
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致谢
本次论文从刚开始的选题到完成，每一过程都是在指导老师的悉心指导下完成，在此十分感谢导师对本次论文认真仔细的指导和修改，在导师百忙之中，仍尽最大可能与我进行即时的互动和沟通。在完成论文的过程中我不仅巩固了专业知识，实现了研究成果还训练了逻辑思维能力，这对我以后的工作、生活和思考方式有很大的帮助。
感谢在论文完成过程中所有给予我帮助的同学和实践导师，谢谢你们不计回报地帮助我。两年来帮助和关心我的所有老师和同学，他们在学习和生活中给予了我很多的帮助。
感谢我的家人对我学业的支持和理解。家人一直是我物质和精神上的强大支柱，也是我努力向前的动力和源泉。最后，我要感谢我的母校，是它给了我提高自己的平台和机会，给我提供了良好的学习条件和浓厚的学习氛围，在校的两年学习时光将使我受益终身。
向为评审本论文而付出辛劳的各位评审老师表达诚挚的谢意！
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