碧桂园控股有限公司纳税筹划研究

碧桂园控股有限公司(股份代号：02007.HK)，总部位于广东顺德，新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式。主营业务为房地产开发经营，房地产开发资质为肆级资质，资质证书编号：云建房证开字(2020)669 号，目前该公司主要以开发 X项目为主，除领导班子外，公司下设 8 各部门，分别是财务部、营销部、设计部、合约成本部、前期部、工程部、综合部及人力资源部，共计 55 人。组织架构详情如图1：

图1：碧桂园X项目的组织架构图

X项目截止目前已有资产 231.7 亿元，负债主要为预收账款、开发贷款等，资产负债率在 62.7%，具体经营指标情况如 1 表所示。

表1：碧桂园公司X项目近三年的营业数据情况  单位：万元

数据来源：公司内部财务报表

由上表1可以看出，X项目的销售签约收入、净现金流指标，近三年一直处于稳步上升态势，而其营收、成本、净利润指标，虽存在波动幅度较大的情况，但基本上是呈上升趋势。其中经营指标中以净利润指标波动最为明显，主要为其开发的产品多样性造成房屋售价高低不同及结转地块的毛利差距较大造成的，而其销售收入主要为房地产项目的开发和销售。

表2：房地产企业各项税款占营收比

如表2所示，X项目的所涉及的税负水平基本上占到了营收的 15%以上，土地增值税、增值税、所得税为其税收的重要支出部分，土地增值税是除所得税外的税负最大税种。而碧桂园股份有限公司目前尚处于稳定滚动开发阶段，大量的开发项目存在未结转或未清算的状态。一般情况下，在结转、清算期间税款的支出会瞬间变大，而且碧桂园股份有限公司最近三年陆续在交付并结转项目，但仍有大量土地未开发建设，土地增值税清算尚未完全启动，预计在 2022 年开始进入土地增值税大规模清算阶段。因此，在房地产市场竞争日益激烈的今天，国家宏观调控政策的持续高压、银行信贷政策不见放松，房地产市场下行的趋势越来越明显，大宗商品持续涨价，势必会对影响房地产行业利润的价格、成本等各方面造成不利因素，合理的税收筹划工作，将“钱途大有可为”。

碧桂园房地产公司土地增值税近三年税负情况如表 3.4 所示，其中：碧桂园房地产公司总体税负水平近三年平均为 15.9%，土地增值税税负水平近三年即使持续下降仍然占到营收的 4.69%、税金占到所有税收的 30%左右，由此可见做好土地增值税纳税管理与纳税筹划的重要性，因此，对碧桂园的税收筹划研究就显得更加重要，而作为房地产行业核心税种的土地增值税，应该成为其纳税筹划中重点关注对象。

表 3.4碧桂园房地产公司土地增值税税负情况一览表单位：万元

房地产开发主要经历获取土地阶段、建议阶段、销售和结转阶段、持有阶段预算清缴阶段，在不同阶段相继涉及到不同的税种及税率，如表 2 所示;近三年碧桂园房地产公司主要涉及到的税款及占营收比例情况，如表 3 所示。

表2:房地产开发企业税种、计税基础和税率表

碧桂园房地产公司X项目组财务部员工共 12 人，其中高级会计师 2 人、会计师 3 人、初级会计师 2 人，未取得职称 5 人。碧桂园房地产公司主要由具有职称的七人进行会计核算。当发生税务事项时，不再设专人统筹管理，由公司会计负责跟踪。在进行调查本项目时，增值税纳税具体表现为：①纳税申报，一般情况下，每位会计人员针对自己核算的房地产开发项目涉及的税种(主要包括土地增值税、附加、增值税、所得税、房产税、印花税等相关税种)、根据税法规定的税率，按照实际发生的经济业务独立计算应纳税额，然后将申报金额上报财务负责人及分管领导审批。 ②发票管理，在X房地产公司财务管理部，对成本结算能拖就拖，没有编制详细的发票。③管理台帐，经常出现主管领导打招呼先付款、最后未取得发票的情况，疏忽发票的取得。 ④土地增值税档案，碧桂园房地产公司对于所涉土地增值税的项目只是粗略地登记了相关的目标成本金额，但严格意义上应该建立房地产开发项目土地增值税档案、相关的合同台帐，而且需要动态跟踪每个项目的税负情况。⑤税务筹划情况，公司管理层对土地增值税纳税筹划的态度是“花精力在纳税筹划上面还不如想办法提高售价、降低成本、做好产品、提升品牌形象”，不认为好的税务管理可以带来企业经济效益的最大化，而且纳税筹划容易与税法相冲突，筹划不当可能造成公司的违法行为。