影响贵阳市的房地产价格的因素分析

　　摘要：目前，在我国经济快速发展的背景下，全国的房价在逐年上涨，过快上涨的房地产价格使得大多数居民负担不起，严重影响国民经济的发展。所以，本文以贵阳市为例讨论影响房地产价格的主要因素，这有利于找出原因提出意见去稳定房价。

　　本文结合理论分析和实证分析展开探讨了影响贵阳市房地产价格的因素，影响房价的因素有很多，在这些因素中有些能够量化，有些不能量化，从中选择容易量化的因素利用SPSS软件进行相关性的回归分析，从而找出影响贵阳市房地产价格变化的有力因素。在分析结果之后，有针对性的提出建议去抑制贵阳市的房地产价格的变化，促进房地产行业的发展，稳定社会秩序。

　　关键词：房地产价格；影响因素；回归分析

　　房地产业是一个国家非常重要的基础产业，必然会影响其他种类的产业的发展，从而影响我们国家的经济发展。改革开放以来，我们国家的房地产行业开始兴起，并且度过了五个主要的阶段：在起步阶段，房地产业从曾经的福利分房方式转向了房子的社会化和商品化，还对土地使用权有了更多的要求；在房地产业逐渐发展的阶段，我国的房地产业随意地进行大规模的扩张，房地产业遭到了房地产泡沫，我国XX不得不加强对房地产业的抑制；在稳步发展阶段，XX发布系列有关的房地产政策，用来保障我国房地产业的健康发展；繁荣阶段期间，房地产业发展前景广阔达到了空前的繁荣；宏观调控阶段，我国房地产业因为度过了高速发展阶段，以致于房地产价格增长速度过快，买房困难的问题逐渐突出，为了控制房价的快速增长，XX出台一些政策制度，加强了对房地产业的调控。我国的房地产价格从1996年的1806元/平方米上涨到了2007年的3864元/平方米，增长金额十分明显。但是自从2008年以后，由于X出现的金融危机，大大影响了我国房地产价格。金融危机影响范围较广，包括X、英国、日本都出现了房价下降的现象。08年在我国的深圳市，刚刚建好的商品住宅平均价格为11014元/平方米，出现回落现象，另外北京、上海等地区房价也在下降。在当时的现状中，很多关于房价将进入下跌阶段的假设说法频繁出现。然而大家的猜测并没有成为现实，2009年房地产市场在我国出台的一些鼓励政策的基础上回升了，并且增速很快。一直到2009年的12月，我国的一线城市商品房成交平均价格刷新记录，达到前所未有的水平。只用了一年时间，我国的房价发生巨大的变化，由萧条转为繁荣，发展十分迅速。所以，在这么多的影响因素中，我们很难去判断最有力的因素，所以就很不容易去掌握房地产业的发展趋势，最后就会影响房地产业的发展，也会引起社会的动荡。

　　贵阳和中国的其它城市一样的，在房地产业的发展初期，它的体系形成的格式是散布建设、条块分开,开发商开始大量建造商品房。那个时期出现了很多较大范围的房地产综合建设开发，在多年的城市建设和房地产综合开发实践中,培育出一代较成功的房地产企业,建造出了一类优良的住宅小区和优秀的工程,建立了贵阳房地产品牌,为城市功能提高、人居环境的改良、人民生活水平的升化做出了必要的贡献[1]。这些年,在国家XX宏观经济政策制度和消费市场的烘托下,贵阳房地产市场发生了很多好的改变，开发企业正从最初的注重量化开发或一味的追求质量开发逐步向既求规模开发又向综合质量效益转变的开发状态，房地产价格也在不断的上涨[1]。正因如此，贵阳市房地产业出现了很多问题,比如一些企业以增加土地为理由,圈占大片土地，甚至把土地买到之后,不进行开发项目,而是等待时机狠敲一笔,以便获取更多的利益。这些投机行为,会引起土地价格上涨从而增加房地产开发成本,使得房价上涨,从而为房地产泡沫的创造机会。所以，在贵阳市房价逐渐上涨的现状下，分析影响房价的影响因素就显得特别重要，找到原因提出建议，促进贵阳市经济更加健康有序的发展。

　　房价的快速上涨可以严重影响房地产市场的健康发展，也可以让我国的国民经济不能稳定发展。快速增长的房地产价格对社会的危害有很多方面，包括：对金融经济的稳步发展有害。即使XX一直进行调控，但是现在很多房地产开发商很少选择从银行贷款的方式；另外，个人的住房贷款也在每年持续增长，这两种贷款方式都不是短期贷款，就一定会加快我们国家这些银行的中长期贷款。房价迅速上涨，会让人们误以为供给小于需求，给开发商错误信息影响判断。从而扩大了投入成本；也让居民误以为供小于求，造成房地产价格上涨的一种假象，房价实际上并没有上涨，这样的假象最终会导致房地产泡沫。那场泰国引发的金融危机就是一个例子。房地产业是一个国家的基础产业，它能拉动建筑和能源产业的发展，也可以阻碍它们的发展。最近这几年，我国目前快速增长的房地产价格是各种重工业尤其是钢筋水泥等建筑行业过分扩张的主要动力。建筑行业过分扩张导致的后果还会引起能源、资源的过度消耗。所以房价增长会有很多不利的影响，我们需要了解为什么房价会增长，才能提出有建设性的建议，让房地产价格得到适当的控制，稳固住市场和稳定好社会。贵阳是一座旅游城市,所以旅游产业开发规模较广,一些地方会形成供求结构不平衡,甚至一些开发企业为得到更多利润,一味追求大户型、高层、高档开发,超出了人们的支付水平,以至于留下很多无人居住的空楼。从贵阳的经济发展程度来研究,房地产业占经济的比例在慢慢增大，而且慢慢成为一条支柱[1]。如今,贵阳市的整个房地产行业的发展和全国的发展趋势是相同的。因为人民生活质量和可支配资金的增长,对居住房地产业的需求也慢慢提高。在当前的形势下,房地产市场在快速发展中,贵阳楼市发展空间还很广阔。

　　所以研究影响贵阳市房地产价格的各类因素，成为了一个值得讨论的话题，对持续、健康的贵阳市房地产市场发展，快速推动贵阳市现代化建设、稳定社会秩序有重要的意义和作用。

　　国外对比下来比国内的房地产行业发展更加长久，国外房地产价格主要的基础理论就是地租、地价理论[2]。我们国家研究者较多的讨论的是马克思地租地价理论，它说明了：地租是存在的一种社会关系，是拥有土地的权利人根据他的权利对直接制造者制造出的超出范围内的利润的占有。现在，对我们国家房地产地价构成和发展起重要作用的理论就是马克思的地租理论。西方学者不仅重点研究理论方面，还重点议论了房地产市场价格变化的模型，比如：蜘蛛网模型、闲置——过度需求模型、价格——租金模型、费尔一杰斐非均衡模型和绝对非均衡[3]。所以，国外对于房地产市场的研究各个方面非常详细，而且不断跟着现实修正，包括了很多内容，所以比我们国家的房地产市场更加的成熟稳定。

　　1.3.2国内研究现状

　　对国内发展来说房地产行业发展起步时间在较后，而且国内房地产市场学术专业水平和大多数数据不够完整，对于房地产行业的研究较少。跟着国家的深化改革和国家经济的不断向前，如今，中国对房地产行业的研究获得了较好的成效。在我国，持续了有一段时间的两种看法：第一种是说：土地成本费、建筑安装成本费、各种税费及房地产开发企业合起来形成房价影响因素。如果这些要素不波动或者波动范围小，这时候可以说房地产价格取决于土地的价格[4]。现在，土地的获取方式多数是招投标，举行拍卖会以及挂牌出让等。这些各种类型的市场竞争方式使得了土地价格快速提高，以至于房价也跟着提高。所以可以改变原有的出让方式，釆用减少土地出让年度限制或将地价改为地税，使地价回归正常状态，然后达到降低房价的作用。而另一种意见是：成本并不能决定价格，市场才是决定价格的首要的决定要素。也可以这样说，其实土地价格并不是房地产价格的第一个决定性因素，市场才是首要因素，所以说房地产价格取决于市场的供求关系[5]。所以在这样的社会环境下，消费者对房屋的需求很大程度上影响了房地产的价格。当房价升高时，土地的需求量跟着它一起上升，土地的价格当然也就跟着它上涨了。

　　本文结合了定性与定量两种典型的分析方法，着重分析影响贵阳市房地产价格的几种主要因素，结合理论与实证的分析结果来有针对性地提出如何有效地稳定当地商品房价格、保障房地产市场健康有序发展的建议。

　　首先简单介绍了房地产业的国内外现状。然后对贵阳市房地产市场现状简单描述，结合实际，为后面的因素分析提供理论基础。整理贵阳市房地产行业发展数据，建立影响贵阳市房地产市场价格的多元线性回归模型，把在中国知网和相关网站上搜集到的与房地产价格有关的数据在SPSS软件里面做相关性回归分析并得到结果，对影响因素的的相关性进行研究分析，确定影响贵阳市房地产价格的主要因素。理论和实证联系是科学研究的一个常用的基本方法。最后经过前面的各类分析研究我们得出结论，为贵阳市房地产稳步向前发展提出有效的建议。

　　众所周知，一个地方的房地产行业发展程度和它的经济水平是紧密相关的，想要了解贵阳市的房地产行业状况和特征，首先要了解当地的经济发展水平。贵阳市的地理位置较为优越，坐落于云贵高原的东部，是贵州省的省会城市，也是西部地区的重要的工业基地之一，而且是是贵州省的重要交通中心和商业贸易，旅游行业等的中心。我国改革开发以后，在中央的带领之下，中国的经济由量到质的变化非常之快。贵阳市作为一座不够发达的城市，经济也在比较快速的发展，作为一颗后起之秀，特别是这十年以来，经济增长速度使得我们眼睛一亮，这两年虽然我国的经济发展速度有所下滑，但是贵阳市的经济却在上升，GDP增长快速，增长趋势较为明显，甚至近两年的增长速度达到了20%以上。所以说，贵阳市的整个经济发展是在稳步上升的状态，紧跟着我国的经济发展的步伐。

　　我们可以根据最新的贵阳市统计局统计的数据看到，贵阳市的生产总值预计完成为2085.42亿元，第一次越过了两千亿的水平线，较2012年的生产总值增长16%，其中：第一产业完成81.52亿元，占比地区总产值的3.9%，较前一年增长6.3%，第二产业完成848.64亿元，占比地区总产值的40.7%，较前一年增长18.6%，第三产业完成1155.26亿元，占比地区总产值的55.4%，较前一年增长14.6%；地区财政总收入完成563.8亿元，较前一年增长18.8%；在房地产开发投资规模增速扩大的背景之下，全社会固定资产投资规模完3030.38亿元，第一次突破三千亿水平线，较之前增长22.1%；2013年贵阳市城镇居民人均可支配收入23376元，较前一年同比增长了10%，农民人均纯收入完成9592元，较之前一年同比增长13%，显示城乡居民的收入有了大幅的提高，居民的购买力增强[6]。虽然贵阳市住宅商品房平均销售价格小于国家统计局公布的全国商品住宅平均销售价格，然而当地的城镇化率完成水平较高，预计达72%，远远高于国家平均的52%[6]。

　　作为贵州省省会城市，贵阳是贵州第一大城市[7]。贵阳市房地产的发展起步于1992年开始的住房制度改革。在贵阳市房地产业的整个发展过程中房价在不断变化，各类房价近年的变化如下表：

　　

　　伴随着全国房地产行业的火热发展，贵阳市的房地产行业也在加速前进。这几年，贵阳市房地产业的各项投入也在不断增加。2000年以后的发展势头强劲，该市的房地产开发投资额呈现出了每年都在增大的趋势，就在2000年，该行业投资额为31.05亿元，然后每年都在增加，2009年投资额为210.32亿元，较前一年增加21.64%，2010年实现投资额310.47亿元，较前一年增加27.68%，而2011年受前期房地产赚钱效应的冲击，贵阳市迅猛增加投资467.36亿元，较前一年增加33.79%并突破30%水平线，2012年更加超乎想象，投资额度猛然增至901.03亿元，增速比值竟然达到92.8%，令人震惊[6]。另外根据新的数据表明，2013年贵阳市固定资产投资范围又扩大了，完成固定资产投资3030.4亿元，第一次实现三千亿元关口，其中重点行领域房地产开发投资规模983.1亿元，比起前一年同比增加9.1%，跟上一年相比房地产开发投资增速急剧缓慢[6]。2012年贵阳市的人均可支配收入却仅仅21796元，同一阶段的贵阳市的住宅商品房平均销售价格为4473元/平方米，商品房平均销售价格为4846元/平方米，大于预想，让各位专家学者表示惊讶。与家庭收入比较起来，商品房的价钱这么高，虽让人们可以贷款去买房，但是微薄的收入让他们今后的生活压力也很巨大，承受不起这么大的还钱压力[6]。假设发生一些违约的现象，就会加大贵阳市的金融系统的风险。贵阳市的房地产行业发展现状表现得这么不和谐，加上如此高昂的房地产价格，这样看来贵阳市房地产价格必然会出现房地产泡沫。

　　房地产价格由两个方面组合而成,一个是土地的价格,另一个则是房地产的价格[8]。

　　依据成本法研究可知，地价包括了土地取得的费用、土地进行开发的费用、税收需要的费用、利息、利润、土地增值收益等；房地产价格包括了由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润等。以一个新建好的商品房来看，房价包含了地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

　　房地产价格影响因素多且影响程度不同,我们很难发现其中的具体因素，这就需要我们进行分析讨论，这些因素主要包括有：

　　3.1.1一般因素

　　（1）人口因素

　　人口是影响房地产价格的第一个分析因素。主要需要房地产的主体是人,人口的需求最大程度的是取决于房地产的供给,对房地产价格影响大。人口的多少影响住房的需要,然后去推动房价的提高、人口密度也对住房需求有影响,人口密度相对大的地方,一般会使房地产出现供不应求现象,房价就偏[9]。然而,人口密度太高的话,居住环境的舒服度会受到部分影响,可能引起生活环境的恶化。

　　（2）经济因素

　　经济是测量国民经济发展情况的首要指标[10]。经济发展快的时候,体现了居民的购买能力在增强,购买能力增强又会让住房需求加大。物品价格变化也会牵扯到房价,一般物价涨高了,房价会跟着它更大程度的上涨。另一方面,收入水平和就业水平高的地方房地产价格也相对较高。所以我们知道,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数及就业水平等经济因素都会让房地产价格受到或多或少的影响[1]。

　　（3）财政金融因素

　　房地产行业，它的资金投入很集中,金融行业的依赖性比较高。利率、物价上涨指数、税率、房地产贷款额度等财政金融因素对房地产价格有很深的关系[1]。一个城市的财政金融环境会对一个城市的经济发展状况产生非常大的影响，然后也就影响了房地产的价格。

　　（4）教育科研水平和治安因素

　　教育教学和科学研究水平高的地方,代表受教育的便利度提高,科学技术更容易转化为生产力,所以房地产价格也有可能上涨。处在时常会发生犯罪事件的一些地区,会让人们没有安全感,这种情况就会影响房价，造成房价下降。

　　（5）社会福利因素

　　房价的影响因素还包括社会的福利和保障制度。如果保障区域加大了,就会

　　降低对商品住宅的需求,然后影响房地产价格。

　　（6）行政因素

　　行政因素主要包括影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等[11]。

　　（7）土地因素

　　土地因素很重要，是一个关键的因素，高地价会引起高房价。

　　3.1.2区域因素

　　（1）商服繁华因素

　　这是根据地理位置，地区密集程度等来影房地产价格的，一般繁荣的地区房价较高，周边较低。

　　（2）交通便捷因素

　　一般来说交通跟房价也有密切相关性，所以人们经常会认为交通越便利的地方房价也许也会越高，因为这与人们的日常生活效率紧密的联系在一起了。

　　（3）城市设施状况因素

　　城市设施的完善度越高,一般来说与房地产价格也就越高。

　　3.1.3个别因素

　　（1）宗地个别因素

　　宗地个别因素也可以称为自然因素。直接能影响房地产价格。

　　（2）建筑物个别因素

　　包括了各种建筑物的指标，我们通常知道的建筑物的容积率、绿化率等都是建筑物个别因素。

　　4.1.1指标选取原则

　　（1）可量化原则

　　在这些影响房价的各种因素中，并不是每一个因素都能够量化的，例如土地政策因素就不可以[12]。不能够量化的因素是不能做定量分析的，所以当我们在选择定量分析的指标时，第一个要考虑的就是它是不是可以量化。

　　（2）可获取原则

　　在对房地产价格影响因素定量分析时，我们选用的指标都必须是可以取得的。不然，再好的办法没有基准数据也是没有作用的。例如，腐败成本，它可以量化得到因为腐败而造成的成本，但它还是不可以用来做案例分析。

　　（3）直接因素指标和间接因素指标区分的原则

　　在做定量分析时，对选取的指标的分类会用到另外一个分类的方法，它就是直接因素指标与间接因素指标。分类的依据就是表示房地产市场供求的作为直接因素指标，根据影响房地产市场供求从而去影响价格的作为间接因素指标[11]。

　　4.1.2指标的选取

　　影响贵阳市房地产价格的因素不只是单独的一个，从中选取可量化的因素进行分析。我们在知网上搜取需要的数据，贵阳市房地产商品房均价用贵阳市房地产市场商品房销售额与销售面积相除，做本文的因变量Y。7个自变量分别是:X1表示贵阳市GDP（元）；X2表示商品房销售面积（万/平方米）；X3表示贵阳市城镇居民人均可支配收入（元/人）；X4表示贵阳市总人口数（万人）；X5表示房地产投资额（万元）；X6表示房地产竣工面积万平方米；X7表示5年以内的贷款基准利率（此数据来源于银行网站）。具体如表4-1：

　　

　　在模型建立时把上面收集得到的数据输入SPSS软件里面做相关性回归分析操作，从而建立贵阳市场房地产价格的数学模型：结果如下：

　　表4-2可知，有些变量之间的相关性比较明显，如GDP和城镇居民可支配收入，相关性为0.986，说明贵阳市GDP与人均可支配收入关系密切。其他相关性在0.9以上的变量，关系也较为密切，比如GDP与商品房销售面积、房地产开发投资金额。而利率与其他几个变量相关性都小于0.5，与其他变量不相关。

　　运用SPSS软件对该模型进行回归分析：

　　模型 R R方 调整R方 标准估计的误差 更改统计量 Durbin-Watson

　　从这个表格中，我们得出两个模型，在模型1中，预测变量为常量是指城镇居民可支配收入，此时得到的模型系数R是0.961，R2是0.923，调整R2是0.914；接着看到模型2，预测变量为常量是指城镇居民可支配收入和房地产开发投资额，这时模型的系数R是0.981，R2是0.962，调整R2是0.953。所以把两者进行比较之后可以知道，模型2的R2与1更为接近，模型2选出的自变量和因变量存在更为紧密的线性相关性。检验值是1.019，取值在0-4之间，残差独立性相对好，假设模型合理，模型拟合度很高。

　　P-P图要看的是点和线之间的关系，上图中点都围绕在线的周围，我们就可以认为数据是符合正态分布的，这是一个大概的检验方法，因为线性回归没有对残差的分布形态做出特别严格的要求，只要大概符合就可以了。

　　

　　贵阳市房地产价格模型进行残差分析，如上图，残差分析包括两个部分，首先是残差存在的独立性，根据右边的统计量t可以看出，它的取值范围在介于0-4中，假设残差之间是相互独立的，这时取值应该在2周围，上面的直方图显示本文的取值在2-3之间。另外一个部分是残差的分布关系，从上图可以看出来，分析得到的残差分布属于可接受范围。

　　通过上述分析结果，可以发现影响贵阳市房地产价格的主要因素是：贵阳市城镇居民可支配收入。居民的收入决定居民的购买能力，当购买力不足时，需求量也会随着下降，反之也是如此，这是当下贵阳市房地产市场的现状；另外，GDP也是重要的影响因素，与贵阳市房地产价格呈有较大相关性。

　　综合上述的理论和实证分析，可以知道影响房地产价格的因素较多，贵阳市房地产价格受到经济因素中的城镇居民可支配收入的影响很大，所以今后在调控房价时需要着重考虑经济方面的因素，可以预测到的是，贵阳市的房地产价格会伴着经济的发展而增长；另外，当地的政策对房地产价格的影响也很大，所以XX必须时刻关注，作出适当调整。其他的相关因素，比如：GDP，房地产投资额，商品房销售面积等都是不可忽视的因素。

　　总之，总结全文并结合近年的发展现状，房地产业的发展对贵阳市经济的发展的推动作用非常明显，贡献突出；我们需要克服困难，综合考虑各种因素，合理控制房价，才能让贵阳市房地产行业发展得更好，为更多的居民谋福利，让更多人买得起房住得起房。

　　通过上文的研究分析，下列是结合贵阳市房地产的现状与未来发展趋势提出一些建议：

　　（1）调整住宅的结构,完善住房保障制度

　　贵州属于西部偏远地区,相对于我国大多数城市经济发展水平较低,房价却不低。高收入人群并不是很多，只有小部分,所以大多数人群支付不了较高的房价。房价在逐渐上涨，而人们的收入水平却没有随着它上涨,所以经济适用房的需求量就加大了。当地XX需要调节房地产市场供给结构,不仅要加大提供政策性住房,完善住房保障制度。现在制度的不足,当地领导者需要尽量控制经济适用房的建设标准,还要让居民更方便实现购买，审核制度更完善，把计划付诸于行动中。

　　（2）建立开放的房地产信息系统

　　在房地产交易过程中，买卖双方其实存在不公平现象，房地产市场的水太深，以至于人们无法了解真实信息，对价格的拿捏就不准确。由于各类有关房地产的信息水分含量太大，不可靠，以至于XX部门、消费者和开发企业没有了解真实状况，加大了供求关系的不平衡。贵阳市目前商品房的流通方式单一，卖方多数都是房地产开发企业；中介服务企业五花八门，可靠度差，管理机制混乱，信息水分多，使得房价不一致，市场运行更困难。因此，XX的监管就显得很重要，提高买卖双方交易的公平性。加入虚假信息过多，就会导致购房者的不理性消费。我国的房地产行业本身发展滞后，如果市场再不规范，肯定会继续影响房地产市场的健康有序发展。由此看来，贵阳市当地XX部门有必要出台相应政策制度适当干预市场，调整买卖双方拥有的信息的相对不公平，提高市场的透明度，使得购房者理性消费达到预期。规范房地产市场并且定期发布市场制度现状可以帮助购房者达到预期消费，引导市场走入正轨。

　　（3）利用利率调节融资方式

　　当前的社会现状是中国房地产企业开发资金多数是来自于各种金融机构贷款，贵阳市也是如此。所以贷款对于房地产业的发展非常关键。所以控制好这个源头可以让房地产行业更好的发展。我们都知道，贷款申请的额度是需要根据家庭条件来决定的，这样做可以做到相对公平也能让家庭负担相对减少。我国出台一些政策制度机制等去调整基准利率，而房地产市场的供给与需求则决定了贷款的利率，这种情况下利率会在很大的程度上改变房地产市场资金的供给和需求，从而造成房地产价格的变化，这是环环相扣的。其他地区通常利用提高利率的方式去调低房地产价格。如果房地产价格上升得太快，可以适当地提高利率去控制房价，这是以增加消费者成本的方式去减少需求量。当我们提高利率之后，房价下降了，就不需要继续提高，或者还要适当减息。我们不得不关注的是，利率要符合实际需要，不是高的就好，也不是低的就好，太高会使购房者压力大，当购房者压力大不能负担其他消费时，贵阳市的经济会遭到了较大程度上的影响。

　　（4）严厉打击恶意炒房的行为

　　买房就是要以住房为基础，而现在贵阳市的现实状况是出现大多数房地产投机现象，炒房行为掀起一阵风。有些国外人口进入我们的市场进行恶意炒房，阻断了我们的房源，使得居民受到不公平待遇，很被动。所以，我们可以针对这一行为采取适当的处理方法，例如，向国外一些优秀成功案例学习，英国对这一种行为的处罚机制很值得值得我们国内学习借鉴[13]。也就是说，对于那些行为恶劣，动机不纯的破坏市场的炒房者，我们应该严格处罚。我国XX也要适当出台一些政策机制，控制各种各样房地产投机行为，使得房地产市场愈加的规范。

　　[1]马莉莉.昆明市房地产价格影响因素及实证分析[D].云南:云南财经大学,2009.

　　[2]张超,刘颖.房地产泡沫的理论探索及基于保障房视角的应对[J].产业与科技论坛,2013,(07):19-20.

　　[3]张慧.房地产市场各方行为的博弈分析[D].南京:南京财经大学,2011.

　　[4]赵红平.房价与地价关系的分析[J].价值工程,2011,(20):322

　　[5]谭显耀.国有土地拍卖机制研究[J].中南民族大学,2012.

　　[6]张昆鹏.贵阳市房地产价格的研究[J].贵州财经大学,2014.

　　[7]毛圆.生态城市建设发展之路探析——论贵阳城市发展的优势、机遇和战略对策[J].今日南国(理论创新版),2009(09).

　　[8]亢培珍,西安地铁建设对周边房地产价值影响的实证研究[D].西安:西安科技大学,2013.

　　[9]秦鑫.我国房地产业利润状况分析及政策建议[D].东北:东北大学,2007.

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　　[11]郭凤玉.保定市房地产市场研究[J].河北农业大学,2006.

　　[12]贺峰.石家庄市房地产价格影响因素实证分析[D].石家庄:石家庄铁道大学,2013.

　　[13]朱谚.广西地方XX征地诱发的农村群体性冲突研究[D].广西:广西师范大学,2010.

　　不知不觉大学生活即将画上句号，回想起在大学这四年的经历我的心里只有感恩。首先要感谢我的论文导师对我这次毕业论文的指导，我个人觉得这个论文题目具有较大的研究意义。本论文是在老师的指导下完成的。在完成整篇论文的过程中，从题目的确定、论文的开题、相关资料的收集、撰写、修改到最后的定稿，老师都非常的认真负责。论文的完成与老师的悉心教导是分不开的。

　　我还要感谢我的父母,是他们这么多年来的默默支持我才能越来越好,感谢大学四年里对我有过指导的所有老师们,是你们教会了我知识和做人做事的道理,在你们的陪伴和帮助下我即将完成学业进入社会,虽然很不舍,但是这就是成长。再次就是和我朝夕相处的同学们,感谢你们的陪伴,我们的欢笑就留在这洋溢着青春气息的校园里,希望毕业后大家都能发展顺利。

　　最后,衷心的感谢各位参加答辩会的老师们百忙之中出席,希望我能圆满完成这次答辩,不让你们、也不让自己失望。