我国发展房地产投资信托基金存在的问题及建议

　　内容摘要：房地产投资基金是房地产企业进行股权投资的一种形式，这种投资模式和其他模式相比，最大的特点是同时具备高流动性和高回报率。近年来中国房地产投资基金的发展速度逐步加快，但受限于目前国内存在的制度障碍，如目前无税收支持政策，相关的政策如登记制度、上市交易条件、退出机制不完善;相关法律如《信托法》、《公司法》相关部分不能支持房地产投资信托基金形式，目前国内还处于摸索状态。本文通过分析房地产信托投资基金存在风险,并给出相关建议,对我国保险资金投资房地产信托投资基金发展起到一定的指导作用。

　　关键词：保险资金；资金运用；房地产投资信托基金

　　REITS这一金融工具在欧美等国家得以广泛应用，甚至逐步发展成为提高房地产存量资产、加快产品流动性的重要工具，优势明显，有利于保持稳定长期收益，同时可以改善我国房地产行业对于银行融资过于依赖的现状，并直接改变融资模式。近年我国提出的金融改革意见都表现出了对REITS等创新金融工具和方式的鼓励和支持态度，国内市场也先后涌现了大量与REITS类似的“类REITS”产品。在此背景下，中国商业地产如何把握资本市场扩大发展的机遇，搭上经济快速发展的快车，并且运用好REITS来促使其实现轻资产化运营模式，完善行业退出机制，降低开发风险，提升自我品牌价值，将会是商业地产开发即将面临的最重要问题。

　　房地产行业最近在我国发展很迅猛，为我国市场经济的发展做了很大的贡献，拉动了就很多领域的发展。但是，由于房地产企业在运作的过程中往往需要大量的资金，因此多采用银行贷款的方式获得所需要的融资，造成房地产金融行业面对很大的风险隐患。房地产业没有资金流注入，就如同失去水源的鱼儿，很难继续的维系。因此，房地产业无时无刻不在考虑如何拓宽融资渠道。现如今，房地产投资信托基金作为房地产企业一种新的股权投资方式，受到各方的喜爱，成为新时达的宠儿，因为这种新型的金融运作模式，可以帮助房地产企业解决资金的问题。总而言之，资金链关乎房地产业能否长久发展，而这种房地产信托投资基金可以为其薄弱的资金链注入新的活力，不应该被各国所忽视。

　　我国房地产信托投资基金的发展虽然起步较晚，但是随着经济全球化进程的不断加快，其发展也是有目共睹的，只是发展的步伐相对缓慢，主要是由于以下方面的规定不完善造成的。具体来看，从税收角度来看，并没有专门的税收制度来支持；从从市场发展角度来看，登记制度、上市交易条件、退出机制不完善；从相关的法律法律的角度来看，专门的规定房地产投资信托基金的法律内容不完善；从资金的运用方面来看，企业的在这方面投资的资金运作起来还有一定的阻碍。根据有关资料显示，截至2017年4月底，基金业协会共发行了大约19个REIT产品。REIT产品目前正朝着多元化方向发展。基于项目实际情况，为使得税务处理以及分配现金流过程更加便捷，在项目公司股权以及专项计划间，通常会嫁接SPV。

　　房地产投资信托基金指的是金融机构通过发行一些凭证来面向社会募集资金，然后这些募集的资金交由专业的机构进行管理，专业的机构在经营的过程中获得的收益交由投资者分红，总的来说是一种间接的投资方式。这种资金募集和运作方式和其他信托形式最突出的特点是，集中资金进行管理，共同管理，投资的方式和其他类型相比更加多元化。X是第一个采取该制度的国家，XX也大力推动房地产信托基金形式的应用，制定了独特的税收信托奖励制度，上述举措极大的推动了房地产信托业务的发展。房地产投资信托主要是由股权信托和抵押信托以及混合信托几部分组成的。股权信托的收入主要来自收取的租金，即投资者通过经营房地产项目获得收益。抵押房地产投资信托基金的收入主要是抵押业务获取的收益，主要是抵押的利息。混合房地产投资信托，则是综合了股权信托和抵押信托两种形式，投资的模式更加多元，既包括房地产等实物资产也包括股权这种无形资产。

　　房地产投资信托基金原则上与我国现行法律相一致。它是在现行公司和证券法律体系的基础上建立起来的，符合信托和基金运行方面的法律规定。如果在我国推行，在法律上不会面对较大的阻碍。此外，近年来中国XX对REITs采取了较为积极的态度。房地产投资信托基金是一种国际成熟的房地产投资理财产品。它是支撑住房制度改革，促进住房租赁市场发展的重要工具之一。近年来，深化经济体制改革和支持住房租赁市场的重点任务，我国有关部门明确提出积极推进房地产投资信托试点。2016年6月，xxxx明确提出稳步推进房地产投资信托试点，将为住房租赁市场提供金融支持。自九月起，以北京为代表的一线城市相继出台了加快发展住房租赁市场的实施意见。上述这些地区的XX鼓励投资信托基金用于住房租赁公司融资。在同一年，xxxx指出要降低企业的杠杆率，提出“支持房地产企业转型，通过房地产投资信托基金的发展轻资产管理模式”。2017年7月，xxxx下发通知的九部委推动REITs试点，包括中国证券监督管理委员会、住房和城乡建设部，加快大中型住房租赁市场发展的中小城市和大量涌入的人口。国家发行的上述文件有助于我国房地产投资信托基金的进一步发展。

　　房地产金融服务房地产业的发展，它主要是在行业的开发和销售环节为其提供所需的资金，资金的来源主要是向银行或者社会进行融资活动。和其他模式相比，主要有以下特点：第一，房地产行业的融资时间相对较长。主要原因每一个房地产项目都需要很长的周期，占用资金的时间很长，而且面对各种不确定的因素，更可能延长项目的周期。第二，房地产行业每次需要筹集的资金数量和个人消费者相比要更多。第三，房地产金融债权风险较小。由于房地产是固定资产，产品的价值很大，与其他商品相比，它能够保持价值，增加其抗通胀能力较强。除此之外其他机构为其提供的信用或者资金担保降低了投资的风险。

　　现阶段，我国房地产自己募集和运用的风险主要集中在一级市场。我国的二级市场发展很缓慢，还没有形成完整的规模体系。房地产的经营者和消费者想要获取资金只能借助于银行来获取所需要的资金。其他的金融机构很难为其提供生产经营所需要的资金，我国房地产二级市场尚未形成完整的市场，也使得银行的抵押贷款目前不能出售，使得银行的财务风险不断的加大，因此我国的二级投资市场还在不断的完善过程中。

　　第一，房地产行业和非银行金融机构的发展，为房地产投资信托投资基金打下了良好的长期增值和组织保障的基础。房地产业为房地产投资信托提供了长期增值保护，同时也将给房地产投资信托基金带来长期、可观的投资回报。目前，我国的金融业正在经历巨大的变革，非银行金融机构也在经济发展的浪潮中不断的壮大，建立了种类多样、资金雄厚的产业投资基金，为房地产投资基金的发展壮大打下了组织上的基础，第二，有大量的雄厚的资金支持。银行有一个很稳定的资金来源是居民的储蓄存款；但是仅仅是放在银行里面储蓄，收益较低。但是如果将这些钱投资于市场，又会面临较大的投资风险，这是一个矛盾的选择。即投资者希望在获得高收益的同时，能够降低投资面临的巨大不确定的风险，通过查询我国房地产信托投资基金的近几年的业绩，可以得知房地产投资信托是顺应市场发展潮流的，是有很大的发展潜力的。第三，我国为了顺应经济全球化的浪潮，继续坚持走出去和引进来相结合的发展战略，外资银行可不断的进入国内资本市场，和中国本土的机构展开了激烈的竞争。在这个过程中，市场上的金融产品的数量和种类都大大增多，消费者选择更加多样。国外的金融机构将和我国的金融机构一起为房地产信托投资基金提供充足的资金。经过几年的蓬勃发展，以保险公司、社会保障公司为主体的机构投资者逐步成为具有较强市场能力的机构投资者。REITs的高回报、低风险、稳定的回报特征对机构投资者来说是完全一样的。请求。最后，自基金信托管理办法颁布以来，信托公司开始以真正信任的概念从事证券投资、外汇市场交易和工业投资，逐步发挥信托的投融资功能。根据有关资料显示，房地产信托占据市场上信托产品的比例大约为百分之二十。我国信托公司通过参与房地产信托投资基金的业务，业务积累了很多的经验，有房地产经营管理在房地产信托公司相对深度参与。有相当丰富的经验，这些实际操作经验对建立和管理房地产投资信托基金非常重要和有用。

　　房地产信托投资基金想要获得长足的发展，国家的税收政策体系必须进行相应的改变，不然会成为阻碍其发展的最大障碍。以X为例，房地产投资信托基金是受X税制利益驱动的产品。例如，房地产投资信托基金不征收企业税，房地产投资信托投资的房地产是免税资产等。X房地产投资信托基金在60年的增长和繁荣围绕着税收政策的变化。改变.中国目前的税收法律体系并没有建立一个基于普遍存在的“信任托管原则”在世界信托税制，从而在发展REITs的税收显著障碍。以信托资产转让为例，财产信托条件下转让房产等资产，与实际交易中的财产交易一样，交易者都有纳税的义务。按照我国税法的规定，重复征税现象是不可避免的。房地产投资信托基金按照公司法在发行时发起，公司所得税必须先缴纳。房地产投资信托基金投资者还必须缴纳所得税并产生双重征税。由于税收制度的落后，房地产投资信托失去了投资回报的优势。如果税收政策系统维持，房地产投资信托基金不能在我国更好的深入发展。

　　缺乏拥有专业知识的人士。因为房地产投资信托基金的财产不属于业主全权拥有，该项目还需要在物业管理和资产管理的专业支持，以反映资产的潜在价值。房地产基金的成功运作需要一大批具备房产知识和法律知识的复合型人才。在这个阶段，这方面的人才很缺乏。现在的人才往往只专注于某一个具体的领域，难以适应大型房地产投资基金的运作。目前，国内房地产项目普遍缺乏对物业管理、设施管理、租户组合管理、租金管理等专业资产管理的支持。也有在中国很少有专业的资产治理公司，可以提供投资分析的操作如租户组合和长期回报。人才是任何一个行业发展的重要推动力，尤其是在房地产行业，面对每天变化的市场行情，更是需要专业人才来分析，借助他们的专业知识来帮助客户和机构投资者抉择。

　　房地产企业多会选择银行作为融资的渠道，是银行的优质客户，作为新兴的股权投资方式，房地产信托投资基金没有优势，很难获得这方面的优质客户。但如果选择融资困难的中小房地产企业进行融资，则面临更大的风险，因此如何选择合适的客户成为了不小的难题。

　　房地产信托投资基金缺少相应的投资者。房地产信托投资基金和其他投资方式相比，回报率很高。由于房地产信托投资基金的收入是免税收入，所以就避免了对其进行双重征税，减轻了税收的负担。总的来看房地产信托投资基金的具有分红相对高，风险相对较小的特点。信托基金主要投资于物业领域,收入多是来自于向房客收取的租金，因此收入来源比较稳定,具体来看在新加坡这个城市,这种信托基金股息的回报率可以达到六到七个百分点,X甚至可以达到八到九个百分点。因此,房地产信托投资基金的投资特性是分红高，增长快。但是即使是具备这些优势，由于我国法律对机构投资者和个人投资者的规定很严格，比如人数不能超过50人，投资人的年收入至少要达到三十万。导致很少有人投资房地产信托投资基金，使得其资金链条相对不足。

　　目前，我国尚未形成一个专业的、独立的、有效的房地产金融服务支持系统。目前，许多XX部门都监督房地产的发展，但是各个部门的职能和权限划分都不相同，主要的监督机关监管效率低下，监管模式和市场不匹配。除此之外，由于房地产行业的有关机构发展的相对不足，担保和保险方面的发展也很不完善。总的来说，中国的房地产金融体系和组织结构体系与成熟的房地产金融市场如X和欧洲相比，仍有许多地方还需要改进。

　　目前，中国的房地产投资信托基金的有关理论研究多是借鉴国外的研究经验，总的来看我国学者自身的研究成果还相对较少。笔者中国的房地产投资信托理论的研究与探索应该进一步加强。在上世纪80年代末，日本房地产市场呈现泡沫的状态，各个地区的房地产供求情况不一致，有的地区需要大于供给，有的地方则呈现需求不足的情况。由于单一的融资渠道的原因，大量的资金从银行流向房地产，许多已经成为银行的不良资产，给银行的经营带来很大的风险。因此我国应该建立一套相对完整的预警系统，主要的预警对象是房地产市场及其金融产品，除此之外，加快推进房地产产品证券化的进程将极大的推动我国房地产行业的发展。

　　目前，如何针对信托行业取得的投资收益进行收税，我国还没有明确具体的规定。笔者认为我国XX可以学习X税法的有关规定，改革我国现行税法，制定房地产投资信托等税收优惠政策，为房地产投资信托的发展创造良好的税收优惠的环境。纵观亚洲其他国家，在针对如何发展房地产信托投资基金产品方面，他们大都借鉴了X的发展策略。主要的区别是，亚洲国家和地区普遍采用特别立法修改投资、信托和其他相关法律。并在法律中针对房地产信托投资基金的设立、收入分配和退出等方面的内容都进行了详细的规定。比较而言，与X相比，亚洲国家和地区对REITs立法和监管更加细致和严格。应借鉴国外经验，尽快制定和完善房地产投资信托基金法律，为房地产投资基金的发展提供必要的法律保障。

　　建立单一的房地产投资信托法律。主要原因是房地产投资信托属于信托模式。产业投资基金的投资水平有利于为国民经济的发展提供重要支撑。因此，我国已建立了专门针对REITs的投资基金法，在房地产投资信托的发展过程中建立了一个监测机制。基本条件是规定的。在信任模型中，自2004以来，引入了信托信托投资。房地产管理部门的措施，并在此基础上加以改进，在执行相应的法律法规，

　　房地产信托投资基金主要以权益类产品为主，而REITS管理人员能力决定了这些产品今后的收益率。主要原因在于REITS运作过程中较为复杂，对专业性要求高，因此，REITS管理人员不仅具备房地产方面的知识，还应该具备银行业方面的专业知识。要想加强REITS的专业化管理，不断调整投资策略，降低经营风险，创造更大的经济效益。同时，将多个地区与业务相结合，REITS在创造相应收益的过程中，有利于对投资风险起到一定的控制作用。我国REITS处于市场发展初步阶段，房地产行业人员主要管理成熟度更高的物业，但并没有金融专业人才，同样在一些金融产品的团队内也基本上没有地产行业从业经历的人才，因而导致这些复合型人才不足，而REITS的成功经验，有利于加快房地产行业发展。只有不断吸取金融行业领域的投资经验，并不断培养地产领域运营管理能力较强的人，才能成为REITS的管理人员。而培养更多房地产评估人员，有利于加快REITS的发展，包括房地产金融行业的律师等，以便在未来可以遇见的法律问题的处理上和物业年度评估等操作上有足够的人才去处理。

　　加强相关配套制度建设。首先，虽然我国实施了新的会计准则，现行会计准则的有些内容还需要改进，例如在房地产折旧方法上的规定比较狭窄，折旧的种类还有很大的改进空间。除此之外，和会计准则相配套的规定也要出台，此外，随着房地产投资信托基金的迅猛发展，许多国外的企业开始进军中国市场，我国企业面对很大的竞争压力因此，我国更需要有关人才培育。具体来说，笔者认为我国应该根据房地产投资信托的特点，大力培养一批同时具备房地产知识和法律知识的人才，以适应房地产投资信托基金业务发展的需要。因为X的房地产基金里面很大部分的资金是来自机构投资者，尤其是保险机构和养老机构。这些机构投资者和个人投资者相比，消息更加灵通，资金更加雄厚。而反观我国，我国房地产资金的主要来源是个人投资者，个人投资者往往会面对更大的风险，这是非常不利于房地产投资信托基金的发展，因此要注意发展机构投资者。

　　进一步加强监管机构协调和行业自律。现阶段，xxxx设立了房地产投资基金跨职能开发领导小组，制定房地产投资基金发展战略。全国人大加强了房地产投资基金的立法和有关规定；中央银行加强对房地产投资基金的政策规划发展研究，以及中国证券监督管理委员会作为集体投资计划的负责机构房地产投资信托基金，主要识别和监控是否能遵守相关规则。银行业监督管理委员会负责监督与独立的操作原则信托投资公司房地产业务的规范化发展，同时探索实施剥离和房地产信托产品存在的房地产投资信托基金的重组模式，推动房地产投资信托产品的标准化和推广上市收益凭证流转。证券交易所负责上市事宜，包括监察上市程序及监察有关上市规则的执行情况。通过建立房地产投资基金行业协会，将加强同行业之间的信息交流和业务沟通，共同解决金融业面临的新形势和新问题。

　　房地产信托投资基金要想运营良好，需要有一套完整的管理运行体系，应该包括基金管理机构、基金运营机构和基金监督机构。从X近些年发展房地产基金的经验来看，X对于基金的管理是很完善的，我国也应该尽快着手建立一个由房地产信贷部、住宅银行、抵押贷款银行、信托银行和房地产信托投资公司等多部门组成的多元化投资机构体系。因为X的房地产基金里面很大部分的资金是来自机构投资者，尤其是保险机构和养老机构。这些机构投资者和个人投资者相比，消息更加灵通，资金更加雄厚。而反观我国，我国房地产资金的主要来源是个人投资者，个人投资者往往会面对更大的风险，所以我国应该加快培育机构投资者。除此之外，房地产信托投资公司和其他金融机构负责运营和运营。保险公司为开发项目开立有担保的信用证，还需要设立大量的房地产评估机构和房地产证券评级机构。在产品方面可以发展组合型的期限长的产品。同时，调整房地产信托产品的监管体制和模式，极大房地产信托产品的流动力度，解决投资者产品买卖交换的问题，通过直接挂牌上市的方式建立一个高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场。

　　调度是企业指挥作业的中心系统，关系到整个系统的安全和稳定。因此，社会对调度员的基本素质和工作能力提出了很高的要求。公司应该高度重视调度员的选拔工作，可以通过人员推荐，部门审核，监督审批等程序来进行人才的选拔。除此之外，笔者认为应该在部门中选出一到两名高素质，办事积极主动，有组织和责任心的员工进行专业知识方面的培训。帮助他们对公司财务状况有系统全面的了解，指导人们了解从事调度工作所需的基本知识和技能，培训结束以后对他们可以采取阶段性考核的评价方式。如果他们考试合格，可以将他们提拔为正式调度员，可以独自进行作业；反之，则要返回原来的岗位进行在培训。

　　房地产业是依托金融业发展的，因为房地产企业在生产经营中需要大量的资金周转。然而，中国房地产金融业的发展和房地产业的发展步伐不一致，甚至是远远落后的。这种情况阻碍了我国房地产企业进一步向前发展。随着中国不断的深入推进城镇化，房地产业在国民经济中正在扮演越来越重要的角色，所以加快发展房地产金融行业是大势所趋。房地产投资信托基金作为房地产金融的重要形式，虽然在理论和实践中还有很多的不足之处，但作为新的融资渠道，将为房地产行业带来大量的资金。

　　本文结合其他学者的分析，从自身出发，重点研究如何以现行法律框架下的信托公司为载体，借鉴外国房地产投资信托基金成熟经验，从结构形式，运作管理，风险控制，退出机制等方面来看，如何在中国目前的情况下建立房地产投资信托基金，并且适应中国的国情，和中国房地产行业的发展趋势相吻合。然而，由于笔者的学历尚浅，收集的资料有限，文章中的遗漏和缺陷是不可避免的。而且，文章中的意见和建议只是笔者个人的思考，这些建议能否在实践中应用还需要进行检验，并结合实际的情况进行改进和完善。

　　我的论文可以按时完成,除了我自己的努力之外，我还得到许多老师、同学、朋友和家人的帮助和支持。在撰写论文期间，导师周老师给予了周密的指导和不懈的支持。在此，我向周老师表示感谢。除此之外，在写作过程中，老师的建议、同学的帮助、朋友的支持、家人的鼓励都是我按时完成论文的重要支持，我也在这里表达对他们的深切感谢。

　　[1]北京中经通投资咨询有限责任公司.中国房地产融资策略研究报告,2010:32-35.

　　[2]中国人民银行研究局课题组.中国房地产发展与金融支持,2014.

　　[3]周泯非.房地产投资信托特征与实践意义[J]I浙江金融,2013(3).

　　[4]姚尔强,于风坤.投资基金理论与实务.中国审计出版社,2009:3.

　　[5]丁建臣，李相南，杨立东.试论房地产投资信托基金的特征[J].生产力研究，2014,29[2]:62-64

　　[6]黄容.商业地产投资组合绩效研究[D]:[硕士学位论文].重庆:重庆大学，2014

　　[7]孟培.RE工Ts在我国公租房建设中的应用研究[D].重庆:重庆大学，2012

　　[8]徐建全.资产证券化在商业地产融资中的应用研究[D].杭州:浙江大学，2008

　　[9]李玉敏.详解苏宁云商超40亿RE工Ts产品模式:专项计划嵌套私募基金[N].21世纪经济报道，2014-11-19

　　[10]任宇，夏俊.房地产投资信托基金研究文献综述[J].产业经济评论，2015,18(03):9-12

　　[11〕陈剑煌，刘骄阳，刘枢，等.房地产投资信托基金(RE工Ts)双重课税问题研究[J].现代商业，2014,5(09):29-32

　　[12]基于PPP与REITs的我国公租房融资模式研究[J].王钰.特区经济.2017(07)

　　[13]地产信托投资基金(REITs)发展现状、困境及建议浅析[J].史馥.环渤海经济瞭望.2016(12)

　　[14]互联网金融视角的商业地产融资模式研究[J].顾湘,张建伟.建筑经济.2016(10)

　　[15]X房地产投资信托基金:发展历程、特征、经验及启示[J].袁洲,何伦志.财会月刊.2016(27)

　　[16]我国房地产投资信托(REITs)的运行模式与路径选择探微[J].张娟.金融经济.2016(16)

　　[17]溯源REITs之海外镜鉴[J].洪浩,郭杰群.金融市场研究.2017(03)

　　[18]全球REITs发展与现状[J].郭草敏,何雨晨.银行家.2017(01)